Landeshauptstadt München Kommunalreferat

Landeshauptstadt München Kommunalreferat Immobilienmanagement Feuerwachen und Sonderobjekte Roßmarkt 3 80331 München Sachbearbeitung: Herr Haag Die Landeshauptstadt München, gesetzlich vertreten durch den Oberbürgermeister, Herrn Dieter Reiter, dieser vertreten durch den Kommunalreferenten Herrn Axel Markwardt, dieser im Geschäftsbereich Feuerwachen und Sonderobjekte in der Abteilung Immobilienmanagement vertreten durch den Leiter des Geschäftsbereiches, Herrn Gerhard Kammerlander - Vermieter - und, - Mieter - schließen den folgenden Geschäftsraum-Mietvertrag 1 Mietsache (1) Der Vermieter vermietet dem Mieter im Anwesen Marsstr. 11, 80335 München (Mietobjekt), folgende Mieträume: Parkhaus (ca. 750 KFZ-Stellplätze) bestehend aus - den Parkdecks im KG, EG, 1. - 6. OG sowie DG (offenes Parkdeck), - den Zufahrten und Eingängen (inkl. Notausstiege) zum Parkhaus bzw. zu den jeweiligen Parkdecks, - dem Treppenhaus des Parkhauses samt allen davon abgehenden Räumen (z.b. Kassenraum, den beiden Personenaufzügen, den Toiletten, den Lagerräumen), - den Betriebs- und Lagerräumen im KG, - mit der in 10 beschriebenen technischen Ausstattung, - einem Büroraum mit Lagermöglichkeit (EG), - sowie allen Freiflächen des Flst. 6673 Gemarkung München 4, die nicht an andere Mitnutzer vermietet sind Zur Mietsache gehören ebenfalls die äußeren Wandflächen des Gebäudes (Glasfassade). (2) Die Fläche der Mieträume und Nebenräume/-flächen beträgt 2.760? m² (Gesamtfläche).Die Größe der Gesamtfläche ist keine zugesicherte Eigenschaft. (3) Der Mieter ist zum Mitbenutzen folgender Gemeinschaftsräume und -einrichtungen und Außenflächen berechtigt:müllraum (4) Die vorbezeichneten Räume und Flächen sind im Lageplan (Anlage 1) markiert. 2 Mietzweck, Zustand der Mietsache, Betrieb (1) Die Mietsache wird ausschließlich zum Betrieb einer Parkgarage für das Abstellen von PKW für Kurz- und Dauerparker vermietet. Der Mieter darf die Mietsache nur im Rahmen der gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen nutzen. (2) Zum vertragsgemäßen Zustand der Mietsache teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass diese in einem ca. 1972 errichteten Gebäude liegt. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass die Mietsache und die vorhandenen Anlagen den nach Errichtung des Mietobjekts verschärften oder sonst neu formulierten

Seite 2 von 18 bautechnischen Anforderungen entsprechen. Dies gilt insbesondere für den Schall- und Wärmeschutz sowie für arbeitschutzrechtliche Anforderungen wie zum Beispiel die Arbeitsstättenrichtlinien. Falls keine Klimaanlage vorhanden ist, weist der Vermieter den Mieter darauf hin, dass bei hohen Außentemperaturen möglicherweise die Temperaturen nach der Arbeitsstättenverordnung nicht durchgängig oder nicht in allen Räumen gewährleistet sind. (3) Zum Beschaffen - mit der Person des Mieters oder dessen betrieblichen Verhältnissen zusammenhängender - etwa erforderlicher öffentlich-rechtlicher Erfordernisse wie Erlaubnisse, Genehmigungen und Konzessionen sowie zu einer etwa erforderlichen Gewerbeanzeige ist der Mieter selbst auf eigene Kosten verpflichtet. Hierzu erlassene Auflagen und Bedingungen hat der Mieter selbst und auf eigene Kosten fristgerecht zu erfüllen. Hat die Beschaffung aus Gründen keinen Erfolg, die mit der Person des Mieters oder dessen betrieblichen Verhältnissen zusammenhängen, so kann der Mieter hieraus keine Rechte gegenüber dem Vermieter herleiten und bleibt zur Zahlung von Miete und Nebenkosten verpflichtet. (4) Dem Mieter sind der tatsächliche Zustand und die Lage der Mietsache bekannt. Er übernimmt die Mieträume und die Nebenräume/-flächen unrenoviert. (5) Der Mieter hat das Mietobjekt nach anerkannten betriebswirtschaftlichen und kaufmännischen Grundsätzen zu führen. Auf die 2b, 10 und 16a wird ausdrücklich hingewiesen. (6) Der Mieter ist in der Preisgestaltung für die Stellplätze grundsätzlich frei. Er ist jedoch verpflichtet, Tarifänderungen mindestens einen Monat vor Inkrafttreten dem Vermieter anzuzeigen. 2a Garantieausschluss für Vermietungssituation und Geschäftsentwicklung (1) Der Vermieter übernimmt keine Garantie für das Vorliegen eines bestimmten Vermietungsstands und vor allem nicht für eine Vollvermietung. (2) Der Vermieter übernimmt weder in Bezug auf den vom Mieter erstrebten wirtschaftlichen Erfolg noch in Bezug auf die allgemeine Entwicklung des Kundeninteresses im Objekt die Garantie für eine bestimmte Geschäftsentwicklung. 2b Ausstattung des Mietobjekts, Instandhaltungs-, Wartungs- und Überwachungspflichten (1) (1) Zum Mietobjekt gehören insbesondere folgende vermietereigene technische Anlagen und Einrichtungen: a) Be- und Entlüftungsanlage, Entrauchungsanlage b) Be- und Entwässerungsanlage, Abwasserhebeanlagen, Benzin- und Ölabscheideanlagen c) CO-Warn-/Regel- und Messanlage einschließlich der hierzu notwendigen Warnschilder d) Brandmeldeanlage und Brandmeldezentrale e) 2 Personenaufzugsanlagen f) Heizungs- und Warmwasseranlage (Gas) g) Sicherheitsbeleuchtung mit Notstrom- und Batterieanlage h) Beleuchtungskörper für die Allgemein-/Parkhausbeleuchtung und für die gesetzlich vorgeschriebene Sicherheitsbeleuchtung i) 7 Rolltore j) Brandschutz- und Blitzschutzanlage k) Brandschutztore und -türen l) Feuerlöschanlage mit Wandhydranten m) 2 Toilettenanlagen, 1 behindertengerechte Toilettenanlage. (2) Parkabfertigungsanlage: Die Funktionstüchtigkeit der Software der vorhandenen Parkabfertigungsanlage mit den dazugehörenden Einrichtungen und Ausstattungen nachfolgend als Anlage bezeichnet endet vor Vertragsbeginn. 1. Die Kosten für die Erneuerung der Anlage einschließlich der Einbaukosten hat der Mieter zu tragen. 2. Der Mieter ist verpflichtet, die vorhandene Anlage auf seine Kosten auszubauen und fachgerecht auf seine Kosten zu entsorgen. Ein etwa verbleibender Wert der alten Anlage braucht nicht entschädigt zu werden. Für die Zeit der Anlagen-Erneuerung kann der Mieter keine Minderung der in 5 vereinbarten Miete verlangen. 3. Innerhalb vier Wochen nach Inbetriebnahme der Anlage wird der Mieter die angefallenen Gesamtkosten

