Überbauungsplan Langrüti Mitte

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1 Kanton St. Gallen Stadt Rapperswil-Jona Überbauungsplan Langrüti Mitte Planungsbericht Inhalt 1 Ausgangslage 2 2 Zielsetzung 4 3 Richtprojekt 5 4 Kennwerte / Nachweise 7 Anhang 9 Ziegler+Partner Architekten AG

2 1 Ausgangslage 1.1 Grundsätzliches Das Gebiet Langrüti Mitte ist Teil der Arealerschliessung Langrüti-Feldlistrasse, welche frühzeitig und unter raumplanerischer Begleitung (ERR Raumplaner AG) entwickelt wurde. Innerhalb der Erschliessungsgemeinschaft Erlen-Langrüti, in welcher sich die verschiedenen Grundeigentümer zusammengeschlossen haben, hat man sich auf eine gemeinsame Strassen- und Infrastrukturerschliessung entlang der Steinackerstrasse geeinigt. Gemäss dem Zonenplan der Stadt Rapperswil-Jona liegen die Grundstücksflächen des Überbauungsplans in der Wohnzone W3. Erschlossen wird das Grundstück einerseits über die erwähnte, nordseitige Steinackerstrasse und andererseits über die Kiebitzstrasse im Osten des Perimeters. Während das Projekt im Norden nahtlos an die bestehende Siedlung Erlen anschliesst, befinden sich südseitig noch nicht bebaute Grünflächen respektive die etwas weiter entfernte Kläranlage. In der unmittelbaren westlichen Nachbarschaft stehen die heterogenen Baustrukturen entlang der Feldeggstrasse. Ostseitig, gegenüber der Kiebitzstrasse, entstehen die neuen Einfamilienhäuser des Gebiets Langrüti Ost. Das m 2 umfassende Überbauungsgebiet (rot) beinhaltet nebst den geplanten Bauten auch einen Kinderspielplatz für das gesamte Quartier. Im Rahmen der Parzellierung der Kiebitzstrasse hat man die Ausnützung dieser Parzelle ebenfalls auf das Überbauungsgebiet Langrüti Mitte übertragen. 2

3 1.2 Naturgefahren Im Planungsgebiet besteht gemäss Gefahrenkarte keine Gefährdung (weiss). 1.3 Gewässerschutz Das Plangebiet liegt gemäss Gewässerschutzkarte vollumfänglich im Gewässerschutzbereich A u (rot). Quell- oder Grundwasserfassungen im öffentlichen Interesse sind keine betroffen. Die entsprechenden Vorschriften sind einzuhalten und die daraus resultierenden Massnahmen im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen. 3

4 2 Zielsetzung In enger Zusammenarbeit mit den Behörden der Stadt Rapperswil-Jona sollen mit dem vorliegenden Überbauungsplan die städtebaulichen Qualitäten des zugrundeliegenden Richtprojekts umgesetzt werden. Es wird eine Wohnbebauung mit hoher architektonischer Qualität, einem reduzierten oberirdischen Verkehrsaufkommen und einem identitätsstiftenden Freiraum angestrebt. Veloabstellplätze und Entsorgungsstellen sollen in ausreichender Dimension, an funktionalen Standorten und in hoher gestalterischer Qualität angeordnet werden. Eine unterirdische Einstellhalle bietet Platz für die Deckung des Parkplatzbedarfs. Gleichzeitig werden die Empfehlungen der übergeordneten Quartierplanung umgesetzt. Diese sehen eine qualitativ hochwertige Freiraumgestaltung entlang der Steinackerstrasse vor. Zusätzlich wird der zentrale Kinderspielplatz der Erschliessungsgemeinschaft auf dem Planungsperimeter Langrüti Mitte umgesetzt. 4

