Wuppertaler Bau- und Siedlungsgenossenschaft eg. Geschäftsbericht

Transkript

1 Wuppertaler Bau- und Siedlungsgenossenschaft eg Geschäftsbericht 2015

2 Ihre WBSG Vorstand Ralf Fothke Vorstand Michael Schulte Vorstand Martina Moosrainer Vorstand Aufsichtsrat Jens Krane Vorsitzender des Aufsichtsrats Frank Ernst Aufsichtsrat Hildegard La Novara Aufsichtsrat Tim Skarupke Aufsichtsrat Marco Sudano Aufsichtsrat Kathrin Weller Aufsichtsrat Mitarbeiter Martina Jung Julia Wollnik Dirk Schinke Adam Batzik

3 Geschäftsbericht 2015 Der Wuppertaler Bau- und Siedlungsgenossenschaft eg I LAGEBERICHT II JAHRESABSCHLUSS 1) Bilanz 2) Gewinn- und Verlustrechnung 3) Anhang des Jahresabschlusses III BERICHT DES AUFSICHTSRATES 3

4 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 Rechtliche Gründung 09. März 1920 Gerichtliche Eintragung GnR des Amtsgerichtes Wuppertal Nr. 201 vom 15. September 1920 Gültige Satzung Die genossenschaftlichen Verhältnisse regelt die Satzung in der Fassung vom 29. Juni Die Satzung wurde am 24. November 2010 in das Genossenschaftsregister eingetragen. Zielsetzung und Satzung Zweck der Genossenschaft ist vorrangig eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der Mitglieder. Die Genossenschaft kann Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben und betreuen. Sie kann alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaues und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Hierzu gehören Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Räume für Gewerbetreibende, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen. Beteiligungen sind zulässig. Organe der Genossenschaft Vorstand Ralf Fothke - hauptamtlich - Martina Moosrainer - hauptamtlich - Rainer Jakob (bis ) - nebenamtlich - Michael Schulte (ab ) - nebenamtlich - Aufsichtsrat Michael Schulte (bis ) - Vorsitzender - Jens Krane (ab ) - Vorsitzender - Frank Ernst Ralf Hausotte (bis ) Hildegard La Novara Tim Skarupke Marco Sudano (ab ) Kathrin Weller (ab ) 4

5 Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der Wuppertaler Bau- und Siedlungsgenossenschaft eg lag auch im Jahre 2015 unverändert in der Vermietung eigenen Wohnraums. Die Aktivitäten erstreckten sich ausschließlich auf das Stadtgebiet Wuppertal. Die Entwicklung der Weltwirtschaft verlief in 2015 schwächer als zuvor erwartet. Während in den Industrieländern das Wirtschaftswachstum noch relativ robust war, litten Schwellenländer - und somit auch die Nachfrage dieser - stark unter niedrigen Öl- und Rohstoffpreisen. Wareneingang- und ausfuhren waren daher für den Europaraum stark rückläufig. Die deutsche Wirtschaft konnte sich zum Jahresende hauptsächlich durch die positive Binnennachfrage wieder etwas erholen, sodass auch am Arbeitsmarkt die günstige Entwicklung im Jahr 2015 weiter anhielt. Das Bruttoinlandsprodukt stieg daher in 2015 um 1,6 %, die Arbeitslosigkeit sank gemäß BMWi im Jahr 2015 auf 2,633 Mio. Personen. Dies entspricht einer Arbeitslosenquote von 6,4 %. Nach wie vor steht die Wohnungswirtschaft vor großen Herausforderungen; sie wird geprägt durch die Anforderungen, die durch den demografischen Wandel, die Zuwanderung von Flüchtlingen, den Klimaschutz etc. gestellt werden. Geschäfts- und Rahmenbedingungen Gesamtwirtschaftliche Lage Lage der Wohnungswirtschaft Dennoch wird sich die Wohnungswirtschaft verstärkt mit den veränderten Wohnungsanforderungen und -bedingungen auseinandersetzen müssen. Hierbei sind insbesondere zu nennen: }} Verschiebung der Altersstruktur, dadurch mehr Bedarf an altengerechten und barrierefreien Wohnungen }} Entwicklung der Haushaltsgröße (mehr Ein- und Zweipersonenhaushalte statt Großfamilien) }} Zuwanderung insbesondere in den starken Ballungsgebieten, dadurch entstehende Engpässe bei der Wohnraumversorgung. Wie in den Jahren zuvor beeinflussten die veränderten Wohnungsmarktgegebenheiten in Wuppertal auch die Geschäftslage der Genossenschaft im Jahr Lage der Genossenschaft Ziel der Genossenschaft ist nach wie vor, den Wohnungsbestand für unsere Mieter attraktiv zu machen. Neben den im Laufe des Jahres durchzuführenden Komplettmodernisierungen (Erneuerung der Wohnungselektroinstallation, Bad- und Heizungsmodernisierung) ist daher das Hauptaugenmerk auf die stetige Modernisierung und Sanierung des Bestandes gerichtet. 5

