HOTELMARKT ZÜRICH 2012

HOTELMARKT ZÜRICH 2012

ERHÖHUNG DER HOTELKAPAZITÄTEN ZEIGT FOLGEN Trotz einem Rekordergebnis bei den Besuchern, reduzierte sich die durchschnittliche Zimmerauslastung 2011 bei den Zürcher Stadthotels um 2,9% auf 69,3% gegenüber dem Vorjahr. Damit liegt die Stadt Zürich immer noch im oberen Mittelfeld der wichtigsten europäischen Metropolen. Zurückzuführen ist der Rückgang der Auslastung auf die deutlich erhöhten Zimmerkapazitäten (+6,4%), welche die gestiegene Nachfrage noch nicht kompensieren konnte. Der durchschnittliche Zimmerpreis (ADR Average Daily Rate) blieb mit CHF 241.50 (+0,3%) nahezu gleich und etablierte sich im europäischen Spitzenfeld. Nur gerade Venedig mit Euro 275.13 (CHF 337.85), Genf mit CHF 306.28 und Paris mit Euro 237.04 (CHF 291.09) setzten höhere Preise durch. Der RevPAR (Revenue per Available Room) gilt als eine der wichtigsten Kennzahlen in der Hotellerie und setzt den gesamten Logiserlös ins Verhältnis zum verfügbaren Zimmerangebot. Der RevPAR reduzierte sich in Zürich um 2,2% auf CHF 171.32 und und zeigt damit, dass die Produktivität der verfügbaren Zimmer sich reduzierte. Stagnation der Logiernächte in der Flughafenregion Nachdem die Anzahl Logiernächte von 2009 auf 2010 um über 20% gesteigert werden konnte, stagnierten die Übernachtungen im Jahr 2011 (-0,15%). Die Auslastung der Hotels in der Flughafenregion war mit 72,3% (+ 0,9%) leicht höher als bei den Stadthotels. Durchschnittliche Zimmerpreise (ADR) im europäischen Vergleich Zimmerauslastung im europäischen Vergleich Venedig 275.13 Genf CHF 306.28 ( 249.20) 82,3% 79,0% London Paris Paris 237.04 73,3% München Zürich CHF 241.50 ( 196.78) 72,3% Wien London GBP 134.59 ( 154.40) 70,9% Zürich Mailand 129.81 70,5% Barcelona Frankfurt 116.37 69,5% Berlin Barcelona 116.10 München 114.17 Wien 95.06 Berlin 85.84 68,1% 66,2% 65,4% 63,1% Venedig Frankfurt Genf Mailand Quelle: STR Global (Preise in Lokalwährung umgerechnet zum Referenzkurs) ALDEN Hotel Splügenschloss, Zürich 2 The Dolder Grand, Zürich

NEUER REKORD BEI DEN NÄCHTIGUNGSZAHLEN 2011 war für den Zürcher Tourismus ein Rekordjahr. Noch nie haben mehr Gäste in der Stadt Zürich übernachtet. Trotz starkem Schweizer Franken stieg die Nächtigungszahl gegenüber dem Vorjahr um 2,4% auf 2.636.462. Der deutliche Rückgang vor allem von Gästen aus Deutschland konnte mit mehr Reisenden aus Übersee allen voran den BRIC- Staaten (Brasilien, Russland, Indien, China) und dem Inland wettgemacht werden. ZÜRCHER HOTELLERIE VOR HERAUSFORDERUNGEN Während sich in den vorangehenden Jahren die Hotelkapazitäten in der Stadt Zürich nur gering erhöhten, stiegen diese 2011 deutlich an. Zu den bestehenden 111 Hotelbetrieben kamen 6 neue dazu, welche die Zimmerkapazitäten von 7.080 auf 7.536 (+456) Zimmer und die Betten um 934 auf Total 12.878 erhöhten. Die neuen Kapazitäten sind hauptsächlich durch die Eröffnung des Renaissance Tower sowie des Ramada City entstanden. Die Bedeutung von Zürich als Wirtschafts- und Kongresstandort sowie der Wechselkurs des momentan starken Schweizer Frankens werden die Entwicklung der Logier- nächte in Zukunft weiterhin beeinflussen. Rund zwei Drittel der Logiernächte werden schätzungsweise in Zürich durch Business-Gäste generiert. Gerade dieses Geschäftsfeld steht im internationalen Wettbewerb. Eine wichtige Rolle wird hier das geplante Kongresszentrum spielen, welches dem Business-Segment Aufschwung verleihen kann. Auch die weiteren Entwicklungen auf dem Finanzplatz können Auswirkungen zeigen. Im Leisure-Bereich gilt es, sich auf wachsende Gästegruppen aus fernen Herkunftsländer wie China und Indien einzustellen und das Angebot entsprechend auszurichten. Ankünfte und Nächtigungen in der Stadt Zürich in den letzten 5 Jahren 3.000.000 Entwicklung Zimmerangebot in den letzten 5 Jahren 7.600 2.500.000 7.500 2.000.000 7.400 7.300 1.500.000 7.200 1.000.000 7.100 500.000 7.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 0 2007 2008 2009 2010 2011 Ankünfte Nächtigungen Zimmerangebot Zürich Quelle: BFS 3

