Die Übertragung von Grundstücken unter Beachtung der erbrechtlichen Bestimmungen Vortrag von Michael Steiner, Notar BBM Steiner Notare, Aarestrasse 28, 3600 Thun Thun, 8. November 2017 1
Übersicht 1. Allgemeine Überlegungen 2. Eigentumsformen 3. Wohnrecht / Nutzniessung 4. Das richtige Vererben/Übertragen von Grundstücken 5. Die Übertragung von Grundstücken zu Lebzeiten 6. Heimeintritt / Beispiel 7. Die Übertragung von Grundstücken auf den Todesfall 8. Erbteilung 9. Was beachten beim Erben von Grundstücken 10.Fragen 2
1. Allgemeine Überlegungen Fehlen einer Verfügung von Todes wegen Gesetzliche Erbfolge Erbengemeinschaft Einstimmigkeit Schlussfolgerung: Rechtzeitige Planung! 3
Alleineigentum 2. Eigentumsformen Miteigentum Beim Miteigentum verfügt jeder Berechtigte über einen auf eine Quote festgelegten Anteil, der (grundsätzlich) selbständig veräussert werden kann (Art. 646 ZGB). Das Gemeinsame ist die Sache. Jeder Miteigentümer hat für seinen Anteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen Bei einer Veräusserung steht den übrigen Miteigentümern von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht zu (Art. 682 ZGB) 4
Gesamteigentum Eine Rechtsgemeinschaft kann derart miteinander verbunden sein, dass sämtliche Vermögenswerte allen gemeinsam gehören, ohne dass individuell handelbare Anteile bestehen (Art. 652 ff ZGB). Das Gemeinsame ist ein Grundverhältnis zwischen den Beteiligten (Ehe, Erbengemeinschaft, einfache Gesellschaft). Die Mitglieder der Rechtsgemeinschaften sind am gemeinsamen Gut immer gesamthaft berechtigt und verpflichtet. Es gilt grundsätzlich das Einstimmigkeitsprinzip. 5
3.1 Nutzniessung Die Nutzniessung ist eine Dienstbarkeit (beschränktes dingliches Recht), welche die Begünstigte oder den Begünstigten dazu berechtigt, einen fremden Vermögenswert zu gebrauchen und zu nutzen. Die Nutzniessung ist üblicherweise höchstpersönlich und kann weder vererbt noch auf Dritte übertragen werden. 6
Dauer: In Verbindung mit einer Abtretung/Schenkung grundsätzlich lebenslänglich und unentgeltlich. Rechte: Den nutzniessungsbelasteten Vermögenswert gebrauchen und nutzen, nicht jedoch wesentlich verändern, veräussern oder belasten. D.h. für Grundstücke: selber bewohnen oder vermieten, nicht jedoch umbauen, verkaufen oder mit Schuldbriefen belasten. 7
Lasten: Die Nutzniesser kommen grundsätzlich für den gewöhnlichen Unterhalt (kleinere Reparaturen), Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien, Steuern und Abgaben auf. Ausserordentliche Reparaturen und Aufwendungen (Sanierungen) gehen zl der Eigentümerin oder des Eigentümers. Begründung: Öffentliche Beurkundung (Notar) und muss im Grundbuch eingetragen werden. 8
Steuern: Erträge / Eigenmietwert = Einkommen (Nutzniesser) Amtlicher Wert./. Hypothek = Vermögen (Nutzniesser) 9
3.2 Wohnrecht Das Wohnrecht ist eine Dienstbarkeit, welche die Begünstigte oder den Begünstigten dazu berechtigt, ein Haus, eine Wohnung oder ein Wohnungsteil zu bewohnen. Das Wohnrecht ist höchstpersönlich und muss durch den Berechtigten ausgeübt werden und ist nicht übertragbar; kann entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt werden. 10
Dauer: In Verbindung mit einer Abtretung/Schenkung grundsätzlich lebenslänglich. Lasten: Kosten für Strom, Wasser, Telefon und weitere öffentliche und privatrechtliche Abgaben (Kehricht- und Abwassergebühren, Fernseh- und Radiogebühren usw.) zl Wohnrechtsberechtigte. Ausserordentliche Reparaturen und Aufwendungen, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien, Steuern und Abgaben trägt der Eigentümer. 11