Seite 3 von 18 für die Erneuerung der Anlage mitteilen. Der Anschaffungswert ist hierbei gesondert auszuweisen. Die Kostenaufstellung wird nach Gegenzeichnung durch den Vermieter wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages. 4. Bei Beendigung des Mietvertrages wird der Vermieter die vom Mieter eingebaute Anlage zum Restbuchwert erwerben. Etwaige notwendige Reparaturen hat der Mieter vorher auf seine Kosten durchzuführen. Dem Mieter obliegt die Beweispflicht dafür, dass kein Reparaturstau besteht. Für die neue Anlage wird eine Nutzungsdauer von 8 Jahren sowie eine lineare Abschreibung des Anschaffungswertes vereinbart; daraus und aus der Nutzungsdauer ergibt sich der jeweilige Restbuchwert. 5. Liegen die Voraussetzungen für eine Erneuerung der Anlage vor und kommt der Mieter seiner Verpflichtung nicht nach, so kann der Vermieter nach schriftlicher Abmahnung das Mietverhältnis mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende vorzeitig kündigen. Der Mieter hat auf seine Kosten den Nachweis zu führen, dass nach dem jeweiligen Stand der Technik kein Grund vorliegt, die Anlage zu erneuern. 6. Diese Regelung gilt auch für die notwendige Erneuerung von wesentlichen Teilen der Anlage. (3) Definition Instandhaltung (DIN 31051) Wartung Inspektion Instandsetzung Verbesserung prüfen, reinigen, nachstellen,auswechseln, konservieren, ergänzen, schmieren Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrats Mieter, außer Heizungsanlage (Vermieter) schadenbedingte/ schadenunbedingte Inspektion prüfen, messen, beurteilen Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustands ausbessern, austauschen Ziele der Maßnahmen Rückführung der Betrachtungseinheit in einen funktionsfähigen Zustand Zuständigkeiten bzgl. der techn. Anlagen laut Abs. 1 und 2 (Durchführung und Kostenträger) Mieter, außer Heizungsanlage (Vermieter) Vermieter, außer - Parkabfertigungsanlage; - Sanitär-/WC-Anlagen; - Beleuchtungskörper inkl. Fassung der Parkhausund Sicherheitsbeleuchtung; - Schalter und Warnschilder; - Handfeuerlöscher (Mieter) alle technischen und administrative Maßnahmen, die Zuverlässigkeit, Instandhaltbarkeit und Instandhaltungsvermögen bewirken Steigerung der Funktionsfähigkeit einer Betrachtungseinheit ohne die geforderte Funktion zu ändern Vermieter (4) Bei den dem Vermieter obliegenden erforderlichen Instandsetzungen hat der Mieter jeweils den Nachweis zu führen, dass er seiner Betriebs-, Instandhaltungs- und Wartungspflicht entsprechend den anlagenspezifischen Erfordernissen nach dem jeweiligen Stand der Technik nachgekommen ist. Kann er diesen Nachweis nicht erbringen und beruht der Schaden nachweisbar auf der Nichterfüllung seiner Betriebs-, Instandhaltungs- und Wartungspflicht, so hat er die Instandsetzungs- oder Erneuerungskosten zu tragen. Die entsprechenden Wartungsverträge sind vom Mieter abzuschließen; eine Ablichtung der jeweiligen Wartungsverträge sind dem Vermieter zu überlassen. (5) Die regelmäßig nach den Vorschriften der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) und Sicherheitsanlagenprüfverordnung (SPrüfV) notwendigen Funktions- und Sicherheitsprüfungen hat der Mieter auf seine Kosten durchführen zu lassen. Die Prüfprotokolle sind dem Vermieter unaufgefordert vorzulegen. 3 Mietzeit

Seite 4 von 18 (1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2016 und endet mit Ablauf des. (2) Das gesetzliche Recht der Vertragsparteien zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt; diese bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Das Mietverhältnis kann vom Vermieter ohne Einhaltung einer Kündigungspflicht insbesondere gekündigt werden, wenn a) der Mieter ungeachtet einer schriftlichen Abmahnung einen vertragswidrigen Gebrauch des Mietobjektes fortsetzt oder sich in sonstiger Weise erheblich vertragswidrig verhält, b) über das Vermögen des Mieters das Vergleichs- oder Konkursverfahren beantragt wird, c) der Mieter einem Dritten das Mietobjekt unbefugt überlässt und dem Verlangen des Mieters nach sofortiger Beendigung nicht nachkommt, d) der Mieter für zwei aufeinander folgende Zahlungstermine mit der Entrichtung der Monatsmiete (des monatlichen Abschlags) oder eines nicht unerheblichen Teils der Monatsmiete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Monatsmiete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. e) der Mieter stirbt, das Unternehmen aufgelöst oder veräußert oder in eine andere Rechtsform umgewandelt wird. In diesen Fällen haftet der Mieter für den Schaden, den der Vermieter durch anschließenden Leerstand oder ungünstigere Bedingungen eines Anschlussmietvertrages erleidet. Die Haftung dauert bis zum Ende der ursprünglich vereinbarten Mietzeit. Sie entfällt, wenn der Vermieter sich erkennbar nicht um einen Mietnachfolger bemüht. (3) Eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses durch Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nach Ende der Mietzeit gem. 545 BGB ist ausgeschlossen. (4) Schadensersatzansprüche des Mieters wegen verspäteter Übergabe sind ausgeschlossen. 4 Übergabe der Mietsache; keine Übergabe ohne Mietsicherheit (1) Der Anspruch des Mieters auf Übergabe der Mietsache entsteht erst nach vollständiger Leistung der Mietsicherheit und wird in diesem Fall zum vereinbarten Mietbeginn fällig. Die Pflicht des Mieters zur Zahlung der Miete und der Nebenkosten bleibt hiervon unberührt. (2) Bei Übergabe der Mietsache halten die Vertragsparteien den Zustand der Mietsache in einem Übergabeprotokoll fest, das sie beide unterschreiben. Sie halten etwaige Mängel der Mietsache oder vom Vermieter nach diesem Vertrag noch zu erbringende Leistungen sowie vom Vormieter übernommene Einrichtungen oder Veränderungen der Mietsache fest. 5 Miete und Nebenkosten (1) Die monatliche Mindestmiete (Teilinklusivmiete) beträgt - in Worten null -., Die Kosten für Versicherungen, die der Vermieter unterhält gem. 17 Abs. 1 dieses Vertrags, sind in der Mindestmiete enthalten. Die Mindestmiete ist zu zahlen unter Angabe des Kassenzeichens 5.8809.0043.5228 Zusätzlich zur Mindestmiete bezahlt der Mieter eine Umsatzmiete von %, - in Worten von Hundert des Umsatzes zuzüglich Umsatzsteuer in jeweils gesetzlicher Höhe. Die Mindestmiete wird auf die Umsatzmiete angerechnet gemäß 5a Abs. 1 dieses Vertrages. Die monatliche Vorauszahlung auf die Umsatzmiete beträgt Die Umsatzmiete ist zu zahlen unter Angabe des Kassenzeichens 5.8809.0043.5228 Die monatliche Vorauszahlung auf die Nebenkosten beträgt 0,00. Davon entfallen - auf die Vorauszahlung für Heizungs- und Warmwasserkosten 0,00, - auf die Vorauszahlung für die übrigen Nebenkosten 0,00, Die Nebenkosten sind zu zahlen unter Angabe des Kassenzeichens 5. Der Mieter zahlt bei Mietbeginn insgesamt einen monatlichen Zahlbetrag von. (2) Die Mindestmiete und die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten sind monatlich im Voraus am dritten Werktag eines jeden Kalendermonats fällig.

