Zahlen & Daten Facts & Figures Investmentmarkt Deutschland Q3-2014
NAI apollo group Willkommen bei der NAI apollo group NAI apollo ist das führende Netzwerk unabhängiger Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland. Seit mehr als 25 Jahren beraten unsere aktiven Partner nationale und internationale Unternehmen mit nachhaltigem Erfolg. Unser Leistungsspektrum umfasst die Bereiche Vermietung, Verkauf, Bewertung, Marktforschung, Property- und Assetmanagement, Objektbuchhaltung, Baumanagement sowie Corporate Finance. Mit Büros in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Stuttgart und dem Ruhrgebiet sind wir deutschlandweit präsent. Als Partner von NAI Global bieten wir unseren Kunden weltweit Zugang zu über 6.700 Immobilienspezialisten in 375 Partnerbüros. Welcome to the NAI apollo group NAI apollo is the leading network of independent real estate consultancies in Germany. We have been successfully advising national and international companies for more than 25 years. Our services include letting, sales, valuation, research, asset and property management, property accounting, construction management and corporate finance. We are represented across Germany with offices in Berlin, Dusseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Munich, Stuttgart and the Ruhr area. As a partner of NAI Global, our clients have access to more than 6,700 specialists worldwide in 375 partner offices. NAI apollo Büro / NAI apollo office NAI apollo Partnerbüro / NAI apollo associated office
Investmentmarkt Deutschland Investmentvolumen von ca. 25,4 Mrd. Euro Eine ungebrochen hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien beschert dem Investmentmarkt ein sehr gutes Quartalsergebnis. Auf das dritte Quartal entfällt ein Volumen von 8,3 Mrd. Euro, das damit sowohl das Ergebnis des Vorquartals um 15,6 % als auch des Vorjahresquartals um 34,6 % übersteigt. Auf die ersten neun Monate des Jahres 2014 summiert sich das Investmentvolumen auf ca. 25,4 Mrd. Euro, womit 33,0 % mehr Kapital in Gewerbeimmobilien investiert worden ist als im Vorjahreszeitraum 2013 (Q1-Q3 2013: 19,1 Mrd. Euro). Der Großteil der Investitionen hat in der Anlageklasse der Büroimmobilien stattgefunden. Ein Volumen von 12,0 Mrd. Euro bzw. ein Anteil von 47,2 % spiegelt ein Plus von 40,0 % gegenüber dem Vorjahr wider. Den zweithöchsten Anteil mit 26,2 % (6,7 Mrd. Euro) haben Einzelhandelsimmobilien verbucht, der damit im Vorjahresvergleich unverändert geblieben ist. Eine deutliche Zunahme des Investmentvolumens konnte erneut bei Logistikimmobilien erfasst werden. Ein Plus von 54,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum führt zu einem Volumen von 2,7 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 10,5 %. Damit ist diese Assetklasse auf Rekordkurs und übertrumpft bereits zum Ende des dritten Quartals das Spitzenjahr 2007 (2,5 Mrd. Euro). Sonstige Nutzungen sind für ca. 4,1 Mrd. Euro bzw. 16,1 % verantwortlich. Hierbei ist nahezu die Hälfte des Volumens durch Hotelimmobilien generiert worden. Portfoliodeals haben durch einen Zuwachs von 61,0 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum nun einen Anteil von 30,7 % bzw. 7,8 Mrd. Euro erreicht, wodurch diese wesentlich zu dem sehr guten Abschneiden des Investmentmarktes beigetragen haben (Q1-Q3 2013: 4,8 Mrd. Euro bzw. 25,4 %-Anteil). Transaktionsvolumen Q1-Q3 2014 Volume of transactions Q1-Q3 2014 Investment volume of approx. 25.4 bn Continuing strong demand for German commercial property led to a very good quarterly result on the investment market. The thirdquarter volume reached 8.3 bn, which grew sequentially by 15.6 % as well as year-on-year by 34.6 %. In the first nine months of the year, the investment volume amounted to around 25.4 bn, whereby 33.0 % more capital was invested in commercial real estate compared to the previous year (Q1-Q3 2013: 19.1 bn). The majority of investments took place in the office property asset class. A volume of 12.0 bn equating to a 47.2 % share reflected a rise of 40.0 % compared to one year ago. Retail property accounted for the second-highest share of 26.2 % ( 6.7 bn), which was unchanged from the previous year. Logistics property again registered a strong