Beglinger + Bryan, Zürich spaeltyschiesser, Netstal

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1 s Überbauungsplan Oberhof Sonderbauvorschriften Mollis, Gemeinde Glarus Nord, Parzellen Nr. 68 und Nr. 8 Öffentliche Auflage, Stand 8. Februar 06 d Öffentliche Auflage vom: bis Beschluss Gemeinde am: Im Namen des Gemeinderates: Der Gemeindepräsident Die Gemeindeschreiberin Genehmigung durch das Departement Bau und Umwelt am: Der Departementsvorsteher Die Projektverfasser Fuchsbau Architekten, Näfels Beglinger + Bryan, Zürich spaeltyschiesser, Netstal

2 Inhaltsverzeichnis Allgemeine Bestimmungen... Art. Geltungsbereich und Zweck... Art. Bestandteile... Nutzung und Gestaltung... Art. Baubereiche... Art. 4 Art und Mass der Nutzung... 4 Art. 5 Baumasse... 4 Art. 6 Gestaltung... 4 Art. 7 Dachformen und Dachgestaltung... 5 Freiraum... 6 Art. 8 Freiraumgestaltung... 6 Art. 9 Erschliessungsbereiche... 6 Art. 0 Freiraum Obstwiese... 6 Art. Grünraum... 7 Art. Freiräume Siedlung... 7 Art. Freiräume Siedlung privat... 7 Art. 4 Baumstandorte... 8 Erschliessung... 8 Art. 5 Anbindung Erschliessung... 8 Art. 6 Fussweg Grünraum... 8 Art. 7 Vernetzung... 9 Art. 8 Vorplatzbereiche... 9 Art. 9 Kreuzungsmöglichkeiten Oberdorfstrasse... 9 Art. 0 Parkierung... 9 Umwelt... 0 Art. Energie... 0 Art. Entsorgung... 0 Etappierung... 0 Art. Etappierung... 0 Schlussbestimmungen... 0 Art. 4 Inkrafttreten... 0 Überbauungsplan Oberhof Sonderbauvorschriften Öffentliche Auflage, Stand 8. Februar 06

3 Die Gemeindeversammlung erlässt gestützt auf der Bauordnung (BO) der ehemaligen Gemeinde Mollis vom. Juli 0 die nachstehenden Sonderbauvorschriften (SBV) als Bestandteil des Überbauungsplanes nach Art. 4 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes (RBG) des Kantons Glarus vom. Mai 00. Allgemeine Bestimmungen Art. Geltungsbereich und Zweck Die vorliegenden SBV gelten für den im Situationsplan bezeichneten Perimeter. Der Überbauungsplan Oberhof bezweckt die Schaffung einer ortsbaulich überzeugenden Bebauung mit Bauten, die gestalterisch erhöhten Ansprüchen genügen, einer zweckmässigen Erschliessung sowie einer hochwertigen Aussenraumgestaltung. Soweit die vorliegenden SBV keine Regelungen enthalten, gelten die Bestimmungen des Zonenplans, der Bauordnung sowie die Vorschriften und weiteren Reglemente der Gemeinde. Art. Bestandteile Der Überbauungsplan Oberhof umfasst den Situationsplan :500 zum Überbauungsplan und die dazugehörigen SBV. Der Situationsplan und die SBV sind verbindlich. Der Überbauungsplan Oberhof stützt sich hinsichtlich Bebauung auf das Richtprojekt Oberhof vom Februar 06 und den dazugehörigen Planungsbericht. Das Richtprojekt Oberhof und der Planungsbericht haben orientierenden Charakter. Nutzung und Gestaltung Art. Baubereiche Der Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichnet die Baubereiche W, M und O. Oberirdische Bauten inkl. unterirdische Bauten und Gebäudeteile sowie zugehörige gedeckte Sitzplätze wie Pergolen und dergleichen dürfen nur innerhalb der Baubereiche erstellt werden. Bezüglich der Gebäudeabstände findet Art. 5 Abs. 4 RBG Anwendung. Unterirdische Bauten oder Gebäudeteile sind in den Baubereichen W auch innerhalb der im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichneten Vorplatzbereiche zulässig. Ein Unterschreiten der Grenzabstände der Hochbauten innerhalb der im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichneten Baubereiche erfordert eine nachbarrechtliche Regelung gemäss Art. 5 RBG. Überbauungsplan Oberhof Sonderbauvorschriften Öffentliche Auflage, Stand 8. Februar 06