Begründung: Öffentliche Beurkundung (Notar) und muss im Grundbuch eingetragen werden. Steuern: Eigenmietwert = Einkommen (Wohnrechtsberechtigte) Amtlicher Wert./. Hypothek = Vermögen (Eigentümer) 12
4. Das richtige Vererben/Übertragen von Grundstücken Sorgfältige Planung Warum, an wen, wann und wie Grundstück übertragen? Klare Kommunikation; alle Beteiligten informieren/konsultieren Rückabwicklung = Kostenfolge 13
Oberste Priorität: Alle Bedürfnisse der beteiligten Parteien abklären und erst dann die gewünschten bzw. erforderlichen Schritte in Angriff nehmen (rechtliches Gehör). 14
4.1 Wie können Grundstücke zu Lebzeiten bzw. auf das Ableben übertragen werden? Zu Lebzeiten: Kaufvertrag Falls bei den Abtretern Mittelbedarf erforderlich ( Allerdings: Verlust steuerrechtlicher Privilegien; evtl. fallen Grundstückgewinnsteuern und Handänderungssteuern an) Schenkungsvertrag Mit oder ohne Vorbehalt einer Nutzniessung oder Wohnrecht 15
Abtretungsvertrag auf Rechnung zukünftiger Erbschaft Mit oder ohne Vorbehalt einer Nutzniessung oder Wohnrecht Kaufsrechtsvertrag Dem Kaufsrechtsberechtigten (Erbe oder Dritter) die Möglichkeit einräumen, im Zeitpunkt des Versterbens, das Grundstück zu vorgängig festgelegten Bedingungen erwerben zu können. Kaufserlös geht in das Nachlassvermögen des Kaufsrechtsbelasteten. 16
Auf das Ableben: Letztwillige Verfügung (mittels Erbeinsetzung, Vermächtnis, Teilungsvorschrift) Erbvertrag (mittels Erbeinsetzung, Vermächtnis, Teilungsvorschrift) Ehevertrag (mittels Vorschlagszuweisung) Kaufsrechtsvertrag 17
4.2 Warum Grundstück übertragen? Die Belastung durch das Grundstück wird zu viel (Alter, Unterhalt, finanziell etc.) Grundstück ist zu gross, man möchte sich im Alter verkleinern Grundstück soll in der Familie bleiben; Grundstücksfrage zu Lebzeiten friedlich regeln Vermögensschutz (Heimeintritt) 18
4.3 Was muss vor jeder Übertragung abgeklärt werden? Persönlichen Verhältnisse (Mittelbedarf im Alter / Budget aufstellen) Familiären Verhältnisse (Harmonie/Präferenzen/Sinnvolle Lösungen finden) Unternehmerischen Verhältnisse (Nachfolger etc.) Steuerrechtlichen Verhältnisse (Steueroptimierung) 19
4.4 Welche Grundstücke sollen übertragen werden? Einfamilienhäuser (selbstbewohnen/wertanlage) Wohnungen (selbstbewohnen/wertanlage) Mehrfamilienhäuser (Wertanlage / Rendite) Betriebsliegenschaften (Betriebsbestandteil) Landwirtschaftliche Grundstücke / Landwirtschaftliche Gewerbe (BGBB) Landparzellen (selbstbewohnen/wertanlage) 20
4.5 Wer soll Begünstigter/Übernehmer sein? Ehegatte (Ehevertrag, Abtretung, Erbvertrag) Nachkommen (an alle / einzelne) (Abtretung/Erbvertrag) Dritte (Schenkung / Testament) 21
Je nach dem an wen und was für Grundstücke vererbt werden, sollte man sich überlegen, wie die Beteiligten untereinander organisiert werden sollen (Bindungswirkung): Alleineigentum Miteigentum Gesamteigentum 22
4.6 Auf welchen Zeitpunkt? Zu Lebzeiten (Kaufvertrag, Schenkung, Abtretung) Auf Zeitpunkt Todesfall (Erbrechtliche Regelung/Kaufsrechtsvertrag) 23
4.7 Zu welchem Übernahmewert? Grundsatz und wünschenswert: Einigung unter den Parteien Verkehrswert (Verkehrswertschatzung) Ertragswerte Amtlicher Wert (Steuerwert, welcher oft unter dem Verkehrswert liegt) Vergleichswert 24
