Nachhaltigkeit konkret bei Objekt- und Portfolioanalysen von Immobilien

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1 Nachhaltigkeit und Immobilieninvestitionen Aula Universität Zürich 17. Januar 2013 Nachhaltigkeit konkret bei Objekt- und Portfolioanalysen von Immobilien Dr. Erika Meins Die Welt ist im Wandel ESI 2007 ESI 2009 ESI Bildquellen: Handelszeitung, dpa, NZZ/SNB

2 Ablauf 1. Nachhaltigkeit aus finanzieller Sicht 2. Entscheidungsgrundlagen 3. Wissenschaftliche Fundierung 4. Ausblick 3 Lebenszyklus und Investitionsentscheidungen Minergie GEAK ESI SGNI SNBS Standortentscheid Bauentscheid Sanierungsentscheid Sanierungsentscheid Abbruch/ Ersatz Planen und Bauen Nutzung Abbrechen BREEAM LEED Sméo 4

3 Nachhaltigkeit aus finanzieller Sicht = Zukunftsfähigkeit Eine Nachhaltige Immobilie ist eine Immobilie, welche gut in der Lage ist, mit den Folgen von langfristigen Entwicklungen umzugehen. = Wertentwicklung Eine Nachhaltige Immobilie reduziert das Risiko (bzw. erhöht die Chance) aufgrund zukünftiger Entwicklungen an Wert zu verlieren (bzw. zu gewinnen). Economic Sustainability Indicator ESI 5 Das neue ESI -Rating auf einen Blick ESI -Immobilienbewertung 2009 Indikator für Zu-/Abschlag Bewertung (additiver Ansatz) Gewichtung: - Differenz zur normalen Bewertung - Statisches Modell - Nur auf Ebene 5 Teilindikatoren Indikatoren: - 5 Teilindikatoren - 41 Subindikatoren ESI -Rating 2012 Rating aus finanzieller Sicht (integrativer Ansatz) Gewichtung: - Gesamter Einfluss Risiko Wertentwicklung - Neues dynamisches Modell: ESI -DCF - Jeder einzelne Subindikator Indikatoren: - 5 Teilindikatoren - 42 Subindikatoren - Codierungen praxistauglicher MFH, Büro und Verkauf MFH, Büro und Verkauf 6

4 Ablauf 1. Nachhaltigkeit aus finanzieller Sicht 2. Entscheidungsgrundlagen a. Einzelobjekt b. Portfolio c. Benchmarks d. Immobilienbewertung e. Investitionsrechnung 3. Wissenschaftliche Fundierung 4. Ausblick 7 Objektanalyse: ESI -Liegenschaftsreport 8

5 Portfolioanalyse: ESI -Portfolio Report 9 Portfolioanalyse: ESI -Portfoliomatrix Median Nettorendite -1 II III Hohes Risiko Wertverlust I IV Median Tiefes Risiko Wertverlust Überdurchschnittliche Rendite 10 Auswertung 270 MFH mit ESI 2009 (Basel-Stadt, SUVA, Swiss Life, Swisscanto, UBS, UBS PK, Zürich Stadt) Geschätzter Marktwert: CHF 2.7 Mrd Quelle: CCRS 2012: Nachhaltigkeit und Immobilieninvestitionen

6 Benchmark: ESI -Boxplot Gesamtportfolio ESI -Boxplot ESI Energie- & Wasserabhängigkeit Sicherheit Flexibilität & Polyvalenz Erreichbarkeit & Mobilität Gesundheit & Komfort 11 Auswertung 270 MFH mit ESI 2009 (Basel-Stadt, SUVA, Swiss Life, Swisscanto, UBS, UBS PK, Zürich Stadt) Geschätzter Marktwert: CHF 2.7 Mrd Quelle: CCRS 2012: Nachhaltigkeit und Immobilieninvestitionen Bewertung: ESI -NUWEL Report 12

7 Dauer Erfassung: 1-3 Stunden pro Liegenschaft Entscheidungsgrundlagen auf Knopfdruck ESI -Liegenschaftsreport ESI -Portfolioreport ESI -NUWEL-Report Import bisher erfasste Liegenschaften möglich Lizenzgebühr: 44 CHF pro Liegenschaft 13 Investitionsrechnung: San. varianten mit ESI -DCF Ist San. 1 San. 2 San. 3 14

