Leitartikel: Die Mietkaution

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1 Leitartikel: Die Mietkaution Eine der (wenigen) Verbesserungen, die das Anfang Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz für Vermieter bringt, betrifft die Mietkaution. Nach dem Gesetz ( 569 Abs. 2 a BGB) kann der Vermieter nunmehr ohne Abmahnung oder Fristsetzung kündigen, wenn der Mieter sich mit der Zahlung eines Teils der Mietkaution in Höhe von zwei Monatsnettomieten in Verzug befindet. Das ist deshalb positiv, weil es vor der Einführung dieser gesetzlichen Regelung nur in Ausnahmefällen möglich war, nach Abmahnung und gegebenenfalls sogar gerichtlicher Geltendmachung der Kaution und dann erfolgter Nichtzahlung zu kündigen. Aus verschiedenen Gründen ist jedem Vermieter dringend anzuraten, die gesetzlich zulässige Kaution zu vereinbaren. Was aber versteht man darunter? Viele Vermieter gehen davon aus, dass eine Kaution der Höhe nach nur bis zu zwei Monatsnettomieten möglich ist. Das aber ist falsch. Das Gesetz begrenzt in 551 BGB generell die Höhe der Kaution auf drei Monatsnettomieten. Das bedeutet, dass eine darüber hinausgehende Vereinbarung schlicht unwirksam ist. Der Vermieter, der beispielsweise an einen Studenten ohne eigenes Einkommen vermietet und sich neben der Barkaution von drei Monatsnettomieten auch noch eine Bürgschaft der Eltern geben lässt, hat mit Zitronen gehandelt: Das Bürgschaftsversprechen ist nämlich insoweit unwirksam, als der Mieter bereits eine Kaution bis zu drei Monatsmieten geleistet hat. Hätte der Mieter beispielsweise nur zwei Monatsnettomieten als Kaution zu zahlen, so wäre die Bürgschaft in Höhe eines Betrages bis zu einer Monatsnettomiete wirksam. Im übrigen ist sie das Papier nicht wert, auf dem sie geschrieben steht (um die Mietzahlung sicherzustellen, wäre dem Vermieter hier anzuraten, die zahlungskräftigen Eltern als Mitmieter in den Mietvertrag aufzunehmen). Grundsätzlich kann der Mieter die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist ( 551 Abs. 2 BGB). Solange diese Teilzahlung nicht geleistet ist, kann der Vermieter die Schlüssel und damit den Besitz an der Wohnung zurückbehalten. Zahlt der Mieter dann immer noch nicht und kommt mit einer weiteren Kautionsrate in Verzug, kann der Vermieter von der neuen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen. Bei dieser Kündigung hat der Mieter allerdings das sogenannte Nachholrecht, kann also innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage durch Nachzahlung der offenen Beträge die Kündigung unwirksam machen, ähnlich wie bei der Zahlungsverzugskündigung. Wenn es bei Mietvertragsabschluss unterlassen wurde, eine Kaution zu vereinbaren, besteht keine Möglichkeit, den Mieter nachträglich gegen seinen Willen dazu zu verpflichten. Lediglich beim Übergang des Mietverhältnisses auf Familienangehörige oder sonstige im Haushalt des Mieters lebende Personen im Sinne von 563 BGB nach dem Tod des Mie-