6 In den letzten Jahren haben wir mit hohem finanziellem Aufwand verstärkt die Wärmedämm-Maßnahmen an Fassaden sowie die Kellerund Speicherdämmung forciert. Da jedoch bis auf ein Objekt alle im Bestand befindlichen Häuser über eine Fassaden-Wärmedämmung verfügen und alle Häuser mit einer Keller- und Speicherdämmung versehen wurden, stehen nunmehr die Fenstererneuerung sowie die Erneuerung der Wohnungseingangstüren (energetisch, Einbruch hemmend, mit 3fach-Verriegelung) in unserem Fokus. Um weiterhin auf dem Wohnungsmarkt konkurrenzfähig bleiben zu können, hat der Vorstand beschlossen, die Wohnungen bei Neuvermietung mit Raufaser zu tapezieren und zu streichen sowie mit Bodenbelägen und neuen Wohnungseingangstüren auszustatten. All diese Maßnahmen werden von unseren Mietinteressenten positiv aufgenommen und tragen dazu bei, dass sich auch Wohnungen in Problemlagen besser vermieten lassen. Die Zufriedenheit unserer Mieter bestärkt uns, auf dem eingeschlagenen Weg weiterzumachen, denn Mieterfluktuation, Forderungsausfälle und Mietrückstände sind weiterhin als wesentliche Risiken des Geschäftsbetriebes zu sehen. Im Berichtsjahr wurden 59 Mietverträge gekündigt und 71 Wohnungen wieder vermietet. Am standen 18 Wohnungen leer, von denen zum Bilanzstichtag bereits 10 Wohnungen wieder neu vermietet waren. Die Veränderungen der letzten 4 Jahre sind in der folgenden Grafik dargestellt gekündigte Mietverträge Wohnungen neu vermietet Leerstand per Mitgliederversammlung Am 23. Juni 2015 fand die Mitgliederversammlung statt. In dieser Versammlung genehmigten die Mitglieder den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2014 und die Verwendung des Bilanzgewinns 2014 entsprechend dem Vorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat. Vorstand und Aufsichtsrat wurden für das Geschäftsjahr 2014 entlastet.

7 Des Weiteren wurde am 21. Juli 2015 eine außerordentliche Mitgliederversammlung in den Geschäftsräumen abgehalten zwecks Wahl eines weiteren Aufsichtsratsmitglieds. Die in der Zeit vom bis durch den Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.v. erfolgte gesetzliche Prüfung gemäß 53 GenG ergab keine Beanstandungen; sie betraf den Zeitraum vom bis (Jahresabschluss 2014, Lagebericht 2014, Geschäftsführung und wirtschaftliche Verhältnisse 2014). Gesetzliche Prüfung Darstellung des Geschäftsverlaufs Wohnungsbestand gewerbliche Häuser Wohnungen Einheiten Garagen Einstellpl. Bestand am Erstellung Abgang (Zusammen legungen) Bestand am Die bewirtschaftete Wohn- und Nutzfläche beträgt ,82 m² (Vorjahr: ,82 m²) Keplerweg

8 Instandhaltung Die Instandhaltungsaufwendungen betrafen im Geschäftsjahr 2015 mit rd. EUR ,-- Kosten für laufende Instandhaltung. Die hierin enthaltenen Versicherungsschäden sowie für Mieter erbrachte Leistungen sind mit rd. EUR ,-- erstattet worden. Im Vergleich zu den Vorjahren ergibt sich folgender Ausgabenverlauf für Modernisierung- und Instandhaltungskosten: T T T T T T T T T T Modernisierung Die durchgeführten Modernisierungen betrafen vor allem Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung, der Beheizung sowie der Sanitär- und Elektrobereiche. Ziel dieser Maßnahmen ist es, durch zeitgemäßes und Zukunft bezogenes Herrichten, die dauernde Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes und damit die wirtschaftlichen Grundlagen der Genossenschaft zu sichern. Die Aufwendungen betreffen: Erneuerung von Badezimmern, Elektroinstallationen, Gasetagenheizungen und Fensterneuerungen rd ,00 EUR Die angefallenen Kosten wurden als Erhaltungsaufwand erfasst. Die Finanzierung erfolgte ausschließlich durch den Einsatz eigener Mittel. 8