4.8 Finanzierbarkeit? Finanzierbarkeit durch Übernehmer (Übernehmer muss evtl. pflichtteilsgeschützte Erben auszahlen können) Dies sind alles fallspezifische Fragen und müssen vorgängig eingehend geprüft und besprochen werden, und zwar unter allen Beteiligten. 25
5. Übertragung von Liegenschaften zu Lebzeiten Schenkung Jede Zuwendung unter Lebenden, wodurch jemand aus seinem Vermögen einen andern ohne entsprechende Gegenleistung bereichert (Art. 239 OR). Bei Schenkung von Grundstücken liegt eine reine Schenkung vor, wenn dem Beschenkten keine Schulden überbunden werden. Werden mit der Schenkung auch Grundpfandschulden überbunden, liegt eine gemischte Schenkung vor. 26
Abtretung auf Rechnung zukünftiger Erbschaft Ein Rechtsgeschäft unter Lebenden, bei welchem Vermögenswerte (vorliegend Grundstücke) übertragen werden. Häufig wird auch von einem Vorempfang oder Erbvorbezug gesprochen, wodurch angedeutet wird, dass die Vermögenszuwendung Gegenstand der erbrechtlichen Auseinandersetzung im Erbgang des Abtreters sein wird (Ausgleichung, Anrechnung in der Erbteilung, Herabsetzung). 27
Form: Wenn Grundstücke Gegenstand sind, dann ist die öffentliche Beurkundung erforderlich Notar Häufige Kombination: Mit Nutzniessung oder Wohnrecht 28
Ausgleichungspflicht: Übernehmer hat sich die Vermögenszuwendung grundsätzlich an seinen Erbteil anrechnen zu lassen Der Erblasser kann von der Ausgleichung befreien (Gleichberechtigung?) Befreiung von der Ausgleichungspflicht hat ihre Schranken im erbrechtlichen Pflichtteilsrecht (Art. 471 ZGB). Pflichtteilsgeschützte Erben können die Herabsetzung der lebzeitigen Zuwendungen verlangen (Klageweise). 29
Ausgleichung zu welchem Anrechnungswert? Verkehrswert amtlicher Wert Ertragswert Um spekulative Komponente zu entziehen: Gewinnanteilsrecht Vorkaufsrecht (limitiert/unlimitiert) 30
Verkehrswertschatzung erstellen, damit der Ausgleichungswert im Zeitpunkt der Abtretung fixiert werden kann, damit nicht Jahre später eine Überraschung. Damoklesschwert der Herabsetzung (wenn nicht effektiver Wert festgesetzt wird bzw. wenn keine Vereinbarung unter pflichtteilsberechtigten Erben besteht) 31
Ausgleichung zeitmässig? Ausgleichung im Zeitpunkt der Abtretung Wenn Grundstück bereits durch den Übernehmer genutzt wird. Ausgleichung im Zeitpunkt des Ablebens des Abtreters bzw. bei Wegfall der Nutzniessung (oder Verzicht Nutzniessung/Wohnrecht). 32
Mitwirkung: Alle Vertragsparteien (Erben) an einen Tisch (rechtliches Gehör). Eine friedliche und geeignete/sinnvolle Lösung unter allen Beteiligten zu Lebzeiten finden. 33
Steuerliche Folgen (Kanton Bern): Schenkungssteuern Sämtliche Zuwendungen unter Lebenden werden sofort mit der Schenkungssteuer belegt, sofern die Übernehmer/Beschenkten steuerpflichtig sind. Keine Schenkungssteuern für Ehegatten und Nachkommen. Besteuerung im Kanton Bern: Wenn Schenker od. Abtreter im Zeitpunkt der Zuwendung steuerrechtlichen Wohnsitz, Aufenthalt oder Sitz im Kanton Bern hat, oder wenn im Kanton Bern gelegene Grundstücke oder Rechte daran Gegenstand bilden. 34
Grundstückgewinnsteuern Keine Grundstückgewinnsteuerfolgen (Steueraufschubtatbestand), wenn dem Abtreter selbst kein Entgelt zukommt, wobei der Vorbehalt einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts zugunsten des Abtreters oder dessen Ehegatten nicht als Entgelt betrachtet werden. Übernahme von bestehenden Grundpfandschulden zugunsten Dritter lösen keine Grundstückgewinnsteuern aus. Vorgängige Schuldbrieferrichtung und Belehnung sind ein Indiz der Entgeltlichkeit und einem Verkauf ähnlich, was die ganze Abtretung entgeltlich macht (=Verlust steuerrechtlicher Privilegien). 35
