76 Wie Sie Ihre Mietwohnung nutzen dürfen Lebensgefährte Überbelegung Besuch Auch für die Aufnahme ihres Lebensgefährten in die Mietwohnung müssen Mieter eine Erlaubnis des Vermieters einholen. In der Regel haben sie auf diese allerdings nach 553 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch (BGH WuM 2003, 688). Die genannte Vorschrift verpflichtet den Vermieter üblicherweise, die Aufnahme eines Dritten in die gemietete Wohnung zu erlauben, wenn die Mieter ein berechtigtes Interesse daran haben (siehe S. 245). Die Überbelegung der Wohnung ist stets ein Ausschlussgrund für die Aufnahme weiterer Mitbewohner, selbst wenn sie, wie etwa bei Aufnahme des Ehepartners, nicht vom Vermieter genehmigt werden müssen. Dabei gehen Gerichte in der Regel davon aus, dass höchstens zwei Personen auf einen Wohnraum kommen dürfen (Küche, WC, Bad und Kammer zählen hier nicht mit) und für jeden Bewohner über sechs Jahren in der Wohnung mindestens acht bis zehn Quadratmeter, für jedes Kind bis zu sechs Jahren sechs Quadratmeter zur Verfügung stehen sollten. Vom Einzug in die Wohnung ist der Besuch zu unterscheiden. Dieser ist, auch wenn Übernachtungen natürlich zulässig sind, nur vorübergehend (zeitliche Grenze: sechs Wochen), gehört zur üblichen Nutzung einer Wohnung und kann vom Vermieter daher nicht untersagt werden, es sei denn, der Besucher hat den Hausfrieden erheblich gestört. Hier gilt das Gleiche wie für die Unzumutbarkeit eines Einzugs in die Wohnung, mit dem Unterschied, dass bei einer Interessenabwägung die zu Lasten des Mieters zu berücksichtigenden Interessen in aller Regel noch schwerer wiegen müssen, weil ein Besuch zeitlich eng begrenzt ist. 6. Tierhaltung Grundsätzlich dürfen auch tierische Freunde die Wohnung mitbewohnen, allerdings nur in Grenzen. Die anderen Hausbewohner müssen Störungen nur in engsten Grenzen hinnehmen (siehe Hundegebell, S. 65). Was vertragsgemäß oder üblich ist, ist deshalb auch davon abhängig, ob man sich in der Stadt oder auf dem Land befindet und ob
82 Ihre Rechte bei Mietmängeln 1. Mietmängel: Wenn die Wohnung nicht so ist, wie sie sein sollte Mangelhaft ist die Mietwohnung, wenn ihr Zustand von der im Vertrag vorgesehenen Beschaffenheit abweicht. Was alles zum vertragsgemäßen Zustand zählt, wurde im vorangegangenen Kapitel dargestellt (S. 46). In der Regel ist der bei Vertragsschluss bestehende Zustand entscheidend, sofern auch die Mieter diesen kannten. Besteht Streit um Eigenschaften, zu denen nichts vereinbart worden ist, kommt es darauf an, welche Eigenschaften die Wohnung und ihre Ausstattung nach allgemeinen Anschauungen normalerweise haben. In aller Regel ist davon auszugehen, dass Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss davon ausgegangen sind, dass Ausstattungsgegenstände funktionsfähig und nicht kaputt sind. Vermieter können sich also nicht etwa darauf zurückziehen, dass eine Steckdose oder ein Fenster schon bei Vertragsschluss defekt gewesen seien. Auch bei Vertragsschluss schadhafte Treppenstufen im Hausflur sind zu reparieren, wenn Stolpergefahr besteht (LG Berlin WuM 2005, 49). Einen gesundheitsgefährdenden Zustand muss der Vermieter stets beseitigen, egal in welchem Zustand sich die Räume bei Vertragsbeginn befanden (LG Stendal ZMR 2005, 624). Dies gilt auch für baulich bedingten Schimmelpilzbefall (LG Berlin GE 2005, 489). Ein Mangel kann auch in äußeren Beeinträchtigungen, etwa Baulärm, oder Umweltbeziehungen zur Mietsache wie behördlichen Nutzungsverboten oder einer verbauten Aussicht liegen. Entscheidend ist, ob sich die Nutzbarkeit der Mietsache nach dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck reduziert. 2. Wie Sie Ihren Vermieter auf den Weg bringen: Die Mängelanzeige Nur Mängel, die er kennt, kann der Vermieter beseitigen. Mieter sind deshalb verpflichtet, Mängel oder Gefahren für die Mietsache, die sie nach Übergabe feststellen, umge-
Wie Sie Ihren Vermieter auf den Weg bringen: Die Mängelanzeige 83 hend dem Vermieter anzuzeigen ( 536c Abs. 1 Satz 1 BGB), sofern dieser davon nicht wusste. Versäumen Sie dies, so dürfen Sie, soweit und solange deshalb die Mängelbeseitigung deswegen unterbleibt, weder die Miete mindern, noch den Mangel selbst beseitigen, dürfen nicht fristlos kündigen und können vom Vermieter auch keinen Schadensersatz fordern ( 536c Abs. 2 Satz 2 BGB). Gravierender sind die Folgen, wenn das Versäumnis dazu führt, dass sich der Schaden vertieft oder ausweitet oder überhaupt erst entsteht, etwa weil es die Mieter unterlassen haben, ein kleines Leck in der Wasserleitung anzuzeigen und der an dieser Stelle später aufgetretene Wasserrohrbruch einen gewaltigen Wasserschaden erzeugt. In solchen Fällen müssen die Mieter den aufgrund ihres Versäumnis entstandenen Schaden dem Vermieter ersetzen ( 536c Abs. 2 Satz 1 BGB). Deshalb ist die rechtzeitige Mängelanzeige, die man sinnvollerweise mit einer entsprechenden Mängelbeseitigungsaufforderung kombiniert, die Voraussetzung jedes Mietergewährleistungsrechtes. Grundsätzlich ist die Mängelanzeige an keine besondere Form gebunden. Sie muss nicht einmal schriftlich erfolgen, obwohl sich dies aus Beweisgründen dringend empfiehlt. Im Folgenden ist das Muster eines solchen Schreibens wiedergegeben. Die einzelnen Punkte werden in der sich anschließenden Schilderung der einzelnen Mieterrechte genauer erläutert und ergänzt. Ohne Mängelanzeige drohen Rechtsverluste (Name und Anschrift aller im Mietvertrag als Mieter aufgeführten Personen) Per Einschreiben/Rückschein! An (Vermieter bzw. Hausverwaltung Name und Anschrift) (Ort, Datum) Mängelanzeige betr. Wohnung... (Straße),... (Ort),... (Geschossangabe, rechts/links)
84 Ihre Rechte bei Mietmängeln Sehr geehrte(r) Herr/Frau.../Damen und Herren, in unserer Wohnung haben wir folgenden Mangel/folgende Mängel festgestellt: 1. [Die Mängel sind möglichst genau zu schildern. Geben Sie also Zimmer, Größe, Umfang, Lage und gegebenenfalls das Ausmaß der Beeinträchtigung an:] Am Fensterrahmen des (vom Eingang aus gesehen) linken Flügels des rechten Innenfensters im Schlafzimmer (von der Wohnungstür aus gesehen 2. Zimmer rechts) blättert an der linken Außenkante auf einer Fläche von ca. 18 x 1,5 cm Farbe ab. Das Holz ist an dieser Stelle durchfeuchtet und schimmelt. 2.... 3.... Leider haben Sie auf unsere telefonischen Mängelanzeigen bislang nicht reagiert, obwohl Sie verpflichtet sind, die Wohnung in einem mangelfreien Zustand zu halten ( 535 BGB). Wir fordern Sie daher höflich auf, den Mangel/die genannten Mängel möglichst umgehend, spätestens bis zum... [Fristen bitte stets mit Datum setzen!] zu beseitigen. Sollten die Mängel/Sollte der Mangel bis dahin nicht beseitigt sein, müssten wir rechtliche Schritte einleiten. Mit freundlichen Grüßen (Unterschriften der Mieter) Nicht selten liegt der Sinn eines solchen Schreibens nur in zweiter Linie darin, den Vermieter über die Mängellage zu informieren. In erster Linie geht es oft darum, im Falle einer späteren Auseinandersetzung notfalls beweisen zu können, dass Sie den Vermieter frühzeitig und umfassend informiert haben. Deshalb sollten Sie unbedingt eine Kopie des Schreibens sorgfältig aufbewahren und dafür sorgen, dass sie auch dessen Zugang beim Vermieter (siehe S. 275) beweisen können. Ihre Mängelanzeige sollte so genau sein, dass der Vermieter weiß, welche Maßnahmen zu ergreifen sind. Zudem müssen Sie im Falle eines Rechtsstreits die
Besonders häufige und problematische Mängel 117 mit dem Vermieter auf eine Minderungsquote zu verständigen. Solch eine Vereinbarung sollte in nachweisbarer Form erfolgen, z.b. durch Briefwechsel. Ist keine Vereinbarung möglich, so sollten Sie dem Vermieter mit einem Schreiben, dessen Zugang Sie sicher belegen können, mitteilen, dass Sie die Miete wegen der baubedingten Beeinträchtigungen ab sofort unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen und den Betrag nach Abschluss der Bauarbeiten mit der Miete verrechnen werden. Natürlich ist auch die sofortige Minderung möglich. Bei Baumaßnahmen verändert sich jedoch die Störungsintensität häufig im Laufe der Zeit. Deshalb wird man meist erst am Ende mit Hilfe des Bautagebuchs und mit juristischer Hilfe die Minderungsquote bestimmen können. Dann allerdings müssen Sie Ihren Rückzahlungsanspruch möglichst umgehend gegenüber dem Vermieter geltend machen. Sind größere Summen aufgelaufen, so sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Denn überhöhte Minderungen können unter Umständen zur Kündigung wegen Zahlungsverzug führen. 11.2 Störungen anderer Mieter Vom Vermieter können Sie verlangen, dass er gegen Lärmbeeinträchtigungen und Störungen anderer Hausbewohner vorgeht und die Einhaltung der Hausordnung (siehe S. 47, 64) erzwingt. Wird gegen die Hausordnung dauerhaft und gravierend verstoßen, ist der Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt ( 543 Abs. 1 BGB). Wenn er nicht effektiv gegen die Störer vorgeht, so können die Mieter fristlos kündigen, sofern sie dem Vermieter zuvor unter präziser Beschreibung der Verstöße eine Frist zur Abhilfe gesetzt haben (siehe ab S. 98). Bei massiven Störungen während der Ruhezeiten, empfiehlt es sich, die Polizei zu rufen und Anzeige wegen Ruhestörung zu erstatten. Sie können auch als Besitzer ihrer Wohnung die Störer direkt auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Erfahrungsgemäß lassen sich grob zwei Sorten von Störern unterscheiden: Die Zugänglichen kann man gesprächsweise, zur Not auch unter Einschaltung Dritter und Die Hausordnung muss eingehalten werden Der richtige Umgang mit Störern