increase in the investment volume, rising 54.6 % compared to the first three quarters of 2013. This led to a total volume of 2.7 bn or a share of 10.5 %. The logistics sector therefore continues to perform at record levels and have already exceeded the result of the peak year 2007 ( 2.5 bn) by the end of the third quarter. Other uses are responsible for around 4.1 bn or 16.1 %, whereby hotels generated almost half of the volume. Portfolio deals increased by 61.0 % year-on-year and now account for a share of 30.7 % of the total investment volume or 7.8 bn, thus contributing significantly to the very good performance of the entire investment market (Q1-Q3 2013: 4.8 bn or 25.4 % share). Transaktionsvolumen nach Assetklassen Q1-Q3 2014 Volume of transactions according to asset type Q1-Q3 2014 12,0 16,1% Transaktionsvolumen in Mrd. 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 11,4 10,3 10,0 8,3 7,1 7,1 6,1 5,9 5,2 5,3 4,3 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2012 2013 2014 Quelle: NAI NAI apollo group Büro / Office Einzelhandel / Retail Lager/Logistik / Warehouse/Logistics Sonstige* /Other* 10,5% 26,2% *Sonstige: Hotels, Grundstücke, Parkhäuser etc. / *Others: hotels, develop. sites, praking etc. 47,2% Transaktionsvolumen nach Investorenherkunft Q1-Q3 2014 Volume of transactions according to investors origin Q1-Q3 2014 Transaktionsvolumen nach Transaktionsart Q1-Q3 2014 Volume of transactions according to deal structure Q1-Q3 2014 9,9% Deutschland USA UK Frankreich Schweden 1,6% 1,7% 2,0% 1,6% 1,6% 5,2% Einzeltransaktion / single deal 30,7% Singapur Schweiz 6,9% 54,6% Österreich Dänemark sonstige 14,9% Portfoliotransaktion / portfolio deal 69,3%
Investmentmarkt Deutschland US- und britische Investoren verdoppeln Anlagevolumen Das Gros des Investmentvolumens der ersten drei Quartale ist mit 13,9 Mrd. Euro bzw. 54,6 % (Q1-Q3 2013: 12,7 Mrd. Euro bzw. 66,5 %-Anteil) durch deutsche Investoren getätigt worden. Gleichauf liegt das Verkaufsvolumen aus Deutschland mit ebenfalls 13,9 Mrd. Euro. Zweit- und drittstärkste Investorenherkunftsstaaten sind mit 3,8 Mrd. (14,9 %) die USA sowie mit 1,8 Mrd. Euro (6,9 %) Großbritannien. Gegenüber dem Vorjahr stellt dies für beide Staaten in etwa eine Verdopplung dar. Auf die Größenklasse 100 bis 500 Mio. Euro entfällt infolge einer Vielzahl von Groß- und Portfoliodeals ein Anteil von 38,1 % bzw. 9,7 Mrd. Euro, die damit ein Plus von 36,4 % verzeichnet. Der zweithöchste Anteil ist durch Objekte 50 bis 100 Mio. Euro mit 4,4 Mrd. Euro bzw. 17,5 % erzielt worden. Transaktionsvolumen nach Käufer-/Verkäufertyp Q1-Q3 2014 Volume of transactions according to type of investor Q1-Q3 2014 U.S. and British investors double their investment volume The lion s share of the investment volume for the first three quarters, some 13.9 bn or 54.6 % (Q1-Q3 2013: 12.7 bn or 66.5 %- share), was attributed to German investors. They also accounted for a similar volume of 13.9 bn on the seller side. In second and third places came investors from the United States ( 3.8 bn or 14.9 %) and the United Kingdom ( 1.8 bn or 6.9 %). Compared to the previous year, the volumes were roughly double for both these investor countries. The 100m - 500m cluster accounted for a share of 38.1 % or 9.7 bn because of a multitude of larger and portfolio deals. This represented an increase of 36.4 %. Properties in the 50m - 100m cluster accounted for the second-highest share of 4.4 bn or 17.5 %. Transaktionsanzahl nach Käufer-/Verkäufertyp Q1-Q3 2014 Number of transactions according to type of investor Q1-Q3 2014 Offene Immobilienfonds / Spezialfonds Assetmanager/ Fondsmanager Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds Immobilienaktiengesell. / REIT`s Versicherungen / Pensionskassen Corporates Privatinvestoren / Family Offices Immobiliengesellschaften Projektentwickler / Bauträger Staatsfonds Geschlossene Fonds Banken Öffentliche Einrichtungen Offene Immobilienfonds / Spezialfonds Privatinvestoren / Family Offices Corporates Projektentwickler / Bauträger Assetmanager / Fondsmanager Immobiliengesellschaften Immobilienaktiengesell. / REIT`s Versicherungen / Pensionskassen Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds Geschlossene