Kanton Glarus. Gemeinde Glarus Süd. Überbauungsplan Heulosen

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1 Kanton Glarus Gemeinde Glarus Süd Überbauungsplan Heulosen Schwanden (Parz. 90) Sonderbauvorschriften Öffentliche Auflage vom: Von der Gemeindeversammlung angenommen am: Der Gemeindepräsident: Der Gemeindeschreiber: Vom Departement Bau und Umwelt genehmigt am: Röbi Marti, Regierungsrat: spaeltyschiesser Architektur Planung Entwicklung Öffentliche Mitwirkung nach Art. 7 RBG Vorprüfung Stand 6. Januar 04

2 Inhaltsverzeichnis Allgemeine Bestimmungen... Art. Geltungsbereich und Zweck... Art. Bestandteile... Nutzung und Gestaltung... Art. Baubereiche... Art. 4 Art und Mass der Nutzung... 4 Art. 5 Baumasse... 4 Art. 6 An- und Nebenbauten... 4 Art. 7 Gestaltung... 5 Art. 8 Dachformen und Dachgestaltung... 5 Freiraum... 5 Art. 9 Umgebungsbereich... 5 Art. 0 Aufenthaltsbereiche... 6 Art. Einfriedungen... 6 Erschliessung und Parkierung... 6 Art. Erschliessung... 6 Art. Fusswegverbindungen... 7 Art. 4 Parkierung... 7 Art. 5 Veloparkierung... 7 Umwelt... 8 Art. 6 Energie... 8 Art. 7 Etappierung... 8 Schlussbestimmungen... 8 Art. 8 Inkrafttreten, Änderung und Aufhebung... 8 Überbauungsplan Heulosen Sonderbauvorschriften

3 Die Gemeindeversammlung erlässt gestützt auf Art. 0 der Bauordnung (BO) der ehemaligen Gemeinde Schwanden die nachstehenden Sonderbauvorschriften (SBV) als Bestandteil des Überbauungsplanes nach Art. 4 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes (RBG) des Kantons Glarus und Art. 0 BO. Allgemeine Bestimmungen Art. Geltungsbereich und Zweck Die vorliegenden Sonderbauvorschriften gelten für den im Situationsplan bezeichneten Perimeter. Der Überbauungsplan bezweckt die Schaffung einer ortsbaulich überzeugenden Bebauung mit Bauten, die gestalterisch erhöhten Ansprüchen genügen, einer zweckmässigen inneren Erschliessung und einer guten Aussenraumgestaltung. Das Richtprojekt vom November 0 ist richtungsweisend. Soweit die vorliegenden Sonderbauvorschriften keine Regelungen enthalten, gelten die Bestimmungen des Zonenplans, der Bauordnung sowie die Vorschriften der weiteren Reglemente der Gemeinde. Art. Bestandteile Der Überbauungsplan Heulosen umfasst den Situationsplan :500 und die dazugehörigen Sonderbauvorschriften. Der Überbauungsplan stützt sich hinsichtlich Bebauung und Gestaltung auf das Richtprojekt Heulosen vom November 0 und dem dazugehörigen Planungsbericht. Nutzung und Gestaltung Art. Baubereiche Der Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichnet die Baubereiche A, B, C und D. Oberirdische Bauten können nur in den Baubereichen erstellt werden. An- und Kleinbauten können im erweiterten Baubereich erstellt werden. Kleinbauten im Zusammenhang mit technisch notwendigen Anlagen können auch ausserhalb der Baubereiche erstellt werden. Betreffend An- und Nebenbauten im Zusammenhang mit dem Aufenthalt gelten die Bestimmungen nach Art. 6 der Vorschriften. Unterirdische Bauten oder Gebäudeteile sind auch ausserhalb der im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichneten Baubereiche zulässig. Überbauungsplan Heulosen Sonderbauvorschriften

