Alles eine Frage der Organisationsstruktur - Erfolgsfaktor des Immobilienmanagements!

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1 Alles eine Frage der Organisationsstruktur - Erfolgsfaktor des Immobilienmanagements! 4. Deutscher Real Estate Asset Kongress Frankfurt am Main, 09. und 10. November 2010 Hans-Peter Thieves, Generali Deutschland Services GmbH

2 Inhalt Thema Überblick Generali Deutschland Generali Deutschland Services Entwicklung Facility Management bis 2006 Ausbau Facility Management ab 2007 Etablierung eines professionellen Facility Management ab

3 Generali Deutschland als wichtiger Teil der internationalen Gruppe Überblick Generali Deutschland Top Player in Europa * mit Beitragseinnahmen von 70,5 Mrd. in ,6% Anteil an den Prämien der Generali Gruppe* Italien 28,7% Rest von Europa 21,1% Frankreich 22,9% Rest der Welt 5,7% Deutschland 21,6% Gegründet 1824 in Aachen Seit 1998 deutsche Tochtergesellschaft der internationalen Generali Gruppe Führung deutscher Beteiligungen der Generali Gruppe Fokus auf Deutschen Markt Erstversicherung Privat- und Gewerbekunden Nr. 2 auf dem deutschen Erstversicherungsmarkt Marktführer in Fondsgebundener-, Riester- und Risikoversicherung * gebuchte Bruttobeiträge

4 Thema Überblick Generali Deutschland Generali Deutschland Services Entwicklung Facility Management bis 2006 Ausbau Facility Management ab 2007 Etablierung eines professionellen Facility Management ab

5 Generali Deutschland Services Organisationsstruktur und Geschäftsmodell Erbringung von Dienstleistungen in den Bereichen: Geschäftsführung Unternehmenssteuerung und -entwicklung Gebäudemanagement Einkauf Cash-Services Druck Versand Logistik HR-Services Rechnungswesen, Inkasso Personalmanagement Einkauf Gebäudemanagement Logistik/Scannen Druck und Versand IT-Management Zentrale Dienste Transaktionen für die Konzernunternehmen1 der Generali Deutschland Fachliches IT-Management 1 Es werden nicht alle Dienstleistungen für alle Konzernunternehmen erbracht. Der Leistungsumfang je KU und Dienstleistung ist in sog. Service Level Agreements (SLA) geregelt 4

6 Thema Überblick Generali Deutschland Generali Deutschland Services Entwicklung Facility Management bis 2006 Ausbau Facility Management ab 2007 Etablierung eines professionellen Facility Management ab

7 Entwicklung Facility Management Ausgangssituation, Aufbau und Ausbau vor 2004 Ausgangssituation 11 Konzerngesellschaften kümmern sich um Gebäudebetrieb eigengenutzter Immobilien Hoher Anteil Eigenbewirtschaftung Einzelvergabe von Gewerken im Fokus Steuerung und Koordination aller Leistungen über die Hierachieebenen Generali Deutschland Immobilien ist Eigentümervertreter für die eigengenutzten Objekte Fokus Gebäudebetrieb und bewirtschaftung i. d. R. für die eigene Organisation Aufbau und Ausbau Aufbau professionelles Gebäudemanagement im Rahmen eines Konzernprojekts ( ) Etablierung zentrale/strategische Einkaufsorganisation im Konzern Aufbau strategisches Gebäudemanagement als Grundlage für Veränderungen Umstieg von weitgehend dezentral organisierter Eigenbewirtschaftung zu zentral koordiniertem Gebäudemanagement mit externen Dienstleistern im operativen Geschäft Auch Vergabe von Managementleistungen an externe Dienstleister Enge Zusammenarbeit mit Generali Deutschland Immobilien im Property-Management Fokus Dienstleistungssteuerung für den Gebäudebetrieb 6

