Bericht Mitwirkung. Teilrevision Nutzungsplanung. Inhalt 1. Einleitung 2 2. Kantonale Vorprüfung 3 3. Anhörung 3 4. Einwendungen 4

Transkript

1 Kanton Zürich Gemeinde Lindau Teilrevision Nutzungsplanung Bericht Mitwirkung Inhalt 1. Einleitung 2 2. Kantonale Vorprüfung 3 3. Anhörung 3 4. Einwendungen 4 Suter von Känel Wild AG Siedlung Landschaft Verkehr Umwelt Förrlibuckstrasse Zürich skw.ch Tel. +41 (0) info@skw.ch

2 1. Einleitung Öffentliche Auflage Öffentliche Auflage Art. 22a Kantonale Vorprüfung Anhörung Einwendungen Eingehende Prüfung Bericht zu allen Einwendungen Die Teilrevision zur Bau- und Zonenordnung (BZO) Lindau wurde gemäss 7 PBG vom 15. November 2013 bis 15. Januar 2014 öffentlich aufgelegt. Während dieser Frist konnte sich jedermann zum Entwurf äussern. Die öffentliche Auflage zu Artikel 22a erfolgte bereits vom 30. März 2012 bis 29. Mai Mit Schreiben vom 7. Januar 2014 hat das Amt für Raumentwicklung Zürich zur gesamten Vorlage Stellung genommen. Gleichzeitig mit der öffentlichen Auflage wurde die Vorlage den Nachbargemeinden und der Region Winterthur und Umgebung (RWU) zur Anhörung unterbreitet. Aus der Anhörung ist eine Stellungnahme der Region eingegangen. Zur Teilrevision BZO sind 3 Schreiben mit insgesamt 4 Anträgen eingegangen. Zudem sind 3 Einwendungen mit insgesamt 8 Anträgen zu Art. 22a eingegangen. Der Gemeinderat hat sämtliche Einwendungen und Anträge eingehend geprüft. Soweit der Gemeinderat sich der Meinung der Einwender ganz oder teilweise anschliessen konnte, wurde die Vorlage entsprechend angepasst. Über die nicht berücksichtigten Einwendungen ist gemäss 7 PBG ein Bericht zu erstellen. Im Interesse der Transparenz werden im vorliegenden Bericht alle Einwendungen behandelt. Dieser Bericht zu den Einwendungen ist an der Gemeindeversammlung zusammen mit der Vorlage zur Revision der BZO zur Kenntnis zu nehmen. 2 Suter von Känel Wild AG

3 2. Kantonale Vorprüfung Gesamtbeurteilung Antrag 1 Freiflächenziffer Art. 15 Antrag 2 Aussenraumqualität Der Kanton begrüsst die Innenentwicklung in den Gewerbezonen. Er empfiehlt, die qualitativen Aspekte der Freiräume zu beachten. Die Förderung einer qualitätsvollen Bebauung mit einer Gestaltungsplanpflicht im Gebiet Ölwis / Blankenwis wird unterstützt. Die generelle Herabsetzung der Freiflächenziffer von 20% auf 10% ist für die Qualität der dichteren Bebauung und ihrem Aussenraum keine zielführende Massnahme. Der Antrag wird nicht berücksichtigt. In Bezug auf eine gute Qualität ist eine überzeugende Gesamtkonzeption des Aussenraumes wichtig. Die quantitative Einhaltung der Freiflächenziffer ist zudem teilweise anspruchsvoll (z.b. Projekt Planet Freiflächenziffer von 14% möglich). Gute Lösungen können erreicht werden, indem die Anforderungen gemäss 238 PBG im Baubewilligungsverfahren konsequent eingefordert werden. Für eine verbesserte Aussenraumqualität sind zusätzliche Qualitätsanforderungen an die Freiflächen unter Einbezug des öffentlichen Strassenraums zu prüfen. Der Antrag wird berücksichtigt. Art. 15 Abs. 3 über die Abschirmung von Lagerflächen wird durch folgende Formulierung ersetzt: "Die Randbereiche von Gewerbe- und Industriezonen zu anderen Bauzonen und zu Landwirtschaftszonen sind sorgfältig zu gestalten und mit standortgerechten, einheimischen Pflanzen zu bepflanzen." 3. Anhörung Gesamtbeurteilung Die Regionalplanung Winterthur und Umgebung unterstützt die Teilrevision, da die Verdichtung von Arbeitsplatzgebieten den regionalen Zielen entspricht. Sie empfiehlt, der Qualitätssicherung an den Siedlungsrändern im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens die nötige Beachtung zu schenken. 3 Suter von Känel Wild AG