Fonds Öffentliche Einrichtungen Banken Staatsfonds -40% -30% -20% -10% 0% 0 10% 20% 30% 40% -40% 40-30% -20% -10% 0% 0 10% 20% 30% 40 40% volume % Käufer Volumen Purchaser volume % Verkäufer Volumen in % / Seller in in % / in Verkäufer Anzahl in % / seller number in % Käufer Anzahl in % / Purchaser number in % Offene und Spezialfonds größte Käufergruppe Mit 24,9 % (6,3 Mrd. Euro) auf Käuferseite und 19,9 % (5,1 Mrd. Euro) auf Verkäuferseite sind Offene Fonds / Spezialfonds an dem Großteil des Transaktionsgeschehens der ersten neun Monate beteiligt gewesen. Im Vorjahresvergleich bedeutet dies ein Plus von 34,6 %. Zweitstärkste Käufergruppe sind Asset-/ Fondsmanager mit einem Ankaufvolumen von ca. 3,5 Mrd. Euro (13,6 %), gefolgt von Private-Equity Fonds / Opportunity Fonds, auf die sich ein Volumen von 3,0 Mrd. Euro (12,0 %) summiert. Auf Verkäuferseite reihen sich mit einem Volumen von 4,5 Mrd. Euro weiterhin die Projektentwickler an zweiter Stelle hinter den Offenen Fonds / Spezialfonds ein. Transaktionsvolumen nach Größenklassen Q1-Q3 2014 Volume of transactions according to volume category Q1-Q3 2014 >500 Mio. 100<500 Mio. 50<100 Mio. 25<50 Mio. 10<25 Mio. <10 Mio. 16,8% 15,8% 5,7% 17,5% 6,0% 38,2% Open ended and special funds represent the largest group of buyers With 24.9 % ( 6.3 bn) on the buyer side and 19.9 % ( 5.1 bn) on the seller side, open ended funds / special funds accounted for the majority of the transactions carried out in the first nine months. Compared to the previous year, this was an increase of 34.6 %. The second-strongest buyer group comprises asset- / fund managers with a purchase volume of around 3.5 bn (13.6 %), followed by private equity funds / opportunity funds, which accounted for a volume of 3.0 bn (12.0 %). On the seller side, project developers were again ranked in second position after the open ended funds / special funds, with a volume of 4.5 bn. Spitzenrenditen Q3 2014 Prime yields Q3 2014 Spitzenrendite Büro Spitzenrendite Einzelhandel Spitzenrendite Logistik Prime office yields Prime retail yields Prime logistics yields Berlin 4,60% 4,35% 6,80% Düsseldorf 4,70% 4,20% 6,70% Frankfurt a. M. 4,60% 4,20% 6,40% Hamburg 4,55% 4,15% 6,60% München 4,25% 3,95% 6,40% Gesamt Ø = 4,55% Ø = 4,20% Ø = 6,60%
Investmentmarkt Deutschland Investmentmarktstimmung äußerst positiv Die ungebrochen hohe Nachfrage auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien findet im dritten Quartal 2014 in teilweise sinkenden Spitzenrenditen in der Assetklasse Büro ihren Ausdruck. In Berlin (4,60 %), Frankfurt (4,60 %) und München (4,25 %) liegt die Renditereduktion im Vorquartalsvergleich bei 5 Basispunkten. Unverändert präsentieren sich die Büromärkte Düsseldorf (4,70 %) und Hamburg (4,55 %). Ebenfalls stabil zeigen sich die Top-5 Märkte in der Assetklasse Einzelhandel (Berlin: 4,35 %, Düsseldorf: 4,20 %, Frankfurt: 4,20 %, Hamburg: 4,15 %, München: 3,95 %). Logistikimmobilien verteuerten sich nur in Berlin um 5 Basispunkte auf nun 6,80 %. In Frankfurt (6,40 %), Düsseldorf (6,70 %), Hamburg (6,60 %) und München (6,40 %) ist die Logistikspitzenrendite im Vergleich zum Vorquartal gleichbleibend. Zweifelsohne entwickelt sich das Jahr 2014 zum Jahr der Logistikimmobilien. Neben den etablierten Vehikeln werden neue Anlageprodukte (Spezialfonds) für dieses Segment von bereits im Markt tätigen Akteuren sowie auch von neuen Playern gelauncht. Das Gesamtjahresvolumen wird sich im Bereich der 3,5 Mrd. Euro Marke bewegen. Auch die Internationalität der Nachfragebasis auf dem deutschen Investmentmarkt schreitet weiter voran. Neben Akteuren aus dem Nahen und Mittleren Osten wird eine weiter wachsende Nachfrage auch von Investoren aus China, Malaysia, Singapur, Südkorea und Thailand erwartet. Trotz abkühlender Wirtschaftsleistung und sinkender Auftragseingänge, derzeit wird im Herbstgutachten der Bundesregierung für 2014 ein BIP-Wachstum von 1,3 % und für 2015 von 1,2 % prognostiziert, bleibt für Deutschland die ungebrochen hohe Nachfrage nach Immobilien bestehen. Für das Schlussquartal kann ein Volumen oberhalb des Vorjahresniveaus von 11,4 Mrd. Euro prognostiziert werden, woraus sich auf Jahressicht ein Transaktionsvolumen von bis zu 40 Mrd. Euro