SE Swiss Estates. Buy (unverändert) Target: 12,00 CHF (unverändert)

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1 SE Swiss Estates Buy (unverändert) Target: 12,00 CHF (unverändert) 20 Oktober 2017 Kurs (CHF) 52 Wochen Hoch / Tief Schlüsseldaten Land Schweiz Branche Immobilien Segment Wohnimmobilien-Bestandshalter ISIN Aktie CH WKN Aktie A0RLQ5 ISIN Partizipationsschein CH WKN Partizipationsschein A0MJ3Y Internet Bilanzierung nach Swiss-GAAP Stichtag Geschäftsjahr 31/12 Marktkapitalisierung (Mio. CHF) 27,4 Aktienanzahl (inkl. PS) Streubesitz 33,1% Marktkap. Streubesitz (Mio. CHF) 9,1 CAGR EBIT ('16 -'19e) 98,1% Kennzahlen e 2018e 2019e Marktkap./Umsatz* 5,1 4,3 2,6 2,3 KGV -13,2 7,9 2,6 2,5 Dividendenrendite 0,0% 3,6% 10,9% 10,9% Kurs-Buchwert-Verhältnis 63,4% 59,9% 51,3% 44,5% Kennzahlen je Aktie 2016e 2017e 2018e 2019e Gewinn je Aktie und PS -0,42 0,70 2,14 2,23 Dividende je Aktie und PS 0,00 0,20 0,60 0,60 NAV je Namensaktie 12,97 13,67 15,61 17,24 Profitabilität ('000 CHF) e 2018e 2019e Netto-Mieteinnahmen EBITDA EBIT Vorsteuerergebnis (EBT) Nettokonzernergebnis Eigenkapital EK-Rendite -4,7% 7,8% 21,6% 19,4% Aktionärsstruktur Udo Roessig 66,9% Streubesitz 33,1% Analyst Internet 5,50 7,20 / 3,36 Dipl.-Kfm. Stefan Scharff, CREA scharff@src-research.de Ergebnisanstieg zum Halbjahr 2017 nach belastetem Vorjahr Portfolioausbau auf über 250 Mio. CHF Nach einem unter unseren Erwartungen gebliebenen Gesamtjahresergebnis 2016, welches durch ein negatives Bewertungsergebnis, Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und Wertberichtigungen an Wertschriftenpositionen in Summe stark belastet war, veröffentlichte das Unternehmen am 2. Oktober den Bericht zum ersten Halbjahr In den ersten sechs Monaten konnte eine deutliche Verbesserung des Ergebnisses gegenüber dem Vorjahr erreicht werden. Die Nettomieteinnahmen konnte bei unverändertem Liegenschaftsbestand von rund 2,8 Mio. CHF auf über 3,0 Mio. CHF, um über 8% gesteigert werden. Der Vorsteuergewinn (EBT) konnte sogar um 35% gesteigert werden und lag bei knapp 0,8 Mio. CHF (1H 2016: 0,6 Mio. CHF). Das EBT für die ersten sechs Monate wäre sogar noch besser ausgefallen, wurde jedoch durch einen Einmaleffekt für eine Dachsanierung in Grenchen um rund 0,2 Mio. CHF vermindert. Der Nettogewinn, welcher durch erneute Rückstellungen von 270 Tsd. CHF bezüglich Rechtsstreitigkeiten mit einem Generalunternehmer noch einmal außerordentlich belastet wurde, stieg gegenüber der Vorjahresperiode von rund 0,5 Mio. CHF um über 37% auf knapp 0,7 Mio. CHF an. Ebenfalls konnte die Bilanz des Unternehmens gestärkt werden. Die Eigenkapitalquote stieg leicht von 25,8% zum Jahresende 2016 auf 26,3% und der LTV verbesserte sich von 68,0% auf 67,3%. Im Berichtszeitraum wurde weiterhin auch am Bestandsportfolio gearbeitet. Hier wurden 4 der geplanten 22 Wohnungen im Umbauprojekt Arbon sowie der Umbau des Gebäudes in der Badenerstrasse in Zürich fertiggestellt und vermietet. Bereits nach dem Halbjahres-Stichtag, am 7. September, wurde die Unterzeichnung eines Rahmenvertrags zum Kauf von 5 neuen Liegenschaften mit einem Transaktionsvolumen von rund 85 Mio. CHF bekannt gegeben. Dadurch steigt der Wert des Portfolios nach erfolgreichem Closing auf über 250 Mio. CHF und die jährlichen Nettomieteinnahmen auf deutlich über 10 Mio. CHF an. Bei den Objekten handelt es sich um 11 Gebäude im Kanton Bern, 2 Gebäude im Kanton Solothurn und 1 Gebäude im Kanton Wallis. Der NAV des Unternehmens stieg zum 30. Juni 2017 um 1,5% auf 13,16 CHF je Aktie (Dez. 2016: 12,97 CHF). Wir erwarten für das zweite Halbjahr nochmals eine Ergebnissteigerung, zumal die oben beschriebenen Einmaleffekte aus Dachsanierung und Erhöhung von Rückstellungen nicht wieder auftreten werden. Bezüglich der Folgejahre wird das Ergebnis deutlich durch die neue Transaktion, welche unserer Meinung nach spätestens im ersten Halbjahr 2018 abgeschlossen sein wird, sowie von Neubewertungen des Portfolios getrieben. Wir bestätigen unser Kursziel von 12,00 CHF und ebenfalls unsere Kaufempfehlung mit dem Rating Buy.

