Kanton Zürich Gemeinde Dürnten. Bestimmungen. Festsetzung durch die Grundeigentümerin am. Ernst Meier AG. Namens der Gemeindeversammlung

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1 Kanton Zürich Gemeinde Dürnten Gesamtrevision Privater Gestaltungsplan Gärtnerei Tann öffentliche Auflage / kantonale Vorprüfung Festsetzung durch die Grundeigentümerin am Ernst Meier AG Zustimmung durch die Gemeindeversammlung am Namens der Gemeindeversammlung Der Präsident: Die Schreiberin: Genehmigung durch die Baudirektion am Für die Baudirektion: BDV-Nr. Suter von Känel Wild AG Siedlung Landschaft Verkehr Umwelt Förrlibuckstrasse Zürich skw.ch Tel. +41 (0) info@skw.ch

2 Inhalt 1. Einleitung 3 2. Bebauung 3 3. Nutzungen 5 4. Gestaltung 6 5. Freiraum 6 6. Erschliessung 7 7. Umwelt 8 8. Weitere 9 9. Schlussbestimmungen 9 Auftraggeber Bearbeitung Ernst Meier AG Suter von Känel Wild AG Peter von Känel, Beat Jossi, Caroline Traber 2 Suter von Känel Wild AG

3 1. Einleitung 1.1 Zweck Die Gesamtrevision des Privaten Gestaltungsplan Gärtnerei Tann bezweckt: die Schaffung der Voraussetzungen für betriebliche, produktionstechnische und energetische Anpassungen der Treibhäuser und des Betriebsgebäudes eine Neunutzung der nicht mehr notwendigen Betriebsflächen durch eine gut gestaltete Wohnüberbauung die Sicherstellung der Erschliessung und Parkierung die Sicherstellung der notwendigen Betriebsflächen für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone 1.2 Bestandteile und Geltungsbereich 1 Der Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den vorliegenden. 2 Der Geltungsbereich ist im Situationsplan festgehalten. 1.3 Verhältnis zur Bauund Zonenordnung 1 Wo der Gestaltungsplan nichts anderes bestimmt, sind die jeweils gültige Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dürnten sowie das übergeordnete Recht massgebend. 2 Die Vorschriften über die Landwirtschaftszone gelten im Geltungsbereich nicht, so lange der Gestaltungsplan in Kraft ist. 1.4 Richtprojekt Das Richtprojekt der MB Architekten Lachen vom gilt für die Realisierung als wegleitend. 2.1 Baubereiche 2. Bebauung 1 Die Zahl, Lage und äussere Abmessung der Hauptgebäude ergeben sich aufgrund der im Situationsplan bezeichneten Baubereiche für Hochbauten A1 - A4 und B sowie der Baubereiche für Gewächshäuser C1, C2, C3 und D1. 2 Besondere Gebäude sind auch ausserhalb der bezeichneten Baubereiche zulässig. 3 Einzelne Vorsprünge im Sinne von 260 Abs. 3 PBG dürfen die Baubereichsgrenzen überragen. 4 Im Baubereich D1 sind zwei neue Gewächshäuser zulässig. Werden die beiden bestehenden Gewächshäuser innerhalb des Bereichs D1 abgebrochen, ist die Erstellung eines zusätzlichen neuen Gewächshauses erlaubt. Die neuen Gewächshäuser dürfen maximal 20 m breit und 50 m lang sein. Die maximal zulässige Gesamthöhe beträgt 6 m, gemessen ab gestaltetem Terrain. 3 Suter von Känel Wild AG

4 5 In den Bereichen D1, D2, D3 und E sind keine unterirdischen Bauten zulässig. 2.2 Grundmasse 1 Im Übrigen gelten folgende Grundmasse: Baubereich für Hochbauten Anzahl Hauptgebäude max. Gebäudehöhe m ü. M. A max. Gesamthöhe m ü. M Baumasse max. über gewachsenem Boden m3 A m3 A m3 A '200 m3 B m3 Bereich für Gewächshäuser Anzahl Hauptgebäude max. Gebäudehöhe m ü. M. max. Gesamthöhe m ü. M. Baumasse max. über gewachsenem Boden C m3 C m3 C m3 2 Innerhalb der Gebäudehöhe der Baubereiche A1 - A4 und B ist die Anzahl der Geschosse frei wählbar. Bei den Baubereichen A1, A2 und A3 ist jeweils ein zusätzliches Attikadachgeschoss unter Berücksichtigung der zulässigen Gesamthöhe möglich. 3 Besondere Gebäude sind an die Baumassenziffer anzurechnen sofern sie eine Grundfläche von 50m2 übersteigen. In Abweichung von Ziffer 3.1 Abs. 3 BZO ist das Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche nicht zu berücksichtigen. 2.3 Baumassentransfer 1 Eine Verlagerung der Baumasse ist zwischen den Baubereichen A1, A2, A3 und A4 zulässig, sofern die gesamte Baumasse von 51'150 m3 eingehalten wird. 2 Zwischen den übrigen Baubereichen ist eine Verlagerung der Baumasse nicht zulässig. 4 Suter von Känel Wild AG