9 Es wurden 15 Wohnungsmodernisierungen (Elektroinstallation, Heizung, Badezimmer, u.a.) durchgeführt. In 2015 abgeschlossene Sanierungs- / Modernisierungsmaßnahmen Liegnitzer Straße 57, 59, 61 Isolierung Kellerwände Straßenseite Erneuerung Treppenaufgänge Clausenhof 19, 20, 21 Balkonanbau Herstellung von Ausgängen und Terrassen Fenstererneuerung Keplerweg Sanierung Kellerwände, Hofabgänge und Terrassen (Hofseite) Hombüchel 24 Wärmedämmung Fassade Erneuerung Fenster und Haustüranlage Erneuerung Wohnungseingangstüren Rinnenerneuerung Rolandstraße Wärmedämmung Fassade Erneuerung Fenster und Haustüranlagen Erneuerung Wohnungseingangstüren Rinnenerneuerung Höchsten 16 Sanierung Garagendächer Rolandstraße Meininger Straße 1, 3, 5, 6, 8, 10 und Windhukstraße 15 Anbringung von Vordächern im Eingangsbereich Windhukstraße 54, 54a, 54b Kellerdeckendämmung Stromverstärkung Hausanschluss Elektrifizierung Haushaltskeller Friedensstraße 24, 26, 28, 30, 32 Spitzboden- und Kellerdeckendämmung Erneuerung Fenster und Haustüranlagen Erneuerung Sprechanlagen 9

10 Vorschau auf unsere in 2016 geplanten Sanierungen / Modernisierungen Liegnitzer Str. 63, 65, 67, 69, 71, 73, 75 Erneuerung Treppenaufgänge Isolierung Kellerwände Straßenseite Opphofer Straße 149, 151, 153 und Am Opphof 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18 Erneuerung Fenster Erneuerung Hoftüren Erneuerung Wohnungseingangstüren Nevigeser Straße Erneuerung Fenster Erneuerung Wohnungseingangstüren Rudolfstraße Erneuerung Fenster und Haustüranlagen Cronenberger Straße 300, 302, 304, 306, 308, 310, 312, 314 Erneuerung Fenster und Haustüren Erneuerung Wohnungseingangstüren Friedenstraße 24, 26, 28, 30, 32 Zuwege zu den Hauseingängen Des Weiteren ist der Einbau von neuen Wohnungseingangstüren in folgenden Häusern geplant: Röntgenweg 1 Röntgenweg 7, 9, 11, 13 Cronenberger Straße 78 Clausenhof 19, 20, 21 Keplerweg Uellendahler Straße Rheinische Straße 33, 35, 37, 39 Hackestraße 24, 26, 28, 30, 34, 36, 38 10

11 Steinenfeld 74

12 Sonstiges Mit den Mietern sind Mietverträge nach einheitlichen Mustern abgeschlossen. Grundlage für die Mietpreisbildung sind für den öffentlich geförderten Wohnungsbestand die Vorschriften der II. Berechnungsverordnung, für den übrigen Bestand die allgemein mietpreisrechtlichen Bestimmungen. Notwendige Mietanpassungen wurden unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften durchgeführt. Die Umsatzerlöse aus der Vermietung erhöhten sich 2015 gegenüber dem Vorjahr von T um T 94 (3,0 %) auf T Die Mietrückstände betrugen am Bilanzstichtag T 38,8 (Vorjahr: T 35,0). Hierzu bestehen Wertberichtigungen von T 17,7 (Vorjahr T 23,5). Gemessen am Gesamtmietesoll beträgt der Mietrückstand rd.1,2 % (Vorjahr: 1,4 %). Im Geschäftsjahr 2015 wurden Mietforderungen in Höhe von T 5,7 (Vorjahr: T 5,6) abgeschrieben bzw. wertberichtigt. Aufgrund der schwierigen Lage auf dem Wohnungsmarkt waren im Jahr 2015 weiterhin Wohnungsleerstände zu verzeichnen. Ende Dezember 2015 standen 18 Wohnungen leer (Vorjahr: 26), überwiegend standortund preisbedingt. Für 10 dieser Wohnungen lagen zum Bilanzstichtag bereits neue Mietverträge vor. Die Leerstandsquote wurde auf einen Jahresmittelwert von 2,6 % gehalten (Vorjahr: 3,8 %). Der Mietausfall durch Wohnungsleerstand betrug T 100 (Vorjahr: T 123). Der Ausfall betraf im Wesentlichen Wohnungen in älteren oder lagebenachteiligten Gebäuden sowie Wohnungen ohne Balkone. Personalwesen Der durchschnittliche Personalbestand der Genossenschaft setzt sich im Geschäftsjahr aus 4 Vollzeitkräften (Vorjahr: 2,0) sowie 6 Teilzeitkräften (Vorjahr: 4,0) zusammen. Zum wurden die Gehälter und Löhne der Beschäftigten in der Wohnungswirtschaft um 2,4 % angehoben. Ferner wird weiterhin ein tarifliches Urlaubsgeld gewährt. 12