Handänderungssteuern Grundsätzlich keine Handänderungssteuern geschuldet. 36
Sicherheiten der Abtreter? Nutzniessung/Wohnrecht mit Grundbucheintrag Unbelehnte Papier-Schuldbriefe in deren Verwahrung (unverpfändete Schuldbriefe müssen aber auf die Übernehmer übertragen werden). Wenn Hypothek erhöht werden muss (für Sanierungen etc.), bedarf dies sowohl Zustimmung der Nutzniesser wie auch der Grundeigentümer. 37
6. Ergänzungsleistungen zur AHV im Hinblick auf Heimaufenthalt Häufig werden Übertragungen von Grundstücken zu Lebzeiten im Zusammenhang mit einem bevorstehenden Heimeintritt in Erwägung gezogen. Diesbezüglich gilt es zu beachten, dass man sich nicht von heute auf morgen entreichern kann. Betreffend Ergänzungsleistungen zur AHV wird auf das entsprechende Merkblatt verwiesen. 38
Insbesondere gilt es zu beachten: Freiwilliges Verzichtsvermögen wird bei einem späteren Antrag auf Ausrichtung einer Ergänzungsleistung zur AHV aufgerechnet. Verzichtsvermögen bei Liegenschaftsübetragungen: - amtlicher Wert -./. übernommene Grundpfandschulden -./. evtl. Wert Nutzniessung = freiwillige Vermögensentäusserung davon 1/10 als Einkommen 39
Pro Jahr kann CHF 10 000.00 von einer Schenkung in Abzug gebracht werden und ist in diesem Betrag nicht mehr EL/AHV relevant. Übernommene Schulden, Kapitalwert Nutzniessung / Wohnrecht können vom Wert abgezogen werden. Rechtzeitige Planung 40
Beispiel zu Abtretung / Ergänzungsleistung: Ausgangslage: Ehepaar: Ehemann 65 Jahre / Ehefrau 60 Jahre Kinder : 1 Tochter 32 Jahre / 1 Sohn 30 Jahre Abtretung Einfamilienhaus an Tochter unter Vorbehalt der Nutzniessung zugunsten der Eltern. Weiteres Vermögen der Eltern: CHF 500 000.00 Amtlicher Wert: CHF 400 000.00 Verkehrswert / Anrechnungswert: CHF 600 000.00 Hypothek: CHF 200 000.00 41
a) Ausgleichung mit Bruder: Verkehrswert / Anrechnungswert: CHF 600 000.00 Hypothek: CHF 200 000.00 Ausgleichung erst mit Wegfall Nutzniessung Planbarkeit der Finanzierung für Schwester Ausgleichungswert: CHF 600 000.00 (VW)./. CHF 200 000.00 (Hyp.) = CHF 400 000.00 daran sind beide je mit ½-Anteil, ausmachend CHF 200 000.00 beteiligt. Schwester muss bei Wegfall NN dem Bruder CHF 200'000.00 auszahlen! Finanzierung durch eigene Mittel oder Verrechnung im Nachlass. 42
b) Ergänzungsleistungen zur AHV (Berechnung) Amtlicher Wert: CHF 400 000.00 Hypothek: CHF 200 000.00 Lebenserwartung: Ehemann 18.82 / Ehefrau 29.01 Ertrag der Nutzniessung/Schenkung (4%): CHF 8 000.00 Faktor Stauffer/Schätzle: 16.83 (4%) Wert Nutzniessung: CHF 8 000.00 x 16.83 = CHF 134 640.00 Schenkung/Verzichtsvermögen: CHF 400 000.00 (EH)./. CHF 200 000.00 (Hyp.)./. CHF 134 640.00 (Wert NN) = CHF 65 360.00 = EL relevante Schenkung/Verzichtsvermögen Nach sieben Jahren ist diese Schenkung nicht mehr EL relevant! 43
7. Übertragung von Grundstücken auf den Todesfall 7.1 Letztwillige Verfügung (Testament) Definition: Die letztwillige Verfügung (Testament) ist eine einseitige Verfügung von Todes wegen der Erblasserin bzw. des Erblassers, die jederzeit aufgehoben oder durch eine neue Verfügung ersetzt werden kann. 44
Form: Eigenhändig, d.h. von Anfang an bis zum Ende von Hand geschrieben, datiert und unterzeichnet (keine mit Schreibmaschine verfasste Testamente; wohl gültig, aber anfechtbar) Öffentliches Testament (durch Notar) 45