Seite 5 von 18 (3) Neben der Miete trägt der Mieter die Nebenkosten. Hierzu gehören alle Betriebskosten im Sinne des 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Der Text der BetrKV ist diesem Vertrag in der Anlage 2 beigefügt. Den Vertragsparteien ist bekannt, dass die Betriebskostenverordnung für Wohnraum aufgestellt ist. Sie vereinbaren, dass die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten in einem erweiterten, der geschäftlichen Nutzung entsprechenden Sinn zu verstehen sind. Entstehen nach Vertragsschluss nicht von diesem Absatz erfasste, neue Betriebskosten im Sinne des 2 BetrKV oder neue Betriebskosten, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit erforderlich sind, ist der Vermieter berechtigt, diese als Nebenkosten durch einseitige schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Der Höhe nach ist die dabei entstehende zusätzliche Kostenbelastung des Mieters begrenzt auf 10 % der jährlichen Nebenkosten. (4) Die Umlage der Nebenkosten für die Heiz- und Warmwasserversorgung auf den Mieter erfolgt nach der Heizkostenverordnung. Inwieweit der Vermieter die übrigen Nebenkosten nach Verbrauch oder Verursachung umlegt, entscheidet er nach billigem Ermessen gemäß 315 BGB, soweit die unterschiedlichen Nutzungen des Mietobjekts keine derartige Umlage gebieten. Die nicht nach Verbrauch oder Verursachung umgelegten Nebenkosten legt der Vermieter nach dem Verhältnis der Nutzflächen um. Der Vermieter ist berechtigt, den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zu ändern (z.b. nach Einbau von Verbrauchserfassungseinrichtungen, nach Fertigstellung zusätzlicher vermietbarer Räume oder Entwidmung bisher vermieteter Räume). Ferner ist der Vermieter berechtigt, die Kosten der Wärmelieferung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Betriebskosten geltend zu machen, wenn er von Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser umstellt auf gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten. Soweit technisch möglich kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter einzelne Nebenkostenpositionen mit dem jeweiligen Versorgungsunternehmen direkt abrechnet und hierzu einen entsprechenden Direktlieferungsvertrag abschließt (z.b. Strom, Gas, Wasser). Der Mieter trägt die Kosten einer etwa erforderlichen Neuaufstellung von Verbrauchserfassungseinrichtungen. (5) Über die vom Mieter geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen rechnet der Vermieter jährlich bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums ab. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter nicht ausgeschlossen. Eine aus der Abrechnung über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten resultierende Nachforderung ist einen Monat nach Zugang der Abrechnung beim Mieter fällig. Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechung innerhalb von sechs Monaten nach deren Zugang schriftlich gegenüber dem Vermieter geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist gilt die Abrechnung als anerkannt, wenn der Vermieter den Mieter in der Abrechung oder einem Begleitschreiben auf diese Folge hinweist; dies gilt nicht wenn der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Endet das Mietverhältnis während einer laufenden Abrechnungsperiode, ist der Vermieter nicht zu einer vorzeitigen Abrechung der Nebenkosten verpflichtet. Soweit Verbraucherfassungseinrichtungen vorhanden sind, nimmt der Vermieter eine Zwischenablesung der Verbrauchserfassungsgeräte vor; die Kosten der Zwischenablesung bis zu einem Höchstbetrag von 20,00 trägt der Mieter, es sei denn er kündigt das Mietverhältnis außerordentlich aus Gründen, die der Vermieter zu vertreten hat. Die übrigen Nebenkosten verteilt der Vermieter zeitanteilig. (6) Der Vermieter ist berechtigt und auf Verlangen des Mieters verpflichtet, die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten nach einer Abrechnung angemessen anzupassen, wenn die tatsächlichen Nebenkosten vom Vorauszahlungsbetrag um mindestens 10 % abweichen. 5a Umsatzmiete (1) Die Umsatzmiete wird aus dem Umsatz berechnet. Umsatz im Sinne dieser Regelung ist der gesamte Umsatz ohne Umsatzsteuer (Nettoumsatz) aus allen Einnahmen, die der Mieter oder ein Dritter aus sämtlichen in der Mietsache betriebenen Tätigkeiten für sich selbst oder für Dritte erzielt. Dabei ist unerheblich, welcher Art die Tätigkeiten sind und ob sie vom vereinbarten Mietzweck gedeckt sind. Zum Umsatz gehören vor allem sämtliche Warenverkäufe einschließlich Katalog-, Internet- und sonstige Versandverkäufe, Werk- und Dienstleistungen, die Vermittlung von Verträgen, jeweils einschließlich über Internet angebahnter Verträge, die Vermietung anderer Sachen als der Mietsache sowie die Einnahmen aus Aufstellung oder Betrieb von Automaten unabhängig davon, wer Eigentümer des Automaten ist. Zahlungen mit Kreditkarten und Ratengeschäfte sind Bargeschäften gleich zu setzen.

Seite 6 von 18 Der Abrechnungszeitraum für die Umsatzmiete ist das jeweilige Kalenderjahr der Mietzeit. Endet oder beginnt die Mietzeit während eines Kalenderjahres, so ist der Abrechnungszeitraum für dieses Jahr die tatsächliche Mietzeit. Auf die Umsatzmiete wird die Mindestmiete im jeweiligen Abrechnungszeitraum angerechnet. Das heißt der Mieter schuldet die Zahlung der Umsatzmiete zusätzlich zur Mindestmiete nur, soweit die vereinbarte Umsatzmiete die Mindestmiete übersteigt. Übersteigt die Umsatzmiete nicht die Mindestmiete, so ist der Mieter nur zur Zahlung der Mindestmiete verpflichtet. Berechnungsbeispiel: Jährliche Mindestmiete = 1.000 x 12 = 12.000 Jahresumsatz = 200.000 Umsatzmiete = 8 % aus 200.000 = 16.000 Zusätzliche Zahlung zur Mindestmiete = 16.000-12.000 = 4.000 (2) Der Mieter ist zu einer sachgemäßen und sorgfältigen Buchführung verpflichtet. Er führt detaillierte Aufzeichnungen über alle Umsätze im Sinne des Absatzes 1 und erfasst diese über Registrierkassen, Bonbücher und sonstige Geschäftsbücher. Die in der Mietsache erzielten Umsätze und die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle müssen sich anhand der Buchführung für die jeweiligen Abrechnungszeiträume verfolgen lassen. (3) Bis 30.06. eines jeden Kalenderjahres übermittelt der Mieter dem Vermieter folgende Unterlagen für den vorausgegangenen Abrechnungszeitraum: 1. die Umsatzaufstellung über den Umsatz gemäß Absatz 1; hierfür stellt der Vermieter auf Anforderung ein Formblatt zur Verfügung; 2. die Umsatzmeldung an das Finanzamt in Kopie. Endet das Mietverhältnis während eines Kalenderjahres, so ist Übermittlung der Unterlagen mit Ablauf des dritten Kalendermonats nach Mietende fällig. Die vorbezeichneten Unterlagen hat der Mieter eigenhändig zu unterschreiben. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter die Umsatzaufstellung auf eigene Kosten von einem Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater prüfen und die Ordnungsmäßigkeit der Umsatzermittlung gegenüber dem Vermieter schriftlich bestätigen lässt. (4) Der Vermieter berechnet die Umsatzmiete aus dem Umsatz und rechnet über die Vorauszahlungen des Mieters ab. Ein aus der Abrechnung ergebender Ausgleichsbetrag ist einen Monat nach Zugang einer schriftlichen Umsatzmietabrechnung beim Mieter fällig. (5) Der Vermieter ist berechtigt und auf Verlangen des Mieters verpflichtet, die Vorauszahlungen auf die Umsatzmiete nach einer Abrechnung angemessen anzupassen, wenn der tatsächliche Umsatz vom Vorauszahlungsbetrag um mindestens 10 % abweicht. (6) Der Vermieter ist zum Nachprüfen jedes vom Mieter mitgeteilten Umsatzes und der Umsatzmietabrechnung berechtigt. Auf Verlangen des Vermieters legt der Mieter dem Vermieter oder von ihm Beauftragten die gesamte Geschäfts- und Wirtschaftsführung vor, soweit sie den Umsatz betrifft. Dies gilt vor allem den Jahresabschluss (Gewinn und Verlustrechnung und Bilanz oder Einnahmen-Überschussrechnung nach 4 Abs. 3 EStG), Steuerbescheide, Kassenbücher, Bonbücher, Geschäftsbücher und sonstige Aufzeichnungen über bezogene Lieferungen und Leistungen, soweit diese den Umsatz des Mieters betreffen. Der Vermieter ist zur Verschwiegenheit verpflichtet über alle insoweit erhaltenen Informationen. (7) Ergibt sich auf Grund einer Betriebsprüfung durch das Finanzamt ein Umsatz, der von dem dem Vermieter gemeldeten Umsatz abweicht, teilt der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich schriftlich mit. Der sich aus der Abweichung ergebende Saldo an Umsatzmiete ist vom Mieter innerhalb von vier Wochen ab dessen schriftlicher Mitteilung auszugleichen. Die Mindestmiete bleibt hiervon unberührt. 6 Zahlungen (1) Zahlungen leistet der Mieter an den Vermieter (Dienststelle: Kassen- und Steueramt) kostenfrei unter Angabe des Kassenzeichens für Miete (vgl. 5 Abs. 1), für Nebenkosten (vgl. 5 Abs. 1), des Verwendungszwecks für die Mietsicherheit (vgl. 7 Abs. 1) oder des in der Zahlungsaufforderung des Vermieters genannten Kassenzeichens auf folgendes Konto: Stadtsparkasse München, BIC SSKMDEMMXXX, IBAN DE 867015 0000 0000 203 000.