13 Die Organe der Genossenschaft haben über alle ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Sachverhalte beraten und soweit erforderlich hierzu Beschlüsse gefasst. Das von der Genossenschaft eingerichtete Risiko-Management in Form einer portfoliogestützten Bestandsanalyse sowie eines Kennzahlen-Controllings wird laufend fortgeführt. Tätigkeit der Organe Risikomanagement Hombüchel 24 Clausenhof 19, 20, 21 13

14 Wirtschaftliche Lage Die Vermögenslage der Genossenschaft stellt sich wie folgt dar: Veränderungen TEUR % TEUR % TEUR Aktiva Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände 6 0,0% 8 0,0% -2 Sachanlagen ,2% ,9% 80 Gel.Anzhlg.auf Grundvermögen 0 0,0% 0 0,0% ,2% ,9% 78 Umlaufvermögen kurzfristig Unfertige Leistungen/Andere Vorräte 771 4,4% 727 4,1% 44 Flüssige Mittel ,0% ,7% -609 Übrige Aktiva 55 0,3% 33 0,2% ,7% ,0% -543 Rechnungsabgrenzungsposten 20 0,1% 25 0,1% -5 Bilanzsumme ,0% ,0% Veränderungen TEUR % TEUR % TEUR Passiva Eigenkapital lang- und mittelfristig Geschäftsguthaben 437 2,5% 425 2,4% 12 Ergebnisrücklagen ,9% ,6% 110 Bilanzgewinn (ohne Dividende) 87 0,5% 71 0,4% ,9% ,4% 138 kurzfristig Gekündigte Anteile 33 0,2% 44 0,2% ,1% ,6% 127 Fremdkapital lang- und mittelfristig Verbindlichkeiten ,8% ,6% ,8% ,6% -612 kurzfristig Rückstellungen 46 0,3% 47 0,3% -1 Erhaltene Anzahlungen 867 5,0% 851 4,7% 16 übrige Verbindlichkeiten (einschließlich Dividende) und RAP 141 0,8% 141 0,8% ,1% ,8% 15 Gesamtkapital ,0% ,0%

15 Im Geschäftsjahr ist die Bilanzsumme gegenüber dem Vorjahr um T 470, d.s. 2,6%, gesunken, insbesondere durch Verringerung der flüssigen Mittel (-T 609) bei gleichzeitiger Verringerung der lang- und mittelfristigen Verbindlichkeiten (-T 612). Beim Anlagevermögen - vorwiegend Grundstücke mit Wohnbauten - stehen den Investitionen von T 697 Abschreibungen von T 619 gegenüber. Die Bilanz zum 31.Dezember 2015 enthält mit T (Vorjahr: T ) langfristig gebundenes Vermögen. Das Vermögen war zum Bilanzstichtag mit Eigenkapital von T (69,9 %) und langfristigem Fremdkapital von T (23,8 %) finanziert. Entwicklung einiger wichtiger Daten im 5-Jahresvergleich Sachanlagevermögen nominal in T Gesamtkapital - nominal in T Sachanlagenintensität - Quote in % 72,2 69,9 66,6 69,5 67,9 Eigenkapital (langfristig) - nominal in T Quote in % 69,9 67,4 70,3 72,6 77,6 Fremdkapital (langfristig) - nominal in T Quote in % 23,8 26,6 23,9 21,4 15,9 Eigenkapitalrentabilität - Quote in % 1,2 1,1 1,2 1,3 2,9 Gesamtkapitalrentabilität - Quote in % 1,6 1,5 1,5 1,5 2,8 Umsatzrentabilität - Quote in % 4,5 4,3 5,0 5,3 12,1 15

