zu den städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes am Standort Aumaische Straße in Zeulenroda-Triebes

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1 Auswirkungsanalyse zu den städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes am Standort Aumaische Straße in Zeulenroda-Triebes für die Lakeview Immobilien GmbH c/o properties 24 Coppistraße Leipzig Ihre Ansprechpartner Dr. Silvia Horn (Gesamtleitung) Humangeographie M.Sc. Richard Engel (Projektleitung) BBE Handelsberatung GmbH Uferstraße Leipzig Deutschland Tel Fax BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungsund Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. Leipzig, 31. Mai 2013

2 Inhaltsverzeichnis 1. Ausgangssituation und Zielsetzung Projektplanung und Projektdaten Makrostandort Zeulenroda-Triebes Mikrostandortanalyse Wettbewerbssituation in der Stadt Zeulenroda-Triebes und im potenziellen Einzugsgebiet Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung Planungsrechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen Baunutzungsverordnung - 11 Abs Landes- und Regionalplanung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Zeulenroda-Triebes Auswirkungsanalyse Umsatzprognose Umsatzumlenkungseffekte/ wettbewerbliche Auswirkungen Auswirkungen des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung / städtebauliche Auswirkungen Landesplanerische Beurteilung des Vorhabens / Auswirkungen auf die Ziele der Landes- und Regionalplanung Fazit

3 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Projektskizze Dänisches Bettenlager, Aumaische Straße... 5 Abbildung 2: Fotoaufnahmen des Standorts des Dänischen Bettenlagers... 6 Abbildung 3: Umfeld Standort Dänisches Bettenlager Abbildung 4: Verkehrsanbindung des Erweiterungsstandortes Abbildung 5: Ausgewählte Wettbewerbsstandorte in Zeulenroda-Triebes Abbildung 6: Prüfungsverfahren zu Einzelhandelsgroßprojekten Abbildung 7: Zentrenstruktur der Stadt Zeulenroda-Triebes Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Aktuelle Angebotsstruktur differenziert nach zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten... 5 Tabelle 2: Kaufkraftpotenzial der projektrelevanten Sortimente in Zeulenroda-Triebes und im Einzugsgebiet22 Tabelle 3: Bindungsquote projektrelevantes Sortiment in Zeulenroda-Triebes Tabelle 4: Umsatzprognose der Erweiterung des Marktes für Einrichten und Wohnen Tabelle 5: Umsatzveränderung durch die Erweiterung des Marktes für Einrichten und Wohnen Kartenverzeichnis Karte 1: Lagebeziehungen von Zeulenroda-Triebes... 7 Karte 2: Landesplanerische Einordnung der Stadt Zeulenroda-Triebes in die Raumstruktur... 8 Karte 3: Regionalplanerische Einordnung der von Zeulenroda-Triebes in die regionale Raumstruktur... 9 Karte 4: Zentrenmodell der Stadt Zeulenroda-Triebes Karte 5: Lage des Dänischen Bettenlagers in der Aumaischen Straße und fußläufiger Einzugsbereich (600 m) Karte 6: Hauptwettbewerber des Erweiterungsvorhabens Karte 7: Einzugsgebiet des zu erweiternden Fachmarktes für Einrichten und Wohnen in der Aumaischen Straße in Zeulenroda-Triebes

4 1. Ausgangssituation und Zielsetzung Das schon seit Jahren am Standort bestehende Dänische Bettenlager in der Aumaischen Straße 33 in Zeulenroda-Triebes soll auf ca m² Verkaufsfläche erweitert werden. Der Fachmarkt verfügt gegenwärtig über 750 m² Verkaufsfläche mit einem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment. Bei dem geplanten Projekt wird die Schwelle zur Großflächigkeit von 800 m² Verkaufsfläche überschritten. Im Zuge der planungsrechtlichen Prüfung wurde daher vorliegendes Gutachten, das u.a. die Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet des Erweiterungsvorhabens darstellt und bewertet, erstellt. Der Standort wird vom Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans Dienstleistungszentrum- Werk III umschlossen. Dieser bildet in der 2. Änderungsversion gegenwärtig die planungsrechtliche Grundlage für den Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort und setzt einen Lebensmittelmarkt mit 800 m², einen Getränkehandel mit 350 m² sowie sonstige Branchen mit 400 m² fest. Folglich geht der bestehende Fachmarkt nicht mit den Festsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplans konform. Die Stadt Zeulenroda-Triebes hat, aufbauend auf dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept, das im Jahr 2009 von der BBE Retail Experts erarbeitet wurde, einen Beschluss zur strategisch gezielten Steuerung des Einzelhandels gefasst, welcher die städtebaulichen Zielvorstellungen zur Stärkung der Innenstadt und Nahversorgung untersetzen soll. Vor diesem Hintergrund möchte die Stadt, unter Berücksichtigung des vorliegenden Baurechts am Standort, eine planungsrechtliche Grundlage für den Standort Aumaische Straße erarbeiten, welche sich an den Leitlinien des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes orientiert. Gleichzeitig liegt eine Planung zur Erweiterung des Fachmarktes auf m² Verkaufsfläche vor. Damit verbunden ist eine Überschreitung der Schwelle zur Großflächigkeit, so dass sich die Zulässigkeit nach 11 Abs. 3 BauNVO bestimmt. Es ist somit zu prüfen, ob mit der geplanten Erweiterung des bestehenden Marktes schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Zeulenroda-Triebes oder auf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich einhergehen. Die BBE Handelsberatung hat hierzu eine umfassende Auswirkungsanalyse erstellt. In vertiefter Form wird das Projekt dabei hinsichtlich der nachfrage- und angebotsseitigen Rahmenbedingungen begutachtet. Insbesondere wird auch die stadträumliche Wettbewerbsposition einer genauen Prüfung unterzogen. Aufgrund der detaillierten Betrachtung der lokalen Situation werden konkrete Aussagen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung sowie zu den Auswirkungen auf die Ziele der Landes- und Regionalplanung erarbeitet. Im Zuge der Analyse werden insbesondere folgende Fragestellungen thematisiert: Welche einzelhandelsrelevanten Rahmenbedingungen herrschen vor (Soziodemographie, Arbeitsmarkt, Pendler, Erreichbarkeit etc.)? Welche angebots- und nachfrageseitigen Strukturdaten sind für den Einzelhandel vor Ort von Bedeutung (Makrostandortanalyse)? Wie ist der Mikrostandort des Vorhabens unter städtebaulichen Aspekten zu bewerten? Welches Einzugsgebiet kann das Vorhaben erschließen? Wie ist das Vorhaben aus städtebaulicher Perspektive zu bewerten? Welche Auswirkungen sind insbesondere auf zentrale Versorgungsbereiche in Zeulenroda-Triebes zu erwarten? Die Aussagen vorliegender Analyse basieren auf den Unterlagen des Auftraggebers, einer aktuellen Vor- Ort-Erhebung der relevanten Angebots- bzw. Wettbewerbssituation, einer Besichtigung des Vorhabenstandortes und aller Wettbewerbsbetriebe im potenziellen Einzugsgebiet. Grundlage für die Berechnung der Nachfragesituation stellen die aktuellen Kaufkraftdaten von BBE!CIMA!MB-Research sowie aktuelle Einwohnerdaten der amtlichen Statistik dar. 4

