Lokalbaukommission Wohnungseigentum

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1 Lokalbaukommission Wohnungseigentum Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan

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3 Impressum Herausgeber Referat für Stadtplanung und Bauordnung Lokalbaukommission Zentrale Dienste Blumenstraße 28 b München Redaktion: Anette Panzenhagen, Susanne Otterbach Gestaltung: Barbara Opitsch Fotos: Michael Nagy, LHM Druck: Stadtkanzlei Gedruckt auf Papier aus nachhaltiger Forstwirtschaft April 2012

4 Lokalbaukommission Wohnungseigentum Inhalt Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) Seite 2 Checkliste für Aufteilungspläne Seite 4 Beispiel: Aufteilungsplan Erdgeschoss Seite 5 Beispiel: Aufteilungsplan Dachgeschoss Seite 6 Beispiel: Aufteilungsplan Untergeschoss Seite 7 Serviceangebote der Lokalbaukommission Seite 8 1

5 Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) Damit Wohnungen bzw. nicht zu Wohnzwecken dienende Räume zu Sondereigentum werden können, ist ein Eintrag im Grundbuch erforderlich. Formelle Voraussetzung für den Eintrag ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Aufteilungsplan. In München wird diese Urkunde von der Lokalbaukommission ausgestellt. Allgemeines Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Wohnungseigentum oder Teileigentum nach 7 Abs. 4 i. V. m. 3 Abs. 2 WoEigG werden pro Grundstück ausgestellt. Alle Gebäude auf dem Grundstück sind vollständig zu erfassen. Als Wohnungseigentum wird das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört, bezeichnet ( 1 Abs. 2 Wo- EigG). Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört ( 1 Abs. 3 WoEigG). Sonderfälle sind das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht. Sie werden als Belastung an einem Grundstück bestellt. Sie berechtigen zur Nutzung von zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Dauerwohnrecht) bzw. von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Dauernutzungsrecht) und das jeweils unter Ausschluss des Eigentümers. Für die Eintragung dieser Rechte ist ebenfalls eine Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Aufteilungsplan erforderlich. Antragsformular Antragsberechtigt ist jede Person, die ein rechtliches Interesse an der Bescheinigung darlegen kann. Insbesondere sind das Eigentümer und Erbbauberechtigte. Bei Personenmehrheiten ist jede einzelnen Person berechtigt, den Antrag zu stellen. Legen Sie dem Antrag einen aktuellen (nicht älter als ein Jahr) Grundbuchauszug oder Kaufvertrag bei. Das Antragsformular ist vollständig auszufüllen. Ohne diese Informationen kann Ihr Antrag nicht bearbeitet werden. Das Antragsformular finden Sie im Internet unter: Pläne Folgende Pläne müssen dem Antrag beiliegen: Lageplan im Maßstab 1:1000 alle Grundrisse des Gebäudes, auch von ausgebauten Dachräumen und Spitzböden im Maßstab 1:100 Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100 Die Pläne sind auf DIN A4-Format ohne Heftrand zu falten. Beschriften Sie bitte die Pläne im oberen Drittel mit folgenden Angaben: Straße und Hausnummer, Planinhalt und Angabe der Fertigung. Kennzeichnen Sie die Pläne als Aufteilungsplan. Die Planbeschriftung muss nach der Faltung außen liegen. Lassen Sie unter der Beschriftung etwa die Hälfte der DIN A4 Seite frei für unsere behördlichen Stempel. Legen Sie alle Pläne in mindestens 2-facher Ausfertigung bei. Ein Plansatz verbleibt bei der Lokalbaukommission, der zweite ist für das Grundbuchamt. Sollten Sie für sich selbst oder Dritte (z.b. Notar, Hausverwaltung) weitere Fertigungen benötigen, können Sie diese gegen eine zusätzliche Gebühr bescheinigen lassen. Bei Änderungsanträgen behalten bereits ausgestellte Bescheinigungen hinsichtlich der nicht geänderten Bereiche ihre Gültigkeit. Stellen Sie deshalb in den Änderungsplänen nur die Änderungen dar und streichen Sie nicht Betroffenes durch. Form der Pläne Die Pläne dürfen nicht zusammengeklebt oder geheftet sein. Auch aufgeklebte Klappen, überlackte Eintragungen oder Radierungen sind unzulässig. Nehmen Sie handschriftliche Änderungen nachvollziehbar vor. Erläutern Sie vorgenommene Änderungen, z.b. Nummern im Keller geändert oder Balkon abgestrichen. Jeder handschriftliche Vermerk ist mit Datum und Unterschrift zu versehen. Darstellung des Gebäudes Die Pläne müssen alle Teile des Gebäudes darstellen und regelmäßig neben den Grundrissen auch Schnitte und Ansichten enthalten, die sich auf das gesamte Gebäude beziehen. Es muss ersichtlich sein wie Gemeinschafts- und Sondereigentum zueinander liegen und voneinander abgegrenzt sind. Jedes Geschoss ist einzeln darzustellen. Die Pläne müssen bei Neubauten mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen, die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann daher in der Regel frühestens zeitgleich mit der Baugenehmigung erteilt werden. Bei bestehenden Gebäuden müssen die Aufteilungspläne entweder dem derzeitigen (abgeschlossenen) Baubestand entsprechen oder aber den künftigen (abgeschlossenen) Baubestand darstellen. Bei geringfügigen baulichen Maßnahmen (z. B. geringfügige Grundrissänderungen, Verstärkung von Trennwänden, Ein - und Ausbau von Türen, Einbau eines WC) wird vor Erteilung der Bescheinigung geprüft, ob die Maßnahmen durchgeführt wurden. Zur Bestellung eines Dauerwohn-/Dauernutzungsrechts genügen die Darstellungen der Gebäude- und Grundstücksteile, die das jeweilige Recht umfassen. Nummerierung Jede in sich abgeschlossene Eigentumseinheit (Sondereigentum) wird mit einer arabischen Ziffer in einem Kreis gekennzeichnet. Jeder Raum, einschließlich der Balkone, muss mit der 2

