BEZIRK KÜSSNACHT AM RIGI AUSZUG AUS DEM PROTOKOLL

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1 Fä/rs BEZIRK KÜSSNACHT AM RIGI AUSZUG AUS DEM PROTOKOLL BEZIRKSRAT 05. April 1995 Versand am: 1 2. April 1995 Nr Gestaltungsplan Nr. 1/1994 (3. Ausschreibung) Bauherrschaft: Bauvorhaben: Standort: Bebau AG, Mühlegasse 12a, 6340 Baar Wohnüberbauung "Dorfhalde" (4 Mehrfamilienhäuser, Autounterstand) Kat. Nr. 938, Dorfhaldeweg 7, Küssnacht A Sachverhalt Die erste Gestaltungsplaneingabe vom Juni 1993 wurde abgeschrieben, ebenso die zweite Eingabe vom März Beide Projekte scheiterten an den schwierigen topographischen Verhältnissen des Baugrundstückes. Die nun vorliegende überarbeitete Gestaltungsplanung (3. Ausschreibung) basiert auf einem Vorentscheid des Bezirksrates Küssnacht vom 07. September 1994 (BzRB Nr. 1117). Darin sind die Bauherrschaft und die Baubehörde übereingekommen, die für eine hinreichende Erschliessung notwendigen Parkplätze entlang der Hofstrasse anzuordnen. Einerseits wurde die Bauherrschaft damit von Zwängen befreit, die durch die Anordnung einer Tiefgarage im Baugrundstück entstanden wären und andererseits kann dadurch das vorhandene Wohnhaus bestehen bleiben und in die Gestaltungsplanung integriert werden, was immer ein Hauptanliegen der örtlichen Ortsbildkommission darstellte. B Erwägungen Für die baurechtliche Beurteilung des Gesuchs wurde das kantonale Planungs- und Baugesetz und das Baureglement des Bezirks Küssnacht am Rigi angewendet.

2 ) BzRB Nr. 1042/ Gemäss Art. 8, Abs. 1 BauR können im Interesse einer besseren architektonischen und ortsbaulichen Gestaltung Gebiete von mindestens 3000 m2 Grundfläche mit einem Gestaltungsplan als Grundlage überbaut werden. Im vorliegenden Falle beträgt die Parzellenfläche 3820 m2. Die Legitimation für die Erstellung eines Gestaltungsplanes ist somit gegeben. Gestaltungspläne haben gemäss Art. 56 BauR folgende Voraussetzungen und Bedingungen zu erfüllen: a) Die Ueberbauung des Areals ist gesamthaft zu planen. Sie muss einheitlich gestaltet sein, sich vorteilhaft in die Landschaft einfügen und mit der umliegenden Bebauung in guter Beziehung stehen. b) Die Wohnhygiene ist im Vergleich zu einer normalen Ueberbaung zu verbessern. Nach Möglichkeit sind gemeinsame Heinzanlagen und Schutzräume anzustreben. c) Es sind grössere und zusammenhängende Grünflächen und Kinderspielplätze zu schaffen. d) Fussgänger- und Fahrverkehr sind nach Möglichkeit zu trennen. e) Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind zusammenzufassen und nach Möglichkeit unterirdisch anzulegen. Bauvorhaben, welche die zonengemässe Gebäudehöhe oder Geschosszahl überschreiten. sind durch die Ortsbildkommission zu prüfen. Die Bewilligungsbehörde kann Etappen und Reihenfolge der Bauten VO( schreiben. Genehmigte Gestaltungspläne sind im Grundbuch durch eine Anmerkung öffentlichrechtlich einzutragen. Die vorliegende Ueberbauungsabsicht basiert auf einem Prozess den die Bauherrschaft gemeinsam mit der Baubehörde des Bezirks Küssnacht "durchlitten" hat. Die Idee, das bestehende herrschaftliche Wohnhaus zu erhalten und ihm weiterhin eine dominierende Rolle zukommen zu lassen wird dadurch erreicht, dass die umgebenden beabsichtigten Neubauten sehr schlicht gehalten und in der Geschossigkeit so abgestuft werden sollen, dass das bestehende Wohnhaus weiterhin als Blickfang dient. Dies wird dadurch erreicht, dass südlich und nördlich der bestehenden Baute je ein dreigeschossiges Gebäude mit Flachdach und gegen Westen, im gegen das Dorf abfallenden Gelände ein eingeschossiges Doppeleinfamilienhaus mit Flachdach angeordnet werden soll. Dadurch wird eine einheitliche, gesamthaft abgestimmte Ueberbauung erreicht, die mit der umliegenden Bebauung in guter Beziehung steht. Im Hinblick auf die kommende Zonenplanrevision hat die Bauherrschaft die Ueberbauung so geplant, dass mit der zukünftigen Ausnützung noch ein Doppeleinfamilienhaus (Reserve Typ Cl realisiert werden könnte.