5 2. Projektplanung und Projektdaten Das Dänische Bettenlager in der Aumaischen Straße in Zeulenroda-Triebes soll von derzeit 750 m² auf ca m² Verkaufsfläche erweitert werden. Nachfolgende Tabelle 1 gibt zunächst einen Überblick über die derzeitige Angebotsstruktur: Tabelle 1: Aktuelle Angebotsstruktur differenziert nach zentrenrelevanten und nichtzentrenrelevanten Sortimenten Markt für Einrichten und Wohnen Verkaufsfläche zentrenrelevante Sortimente nicht-zentrenrelevante Sortimente Branchen m² m² m² Glas/Porzellan/Keramik/Hausrat Sportartikel/Fahrräder/Camping Teppiche/Gardinen/Innendeko/Haus-, Tischwäsche Bettwaren Möbel/Antiquitäten gesamt Quelle: Eigene Erhebung Hierbei wird deutlich, dass sich der Markt vor allem auf Bettwaren mit 360 m² Verkaufsfläche spezialisiert hat. Mit insgesamt 550 m² Verkaufsfläche bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ist dieses als Kernsortiment zu charakterisieren. Die Erweiterung dient erstrangig einer qualitativen Aufwertung des Angebotskonzepts, d.h. die Warenpräsentation soll verbessert werden. Auch sollen die Kunden durch breitere Gänge besseren Zugang zur Ware erhalten. Im Sinne einer worst-case-betrachtung wird davon ausgegangen, dass mit der Erweiterung die Verkaufsfläche der zentrenrelevanten- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente mit gleichem Anteil erweitert wird. Abbildung 1: Projektskizze Dänisches Bettenlager, Aumaische Straße Quelle: Planergruppe Weidemann,

6 Wie die obige Abbildung zeigt, wird sich mit der Erhöhung der Verkaufsfläche die Immobilie äußerlich nicht verändern, da das Gebäude nur innerhalb umstrukturiert wird und bestehende Leerstände genutzt werden können. Die Anzahl der Parkplätze bleibt dabei ebenfalls unverändert. Die nachstehenden Fotoaufnahmen geben dabei einen Eindruck über den Standort des bestehenden Dänischen Bettenlagers. Abbildung 2: Fotoaufnahmen des Standorts des Dänischen Bettenlagers Bestandsort Parkplätze vor der Immobilie Anfahrt Quelle: eigene Aufnahmen, Mai

7 3. Makrostandort Zeulenroda-Triebes Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu zählen soziodemographische sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten der Stadt Zeulenroda-Triebes. Lage und Siedlungsstruktur Gelegen in den Ostthüringisch-Vogtländischen Hochflächen befindet sich die Stadt Zeulenroda-Triebes als Teil des Thüringer Schiefergebirges im Osten des Freistaates Thüringen, unweit der Grenze zum Freistaat Sachsen. Mit einem Bevölkerungsbestand von Einwohnern 1 ist die Stadt die zweitbevölkerungsreichste Kommune im Landkreis Greiz. Umgeben wird die Stadt von der Gemeinde Langenwetzendorf, der Stadt Hohenleuben, der Landgemeinde Auma-Weidatal, dem Landkreis Saale-Orla Kreis, dem Freistaat Sachsen sowie vom Stadtgebiet der Stadt Greiz. Karte 1: Lagebeziehungen von Zeulenroda-Triebes Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Darstellung Administrativ ist die Stadt in 15 Ortsteile gegliedert. Dazu gehören: Förthen, Kleinwolschendorf, Läwitz, Leitlitz, Niederböhmersdorf, Pahren, Stelzendorf, Weckersdorf (seit 1992 bzw. 1994), Dörtendorf, Mehla, Triebes (seit ), Merkendorf mit Piesigitz, Silberfeld mit Quingenberg, Zadelsdorf (seit ), Arnsgrün - Bernsgrün - Pöllwitz (seit ). Die beiden erfüllenden Gemeinden Langenwolschendorf und Weißendorf werden komplett vom Gemeindegebiet der Stadt umschlossen, gehören aber nicht zu Zeulenroda-Triebes. Laut dem aktuell gültigen Landesentwicklungsplan (LEP) 2004 wird der Stadt die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen (Karte 1). Zeulenroda war bis zum Jahr 2004 teilfunktionales Mittelzentrum und wies somit bereits vor dem Zusammenschluss mit Triebes den Status eines Mittelzentrums auf. Als ehemalige 1 Stadt Zeulenroda-Triebes (2012): Landesamt für Statistik, Stand:

8 Kreisstadt erfüllt die Stadt wesentliche mittelzentrale Ausstattungskriterien und besitzt eine hohe eigene Einwohnerzahl, Wirtschaftskraft sowie einen, aufgrund ihrer Lage im Raum, ausgeprägten Einzugsbereich. 2 Der Freistaat Thüringen arbeitet derzeit am LEP Für diesen liegt bereits ein erster Entwurf vor, der auch die mittelzentrale Funktionszuweisung aus dem Vorgängerplan übernimmt (Ziel 2.2.9). Der LEP 2025 hebt nochmals die Bedeutung der Mittelzentren hervor. In diese sollen die gehobenen Funktionen der Daseinsvorsorge mit mindestens regionaler Bedeutung für den jeweiligen Funktionsraum konzentriert und zukunftsfähig weiterentwickelt werden. Dazu zählt insbesondere: Entwicklungs- und Stabilisierungsfunktion Zentrale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion Überregionale Verkehrsknotenfunktion (Überregionalstraße sowie schneller SPNV bzw. SPNV) Bildungs-, Gesundheits-, Kultur- und Freizeitfunktion Steuerungsfunktion 3 Karte 2: Landesplanerische Einordnung der Stadt Zeulenroda-Triebes in die Raumstruktur Quelle: Freistaat Thüringen (2004): Landesentwicklungsplan 2004, Karte 1 Raumstruktur und Funktionales Verkehrsnetz 2 Freistaat Thüringen (2004): Landesentwicklungsplan 2004, S. 20, Ziel Freistaat Thüringen (2013): Erster Entwurf zum Landesentwicklungsplan 2025, S. 24, Ziel und