16 Finanzlage Die Finanzlage ist zum ausgeglichen. Die Genossenschaft kam ihren Zahlungsverpflichtungen stets nach. Die nachfolgende Kapitalflussrechnung macht Herkunft und Verwendung der geflossenen Finanzmittel transparent Abweichung TEUR TEUR TEUR Jahresüberschuss nach Steuern Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens Abschreibung Geldbeschaffungskosten = Cash-Flow Zunahme der kurz- und mittelfristigen Rückstellungen Zunahme Vorräte Zunahme sonstiger Aktiva Abnahme sonstiger Passiva = Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit Einzahlungen auf Abgänge aus dem Anlagevermögen Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen = Cash-Flow aus Investitionstätigkeit Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen Planmäßige Tilgung von Darlehen Außerplanmäßige Tilgung von Darlehen Erhöhung der Geschäftsguthaben Auszahlungen für Dividenden = Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes Finanzmittelbestand am Finanzmittelbestand am Liquide Mittel (jeweils zum 31. Dezember) im 5-Jahresvergleich: nominal in T Quote in % 23,0 25,7 27,8 25,6 27,2 16

17 Ertragslage Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Erfolgsrechnung zeigt die folgenden Ergebnisse: Veränderung TEUR % TEUR % TEUR Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung einschl. Bestandsveränderungen ,1% ,6% 94 Gesamtleistung ,1% ,6% 94 Andere betriebliche Erträge 61 1,9% 45 1,4% 16 Betriebsleistung ,0% ,0% 110 Aufwendungen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ,7% ,2% 10 Personalaufwand ,5% ,1% 59 Abschreibungen ,9% ,6% 28 Andere betriebliche Aufwendungen 141 4,3% 127 4,0% 14 Zinsaufwand 126 3,8% 137 4,3% -11 Sonstige Steuern 108 3,3% 110 3,5% -2 Aufwendungen für Betriebsleistungen ,5% ,7% 98 Betriebergebnis 148 4,5% 136 4,3% 12 Finanzergebnis 1 0,0% 3 0,1% -2 Neutrales Ergebnis 0 0,0% 0 0,0% 0 Ergebnis vor Ertragsteuern Steuern vom Einkommen Jahresüberschuss Das Betriebsergebnis von T 142 stellt sich gegenüber dem Vorjahr um T 8 höher dar. Neben den gestiegenen Umsatzerlösen (+ T 94) und den gestiegenen Aufwendungen für Hausbewirtschaftung (+ T 10) sank das Finanzergebnis (- T 2), die Zinsaufwendungen sanken (- T 11), die Abschreibungen stiegen (+ T 28), der Personalaufwand stieg (+ 59) sowie die sonstigen Steuern sanken (- T 2). 17

18 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Da sich die Geschäftstätigkeit der Genossenschaft auch zukünftig im Wesentlichen auf die Vermietung des konkurrenzfähigen Bestandes beschränken wird, sind gegenwärtig keine erheblichen Risiken zu erkennen, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanzund Ertragslage der Genossenschaft haben könnten. Durch die in Vorjahren vorgenommenen und immer noch andauernden Modernisierungen am eigenen Hausbestand sind wir zuversichtlich, dass zukünftig die Erlösschmälerungen weiter abnehmen und die Umsatzerlöse weiter steigen werden. Ergänzende Angaben nach 289 Abs. 2 HGB Voraussichtliche Entwicklung Vorschlag über die Gewinnverwendung Vorgänge, die eine besondere Bedeutung haben, sind nach Abschluss des Geschäftsjahres 2015 nicht eingetreten. Schwerpunkt unserer Tätigkeit wird auch in Zukunft der Erhalt und die Verbesserung des eigenen Wohnungsbestandes sein. Inwieweit der Bestand erweitert werden kann, hängt vom Markt und dessen Angeboten ab. Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn 2015 wie folgt zu verwenden: a) 4 % Dividende auf die Geschäftsguthaben am in Höhe von , ,96 b) Zuweisung zur freien Rücklage , ,44 Schlusswort Allen Betriebsangehörigen danken wir für die Einsatzbereitschaft und die sorgfältige Erledigung ihrer Aufgaben. Sie haben zu einer erfolgreichen Weiterentwicklung des Unternehmens beigetragen. Wuppertal, den Der Vorstand Martina Moosrainer Ralf Fothke Michael Schulte 18

19 JAHRESABSCHLUSS für das GESCHÄFTSJAHR Bilanz 2. Gewinn- und Verlustrechnung 3. Anhang 19

20 1. Bilanz zum Aktiva Geschäftsjahr Vorjahr Anlagevermögen Immaterielle Vemögensgegenstände Entgeltlich erworbene Lizenzen 5.994, ,00 Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , ,41 Grundstücke ohne Bauten , ,01 Maschinen 5.195, ,51 Betriebs- und Geschäftsausstattung , , ,04 Anlagevermögen insgesamt , ,97 Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen , ,42 Andere Vorräte , , ,88 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung , ,84 Forderungen aus anderen L.u.L , ,98 Sonstige Vermögensgegenstände , , ,90 Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten , ,06 Umlaufvermögen insgesamt , ,08 Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten , ,55 Andere Rechnungsabgrenzungsposten 796, ,72 Bilanzsumme , ,32 20 Nachrichtlich: Eventualforderungen zum ,12