Seite 7 von 18 Für die Rechtzeitigkeit der Zahlungen kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters an. (2) Reichen Zahlungen des Mieters nicht zur Tilgung sämtlicher Forderungen aus dem Mietverhältnis aus und trifft der Mieter nicht ausdrücklich eine andere Tilgungsbestimmung, finden 366 Abs. 2 und 367 Abs. 1 BGB Anwendung. Danach wird zunächst die fällige Forderung getilgt, unter mehreren fälligen Forderungen diejenige, die dem Vermieter die geringere Sicherheit bietet, unter mehreren gleich sicheren die dem Mieter lästigere, unter mehreren gleich lästigen die ältere Forderung und bei gleichem Alter jede Forderung verhältnismäßig; innerhalb dieser Reihenfolge wird die Zahlung des Mieters zunächst auf die Kosten angerechnet, dann auf die Zinsen und zuletzt auf die Hauptforderung. (3) Bei Zahlungsverzug ist der Mieter zur Zahlung der jeweiligen gesetzlichen Verzugszinsen verpflichtet. Der Mieter schuldet für jede schriftliche Mahnung pauschalierte Mahnkosten in Höhe von 2,50 ; er kann jedoch nachweisen, dass Mahnkosten nicht entstanden oder wesentlich niedriger sind als die Pauschale. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens bleibt dem Vermieter jeweils vorbehalten. 7 Mietsicherheit (1) Zur Sicherung sämtlicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis leistet der Mieter eine Mietsicherheit von 130.000,00. Die Mietsicherheit ist zu leisten bis 31.12.2015 unter Angabe des Verwendungszwecks "90993863100001,, PH Marsstr....". (2) Hinterlegt der Mieter die Mietsicherheit in Form einer Barkaution, legt der Vermieter diese bei einem Kreditinstitut seiner Wahl für die Zeit der Hinterlegung verzinslich an. Der Zinssatz entspricht mindestens dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Mietsicherheit, so dass eine Erstattung nach 13 Abs. 2 Sicherheiten-Hinterlegungsordnung der Landeshauptstadt München ausgeschlossen ist. (3) Erbringt der Mieter die Mietsicherheit nicht vollständig bis zum Fälligkeitstermin, so hat er keinen Anspruch auf Übergabe der Mietsache und muss trotzdem die Miete und die Nebenkosten ab dem vereinbarten Mietbeginn bezahlen (vgl. 4 Abs. 1). Übergibt der Vermieter dem Mieter die Räume trotzdem, so ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter trotz Mahnung mehr als zwei Wochen mit der Leistung der Mietsicherheit ganz oder in Teilen in Verzug ist. (4) Der Vermieter ist während und nach Ende des Mietverhältnisses und auch bei Bestreiten des Mieters berechtigt, gesicherte Forderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen, wenn der Mieter mit der Zahlung in Verzug gerät. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsicherheit spätestens zwei Wochen nach Bekanntgabe des Stands des Kautionskontos wieder zu ergänzen, wenn sie während der Dauer des Mietverhältnisses vom Vermieter für seine Forderungen aus diesem Mietverhältnis in Anspruch genommen wird. (5) Erhöhen sich die Miete oder die Nebenkosten um mehr als 10 %, kann der Vermieter jeweils alle fünf Jahre vom Mieter eine angemessene Ergänzung der Mietsicherheit entsprechend der prozentualen Erhöhung verlangen. Das Recht des Vermieters, bei baulichen Veränderungen der Mietsache durch den Mieter die Leistung einer weiteren angemessenen Mietsicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verlangen, bleibt unberührt. (6) Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsicherheit zurückzugeben. Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicherheit ist sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache fällig. Unabhängig davon kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietsicherheit für zu erwartende Nachforderungen der Nebenkosten zurückbehalten, solange nicht über die Nebenkostenvorauszahlungen abgerechnet ist und die Abrechnungsfrist nicht abgelaufen ist. Abtretung und Verpfändung des Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution sind ausgeschlossen. (7) Im übrigen gelten die in Anlage 3 beigefügten Bestimmungen der Sicherheiten-Hinterlegungsordnung der Landeshauptstadt München. Dieser Vertrag geht den Bestimmungen der Sicherheiten-Hinterlegungsordnung vor. 8 Aufrechnung, Zurückbehaltung, Minderung (1) Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Mietverhältnis mit Gegenforderungen aufzurechnen, ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Mietminderung geltend zu machen, es sei denn die Gegenforderung, das Zurückbehaltungsrecht oder das Mietminderungsrecht ist nach Grund und Höhe unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif.

Seite 8 von 18 (2) Das Klagerecht des Mieters zur Geltendmachung von Gegenansprüchen und Mietminderungsansprüchen bleibt hiervon unberührt. Allerdings ist die Mietminderung ausgeschlossen, wenn der Mangel der Mietsache beruht auf einer Störung der Versorgung mit Strom, Gas, Wasser, Wärme, Brennstoffen oder der Entwässerung, es sei denn der Vermieter hat die Störung zu vertreten. 9 Änderung der Miete (1) Die Vertragsparteien vereinbaren folgende automatische Wertsicherung: Wenn sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte "Verbraucherpreisindex für Deutschland" (Gesamtindex im Jahresdurchschnittswert) gegenüber dem Stand dieses Indexes im Jahr des Vertragsabschlusses oder dem für die letzte Mietänderung maßgeblichen Indexstand um mindestens 5,000 % - fünf von Hundert - nach oben oder unten verändert, dann verändert sich die monatliche Mindestmiete automatisch um den gleichen Prozentsatz nach oben oder unten. Bestehen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses mehrere Basen für den Index (=100), so ist die neueste Basis maßgeblich. Die Änderung der Miete wird nicht für das Kalenderjahr wirksam, für das der für die Mietänderung erforderliche Prozentsatz festgestellt wird, sondern zum Beginn des nächsten Kalenderjahres; der Zeitpunkt der Feststellung der Indexzahlen ist unerheblich. Eine gesonderte Mietänderungserklärung ist nicht erforderlich. Die Indexveränderung in Prozent errechnet sich nach der Formel: (Neuer Indexstand/Alter Indexstand) x 100 100 = Prozentsatz Nach jedem Rechenschritt wird auf drei Dezimalstellen gerundet; der Mieterhöhungsbetrag wird auf zwei Dezimalstellen gerundet. Wenn die abgeschnittene Dezimalstelle fünf oder mehr beträgt, wird aufgerundet, sonst abgerundet. Berechnungsbeispiel: Monatliche Mindestmiete bei Vertragsschluss im Jahr 2004: 1.000,00 VPI 2004 (Jahresdurchschnittswert, Basis 2005 = 100): 98,50 VPI 2007 (Jahresdurchschnittswert, Basis 2005 = 100): 103,90 Prozentsatz = (103,9 : 98,5) x 100-100 = 1,055 x 100-100 = 5,500 % > 5,000 % Mieterhöhung: 1.000,00 x 5,500 % = 55,000 = 55,00 Monatliche Mindestmiete ab 01.01.2008: 1.000,00 + 55,00 = 1.055,00 Die Ansprüche aus dieser Wertsicherung entstehen jeweils automatisch und sind ohne Zahlungsaufforderung sofort ab dem vorbezeichneten Zeitpunkt entsprechend fällig. Rück- oder Nachzahlungen, die sich infolge einer gegenüber den Mietfälligkeiten zeitlich verschobenen Veröffentlichung der Preisindexzahlen ergeben, sind mit dem Zeitpunkt der Veröffentlichung des maßgeblichen Preisindexes fällig. Das Unterlassen der Geltendmachung von Forderungen aus einer Mietanpassung bedeutet keinen Verzicht. (2) Werden wegen einer Umstellung des Preisindexes auf eine neue Basis bereits veröffentlichte Indexzahlen nachträglich geändert, so bleiben die aufgrund der alten Indexreihe erfolgten Mietanpassungen unberührt. Bei einer Mietänderung ist stets von den Indexzahlen der im Zeitpunkt der Mietänderung zuletzt veröffentlichten Basis auszugehen. Wird also eine neue Reihe des "Verbraucherpreisindex für Deutschland" mit einer anderen Basis (= 100 Punkte) veröffentlicht und sind für diese Indexreihe die Indexzahlen rückwirkend bis zum Zeitpunkt der letzten Mietänderung oder bei erstmaliger Mietänderung rückwirkend bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses veröffentlicht, so werden die Indexzahlen der neuen Indexreihe ab der letzten Mietänderung oder bei erstmaliger Mietänderung ab Vertragsschluss angewendet. Ausgleichszahlungen wegen der Anwendung der neuen Indexreihe finden nicht statt. (3) Bei Mieterhöhungen gerät der Mieter frühestens mit dem Erhöhungsbetrag in Verzug, wenn er diesen nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang einer Zahlungsaufforderung bezahlt, in der die Höhe der Zahlung berechnet ist. Entsprechendes gilt bei Mietsenkungen für die Rückzahlung von Erstattungsbeträgen durch den Vermieter. (4) Sollte der vorliegend vereinbarte Preisindex vom Statistischen Bundesamt nicht mehr fortgeführt werden, so wird der an die Stelle des entfallenen Index tretende Index oder - falls kein ersetzender Preisindex besteht - ein vergleichbarer Index des Statistischen Amts der Europäischen Union zugrunde gelegt. Hilfsweise verpflichten sich die Vertragsparteien, andere Wertsicherungsmaßstäbe zu vereinbaren, die der vorliegenden Wertsicherungsvereinbarung in ihrer wirtschaftlichen Bedeutung und Auswirkung möglichst gleichkommen. (5) Sollte ein Gericht rechtskräftig feststellen, dass diese Wertsicherungsklausel gegen das Preisklauselgesetz verstößt, soll die unwirksame Klausel für den künftigen Vertragsvollzug in einen Leistungsvorbehalt umge-