9 Die Regionale Planungsgemeinschaft Ostthüringen, in dessen Planungsregion die Stadt Zeulenroda- Triebes liegt, übernahm diese Funktionszuordnung im Regionalplan Ostthüringen. Die Stadt bzw. die Mittelzentren sollen damit zur Sicherung ihrer regional bedeutsamen Funktionen beitragen und sich als Wirtschaftsstandort weiterentwickeln und als wirtschaftliche Leistungsträger profilieren ihr breites Spektrum von Einrichtungen mit regionaler Bedeutung sowie umfassende Angebote an Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfes erhalten im Rahmen des Stadtumbaus den innerstädtischen Bereich, insbesondere das Stadtzentrum als Einkaufs- und Erlebnisbereich sowie Wohnstandort aufwerten und städtebauliche Anpassungen betroffener Stadtquartiere und Infrastrukturen fortsetzen vorhandene außeruniversitäre Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen erhalten und bei Bedarf erweitern das Angebot an Arbeitsplätzen und für Unternehmen notwendige hochwertige Infrastruktur verbessern. Im Besonderen bedeutet das für die Stadt Zeulenroda-Triebes sich auf die Koordinierung der Entwicklung an der Talsperre Zeulenroda, die Weiterentwicklung des Wirtschaftsstandortes sowie die Verbesserung des Verkehrsanschlusses an die A 9 anzustreben. 4 Des Weiteren hat die Stadt laut Grundsatz 1-17 des Regionalplanes Ostthüringen eine flächendeckende Grundversorgung für ihren Grundversorgungsbereich (Stadt Zeulenroda-Triebes, die Städte und Gemeinden Hohenleuben, Langenwolschendorf und Weißendorf sowie die Gemeinden des überlappenden Grundversorgungsbereiches mit Greiz zu übernehmen. Karte 3: Regionalplanerische Einordnung der von Zeulenroda-Triebes in die regionale Raumstruktur Quelle: Regionale Planungsgemeinschaft Ostthüringen (2012): Regionalplan Ostthüringen, Karte 1-1 Raumstruktur 4 Regionale Planungsgemeinschaft Ostthüringen (2012): Regionalplan Ostthüringen, S. 9, G

10 Zeulenroda-Triebes gilt als wichtiger Industriestandort im Thüringer Vogtland, was insbesondere an der Lage im Autobahndreieck A4 - A9 - A72 liegt. In den vergangenen Jahren konnte eine positive wirtschaftliche Entwicklung verzeichnet werden. Besonders wichtig sind hierbei der Mittelstand sowie die Handwerkerschaft. Bevölkerungsdaten Die Stadt Zeulenroda-Triebes zählte am Einwohner 5. Damit ist sie nach Greiz die derzeit zweitbevölkerungsreichste Kommune im gleichnamigen Landkreis. In den letzten fünf Jahren sank die Bevölkerungsanzahl von einstmals Einwohnern im Jahr 2007 um 4,1 %. Diese Entwicklung spiegelt sowohl die Entwicklung im Freistaat (-3,7%) als auch im Landkreis (-7,3%) wider. Durch Eingemeindungsprozesse im Jahr 2012 konnte eine stärkere negative Bevölkerungsentwicklung verhindert werden. Der Freistaat Thüringen hat mit dem Basisjahr 2009 die Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (KBV), welche die angenommene Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2030 beinhaltet, veröffentlicht. Die Bevölkerungsanzahl in der Stadt wird in den kommenden Jahren bis auf Einwohnern im Jahr 2030 sinken. Dies entspricht einem Prozentsatz von -29% im Vergleich zum Basisjahr Pendlerdaten Eine für den Einzelhandel bedeutende Größe in einer Kommune stellen die Ein- und Auspendler dar. Da sich Beschäftigte tagsüber, vor allem aber auf dem Nachhauseweg am Abend versorgen, kommt diese Kaufkraft teilweise auch dem Einzelhandel am Arbeitsort zu Gute. Vor allem Einzelhandelsbetriebe mit längeren Öffnungszeiten können dabei die Kaufkraft verstärkt an einen Ort binden. Die tägliche Einpendlerzahl der Stadt Zeulenroda-Triebes beträgt Dagegen liegt die Zahl der Auspendler bei wodurch sich ein negatives Pendlersaldo von 88 ergibt. Somit pendeln mehr Menschen aus Zeulenroda-Triebes zu deren Arbeitsort als in die Stadt zum Arbeitsplatz. 6 Erreichbarkeit und Verkehr Die Hauptverkehrsachse der Stadt ist die zentral verlaufende Bundesstraße 94. Sie verbindet von Westen kommend die Städte Schleiz, Greiz und Zeulenroda mit den östlich gelegenen sächsischen Städten Lengenfeld und Rodewisch. Auf Grund der innerörtlichen Trassierung sowie des teilweise hohen Verkehrsaufkommens unterliegt die Kapazität dieser Verkehrsverbindung durch den Quell- und Zielverkehr einer hohen Auslastung. Weiterhin verlaufen verschiedene Landes- und Kreisstraßen von und nach Zeulenroda-Triebes. Diese stellen die Verknüpfung der Stadt zu den drei Bundesautobahnen 4, 9 und 72 her. Gelegen in deren Dreieck wird die Stadt großräumig durch diese Straßen eingeschlossen. Zeulenroda-Triebes wird durch das Schienennetz der Deutschen Bahn an die Regionalstrecke Gera - Weida - Mehltheuer - Hof angebunden. Weitere Schienenverbindungen existieren noch nicht. Laut dem Regionalplan Ostthüringen wird angestrebt die Stadt an den Fernverkehr anzubinden (G 3-2). Hierzu soll die Stadt mit der Metropolregion Leipzig schienenseitig vernetzt werden. 7 Auch durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ist die Stadt Zeulenroda-Triebes regional mit anderen Orten vernetzt. So bestehen mit insgesamt neun Buslinien Verbindungen in Kommunen, wie Gera, Greiz, Auma, Weida, Niederböhmersdorf und weiteren Ortschaften im nahen Umkreis. In der Stadt selbst verkehrt eine Stadtlinie, die die Mehrzahl der innerstädtischen Haltestellen miteinander verknüpft. Weiterhin 5 Freistaat Thüringen (2013): Bevölkerung der Gemeinden, erfüllenden Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften am nach Geschlecht in Thüringen 6 Agentur für Arbeit (2013): Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wohn- und Arbeitsort mit Pendlerdaten, Stand: Regionale Planungsgemeinschaft Ostthüringen (2012): Regionalplan Ostthüringen, S

11 ist ein Rufbus eingerichtet. Alle Angebote werden von der Personen- und Reiseverkehrs GmbH Greiz betrieben. Einzelhandelsstrukturen Zur Stärkung und Entwicklung des städtischen Einzelhandels in Zeulenroda-Triebes hat die Stadt im Jahr 2009 das Einzelhandels- und Zentrenkonzept, welches von der BBE Retail Experts (heutige BBE Handelsberatung GmbH) erarbeitet wurde, beschlossen. Die Entwicklung des Einzelhandels soll sich dabei besonders bei zentrenrelevanten Sortimenten im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Zeulenroda vollziehen. Er gilt als Entwicklungsschwerpunkt besonders für den Einzelhandel. Ziel der ausgewiesenen Grund-, Nahversorgungs- und Ortsteilzentren sowie Nahversorgungsstandorten und Sondergebieten ist es, die flächendeckende verbrauchernahe Versorgung sicherzustellen. Einen Überblick zur Zentrenstruktur gibt folgende Karte aus dem Einzelhandelskonzept: Karte 4: Zentrenmodell der Stadt Zeulenroda-Triebes Zentrenmodell der Stadt Zeulenroda-Triebes: A-Zentrum - Innenstadt Zeulenroda B-Zentrum Ortsteilzentrum Triebes C-Zentren Nahversorgungszentrum Nahversorgungslagen Sondergebiete großflächiger Einzelhandel Quelle: BBE Retail Experts (2009): Einzelhandels- uns Zentrenkonzept Zeulenroda Triebes, S. 42 Das Zentren- und Standortkonzept unterscheidet neben dem zentralen Versorgungsbereich A-Zentrum Innenstadt Zeulenroda noch zwischen dem Ortsteilzentrum Triebes (B-Zentrum), dem Nahversorgungszentrum Heinrich-Heine Straße (C-Zentrum) sowie den Nahversorgungslagen Schopperstraße und Friedrich- Engels-Straße und zwei Sondergebieten großflächiger Einzelhandel (Dienstleistungszentrum Werk III sowie Gewerbe- und Industriegebiet I Zeulenroda). Der betrachtete Erweiterungsstandort Aumaische Straße zählt zum Dienstleistungszentrum Werk III. 11