21 Passiva Geschäftsjahr Vorjahr Eigenkapital Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,26 aus gekündigten Anteilen 0,00 0,00 der verbleibenden Mitglieder , ,16 aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 1.300, ,33 (2.350,84) Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage , ,00 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: ,00 (13.500,00) Bauerneuerungsrücklage , ,00 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: ,00 (10.000,00) Andere Gewinnrücklagen , ,58 davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: ,86 (57.993,95) davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: , ,44 (40.000,00) Bilanzgewinn Jahresüberschuss , ,66 Einstellungen in Ergebnisrücklagen , , ,00 Eigenkapital insgesamt: , ,66 Rückstellungen Steuerrückstellungen 0, ,50 Sonstige Rückstellungen , , ,00 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,67 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 0, ,28 Erhaltene Anzahlungen , ,96 Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,08 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,03 Sonstige Verbindlichkeiten , , ,14 davon aus Steuern: ,13 (10.301,00) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 2.308,94 (2.054,34) Bilanzsumme , ,32 Nachrichtlich: Eventualverbindlichkeiten zum ,12 21

22 2. Gewinn und Verlustrechnung für die Zeit vom Geschäftsjahr Vorjahr Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,14 b) aus anderen Lieferungen und Leistungen , ,71 Erhöhung / Verminderung des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,04 Sonstige betriebliche Erträge , ,36 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,25 Rohergebnis , ,00 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,32 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung , , ,46 davon für Altersversorgung EUR 8.614,00 (8.322,00) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,56 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,02 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.474, ,54 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,49 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,69 Steuern vom Einkommen 7.136, ,50 Sonstige Steuern , ,53 Jahresüberschuss , ,66 Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen , ,00 Bilanzgewinn , ,66 22

23 3. Anhang Die Bilanz zum 31. Dezember 2015 und die Gewinn- und Verlustrechnung für 2015 wurden nach den Rechnungslegungsvorschriften des HGB in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) aufgestellt und nach Maßgabe der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 06. März 1987 gegliedert. Dabei wurde das Anwendungsformblatt des Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft für Genossenschaften zugrunde gelegt. Gegenüber dem Vorjahr ergaben sich in der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung keine Veränderungen. In der Bilanz wurde entsprechend der Buchhaltung 2015 die Position Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen für die Forderungen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlagen eingeführt und diese im Vorjahr entsprechend aus der Position sonstige Vermögensgegenstände umgegliedert. 1. Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: A. Allgemeine Angaben B. Erläuterung zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden Anlagevermögen Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet. Für Sachanlagenzugänge in 2015 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten angesetzt. Fremdkapitalzinsen und eigene Verwaltungsleistungen wurden nicht in die Herstellungskosten mit einbezogen Die planmäßige Abschreibung auf Anlagevermögen wurde wie folgt vorgenommen: Immaterielle Vermögensgegenstände werden mit 20 % abgeschrieben. Grundstücke mit Wohnbauten werden auf der Grundlage einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren planmäßig nach der linearen Methode abgeschrieben. Während der Gesamtnutzungsdauer aktivierte Modernisierungskosten werden generell nach Maßgabe der buchmäßigen Restnutzungsdauer abgeschrieben. Technische Anlagen und Maschinen wurden mit 10 % - 20 %, Betriebs- und Geschäftsausstattung mit 10 % - 25 % linear abgeschrieben. Abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter, die einer selbständigen Nutzung fähig sind, werden bei Anschaffungskosten zwischen 150,-- und 1.000,-- (zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer) jährlich mit einem Fünftel abgeschrieben. 23

24 Umlaufvermögen Unfertige Leistungen Unter unfertige Leistungen sind die mit den Mietern im Folgejahr noch abzurechnenden, umlagefähigen Betriebskosten ausgewiesen. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen wurden nach dem Niederstwertprinzip bewertet. Ausfallrisiken wurden durch entsprechende Abschreibungen berücksichtigt und aktivisch abgesetzt. Rechungsabgrenzungsposten Unter den Rechnungsabgrenzungsposten wird das Disagio für ein Darlehen sowie eine Leasingsonderzahlung ausgewiesen und entsprechend über die Laufzeit der Verträge aufgelöst. Rückstellungen Rückstellungen wurden entsprechend 249 HGB gebildet. Verluste aus schwebenden Geschäften und Aufwendungen für innerhalb von 3 Monaten nachzuholender Instandhaltung waren am nicht zu erwarten. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag passiviert. 2. Abweichungen von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr. Eine Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethode ist nicht eingetreten. I. Bilanz 24 Clausenhof 19, 20, 21