ergibt. Investment market sentiment extremely positive In the third quarter of 2014, the continuous high demand for commercial property on the German investment market was reflected to some extent by lower prime yields in the office asset class. In Berlin (4.60 %), Frankfurt (4.60 %) and Munich (4.25 %), yields dropped by 5 basis points sequentially. Yields were unchanged on the Dusseldorf (4.70 %) and Hamburg (4.55 %) office markets. Yields in the retail asset class were also stable in the top 5 markets (Berlin: 4.35 %; Dusseldorf: 4.20 %; Frankfurt: 4.20 %; Hamburg: 4.15 %; Munich: 3.95 %). In the logistics property segment, only Berlin saw a decrease in the yield, which dropped by 5 basis points as well to 6.80 %. The logistics prime yield remained unchanged on a sequential basis in Frankfurt (6.40 %), Dusseldorf (6.70 %), Hamburg (6.60 %) and Munich (6.40 %). Without doubt, 2014 has developed into the year of logistics property. Besides the established investment vehicles, both existing and new players launched new investment products (special funds) for this segment. The full-year volume is expected to be in the region of 3.5 bn. The international character of investor demand on the German investment market will also become more pervasive. As well as players from the Near and Middle east, growing demand is also seen from investors from China, Malaysia, Singapore, South Korea and Thailand. Despite the slow-down of the economy and lower incoming orders - the autumn report from the federal government contained GDP growth forecasts of 1.3 % for 2014 and 1.2 % for 2015 - the continuing high demand for property in Germany will persist. In the final quarter, a volume in excess of last year s 11.4 bn can be expected, which would result in a full-year transaction volume of up to 40 bn. Ausgewählte Gewerbetransaktionen Q1-Q3 2014 Selected commercial transactions Q1-Q3 2014 Objekt Käufer Kaufpreis (ca.) Assetklasse Property Purchaser Purchase Price (ca.) Asset typ LEO I Portfolio PATRIZIA Immobilien AG 1.000.000.000 Büro 50% "Centro", Oberhausen Unibail-Rodamco 535.000.000 Einzelhandel Hotel-Portfolio Accor 430.000.000 Hotel Christie-Portfolio Morgan Stanley 400.000.000 Einzelhandel Portigon-Portfolio Blackstone 350.000.000 Büro Portfolien CCP III u. EPISO (dt. Anteil) SEGRO plc 303.000.000 Logistik TAG-Gewerbeimmobilienportfolio Apollo Global Management 297.000.000 Büro / Handel / Logistik Kö-Galerie, Düsseldorf Allianz Real Estate 290.000.000 Büro / Einzelhandel Theresie, München Deka Immobilien 257.000.000 Büro / Handel / Wohnen Upper West, Berlin RFR Holding 250.000.000 Büro / Handel / Hotel, Presseinf ormationen
Dr. Konrad Kanzler Head of Research +49 (0)69-970 505-614 konrad.kanzler@nai-apollo.de Lenny Lemler Co-Head of Investment +49 (0)69-970 505-175 lenny.lemler@nai-apollo.de Alexander Waldmann Senior Consultant Research +49 (0)69-970 505-618 alexander.waldmann@nai-apollo.de Stefan Mergen Managing Partner +49 (0)69 970 505 613 stefan.mergen@nai-apollo.de Unsere Leistungen Vermietung & Verkauf Bewertung Asset & Property Management Objektbuchhaltung Baumanagement Corporate Finance Marktforschung Unsere Standorte Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg München Stuttgart Ruhrgebiet Grüneburgweg 2-60322 Frankfurt am Main Tel: +49 (0) 970 50 50 - Fax: +49 (0) 970 50 55 info@nai-apollo.de www.nai-apollo.de Copyright NAI apollo group, 2014. Dieser Bericht dient ausschließlich Informationszwecken. Er wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Annahmen, Zahlen und Prognosen in diesem Dokument dienen nur der Orientierung. Dieser Bericht verfolgt nicht das Ziel, den Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage zu fördern und ist daher nicht als ein solches Angebot zu verstehen. Der Leser dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich Richtigkeit und Vollständigkeit treffen. NAI apollo group übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. Wir behalten uns das Recht vor, jederzeit Änderungen und/oder Ergänzungen an den enthaltenen Informationen vorzunehmen. Weder der Bericht, noch Teile hieraus dürfen ohne die schriftliche Zustimmung der NAI apollo group publiziert, vervielfältigt oder weitergeben werden.