12 Fazit zum Makrostandort der Stadt Zeulenroda-Triebes: Lage im Osten des Freistaates Thüringen Mittelzentrum mit regionaler Bedeutung sinkende Bevölkerungszahl in den letzten fünf Jahren negative Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2030 wichtiger Wirtschafts- und Arbeitsstandort mit Ausstrahlungseffekten in die Region Einzelhandel, der sich auf die im Einzelhandels- und Zentrenkonzept ausgewiesenen Standorte konzentriert 12

13 4. Mikrostandortanalyse Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil der Standortbewertung dar. Damit werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreichbarkeit thematisiert. Der Mikrostandort ist insbesondere auch für die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Relevanz. Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld Das Dänische Bettenlager liegt im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans Dienstleistungszentrum Werk III in der Aumaischen Straße in Zeulenroda-Triebes. Der Fachmarkt befindet sich damit 400 Meter nördlich des Marktplatzes. Das Gebiet wird neben der bereits genannten Straße auch durch die Straße An der alten Gießerei sowie der Kleinwolschendorfer Straße begrenzt. Das direkte Umfeld ist geprägt durch weiteren Einzelhandel sowie Wohnbebauung. Die nahe dem Objekt gelegenen Wohnbestände sind sowohl Mehr- als auch Einfamilienhäuser. In der Immobilie des Bestandseinzelhändlers befindet sich ein Yogastudio. Im vorderen Bereich steht das Gebäude leer. Direkt gegenüber gibt es ein Büro- und Wohngebäude, in dem im unteren Geschoss eine Videothek und ein Physiotherapie ansässig sind. Vor diesem Gebäude existiert in einer separaten Immobilie eine Apotheke, die die pharmazeutische Grundversorgung des Gebietes übernimmt. Dem gegenüber befindet sich der Verbrauchermarkt Kaufland mit einer DHL-Packstation vor dem Eingang. Ergänzt wird der Standort durch eine gastronomische Einrichtung. Abbildung 3: Umfeld Standort Dänisches Bettenlager Kaufland Apotheke Wohn- und Bürogebäude Restaurant Wohnbebauung Leerstand im Projektgebäude Quelle: eigene Aufnahmen, Mai 2013 Versorgungsfunktion und wohnortnahe Versorgung Das Dänische Bettenlager ist bereits seit mehreren Jahren am Standort vertreten und stellt sich als etablierter Fachmarkt für Einrichten und Wohnen in Zeulenroda-Triebes dar und ist somit fester Bestandteil der Versorgungslandschaft in dieser Branche. Der Markt übernimmt für sein Sortiment die Hauptversorgung in der Region Zeulenroda-Triebes. Über einen beiderseits der Kleinwolschendorfer Straße und einseitig der Straße An der alten Gießerei verlaufenden Fußweg ist der Standort für die umliegende Wohnbevölkerung 13

14 fußläufig erreichbar. Durch seine zentrale Lage in Zeulenorda-Triebes ist der Standort als integriert zu bewerten und sehr gut für die Bevölkerung der Stadt und umliegender Gemeinden zu erreichen. Karte 5: Lage des Dänischen Bettenlagers in der Aumaischen Straße und fußläufiger Einzugsbereich (600 m) Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH Verkehrliche Situation Für den motorisierten Individualverkehr ist der Standort sowohl über die Kleinwolschendorfer Straße als auch über die Straße An der alten Gießerei erreichbar. Rund 65 Pkw-Stellplätze werden für die Kunden des Dänischen Bettenlagers direkt vor der Immobilie vorgehalten. Weitere ca. 200 Parkplätze befinden sich unweit des Kaufland Verbrauchermarktes. Diese relativ hohe Anzahl an Parkplätzen am Standort verdeutlicht, dass der Einzelhandelsstandort vorwiegend auf den PKW-Verkehr ausgerichtet ist. Direkt am Standort befindet sich die Haltstelle Zeulenroda, alte Gießerei, die von den Linien 28, 30, 40, und 45 sowie der Stadtverkehrslinie bedient wird. Damit wird der Standort durch den Öffentlichen Personennahverkehr sowohl mit der Innenstadt als auch mit umliegenden Orten wie Greiz, Weida, Gera, Auma und Triptis verbunden. An allen umliegenden Straßen verlaufen Fußwege. Dadurch ist der Fachmarkt für Einrichten und Wohnen sehr gut fußläufig aus den umliegenden Gebieten erreichbar. 14

15 Abbildung 4: Verkehrsanbindung des Erweiterungsstandortes Bushaltestelle Alte Gießerei Zufahrt von An der alten Gießerei Zufahrt Kleinwolschendofer Straße Quelle: eigene Aufnahmen, Mai 2013 Planungsrechtliche Situation Der Standort wird vom Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans (VEP) Dienstleistungszentrum Werk III umschlossen. Dieser bildet in der 2. Änderungsversion gegenwärtig die planungsrechtliche Grundlage für den Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort. Der aktuelle Bestand geht wie beschrieben nicht mit den Festsetzungen des VEP einher. Es ist zu prüfen, ob die gegenwärtige Einzelhandelsansiedlung mit den Grundzielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes übereinstimmt. Des Weiteren wird mit dem Erweiterungsvorhaben die Schwelle zur Großflächigkeit überschritten, so dass die Zulässigkeit nach 11 Abs. 3 BauNVO zu beurteilen ist. Es ist zu überprüfen, ob von dem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet oder auf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich ausgehen. Fazit zum Mikrostandort der Aumaischen Straße in Zeulenroda-Triebes Der Standort befindet sich im westlichen Bereich der Stadt Zeulenroda-Triebes. Das direkte Umfeld ist von Einzelhandel und Wohnen geprägt. Der Standort liegt im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans Dienstleistungszentrum Werk III. Durch das vorhandene Parkplatzangebot und die Verkehrsanbindung ist der Standort vorwiegend auf PKW-Kunden ausgerichtet. Die ÖPNV-Anbindung wird durch die Bushaltestelle Zeulenroda, alte Gießerei in fußläufiger Entfernung sichergestellt. Mehrere Fußwege ermöglichen die Erreichbarkeit für die umliegende Bevölkerung. Der Standort versorgt somit neben der Stadt Zeulenroda-Triebes auch die direkt angrenzenden Gemeinden. 15

