5 C 125/07 Verkündet am 12.04.2007 P. Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle Amtsgericht Bielefeld IM NAMEN DES VOLKES Urteil In dem Rechtsstreit des Herrn,, Bielefeld Herrn,, Bielefeld Kläger zu 1.) Kläger zu 2.) Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt,, Bielefeld 1. Frau,, Bielefeld, gegen 2. Herrn,, Bielefeld, 3. Frau,, Bielefeld, Prozessbevollmächtigte: Beklagten, Rechtsanwälte Dr. Müller-Baumgarten & Kollegen, Hauptstraße 138, 33647 Bielefeld, hat das Amtsgericht Bielefeld aufgrund der mündlichen Verhandlung am 12.04.2007 durch die Richterin am Amtsgericht L. für R e c h t erkannt:
Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Sicherheit kann auch durch unbedingte, unbefristet und selbstschuldnerische Bürgschaft eines als Zoll- und Steuerbürgen zugelassenen Kreditinstitutes erbracht werden. Tatbestand: Die Kläger mieteten mit schriftlichem Mietvertrag vom 29.04.2004 von dem Rechtsvorgänger der Beklagten eine Wohnung im Hause Detmolder Straße 153 in Bielefeld. Mietbeginn war der 01.06.2004. Der Mietvertrag enthält unter 4 Miete und Betriebskosten folgende Regelung: Die Zahlung beträgt monatlich für a. Grundmiete 369,00 EUR b. Miete für Garage, Garten, etc. - kein Betrag eingesetzt - c. Vorauszahlung auf Heizkosten/ Warmwasser (Nachfolgend Nr. 2 a) 102,25 EUR d. Vorauszahlung auf Betriebskosten ohne Heizkosten (Nachfolgend Nr. 2 b bis o) 65,00 EUR insgesamt 536,25 EUR.
Neben der Miete werden Betriebskosten gem. 2 Betriebskostenverordnung, über die abgerechnet werden muss, in dar jeweiligen Fassung (s. Aufstellung im Anhang nach der Hausordnung) erhoben, insbesondere: 1) a) Heizung/ Warmwasser (siehe 8) einschließlich Kosten der Wartung, Reinigung und Emissionsmessung b) Allgemeinstrom c) Wasserversorgung (Frischwasser) d) Entwässerung (Schmutzwasser) e) Entwässerung (Regenwasser) f) Straßenreinigung g) Müllbeseitigung h) Grundsteuer i) Wohngebäude-/ Haftpflichtversicherung (em) j) Gartenpflege k) Schornsteinfegergebühren/ Emissionsmessungen I) Hauswart/ Gebäudereinigung m) Fahrstuhlbetriebs- und Wartungskosten n) Kabelfernsehgebühren/ Kosten der Gemeinschaftsantenne o) Sonstige Betriebskosten (s. Ziff. 17 im Anhang) 1) Von den Nachstehenden Betriebskosten werden nur diejenigen nicht erhoben, die gestrichen sind. Neben den 2a bis 2o aufgeführten Betriebskosten ist unter der Rubrik Verteilungsschlüssel Punkt 2c Wasserversorgung (Frischwasser) eingetragen nach Verbrauch, zu Punkt 2e und 2f 1/6, zu Punkt 2g nach Rechnung und zu Punkt 2k 1/6. Der Nachfolgende Absatz 2.1 lautet: Falls hier kein Verteilungsschlüssel vereinbart ist, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen ( 556 a Abs. I S. 1 BGB). Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind Verbrauchs/ Verursachungsabhängig abzurechnen. Haben die Parteien einen anderen Umlagemaßstab vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt ( 556 a Abs. II BGB). Mit Datum vom 20.10.2006 erteilten die Beklagten den Klägern die Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 19.04.2005 bis zum 18.04.2006 betreffend die Nebenkosten Allgemeinstrom, Frischwasser, Schmutzwasser, Regenwasser, Straßenreinigung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Schornsteinfeger. Diese Abrechnung endete mit einer Nachzahlungsforderung der Beklagten in Höhe von 372,04 EUR. Die Heizkostenabrechnung vom 20.10.2006 für den Abrechnungszeitraum 17.04.2005 bis 16.04.2006 ergab ein Guthaben von 452,93 EUR. Die Differenz von 80,89 EUR zahlten die Beklagten an die Kläger. Die Kläger sind der Ansicht, sie seien nur verpflichtet, die Betriebskosten zu tragen, bei denen unter 4 Ziff. 2 der Verteilungsschlüssel eingetragen worden sei. Durch die Eintragung des Verteilungsschlüssels seien die betreffenden