5 2.4 Technische Aufbauten 1 Die zulässige Gesamthöhe darf durch technisch bedingte Aufbauten überschritten werden, sofern diese das Erscheinungsbild nicht stören. 2 Technisch bedingte Aufbauten sind z. B. Kamine, Liftaufbauten, Treppenhäuser, Oberlichter, kleinere technische Aufbauten sowie Anlagen zur Nutzung von erneuerbarer Energie. Sie sind wenn immer möglich zusammenzufassen. 2.5 Durchblicksbereiche Zur Gliederung der Bauten und zur Sicherstellung eines Sichtkorridors ist in den Durchblicksbereichen ein Gebäudeabstand von min m einzuhalten. Die genauen Lagen sind projektabhängig. 3.1 Nutzweise 3.2 Nutzungsverlagerungen 3. Nutzungen 1 In den Baubereichen für Hochbauten A1 - A4 sind Wohnungen und mässig störende Betriebe zulässig. 2 Im Baubereich B sind mässig störende Betriebe sowie Wohnnutzungen mit einer Geschossfläche von max m2 für standortgebundene Betriebsangehörige und vorübergehend angestellte Personen zulässig. 3 In den Baubereichen für Gewächshäuser C1 - C3 sind mässig störende Betriebe zulässig. 4 In den Bereichen D1, D3 und E dienen die Flächen der Aufzucht von Zierpflanzen, Blumen, Stauden, Setzlingen udgl., eine teilweise oder vollständige bodenunabhängige Aufzucht in Topfcontainern ist zulässig. 5 Der Bereich D2 dient als Depot für Inertstoffe wie Humus, Erde, Kies, Steine und weiteren natürlichen Materialien, wie sie im Gartenbau verwendet werden. Nutzungsverlagerungen zwischen den einzelnen Bereichen sind nicht zulässig. 3.3 Schutzräume Eine allfällig erforderliche Anzahl an Schutzplätzen ist in den Baubereichen A1 - A4 und B oder unter den angrenzenden Umgebungsbereichen unterzubringen. 5 Suter von Känel Wild AG

6 4.1 Grundsatz 4.2 Dachgestaltung 4. Gestaltung 1 Bauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben sowie für bauliche Lärmschutzmassnahmen. 2 Für die Beurteilung sind die von 71 PBG sinngemäss anwendbar. 1 In den Baubereichen für Hochbauten A1 - A4 und B sind nur Flachdächer zulässig. 2 Attikageschosse sind in den Baubereichen A1 - A3 zulässig. 3 In den Baubereichen C1 - C3 ist die Dachform frei wählbar. 4 Flachdächer sind extensiv zu begrünen, soweit sie nicht als begehbare Terrassen oder für Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie dienen. 4.3 Terrainveränderungen 1 Für Abgrabungen darf im Rahmen des Richtprojektes von den gemäss Ziffer 8.3 Abs. 1 BZO abgewichen werden. 2 In den Bereichen D2, D3 und E dürfen nur Terrainveränderungen von untergeordneter Bedeutung vorgenommen werden. 3 Im Bereich D1 sind Terrainveränderungen gestattet, soweit diese für die Erstellung der Gewächshäuser und der Stellfläche für die Aufzucht der Pflanzen notwendig sind. Die Massenbilanz von Terrainabtragungen und Terrainaufschüttungen soll innerhalb des Bereiches D1 möglichst ausgeglichen sein. Allfällige Terrassierungen müssen mit natürlichen Böschungen ausgeführt werden. Die Böschungen dürfen maximal 1 m hoch sein. 5.1 Grundsatz 5.2 Umgebungsbereich 5. Freiraum 1 Der Freiraum ist nach einheitlichen Grundsätzen so zu gestalten, dass einerseits eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht und andererseits eine ökologisch wertvolle Nahumgebung geschaffen wird. 2 Für die Bepflanzung sind einheimische und standortgerechte Pflanzenarten zu verwenden. 1 Der Umgebungsbereich ist weitgehend zu begrünen. 2 Im Umgebungsbereich sind Plätze und Fusswege sowie an der Peripherie auch Zugänge zu den Tiefgaragen zulässig. 6 Suter von Känel Wild AG