4 Art. 4 Art und Mass der Nutzung Die Baubereiche sind zur Hauptsache für Wohnnutzungen bestimmt. Dem Wohnen verträgliches Gewerbe ist zulässig. Die Baubereiche W dienen der Erstellung von Einfamilienhäusern mit zwei Vollgeschossen. Die Baubereiche M dienen der Erstellung von Reihenhäusern mit jeweils zwei Vollgeschossen und einem Untergeschoss. Die Baubereiche O dienen der Erstellung von Einfamilienhäusern mit zwei Vollgeschossen und einem Untergeschoss. In den Baubereichen M und O können die Untergeschosse unter Einhaltung der Wohnhygiene im vollen Umfang entsprechend den darüber liegenden Vollgeschossen ausgebaut werden. Einliegerwohnungen sind in allen Baubereichen zulässig sofern deren anrechenbare Geschossfläche 0% der max. zulässigen anrechenbaren Geschossfläche des jeweiligen Baubereichs nicht übersteigt. Pro Baubereich ist max. eine Einliegerwohnung zulässig. 4 Innerhalb des Überbauungsplanperimeters gilt eine AZ von 0.5. Die max. zulässige anrechenbare Geschossfläche (agf) pro Baubereich beträgt dabei: - innerhalb der Baubereiche W jeweils max. 50 m ; - innerhalb der Baubereiche M jeweils max. 00 m ; - innerhalb der Baubereiche O jeweils max. 400 m. Art. 5 Baumasse In allen Baubereichen gilt eine max. Gebäudehöhe von 8 m. Dies entspricht der gemäss Art. 5 BO der ehemaligen Gemeinde Mollis definierte Gebäudehöhe von 7 m sowie zusätzlich m gemäss Art. 6 Abs. BO für ausgesprochene Hanglagen. In den im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan als Geschossabzug bezeichneten Bereichen reduziert sich die gemäss Art. 4 Abs. SBV max. zulässige Geschosszahl um die im Situationsplan vorgegebene Anzahl Geschosse. Davon ausgenommen sind Begrenzungsmauern, Brüstungen sowie gedeckte Sitzplätze wie Pergolen und dergleichen, sofern sich diese gut in die Gesamtgestaltung integrieren. Art. 6 Gestaltung An die Hochbauten werden erhöhte architektonisch-gestalterische Ansprüche gestellt. Das Richtprojekt Oberhof vom Februar 06 ist massgebend für die Typologie der Bauten. Bei der Gestaltung der Bauten ist insbesondere zu beachten: - dass die Bauten zusammen mit der Umgebung ein stimmiges Ganzes ergeben, - dass mit der Materialisierung eine ruhige und stimmige Ausgestaltung bewirkt wird. Überbauungsplan Oberhof Sonderbauvorschriften 4 Öffentliche Auflage, Stand 8. Februar 06