4 Art. 4 Art und Mass der Nutzung Die Baubereiche sind zur Hauptsache für Wohnnutzungen bestimmt. In untergeordnetem Umfang ist dem Wohnen verträgliches Gewerbe zulässig. Verkaufsflächen sind nicht zulässig Die max. zulässige anrechenbare Geschossfläche (agf) beträgt über den gesamten Perimeter m für Hauptbauten und 0 m für Nebenbauten. Die Berechnung der agf richtet sich nach der BO der ehemaligen Gemeinde Schwanden. Es besteht kein Anspruch auf Nutzung dieses Höchstmasses. Für die einzelnen Baubereiche gelten die Bestimmungen Absatz. Die max. zulässige agf pro Baubereich beträgt 700 m. Die total zu realisierende agf ist möglichst gleichmässige auf die vier Baubereiche zu verteilen. Wird davon abgewichen, ist dies zu begründen und die Gesamtüberbauung darf in der ortsbaulichen Qualität dadurch nicht geschmälert werden. Art. 5 Baumasse In den Baubereichen gelten die im Situationsplan festgelegten Gesamtbauhöhen in M. ü. M. (Kote), welche von keinem Punkt der Dachkonstruktion überschritten werden dürfen. Ausgenommen davon sind: - Solaranlagen, sofern sie in die Architektur integriert sind; - technisch bedingte Dachaufbauten, welche auf ein Minimum zu beschränken sind. Das Überschreiten der im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan eingetragenen Hangkante im Norden mit einer Kote von 587 m.ü.m. ist nicht gestattet. Die Bauten sind quer zur Hangneigung zu stellen und haben sich am natürlich gewachsenen Terrain zu orientieren. Die Hochbauten können maximal viergeschossig in Erscheinung treten und sind in ihrer Erscheinung zu gliedern. Art. 6 An- und Nebenbauten Innerhalb der als Aufenthaltsbereiche bezeichneten Flächen sind Nebenbauten im Zusammenhang mit der Nutzung des Aussenraumes zulässig. Nebenbauten nach Abs. haben sich in die Gesamtgestaltung zu integrieren. Deren Anzahl ist auf eine möglichste geringe Zahl zu beschränken. An- und Nebenbauten innerhalb der erweiterten Baubereiche sind als Teil der Gesamtgestaltung zu planen und zu realisieren. Überbauungsplan Heulosen Sonderbauvorschriften 4

5 Art. 7 Gestaltung An die Hochbauten werden erhöhte architektonisch-gestalterische Ansprüche gestellt. Das Richtprojekt Heulosen vom November 0 ist massgebend für die Typologie der Bauten. Abweichungen vom Richtprojekt sind möglich, sofern die ortsbauliche Qualität gewahrt bleibt. Bei der Gestaltung der Bauten ist insbesondere zu beachten: - dass die Bauten zusammen mit der Umgebung ein stimmiges Ganzes ergeben, - dass mit der Materialisierung eine ruhige und stimmige Ausgestaltung bewirkt wird. Auf eine unnötige Abwechslung und Vielfalt von Materialen ist zu verzichten. Der Fassade vorgesetzte Wintergärten und Balkone sind nicht gestattet. Art. 8 Dachformen und Dachgestaltung Die Dächer der Hochbauten sind in ihrer Längsrichtung schwach geneigt auszubilden. Die Dachneigung hat im Minimum, im Maximum 0 zu betragen. Die Dachgestaltung hat gestalterisch erhöhten Ansprüchen zu genügen und ist auf die Fassade abzustimmen. Bei An- und Nebenbauten sind Flachdächer zulässig. Freiraum Art. 9 Umgebungsbereich Der Umgebungsbereich umfasst den gesamten Aussenbereich ausserhalb der Baubereiche. Seine Gestaltung hat sich an den ortstypischen Strukturen und Vegetationsformen, insbesondere an die angrenzenden Weideflächen mit ihren Heckenstrukturen mit Trockenmauern zu orientieren und soll deren Qualitäten und Eigenheiten aufnehmen. Zuhanden des Baubewilligungsverfahrens ist ein von einer ausgewiesenen Fachperson erstelltes Umgebungskonzept einzureichen. Darin sind die konkrete Umgebungsgestaltung, das Wegenetz, Einfriedungen und allfällige Kunstbauten, Pflanzungen inkl. Hochstämmer, Bodenbeläge, Beleuchtung und Möblierung aufzuzeigen. Im Grundsatz sind heimische Pflanzarten zu verwenden. Bei der Gestaltung des Umgebungsbereichs ist die bestehende Topographie aufzunehmen. Vorhandene, das Gelände prägende Formen sind soweit als möglich zu erhalten. Terrainveränderungen sind auf das Notwendige zu reduzieren. 4 In Erscheinung tretende Mauerwerke sind als Trockenmauern oder als Natursteinmauerwerk auszubilden. Schichtung, Grösse, Steinmaterial und die Art des Mauerwerks sind an den tradierten Trockenmauern zu orientieren. Die Mauerwerke sind in der Höhe auf das Notwendige zu beschränken. Überbauungsplan Heulosen Sonderbauvorschriften 5