3 ) BzRB Nr. 1042/ Der Bezirksrat stellt hierzu fest, dass, obwohl die Ueberbauung klar auf die zukünftige Nutzung ausgerichtet ist, die zum heutigen Zeitpunkt mögliche Ueberbauung mit der vorgehenden Aussage bezüglich Gesamthaftigkeit der Planung und Einpassung in die umliegende Bebauung vereinbar ist. Die grösseren zusammenhängenden Grünflächen und die Kinderspielplätze sind ausgewiesen. Der Fussgänger- und Fahrverkehr ist sinnvoll und klar getrennt, die Abstellplätze für Motorfahrzeuge sind entlang der Hofstrasse zusammengefasst. Das Gestaltungsgebiet liegt in der Zone W 2B. Die zonengemässe Geschosszahl wird überschritten. Die Ortsbildkommission hat das vorliegende Ueberbauungsvorhaben geprüft und befürwortet. Gestaltungspläne sind nach erfolgter Genehmigung durch den Regierungsrat im Grundbuch anzumerken. 2. Dieser Gestaltungsplan erfüllt alle Voraussetzungen gem. Art. 56 BauR, der Bezirksrat gewährt folgende Ausnahmen: a) Erhöhung der Ausnützungsziffer um max Anrechenbare Grundstücksfläche Zonengemässer Ausnützungsfaktor Erhöhung (Bonus) durch Gestaltungsplan Verfügbare Bruttogeschossfläche m m2 Aufgrund der orientierenden Grundrisspläne ist das Mass verfügbarer Bruttogeschossfläche eingehalten. b) Vergrösserung der Geschosszahlen Die für das Gestaltungsgebiet gültige Zonenordnung (W 2B) sieht für Gebäude 2 Vollgeschosse vor. Die Gebäudehöhe ist nicht beschränkt. Im Sinne des Gestaltungsplanes ist es der Bauherrschaft als Ausnahme gestattet, über die Zonenvorschriften hinaus, die Gebäudetypen B innerhalb der Bau- und Höhenbegrenzungslinien mit einem Kellergeschoss und 3 Wohngeschossen zu erstellen und die Bruttogeschossfläche in diesem Zusammenhang frei zu verteilen. 3. Gemäss 24 Abs. 2 PBG können im Rahmen eines Gestaltungsplanes Ausnahmen von den kantonalen und kommunalen Bauvorschriften festgelegt werden. In diesem Sinne ist es der Bauherrschaft als Ausnahme gestattet, die Gebäudeabstände innerhalb des Gestaltungsplanes und innerhalb der festgelegten Bau- und Höhenbegrenzungslinien zu unterschreiten. Die Wohnhygiene ist im Rahmen des Baugewilligungsverfahrens eingehend zu überprüfen.

4 / BzRB Nr. 1042/ Im Sinne einer hinreichenden Erschliessung des Gestaltungsareals und der vermehrten Gefährdung des Schulweges zum Dorfhalde Schulhaus durch die geplante Ueberbauung, tritt die Bauherrschaft dem Bezirk Küssnacht kostenlos die notwendige Landfläche für ein mindestens 1.5 Meter breites Trottoir entlang der Hofstrasse ab. Die Bruttogeschossfläche dieses Grundstückteils kann die Bauherrschaft konsumieren. Die Kosten für die Erstellung des Trottoirs werden zur Hälfte durch die Bauherrschaft oder deren Rechtsnachfolger getragen. 5. Der Bezirksrat ist bereit der Bauherrschaft das Fahrwegrecht über die notwendige Fläche des Dorfhaldeweges für einen Notfahrweg einzuräumen. Der Bezirk erhält ein Gegenrecht über die notwendige Fläche des Baugrundstückes Kat. Nr. 938 entlang des Dorfhaldeweges. 6. Der mit einem Benutzungsrecht zugunsten des Bezirkes belastete Brunnen im Gestaltungsareal ist zu erhalten, allenfalls zu versetzen. 7. Es sind keine Einsprachen gegen den Gestaltungsplan eingegangen. Der Bezirksrat beschliesst: Der Gestaltungsplan Nr. 1/1994 "Wohnüberbauung Dorfhalde" auf dem Grundstück Kat. Nr. 938 wird hiermit unter nachstehenden Bedingungen und Auflagen erlassen: 01. Verbindliche Pläne und Unterlagen: Eingang Gestaltungsplan Situation 1:500 Terrainschnitte A-A, B-B, C-C 1:200 Sonderbauvorschriften/Bruttogeschossflächen 02. Orientierende Pläne und Unterlagen: Eingang Haus Typ B 1, Grundriss und Fassaden 1:200 Haus Typ B 2, Grundriss und Fassaden 1:200 Haus Typ C, Grundriss und Fassaden Erläuterungsbericht 1: Der vorliegende Gestaltungsplan erfüllt alle Voraussetzungen gem. Art. 56 BauR. Es werden folgende Ausnahmen von den Zonenvorschriften bewilligt: a) Die Erhöhung der Ausnützungsziffer um 0.05 wird gewährt. Die verbindliche Ausnützungsziffer beträgt somit Bei einer Landfläche von 3820 m2 ergibt sich eine maximale Bruttogeschossfläche von 1719 m2.