5 Die Bauten haben sich am natürlich gewachsenen Terrain zu orientieren. Vorhandene, den Ort prägende Geländeformen sind soweit als möglich zu erhalten. 4 In der äusseren Erscheinung sind bei geschlossenen Bauteilen der Bauten zur Hauptsache folgende, durch ihre natürliche Erscheinung charakterisierte Materialien zugelassen: - Sichtbeton, - moderner Holzbau naturbelassen oder gemäss nachfolgender Farbgebung, - verputzte Fassaden gemäss nachfolgender Farbgebung, - Kombination Sockelgeschoss mural, Obergeschosse Holz, - Kombination mural mit Holzeinlagen. In untergeordnetem Umfang sind andere Materialien zulässig, sofern sich diese gut in die Gesamtgestaltung integrieren. 5 Die künstliche Farbgebung ist innerhalb folgender Rahmenbedingungen (NCS-Index) zugelassen: Schwarzanteil max. 0 %, Bunttöne mit einem Buntanteil von max. 0%. Reinweiss ist unzulässig. 6 Innerhalb der Baubereichsgruppe M, M und M, der Baubereichsgruppe M4, M5 und M6 sowie der Baubereichsgruppe M7, M8 und M9 sind für Bauten innerhalb der jeweiligen Baubereichsgruppen die gleichen Materialien und Farben zu verwenden. 7 Zuhanden des Baubewilligungsverfahrens ist ein von einer ausgewiesenen Fachperson erstelltes Gesamtprojekt einzureichen, welches die Farbgebung und die Materialisierung der Hochbauten, allenfalls in Varianten, aufzeigt. Das Gesamtkonzept kann im Rahmen einer etappierten Realisierung der Bebauung nach Abschluss einer Etappe bzw. zuhanden des Baubewilligungsverfahrens der nachfolgenden Etappe jeweils im Sinne einer Weiterentwicklung überarbeitet werden. 8 Der Fassade vorgesetzte Wintergärten und Balkone sind nicht gestattet. Art. 7 Dachformen und Dachgestaltung In allen Baubereichen sind einzig Flachdächer zulässig. Sofern diese nicht als Terrassen oder gedeckte Sitzplätze wie Pergolen oder dergleichen ausgestaltet werden sind sie extensiv zu begrünen. Solar- und Fotovoltaikanlagen sind gestalterisch gut in die Dachgestaltung zu integrieren und ausschliesslich unter einem Winkel von max. 0 ab Oberkante Dach und einer Höhe vom max m ab Oberkante Dach zulässig. Überbauungsplan Oberhof Sonderbauvorschriften 5 Öffentliche Auflage, Stand 8. Februar 06

6 Freiraum Art. 8 Freiraumgestaltung An den Freiraum werden erhöhte Ansprüche in Bezug auf Gestaltung und Aufenthaltsqualität gestellt. Das Richtprojekt Oberhof vom Februar 06 ist massgebend für die Typologie des Freiraums. Zuhanden des Baubewilligungsverfahrens ist ein von einer ausgewiesenen Fachperson erstelltes Freiraumprojekt einzureichen. Darin sind die konkrete Freiraumgestaltung, das Wegenetz, Einfriedungen und allfällige Kunstbauten, Bepflanzungen, Bodenbeläge sowie Beleuchtung und Möblierung aufzuzeigen. Bei der Gestaltung des Freiraums ist die bestehende Topographie zu berücksichtigen. Vorhandene, den Ort prägende Geländeformen sind soweit als möglich zu erhalten. Art. 9 Erschliessungsbereiche Die im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichneten Erschliessungsbereiche dienen der Erschliessung der Hochbauten innerhalb der Baubereiche. Die Sicherheit sämtlicher Verkehrsteilnehmer ist durch geeignete Gestaltung, insbesondere in Bezug auf Sichtweiten, zu gewährleisten. Die Erschliessungsbereiche sind verkehrstechnisch als Begegnungszonen auszugestalten. Die Erschliessungsbereiche sind als langgezogene Raumabfolge auszugestalten, welche die Vorplatzbereiche der Hochbauten innerhalb der Baubereiche beinhalten. Fahrbereiche sind asphaltiert und als attraktive Gebrauchsflächen für Sport und Spiel auszugestalten, bspw. mit entsprechenden Farbmarkierungen. Art. 0 Freiraum Obstwiese Der im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichnete Freiraum Obstwiese umfasst den Freiraum im nahen Umfeld der Hochbauten innerhalb der Baubereiche. Der Freiraum Obstwiese ist mit einzelnen Obstbäumen (alte Obstsorten, Hochstämme) auszugestalten und hat sich gut in die Gesamtgestaltung des Freiraums zu integrieren. In Erscheinung tretende Mauerwerke sind als Natursteinmauern auszubilden. Die Mauerwerke sind in der Höhe auf das Notwendige zu beschränken. Steinkörbe und dergleichen sind nicht zulässig. Überbauungsplan Oberhof Sonderbauvorschriften 6 Öffentliche Auflage, Stand 8. Februar 06