25 1. Zur Entwicklung des Anlagevermögens verweisen wir auf den Anlagespiegel. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 2. In der Position Unfertige Leistungen sind EUR ,51 (Vorjahr: EUR ,42) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 3. In der Position Sonstige Vermögensgegenstände sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlußstichtag rechtlich entstehen. 4. Die sonstigen Rückstellungen betreffen: Jahresabschluss- und Prüfungskosten ,00 Kosten Hauptversammlung 4.000, ,00 5. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. 6. Sämtliche Forderungen haben eine Laufzeit von unter einem Jahr. Rheinische Straße 33, 35, 37, 39 25

26 26 7. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte u. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Davon Restlaufzeit gesichert unter 1 bis 5 über Art Verbindlichkeiten Insgesamt 1 Jahr Jahre 5 Jahre der Sicherung Verbindlichkeiten gegenüber , , , , ,31 GPR Kreditinstituten ( ,67) ( ,61) ( ,60) ( ,46) ( ,67) Verbindlichkeiten gegenüber 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 GPR anderen Kreditgebern (29.338,28) (8.257,25) (21.081,03) (0,00) (29.338,28) Erhaltene Anzahlungen , ,62 0,00 0,00 0,00 - ( ,96) ( ,96) (0,00) (0,00) (0,00) Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,50 0,00 0,00 0,00 - (47.568,08) (47.568,08) (0,00) (0,00) (0,00) Verbindlichkeiten aus Lieferungen , ,17 0,00 0,00 0,00 - und Leistungen (31.381,03) (31.381,03) (0,00) (0,00) (0,00) Sonstige Verbindlichkeiten , ,70 0,00 0,00 0,00 - (62.688,14) (62.688,14) (0,00) (0,00) (0,00) Gesamtbetrag , , , , ,31 ( ,16) ( ,07) ( ,63) ( ,46) ( ,95) GPR GPR = Grundpfandrecht

27 8. Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Zugang Abgang Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Buchwert am Abschreibungen Herstellungs- des (+/-) (kumuliert) des kosten Geschäftsjahres Geschäftsjahres Immaterielle Vermögensgegenstände ,51 0,00 0,00 0, , , , ,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,69 0,00 0, , , , ,68 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten ,01 0,00 0,00 0,00 0, , ,01 0,00 Maschinen , ,19 0,00 0, , , , ,19 Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,84 0,00 0, , , , , , ,72 0,00 0, , , , , , ,72 0,00 0, , , , ,71 27

28 II. Gewinn- und Verlustrechnung In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten: Erträge Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 360,92 Erträge aus früheren Jahren ,74 Erträge aus der Herabsetzung der Wertberichtigung 5.736,70 D. Sonstige Angaben 1. Haftungsverhältnisse im Sinne von 251 und 268 Abs. 7 HGB wurden auf der Passivseite unter der Bilanz ausgewiesen. Die Eventualverbindlichkeiten resultieren aus Mietkautionen von Mietern, die zum Bilanzstichtag keine Mitglieder der Genossenschaft waren. Die Mietkautionskonten wurden korrespondierend auf der Aktivseite unter der Bilanz als Eventualforderungen ausgewiesen. 2. Es bestehen keine, nicht in der Bilanz ausgewiesenen oder vermerkten finanziellen Verpflichtungen, die nach 285 Abs. 3 HGB für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind. 3. Es wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten des Geschäftsführungsorgans und des Aufsichtsrates eingegangen. 4. Die Genossenschaft besitzt keine Kapitalanteile in Höhe von mindestens 20 % an anderen Unternehmen. 5. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Kaufmännische Angestellte 2 3 Mitarbeiter Regiebetrieb 2 0 Hauswarte und übrige geringfügig Beschäftigte 0 3 Gesamt 4 6 Im Oktober wurde ein Auszubildender eingestellt, eine Mitarbeiterin befand sich ab November in Mutterschutz. 28