Aufbewahrung: Privat Gemeinde Notar Eröffnung: Notar Gemeinde am letzten Wohnort des Erblassers 46
7.2 Erbvertrag Definition: Der Erbvertrag ist eine Verfügung von Todes wegen, worin sich zwei oder mehrere Parteien im Todesfall Leistungen versprechen oder auf Ansprüche verzichten. Der Erbvertrag ist verbindlich. Er kann nur in gegenseitigem Einverständnis geändert oder aufgehoben werden. Form: Öffentliche Beurkundung (Notar) Aufbewahrung: Privat Notar Gemeinde 47
Eröffnung: Notar 48
Es ist zu beachten, dass pflichtteilsgeschützte Erben nicht übergangen werden dürfen/sollten. Ihr Pflichtteil ist zu beachten und die Verletzung kann durch Herabsetzungsklage gerichtlich eingefordert werden. Pflichtteil: Derjenige Teil der gesetzlichen Erbquote, den der Erblasser nicht entziehen kann (Ehegatte/Nachkommen/Eltern). Herabsetzung: Geltendmachung des Pflichtteils (klageweise) 49
Grundstücke können mittels Verfügung von Todes wegen wie folgt an bestimmte Personen vererbt werden: Erbeinsetzung (Erbenstellung) Vermächtnis (Klar festhalten, ob Hypothek mit Vermächtnis übergeht oder nicht) Teilungsvorschrift (in Anrechnung an den Erbteil kann XY die Liegenschaft zum Preis von. mit/ohne aufhaftende Schulden übernommen werden) Auflagen/Bedingungen (z.b. Das Grundstück kann von einem Erben übernommen werden, der die Qualifikation zum Führen des Geschäftsbetriebes hat) 50
7.3 Ehevertrag Definition: Mit einem Ehevertrag können die Ehepartner einen Güterstand wählen oder abändern. Sie können jedoch nur innerhalb der drei vom Gesetz vorgegebenen Güterstände wählen (Errungenschaftsbeteiligung, Gütergemeinschaft oder Gütertrennung), andere Lösungen sind nicht möglich. 51
Form: Öffentliche Beurkundung Meistbegünstigung des überlebenden Ehegatten. Zuweisung des gesamten güterrechtlichen Vorschlags an den überlebenden Ehepartner. Errichtung Güterstand der Gütergemeinschaft Je nachdem mit welchen Mitteln die Liegenschaft erworben wurde, kann eine Übertragung an den überlebenden Ehegatten mittels Güterrecht erfolgen. 52
8. Erbteilung Bilden mehrere Personen zusammen eine Erbengemeinschaft, können die Vermögenswerte grundsätzlich nur durch Einstimmigkeit auf einzelne Erben übertragen werden. Sofern kein rechtsgenüglicher Erblasserwille vorliegt, kann dieser auch nicht durchgesetzt werden. Mündliche Überlieferungen haben diesbezüglich keine Geltung. Wenn alles blockiert ist, ist als letzter Ausweg der Richter mittels Teilungsklage anzurufen (Kostenfolgen!!). Im Rahmen einer Erbteilung können Liegenschaften an andere Erben teilweise privilegiert übertragen werden, dies in Anrechnung an ihren Erbteil (Evtl. Ausgleichszahlungen). 53
In der Erbteilung fallen im Kanton Bern keine Grundstückgewinnsteuern an, die latenten aufgeschobenen Grundstückgewinnsteuern sollten in der Erbteilung jedoch berücksichtigt werden. 54
9. Was beachten beim Erben von Grundstücken 1. Prüfen was geerbt wird? Sich diesbezüglich evtl. beraten lassen. 2. In welchem Zustand befindet sich das Grundstück? (Verkehrswertschatzung) 3. Wie hoch sind die allenfalls zu übernehmenden Schulden? 4. Zu welchem Wert muss die Liegenschaft allenfalls übernommen werden? Finanzierbarkeit? Auszahlung an andere Miterben zu Lebzeiten oder im Todesfall der Abtreter/Verfügenden? 5. Behalten od. Verkaufen? 6. Verzicht, Wiedereinbringung in Nachlass 55
Fragen? 56