Seite 9 von 18 deutet werden. Sollte diese Wertsicherungsklausel aus anderen Gründen unwirksam sein, soll die entstehende Vertragslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung durch einen Leistungsvorbehalt geschlossen werden. Ein Leistungsvorbehalt bedeutet, dass wenn die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen, die Miete sich nicht automatisch ändert, sondern dass der Vermieter berechtigt und verpflichtet ist, die neue Miete nach billigem Ermessen zu bestimmen. Maßstab dieser Mietanpassung ist die Indexveränderung in Prozent unter Einbeziehung von Billigkeitserwägungen. 10 Schönheitsreparaturen; Erhaltungsmaßnahmen des Mieters (1) Zu Beginn der Mietzeit übergibt der Vermieter dem Mieter die Miet- und Nebenräume unrenoviert. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet. Während der Mietzeit führt der Mieter die in den Räumen durch den Mietgebrauch veranlassten Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten aus. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper, der Versorgungsleitungen, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fällig, sobald die Abnutzung der Räume durch den Mieter dies erfordert; die Abnutzung der Räume durch den Vormieter bleibt außer Betracht. (2) Endet das Mietverhältnis, hat der Mieter alle bis zum Ende der Mietzeit fälligen Schönheitsreparaturen bis zum Rückgabetermin durchzuführen. Für bei Ende der Mietzeit nicht fällige Schönheitsreparaturen verlangt der Vermieter keinen Ausgleich. (3) Während der Mietzeit führt der Mieter die durch seinen Mietgebrauch veranlassten Erhaltungsmaßnahmen im nachfolgend bezeichneten Umfang in den Mieträumen und Nebenräumen-/flächen auf eigene Kosten fachgerecht aus. Die Erhaltungsmaßnahmen umfassen Instandhaltung und Instandsetzung der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, der Heizeinrichtungen (jeweils ohne zentrale Versorgungsanlagen und ohne im Mauerwerk verlegte Leitungen), der Fenster- und Türverschlüsse, der Rollläden und -tore, der Verschlüsse von Fensterläden sowie der Fenster- und Türscheiben. Instandhaltung und Instandsetzung schließen Ersatzbeschaffungen ein. 11 Benutzung der Mietsache; Wasserentnahme; Abfallentsorgung (1) Der Mieter darf die Mietsache ausschließlich zu dem in 2 Abs. 1 vereinbarten Mietzweck benutzen. Jede Änderung des Mietzwecks bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. (2) Der Mieter behandelt die Mietsache pfleglich. Die Mieträume und die Nebenräume/-flächen hält der Mieter in einem reinlichen Zustand und frei von Ungeziefer. (3) Wasser darf der Mieter nur für den eigenen Bedarf aus den Leitungen entnehmen. Bei Verbrauch von Wasser als Betriebsmittel hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters auf eigene Kosten einen Zwischenzähler anzubringen und diesen in einem zur Verbrauchserfassung geeigneten Zustand zu erhalten. (4) Die Abfallentsorgung nimmt der Mieter nach dem Ortsrecht der Landeshauptstadt München vor. 12 Anzeige von Mängeln und Gefahren (1) Der Vermieter weist den Mieter darauf hin, dass er gesetzlich verpflichtet ist, ihm bekannt werdende Mängel der Mietsache und Gefahren für die Mietsache unverzüglich nach eigener Kenntniserlangung dem Vermieter anzuzeigen und dass das gleiche gilt, wenn sich ein Dritter ein Recht an der Mietsache anmaßt ( 536c BGB). (2) Ferner weist der Vermieter den Mieter darauf hin, dass der Mieter den Netzbetreibern für Gas und Elektrizität jede Beschädigung des Netzanschlusses unverzüglich mitzuteilen hat. Dies gilt vor allem für undichte Absperreinrichtungen oder Druckregelgeräte in Gasnetzen, für Schäden an der Hausanschlusssicherung in elektrischen Netzen, und stets beim Fehlen von Plomben ( 8 Abs. 2 der Niederdruckanschlussverordnung und 8 Abs. 2 Niederspannungsanschlussverordnung). Eine Mitteilung an den Netzbetreiber entbindet den Mieter nicht von seiner Anzeigepflicht für Mängel und Gefahren für die Mietsache gegenüber dem Vermieter. 13 Untervermietung (1) Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte sind nur mit vorheriger Zustimmung des