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3 SWOT Analyse Stärken Schwächen Chancen Risiken Swiss Estates verfügt über ein gut diversifiziertes, überdurchschnittlich rentables Portfolio an Wohnliegenschaften in der deutschsprachigen Schweiz und nahe Lausanne. Mit dem Kauf dieses Portfolios gelang ein guter Eintritt in die Westschweiz, was die Diversifikation noch weiter verbessert hat. Die Firma verfügt mit dem Gründer und CEO Udo Roessig über einen erfahrenen Ankeraktionär mit umfangreichem Track Record im Immobiliengeschäft. Swiss Estates weist eine sehr solide Eigenkapitalausstattung auf, die von 25,8% in 2016 auf 26,3% zum Halbjahr 2017 leicht anstieg. Die Gesellschaft führte bisher Ausschüttungen in Form einer steuerfreien Ausschüttung durch Nennwertreduktion durch. Durch Investitionen außerhalb der absoluten Top-Lagen in Zürich oder Genf bzw. durch den gezielten Ankauf von bis dato schwach gemanagten Liegenschaften gelingt es dem Unternehmen nachhaltig höhere Renditen als vergleichbare indirekte Immobilienanlagen für seine Investoren zu erwirtschaften. Aktuell trotz Wachstum noch recht geringe Marktkapitalisierung. Die hieraus resultierende geringe Liquidität lässt für die Mehrheit der institutionellen Anleger ein Investment noch nicht zu. Allerdings begibt Swiss Estates nicht zuletzt im Rahmen von Portfoliokäufen regelmäßig neue Aktien. Die Liquidität sollte sich daher schrittweise verbessern. Marktbeobachter gehen nach der Rallye bei den Preisen für Wohnimmobilien in erstklassigen Lagen und Ausstattungen von einem klaren Aufholpotential für Liegenschaften mittlerer bis gehobener Qualität für die kommenden Jahre aus. Der Aktien/PS-Kurs der Swiss Estates litt bis dato noch unter der im Vergleich zu großen SIX-kotierten Aktien geringen Liquidität bzw. dem weniger prominenten Börsenplatz Bern. Im Zuge des weiteren Wachstums sowie der positiven operativen Entwicklung sind die Partizipationsscheine der Swiss Estates seit März 2014 unter der ISIN CH im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse handelbar. Dies sollte die Attraktivität der Papiere weiter steigern. Durch den Einsatz eigener Aktien als Akquisitionswährung kann Swiss Estates zügig wachsen, ohne die Eigenkapitalausstattung merklich zu verschlechtern. Im Vergleich zu anderen indirekten Anlagen in Schweizer Immobilien ist Swiss Estates mit einem Abschlag von rund 140% auf den inneren Wert (NAV) extrem günstig bewertet. Der Substanzwert je Aktie liegt aktuell (Stand ) bei 13,16 CHF. Eine Überhitzung des Marktes für Schweizer Wohnimmobilien mit anschließendem Einbruch der Marktwerte könnte mittelfristig auch die Ergebnisse der Swiss Estates belasten. Wir sehen fundamental bei Bruttorenditen von über 5% sowie einem teils extremen Nachfrageüberhang nach Wohnraum hier derzeit nur eine geringe Wahrscheinlichkeit für negative Wertberichtigungen. Der Ankauf weiterer Liegenschaften zu der von Swiss Estates anvisierten Renditerange (> 5%) ist durch die aktuelle Hochpreisphase erschwert. 3 3 SRC Equity Research