5 ; BzRB Nr. 1042/ b) Die Gebäudetypen B dürfen innerhalb der Bau- und Höhenbegrenzungslinien maximal 1 Kellergeschoss und 3 Vollgeschosse aufweisen. Die Bruttogeschossflächen dürfen in diesem Zusammenhang frei verteilt werden. Die Grenz- und Gebäudeabstände zu den Grundstücken und Gebäuden ausserhalb des Gestaltungsgebietes sind zwingend einzuhalten. 04. Gestützt auf 24 Abs. 2 PBG dürfen innerhalb des Gestaltungsgebietes und innerhalb der festgelegten Bau- und Höhenbegrenzungslinien die Gebäudeabstände als Ausnahme unterschritten werden. Die Wohnhygiene wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahres eingehend überprüft. Allfällige Grenzabstandsunterschreitungen durch nachfolgende ParzelIierungen innerhalb des Gestaltungsgebietes werden als Ausnahme bewilligt. 05. Gestützt auf den Vorentscheid BzRB Nr vom 07. September 1994 gilt im Sinne einer hinreichenden Erschliessung des Gestaltungsareals folgende Vereinbarung zwischen der Bauherrschaft und dem Bezirk Küssnacht: a) Die Bauherrschaft tritt dem Bezirk Küssnacht kostenlos die notwendige Landfläche für ein mindestens 1.5 m breites Trottoir entlang der Hofstrasse ab. Die Kosten für die Erstellung des Trottoirs werden zur Hälfte durch die Bauherrschaft oder deren Rechtsnachfolger getragen. Die Bruttogeschossfläche dieses Grundstückteils kann die Bauherrschaft konsumieren. b) Der Bezirksrat räumt der Bauherrschaft das Fahrwegrecht über die notwendige Fläche des Dorfhaldeweges für einen Notfahrweg ein. Der Bezirk Küssnacht erhält ein Gegenrecht über die notwendige Fläche des Baugrundstückes Kat. Nr. 938 entlang des Dorfhaldeweges. 06. Der mit einem Benützungsrecht zugunsten der angrenzenden Bezirksliegenschaft belastete Brunnen im Gestaltungsareal ist zu erhalten, allenfalls ist der Brunnen zu versetzen. 07. Die Bedürfnisse der Feuerwehrorgane im Gestaltungsgebiet, Löschwasserversorgung und Notfahrwege, sind vor oder während des Baubewilligungsverfahrens abzuklären. Die Auflagen der Feuerwehrorgane sind verbindlich, 08. Gestützt auf 30 Abs. 5 PBG bedarf dieser Gestaltungsplan zu seiner Verbindlichkeit der Genehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Schwyz.

6 BzRB Nr. 1042/ Der genehmigte Gestaltungsplan ist durch eine Anmerkung im Grundbuch öffentlichrechtlich einzutragen. 10. Die Gebühren im Betrag von Fr. 4' sind innert 30 Tagen an die Bezirkskasse Küssnacht am Rigi, pe einzuzahlen. Die Kosten für die Genehmigung des Gestaltungsplanes durch die Kantonalen Amtsstellen werden nachträglich verrechnet. 11. Gegen diesen Beschluss kann innert 20 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Verwaltungsbeschwerde erhoben werden. Zufertigung: - Bauherrschaft (Beschluss eingeschrieben) - Architekturbüro Bigliotti, Oberdorfstrasse 1, 6340 Baar - Kant. Baukontrolle, Bahnhofstrasse 13, 6430 Schwyz zur Weiterleitung und Genehmigung an den Regierungsrat (3-fach) Bezirkskasse - Notariat Küssnacht - Bauamt 2-fach NA~~~ DES BEZIRKSRATES KÜSSNACHT AM RIGI DERr~rN ~DSCHREIBER