2 ters hat der Vermieter die Möglichkeit, nachträglich eine Kaution zu verlangen ( 563 b Abs. 3 BGB). Auch diese Möglichkeit sollte er in jedem Fall nutzen. Die beste Art der Sicherheitsleistung ist die Zahlung als Geldsumme an den Vermieter, entweder in bar oder aber durch Banküberweisung. In diesem Fall muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen so auf einem Sparbuch angelegen, dass sie im Falle seiner Insolvenz oder des Zugriffs eines Gläubigers geschützt ist. Das geschieht üblicherweise dadurch, dass die Bank die Kaution auf den Namen des Vermieters mit einem Sperrvermerk zugunsten des Mieters anlegt. Diese Anlagepflicht muss beachtet werden. Probleme bekommt nämlich der Vermieter, der die Kaution nicht angelegt hat, wenn er am Ende des Mietverhältnisses wegen Zahlungsschwierigkeiten nicht mehr in der Lage ist, die Kaution auszuzahlen. Er kann sich dann sogar einer Veruntreuung im strafrechtlichen Sinne schuldig gemacht haben. In jedem Fall hat er den Nachteil, dass er bei Beendigung des Mietverhältnisses den Mieter so stellen muss, als hätte er die Kaution auf einem Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist angelegt. Er muss sich über die Höhe der theoretisch angefallenen Zinsen erkundigen und diese Zinsen dann von Hand ausrechnen und dem Mieter gutschreiben. Wer das einmal bei einem zwanzig Jahre dauernden Mietverhältnis tun musste, wird die sofortige Kautionsanlage nicht mehr verbummeln. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, erhöhen aber die Sicherheit. Sie sind also nicht etwa von Jahr zu Jahr an den Mieter auszuzahlen, sondern bleiben auf dem Sparguthaben. Die Kapitalertragssteuer und der darauf entfallende Solidaritätszuschlag sind nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter zu zahlen, werden also vom Zinsguthaben abgezogen. Der Vermieter muss die entsprechende Steuerbescheinigung so rechtzeitig dem Mieter zukommen lassen, dass dieser sie bei seiner Einkommensteuererklärung oder seinem Lohnsteuerjahresausgleich geltend machen kann. Leider ist zu beobachten, dass manche Banken und Sparkassen den Aufwand mit der Anlage der Kaution in dieser Form überhaupt scheuen und die Vertragsparteien mit der Erhebung von saftigen Gebühren abschrecken. Eine Gebühr für die Führung eines Kautionssparbuchs von beispielsweise 10,00, die bei den momentan gezahlten Bankguthabenzinsen bei einer über zwei oder drei Jahre angelegten Kaution dazu führt, dass am Ende der Mietzeit das Kautionsguthaben geringer ist, als es bei Einzahlung war, führt zu Streit darüber, wer diese Gebühr zu tragen hat, wenn es keine besondere Vereinbarung darüber gibt. Der Vermieter sollte bei der Anlage der Kaution darauf achten, dass solche Gebühren nicht erhoben werden, sonst läuft er Gefahr, diese selbst tragen zu müssen. Manche Banken haben sich darauf spezialisiert, die Kautionsanlage gemäß dem Gesetz und mit möglichst wenig Kosten für die Parteien durchzuführen (z. B. Hausbank in München, In jedem Fall kann der Mieter vom Vermieter schon bei Zahlung der Kaution verlangen, dass der Vermieter ein insolvenzfestes Konto angibt, auf das die Kaution dann direkt überwiesen wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom ,

3 VIII ZR 98/10, abrufbar unter Erfüllt der Vermieter diese Voraussetzungen nicht, ist die Kaution nicht fällig. Neben der Barkaution gibt es auch die Möglichkeit, dass der Mieter das Geld auf ein auf seinen Namen laufendes Sparbuch seiner Bank einzahlt und das Guthaben dann durch Vereinbarung zwischen Vermieter, Mieter und Bank auf einem speziellen Formular der Bank an den Vermieter verpfändet und ihm das Sparbuch selbst übergeben wird. Bei dieser Art der Kautionsanlage muss der Vermieter darauf achten, dass unbedingt auch die Verpfändung erfolgt und ihm die Verpfändungserklärung übergeben wird. Wenn der Vermieter lediglich das Sparbuch erhält, hat er keine Sicherheit, dass er später auch Zugriff auf das Geld hat. Es kommt immer wieder vor, dass bei nicht erfolgter Verpfändung Mieter (vertragswidrig) ein Sparbuch bei der Bank als verlustig melden, dann den Kautionsbetrag ausgezahlt bekommen und die Bank sich bei Inanspruchnahme der Sicherheit darauf beruft, von der Verpfändung nichts gewusst zu haben. Diese Anlageform hat außerdem auch den Nachteil, dass bei Inanspruchnahme zunächst eine Wartefrist von generell vier Wochen einzuhalten ist, die dem Mieter Gelegenheit geben soll, Gegenrechte geltend zu machen. Manche Gerichte erlassen auf Antrag des Mieters eine einstweilige Verfügung und ordnen an, dass das Geld einstweilen nicht ausgezahlt werden darf, bis die Ansprüche, wegen der der Vermieter die Mietkaution in Anspruch nimmt, einvernehmlich oder gerichtlich geklärt sind. Ergebnis: Der Vermieter kann nicht, wie bei der Barkaution, unmittelbar über das Geld verfügen, und muss auch für Kleinforderungen prozessieren. Eine weitere Art der Sicherheitsleistung ist die Bankbürgschaft. Die Bankbürgschaft muss ebenfalls auf die Höhe der dreifachen Monatsnettomiete begrenzt sein. Sie muss ohne Bedingungen gegeben werden und außerdem unbefristet sein, also nicht etwa nur für einen gewissen Zeitraum gegeben sein. Die Bank muss sich selbstschuldnerisch verpflichten, also auf die so genannte Einrede der Vorausklage verzichten. Außerdem sollte die Bank sich auf erstes schriftliches Anfordern des Vermieters verpflichten, wobei streitig ist, ob das so ohne weiteres bei einem Wohnraummietverhältnis zulässig ist. Letztlich sollte die Bank für den Fall, dass der Vermieter bereits verjährte Forderungen geltend macht, die er bei der Barkaution aber noch verrechnen könnte, auf die Einrede der Verjährung verzichten. Alle diese Voraussetzungen müssen bereits im Mietvertrag festgelegt werden (!). Seit kurzer Zeit gibt es verschiedene Institutionen, die Mietkautionsbürgschaften im Wege so genannter Kautionsversicherungen für Mieter anbieten und sich gegenüber dem Vermieter zur verbürgen. Der Mieter schließt darüber eine Versicherung ab. Es gibt noch andere Arten der Sicherheitsleistung, wie z. B. die Verpfändung von Wertpapieren, die aber in der Praxis kaum eine Rolle spielt. Nur die Barkaution bietet dem Vermieter eigentlich die Sicherheit, dass er schnell über das Geld verfügen kann.