8 Ablauf 1. Nachhaltigkeit aus finanzieller Sicht 2. Entscheidungsgrundlagen 3. Wissenschaftliche Fundierung 4. Ausblick 15 Herleitung des ESI -Rating in drei Schritten Schritt 1: Rahmenbedingungen bzw. langfristige Entwicklungen (Selektion basierend auf offiziellen Szenarien) Schritt 2: Immobilienmerkmale, welche das Risiko eines Wertverlustes beeinflussen ( Nachhaltigkeitsmerkmale) Schritt 3: Operationalisierung der Nachhaltigkeitsmerkmale (Subindikatoren, Codierung, Gewichtung) 16

9 Nachhaltigkeitsmerkmale aus finanzieller Sicht Gewichtung? 1. Flexibilität und Polyvalenz? 1.1 Nutzungsflexibilität? 1.2 Nutzerflexibilität? 2. Ressourcenverbrauch und Treibhausgase? 2.1 Energie und Treibhausgase? 2.2 Wasser? 2.3 Baumaterialien (Rezyklierbarkeit)? 3. Standort und Mobilität? 3.1 Öffentlicher Verkehr? 3.2 Nicht motorisierter Verkehr? 3.3 Standort? 4. Sicherheit? 4.1 Lage hinsichtlich Naturgefahren? 4.2 Bauliche Sicherheitsvorkehrungen? 5. Gesundheit und Komfort? 5.1 Raumluftqualität? 5.2 Lärmbelastung? 5.3 Tageslichtanteile? 5.4 Belastung durch Strahlung? 5.5 Baumaterialien (Gesundheit/Ökologie) und Altlasten? Codierung Büro Geschosshöhe (OK-OK) 1 = >3.7m 0 = 3.5m - 3.7m -1 = <3.50m Subindikatoren Raumeinteilung Geschosshöhe Zugänglichkeit Kabel/Leitungen/Haustechnik Reservekapazität Kabel/Leitungen/Haustechnik 17 Herleitung Gewichte mit ESI -DCF + DCF-Modellierung für Referenzobjekt Maximal Szenario Medium Szenario Minimal Szenario Nullszenario +p Risikoschätzungen (Kosten und Erträge) für Referenzobjekt + Risikosimulationen Szenarien + Risiko (d*p=r) = Immobilienwert 18 Entwicklung in Zusammenarbeit mit Meta-Sys AG

10 Gewichte zur Bestimmung des ESI -Rating Geschosshöhe 6.3% Heizwärmebebedarf 29.3% Anschluss ÖV 16.3% Tageslichtanteile 9.6% 1. Flexibilität und Polyvalenz 13.5% 1.1 Nutzungsflexibilität 6.6% 1.2 Nutzerflexibilität 6.9% 2. Ressourcenverbrauch und Treibhausgase 32.1% 2.1 Energie und Treibhausgase 31.6% 2.2 Wasser 0.2% 2.3 Baumaterialien (Rezyklierbarkeit) 0.3% 3. Standort und Mobilität 22.5% 3.1 Öffentlicher Verkehr 16.3% 3.2 Nicht motorisierter Verkehr 1.1% 3.3 Standort 5.0% 4. Sicherheit 1.3% 4.1 Lage hinsichtlich Naturgefahren 1.0% 4.2 Bauliche Sicherheitsvorkehrungen 0.3% 5. Gesundheit und Komfort 30.6% 5.1 Raumluftqualität 1.2% 5.2 Lärmbelastung 3.4% 5.3 Tageslichtanteile 9.6% 5.4 Belastung durch Strahlung 9.6% 5.5 Baumaterialien (Gesundheit/Ökologie) und Altlasten 6.7% 19 Ausführliche Dokumentation auf Ablauf 1. Nachhaltigkeit aus finanzieller Sicht 2. Entscheidungsgrundlagen 3. Wissenschaftliche Fundierung 4. Ausblick 20

11 Ausblick: Nachhaltigkeits-Benchmarking Gesamtportfolio 1. Benchmarking und Portfolioanalyse ESI Flexibilität & Polyvalenz Energie- & Wasserabhängigkeit Erreichbarkeit & Mobilität Sicherheit Gesundheit & Komfort 2. Wissenschaftliche Auswertungen 3. Plattform Austausch 21 Auswertung 270 MFH mit ESI 2009 (Basel-Stadt, SUVA, Swiss Life, Swisscanto, UBS, UBS PK, Zürich Stadt) Geschätzter Marktwert: CHF 2.7 Mrd Quelle: CCRS 2012: Nachhaltigkeit und Immobilieninvestitionen Lebenszyklus und Investitionsentscheidungen Economic Sustainability Rating ESI Einzelobjekt Immobilienbewertung Portfolio Investitionsrechnung Benchmarks Standortentscheid Bauentscheid Sanierungsentscheid Sanierungsentscheid Abbruch/ Ersatz Planen und Bauen Nutzung Abbrechen 22

12 Vielen Dank! 23