Unter der Lupe: Mietkaution für Mietverwalter aktuelle Entwicklungen. Prof. Dr. Martin Häublein Universität Innsbruck

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1 Unter der Lupe: Mietkaution für Mietverwalter aktuelle Entwicklungen Universität Innsbruck

2 Einführung Mietkaution = ein Standard der Immobilienverwaltung Verwalter muss sicher damit umgehen! Der rechtliche Rahmen richtet sich danach, ob eine Wohnraummietvertrag ( 551 BGB) vorliegt oder eine andere Immobilie vermietet wird, z.b. Geschäftsräume. Außerdem kommt es darauf an, welche Mietsicherheit vereinbart wurde. Merke: Sofern nicht vereinbart wurde, in welcher Form Mietsicherheit zu leisten hat, darf der Mieter wählen! Den Rahmen gibt 232 BGB vor. Daher ist es sehr wichtig, dass der Vermieter bzw. sein Verwalter vertraglich regeln, welches Sicherungsmittel gewünscht wird. Universität Innsbruck 2

3 Arten von Mietsicherheiten Für Wohn- und Geschäftsraummiete ist die Kautionsart nicht gesetzlich reguliert. Zu unterscheiden sind: o o o o Barkaution (Kaution i.e.s.) Verpfändung und Abtretung von Forderungen (Bankguthaben) Bürgschaft Vor allem in der Geschäftsraummiete relevant In der Wohnraummiete eher als (oft unwirksame) Zusatzsicherheit, z.b. bei Mietern in Ausbildung Sonstige Sicherheiten (s. 232 BGB). Universität Innsbruck 3

4 Auswirkungen Diese Sicherheiten haben jeweils ihre Vor- und Nachteile. Barkautionen müssen auf offenen Treuhandkonten angelegt werden, was Kosten verursacht (sie hat nach zutreffender h.m. der Mieter zu tragen). Außerdem bereiten sie bei einer Grundstücksveräußerung große Probleme. Nach ( 566aBGB) haften nämlich Veräußerer und Erwerber! Auf Bürgschaften und Pfandrechte (verpfändetes Sparbuch) kann der Vermieter nicht so einfach zugreifen wie auf eine Barkaution. Außerdem gibt es Nachteile bei der Verjährung. Die Bedeutung der Unterscheidung zeigt ein aktueller BGH-Fall. Während sich die Verjährung der gesicherten Forderung bei der Bürgschaft und der Verpfändung zu Lasten des Vermieters auswirkt (letzteres folgte in dem konkreten Fall aus 216 Abs. 3 BGB), ist das bei einer Barkaution, für die 215 BGB gilt, nicht der Fall. Universität Innsbruck 4

5 Anlassfall : BGH v. 20. Juli 2016 (VIII ZR 263/14) Zum Sachverhalt: Der Kl. war bis zum Mieter einer Wohnung der Bekl. Zu Beginn des MV richtete er ein Sparbuch über 695,36 ein, gab eine Verpfändungserklärung ab und sandte der Bekl das Sparbuch als Mietsicherheit. Die Abrechnungen wiesen Forderungen der Bekl. aus, nämlich die Abr v , 2007 v , 2008 v und 2009 v (insgesamt 960 ). Mit der am anhängig gemachten und am zugestellten Klage begehrt der Kl. Pfandfreigabe und Rückgabe des Sparbuchs. Der Bekl. beruft sich auf die Nachzahlungsansprüche aus den Abrechnungen und macht diesen Betrag im März 2013 im Wege der Widerklage geltend. Beide wenden Verjährung ein. Universität Innsbruck 5

6 Hintergrund Wann der Rückgewähranspruch verjährt hängt davon ab, wann der Mieter die Kaution erstmals zurückfordern kann. Leitsatz 1 der Entscheidung Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. Am (VIII ZR 263/15 zum Leasing) bestätigte der Senat: Der Rückgabeanspruch wird erst fällig, wenn feststeht, dass keine gesicherten Forderungen bestehen. Das ist an sich nichts Neues (s. Senat NJW 2006, 1422). Universität Innsbruck 6