Seite 10 von 18 Vermieters zulässig. Wenn der Vermieter die Zustimmung erteilt, wird er dies in der Regel schriftlich erklären. Lehnt der Vermieter die Zustimmung aus wichtigem Grund ab, so ist der Mieter nicht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Ein wichtiger Grund besteht vor allem, wenn Zweifel an der Bonität des Untermieters bestehen, wenn die Untervermietung mit einer Änderung des Mietzwecks verbunden ist, oder wenn die Untervermietung Konkurrenzschutzvereinbarungen widerspricht. (2) Der Vermieter weist den Mieter ausdrücklich darauf hin, dass zur Ermittlung der Umsatzmiete neben den Umsätzen des Mieters auch die Umsätze von Untermietern herangezogen werden. Der Mieter selbst ist gegenüber dem Vermieter zur Abrechnung, Information und Ermöglichung der Kontrolle jeweils auch der Umsätze von Untermietern - nach Maßgabe des 5a dieses Vertrags verpflichtet. Der Mieter ist verpflichtet, die Untermieter seinerseits zur ordnungsgemäßen Buchführung, Information und Umsatzabrechnung, zur Ermöglichung einer Kontrolle - auch durch den Vermieter - und zur Benachrichtigung des Mieters bei Betriebsprüfungen des Untermieters zu verpflichten. Der Mieter wird die Pflichten aus 5a Abs. 2, 3, 6 und 7 umfassend und wirksam an die Untermieter weitergeben, so dass auch der Vermieter die Umsätze des Untermieters nachprüfen kann. Der Vermieter verpflichtet sich seinerseits zur Verschwiegenheit über alle insoweit über den Untermieter erhaltenen Informationen. (3) Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung aus wichtigem Grund widerrufen. 14 Konkurrenzschutz (1) Der Vermieter gewährt dem Mieter Konkurrenzschutz innerhalb des Mietobjekts sowie im Umkreis von Metern. (2) Der Konkurrenzschutz betrifft ausschließlich den Verkauf von als Hauptartikel; es besteht kein Konkurrenzschutz hinsichtlich der Waren und Leistungen anderer Mieter, die den vorbezeichneten Hauptartikel als Nebenartikel führen. Konkurrenzschutz besteht insbesondere nicht, soweit vorhanden ist. (3) Ein Konkurrenzschutz gegenüber Mietverhältnissen, die bereits bei Abschluss dieses Vertrags bestehen, ist ausgeschlossen. Dies gilt auch, wenn der Vermieter erst später in solche Mietverhältnisse eintritt (z.b. durch Erwerb oder Erbschaft) oder solche Mietverhältnisse unter Beibehaltung des Mietzwecks verlängert oder neu begründet. 14a Betriebspflicht (1) Während der Mietzeit ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache geöffnet zu halten und sein Geschäft nach Maßgabe des vereinbarten Mietzwecks sowie zu betreiben sowie die WC-Anlagen geöffnet zu halten innerhalb folgender Zeiten: - Montag bis Sonntag von 0 Uhr bis 24 Uhr. (2) Der Mieter hat durch durchgehende Personalbesetzung an Werktagen (inkl. Samstagen) in der Zeit von 7 bis 22 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen von 9 bis 22 Uhr, ansonsten durch den Betrieb entsprechender technischer Anlagen sicherzustellen, dass der Parkbetrieb stets sicher und ordnungsgemäß abgewickelt wird. Insbesondere muss der Garagenbetreiber über eine Notrufanlage an allen Ein- und Ausfahrten, Kassenautomaten sowie Ein- und Ausgängen sofort und unmittelbar erreichbar sein. Der Garagenbetreiber hat für die Zeiten, zu denen kein Mitarbeiter vor Ort in der Garage ist, einen ständigen Bereitschaftsdienst mit einer maximalen Anrückzeit von 20 Minuten zu unterhalten und das Mietobjekt regelmäßig zu bestreifen und zu begehen, um dem Aufenthalt nicht berechtigter oder nicht erwünschter Personen entgegen zu wirken. (3) Die Betriebspflicht entfällt für Zeiten, in denen eine Schließung der Mietsache unumgänglich ist, vor allem zur Vornahme vertraglich zulässiger baulicher Veränderungen. Die Maßnahmen, die eine zeitweise Schließung erforderlich machen, sind so zu beschleunigen, dass sich die Schließung auf den unbedingt erforderlichen Zeitraum reduziert. Der Pächter ist berechtigt, das Parkdeck im Winter witterungsbedingt vorübergehend zu schließen, wenn und soweit aus technischen Gründen die Herstellung eines betriebssicheren Zustands nicht möglich ist. (4) Der Mieter trägt dafür Sorge, dass der Betrieb der Mietsache in Urlaubs-, Krankheits- und Kündigungsfällen uneingeschränkt gewährleistet bleibt. Die zeitweise Schließung zur Durchführung von Betriebsferien ist unzulässig. (5) Ist das Mietverhältnis beendet und die Mietsache noch nicht zurückgegeben, so hat der Mieter die Betriebspflicht einschließlich der Beleuchtungspflicht nach Maßgabe der Absätze 1 bis 3 zu erfüllen, wenn der Vermieter dies schriftlich verlangt.

Seite 11 von 18 15 Veränderungen der Mietsache durch den Mieter; Werbeanlagen und Schilder (1) Für bauliche Veränderungen an der Mietsache, Veränderungen am vermieterseitig gestellten Inventar, an den technischen Einrichtungen oder an Versorgungsanlagen bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters; hierfür legt er dem Vermieter auf Verlangen geeignete Pläne vor. Dies gilt nicht, wenn die Veränderung der Mietsache zur Abwendung gegenwärtiger Gefahren notwendig ist. (2) Der Mieter hat Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Veränderung der Mietsache darlegt, welches das Interesse des Vermieters und der übrigen Mieter an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Mietobjekts erheblich überwiegt. Der Vermieter kann seine Zustimmung vor allem davon abhängig machen, dass der Mieter - die Ausführung durch eine Fachkraft sicherstellt, welche die Veränderung der Mietsache nach den anerkannten Regeln der Technik vornimmt, - für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eine zusätzliche angemessene Mietsicherheit leistet und für die mit der Veränderung einhergehenden Gefahren eine Versicherung mit ausreichender Deckung nachweist. (3) Die Beschaffung etwa erforderlicher behördlicher Genehmigungen sowie die damit verbundenen Kosten sind Sache des Mieters, der auch die Sicherheit der Veränderungen und Einrichtungen regelmäßig zu überprüfen hat. Der Mieter ist für die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften verantwortlich. Er haftet für sämtliche im Zuge der Veränderungen oder Einrichtungen von ihm oder seinen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursachten Schäden gleich welcher Art. Durch die Zustimmung des Vermieters wird eine Haftung des Mieters nicht ausgeschlossen. Die Kosten für die Anbringung, den Betrieb und die Unterhaltung der Veränderungen und Einrichtungen trägt der Mieter. Für die vom Mieter zusätzlich zu leistende Sicherheit gilt 7 dieses Vertrags mit Ausnahme dessen Absatz 3 entsprechend. (4) Endet das Mietverhältnis, so hat der Mieter bis zum Rückgabetermin sämtliche baulichen und sonstigen Veränderungen an der Mietsache - gleich ob vom Vermieter genehmigt oder nicht - zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, hat er bis zum Rückgabetermin wegzunehmen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Dies gilt auch für vom Mieter verlegte Kabel und Kabelkanäle. Der Vermieter ist nicht zum Ablösen von Veränderungen der Mietsache oder von Einrichtungen des Mieters verpflichtet. Er kann deren Beseitigung oder Wegnahme - ganz oder in Teilen - durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Überlässt der Vermieter dem Mieter die Entscheidung, ob er Veränderungen oder Einrichtungen in der Mietsache belässt, so kann der Mieter, wenn er von seinem Beseitigungs- oder Wegnahmerecht keinen Gebrauch macht, hierfür keinen Ausgleich nach miet- oder bereicherungsrechtlichen Vorschriften verlangen. (5) Das Anbringen von Firmen- und Hinweisschildern auf den Geschäftsbetrieb des Mieters an der Außenfassade und in den Gemeinschaftsflächen ist dem Mieter nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters gestattet. Anzahl, Gestaltung, Ort und Befestigung hat der Mieter mit dem Vermieter abzustimmen nach Maßgabe der örtlichen Gegebenheiten, der Üblichkeit und dem Erscheinungsbild des Mietobjekts. Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter bis zum Rückgabetermin verpflichtet, sämtliche Werbeanlagen, Firmen- und Hinweisschildern zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Verlegt der Mieter seinen Geschäftsbetrieb in andere Räume, so duldet der Vermieter für angemessene Zeit einen Hinweis auf die neue Geschäftsadresse des Mieters. (6) Die vorstehenden Regelungen gelten entsprechend, wenn der Mieter Veränderungen oder Einrichtungen übernimmt, die von einem Vormieter geschaffen wurden. 16 Erhaltung und Modernisierung der Mietsache durch den Vermieter (1) Erhaltungsmaßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache oder des Mietobjekts erforderlich sind, hat der Mieter zu dulden. Dies gilt vor allem für Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, Erneuerungen, das Beseitigen von Schäden und das Abwenden von Gefahren, die der Mietsache oder dem Mietobjekt drohen oder hiervon ausgehen. Der Vermieter kündigt dem Mieter die beabsichtigten Erhaltungsmaßnahmen rechtzeitig an, es sei denn sie sind nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden oder die sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. Der Mieter hat die betroffenen Teile der Mietsache zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern oder verzögern. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen, die er infolge von Erhaltungsmaßnahmen tätigt.