6 Lokalbaukommission Immobilienverkauf Ziffer der zugehörigen Eigentumseinheit gekennzeichnet sein. Die Nutzung der Räume ist anzugeben. Räume ohne Kreis und Ziffer sind Gemeinschaftseigentum. Im Gemeinschaftseigentum müssen in der Regel z.b. Treppenräume, Heizung, nicht nutzbare Dachräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume oder Waschküchen verbleiben. Buchstaben dürfen Sie nicht verwenden. Baulich nicht abgeschlossene Bereiche wie Gartenanteil, erdgeschossige Terrassen und offene Stellplätze können kein Sondereigentum bilden. Zuerst sollten die Wohnugen durchnummeriert werden, anschließend die Räume, die Teileigentum bilden, wie z.b. Läden und sonstige gewerbliche Räume. Danach nummerieren Sie die Garagen bzw. Garagenstellplätze. Näheres zu Stellplätzen wird in einem nachfolgenden Abschnitt erläutert. Keller-, Speicher-, Hobbyräume Räume wie Keller-, Speicher- oder Hobbyräume, die zu einem Wohnungs- oder Teileigentum gehören, jedoch außerhalb desselben liegen, erhalten die gleiche Ziffer wie das jeweilige Sondereigentum. Diese Räume müssen den Eigentumsanteilen zugeordnet werden oder ansonsten Gemeinschaftseigentum sein. Sie können dann ein eigenständiges Sondereigentum bilden, wenn sie nicht bauordnungsrechtlich als Bestandteil einer Hauptnutzung genehmigt sind (z.b. notwendiger Kellerabstellraum für Wohnung). Bei Keller- und Speicherabteilen tragen Sie bitte die Art des Abschlusses in die Pläne ein, z.b. abschließbare Lattenverschläge. Vorliegen der Abgeschlossenheit Sondereigentum kann als abgeschlossen bescheinigt werden, wenn die Räume, die das einzelne Sondereigentum bilden, gegenüber anderen Wohnungen, sonstigen Räumen und dem gemeinschaftlichen Eigentum dauerhaft räumlich abgetrennt sind. Ein freier Zugang zum jeweiligen Sondereigentum muss jederzeit gewährleistet sein. Stellplätze Garagenstellplätze sind in sich abgeschlossen, wenn ihre Flächen dauerhaft markiert sind, z.b. durch Wände, fest verankertes Geländer, Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall in den Fußböden eingelassene Markierungssteine abriebfeste Komponentenklebestreifen Markierungsnägel (Abstand untereinander < 50 cm) Aufgemalte Markierungen gelten nicht als "dauerhaft" im Sinn dieser Vorgabe. Die Art der Markierung ist in den Plänen einzutragen. Hubplattformen (Doppel-, Vierfachparker etc.) können jeweils nur eine Nummer erhalten, da nur die ganze Mechanik als abgeschlossen bescheinigt werden kann. Verschiebeplatten sind nicht sondereigentumsfähig. Markierte Stellplätze auf freier Grundstücksfläche oder auf einem offenen Garagendach können nicht als Sondereigentum bescheinigt werden. Kochgelegenheit und WC In jeder Wohnung muss sich eine Küche oder eine Kochgelegenheit und ein eigenes WC befinden. Bei der Küche oder der Kochgelegenheit reicht es aus, wenn die entsprechenden Anschlüsse vorhanden sind. Bad oder Dusche müssen nicht zwingend vorhanden sein. Zusätzliche Räume können außerhalb der Wohnung liegen. Sie sind mit der gleichen Ziffer dem Sondereigentum zuzuordnen. Jeder Teileigentumseinheit, die eine Arbeits- oder Betriebsstätte ist (Laden, Büro etc.), müssen eigene WC`s zugeordnet sein. Diese können im Gegensatz zum Wohnungseigentum auch außerhalb der Einheit liegen. Abgeschlossenheit von Wohnungen Abgeschlossene Wohnungen müssen baulich vollkommen von fremden Wohnungen und anderen Räumen durch feste Wände und Decken abgeschlossen sein. Abschließbarer Zugang Jedes Wohnungs- und Teileigentum muss einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem gemeinschaftlichen Treppenraum oder einem Vorraum haben. Es darf keine Verbindung zwischen den Eigentumseinheiten bestehen. Gemeinschaftseigentum muss für alle Eigentümerinnen und Eigentümer erreichbar sein. Ergänzende Hinweise Überprüfung durch das Planungsreferat Das Planungsreferat behält sich vor, bei Aufteilung bestehender Gebäude die Übereinstimmung der Aufteilungspläne mit dem Bestand zu überprüfen. Ist dazu ein Termin vereinbart, empfehlen wir, die Mieterinnen und Mieter rechtzeitig über Zeitpunkt und Zweck der Besichtigung zu unterrichten. Genehmigungspflicht nach der Erhaltungssatzung Damit Räume eine abgeschlossene Sondereigentumseinheit bilden, können bauliche Maßnahmen erforderlich sein, z.b. der Abschluss gegenüber anderen Räumen, die nicht zum selben Sondereigentum gehören (sollen), oder der Einbau einer Toilette. Liegt das Anwesen in einem Gebiet für das eine Erhaltungssatzung gilt, müssen Sie die danach gegebene gesonderte Genehmigungspflicht beachten, auch wenn keine Genehmigungspflicht nach Art. 55 der Bayerischen Bauordnung - BayBO besteht (siehe 172 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch - BauGB). Die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung können Sie beantragen beim: Amt für Wohnen und Migration Franziskanerstr München Telefon: , Telefax: wohnungsamt.soz@muenchen.de 3