4 4. Einwendungen 4.1 zu Artikel 15 BZO Antrag 1 Mindestausnützung Überprüfung der Mindestausnützung von 80% auf ihre Umsetzbarkeit, damit auch Grundstücke mit ungünstiger Geometrie diese erfüllen können. Im Erläuterungsbericht wird auf die speziellen Situationen hingewiesen, die eine Ausnahme von dieser Regelung erfordern könnten, dies sind namentlich spezielle Grundstücksgeometrien und Erschliessungssituationen. 4.2 zu Artikel 22a BZO Antrag 2 Auflagen Teil-Gestaltungspläne Antrag 3 Erschliessung des Gebiets Antrag 4 Erschliessungs- und Überbauungskonzept Es ist festzuschreiben, dass die unter Art. 22a Abs. 1 bis 4 aufgeführten Auflagen auch für Teil-Gestaltungspläne gelten. Damit soll verhindert werden, dass mit juristischen Möglichkeiten die Bestimmungen von Absatz 1-4 in einem Teil-Gestaltungsplan umgangen werden. Die Haupterschliessung der Grundstücke soll von der Poststrasse her erfolgen. Der Flurweg, welcher die Schürliacherstrasse und die Eggacherstrasse verbindet, dient von der Eggacherstrasse her als Notzufahrt zur Liegenschaft Schnällböcklerstrasse 29. Die optimale Erschliessung des Gebiets muss mit dem Erschliessungs- und Überbauungskonzept ermittelt werden. Zum jetzigen Planungsstand können keine Erschliessungsmöglichkeiten ausgeschlossen werden. Es ist festzulegen, dass die Grundlage für eine Überbauung des Areals Ölwis / Blankenwis ein im Rahmen des ersten Gestaltungsplanes zu erstellendes Gesamt-Erschliessungs- und Überbauungskonzept ist. Damit wird geklärt, zu welchem Zeitpunkt das Konzept erarbeitet wird. 4 Suter von Känel Wild AG

5 Antrag 5 Nutzung Antrag 6 Einschränkung identischer Bautypen Antrag 7 Haushälterische Bodennutzung Antrag 8 Erstellungszeitpunkt Erschliessungsund Überbauungskonzept Dieser Antrag wird berücksichtigt (Erläuterungsbericht). Grundsätzlich wird ein Gestaltungsplan aufgrund eines Erschliessungs- und Überbauungskonzepts (Richtprojekt) der Grundeigentümer / Investoren ausgearbeitet. Das Erschliessungs- und Überbauungskonzept wird vorgängig, respektive teilweise parallel zum Gestaltungsplan erarbeitet und macht Aussagen zur Erschliessung und Überbauung des Areals. In Absatz 2 ist der Begriff "Wohnnutzung" durch "Nutzung" zu ersetzen. Eine reine Beschränkung auf Wohnnutzung ist nicht sinnvoll, da allenfalls auch Dienstleistungsnutzungen oder ein Kindergarten zweckmässig sind. Die zulässigen Nutzungen richten sich nach den Bestimmungen der Bauordnung. Die Einschränkung von identischen Bautypen auf kleine Arealbereiche ist zu streichen. Massnahmen gehören nicht in die Zielsetzung des Gestaltungsplans in der BZO und sollen im Rahmen des Gestaltungsplans festgelegt werden. Der Hauptzweck dieses Gestaltungsplans ist eine Verhinderung von grossflächigen, monotonen Überbauungen. Damit stellt die Bestimmung ein Ziel des Gestaltungsplans dar und muss in der BZO enthalten sein. In den Vorschriften ist der Grundsatz des haushälterischen Umgangs mit dem knappen Gut Boden aufzunehmen. Die optimale Dichte, Nutzung etc. wird im Richtprojekt eruiert. Der Gestaltungsplan bildet die rechtliche Basis für die Umsetzung des Richtprojekts. Der haushälterische Umgang mit dem Boden ist bereits übergeordnet gefordert (Art. 1 RPG). Der Absatz 5 soll mit der Bestimmung ergänzt werden, dass die Bereiche Autoerschliessung, Fuss- und Radwegnetz und Verteilung der Nutzungen (Menge und ungefähre Lage) im Rahmen des ersten Gestaltungsplans erarbeitet werden müssen. 5 Suter von Känel Wild AG