7 Art. Grünraum Der Bereich Grünraum dient der Schaffung eines naturnahen und ökologisch wertvollen, öffentlich zugänglichen Grünraums. Der Grünraum ist mit einheimischen Bäumen und Gehölzhecken sowie einzelnen Steinschüttungen räumlich zu gliedern. In Erscheinung tretende Mauerwerke sind als Trockensteinmauern oder als Lesesteinmauern auszubilden. Die Höhe von Trockensteinmauern ist dabei auf max..5 m beschränkt, jene der Lesesteinmauern auf max..0 m. Steinkörbe und dergleichen sind nicht zulässig. 4 Dem Übergang zwischen dem Grünraum und dem östlich angrenzenden Freiraum Obstwiese ist gestalterische hohe Beachtung zu schenken. In diesem Übergangsbereich können mittels einheimischen Heckengehölzen, Trockensteinmauern, Lesesteinmauern und dergleichen Sichtbezüge eingeschränkt werden. Art. Freiräume Siedlung Die im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichneten Freiräume Siedlung sind so zu gestalten, dass eine überdurchschnittliche hohe Aufenthaltsqualität erzielt wird. Die Freiräume Siedlung können gemeinschaftliche Einrichtungen wie Sitzgelegenheiten und dergleichen sowie Einrichtungen des Aufenthalts und des Spiels umfassen. Die Freiräume Siedlung können mit einzelnen standortgerechten Hochstammzierbäumen versehen werden. 4 Innerhalb der Freiräume Siedlung sind Überdachungen wie Pergolen und dergleichen zulässig. Diese haben sich gut in die Gesamtgestaltung zu integrieren und deren Anzahl ist auf eine möglichst geringe Zahl zu beschränken. Art. Freiräume Siedlung privat Die im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichneten privaten Freiräume Siedlung dienen als private Aufenthaltsbereiche der Hochbauten innerhalb der jeweils unmittelbar angrenzenden Baubereiche. Die privaten Aussenbereiche können als Wohngärten mit blühenden Ziergehölzen, Grünflächen und sickerfähigen Belägen oder als Gartenhöfe mit Gartenmauern, sickerfähigen Belägen und Kletterpflanzen ausgestaltet werden. Überbauungsplan Oberhof Sonderbauvorschriften 7 Öffentliche Auflage, Stand 8. Februar 06

8 Innerhalb der privaten Aussenbereiche sind Schwimmbecken zulässig, sofern sich diese gut in die Gesamtgestaltung integrieren. Art. 4 Baumstandorte In den jeweiligen im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichneten Bereichen der Baumstandorte sind Bäume gemäss nachfolgender Typisierung zu setzen. Beim Baumstandort Typ sind standortgerechte Zierbäume mit Hochstamm wie bspw. Gleditschie oder Scheinakazie zu setzen. Beim Baumstandort Typ sind verschiedene Hochstamm-Obstbäume in robusten, gesunden Sorten mit guten Fruchteigenschaften wie bspw. Süsskirsche, Zwetschge oder Apfel zu setzen. 4 Beim Baumstandort Typ sind einheimisch, ökologisch wertvolle Bäume wie bspw. Waldföhre, Vogelkirsche, Eiche oder Vogelbeere zu setzen. Erschliessung Art. 5 Anbindung Erschliessung Die Erschliessung an das übergeordnete Strassennetz erfolgt gemäss der im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan gekennzeichneten Anbindungen Erschliessung über die Oberdorfstrasse. Art. 6 Fussweg Grünraum Der im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichnete Fussweg Grünraum dient der Verbindung des nordwestlich gelegenen Grünraums mit der Oberdorfstrasse. Der Fussweg Grünraum ist mit einem Kiesbelag mit einer Breite von min..50 m auszugestalten und gut in die Gesamtgestaltung des Grünraums sowie dessen Topografie zu integrieren. Der Fussweg Grünraum ist zur Wahrung des bestehenden Fusswegrechts öffentlich zugänglich bzw. öffentlich begehbar auszugestalten. Überbauungsplan Oberhof Sonderbauvorschriften 8 Öffentliche Auflage, Stand 8. Februar 06

