Immobilien in der Nachfolgeplanung. Peter Sahli

Transkript

1 Immobilien in der Nachfolgeplanung Peter Sahli

2 Grundsätzliches (1/2) Es ist selten zu früh, aber oft zu spät! 2

3 Grundsätzliches (2/2) Verbindlich vereinbarte Regelungen nur soweit, wie die Lösung nachhaltig überzeugt! 3

4 Themenabgrenzung / Übersicht Nachfolge Erben für Immobilien 1)? Nein Ja 2) Zuwendung an Dritte Verkauf an Dritte keine Regelung Lebzeitige Vereinbarung Regelung auf den Tod hin Lebzeitig / auf den Tod hin Erlös im Nachlass Immobilien im Nachlass Verkauf Schenkung Erbvorbezug Testament/ Erbvertrag Teilungsvorschrift Sachvermächtnis Gesetzliche Regeln für Quoten Zuteilung (Art. 610 Abs. 1 ZGB) 1) Eingrenzung auf Privatvermögen (ohne landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke) 2) Ausklammerung Themen einer Verselbstständigung (Stiftungen/Trusts) 4

5 Beweggründe / Auslöser Klare Situationen regeln Aufteilung mehrere Immobilien unter den Erben Altersbedingter Umzug (Einfluss auf Verwandtenunterstützung?) Anstehende grössere Kosten / Arbeiten (Steuern / Zuständigkeiten) 5

6 Rahmenbedingungen Güterrecht (Güterstand / ehevertragliche Regelungen) Anhang 1 Erbrecht (gesetzliche Erbteile / Pflichtteile / verfügungsfreie Quoten) Anhang 2 Steuerrecht Erbschafts- und Schenkungssteuer Grundstückgewinnsteuer Anhang 3 Anhang 4 6

7 Lebzeitige Lösung ohne Begünstigung (1/2) Verkehrswertschätzung (Marktwert = Kaufpreis) Vertragsabschluss (öffentlich beurkundeter Kaufvertrag) Schuldübernahmen Verrechnung evtl. erbrachter Leistungen evtl. Vereinbarung Wohn-/Nutzungsrechte oder Leibrente (Verrechnung Kapitalwert) Restzahlung / evtl. Darlehensbegründung 7

8 Lebzeitige Lösung ohne Begünstigung (2/2) Vollzug (Grundbuchanmeldung) Eigentumsübertragung Eintragung dingliche Rechte (Wohnrecht; Benutzungsrecht; Nutzniessung) Eintragung Grundpfandrechte (Absicherung Darlehen) Deklaration Grundstückgewinnsteuer (Beachtung kantonale Eigenheiten wie z.b. bei der Ersatzbeschaffung etc.) 8

9 Lebzeitige Lösung mit beschränkter Begünstigung (1/2) Verkehrswertschätzung Vertragsabschluss (öffentlich beurkundeter Abtretungs-/Erbvorbezugsvertrag) Festlegung Anrechnungswert (u.u. moderater Marktwert) analog Kaufvertrag Festlegung Höhe Erbvorbezug (Verrechnung) evtl. Auszahlungen an Miterben als Erbvorbezüge gegenüber dem zukünftigen Erblasser (auf Abrechnung an Anrechnungswert) Anordnung Ausgleichung Erbvorbezug (bei Nachkommen gem. Art. 626 Abs. 2 ZGB vermutet) Befreiung Ausgleichung Mehrwert zwischen Erbvorbezug und Erbanfall evtl. Vereinbarung Gewinnanteilsrecht (u.u. vererblich; evtl. Absicherung mit Grundpfandrecht) 9

10 Lebzeitige Lösung mit beschränkter Begünstigung (2/2) Vollzug (Grundbuchanmeldung) analog Vollzug Kaufvertrag evtl. Eintragung Grundpfandrecht für Gewinnanteilsrecht Veranlagung Erbschafts-/ Schenkungssteuer oder Grundstückgewinnsteuer (kantonale Befreiungstatbestände, Quotenregelungen für Erbschaftssteuer etc. beachten) 10

11 Lebzeitige Lösung mit maximaler Begünstigung (1/2) Verkehrswertschätzung Vertragsabschluss (öffentlich beurkundeter Schenkungsvertrag) gemischter Vertrag / gemischte Schenkung möglich mit Regelungen aus Kaufvertrag und /oder Abtretungs-/Erbvorbezugsvertrag Befreiung Schenkung (und Mehrwert) von Ausgleichung -wird sonst vermutet- Befreiung Schenkung (und Mehrwert) von Herabsetzung 1) evtl. Erbverzicht des Beschenkten als Gegenleistung (Erbauskauf) 2) u.u. Regelung Rückfall an Schenkgeber (beim Vorversterben des Beschenkten ohne eigene Nachkommen) 1) Mitwirkung pflichtteilsgeschützte Miterben (besser: Regelung mit Pflichtteilserben in Erbvertrag!) 2) in Erbvertragsform (am Besten unter Mitwirkung sämtlicher Pflichtteilserben) 11