DER ZÜRICHER HOTELMARKT IM ÜBERBLICK Key Performance Indicators Zurich Ankünfte 1 Nächtigungen 1 ADR 3 Zimmerauslastung 2 RevPAR 3 2011 % Veränderung zum Vorjahr 1.439.988 +4,1% 2.636.462 +2,4% CHF 241.50 +0,3% 69,3% -2,9% CHF 171.32-2,2% 1 BFS 2 BFS (Abweichung zu STR Global durch unterschiedliche Erhebungsgrundlagen) 3 STR Global ANGEBOT WIRD WEITER WACHSEN Alleine die Hotels von 25hours, Sheraton und Kameha Grand bringen in den nächsten drei Jahren fast 600 Zimmer mehr nach Zürich. Für das Jahr 2017 sind mit der Eröffnung von The Circle beim Flughafen Zürich bereits weitere 550 Zimmer geplant. Die Professionalisierung und Konzentration auf Hotelbetreiberseite und ein relativ kontinuierliches Nachfragewachstum machen Hotelimmobilien für institutionelle Anleger interessant. Zudem bietet die Diversifikation für die Investoren im Immobilienportfolio eine Risikoverteilung gegenüber Büro- und Wohnimmobilien. Durch die Erschliessung von neuen Entwicklungsgebieten hat der Grossraum Zürich die nötigen Voraussetzungen geschaffen und wartet mit einem stabilen Immobilienmarkt auf. Zürich ist und bleibt eine interessante Destination für innovative Entwickler. 25hours Hotel, Zürich Kameha Grand, Zürich 4

EINSCHÄTZUNG DER NÄCHTIGUNGSENTWICKLUNG 2012 Die Hälfte der Stadtzürcher Hoteliers rechnen 2012 mit rückläufigen Nächtigungszahlen. Dies ist das Ergebnis einer Umfrage von Kohl & Partner. 35% erwarten keine Veränderung und nur gerade 15% prognostizieren einen Zuwachs bei den Logiernächten im Jahr 2012. Bei der Befragung wurde auch nach der erwarteten Entwicklung des durchschnittlichen Zimmerpreises (ADR) gefragt. 20% der Befragten glauben, den ADR im neuen Jahr um 1% - 5% steigern zu können, 20% rechnen mit keiner Veränderung. 60% der Befragten, gehen davon aus, dass die Preise unter Druck geraten und rechnen mit einem Rückgang des ADR. Einschätzung der Nächtigungsentwicklung 2012 Zuwachs über 10% 0,0% Zuwachs über 5% 0,0% Zuwachs zwischen 1% und 5% 15,0% Keine Veränderung zum Vorjahr 35,0% Rückgang zwischen 1% und 5% 40,0% Rückgang über 5% 10,0% Rückgang über 10% 0,0% Quelle: Eigene Erhebung DESIGN UND LIFESTYLE SEGMENT MIT WACHSTUMSPOTENZIAL Im Design und Lifestyle Segment sieht Kohl & Partner für die Zukunft Wachstumspotentiale. Die Entwicklung hat mit den Hotelkonzepten von 25hours und dem B2 Hotel beim Hürlimann Areal bereits begonnen. Es gibt noch andere erfolgreiche Konzepte in diesem Segment. Gerade im Budgetsegment hat die Stadt Zürich Aufholbedarf. Eine klare Positionierung, ein klares Konzept ist wichtiger als die Kategorisierung nach Sternen und befreit vom Druck über den Preis verkaufen zu müssen. Segment Budget Midscale Upscale Luxury Vergangenheit Zukunft Das Hotel auf langfristige Trends auszurichten und zum richtigen Zeitpunkt neue Impulse zu setzen, bringt bedeutende Wettbewerbsvorteile um sich im Markt zu behaupten. Immo- bilieneigentümer und Immobilienbetreiber werden gefordert sein, attraktive, moderne Hotelkonzepte auf den Markt zu bringen bzw. bestehende Hotelimmobilien weiterzuentwickeln. 5

HERAUSFORDERUNGEN FÜR DIE BRANCHE Die Zimmerkapazitäten werden sich weiter erhöhen. Die Stadt Zürich hängt von einer schlagkräftigen, internationalen Vermarktung ab. Diese kann nicht alleine an die Tourismusorganisation delegiert werden, sondern fordert alle Anspruchsgruppen. Gemäss einer Umfrage des Fraunhofer Instituts (2009) sind 75% der Geschäftsreisenden mit dem Hotel als Arbeitsplatz nicht zufrieden. Innovative und neuzeitliche Ansätze für Geschäftsreisende sind gefordert. Provisionen für einen immer höheren Anteil an Buchungen über Online Plattformen und der höhere Kreditkartenanteil sind Kostentreiber im Vertrieb. Für den Kunden bleibt der Preis stabil, allerdings fehlen dem Hotelier zwischen 10% und 20% seines Umsatzes. Nachdem die Kostenseite in den meisten Betrieben ausgereizt ist, sind Produktivitätsund Profitabilitätssteigerungen auf Ertragsseite wichtiger denn je. Zur Erreichung desselben GOP s müssen bei steigenden Kosten die Erträge auf der gesamten Wertschöpfungskette erhöht werden. Dies kann durch ein kluges Packaging (Mehrwert für den Gast), durch professionelles Revenue Management und eine detaillierte Betrachtung der Deckungsbeiträge erzielt werden. STUTTGART MÜNCHEN INNSBRUCK ZÜRICH SÜDTIROL WIEN VILLACH BUDAPEST BUKAREST TIRANA Auswahl von Kohl & Partner Leistungen: ASSET MANAGEMENT & ADVISORY STRATEGISCHE KONZEPTENTWICKLUNGEN FEASIBILITY UND SECOND OPINION STUDIEN BETREIBERSUCHEN 6 SOFIA SKOPJE Kohl & Partner (Schweiz) AG Hotel & Tourism Consulting Thurgauerstrasse 72 8050 Zürich Schweiz Tel.: +41 44 586 22 09 zuerich@kohl-int.ch www.kohl-int.ch