9 Art. 7 Vernetzung In den im Situationsplan zum Überbauungsplan :500 als Vernetzung bezeichneten Bereichen ist die Anbindung an öffentliche Fusswege ausserhalb des Überbauungsplanperimeters sicherzustellen. Die Vernetzungen sind mit einem Kiesbelag mit einer Breite von min m auszugestalten und gut in die Gesamtgestaltung sowie der Topografie zu integrieren. Die Vernetzungen sind zur Wahrung des bestehenden Fusswegrechts öffentlich zugänglich bzw. öffentlich begehbar auszugestalten. Art. 8 Vorplatzbereiche Die im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan bezeichneten Vorplatzbereiche dienen der Erschliessung der Hochbauten innerhalb der Baubereiche über die Erschliessungsbereiche. Die Vorplatzbereiche sind so zu gestalten, dass sie sich gut in die Gesamtgestaltung der Freiräume integrieren. Art. 9 Gestaltungsbereich Oberdorfstrasse In dem im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan als Gestaltungsbereich Oberdorfstrasse bezeichneten Bereich ist der Strassenraum entlang der Oberdorfstrasse so auszugestalten, dass erhöhte Anforderungen hinsichtlich der Verkehrssicherheit erfüllt werden. Insbesondere ist ein zusätzlicher Bereich zu schaffen, welcher dem Fussverkehr vorbehalten werden kann. Die Einfahrten ab der Oberdorfstrasse in die Erschliessungsbereiche sind so auszugestalten, dass diese im Begegnungsfall des motorisierten Verkehrs als Kreuzungsmöglichkeit dienen können. Die Gesamtgestaltung des Gestaltungsbereichs Oberdorfstrasse hat in Absprache mit der Gemeinde Glarus Nord zu erfolgen. Dabei ist das Richtprojekt Oberhof vom Februar 06 massgebend für die Gestaltung des Strassenraums. Art. 0 Parkierung Die gedeckte Anwohnerparkierung hat mittels in Hochbauten integrierten Garagen oder dergleichen zu erfolgen. Die Parkierung für Besucher von Hochbauten hat innerhalb der unmittelbar an die entsprechenden Baubereiche angrenzenden Vorplatzbereiche zu erfolgen. Überbauungsplan Oberhof Sonderbauvorschriften 9 Öffentliche Auflage, Stand 8. Februar 06

10 Innerhalb der Erschliessungsbereiche sind zudem min.4 Abstellplätze für Besucher zur Verfügung zu stellen wovon pro Erschliessungsbereich min. Abstellplatz behindertengerecht auszugestalten ist. Diese haben sich gut in die Gesamtgestaltung des Freiraums zu integrieren. Die Ausgestaltung der Abstellplätze für Besucher innerhalb der Vorplatzbereiche sowie innerhalb der Erschliessungsbereiche ist im Rahmen des zuhanden des Baubewilligungsverfahrens einzureichenden Freiraumprojekts aufzuzeigen. Umwelt Art. Energie Bei Hochbauten sind die Gebäudehüllen mindestens im jeweils gültigen MINERGIE- Standard oder einer ökologisch gleichwertigen Lösung zu realisieren. Art. Entsorgung Technisch bedingte Einrichtungen im Zusammenhang mit der Entsorgung sind im Gebiet der im Situationsplan :500 zum Überbauungsplan definierten Bereiche Entsorgung anzuordnen und haben sich gut in die Gesamtgestaltung des Freiraums zu integrieren. Etappierung Art. Etappierung Wird die Überbauung in Etappen realisiert, ist die Umgebungsgestaltung nach jeder Etappe so auszubilden und abzuschliessen, dass die Überbauung als fertigerstellt in Erscheinung tritt. Die Gestaltung der Oberdorfstrasse gemäss Art. 9 SBV sowie die Entsorgung gemäss Art. SBV sind im Rahmen der ersten Etappe zu realisieren bzw. sicherzustellen. Schlussbestimmungen Art. 4 Inkrafttreten Der Überbauungsplan tritt mit der Genehmigung durch das zuständige Departement des Kantons in Kraft. Überbauungsplan Oberhof Sonderbauvorschriften 0 Öffentliche Auflage, Stand 8. Februar 06