16 5. Wettbewerbssituation in der Stadt Zeulenroda-Triebes und im potenziellen Einzugsgebiet Das folgende Kapitel dient der Darstellung und Bewertung der Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum. Die Wettbewerbsbetriebe wurden im Mai 2013 in der Stadt Zeulenroda-Triebes und in den angrenzenden Gemeinden im potenziellen Einzugsgebiet erhoben. Es ist explizit darauf hinzuweisen, dass dabei eine Totalerhebung der Wettbewerber erfolgte, d.h. dass alle Wettbewerbsbetriebe, die sortimentsähnliche Waren des Erweiterungsvorhaben führen, erhoben wurden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass Systemwettbewerber sowie Betriebe, die eine größere Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben aufweisen, in einen intensiveren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten, als Betriebe, die ein spezialisiertes und nur marginal gleiches Sortiment führen. Die quantitative Analyse zum Einzelhandelsbesatz basiert zunächst auf der Angebotssituation und -verteilung in den genannten Ortsteilen, konzentriert sich weiterführend aber auf die Standortstrukturen und Standortentwicklungen zur genaueren Betrachtung der Auswirkungen der geplanten Ansiedlung. Die Stadt Zeulenroda-Triebes verfügt derzeit über einen Besatz von insgesamt 15 relevanten Anbietern (inklusive Dänischem Bettenlager) mit einer Gesamtverkaufsfläche von m² mit Überschneidungen im Sortiment (davon m² ausschließlich in denen des Dänischen Bettenlagers entsprechenden Sortimenten: GPK / Hausrat / Geschenkartikel, Sportartikel/ Fahrräder/ Camping, Teppiche/ Gardinen/ Innendeko, Bettwaren/ Haus-, Tisch-, Bettwäsche und Möbel / Antiquitäten), die einen Umsatz von ca. 19,9 Mio. Euro erwirtschaften, wobei ca. 7,1 Mio. Euro auf die projektrelevanten Sortimente entfallen. Die Einzelhandelsverkaufsflächen in Zeulenroda-Triebes sind im Bereich Einrichten und Wohnen mehrheitlich kleinflächig strukturiert und führen zumeist nur auf kleineren Teilflächen des jeweiligen Geschäfts projektrelevante Sortimente. Der Bereich Einrichten und Wohnen wird durch die Möbel-SB-Halle in Langenwolschendorf mit ca m² Verkaufsfläche dominiert. Mit dem Möbelhaus Müller gibt es einen weiteren Einzelhandelsbetrieb, der sich auf Möbel als Kernsortiment spezialisiert hat. Zwei großflächige Anbieter gibt es mit dem Sonderpostenmarkt Thomas Philipps und dem Home Market, die auf kleiner Teilfläche projektrelevante Sortimente anbieten. Nachfolgende Auflistung soll eine Übersicht über die Wettbewerbsstandorte geben, die die größte Überschneidung mit dem Erweiterungsvorhaben vorweisen können: Möbel-SB-Halle, Heinrich-Wobst-Straße, Gesamtverkaufsfläche: ca m² VK Möbel Müller, Zeulenrodaer Straße, Gesamtverkaufsfläche: ca m² VK Im Fokus der Bewertung und Betrachtung der zentralen Versorgungsbereiche, denen das Einzelhandelsund Zentrenkonzept der Stadt Zeulenroda-Triebes für deren Erhalt und Sicherung Priorität einräumt, sind die Untersuchung der Auswirkungen auf diese schützenswerten Bereiche. 16

17 Karte 6: Hauptwettbewerber des Erweiterungsvorhabens Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH Abbildung 5: Ausgewählte Wettbewerbsstandorte in Zeulenroda-Triebes Möbel-SB-Halle, Heinrich-Wobst-Straße Thomas Philipps Sonderposten, Hohe Straße kleinteiliger Einzelhandel Innenstadt kleinteiliger Einzelhandel Innenstadt kleinteiliger Einzelhandel Innenstadt kleinteiliger Einzelhandel Innenstadt Quelle: eigene Aufnahmen, Mai

18 Die Einzelhandelsstruktur der Stadt Zeulenroda-Triebes orientiert sich neben den Fußgängerzonen Schleizer Straße und Greizer Straße vorrangig an den Hauptverkehrsachsen Schopperstraße und Friedrich- Engels-Straße sowie an der Aumaischen und Meinersdorfer Straße. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept stellt die Innenstadt mit dem Status A-Zentrum unter besonderen Schutz. Es dient der zentralen sowie wohnungs- und wohnortnahen Versorgung der Einwohner der Stadt bzw. im Einzugsgebiet. Mit einem Angebotsmix aus Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie ist die Innenstadt ein zentraler Versorgungspunkt für die Bevölkerung. Die Innenstadt befindet sich ca. 350 m (Luftlinie) zum Erweiterungsstandort und vereint kleinteiligen Einzelhandel mit Dienstleistungen und Gastronomie. Zentrale Versorgungspunkte befinden sich um den Marktplatz, hier insbesondere die Einkaufspassage Thüringer Hof mit dem Ankermieter Penny-Markt sowie den beiden Fußgängerzonen an der Schleizer und der Greizer Straße. Die historische Gebäudestruktur und die verkehrsberuhigten Bereiche werten den Standort zusätzlich auf, so dass die Innenstadt Treffpunkt für die Bevölkerung von Zeulenroda-Triebes ist. Insgesamt weist die Innenstadt wesentliche mittelzentrale Funktionen auf. Sortimentsüberschneidungen gibt es mit nur wenigen kleinteiligen Unternehmen, die allerdings nur auf geringer Teilfläche projektrelevante Sortimente führen. Als Beispiel ist hierfür der Fachmarkt NKD zu nennen, der neben dem Kernsortiment Bekleidung auch GPK-Waren als Randsortiment führt. Das Kernsortiment des Dänischen Bettenlagers Bettwaren ist innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt nicht vertreten. Die Anbieter in der Innenstadt sind zudem durch den Fokus auf Beratung und viel individuellere Konzepte trotz der Nähe zum Erweiterungsvorhaben nicht als wesentlicher Wettbewerber zu identifizieren. In der erfüllenden Gemeinde Langenwolschendorf hat sich eine Einzelhandelsagglomeration etabliert. Hier befindet sich neben einem Rewe-Supermarkt und einem hagebaumarkt, auch eine Möbel-SB-Halle mit angeschlossenem Küchencenter. Die Entfernung zum Erweiterungsstandort beträgt ca. 1,3 km. Der Standort befindet sich in einer nicht-integrierten Lage außerhalb geschlossener Bebauung am Stadtrand. Der Markt ist gekennzeichnet durch eine im Vergleich zum Erweiterungsvorhaben große Verkaufsfläche, die durch eine Ausstellung von vorwiegend Möbeln und Bettwaren genutzt wird. Durch die mit Abstand größte Verkaufsfläche und die Lage in einer Handelsagglomeration weist der Anbieter eine dominierende Marktstellung auf. Die Sortimentsüberschneidung mit dem Erweiterungsvorhaben besteht dabei vorwiegend mit den Bettwaren, die nach den Möbeln als Kernsortiment zu definieren sind. Der Verkaufsraum der Möbel-SB- Halle ist direkt mit dem des Küchencenters verbunden, so dass die Kopplungspotenziale zwischen den beiden Anbietern gut genutzt werden können. Synergien können auch mit dem hagebaumarkt und mit dem Supermarkt REWE erzeugt werden. Durch die starke Sortimentsüberschneidung, die Nähe zum Erweiterungsstandort und einem Supermarkt in direkter Nähe tritt der Markt als Hauptbewerber des Erweiterungsvorhabens auf. Im Ortsteil Triebes, ca. vier Kilometer Luftlinie entfernt vom Fachmarkt für Einrichten und Wohnen, befindet sich ein weiterer Möbelfachmarkt. Auf vier Etagen verkauft Möbel Müller an diesem Standort vorrangig Möbel und Bettwaren. Der Standort befindet sich direkt an der Verbindungsstraße zwischen Zeulenroda und Triebes und hält fünf Parkplätze vor. Die Verkaufsfläche im Gebäude ist durch die Mehrgeschossigkeit unübersichtlich und nicht bequem zugänglich. Neben Möbeln werden auch Bettwaren angeboten, so dass es Sortimentsüberschneidungen mit dem Erweiterungsvorhaben gibt und Wettbewerbsverflechtungen bestehen. Einen Kilometer östlich vom Bestandsstandort befindet sich ein Home Market. Dieser bietet vorranging Teppiche, Bodenbeläge, Tapeten, Farben und Lacke an. Der Standort befindet sich direkt an der Heinrich- Heine-Straße, die keine Hauptverkehrsachse darstellt. Von der Straße sind die vorhandenen Parkplätze ebenerdig erreichbar. Der heutige Markt entspricht einer Nachnutzung eines vorherigen sortimentsgleichen Betriebes. Die Immobilie und die Warenpräsentation sind als zeitgemäß einzustufen. Dieser Anbieter ist der einzige Anbieter mit dieser speziellen Sortimentsausrichtung und als wettbewerbsfähig anzusehen. Der Home Market weist geringe Wettbewerbsverflechtungen aus, da die Überschneidungen im Sortiment gering sind. 18