4 Die Verfügungsmöglichkeit besteht aber erst am Ende des Mietverhältnisses, nicht etwa während des Mietverhältnisses. Allerdings sollte der Vermieter darauf achten, dass er eine nicht gezahlte Kaution auch rechtzeitig geltend macht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verjährt nämlich ein Anspruch auf Kautionszahlung innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist, also drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem der Mieter die Verpflichtung zur Kautionszahlung eingegangen ist. Den Einwand, es handele sich um ein Dauerschuldverhältnis mit gegenseitigen Rechten und Pflichten, so dass die Verjährung während des Mietverhältnisses nicht beginnt oder gehemmt ist, lässt der Bundesgerichtshof hier, im Gegensatz zur Rechtslage beim Mängelbeseitigungsanspruch des Vermieters, nicht gelten. Sollte der Vermieter sich darauf eingelassen haben, während des Mietverhältnisses im Einverständnis mit dem Mieter die Kaution in Anspruch zu nehmen, beispielsweise um Mietrückstände auszugleichen, hat er einen Anspruch darauf, dass die Kaution bis zur ursprünglichen Höhe wieder aufgefüllt wird. Dieser Anspruch besteht grundsätzlich auch, wenn das Mietverhältnis schon beendet ist, weil der Vermieter ein Sicherungsinteresse hat. Wenn das Mietverhältnis beendet ist, wird die Kaution noch nicht ohne Weiteres fällig. Dem Vermieter steht zunächst eine angemessene Prüfungsfrist zu. Diese kann bis zu sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung betragen, wenn sich die Wohnung nicht in ordnungsgemäßem Zustand befindet und der Vermieter zunächst ermitteln muss, ob und welche Ansprüche ihm zustehen. Ist die Wohnung jedoch in tadellosem Zustand zurückgegeben worden, hat der Vermieter das möglicherweise schriftlich in einem Übergabeprotokoll oder in anderer Weise gegenüber dem Mieter bestätigt, dann muss er die Kaution sofort abrechnen und zurückzahlen. Er hat lediglich ein Recht auf Verrechnung offener Zahlungsforderungen und ein Zurückbehaltungsrecht für zu erwartende Nachzahlungen aus noch nicht erstellten Betriebskostenabrechnungen. Deren Höhe muss der Vermieter plausibel darlegen und gegebenenfalls schätzen. Das Gesetz ordnet in 566 a BGB eine sehr weitgehende Haftung an, wenn die Mietsache veräußert wurde und ein neuer Vermieter durch Eigentumsübergang in das Mietverhältnis eingetreten ist. Kann in diesem Fall der Mieter nämlich von dem neuen Vermieter die Kaution nicht zurückerlangen, dann haftet der bisherige Vermieter weiter. Diese Haftung besteht nur dann nicht, wenn der bisherige Vermieter sich im Rahmen der Veräußerung von dem Mieter hat bestätigen lassen, dass dieser ihn aus der Haftung entlässt. Ein Anspruch darauf besteht allerdings nicht. Diese Vorschrift soll sicherstellen, dass der Mieter, der die Kaution geleistet hat, in jedem Fall das Geld zurückerhält, von wem auch immer. Der Vorvermieter haftet dann nach Art eines Bürgen. Diese Haftung ist insbesondere im Fall der Insolvenz eines Vermieters von Bedeutung. Hat der Vermieter irgendwann veräußert, so kann die Haftung dann, wenn das Mietverhältnis nach Jahren endet, wieder aufleben. Letztlich gilt das auch

5 für die Zwangsverwaltung. Auch der Zwangsverwalter ist verpflichtet, eine Kaution abzurechnen und auszuzahlen, egal, ob er sie erhalten hat oder nicht. Alle diese Einschränkungen gelten grundsätzlich nur für die Wohnraummiete. Bei der Vermietung von Gewerberaum ist der Vermieter grundsätzlich sowohl der Höhe nach als auch bei dem Ausschluss einer Verzinsungspflicht der Kaution frei. Bei preisgebundenem Wohnraum haftet die Kaution nur für Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache oder aus unterlassenen Schönheitsreparaturen, also nicht für die laufenden Mietzahlungen oder hinsichtlich Betriebskostennachforderungen. Jeder Vermieter ist also gut beraten, die höchstmögliche Kaution mit dem Mieter zu vereinbaren und darauf zu achten, dass diese pünktlich gezahlt wird. Gerade unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Anspruch auf Mietzahlung verjährt, sollte der Vermieter also unverzüglich handeln, schon im eigenen Interesse, weil er bei Nichtzahlung der Kaution über keinerlei Sicherheit verfügt. Christian Streim