4 Gewinn- und Verlustrechnung - CAGR '16 - '19e 31/12 (CHF) e 2018e 2019e Mieteinnahmen ,7% Ertragsminderungen Ertrag aus dem Liegenschaftsgeschäft ,8% Immobilienaufwand und Drittleistungen Personalaufwand Sonst. Betriebsaufwand Verwaltungsaufwand Werbeaufwand Abschreibungen Betriebsergebnis vor Erfolg aus Neubewertung (EBITDA) ,9% Gewinn aus Neubewertung Renditeliegenschaften Verlust aus Neubewertung Renditeliegenschaften Bewertungsergebnis Renditeliegenschaften Betriebsergebnis nach Erfolg aus Neubewertung (EBIT) ,1% Finanzergebnis Ergebnis vor ausserordnetlichem Aufwand und Steuern (EBT) Ausserordentlicher und periodenfremder Erfolg Ausserordentlicher und periodenfremder Ertrag Ausserordentlicher und periodenfremder Aufwand Ausserordentlicher Aufwand in Zusammenhang mit der Generalbau Rudolf Lüthy AG Bildung von Rückstellungen Wertberichtigung auf Wertschriften Erfolg aus Anpassungen von Rückstellungen bez. Generalbau Rudolf Lüthy AG Periodenergebnis vor Steuern (EBT) Latente Steuern Ertrags- und Kapitalsteuern Nettoergebnis Anzahl der Stimmrechtsaktien (in Tausend, zu CHF 0,98) Anzahl der stimmrechtslosen Aktien (in Tausend, zu CHF 9,80) Anzahl der Inhaberpartizipationsscheine (in Tausend, zu CHF 9,80) Nettoergebnis je Aktie (Aktien mit und ohne Stimmrecht u. Partizpationsscheine) 0,00 0,45-0,42 0,70 2,14 2,23 Eigenkapital (inklusive Partizipationskapital, in Tsd.) , , , , , ,9 Bilanzsumme (in Tsd.) , , , , , ,5 Eigenkapitalquote 26,9% 27,1% 25,8% 26,4% 29,9% 33,5% Return on Equity 0,0% 5,1% -4,7% 7,8% 21,6% 19,4% Dividende je Aktie / PS (in den Jahren 2014 und 2015 durch Nennwertreduktion) 0,20 0,20 0,00 0,20 0,60 0,60 Kennzahlen e e 2018e 2019e Margen in % EBITDA 46,7% 53,6% 49,0% 49,7% 65,3% 67,3% EBIT 117,6% 58,8% 26,0% 72,4% 106,0% 99,4% EBT 18,0% 41,4% -33,1% 48,2% 91,4% 86,4% Nettoergebnis -0,2% 36,0% -32,1% 45,0% 89,3% 84,5% Kostenquoten in % Personalkosten/ Umsatz -12,9% -11,7% -9,8% -10,4% -6,9% -6,5% Immobilienaufwand/ Umsatz -15,4% -12,5% -13,7% -13,8% -9,1% -8,5% Abschreibungen/ Umsatz -0,6% -0,3% -0,2% -0,2% -0,2% -0,2% Steuerquote -101,1% -13,1% -3,1% -6,6% -2,3% -2,2% Profitabilität Bruttomarge (EBITDA) 46,7% 53,6% 49,0% 49,7% 65,3% 67,3% Nettomarge -0,2% 36,0% -32,1% 45,0% 89,3% 84,5% Bewertung KGV neg. 12,17-13,20 7,91 2,56 2,46 KBV 0,63 0,61 0,63 0,60 0,51 0,45 Dividendenrendite 3,6% 3,6% 0,0% 3,6% 10,9% 10,9% Daten je Aktie Aktienanzahl (inkl. PS) Gewinn je Aktie (EPS) 0,00 0,45-0,42 0,70 2,14 2,23 Dividende je Aktie 0,20 0,20 0,00 0,20 0,60 0,60 EK je Aktie/PS 8,73 8,76 8,43 9,24 10,69 0,00 Quelle: Finanzberichte des Unternehmens, SRC Research Schätzungen 4 4 SRC Equity Research

5 SRC Research - Der Spezialist für Finanz- und Immobilienaktien - SRC-Scharff Research und Consulting GmbH Klingerstrasse 23 D Frankfurt Germany Fon: +49 (0) Mail: Internet: scharff@src-research.de Rating Chronik Datum Rating Kurs Kursziel Swiss Estates AG 11. Mai 2016 Buy CHF 4,10 CHF 12,00 Swiss Estates AG 1. Okt Buy CHF 4,88 CHF 12,00 Swiss Estates AG 08. Sep 2015 Buy CHF 4,00 CHF 12,00 Swiss Estates AG 27. Mai 2015 Buy CHF 4,46 CHF 12,00 Swiss Estates AG 12. Jan. 15 Buy CHF 6,00 CHF 13,50 Swiss Estates AG 2. Okt. 14 