19 In der Hohen Straße befindet sich der Sonderpostenmarkt Thomas Philipps. Mit einer Entfernung von ca. 900 m (Luftlinie) liegt dieser nah zum Bestandsstandort. Durch die Nutzung einer alten Industriehalle sowie einer nicht mehr zeitgemäßen Warenpräsentation stellt sich dieser Anbieter als unterdurchschnittlich dar. Vor der Immobilie werden ausreichend Parkplätze vorgehalten, die von der Hohen Straße ebenerdig erreichbar sind. Im Umfeld kann der Markt keine Kopplungseffekte erzielen. Gemessen am Gesamtangebot hat der Markt nur geringe Überschneidungen mit dem Dänischen Bettenlager. Die Wettbewerbsverflechtungen mit dem Erweiterungsvorhaben sind daher gering. Direkt am Standort Aumaische Straße befindet sich der Verbrauchermarkt Kaufland. Dieser weist eine sehr große Sortimentsbreite auf. Sortimente des Dänischen Bettenlagers werden nur auf einer kleinen Teilfläche angeboten, so dass sich beide Märkte ergänzen. In der Gesamtschau sind im potenziellen Einzugsgebiet v.a. die Anbieter mit größeren Überschneidungen im Sortiment als Hauptwettbewerber des Vorhabens zu charakterisieren. Fachhandelsgeschäfte sind auf andere Kundenzielgruppen ausgerichtet bzw. haben nur geringe Sortimentsüberschneidungen. Fazit zur Wettbewerbssituation: Das Dänische Bettenlager ist der einzige spezialisierte Anbieter im Bereich Bettwaren in der Stadt Zeulenroda-Triebes und den angrenzenden Gemeinden. Die Wettbewerbsverflechtungen sind folglich mit den weiteren Anbietern gering. Da es größere Überschneidungen im Sortiment mit der Möbel-SB-Halle in Langenwolschendorf und dem Möbelhaus Müller in Triebes gibt, sind diese als Hauptwettbewerber zu identifizieren. Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt (A-Zentrum) verfügt nur über einen geringen Verkaufsflächenbesatz bei den projektrelevanten Sortimenten. Der in Wechselwirkung mit der Innenstadt stehende Ergänzungsstandort Aumaische Straße übernimmt ergänzende Fachmarktfunktionen. 19

20 6. Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung Die Abgrenzung des Einzugsgebietes und die Berechnung des vorhabenrelevanten Kaufkraftvolumens stellen einen weiteren wichtigen Bezugspunkt für die nachfolgende Analyse der möglichen Auswirkungen des Vorhabens dar. Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich mehrere Faktoren eine maßgebliche Rolle: die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand, die relevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Wettbewerber im engeren und weiteren Standortumfeld, die Attraktivität der Einzelhandelslage, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird, die Qualität des Mikrostandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten und aus möglicherweise vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert, Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten. Von entscheidender Bedeutung für die Einzugsgebietsabgrenzung des Standorts sind die induzierten Kopplungseffekte mit dem Verbrauchermarkt Kaufland sowie die beiden Hauptwettbewerber in Langenwolschendorf und im Ortsteil Triebes. Unter der Berücksichtigung weiterer Faktoren wie der qualitativen Bewertung der Wettbewerbssituation ergibt sich folgendes Einzugsgebiet: Das Kerneinzugsgebiet umfasst das komplette Gemeindegebiet der Stadt Zeulenroda-Triebes mit der umfassenden Gemeinde Weißendorf. Die ebenfalls umfassende Gemeinde Langenwolschendorf ist nicht mehr zum Kerneinzugsgebiet zu zählen, da in diesem Bereich die Kundenbindung auf Grund der Möbel-SB-Halle abnimmt. (siehe Karte 7) Das erweiterte Einzugsgebiet umschließt das Kerneinzugsgebiet und entspricht dem nahen Umland der Stadt Zeulenroda-Triebes. Im Norden verläuft es bis zu den Gemeinden Hohenleuben und Auma. Westlich endet es mit der Gemeinde Tegau. Im südlichen Bereich bilden die Gemeinden Kirschkau und Pausa/Vogtland die Grenze. Im Osten stellt das Waldgebiet eine Barriere dar, so dass lediglich Pausa/Vogtland und Langenwetzendorf zum erweiterten Einzugsgebiet zu zählen sind. (siehe Karte 7). 20

21 Karte 7: Einzugsgebiet des zu erweiternden Fachmarktes für Einrichten und Wohnen in der Aumaischen Straße in Zeulenroda-Triebes Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH Insgesamt leben im Einzugsgebiet Einwohner, wobei sich Einwohner auf das Kerneinzugsgebiet und Einwohner auf das erweiterte Einzugsgebiet verteilen. Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen innerhalb des Einzugsgebiets errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl (30.801) mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag (BBE Markt- und Strukturdaten) gewichtet mit der sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer (BBE!CIMA!MB- Research). Die Werte zum regionalen Kaufkraftniveau repräsentieren die Bevölkerungsstruktur und bestimmen ausgehend vom insgesamt verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen jene Ausgabenanteile, die sortimentsspezifisch im Einzelhandel zur Verfügung stehen. Die folgende Berechnung zeigt das resultierende Marktpotenzial sowohl im Kern- als auch im erweiterten Einzugsgebiet des Projektvorhabens auf. Bei einem Kaufkraftniveau von 86,97 in Zeulenroda-Triebes und Weißendorf sowie von 86,19 im erweiterten Einzugsgebiet ergeben sich unter Berücksichtigung der sortimentsspezifischen Kaufkraft in Bezug zum Bundesdurchschnitt eine Verbrauchsausgabe von 472 pro Person im projektrelevanten Sortiment im Kerneinzugsgebiet und von 466 pro Person im gesamten Einzugsgebiet. Bei einer Einwohnerzahl von im Kerneinzugsgebiet und Einwohner im gesamten Einzugsgebiet errechnet sich ein Marktpotenzial von 7,9 Mio. Euro im Kerneinzugsgebiet und 6,5 Mio. Euro im erweiterten Einzugsgebiet. Damit ergibt sich ein projektrelevantes Marktpotenzial von 14,4 Mio. Euro im gesamten Einzugsgebiet. In den nachstehenden Tabellen sind die Kaufkraftpotenziale für die Stadt Zeulenroda-Triebes und das gesamte Einzugsgebiet dargestellt. 21