Seite 12 von 18 (2) Für Ankündigung und Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gilt die gesetzliche Regelung ( 555b ff in Verbindung mit 578 Abs. 2 S. 1 BGB). Soweit kein Härteeinwand des Mieters durchgreift, hat er die betroffenen Teile der Mietsache zugänglich zu halten und darf die Ausführung der Arbeiten nicht behindern oder verzögern. Nach Zugang einer Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats kündigen, i wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Ausführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahme unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht zugemutet werden kann. Abzuwägen sind die beiderseitigen Interessen, auf Seiten des Mieters vor allem die zu erwartenden Folgen der Modernisierung (z.b. Umsatzeinbußen, erschwerte Nutzung der Mietsache, Mietminderungen, jeweils unter maßgeblicher Berücksichtigung der Dauer sowie künftige Verbesserungen der Mietgebrauchs, Ermäßigungen der Nebenkosten und Mieterhöhungen wegen der Modernisierung) und auf Seiten des Vermieters vor allem das Interesse am Bestand des Mietvertrags für die vereinbarte Mietzeit. Soweit Maßnahmen der Erhaltung dienen, bleiben deren Folgen für den Mieter bei der Abwägung außer Betracht. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen, die er infolge von Modernisierungsmaßnahmen tätigt. 16a Reinigung und Sicherung von Verkehrsflächen (1) Der Mieter übernimmt die Reinhaltung, Reinigung und bei Schnee oder Glatteis die Sicherung sämtlicher Wege und Verkehrsflächen, die sich auf dem zum Mietobjekt gehörenden Grundstück befinden. Diese Flächen sind im Lageplan der Anlage 1 gekennzeichnet. Die betroffenen Flächen hat der Mieter stets in reinlichem Zustand zu halten. Hierzu hat er sie insbesondere - zu kehren und den Kehricht, Schlamm oder sonstigen Unrat zu entfernen - bei Trockenheit zur Vermeidung von übermäßiger Staubentwicklung zu besprengen - bei Bedarf, insbesondere bei Tauwetter, durch Freimachung von Ablaufrinnen und sonstigen Entwässerungseinrichtungen zu entwässern. Alle Parkdecks sind mindestens 1 x pro Woche nass zu reinigen. Alle Toilettenanlagen, Aufzugsanlagen und Treppenhäuser sind täglich nass zu reinigen. Abfallbehälter sind täglich zu leeren. Der Garagenbetreiber ist für eine nachhaltige Schädlingsabwehr und Schädlingsbekämpfung verantwortlich. Bei Schnee, Schneeglätte oder Eisbildung hat der Mieter die Flächen in sicherem Zustand zu halten. Zu diesem Zweck hat er - an Werktagen spätestens bis 7.00 Uhr - an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen spätestens bis 8.00 Uhr die Gehbahnen in einer Breite von mindestens 1,50 Metern von Schnee zu räumen und bei Winterglätte mit Sand, Splitt oder anderen geeigneten Mitteln zu bestreuen oder das Eis zu beseitigen. Die Sicherungsmaßnahmen sind bis 20.00 Uhr so oft zu wiederholen, wie dies zur Verhütung von Gefahren erforderlich ist. (2) Der Mieter hat die vorstehend übernommenen Pflichten nicht höchstpersönlich zu erfüllen, sondern kann auf eigene Kosten und Rechnung Dritte beauftragen. (3) Sind mehrere Mieter Vertragspartei, so sind die vorstehenden Pflichten als Gesamtschuld im Sinne des 421 BGB übernommen. Sämtliche Mieter bleiben jeweils bis zur vollständigen Erfüllung der vorstehenden Pflichten gegenüber dem Vermieter zur Leistung verpflichtet. (4) Der Vermieter weist den Mieter darauf hin dass eine Verletzung der vorstehend übernommenen Verkehrssicherungspflichten Schadensersatzansprüche Dritter wegen dadurch erlittener Sach- und Körperschäden gegen den Mieter auslösen kann. 17 Versicherungen (1) Der Vermieter schließt folgende Versicherungen ab und unterhält sie während der Mietzeit auf seine Kosten:

Seite 13 von 18 - Gebäudebrandversicherung; diese Versicherung kann der Vermieter auch im Wege der Selbstversicherung vornehmen; in diesem Fall hat der Vermieter den Mieter im Schadensfall so zu stellen wie er bei Fremdversicherung stünde - Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung; diese Versicherung deckt der Vermieter durch Einschluss des Risikos in seine allgemeine Haftpflichtversicherung ab Die Kosten dieser Versicherungen sind bei der Mietbemessung berücksichtigt. (2) Der Vermieter schließt folgende Versicherungen ab und unterhält sie während der Mietzeit auf Kosten des Mieters: - Sturm- und Hagelversicherung Die Kosten dieser Versicherung legt der Vermieter nach 5 dieses Vertrages als Nebenkosten auf den Mieter um. Sind weitere entsprechend 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähige Versicherungen zweckmäßig, kann der Vermieter diese als neue Nebenkosten nach 5 Abs. 3 dieses Vertrages auf den Mieter umlegen. (3) - entfällt - (4) Jede Änderung seines Geschäftsbetriebes und jede technische oder sonstige Änderung, die zu einer Gefahrenerhöhung führen kann, hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Soweit der Mieter Versicherungspflichten übernommen hat, ist er zudem verpflichtet, erhöhte Gefahren selbst in seine Versicherung einzubeziehen. 18 Haftung (1) Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für bei Vertragsschluss vorhandene Sachmängel (Garantiehaftung) ist ausgeschlossen. 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB findet insoweit keine Anwendung. (2) Die Haftung des Vermieters für Verschulden ist auf Schäden beschränkt, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Vermieters, seiner gesetzlichen Vertreter oder seiner Erfüllungsgehilfen beruhen. Dies gilt nicht - für Schäden aus Verletzung des Körpers, des Lebens, der Gesundheit, der Freiheit oder der sexuellen Selbstbestimmung, - für Schäden aus der Verletzung wesentlicher Vertragspflichten, vor allem wenn hierdurch der Vertragszweck gefährdet ist, - soweit für Schäden eine Versicherung oder Selbstversicherung des Vermieters besteht, oder - für Schäden, die auf einem arglistig verschwiegenen Mangel oder dem Fehlen einer vorgespiegelten Eigenschaft beruhen. (3) Das Minderungsrecht des Mieters nach 8 dieses Vertrags und die gesetzliche Beweislastverteilung bleiben von den vorstehenden Regelungen unberührt. (4) Der Mieter haftet nach den gesetzlichen Vorschriften, soweit keine besondere Haftung vereinbart ist. Für Pflichtverletzungen seiner Erfüllungsgehilfen ist der Mieter verantwortlich nach Maßgabe des 278 BGB. Dies betrifft vor allem auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommende Mitarbeiter, Lieferanten, Kunden und Besucher des Mieters, vom Mieter beauftragte Handwerker sowie Untermieter. 19 Betreten der Mietsache durch den Vermieter (1) Der Vermieter oder seine Beauftragten können die Mietsache nach vorheriger Abstimmung mit dem Mieter während der Geschäftszeit besichtigen zur Prüfung des Zustandes der Mietsache, zum Ablesen von Messeinrichtungen, zur Schädlingsbekämpfung oder aus sonstigem wichtigem Grund. Das gleiche gilt ohne besonderen Anlass in angemessenen zeitlichen Abständen. (2) Beabsichtigt der Vermieter den Verkauf des Grundstücks oder der Mietsache oder ist das Mietverhältnis gekündigt, so können der Vermieter oder seine Beauftragten die Mietsache nach vorheriger Abstimmung mit dem Mieter während der Geschäftszeit zusammen mit dem Kauf- oder Mietinteressenten besichtigen.