7 Allerdings: Schrifttum und Instanzrechtsprechung hatten diese Aussage ganz überwiegend nicht hinreichend beachtet. Nach verbreiteter Ansicht wird der Rückgewähranspruch des Mieters fällig, wenn die angemessene Überlegungsund Abrechnungsfrist des Vermieters abgelaufen ist. Oft wird die Frist mit 6 Monaten bemessen (dazu später). Dem hat der BGH eine klare Absage erteilt! Universität Innsbruck 7

8 Konsequenzen für die Verwaltung Die daraus resultierenden praktischen Probleme bringt der entschiedene Sachverhalt nicht deutlich hervor. Die späte Fälligkeit wirkte sich zugunsten der Mieters aus, der erst nach über drei Jahren auf Rückgewähr der Kaution geklagt hatte. Im Regelfall wird es dem Mieter aber darum gehen, möglichst schnell an seine Sicherheit zu kommen. Da er aber meist nicht sicher weiß, ob und in welcher Höhe der Vermieter noch Ansprüche gegen ihn hat, droht ihm ein kostenpflichtiger Prozessverlust, wenn er nach Ablauf der üblichen (aber ominösen) 6-Monatsfrist klagt. Universität Innsbruck 8

9 Folgende Kernfragen gilt es zu klären: Wie bringt der Mieter in Erfahrung, ob er Rückgewähr seiner Sicherheit verlangen kann? Und ergänzend: Geht das wirklich wie oft von Anwälten empfohlen durch (gestuftes) Abrechnungsverlangen? Damit ist gemeint, dass der Mieter zunächst Abrechnung und dann Herausgabe der Kaution fordert. Hinweis: Der Verwalter sollte sich diese Fragen stellen, weil sich der Mieter mit seiner Kautionsforderung in aller Regel an ihn wendet! Universität Innsbruck 9

10 Vermieter-/Verwalterpflichten bei Vertragsende Die geschuldete Handlung hängt von der Art der Sicherheit ab; in Betracht kommen: o o o Herausgabe von Sachen Abgabe von Willenserklärungen Zahlungsansprüche Zu einer Kumulation kommt es etwa bei der Verpfändung von Bankguthaben unter Übergabe eines Sparbuchs (wie im Ausgangsfall des BGH): Hier schuldet der Vermieter Rückgabe des Legitimationspapiers und Freigabeerklärung ( 409 II BGB). Universität Innsbruck 10

11 Vermieter-/Verwalterpflichten bei Vertragsende Ferner schuldet der Vermieter nach ganz h.m. Abrechnung der Sicherheit ( 259 BGB). Hintergrund ist der Treuhandcharakter der Mietsicherheit. Aus der Abrechnung muss sich zum einen die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben. Zum anderen müssen die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, wegen derer die Sicherheit in Anspruch genommen wurde bzw. durch Aufrechnung genommen werden soll, nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargelegt werden. Universität Innsbruck 11

12 Welche Forderungen sichert die Kaution? Nicht nur im Rahmen der Abrechnung, sondern gerade auch für die Fälligkeit des Rückgewähranspruchs kommt es maßgeblich auf den Sicherungsumfang der Kaution an. a) 9 V WoBindG b) Sonstige Fälle Im Zweifel werden sämtliche Forderungen des Vermieters aus dem Mitverhältnis gesichert! Im Übrigen ist die Verwendung der Kaution (auch im Wege der Aufrechnung) nach h.m. ausgeschlossen. Universität Innsbruck 12

13 Rückgewähr und Abrechnung der Kaution Der Abrechnungsanspruch soll dem Mieter Kenntnis vom Bestehen bzw. der Höhe seines Rückgewähranspruchs verschaffen und ist diesem nach h.m. vorgelagert Man meint, auf diesem Weg das eingangs aufgezeigte Informationsbedürfnis des Mieters über die Fälligkeit und Höhe seines Rückgewähranspruchs befriedigen zu können. Aber: Wie soll der Vermieter die Forderungen gem. 259 I BGB übersichtlich gegenüber stellen, wenn er seine Ansprüche noch nicht abschließend beziffern kann? Meine These lautet: Der Abrechnungsanspruch ist nicht geeignet, den Mieter umfassend darüber zu informieren, ob sein Anspruch auf Rückgewähr der Kaution bereits fällig ist. Universität Innsbruck 13