22 Tabelle 2: Kaufkraftpotenzial der projektrelevanten Sortimente in Zeulenroda-Triebes und im Einzugsgebiet Projektrelevante Kaufkraftpotentiale Stadt Zeulenroda-Triebes Ausgaben je Warengruppe pro Kopf der Bevölkerung EH-Kaufkraftpotenzial je Warengruppe im BundesdurchschnittStadt Zeulenroda-Triebes Stadt Zeulenroda-Triebes Warengruppe in zu EVP inkl. in zu EVP inkl. in zu EVP inkl. MwSt. MwSt. MwSt. Branchenumfeld Wohnen / Einrichten Haus- und Heimtextilien, sonst. Einrichtungsgegenstände GPK/Haushaltsgegenstände Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel) Projektrelevante Warengruppen gesamt Projektrelevante Kaufkraftpotentiale Einzugsgebiet gesamt (incl. Stadt Zeulenroda-Triebes) Ausgaben je Warengruppe EH-Kaufkraftpotenzial je Warengruppe im Bundesdurchschnitt Einzugsgebiet Einzugsgebiet Warengruppe in zu EVP inkl. in zu EVP inkl. in zu EVP inkl. MwSt. MwSt. MwSt. Branchenumfeld Wohnen / Einrichten Haus- und Heimtextilien, sonst. Einrichtungsgegenstände GPK/Haushaltsgegenstände Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel) Projektrelevante Warengruppen gesamt Berechnung: BBE Handelsberatung GmbH, Mai 2013 Kaufkraftbindung projektrelevantes Sortiment in Zeulenroda-Triebes Die Gegenüberstellung der örtlichen Wettbewerbsstruktur mit den Marktvolumina nach Warengruppen im Einzugsgebiet führt zur Bindungsquote der örtlichen Nachfrage. Die Umsatz-Kaufkraftrelation stellt eine wesentliche Kenngröße für die Versorgungssituation in bestimmten Warengruppen innerhalb eines Teilraums dar. Werte von unter 100% bedeuten, dass mehr Kaufkraft aus einem Gebiet abfließt, als von außerhalb zuströmt. Dagegen ist bei Werten von über 100% per Saldo von Kaufkraftzuflüssen auszugehen. Tabelle 3: Bindungsquote projektrelevantes Sortiment in Zeulenroda-Triebes Marktpotenzial Zeulenroda- EH-Umsatz Zeulenroda- Kaufkraft- Umsatz- Saldo Zuu. Abfluß projektrelevante Branchen Triebes Triebes Relation (T ) (T ) (%) (T ) GPK / Hausrat / Geschenkartikel % Haus- und Heimtextilien, sonst. Einrichtungsgegenstände % Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel) % überwiegend langfristiger Bedarf % Berechnung: BBE Handelsberatung GmbH, Mai 2013 Insgesamt ergibt sich beim projektrelevanten Sortiment eine Bindungsquote von 92%, so dass ein saldierter Kaufkraftabfluss aus der Stadt von ca. 2 Mio. Euro zu verzeichnen ist. So errechnet sich aus der Multiplikation der Einwohnerzahl (16.746) und den sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffern ein Marktpotenzial von 7,7 Mio. Euro in Zeulenroda-Triebes. Gegenwärtig werden jedoch Umsätze von 7,1 Mio. Euro in den projektrelevanten Branchen realisiert. Die niedrige Bindungsquote begründet sich durch den geringen Besatz in den projektrelevanten Sortimenten und das Vorhandensein der Möbel-SB-Halle in Langenwolschendorf, welche einen starken Wettbewerbsdruck auf den bestehenden Einzelhandel des Mittelzentrums und auf potenzielle Neuansiedlungen ausübt. 22

23 7. Planungsrechtliche und planerische Beurteilungsgrundlagen In den vergangenen Jahren ist eine zunehmend ausdifferenzierte und umfangreiche Rechtsprechung zum Themenkreis Einzelhandel und Bauplanungsrecht festzustellen. Nicht zuletzt die Rechtsprechung hat eine zunehmende Verdichtung der rechtlichen und planerischen Vorgaben geführt. Im Folgenden werden die wesentlichen rechtlichen und planerischen Rahmenbedingungen unter besonderer Berücksichtigung der planerischen Vorgaben in Thüringen erläutert. Dabei werden insbesondere mit Blick auf die Regelungen auf Landesebene nur diejenigen Aspekte näher betrachtet, die im Zusammenhang mit dem Vorhaben von Relevanz sind Baunutzungsverordnung - 11 Abs. 3 Die Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben bemisst sich nach den Regelungen im 11 Abs. 3 BauNVO. Hierin heißt es: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art und Lage oder Umfang auf die Verwirklichung Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind u. a. auch Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der beschriebenen Betriebe und auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden. Bei der Frage, ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt zu bewerten ist, sind zwei Aspekte zunächst getrennt voneinander zu prüfen: Der Sachverhalt der Großflächigkeit des Vorhabens muss erfüllt sein, was nach höchstrichterlicher Entscheidung ab einer Verkaufsfläche von über 800 m² zutrifft. 8 Die zuvor beschriebenen Auswirkungen gemäß 11 Abs. 3 BauNVO müssen zu erwarten sein, was regelmäßig ab m² Geschoßfläche angenommen wird (= Regelvermutung), jedoch in einer Einzelfalluntersuchung widerlegt werden kann. Für eine Einstufung als Einzelhandelsgroßprojekt müssen beide Sachverhalte (über 800 m² Verkaufsfläche und gleichzeitig Auswirkungen bei über m² Geschossfläche) kumulativ auftreten. 8 BVerwG vom 24. November 2005, 4 C In dem Urteil hat das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf 800 m² VK angehoben. Demnach sind nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen 23