29 6. Mitgliederbewegung Per Zugänge 2015 Abgänge 2015 Per Mitglieder 77 Mitglieder 59 Mitglieder 706 Mitglieder Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr erhöht um ,84. Eine Nachschusspflicht für den Fall eines Konkurses besteht nach 19 der Genossenschaftssatzung nicht. 7. Am Bilanzstichtag bestanden keine Forderungen an Mitglieder des Aufsichtsrates. 8. Name und Anschrift des Prüfungsverbandes: Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. Goltsteinstraße Düsseldorf 9. Mitglieder des Vorstandes: Ralf Fothke - hauptamtlich - Martina Moosrainer - hauptamtlich - RainerJakob (bis ) - nebenamtlich - Michael Schulte (ab ) - nebenamtlich Mitglieder des Aufsichtsrates: Michael Schulte (bis ) - Vorsitzender - Jens Krane (ab ) - Vorsitzender - Frank Ernst Ralf Hausotte (bis ) Hildegard La Novara Tim Skarupke Katrin Weller (ab ) Marco Sudano (ab ) Wuppertal, den Der Vorstand Martina Moosrainer Ralf Fothke Michael Schulte 29

30 Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat sich während des Geschäftsjahres 2015 in vier gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand und mittels Quartalsberichten des Vorstands über die Lage und den Geschäftsverlauf der Genossenschaft berichten lassen. Schwerpunkte der Beratungen waren die wirtschaftliche Entwicklung der Genossenschaft sowie die Investitions-, Finanz-, Vermögens-, Liquiditäts- und Ertragslage. Der innerhalb des Aufsichtsrates gebildete Prüfungsausschuss behandelte weitere wesentliche Vorgänge der Geschäftstätigkeit. Seine vier Prüfungen haben nicht zu Beanstandungen geführt. Zudem hat sich der Vorsitzende des Aufsichtsrates auch außerhalb der gemeinsamen Sitzungen regelmäßig und zeitnah über die Geschäftsentwicklung und aktuelle Themen umfassend unterrichten lassen. Im Geschäftsjahr 2015 wurden in den Sitzungen die erforderlichen Beschlüsse gefasst. Der Aufsichtsrat hat alle übrigen ihm durch Gesetz und Satzung zugewiesenen Aufgaben wahrgenommen und ist so seiner Überwachungspflicht nachgekommen. Er hat sich davon überzeugt, dass die Geschäfte der Genossenschaft vom Vorstand ordnungsgemäß geführt werden. Der Aufsichtsrat hat sich außerdem mit folgenden vom Vorstand vorgelegten Unterlagen befasst und keine Einwendungen erhoben: Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung nebst Anhang für das Geschäftsjahr 2015 Prüfungsbericht des VdW Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.v. für das Geschäftsjahr Der Aufsichtsrat empfiehlt der Mitgliederversammlung die Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang für das Geschäftsjahr 2015 anzunehmen, die im Anhang zur Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2015 dargestellte Gewinnverwendung zu beschließen, dem Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2015 Entlastung zu erteilen, dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2015 Entlastung zu erteilen. Der Aufsichtsrat hat sich in seiner Sitzung vom neu konstituiert. Zum Vorsitzenden wurde Herr Jens Krane, zu seinem Stellvertreter Herr Frank Ernst gewählt. Herr Jens Krane scheidet turnusmäßig aus dem Aufsichtsrat aus, steht jedoch satzungsgemäß für eine zulässige Wiederwahl zur Verfügung. 30

31 Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand, allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr Engagement, die konstruktive, offene und vertrauensvolle und angenehme Zusammenarbeit sowie die vorbildliche und erfolgreiche Tätigkeit im Geschäftsjahr Wir als Aufsichtsrat freuen uns darauf, möglichst viele Mitglieder - also auch Sie - am Abend der jährlichen Mitgliederversammlung begrüßen zu dürfen. Wuppertal, den Der Vorsitzende des Aufsichtsrates Jens Krane Hombüchel 24 31

32 32 Für Ihre Notizen

33 33

34 Im Berichtsjahr 2015 gedenken wir auch unserer verstorbenen Mitglieder: Grete Burggraf Monika Daum Lieselotte Frankreiter Elli Frede Ulrike Houbor Hannelore Müller Elke Rüggeberg Lucie von der Schlusen Margarete Sommerfeld Hermann Verschraegen Sigrid Wehner 34

35 Clausenhof 19, 20, 21 Rolandstraße Kolmarer Straße 9 Cronenberger Straße 78 Häuserfront Windhukstraße 56, 58, 60 Clausenhof 19, 20, 21 35

36 Wuppertaler Bau- und Siedlungsgenossenschaft eg Gartenheim Wuppertal Tel / Fax / info@wbsg-wuppertal.de Mitglied der WBL Gartenheim 13, 15, 16,