7 5.3 Freifläche Die bezeichneten Freiflächen in den Baubereichen A1- A4 sind als Spiel- und Ruheflächen ansprechend zu gestalten und für alle Altersstufen auszustatten. 5.4 Freiflächenziffer Über die Grundstücke mit den Baubereichen B, C1, C2, C3 und D1 ist insgesamt eine Freiflächenziffer von 20% einzuhalten. 5.5 Sichtschutz Die Erscheinung der Gewächshausfassade in den Bereichen C1 - C3 ist durch eine angemessene Bepflanzung im Sichtschutzbereich zu gliedern. 5.6 Bäume An den im Plan bezeichneten Stellen sind standortgerechte Bäume zu pflanzen. Die Lage im Plan ist wegleitend. 5.7 Durchblicksbereiche In den Durchblicksbereichen sind Stützmauern und Hecken mit einer sichtbaren Höhe von mehr als 1.50 m sowie hochstämmige Bäume nicht zulässig. 6.1 Zu- und Wegfahrt 6.2 Zu- und Wegfahrten Tiefgarage Bereiche A1 - A4 6.3 Abstellplätze Motorfahrzeuge 6. Erschliessung 1 Die Zu- und Wegfahrten mit Motorfahrzeugen zu den Baubereichen für Hochbauten A1 - A4, B, C1 - C3 sind innerhalb der im Gestaltungsplan bezeichneten Anordnungsbereiche anzuordnen. 2 Die Bereiche D1 - D3 und E sind ausschliesslich über die Privatstrassen Kat. Nr (ehem. 2623) bzw. Kat. Nr zu erschliessen. Die Zu- und Wegfahrten der Tiefgaragen hat im engeren Bereich der im Gestaltungsplan bezeichneten Stellen zu erfolgen. 1 Die erforderliche Parkplatzzahl ergibt sich aufgrund der gültigen Bau- und Zonenordnung. 2 Die Parkplätze für Bewohner sind unterirdisch in Unterniveaugaragen vorzusehen. 3 Die Anordnung von oberirdischen Parkplätzen für Besucher und Beschäftigte ist nur in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen zulässig. 4 Eine angemessene Anzahl ist als Behinderten-Parkplätze auszubauen und zu bezeichnen. 5 Betriebsfahrzeuge sind auf dem Areal der Bereiche B und C1- C3 unterzubringen. 7 Suter von Känel Wild AG

8 6.4 Abstellplätze für Velos, Mofas und Kinderwagen 1 An gut zugänglicher Lage, in der Nähe der Hauseingänge sind gedeckte Abstellplätze für Velos, Mofas und Kinderwagen vorzusehen. 2 Für die Angestellten der Erwin Meier AG sind mindestens 20 Veloabstellplätze bereit zu stellen. 6.5 Öffentlicher Fussweg Zwischen den Richtungspfeilen der bezeichneten Fusswegverbindungen ist ein öffentlicher Fussweg zu erstellen. Bau, Unterhalt und Haftpflicht sind Sache der Gemeinde. 6.6 Ver- und Entsorgung 1 In den Bereichen A1 - A4, B sowie C1 - C3 sind an der Guldistudstrasse auf privatem Grund Plätze für Abfallcontainer zu erstellen. 2 Wo immer möglich ist eine natürliche Versickerung des anfallenden Meteorwassers anzustreben. 3 Unverschmutztes Dachwasser ist, wenn möglich und verhältnismässig, dem Brauchwasserprozess zuzuführen (z.b. betriebsintern für die Bewässerung der Pflanzen). Ansonsten soll das Dachwasser versickert werden. Die dazu nötigen Regenwasserbecken können in den Bereichen B und C1 - C3 als unter- oder oberirdisches Bauwerk erstellt werden. 4 Die Gewächshäuser sind bei Neu- und Ersatzbauten nach den neusten energetischen Erkenntnissen zu erstellen. Eine individuelle Beheizung der einzelnen Häuser ist, der Nutzung und Kultur entsprechend, nur zulässig, wenn sie den neusten technischen Anforderungen entsprechen. Warmhäuser, welche die entsprechenden energetischen Bedingungen erfüllen, sind ausnahmsweise zulässig. 5 Eine Transformatorenstation ist in den Baubereichen A1 - A4 oder B zu erstellen. 7.1 Lärmschutz 7. Umwelt 1 Für alle Bereiche gilt die Empfindlichkeitsstufe III gemäss Lärmschutzverordnung. 2 Mit dem Baugesuch ist die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte nachzuweisen. 3 Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 LSV aufgrund eines überwiegenden Interesses kann nicht geltend gemacht werden. 8 Suter von Känel Wild AG

9 7.2 Energiestandard 1 Für die Wohnbauten müssen die kantonalen Vorschriften für den Energieverbrauch um mindestens 10% unterschritten werden. 2 Die Wohnbauten müssen so ausgerüstet werden, dass höchstens 60% des Energieverbrauchs für Heizung und Warmwasser mit nicht erneuerbaren Energien gedeckt werden. 3 Für beheizte Gewächshäuser sind die jeweils gültigen Empfehlungen der Konferenz der kantonalen Energiefachstellen zu beachten. 8. Weitere 8.1 Etappierung Die Bauten und Anlagen können in Etappen realisiert werden. 9. Schlussbestimmungen 9.1 Inkrafttreten Die Gesamtrevision des Privaten Gestaltungsplans Gärtnerei Tann tritt mit der öffentlichen Bekanntmachung der Genehmigung in Kraft. 9 Suter von Känel Wild AG