8 Entwicklung Facility Management Organisationsstruktur Eigengenutzte Immobilien Unterstützung Geschäftsbetrieb Zusammenarbeit zw. strat. GM und GDI Eigengenutzte Immobilien als Kapitalanlage Zentrales strategisches Gebäudemanagement Standort- oder Konzernverantwortung (Hierachie) Interne Objektmanager (Dienstleistungssteuerer) Dienstleistungs- erbringung Kerngeschäft der Versicherungsunternehmen und anderer Konzernunternehmen Dienstleistungs- erbringung Generali Deutschland Immobilien GmbH (GDI) Asset Management Property Management für eigengenutzte Immobilien Interne Dienstleistung Facility Services Externe Dienstleister ab 2004 gemeinsame Ausschreibung der Leistungen Facility Services incl. Managementleistungen Facility Services Externe Dienstleistung 7

9 Thema Überblick Generali Deutschland Generali Deutschland Services Entwicklung Facility Management bis 2006 Ausbau Facility Management ab 2007 Etablierung eines professionellen Facility Management ab

10 Ausbau Facility Management ab 2007 Auftrag und Rollenverständnis Auftrag Mit Gründung der Generali Deutschland Services im Jahr 2007 wurde der Auftrag zur Etablierung eines professionellen Facility Managements deutlich geschärft Prozessharmonisierung Übernahme der Verantwortung für die Raumkosten - Betriebskosten incl. Instandsetzung - Flächen und Arbeitsplatzkosten Property Management für die eigengenutzten Immobilien als Dienstleister Unterstützung Kerngeschäft Rolle Property Manager Kostenartenmanager Dienstleistungssteuerer / -manager Strategischer Flächenmanager Bereitsteller und Betreiber von Arbeitsplätzen Sekundärgeschäftsmanagement Deutliche Veränderung der Rolle erfordert entsprechende Qualifikation und persönliche Eignung der eigenen Mitarbeiter 9

11 Ausbau Facility Management ab 2007 Organisationsstruktur Sekundärprozesse Eigengenutzte Immobilien Kapitalanlage Generali Deutschland Services GmbH FM-Geschäftsfelderverantwortung Property Management Standortverantwortlichen Facility Manager Internes Objektmanagement Dienstleistungssteuerung für Immobilien und Nutzer/ Mieter Bedarfsanforderung Bedarfssteuerung Bedarfserfüllung Kerngeschäft der Versicherungsunternhemen und anderer Konzernunternehmen 1 Dienstleistungs- erbringung Generali Deutschland Immobilien GmbH Asset Management Controlling Property Management Facility Services i. d. R. externe Dienstleistungen Make or bye ist eine Qualitäts- und Kostenfrage Generali Deuschland Service GmbH als interner Dienstleister 1 Es werden nicht alle Dienstleistungen für alle Konzernunternehmen erbracht. Der Leistungsumfang je KU und Dienstleistung ist in sog. Service Level Agreements (SLA) geregelt 10

12 Thema Überblick Generali Deutschland Generali Deutschland Services Entwicklung Facility Management bis 2006 Ausbau Facility Management ab 2007 Etablierung eines professionellen Facility Management ab

13 Etablierung eines professionellen Facility Managements 2010 Nutzen für die Generali Deutschland Handlungsfelder Sind selbstverständlich alle Dienstleistungen für Nutzer/ Mieter und Eigentümer Fokus jetzt auf: Arbeitsplatz- und Flächenkosten Optimale Nutzung der Flächen und Objekte Arbeitsplatz der Zukunft - Arbeitsplatz als Produktionsfaktor - Desksharing - moderne Arbeitsplatzkonzepte Leerstandsmanagement * Nutzen/ Mehrwert Das professionelle Facility Management schafft in seiner neuen Rolle Wahlmöglichkeiten für seine Kunden/ Mieter zur deutlichen Kosten- und Qualitätsverbesserung Ziele Steigerung Nutzungsperformance Entlastung des Kerngeschäftes * Enge Zusammenarbeit zum Thema mit der Generali Deutschland Immolilien erforderlich 12

14 Alles eine Frage der Organisationsstruktur - Erfolgsfaktor des Immobilienmanagements! Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 13