24 Abbildung 6: Prüfungsverfahren zu Einzelhandelsgroßprojekten Zweistufiges Prüfungsverfahren zu Einzelhandelsgroßprojekten 1: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? (Verkaufsfläche > 800 m²) Ja Großflächiger Einzelhandel Nein Kein Einzelhandelsgroßprojekt 2: Können von dem Vorhaben städtebaulich negative Auswirkungen ausgehen? (Gutachterliche Prüfung) Wird nach 11 Abs.3 BauNVO ab m² Geschoßfläche regelmäßig angenommen (Regelvermutung) Ja Nein Kein Einzelhandelsgroßprojekt Einzelhandelsgroßprojekt Rechtsfolge Zulässigkeit nur im Kern- oder Sondergebiet Bearbeitung: BBE Handelsberatung GmbH Die Regelvermutung kann jedoch widerlegt werden, wenn im Rahmen einer Einzelfallprüfung nachgewiesen werden kann, dass im konkreten Fall keine Auswirkungen im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Dazu dürfen von dem Vorhaben jenseits der Vermutungsgrenze keine Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung ausgehen. Dabei sind nach 11 Abs. 3 BauNVO hinsichtlich der Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Insofern kann die Widerlegung der Regelvermutung aus betrieblichen oder städtebaulichen Besonderheiten des konkreten Sachverhaltes resultieren. 9 Dabei können betriebliche Besonderheiten vorliegen, wie z.b. bei einer Abweichung des Verhältnisses von Geschossfläche zur Verkaufsfläche, d. h. wenn der Anteil der Verkaufsfläche trotz Überschreitung des Schwellenwertes von m² Geschossfläche unter 800 m² liegt, wenn der Betrieb beschränkt ist auf ein schmales Warensortiment (z. B. Baustoffe), bei Artikeln, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen angeboten werden (z. B. Kfz-Handel mit Werkstatt). Städtebauliche Besonderheiten können beispielsweise vorliegen, wenn der Einzugsbereich des Betriebs im Warenangebot bisher unterversorgt war und innerhalb des Einzugsbereichs des Betriebs keine zentralen Versorgungsbereiche vorhanden sind, wenn der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage (städtebaulich integriert) errichtet werden soll und das Vorhaben aufgrund eines außergewöhnlich hohen Nachfragepotenzials im Nahbereich überwiegend von der lokalen Nachfrage getragen wird. 9 BVerwG vom , 4 C

25 7.2. Landes- und Regionalplanung Auf Ebene der Landes- und Regionalplanung sind die Ziele des Landesentwicklungsplanes Thüringen aus dem Jahr 2004 und des Regionalplans Ostthüringen aus dem Jahr 2012 zu berücksichtigen. Im Hinblick auf die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsobjekten führt der Landesentwicklungsplan 2004 im Kapitel 3.2 Großflächiger Handel folgende Ziele und Grundsätze aus: Z Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten ist in Zentralen Orten höherer Stufe zulässig. Hersteller-Direktverkaufszentren als eine Sonderform der großflächigen Einzelhandelseinrichtungen sind nur in städtebaulich integrierter Lage in Oberzentren zulässig. Z In Grundzentren sind Einzelhandelsgroßprojekte dann zulässig, wenn sie zur Sicherung der Grundversorgung im Versorgungsbereich erforderlich sind. G Einzelhandelsgroßprojekte sollen in städtebaulich integrierter Lage und mit einer den örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) errichtet werden. G Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll sich an der zentralörtlichen Versorgungsstruktur orientieren. Die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung, die Funktionsfähigkeit der Innenstädte und die Funktionsfähigkeit der Handelsstruktur des Zentralen Ortes sowie benachbarter Zentraler Orte sollen nicht wesentlich beeinträchtigt werden. 10 Die für das Mittelzentrum Zeulenroda-Triebes relevanten Ziele finden sich auch im Entwurf des Landesentwicklungsplanes 2025 wieder. Dieser lag vom 26. September bis 28. Oktober 2011 aus, so dass zu diesem geänderten Entwurf Stellungnahmen abgegeben werden konnten. Diese Stellungnahmen werden aktuell geprüft, so dass weiterhin der Landesentwicklungsplan 2004 bis zum Inkrafttreten des Landesentwicklungsplans 2025 rechtsgültig ist. 11 Im Regionalplan Ostthüringen wird, wie in Karte 2 bereits dargestellt, Zeulenroda-Triebes als Mittelzentrum eingeordnet. In den einzelfachlichen Grundsätzen im Kapitel 2.3 zum Großflächigen Einzelhandel erfolgen keine weiteren, im Rahmen vorliegender Analyse relevanten und über die Regelungen des LEP 2004 hinausgehenden Festlegungen Ministerium für Bau und Verkehr des Freistaats Thüringen (2004): Landesentwicklungsplan Thüringen 2004, S.33 f. 11 Ministerium für Bau und Verkehr des Freistaats Thüringen (2013): Entwurf Landesentwicklungsplan Thüringen 2025, Zugriffsdatum: Regionale Planungsgemeinschaft Ostthüringen (2012): Regionalplan Ostthüringen, S.26 f. 25

26 7.3. Einzelhandels- und Zentrenkonzept Zeulenroda-Triebes Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept Zeulenroda-Triebes aus dem Jahr 2009 enthält Maßgaben zur künftigen Entwicklung des Einzelhandels des Mittelzentrums. Grundlage für die Einzelhandelsentwicklung ist die Ausstattung mit Zentren. Die hierarchisch gegliederte Zentrenstruktur stellt sich wie folgt dar: Abbildung 7: Zentrenstruktur der Stadt Zeulenroda-Triebes Quelle: BBE Retail Experts (2009): Einzelhandels- und Zentrenkonzept Zeulenroda-Triebes, S.40 Das Grundgerüst bildet dabei die Innenstadt, das Ortsteilzentrum Triebes und das Nahversorgungszentrum Heinrich-Heine-Straße (zentrale Versorgungsbereiche) sowie die Nahversorgungslagen. Die Sondergebiete großflächiger Einzelhandel sind hierbei als Ergänzung zu sehen. Auf dieser Zentrenstruktur aufbauend wurden folgende Ziele für die Einzelhandelsentwicklung verfasst: Das Hauptzentrum Innenstadt soll als mittelzentrales Handels- und Dienstleistungszentrum sowohl für die Zeulenroda-Triebeser Einwohner als auch für den einzelhandelsfunktionalen Verflechtungsbereich gestärkt werden, dazu sind spezifische Aufgabenstellungen zum Schutz der innerstädtischen Angebotsstrukturen abzuleiten. Ausgehend von der Nachfrageentwicklung der Region des Standortwettbewerbs mit den großflächigen Ergänzungsstandorten sowie den Lebensmittelmärkten vor Ort ist eine zunehmende Zergliederung der Angebotsstrukturen zu vermeiden. Der Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche gebührt oberste Priorität, die weitere Entwicklung des Innenstadtbereiches ist sowohl für die Lebensqualität der Zeulenroda-Triebeser Bevölkerung als auch für die regionale Ausstrahlungskraft des Einzelhandelsstandortes Zeulenroda-Triebes entscheidend. Das Ortsteilzentrum Triebes, ausgewiesen als B-Zentrum, zielt auf eine qualifizierte Grundversorgung der Bevölkerung des Ortsteiles Triebes, die im Schwerpunkt der Deckung des kurzfristigen Bedarfs dienen sollte. Das C-Zentrum in der Heinrich-Heine-Straße ist auf Nahversorgungsfunktionen konzentriert, im Mittelpunkt steht eine fußläufige Erreichbarkeit der umliegenden Wohnquartiere für den täglichen Bedarf. 26