Buy CHF 7,24 CHF 13,00 Swiss Estates AG 10. Sep. 14 Buy CHF 7,46 CHF 13,00 Swiss Estates AG 19. Mai. 14 Buy CHF 35,00 CHF 65,00 Swiss Estates AG 17. Okt. 13 Buy CHF 37,45 CHF 60,00 Swiss Estates AG 21. Jun. 13 Buy CHF 48,45 CHF 60,00 Wichtige Hinweise: Der in dieser Studie genannte Kurs der entspricht dem letzten Kurs der Namenaktien der am Börsenplatz Bern am 19. Oktober Die in der Rating Chronik genannten Kurse und Kursziele beziehen sich teilweise auf den Zeitraum vor dem 1:5-Split der Aktien und Partizipationsscheine am Die hat SRC Research mit der Research-Betreuung des Unternehmens beauftragt. Disclaimer 2017 Herausgeber: SRC-Scharff Research und Consulting GmbH (Kurzname: SRC Research), Klingerstr. 23, D Frankfurt am Main. Alle Rechte vorbehalten. Obwohl die in dieser Veröffentlichung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH enthaltenen Informationen aus sorgfältig ausgesuchten Quellen stammen, die wir für zuverlässig und vertrauenswürdig halten, können wir nicht für die Genauigkeit, Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen garantieren. Jede in dieser Veröffentlichung geäußerte Meinung gibt das gegenwärtige Werturteil des Autors wieder und entspricht nicht notwendigerweise der Meinung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH und/oder eines Stellvertreters oder Mitarbeiters. Die in dem Bericht wiedergegebenen Meinungen und Einschätzungen können ohne Ankündigung geändert werden. In dem vom Gesetz erlaubten Umfang übernehmen weder der Autor noch die SRC-Scharff Research und Consulting GmbH irgendeine Haftung für die Verwendung dieses Dokuments oder seines Inhalts. Der Bericht dient nur zu Informationszwecken und stellt kein Angebot oder eine Aufforderung, einen Rat oder eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf der genannten Wertpapiere dar und ist auch nicht als solches auszulegen. Privatkunden sollten sich beraten lassen und sich darüber bewusst sein, dass die Preise und Erträge von Wertpapieren ebenso fallen wie steigen können und dass in Bezug auf die zukünftige Entwicklung der genannten Wertpapiere keine Zusicherungen oder Garantien gegeben werden können. Der Autor und die SRC-Scharff Research und Consulting GmbH und/oder Stellvertreter oder Mitarbeiter verpflichten sich auf freiwilliger Basis, keine Long- oder Short-Positionen der in diesem Bericht genannten Wertpapieren zu halten und auch keine Optionen oder andere optionsähnliche Instrumente (derivative Instrumente) zu halten, die als Basis die in dieser Studie besprochenen Aktien zum Gegenstand haben. Nachdruck, Weiterverbreitung sowie Veröffentlichung dieses Berichts und seines Inhalts im Ganzen oder in Teilen ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Geschäftsführung der SRC-Scharff Research und Consulting GmbH gestattet. Mit der Annahme dieses Dokuments erklären Sie sich damit einverstanden, an die vorstehenden Bestimmungen gebunden zu sein und unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die jederzeit im Internet auf unserer Homepage abrufbar sind, gelesen, verstanden und akzeptiert zu haben. 5 5 SRC Equity Research