5 3 Richtprojekt 3.1 Städtebau Die neu entstehende Wohnbebauung entwickelt sich stark aus dem Kontext heraus. Den heterogenen umliegenden Siedlungsstrukturen wird unterschiedlich begegnet. Die Häuser A-C reagieren dem nördlich gelegenen Bestand gegenüber mit ähnlichen Gebäudelängen und Geschossigkeiten, gleichzeitig wahren sie einen angemessenen Abstand zu den östlichen Einfamilienhäusern. Entlang der südlichen Grenze stehen die punktartigen Häuser D-F, welche die Anlage zusammenbinden und eine grosszügige Durchlässigkeit in Nord-Süd-Richtung zulassen. Die Häuser G-J fassen einerseits den gemeinsamen Platz im Herzen der Anlage und integrieren sich dank der gestaffelten und gedrehten Grundfiguren optimal in den westseitigen Bestand. 3.2 Architektur / Nutzung Über eine Gleichschaltung der Geschossigkeit soll sich das Projekt an den Rändern des Perimeters am umliegenden Bestand anpassen, respektive den Massstabssprung zu der teilweise kleinkörnigen Nachbarschaft bewältigen. Zur Mitte des Areals hin werden die Häuser um ein Geschoss höher und orientieren sich mit ihren maximalen Gebäudehöhen zum zentralen Freiraum hin. Sämtliche Bauten sind maximal ein Geschoss höher als eine zonenkonforme Bebauung gemäss Regelbauweise. Die gedeckten Aussenräume der Wohnungen kragen unterschiedlich aus, um optimal auf die differenten Gebäudeabstände einzugehen. Trotz verschiedenartiger Gebäudetypen sollen die einzelnen Häuser eine Verwandtschaft über den architektonischen Ausdruck erhalten. Es wird eine reine Wohnnutzung angestrebt. Einzig im Erdgeschoss des Baubereichs C kann bei Bedarf ein minimaler Anteil an gewerblich genutzter Fläche realisiert werden. Dank einem vielfältigen Wohnungsangebot mit entsprechend heterogenem Wohnungsspiegel sollen Bewohner aller Altersschichten angesprochen werden. Die SIA Norm 500 bildet die Grundlage für die hindernisfreie Erschliessung sämtlicher Wohnungen. 3.3 Verkehrserschliessung und Motorfahrzeugabstellplätze Die Verkehrserschliessung erfolgt zum einen über die Kiebitzstrasse von Südost und zum anderen über die Steinackerstrasse von Nordwest. Über beide Zufahrten ist die gemeinsame Tiefgarage erschlossen. Die Erschliessung Kiebitzstrasse ist gem. dem Arealerschliessungsplan erstellt, die Steinackerstrasse wird gemäss dem revidierten Erschliessungsplan erstellt. An den im Plan bezeichneten Stellen werden 20 oberirdische Abstellplätze für Besucher erstellt. 14 davon ab der Steinackerstrasse von Nordost, davon 1 als Behindertenparkplatz ausgestalteter und bezeichneter. 6 Besucherparkplätze sind ab der Kiebitzstrasse von Südwest erschlossen, davon 1 als Behindertenparkplatz ausgestalteter und bezeichneter. Die Anzahl der Pflicht-Parkfelder richtet sich nach dem rechtskräftigen Parkplatzbedarfsreglement der Stadt Rapperswil-Jona. Mit Ausnahme der Besucherparkplätze sind sämtliche Motorfahrzeug-Abstellplätze in einer Tiefgarage anzuordnen. 5