Seite 14 von 18 (3) Für Zeiten der Abwesenheit hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, dass die Mietsache in dem vereinbarten Umfang betreten werden kann. Der Vermieter empfiehlt dem Mieter die Hinterlegung eines Schlüssels bei einer für den Vermieter leicht erreichbaren Person des Vertrauens, die dem Vermieter in Notfällen Zutritt verschaffen kann, und die schriftliche Benachrichtigung des Vermieters hiervon. (4) Zur Abwehr drohender Gefahren ist der Vermieter bei Abwesenheit des Mieters berechtigt, die Mieträume auf Kosten des Mieters öffnen zu lassen, soweit der Zutritt zur Mietsache aus vom Mieter zu vertretenden Gründen nicht möglich ist. 20 Rückgabe der Mietsache; Nutzungsentschädigung; Neuvermietung (1) Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache vollständig geräumt, gereinigt und in unfallsicherem Zustand am letzten Tag der Mietzeit (Rückgabetermin) an den Vermieter zurückzugeben. Dies begründet keine Pflicht des Mieters, bauliche Maßnahmen aus dem Pflichtenkreis des Vermieters zu erfüllen. Der Mieter hat sämtliche Schlüssel einschließlich der von ihm selbst gefertigten zurückzugeben. (2) Für Schönheitsreparaturen, Veränderungen an der Mietsache und Schilder und gelten die jeweiligen Regelungen dieses Vertrags ( 10 und 15). (3) Die Rückgabe der Mietsache hat in einem förmlichen Termin zu erfolgen, bei dem der Zustand der Mietsache in einem von beiden Vertragsparteien unterschriebenen Rückgabeprotokoll festhalten wird. Darin halten die Vertragsparteien auch die Mängel der Mietsache und Gefahren für die Mietsache fest, die der Mieter nach Maßgabe des 12 Abs. 1 dieses Vertrags anzuzeigen hat. (4) Spätestens bei Rückgabe der Mietsache teilt der Mieter dem Vermieter eine Adresse mit, unter der dieser ihn in Zukunft schriftlich erreichen kann. (5) Ersatzansprüche des Mieters wegen Verwendungen auf die Mietsache - gleich aus welchem Rechtsgrund - sind ausgeschlossen, es sei denn das Mietverhältnis endet vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Unberührt bleiben die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen wegen Mängeln der Mietsache aus 536a Abs. 2 BGB und auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen aus 284 BGB. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zahlung einer Räumungsentschädigung oder Stellung eines Ersatzobjekts durch den Vermieter. (6) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete für vergleichbare Mietsachen zuzüglich der Nebenkosten verlangen. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens bleibt dem Vermieter vorbehalten. (7) Der Vermieter ist in der Entscheidung frei, ob, an wen und zu welchen Bedingungen er nach Beendigung des Mietverhältnisses vermietet. Insbesondere ist der Vermieter nicht verpflichtet, an Personen zu vermieten, die den Geschäftsbetrieb oder Einrichtungen des Mieters erwerben. 21 Gesellschafter- und Rechtsformänderungen; Umwandlung (1) Beide Vertragsparteien verpflichten sich, jede Umwandlung, jeden Wechsel des Firmeninhabers jedes Ausscheiden oder Hinzutreten von Gesellschaftern und jede Änderung der Rechtsform - soweit registerpflichtig unter Vorlage eines aktuellen Registerauszugs - der anderen Vertragspartei unverzüglich anzuzeigen und ihr die für den Vollzug des Mietverhältnisses zweckmäßigen Auskünfte zu erteilen. (2) Die Zulässigkeit von Umwandlungen richtet sich nach dem Umwandlungsgesetz. Im übrigen ist dem Mieter jeder rechtsgeschäftliche Wechsel des Firmeninhabers, jedes rechtsgeschäftliche Ausscheiden oder Hinzutreten von Gesellschaftern und jede rechtsgeschäftliche Änderung der Rechtsform seines Unternehmens ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untersagt, wenn Rechte des Vermieters beeinträchtigt werden. Das ist immer der Fall, wenn ein persönlich haftender Schuldner wegfallen würde. Die Überlassung an Dritte, die bisher nicht Vertragspartei waren, gilt als unberechtigte Gebrauchsüberlassung. Erteilt der Vermieter seine Zustimmung nicht, berechtigt dies den Mieter nicht zur Kündigung, sofern es sich nicht um eine willkürliche Versagung handelt. 22 Vertragsbestandteile; Verweise; Rechtswahl

Seite 15 von 18 (1) Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. (2) Folgende beigeheftete Anlagen sind wesentlicher Vertragsbestandteil: 1. Lageplan ( Seiten), Stand 2. Betriebskostenverordnung (BetrKV), Stand 25.11.2003, 3. Merkblatt für die Hinterlegung von Sicherheiten bei der Landeshauptstadt München, Stand 17.07.2007 (3) Die Regelungen dieses Mietvertrags gehen der Hausordnung vor und diese der gesetzlichen Regelung. Die Hausordnung darf der Vermieter nachträglich aufstellen oder ändern, soweit dies zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts notwendig und den Mietern zumutbar ist; etwaige neue oder geänderte Regelungen teilt der Vermieter dem Mieter besonders mit. Darüber hinausgehende Regelungen bedürfen der Zustimmung des Mieters. (4) Verweise auf Gesetze beziehen sich auf die im Zeitpunkt des Wirksamwerdens des jeweiligen Rechtsgeschäfts geltenden Normen; dies gilt nicht, soweit Überleitungsvorschriften etwas anderes bestimmen. (5) Dieser Vertrag unterliegt einheitlich dem Recht der Bundesrepublik Deutschland. 23 Schriftform (1) Den Vertragsparteien ist bekannt, dass Mietverträge über eine längere Zeit als ein Jahr der gesetzlichen Schriftform der 550, 578 BGB unterliegen. Die ursprünglichen Vertragsparteien verpflichten sich, diese Schriftform einzuhalten und auf jederzeitiges Verlangen einer Vertragspartei alle Handlungen vorzunehmen und alle Erklärungen abzugeben, die zur Heilung eines etwaigen Formmangels erforderlich sind. Sie verzichten auf das Recht, das Mietverhältnis unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt sowohl für diesen Ursprungsvertrag als auch für alle Änderungen, Ergänzungen und Nachträge. Dritte sind an diese Regelung nicht gebunden, vor allem der infolge Veräußerung der Mietsache in das Mietverhältnis eintretende Erwerber. Die Vertragsparteien sind jedoch verpflichtet, Dritte und deren Rechtsnachfolger gemäß dieser salvatorischen Schriftformklausel zu verpflichten, wenn sie ihnen den Eintritt in das Mietverhältnis ermöglichen. (2) Soweit kein gesetzlicher Schriftformzwang besteht, vereinbaren die Vertragsparteien alle Änderungen, Ergänzungen und Nachträge zu diesem Vertrag zu Beweiszwecken schriftlich zu vereinbaren. Der Vermieter weist den Mieter ausdrücklich darauf hin, dass seine Vertreter mündlich keine wirksamen Verpflichtungserklärungen für ihn abgeben können, weil Art. 38 Abs. 2 Gemeindeordnung entgegensteht. 25 Salvatorische Klausel (1) Sollten eine oder mehrere Bestimmungen dieses Vertrages nichtig, unwirksam, undurchführbar oder lückenhaft sein, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. (2) Sollte dieser Vertrag insgesamt unwirksam sein, so steht dem Mieter in entsprechender Anwendung des 570 BGB kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Herausgabeanspruch des Vermieters zu. 26 Allgemeine Grenze für Haftungsausschlüsse und -beschränkungen Soweit in diesem Vertrag die Haftung des Vermieters ausgeschlossen oder beschränkt wird, gilt dies nicht für 1. Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, der Freiheit oder der sexuellen Selbstbestimmung, die auf einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung des Vermieters oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Vermieters beruhen; 2. sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Vermieters oder eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Vermieters beruhen. München, den München, den

Seite 16 von 18 Kammerlander Verwaltungsrat Mieter

Seite 17 von 18 Datenschutzvereinbarung: Der Vermieter weist den Mieter darauf hin, dass er die zum Vollzug des Mietverhältnisses erforderlichen personenbezogenen Daten des Mieters erhebt, verarbeitet, nutzt und an die mit dem Vertragsvollzug befassten städtischen Dienststellen weiter gibt. Der Mieter erklärt sich damit einverstanden. München, den München, den Kammerlander Verwaltungsrat Mieter Empfangsbestätigung: Der Mieter bestätigt mit seiner Unterschrift, folgende Unterlagen erhalten zu haben: 1. Lageplan 2. die Betriebskostenverordnung (BetrKV), Stand 25.11.2003, 3. Merkblatt für die Hinterlegung von Sicherheiten bei der Landeshauptstadt München, Stand 17.07.2007 München, den Mieter Schuldbeitritt: Die Landeshauptstadt München, gesetzlich vertreten durch den Oberbürgermeister, Herrn Dieter Reiter, dieser vertreten durch den Kommunalreferenten Herrn Axel Markwardt, dieser im Geschäftsbereich Feuerwachen und Sonderobjekte in der Abteilung Immobilienmanagement vertreten durch den Leiter des Geschäftsbereiches, Herrn Gerhard Kammerlander -Vermieter - und Herr,, - Beitretender - vereinbaren folgendes: Die Landeshauptstadt München schließt den vorstehenden Geschäftsraum-Mietvertrag mit dem darin bezeichneten Mieter. Der Beitretende tritt hiermit persönlich für sämtliche Pflichten des Mieters aus diesem Mietverhältnis als weiterer Schuldner neben den Mieter, so dass der Beitretende und der Mieter dem Vermieter als Gesamtschuldner verpflichtet sind. Der Vermieter ist nicht gehalten, den Mieter vorrangig in Anspruch zu nehmen. München, den 7. Juli 2015 München, den Kammerlander Verwaltungsrat (Vermieter) (Beitretender) kein Vertretungszusatz, kein Firmenstempel

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