14 Auskunftsanspruch als Alternative? Aber wie kann man das Informationsdefizit beseitigen, das auf Seiten des Mieters besteht, weil er nicht weiß, ob der Vermieter meint, noch vertragliche Ansprüche zu haben? Hier kann dem Mieter ein Auskunftsanspruch helfen, den der Vermieter bzw. seine Verwalter auf Verlangen erfüllen muss. Es geht dabei um die Umstände, die für ein erfolgreiches Abrechnungs- und Rückgewährverlangen des Mieters wichtig sind. Rechtsgrundlage ist die Sicherungsabrede. Universität Innsbruck 14

15 Hier ist eine Interessenabwägung geboten! Einerseits: Mieter muss in Erfahrung bringen können, ob der Vermieter meint, die Sache sei beschädigt oder nicht renoviert etc. Andererseits: Vermieter hat ein Interesse, die Forderungen nach Vertragsende nicht vorschnell vorläufig beziffern oder gar Erklärungen abgeben zu müssen, die ihm als negatives Schuldanerkenntnis ausgelegt werden können. Lösung: Der Vermieter oder sein Verwalter muss m.e. bei Schäden an der Mietsache nur mitteilen, dass er solche festgestellt hat, warum er diese noch nicht beziffern kann, welche Maßnahmen zur (weiteren) Untersuchung er eingeleitet hat und wie lange diese voraussichtlich dauern. Schwieriger wird es bei möglichen Beko-nachforderungen. Universität Innsbruck 15

16 Problemfall: Betriebskostennachzahlungen H.M.: (Nur) Teileinbehalt der Kaution zulässig. Aber in welcher Höhe? Kann der Mieter vorläufige Bezifferung unter Berücksichtigung der dem Vermieter bereits bekannten Faktoren verlangen? Wohl nein; denn man muss die Wertungen des 556 III BGB beachten: ein Jahr Zeit und keine Teilabrechnungen! Mieter kann den i.d.r. zulässigen Einbehalt daher grds. ebenso gut (oder schlecht) ermitteln wie der Vermieter! Faustformel für die Prognose: Letzte drei Abrechnungen, sofern keine Anzeichen für signifikante Veränderungen bestehen. Sicherheitszuschlag für Vermieter von %. Folgerung: Vermieter muss nur über dem Mieter nicht bekannte Faktoren Auskunft geben, die einen höheren oder geringeren Einbehalt rechtfertigen. Universität Innsbruck 16

17 Haftung des Vermieters Verletzt der Vermieter seine Auskunftspflicht, haftet er nach Maßgabe der 280 I, II, 286 BGB. Dieser materiell-rechtliche Anspruch kann dem Mieter in einer zu Unrecht erhobenen Rückgewährklage helfen; denn: Nach Ansicht des BGH kann der Kläger (hier: der Mieter) die Klage auf Feststellung der Kostentragungspflicht ändern, wenn er erst durch die verspätete Auskunft im Laufe des Verfahrens Klarheit über das Nichtbestehen eines Leistungsanspruchs (hier: Rückgabe seiner Kaution) erlangt und der Bekl. seiner Auskunftsverpflichtung schuldhaft nicht rechtzeitig nachgekommen ist. Beachte: Verzug setzt Einmahnung der Auskunft voraus! Universität Innsbruck 17

18 Fälligkeit des Auskunftsanspruchs des Mieters Die Länge der angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist hängt zwar vom Einzelfall ab. Es wird aber eine Ankerfrist von 6 Monaten angenommen. Hintergrund ist wohl 548 I BGB. Das überzeugt aber nicht! Tatsächlich ist die Frist i.d.r. deutlich zu lang. Ob Mietrückstände bestehen und die Sache mangelfrei zurück gegeben wurde, muss der Vermieter wegen des Rückgewährinteresses des Mieters unverzüglich nach Vertragsende prüfen. Der Vermieter und sein Verwalter dürfen nicht untätig bleiben! Universität Innsbruck 18