6 3.4 Fusswegverbindungen Als netzartige Struktur werden Fusswegverbindungen in das Areal gelegt. Die Wege werden entsprechend ihrer Bedeutung unterschiedlich dimensioniert und materialisiert. Die Fusswegverbindung ab dem Wegknick der bestehenden Quartierstrasse von Westen ins Zentrum der Anlage ist öffentlich zugänglich hat aber lediglich untergeordneten Erschliessungs-Charakter. Das übrige Wegenetz soweit nicht im Erschliessungsplan erfasst, hat privaten Charakter und dient der internen Erschliessung und Verbindung. 3.5 Umgebungsgestaltung / Bepflanzung Die Grünfläche dient neben der Gestaltung auch der internen Anlage von Fusswegverbindungen sowie Spiel- und Aufenthaltsflächen. Die privaten Kies- und Hartflächen dienen als Spiel- und Aufenthaltsflächen sowie der Anlage von Spielgeräten und Veloabstellplätzen. Die privaten Verkehrs- und Erschliessungsflächen sowie befestigte Spiel- und Aufenthaltsflächen werden mit aufeinander abgestimmten Belagsmaterialien ausgeführt. Wo möglich und zweckmässig werden sickerfähige Materialien verwendet oder die ortsnahe Versickerung angestrebt. Mit dem Baugesuch wird ein Umgebungsplan eingereicht, welcher Angaben zur Begrünung und Bepflanzung, zur Gestaltung und Materialisierung von Wegen und Plätzen sowie zur Lage und Gestaltung der Spielflächen und Entsorgungseinrichtungen enthält. Die Rahmenbepflanzung erfolgt mit standortgerechten Bäumen und Sträuchern. Entlang der klassierten Verkehrswege sind hochstämmige Bäume unter Gewährleistung eines Lichtraumprofiles von 3.50 m vorgesehen. 3.6 Etappierung Die Realisierung der Gesamtbebauung soll in zwei Etappen erfolgen. Die Baubereiche A-F können in einer ersten Etappe gebaut werden. Rechtzeitig dafür wird die Steinackerstrasse, inklusive dem vorgesehenen Wendekreisel, verlängert. Diese Anlage funktioniert zusammen mit den bestehenden Wohn- und Landwirtschaftsbauten, sowohl in städtebaulicher wie auch in funktionaler Hinsicht. In einem zweiten Schritt soll dieser Bestand mit den Häusern G-J ersetzt werden, die Anlage wird dann im Endzustand erstellt sein. 6

7 4 Kennwerte / Nachweise 4.1 Ausnützung Kat.Nr. 305J Perimeter Überbauungsplan m 2 anrechenbare Geschossfläche maximal AZ % Bonus = m 2 Kat.Nr. 4676J Kiebitzstrasse m 2 anrechenbare Geschossfläche maximal AZ m 2 anrechenbare Geschossfläche maximal m 2 anrechenbare Geschossfläche Richtprojekt m 2 7

8 4.2 Wohnungsspiegel gemäss Richtprojekt 2.5-Zimmer-Whg 3.5-Zimmer-Whg 4.5-Zimmer-Whg 5.5-Zimmer-Whg total 26 Whg 32 Whg 53 Whg 19 Whg 130 Whg 4.3 Abstellplätze Velos (VP) Anzahl Zimmer gemäss Richtprojekt ca. 324 Anzahl Abstellplätze 1 VP pro Zimmer 324 VP 4.4 Abstellplätze Motorfahrzeuge (PP) maximal anrechenbare Geschossfläche m 2 PP Bewohnende 1 PP pro 80 m2 AGF 200 PP, davon 4 IV PP Besucher 10% der Anzahl Bewohnende 20 PP, davon 2 IV 4.5 Spielflächen maximal anrechenbare Geschossfläche m 2 minimal erforderliche Spielflächen 0.2 x AGF m 2 Spielflächen Richtprojekt Grünflächen anrechenbar 100% m 2 Kies-/Hartflächen anrechenbar 100% m 2 Platz-/Mischflächen anrechenbar 50% 500 m 2 8

9 Anhang Anhang 1 Situation 1:1000 Anhang 2 Erdgeschoss 1:500 Anhang Obergeschoss 1:500 Anhang 4 3. Obergeschoss 1:500 Anhang 5 4. Obergeschoss 1:500 Anhang 6 Untergeschoss 1:500 Anhang 7 Regelgeschoss Wohnungsspiegel Anhang 8 Etappierung 1:500 Anhang 9 Schnitte 1:500 Anhang 10 Nachweis Ausnützungsberechnung Anhang 11 Nachweis Veloabstellplätze Anhang 12 Nachweis Motorfahrzeugabstellplätze Anhang 13 Umgebungsplan 1:500 9