7 Checkliste für Aufteilungspläne Maßstab der Pläne Lageplan 1:1000 Grundrisse, Ansichten und Schnitte 1:100 Falten und Beschriften der Pläne Falten auf DIN A4-Format ohne Heftrand Beschriften mit Straße und Hausnummer, Planinhalt und Angabe der Fertigung Kennzeichnen als Aufteilungsplan Platz für behördliche Stempel lassen Darstellung der Gebäude alle Teile des Gebäudes darstellen Grundriss, Ansichten und Schnitte, die sich auf das gesamte Gebäude beziehen Räume, die im Gemeinschaftseigentum bleiben (müssen), nicht nummerieren zuerst Wohnungen durchnummerieren, dann Räume die Teileigentum bilden, danach Garagen bzw. Garagenstellplätze Garagenstellplätze: der Einzelstellplatz muss dauerhaft gegenüber anderen markiert sein, die Art der Markierung angeben (z.b. abriebfeste Klebestreifen) Stellplätze: nicht sondereigentumsfähig sind Verschiebeplattformen, Stellplätze im Freien; Hubplattformen mit einer Nummer versehen Keller-, Speicher-, Hobbyräume erhalten die gleiche Ziffer wie das jeweilige Sondereigentum bei Keller- und Speicherabteilen die Art des Abschlusses angeben Nummerierung jede Sondereigentumseinheit mit arabischer Ziffer in einem Kreis kennzeichnen: jeden Raum mit der Ziffer der zugehörigen Sondereigentumseinheit versehen in jeden Raum die Nutzung eintragen 4

8 Lokalbaukommission Immobilienverkauf Beispiel: Aufteilungsplan Erdgeschoss 5

9 Beispiel: Aufteilungsplan Dachgeschoss 6

10 Lokalbaukommission Immobilienverkauf Beispiel: Aufteilungsplan Untergeschoss 7

11 Lokalbaukommission Immobilienverkauf Serviceangebote der Lokalbaukommission Persönliche Beratung im Servicezentrum Montag bis Freitag 9.00 bis Uhr Dienstag und Donnerstag bis Uhr Blumenstraße 19 / Erdgeschoss München Telefonische Beratung Telefon: Montag bis Donnerstag 9.00 bis Uhr Freitag 9.00 bis Uhr plan.ha4-servicetelefon@muenchen.de Internet: Abgabe von Anträgen auf Abgeschlossenheit Servicezentrum der Lokalbaukommission oder Zentrale Postannahmestelle des Referates für Stadtplanung und Bauordnung Blumenstraße 28 b, Zimmer 009 Montag, Dienstag, Donnerstag, Freitag 8.30 bis Uhr Anträge, die Sie noch kurzfristig einreichen müssen, können Sie in den Amtsbriefkasten der Stadt München einwerfen. Sie finden ihn beim Pförtner im Rathaus, Marienplatz 8, Eingang am Fischbrunnen Telefon: Zentralregistratur Einblick in vorhandene Genehmigungen, Kopieren von genehmigten Plänen (bitte Kleingeld mitbringen) Montag bis Freitag 9.00 bis Uhr Dienstag und Donnerstag bis Uhr 8

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