12 Lebzeitige Lösung mit maximaler Begünstigung (2/2) Vollzug (Grundbuchanmeldung) analog Vollzug Kaufvertrag und Abtretungs-/ Erbvorbezugsvertrag evtl. Vormerkung Rückfall an Schenkgeber Veranlagung Erbschafts-/ Schenkungssteuer (kantonale Eigenheiten beachten!) 12

13 Ausgleichung (1/3) Gesetzliche Grundlagen: Art ZGB Anhang 5 Bei Schenkung Immobilien an Nachkommen wird Ausstattung nach Art. 626 Abs. 2 ZGB und damit Ausgleichung vermutet! (BGE 116 II 667, 128 II 231) 13

14 Ausgleichung (2/3) Befreiungsanordnung/-vereinbarung formlos, sofern gleichzeitig mit Zuwendung Verfügung von Todes wegen (Testament oder bindender Erbvertrag) Widerruf möglich (der Widerruf erbvertraglich vereinbarter Befreiungen ist aber nach Art. 494 Abs. 3 ZGB anfechtbar) Ausschlagung statt Ausgleichung Ausschlagender verliert seine gesetzlichen Erbrechte am Nachlass Ausschlagender erhält jedoch verfügungsfreie Quote (Vorteile z.b. bei vier oder mehr Nachkommen) 14

15 Ausgleichung (3/3) Erträge lebzeitiger Zuwendungen als Gegenstand der Ausgleichung? Verweis auf Besitzregeln (Art. 630 Abs. 2/Art. 938 Abs. 1 ZGB) kein Ausgleich durch gutgläubigen Besitzer (Gutgläubigkeit wird vermutet) 15

16 Herabsetzung (1/3) Gesetzliche Grundlagen: Art ZGB Anhang 6 Schutz der gesetzlichen Pflichtteile (inkl. diejenigen von überlebenden Ehegatten) primär Herabsetzung von Begünstigungen aus Verfügungen von Todes wegen! 16

17 Herabsetzung (2/3) Schenkungen unterliegen bei Pflichtteilsverletzung der Herabsetzung: sofern innert 5 Jahren vor dem Tod ausgerichtet (Art. 527 Zf. 3 ZGB) bei Umgehung der Verfügungsbeschränkung (Art. 527 Zf. 4 ZGB)/Beweislast der beeinträchtigten Pflichtteilserben generell als Ausstattung nach Art. 527 Zf. 1 (in der Lehre umstritten!) 17

18 Herabsetzung (3/3) Lebzeitige Zuwendungen gegen Erbverzicht Herabsetzung nur, soweit Pflichtteil des Begünstigten und verfügungsfreie Quote überschritten (Art. 535 ZGB) Gesetzliche Reihenfolge der Herabsetzung lebzeitiger Zuwendungen (Art. 532) widerspricht Gleichheitsidee der Ausgleichungsregeln macht Regelung/Verfügung des Erblassers nötig 18

19 Lösung auf den Tod hin ohne Begünstigung Testament (eigenhändiges oder öffentliches) Bestätigung gesetzliche Erbfolge (keine quotenmässigen Begünstigungen) Teilungsvorschrift zugunsten Bedachtem (Recht aber nicht Pflicht zur Übernahme) Verkehrswert (Marktwert) als massgebender Anrechungswert Anhang 7 19

20 Lösung auf den Tod hin mit beschränkter Begünstigung Verfügung von Todes wegen Testament (Erblasser bleibt frei) Erbvertrag mit Erblasser und Begünstigtem als Parteien (bindende Wirkung) Zuwendung an den Bedachten im Rahmen der verfügungsfreien Quote Vorausvermächtnis für Immobilie (ausdrücklich bestimmen, da sonst Teilungsvorschrift angenommen, Art. 608 ZGB) Erbeinsetzung im Umfang der verfügungsfreien Quote und Teilungsvorschrift zum Verkehrswert (Marktwert) Teilungsvorschrift mit reduziertem Anrechnungswert (darf Pflichtteile der anderen Erben nicht verletzen) 20

21 Lösung auf den Tod hin mit maximaler Begünstigung (1/2) Verfügung von Todes wegen Testament (Erblasser bleibt frei/herabsetzung bei Pflichtteilsverletzung!) Erbvertrag Erblasser / Begünstigter / übrige Pflichtteilserben (bindende Wirkung für Erblasser und übrige Pflichtteilserben) Zuwendung an den Bedachten ohne Rücksicht auf die Höhe der verfügungsfreien Quote Vorausvermächtnis für Immobilie (ausdrücklich bestimmen, da sonst Teilungsvorschrift angenommen) Teilungsvorschrift mit u.u. stark reduziertem Anrechnungswert (kann u.u. Pflichtteile anderer Erben verletzen) 21

22 Lösung auf den Tod hin mit maximaler Begünstigung (2/2) Anerkennung der vereinbarten Lösung durch die anderen Pflichtteilserben in erbvertraglicher Form Anerkennung Vorausvermächtnisse/Anrechnungswerte Verzicht auf Herabsetzungsansprüche für sich selbst und Nachkommen 22

23 Fragen? Bemerkungen? 23