6 Antrag 9 Energie Die Forderung ist bereits mit Absatz 2 und 5 erfüllt. Es ist ein Erschliessungs- und Überbauungskonzept für das gesamte Gebiet zu erstellen. Für eine zeitgemässe Überbauung soll auch eine Aussage zur Energie gemacht werden. Für das Gebiet ist ein Gesamtenergiekonzept zu erstellen. Beim Bau und Betrieb der Bauten und Anlagen sind nachhaltige Grundsätze zu befolgen. Vorgaben zur Energie sind zweckmässig und entsprechen den Zielen der Energieplanung der Gemeinde. Antrag zum Zonenplan Der Grenzverlauf auf dem Grundstück Zürcherstrasse 57 zwischen der neuen Kernzone und der Gewerbezone soll auf die geplante Verlängerung der Neustadtstrasse Rücksicht nehmen Die Strasse soll der Gewerbezone zugeteilt werden herstrasse Zürcherstrasse Grundacherstrasse Rebenh Neustadtstrasse se Rest. Landhus Neustadt Neustadt Zonenplan öffentliche Auflage 3102 Steinacher Antrag Gemeindeversammlung Für die Liegenschaft auf dem Grundstück Kat. Nr wurden eingehende Abklärungen zur Schutzwürdigkeit des Objekts getroffen. Aufgrund eines Gutachtens wird das gesamte Grundstück Kat. Nr der Kernzone zugeführt. TAGELSWANGEN Die exakte Linienführung der Strasse ist zurzeit in Ausarbeitung. Für die Nutzung der Strasse ist die Zuteilung zu einer bestimmten Zone nicht relevant Hofwisen Tag 6 Suter von Känel Wild AG

7 Antrag 11 Verzicht auf Aufzonung entlang Kernzonengrenze Zürcherstrasse Wo die Gewerbezone an die Kernzone angrenzt, ist aus Gründen des Ortsbildschutzes und der Wohnqualität keine Aufzonung vorzunehmen. Die Gesamthöhe in der neuen Zone G3b ist fast doppelt so hoch wie die Gebäudehöhe in der angrenzenden Kernzone. Die heute gültige Zone G2 ist in den bezeichneten Gebieten (türkisfarbene Schraffur) beizubehalten. Geren Bockacher Grundacherstrasse Neustadt Gerenhalde Hofwisen 3069 Rebenhalde Rebenweg 3068 Hofwisenstrasse Hinterdorf 3070 Hofwisen Alter Kirchweg Chlotengasse Winterweg Alte Schulstrasse 1931 Weidstrasse Ringstrasse Wangenerstrasse Rosenacherstrasse Hirschenstrasse 2548 Hueb 1214 Zürcherstrasse Huebstrasse In der P nt 11 Dieser Antrag wird teilweise berücksichtigt. Mit der neuen Gestaltungsvorschrift (vgl. Vorprüfung Antrag 2) erfolgt gegenüber den angrenzenden Zonen eine angemessene Gestaltung und Bepflanzung. Dadurch wird der Übergangsbereich entschärft. Die zulässigen Gesamthöhen in der vorgesehenen Gewerbezone (13.5m) und in der Kernzone (14.5 m) unterscheiden sich nur geringfügig. Wangenerstrasse Antrag Die Grundacherstrasse dient zurzeit der Anlieferung der Gewerbebetriebe oberhalb der Zürcherstrasse. Zur Entlastung der angrenzenden Wohnzone ist mit dem Kanton eine alternative Zufahrt zu prüfen. Sollte dies nicht möglich sein, ist die Grundacherstrasse der Gewerbezone zuzuordnen. Nach 240 Abs. 3 PBG sind Verkehrserschliessungen im Bereich von wichtigen öffentlichen Strassen nach Möglichkeit rückwärtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen. Ohne konkrete Projektierung ist keine Beurteilung durch das Amt für Verkehr möglich. Im Rahmen von konkreten Projekten wird die Möglichkeit eines direkten Anschlusses geprüft. Die Gemeinde ist mit dem Amt für Verkehr in Kontakt. Die Strasse existiert bereits und ist ausgebaut. In welcher Zone die Strasse liegt, ist im Prinzip nicht erheblich, d.h. es kann nicht abgeleitet werden, dass über eine Strasse in der Wohnzone keine Gewerbebauten erschlossen werden dürfen. 7 Suter von Känel Wild AG