19 Fälligkeit Das Schrifttum fordert z.t. unverzügliche Abrechnung nach Vertragsende. Aber: Dafür muss Vermieter die Höhe seiner Forderungen kennen. Das kann erhebliche Zeit dauern, ohne dass dem Vermieter eine schuldhafte Verzögerung vorzuwerfen ist. In aller Regel weiß er aber sehr rasch, aus welchen Gründen Ansprüche noch bestehen könnten, worüber er dem Mieter unverzüglich Auskunft geben muss. Faustformel: Zwei Wochen nach Vertragsende und Rückerhalt der Mietsache sind vollkommen ausreichend für die Prüfung. Universität Innsbruck 19

20 Fälligkeit der weiteren Ansprüche Rückgewähr- und Abrechnungsanspruch werden hingegen erst fällig, wenn feststeht, ob und in welcher Höhe der Vermieter noch Forderungen gegen den Mieter hat. Vorher kommt nur eine Anspruch auf teilweise Rückgewähr in Betracht. Aber das ist kein Selbstläufer für den Mieter, sondern es ist eine Abwägung im Einzelfall erforderlich! Kriterien sind z.b.: Aufwand einer Teilrückgewähr für den Vermieter Voraussichtliche Dauer der fortbestehenden Unsicherheit Konsequenzen eines vollständigen Einbehalts für den Mieter Universität Innsbruck 20

21 Durchsetzung der Ansprüche o o Außergerichtlich: Keine Aufrechnung durch Mieter und kein Verzug des Vermieters vor Fälligkeit von Abrechnungsund Rückgewähranspruch. o Aber: Im Abrechnungs- und Rückgewährverlangen liegt regelmäßig die Einmahnung der Auskunft über die Gründe des Einbehalts. Gerichtlich: Wer trägt die Beweislast für das Bestehen einer gesicherten Forderung? o M.E. trägt nach Vertragsende und Rückgabe der Mietsache der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Umstände, aus denen sich der Bestand gesicherter Forderungen ergibt. Universität Innsbruck 21

22 Was kann man vertraglich regeln? Manche meinen, die Prüfungsfrist für Vermieter könne ohne weiteres auf 6 Monate festgelegt werden. LG Köln: Unter Kaufleuten kann vereinbart werden, dass ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erst nach der letzten Nebenkostenabrechnung fällig wird. M.E. verstoßen derartige Regelungen gegen 307 I 1 BGB. Denn es ist kein schutzwürdiges Interesse des Vermieters an derart pauschalen Regelungen erkennbar. Soll man sie dennoch in Vertrag aufnehmen, weil sie kaum Schaden anrichten, wie es teilweise empfohlen wird? Für Vermieter ist das riskant, weil sie sich u.u. auf der (unwirksamen) Frist ausruhen und dadurch ihre Pflichten verkennen. Universität Innsbruck 22

23 Und zum Abschluss noch eine Entscheidung zur Mietkaution Universität Innsbruck 23

24 BGH v VIII ZR 76/16: Kautionsumfang Zum Sachverhalt: Mieterin der Wohnung ist eine GmbH und ihr Geschäftsführer, der zugleich in der Wohnung wohnt. In 21 MV heißt es: "Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter. Die Mieter geben diese Erklärung ab. Als sie Miete nicht zahlen, will der Vermieter aus der Urkunde vollstrecken. Die Mieter beantragen, diese Vollstreckung für unzulässig zu erklären. Sie meinen, es liegen ein Verstoß gegen 551 BGB vor. Universität Innsbruck 24

25 551 BGB (Auszug) (1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Universität Innsbruck 25

26 BGH v VIII ZR 76/16: Kautionsumfang Die Entscheidung: Zu beurteilen war, ob die Zwangsvollstreckungsunterwerfung (ZVU) eine Sicherheit i.s.v. 551 BGB ist. Der BGH lehnt das ab. Selbst wenn ein Wohnraummietvertrag geschlossen worden wäre, was der BGH offen lässt, läge kein Verstoß gegen 551 BGB vor, weil die Unterwerfungserklärung keine Mietsicherheit ist. Praxishinweis: Es bleibt offen, ob die Pflicht zur ZVU in Vermieter-AGB wirksam vereinbart werden kann (s. Rn. 22 des Urteils). Das glaube ich nicht! Universität Innsbruck 26

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Universität Innsbruck 27