6 5 Der Umgebungsbereich ist im Grundsatz unbefestigt auszubilden, davon ausgenommen sind die im Überbauungsplan bezeichneten Flächen der Aufenthaltsbereiche und des Erschliessungsbereiches sowie die Flächen für die Fusswegeverbindungen. 6 Der den Hochbauten angrenzende Umgebungsbereich kann bis auf eine Tiefe von 5 m als privater Aussenraum ausgestaltet werden. Dieser Bereich kann teils befestigt sein. Abgrenzungen zu den Privatbereichen sind zur Hauptsache in Form von Pflanzen und untergeordnet in Form von befestigten Einfriedungen zulässig. Diese sind im Rahmen des Konzepts aufzuzeigen. Die Pflanzungen zu den Privatbereichen dürfen die Höhe von.8 nicht überschreiten. 7 Den Übergängen zur Umgebung im Norden ist besondere Beachtung zu schenken. Art. 0 Aufenthaltsbereiche Die Aufenthaltsbereiche sind so zu gestalten, dass diese eine überdurchschnittliche hohe Aufenthaltsqualität erzielen. Die Aufenthaltsbereiche umfassen die gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Kinderspielplätze, Rastmöglichkeiten, Grilleinrichtungen sowie Einrichtungen des Aufenthalts und können befestigt oder chaussiert ausgebildet werden. Art. Einfriedungen An den im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan mit Einfriedung bezeichneten Abschnitten ist die Errichtung einer Einfriedung zwingend. Einfriedungen sind auf eine Höhe von.5 m zu beschränken. Erfolgt die Einfriedung in Form eines Zaunes ist die Höhe auf. m zu beschränken. Terrainbedingt oder gestalterisch begründet kann davon abgewichen werden. Wo nicht ausdrücklich vorgesehen, sind Einfriedungen nicht zulässig. Erschliessung und Parkierung Art. Erschliessung Der im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichnete Erschliessungsbereich dient der Zu- sowie Wegfahrt für den Langsam- als auch für den motorisierten Individualverkehr und der Erschliessung der Parkierung. Der Anschluss an das übergeordnete Verkehrsnetz hat über den im Situationsplan bezeichneten Anschlusspunkt zu erfolgen. Der Erschliessungsbereich ist gestalterisch so auszubilden, dass er zur Adressbildung beiträgt. Überbauungsplan Heulosen Sonderbauvorschriften 6

7 4 Eine mechanische Erschliessung der Hochbauten (Liftanlage) ist so auszugestalten, dass er oberirdisch nicht in Erscheinung tritt. Davon ausgenommen sind die dazugehörigen Zugänge. 5 Wird eine mechanische Erschliessung (Liftanlage) vorgesehen, ist deren Eingangsbereich in Abstimmung mit der Zufahrt zur unterirdischen Parkierung gestalterisch abzustimmen. Art. Fusswegverbindungen Das interne Wegenetz dient der oberirdischen Erschliessung der Hochbauten und der arealinternen Verbindung. Die genaue Wegführung ist im Konzept aufzuzeigen. Das Wegenetz hat sich in seiner Lage am gewachsenen Terrain zu orientieren und ist befestigt oder chaussiert auszubilden. Eine Ergänzung des Wegenetzes mit als Treppen ausgebildeten Abkürzungen ist zulässig. Eine allfällige Anbindung an die angrenzenden Quartiererschliessungsstrassen erfolgt am im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan angegeben Anschlusspunkt Langsamverkehr. Der Anschluss ist optional. Das arealinterne Wegenetz ist nicht öffentlich. Art. 4 Parkierung Die Anwohnerparkierung hat ausschliesslich unterirdisch zu erfolgen. Die Anzahl Abstellplätze im Bereich der Parkierung ist auf 70 beschränkt. Beim Verkauf können Wohneinheit und die dazugehörige Parkierung nicht zerstückelt werden. 4 Für Besucher und Behinderte sind ausreichend Abstellplätzen zur Verfügung zu stellen, deren Anzahl hat mindestens 0 % der unterirdisch angeordneten Anwohnerparkierung zu betragen. Die Anordnung kann auch oberirdisch innerhalb des Erschliessungsbereichs erfolgen. Art. 5 Veloparkierung Für die Wohnnutzungen sind pro Zimmer mindestens 0.75 Veloabstellplätze zu erstellen. Rund 80% der Veloabstellplätze sind im Bereich der unterirdischen Parkierung anzuordnen und als sichere, abschliessbare Langzeitabstellplätze auszugestalten, beispielsweise in gut zugänglichen Velokellern. Rund 0% der Veloabstellplätze sind als Kurzzeitabstellplätze im Bereich der Hauszugänge der Hochbauten anzuordnen. Überbauungsplan Heulosen Sonderbauvorschriften 7

8 Umwelt Art. 6 Energie Die Hochbauten sind energetisch so zu konzipieren, dass sie betreffend des Energieverbrauchs dem jeweils gültigen MINERGIE-Standard gleichkommen. Etappierung Art. 7 Etappierung Wird die Überbauung in Etappen realisiert, dann ist die Umgebungsgestaltung nach jeder Etappe so auszubilden und abzuschliessen, dass die Überbauung in ihrer Erscheinung als fertigerstellt in Erscheinung tritt. Schlussbestimmungen Art. 8 Inkrafttreten, Änderung und Aufhebung Der Überbauungsplan tritt nach Genehmigung durch das Departement Bau und Umwelt Gemeindeversammlung in Kraft. Änderung oder Aufhebung des Verfahrens bedarf des gleichen Verfahrens wie der Erlass des Überbauungsplans. Überbauungsplan Heulosen Sonderbauvorschriften 8