Nebenkosten als neben der Miete zu zahlen konkretisiert worden. Die Regelung unter 4 Ziff. 2.1 greife nur ein für den Fall, dass bezüglich keiner Nebenkostenposition ein Verteilungsmaßstab eingetragen worden sei. Die in der Abrechnung enthaltenen Kosten für Allgemeinstrom, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Schmutzwasser seien zu unrecht berechnet worden. Diese zu unrecht berechneten Beträge ergeben ein weiteres Guthaben in Höhe von 775,13 EUR, das an die Kläger auszukehren sei. Die Kläger beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 775,13 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit dem 23.11.2006 zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind der Ansicht, dass nach der im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung alle unter 4 Ziff. 2 b bis o genannten Nebenkosten von den Klägern neben der Miete zu tragen sind, soweit sie tatsächlich angefallen sind. Hilfsweise werde mit den restlichen Mietzinsansprüchen für die Monate Februar bis April 2006 in Höhe von insgesamt 442,80 EUR aufgerechnet. Ein Grund für eine Mietminderung sei nicht vorhanden gewesen. Die von den Klägern gerügte Schimmelpilzbildung sei auf unzureichendes lüften zurückzuführen gewesen, wie die Firma Thermodetect festgestellt habe. Mit den Kosten gem. der Rechnung dieser Firma in Höhe von 101,85 EUR werde ebenfalls hilfsweise aufgerechnet. Im Übrigen wird auf das schriftsätzliche Vorbringen der Parteien Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Klageforderung ist nicht begründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Auskehrung eines weiteren Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung vom 20.10.2006 für den Zeitraum vom 19.04.2005 bis zum 18.04.2006. Die Beklagten haben zu Recht die Nebenkostenpositionen Allgemeinstrom, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und Schmutzwasser in die Nebenkostenabrechnung eingestellt. Nach der unter 4 getroffenen Vereinbarung sind die unter 4 Ziff. 2 a bis o aufgeführten Nebenkosten neben der Miete anteilig zu tragen. Gemäß 4 1.d habe die Parteien eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten ohne Heizkosten (Nachfolgend Nr. 2 b bis o) in Höhe von 65,00 EUR vereinbart. Aus dieser Regelung ergibt sich, dass die Nebenkostenvorauszahlung von 65,00 EUR sich auf alle Positionen gem. 21 bis o bezieht, soweit die dort aufgeführten Nebenkosten tatsächlich angefallen sind. Auch aus der Anmerkung zu 4 Ziff. 2 ergibt sich, dass von den aufgeführten Nebenkosten unter Ziff. 2.a bis o nur diejenigen nicht erhoben werden, die gestrichen worden sind. Keine der Nebenkostenpositionen ist gestrichen worden. Zwar ist nur bezüglich einiger Nebenkostenpositionen in der Rubrik Verteilungsschlüssel Verteilungsschlüssel eingetragen worden. Aus dem Umstand, dass nur bezüglich einiger Positionen ein Verteilungsschlüssel eingetragen worden ist, kann nicht entnommen werden, dass nur diese Positionen
als zusätzlich zu zahlende Nebenkosten neben der Miete geschuldet werden. Gemäß der Regelung unter 4 2.1 gilt der Verteilungsschlüssel nach der Wohnfläche, soweit kein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart worden ist. Der Kläger hat nicht dargelegt und unter Beweis gestellt, dass entgegen der Regelung unter 4 vereinbart worden ist, dass lediglich die Nebenkosten für Wasserversorgung, (Frischwasser) Entwässerung (Regenwasser), Straßenreinigung, Müllbeseitigung und Schornsteinführergebühren/ Emissionsmessungen als neben der Miete zu zahlenden Betriebskosten ohne Heizkosten vereinbart worden sind. Die Kostenentscheidung folgt aus 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus 708 Ziff. 11, 711 ZPO. L. Ausgefertigt P. Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle