BETRIEB. Get together, everybody.

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1 facility ZEITUNG ARCHITEKTUR ERRICHTUNG FACILITY MANAGER 2008 Im Rahmen des ATGA-Kongresses prämiert Energiecomfort den Facility Manager Der Preis will außerordentliche, zukunftsweisende Leistungen von Facility-Managern hervorheben. Seite 3 BETRIEB Große Diskussionsrunde am 4. Juni 2008 FACILITY PREIS 2008 Dieser über lange Jahre etablierte und begehrte Preis wird bereits zum 5. Mal in folge von M+W Zander Facility Management GmbH, einem der größten heimischen FM Komplettanbieter gesponsert. Seite 10 INNOVATIONSPREIS 2008 Entwicklung verlangt nach innovativen Ideen und Menschen die den Mut haben diese zu realisieren. Darum ist es dem ISS Innovationsforum ein großes Anliegen, auch heuer wieder den ISS Innovationspreis zu vergeben. Mit ihm werden Konzepte Ideen und Projekte ausgezeichnet, die durch ihren Innovationsgrad, ihre Nachhaltigkeit oder Markttauglichkeit bestechen. Aber auch der Mut zur Veröffentlichung einer zunächst scheinbar schrägen Idee wird in die Bewertung einbezogen. Seite 16 und 17 Bereits der 16. Facility Kongress Bereits zum 16. Mal veranstaltet heuer die ATGA den Facility Kongress. Aufgrund der im Vorjahr sehr positiv aufgenommenen Zusammenarbeit wieder powerd by FMA. Get together, everybody. Der Kongress verdient die Bezeichnung get together in der Tat. Hier trifft sich FM Know- How und die österreichische Facility Management Gesellschaft. Ohne jeglichen Anspruch das auch nur einigermaßen vollständig aufzulisten. Sie sind alle dort: die österreichischen FM Berater (z.b. Reality Consult, Immovement, FaciCon, Schubert, Tecno Office, your econsult, Facility Consulting, FMB und TÜV); die österreichischen FM Ausbildner (z.b. FH Kufstein, Donauuni Krems, TU Wien); Kongressprogramm 2008 Seite 7 und 8 Jene, die in Österreich große Immobilien nutzen und betreiben (z.b. Verbund, Siemens, Flughafen Wien, OeNB, Steweag Steg, ÖBB, OeKB, Strabag, Salzburg AG, Arbeiterkammer, BRZ, Raiffeisen, Zima und MA 34); die österreichischen FM Anbieter (z.b. Energiecomfort, M+W Zander, ISS, FMA Porr, Strabag FM, WISAG und Axima); die österreichischen Teilleistungsanbieter (z.b. Stangl Reinigung, Blitz Blank, KWI, Beckhoff, FMGT, Hotmobil, Conect, Reiwag, ACP und HP) jene, die in Österreich über FM Themen berichten (WEKA, Immobilien Magazin, Bauund Architekturforum, TGA, Immobilien Fokus, Österreichische Immobilien Zeitung, Reinigung aktuell und Solid) und die österreichischen Unterstützer im FM Networking (z.b. IFMA Austria, FMA).... und wir sind übrigens auch dort (ATGA). Bitte um Verzeihung, dass diese Aufzählung nur beispielhaft ist. Es hat keinen Grund, warum wir jemanden nicht erwähnt haben. Facility ZEITUNG

2 Editorial Liebe KollegenInnen! Liebe KundInnen! Liebe LeserInnen! Nachdem der ATGA Facility Kongress, heuer wieder powered by FMA diesen Juni in die nunmehr 16. Runde geht, haben wir beschlossen neue Wege zu beschreiten und uns in ein publizistisches Abenteuer zu stürzen. Das Ergebnis, die Facility Zeitung, halten Sie jetzt in Händen. Einerseits haben wir uns zum Ziel gesetzt Eindrücke zum vergangenen Kongress 2007 zu sammeln, um denjenigen unter Ihnen, die nicht (und vielleicht sogar noch nie) dabei waren ein lebhaftes Bild von unserer Veranstaltung zu geben. Diesem Vorhaben wird sowohl bildlich in unserem Rückblick, als auch in den zahlreichen Kommentaren die wir von Besuchern des letzten Jahres erhalten haben, Rechnung getragen. Da es sich aber auch immer lohnt, nicht nur der Erinnerung an vergangene Highlights zu frönen, sondern auch einen Blick in die Zukunft zu wagen, finden Sie in dieser Zeitung detaillierte Informationen zum Facility Kongress So finden Sie unsere Vorschau, anhand derer Sie sehen werden wie breitgefächert und komplett die österreichische Facility Management Branche vertreten sein wird. Mit dem Kongressprogramm können Sie sich schon jetzt auf unsere über 30 Vorträge zu brandaktuellen Themen die die Branche bewegen einstimmen. Als besonderes Service dürfen wir Ihnen jetzt schon in Beiträgen einiger unserer Referenten, Einblicke in deren thematische Schwerpunkte präsentieren. Seit 2007 bilden die Austrian FM Awards, wie schon zuvor über Jahre der Facility Preis, einen integralen Bestandteil des Kongresses. Hier können Sie sich schon vorab über den Facility Preis sponsored by M+W Zander, den Facility Manager sponsored by Energiecomfort als auch den Innovationspreis von ISS Facility Services informieren. Last but not least finden Sie eine Präsentation der Unternehmen die dieses Jahr bei unserer begleitenden Fachausstellung anzutreffen sein werden. In diesem Sinne wünschen wir Ihnen eine spannende Lektüre und freuen uns darauf, Sie vielleicht als Teilnehmer auf dem Facility Kongress 2008 begrüßen zu dürfen. Das Programm Und hier bei diesem Kongress sind wieder die Themen, die uns im Facility Management derzeit bewegen. Von unserer Zusammenarbeit mit Architektur und Errichtung über die Vergabe von FM Dienstleistungen und Normen und rechtlichen Fragen bis zu den wieder an Bedeutung gewinnenden Energiefragen. Das detaillierte Programm finden Sie auf Seite 7 und 8. Die Ausstellung Auch heuer werten wieder rund 20 Aussteller den Kongress auf. Es gibt wieder einiges zu sehen und viel zu reden. Die Preise Im Rahmen der Abendveranstaltung am ersten Kongresstag, den 4. Juni 2008, werden wieder die Austrian FM Awards vergeben. Jedes Jahr werden damit Projekte, Ideen und Personen prämiert, die uns im Facility Management weiterbringen. Die heurigen Kategorien: der Facility Preis 2008 (sponsored by M+W Zander), der Facility Manager 2008 (Sponsored by Energiecomfort) und der Innovationspreis 2008 (Sponsored by ISS Facility Services). MA und GJ Rückblick Facility Kongress 2007 Entspanntes Get together nach der Preisverleihung v.l.n.r: Ing. Hartwig Willfort (Energiecomfort), Ing. Karl-Heinz Lehocky (FMA/Porr), Ing. Thomas Kiss (Strabag FM) Ungezwungenes Networking bei der Abendveranstaltung Mit herzlichen Grüßen Ihre ATGA Redaktion Mag. Peter Scharinger (ÖRAG), Mag. Heimo Rollett (Immobilienmagazin) Erich Schober (Steweag Steg), Mag. Markus Aschauer (ATGA) 2 facility ZEITUNG 2008

3 Energiecomfort vergibt zum 2. Mal einen der Austrian FM Awards Im Rahmen des ATGA-Kongresses prämiert Energiecomfort den Facility Manager 2008 Anfang Juni findet auch dieses Jahr wieder der ATGA-Kongress im Florido-Tower statt. Facility Management-Experten haben dort die Möglichkeit, sich über neueste Trends und aktuelle Herausforderungen der Branche zu informieren und sich fachlich auszutauschen. Als eines der führenden Energie- und Facility-Management-Unternehmen in Österreich wird Energiecomfort Energie- und Gebäudemanagement auch heuer wieder eine wesentliche Rolle bei dieser hochkarätigen Veranstaltung einnehmen. Das Unternehmen wird nicht nur als Aussteller an dem Kongress teilnehmen, sondern sponsert zum zweiten Mal die Auszeichnung für den besten Facility Manager des Jahres. Als Insider und Kenner des nicht unschwierigen, sehr dynamischen Marktes ist Energiecomfort ständig um Optimierung und Ressourcenschonung in jeder Hinsicht bemüht. Der Geschäftsbereich Facility Management wird bei Energiecomfort nicht nur als Entlastung des Auftraggebers von Bereichen, die nicht dessen Kerngeschäft betreffen, sondern auch als strategisches Gebäude-Management mit allen dazugehörigen Systemen gesehen. Die Facility Management-Philosophie bei Energiecomfort sieht eine Immobilie als lebendes Objekt, das Veränderungen durchmacht. Menschen sollen in diesem Objekt erfolgreich arbeiten und sich wohlfühlen können. Diese Veränderungen wahrzunehmen, in einem kontinuierlichen Informationsaustausch mit dem Auftraggeber abzustimmen und die FM- Leistungen den wechselnden Gegebenheiten frühzeitig anzupassen ist Schwerpunkt dieser Zielrichtung. Optimales Facility Management leistet einen wesentlichen Beitrag zum gesamten Betriebserfolg des Auftraggebers. Aus diesem Grund versteht sich Energiecomfort als Partner und nicht als Lieferant der Kunden. Energiecomfort ist es ein besonderes Anliegen, den Titel FM-Manager 2008 zu sponsern, außerordentliche, zukunftsweisende Leistungen von Facility-Managern hervorzuheben und den Award an jemand zu vergeben, der die nachfolgenden Auswahlkriterien optimal erfüllen konnte: Wer hat die FM-Branche im letzten Jahr entscheidend weitergebracht? Wer hat im FM-Bereich etwas Spezielles umgesetzt? Wer hat durch gutes Marketing Nutzen und Vorzüge des FM für jedes Unternehmen deutlich gemacht? Wer hat außerordentliche FM-Projekte realisiert? Kür und Abstimmungsverfahren Die Kür des FM-Managers erfolgt durch ein prominentes Gremium aus der Immobilien- und Medienbranche. Diese Jury, bestehend aus, Ing. Hartwig Willfort, Ing. Harald Steinberger, Ing. Leopold Zwölfer, Harald Peterka, MSc und Ing. Mag. Markus Aschauer, hat bereits im Vorfeld 15 Personen ausgewählt, für die im Internet durch Stimmvergabe gevotet werden kann. Die Online-Abstimmung kann ab sofort auf vorgenommen werden. Nominiert sind: Mag. Gerhard Haumer, Dr. Alexander Redlein, Ing. Mag. Albert Pilger, Mag. Gerhard Schenk, Ing. Mag. Thomas Madritsch, Ing. Karl Heinz Lehocky, Dr. Helmut Floegl, Ing. Thomas Kiss MSc, Ing. Kurt Helmut Mraz MSc, Claudia Laubner, Dr. Kurt Pree, Mag. Peter Prischl, Michael Ullrich MSc, Franz Fleischmann, Alfred Kleedorfer. Im Rahmen des Internetvotings werden die 5 Bestgereihten ermittelt. Aus diesen wird das Komitee den Sieger küren. Die feierliche Preisverleihung erfolgt im Rahmen des Abendevents auf dem ATGA Facility Kongress am 4. Juni Eva Petermann Facility Manager 2008 Übergabe des Preises an Harald Peterka, MSc durch Ing. Hartwig Willfort Facility ZEITUNG

4 A U S S T E L L E R Die Idee vom guten Reality Consult ist die internationale Unternehmensberatung für Immobilien und Facility Management mit Büros in Frankfurt, München und Wien. Mehr als 100 zufriedene Kunden in Deutschland, Österreich und Osteuropa sprechen für unseren Erfolg. Unsere Berater sind immer dann gefragt, wenn es in Unternehmen um Strategie- und Organisationsentwicklung im Bereich Immobilien- und Facility Management geht, sowohl im Kerngeschäft als auch im Sekundärprozess. Reality Consult ist weit über herkömmliches CAFM (Computer Aided Facility Management) hinaus für richtungweisende integrierte Lösungen bekannt. Tel: Blitz Blank ist einer der führenden Anbieter für alle Arten von Reinigungsdienstleistungen. Sowohl in Österreich als auch in Ungarn. Die Blitz Blank Mitarbeiter sorgen für Sauberkeit in Büros, Einkaufszentren, Hotels, Industriebetrieben und öffentlichen Verkehrsbauwerken. Modernste Geräte, objektgeschultes Personal und eine ausgefeilte Arbeitslogistik sorgen für schnelle, professionelle und effiziente Reinigung. Das spart Zeit und Geld! Tel: Ab sofort: Profis räumen auf. Facility Consulting das Fachberater Team, das von Grund auf aufräumt Wir sind die ersten die unabhängig sind, haben den vollen Marktüberblick, liefern eine transparente Entscheidungsbasis, arbeiten mit e-qss und haben IMMER eine innovative Lösung. Tel: facility ZEITUNG 2008 Es ist eigentlich eine Schande. Warum sind Großimmobilien die 50 Millionen Euro und mehr kosten noch immer nicht perfekt? Es kann doch nicht sein, dass die Energieoptimierung noch immer oft daran scheitert, dass für die Kältemaschine oder die Lüftungsanlagen keine eigenen Stromzähler installiert oder Oberflächen ohne Reinigungskonzept ausgewählt wurden. Fassen wir einmal die wichtigsten Knackpunkte zusammen. Wir kennen ja alle die Gründe, warum die komplexen Immobilien unserer Zeit lange nicht so toll sind, wie sie sein könnten. Da ist einmal der große Burggraben. Die Schnittstelle zwischen Errichtung und Betrieb. Nicht nur, dass in der Errichtung oft niemand involviert ist, der auch noch in der Nutzung und im Betrieb anwesend ist, auch gibt es oft nur ganz wenig Vernetzung. Die Personengruppen sind oft ganz andere (Planer und Errichter einerseits, Betreiber, Dienstleister und Nutzer andererseits), sie kommunizieren wenig miteinander und Festlegungen, Daten und Berechnungen kommen selten aus den Erfordernissen eines jahrzehntelangen Betriebes. Ein wirkliches Problem dürfte auch die Komplexität in all ihren Schattierungen darstellen. Wir haben meist enormen Zeitdruck, ein begrenztes Errichtungsbudget, eine einmalige Situation, ein einmaliges Gebäude, unzählige Einzelinteressen, viele Planer, Errichter und dann vielleicht auch noch Nutzer und Betreiber und oft mehrere Szenarien für die absehbare Zukunft, geschweige denn für die nächsten Jahre und Jahrzehnte. Wer soll denn da die Ruhe finden über die Fragen nachzudenken, wie man den letzten Winkel reinigt, die Filter in die Haustechnikzentrale bringt, Abteilungen übersiedelt, intern Leistungen verrechnet, die Flächen an neue Erfordernisse anpasst oder gar nach 15 Jahren die Heizzentrale erneuert? Da meine ich ist der Mensch wenngleich er recht komplex denken kann regelmäßig überfordert. Ein weiteres Problem dürfte die heute noch immer herrschende Intransparenz sein. Kein Mensch kann auf den ersten Blick sagen, ob das m 2 Bürogebäude eine Schrotthütte ist oder ein Tripple A Gebäude. Es ist ein Unikat. Es ist nicht einfach mit anderen vergleichbar. Und neutrale, transparente, anerkannte Bewertungsmaßstäbe gibt es noch immer nicht. Ein 30 Euro Wein ist bei weitem genauer bewertet (bei aller Schwäche von Parker, Falstaff und Co) als ein Millionen teures Haus. Und ein für alle mal soll hier klar gestellt werden: Es sind nicht die Architekten allein! Das wäre zu viel der Ehre. Wir haben schon alle miteinander einen schönen Brocken des Problems auf den Schultern. Und wir können es nur gemeinsam lösen. Wenn uns ein Architekt vorwirft, dass wir FM Leute ihm ständig ans Bein pinkeln, mag das zwar zum Teil die Argumentation stützen, dass mancher Architekt außer seiner künstlerischen Verwirklichung kein Interesse an einem guten Haus hat, aber es zeigt auch, dass wir allzu oft nicht in der Lage sind, klare Lösungen und einfach nachvollziehbare Argumente zu formulieren. Es ist ja schon etwas besser geworden Es hat sich ja in den letzten Jahren bereits einiges getan. Einige Gebäude werden ja bereits wesentlich von Personen mitgestaltet, die viele Fragen, die sich in der Nutzungsphase stellen, kennen. Dr. Kurt Pree, Real Treuhand Facility Management GmbH, wahrscheinlich der erfolgreichste österreichische Gebäudebetreiber westlich von Purkersdorf, hat es auch geschafft, in sehr viele Um- und Neubauprojekte, die er später einmal betreiben soll, eingebunden zu werden. Und praktisch jeder FM Anbieter ist gelegentlich in die Planung involviert, wie es DI Walter Cihal, Main technische Dienstleistung GmbH formuliert. Auch Ing. Kurt Mraz, MSc, Facility Manager am Flughafen Wien meint: Ein Umdenkprozess bei den Architekten findet statt, es wird über Themen wie Energieeffizienz und Lebenszykluskosten vor wenigen Jahren fast noch ein Fremdwort nachgedacht. Viele Architekten sehen im Facility Manager kein Feindbild mehr, da ein gutes Projekt nur durch ein vernünftiges partnerschaftliches Verhältnis aller Beteiligten hier ist die Einbindung des Facility Managers und ausreichend vieler anderer Fachleuten aufgrund der heutigen Komplexität der Gebäude jedenfalls zwingend notwendig verwirklicht werden kann. Woran es immer noch scheitert Die wichtigsten Knackpunkte haben wir ja bereits besprochen. DI Gerhard Buresch, der im Rahmen des heurigen Facility Kongresses über seine Sicht zu diesem Thema referieren wird, sieht ein zentrales Problem, dass in der Pla-

5 Gebäude nungs- und Errichtungsphase noch zu wenig Interesse am gesamten Lebenszyklus besteht: In der Honorarordnung müsste irgendetwas zur Nutzungsdauer des Objekts stehen. Die Planer müssten davon etwas haben, wenn sie darüber nachdenken. Nicht zuletzt deshalb dürfte sein Vortrag am 4. Juni den Titel Wir bauen weder für Architekten, noch für Bauherren tragen. Fragt man Kurt Mraz woran es scheitert, sprudelt es förmlich aus ihm heraus: Nach wie vor gibt es leider Architekten die noch immer meinen allwissend zu sein. In Anbetracht dessen, dass Gebäude immer komplexer werden, scheint es vermessen zu behaupten man könne auf die Unterstützung derjenigen verzichten, die sich jahrelang mit dem Betrieb großer Immobilien herum schlagen. Leider scheitert es auch noch immer bei der Absicherung der Daten die bei der Übergabe des Gebäudes, spätestens jedoch im laufenden Betrieb zwingend notwendig wären. D.h. viele Architekten interessieren sich nach wie vor nicht für das Leben des Objektes nach der Fertigstellung. Es soll auch heute noch Fälle geben in denen sich Architekten von der Erstellung einer Gebäudedokumentation freikaufen wollen! Sich bereits während der Entwurfsphase Gedanken über die Auswahl des richtigen Materials zu machen und die Reinigungserfordernisse zu berücksichtigen ist nicht Standard sondern bedarf nach wie vor sachdienlicher Hinweise. Auch das Motto: Ich baue ein Haus, ich pflanze einen Baum,... schlägt bei einem gewissen Klientel an Architekten nach wie vor durch, hier geht es vorrangig nicht darum ein funktionstüchtiges, gut betreib- und nutzbares Gebäude zu planen sondern um Selbstverwirklichung. Ob dieses Denkmal für die Ewigkeit lange Bestand hat? Trotz allem scheint es, dass professionelle Investoren Abstand von so genannten Stararchitekten nehmen bzw. diese nur für den Entwurf heranziehen um gegebenenfalls zusätzliche Investoren anzulocken. Mit der Ausführungsplanung werden dann eher die technokratisch orientierten Büros beauftragt. so Mraz. Da meine ich ist der Mensch wenngleich er recht komplex denken kann regelmäßig überfordert. Wie so oft ist es wahrscheinlich nicht ein einzelner großer Wurf, der uns weiterbringt. Es dürften eher die vielen kleinen Schritte sein. Es ist das immer wieder darüber Reden, das Thematisieren bei Kongressen, Meetings, Wettbewerben, in Einzelgesprächen, Artikeln, Beratungsprojekten. Eh wie praktisch immer ist es die Kommunikation, die wir verbessern müssen. Auch im Zusammenhang mit dem Planungs- und Errichtungsprozess. Wir müssen Nutzungs-Know-How öfter involvieren. Aber wir müssen das auch akzentuierter, klarer und beleg- bzw. nachweisbarer tun. Nur herum eiern genügt nicht. Und die Involvierung der Facility Manager sollte als Ermöglicher und nicht Verhinderer verstanden werden. Ein guter Facility Manger kann in der Planung mit einem guten Architekten Lösungen finden, die einen künstlerischen Einfall dauerhaft positiv in Szene setzen und diesen damit auch noch nach Jahren nutz- und betreibbar machen. Keinem ist damit geholfen, wenn das tolle Glasdach nach einiger Zeit völlig unansehnlich geworden ist, da durch nicht vertretbare Kosten keine regelmäßige Reinigung stattfindet oder die Lichtinstallation außer Betrieb genommen werden muss, da keiner überlegt hat, wie man sicherstellt, dass 287 Halogen Spots in 14 m Höhe auch wirklich immer leuchten. Es ist beeindruckend, welch hervorragende Lösungen z.b. ein gutes Team aus Architekt, Technischem Planer und Facility Manager liefern kann. Auch Gerhard Buresch betont wir suchen heute Teams und nicht mehr Einzelplaner. Mraz regt sogar an, die hohe Technisierung unserer heutigen Gebäude zu überdenken: Besser wäre es, nur soviel Technik wie erforderlich einzubauen um einen effizienten Gebäudebetrieb zu ermöglichen und schon in der Planungsphase mit den Behörden den Kontakt zu halten, um von den Sachverständigen keine überzogenen Errichtungsbedingungen vorgeschrieben zu bekommen. Wenn es Objekte gibt wo die Wartungskosten für die Brandschutztechnik mehr als 1 4 der gesamten Wartungskosten ausmachen, sollten schon alle Alarmglocken läuten. Auch sollte man bereits bei der Planung berücksichtigen, dass durch die Architektur möglicherweise eine ausgeklügelte Technik erforderlich wird, welche dann wiederum hohe Wartungs- und Instandhaltungskosten verursachen könnte. Beispiele Sammeln! Leider ist es noch immer viel einfacher Negativbeispiele zu zitieren als gut betreib- und nutzbare Immobilien zu finden. Der jährliche Facility Preis tut das und versucht jedes Jahr ein gutes Objekt zu finden. Das ist gar nicht so einfach! Jeder, der ein Beispiel kennt, ist aufgerufen es der ATGA zu melden. Wenn ein Dienstleistungsanbieter wie Facilicom in Holland sich seine eigene Zentrale errichtet und diese so baut, dass er sie gerne betreibt und langfristig nutzt, dann ist das noch relativ selten und allemal sehenswert. Da sind etwa die Böden und Tische mit Oberflächen beschichtet, welche die Reinigung erleichtern, Papierkörbe in leicht erreichbarer Höhe und Flächen die verstauben können stark reduziert. Es sind oft unzählige Kleinigkeiten, die das Leben erleichtern und die Kosten massiv reduzieren. Mraz: Die Zentrale von Facilicom in Rotterdam ist eines der positivsten Beispiele die ich in den letzten Jahren gesehen habe. Hier wurde der Gedanke des FM von der Planung auf die Nutzung optimal übertragen. MA Was können wir tun? Markus Aschauer Facility ZEITUNG

6 Ganzheitliches Facility Management im Industriebau Aufbauend auf diesen Ergebnissen startete das FM-Team im April 2007 mit der Erarbeitung eines Basispapiers, das Nutzerbedarfsprogramm. Darin wurden sämtliche Anforderungen des Auftraggebers hinsichtlich Liefer- und Leistungsumfanges der baulichen, technischen und betrieblichen Anforderungen sowie der Ausstattung der Wartungs- und Büroräumlichkeiten zusammengeführt. Das Ergebnis daraus war die Bestellung an den Generalplaner weiß DI Lisa Mittendorfer, Projektleiterin für WT2010 von immovement zu berichten. Der Mehrwert des Nutzerbedarfsprogrammes Einbringung von FM Know How bei der deutschen Lufthansa Technik AG Im Facility Management reden wir heute schon selbstverständlich von Ganzheitlichkeit, die sich über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie erstreckt. Die FM-Kundigen sind sich einig, was darunter zu verstehen ist speziell, wenn es um die Neuerrichtung von Immobilien geht. Im Gegensatz zu Büroimmobilien, macht es uns die Industrie in einer beeindruckenden Weise bereits vor. Industriebauten sind um ein Vielfaches komplexer und die betrieblichen Auswirkungen haben eine stärkere kostenmäßige Hebelwirkung als bei Büro- und Handelsimmobilien. Deshalb ist eine ganzheitliche Betrachtung noch vor Planungsbeginn ein wesentlicher Schritt in Richtung bedarfs- und kostenoptimierte Immobilie. Diese ganzheitliche FM-Sicht bringt unser fünfköpfiges immovement-team bei der deutschen Lufthansa Technik AG bereits seit 2005 in zwei Planungsprojekten ein. Nach erfolgreichem Projektabschluss des Triebwerks-überholungswerks N3 Engine Overhaul Services in Arnstadt / Thüringen beauftragte die deutsche Lufthansa Technik AG uns 2007 mit einem weiteren Projekt in Hamburg, berichtet Harry Steinberger, Geschäftführer immovement Consulting GmbH. Wettbewerbsfähigkeit am Weltmarkt ausbauen. 6 facility ZEITUNG 2008 Die Zielsetzung der Lufthansa Technik AG mit Sitz in Hamburg ist klar definiert: Die Wettbewerbsfähigkeit am Weltmarkt ausbauen. Eine der Maßnahmen dazu ist, eine Wartungshalle zur Triebwerksüberholung der am stärksten wachsenden Motorlinie, die CFM56- Triebwerksfamilie zu errichten. Damit wird ein neuer Weg eingeschlagen: Das Gebäude passt sich dem Prozess an und sorgt somit im Sinne einer Lean Production für höchste Effizienz in den Prozessen. Das Gebäude passt sich dem Prozess an. Fokussiert auf das unternehmerische Gesamtziel Wettbewerbsfähigkeit ausbauen durch höchste Effizienz in den Prozessen widmete sich das FM-Team zu aller erst den Themen: Unternehmerisches Ziel und unterstützendes Ziel durch das gegenständliche Bauvorhaben, Beschreibung des Kerngeschäftes und der unterstützenden Prozesse Erhebung der Anforderungen an das Gebäude aufgrund der Abläufe (Prozesse) bis hin zur Konzeption der Betriebsführung unter Berücksichtigung der lebenszyklischen Auswirkungen von strategischen Bauteilen. Der Mehrwert liegt eindeutig darin, dass in einem sehr frühen Stadium der Projektidee, bereits der Fokus auf den Zeitpunkt des Betriebes gelegt wird. Hier werden die lebenszylische Kostenentwicklung und der Aufwand für das Betreiben der nächsten 25 Jahre von spezifischen Bauteilen, wie z. B. Fassade, haus- und industrietechnische Versorgungssysteme und Krananlagen berücksichtigt. Aber auch voraussichtliche Auswirkungen von z.b. Logistik, Reinigung und Sicherheit finden Berücksichtigung. Bei der Erstellung des Mess- und Zählkonzeptes war eine frühzeitige Betrachtung von zahlreichen, unterschiedlichen Einflüssen wie z.b. die Betriebszeiten, das Schichtsystem, die Nutzungsarten (Halle, Büro oder Lager) und die Abrechnungsmodalitäten besonders wichtig. Denn nur so kann in der Phase des Betriebes eine verursachergerechte Kostenverteilung ermöglichlicht werden, was erfahrungsgemäß zu einer erheblichen Nutzerzufriedenheit beiträgt, ist Mittendorfer überzeugt. Der Ablauf und die Erbringung von Dienstleistungen werden im Betriebsführungskonzept, bereits in den ersten Planungsphasen thematisiert bzw. simuliert, wie folgende Fragen auszugsweise belegen: Sind alle technischen Anlagen mit leicht zugänglichen Wartungs- bzw. Revisionsöffnungen versehen? Wurde auf jeder Etage mindestens ein Raum für Putzgeräte und mittel vorgesehen? Wurden diese Räume mit Warmwasseranschluss und Ausgussbecken ausgestattet? Entsprechen die geplanten Boden-, Deckenund Wandarten den Nutzungen des Raumes? Wurden Einbringschächte in der richtigen Größe dimensioniert? Durch die in dieser frühen Phase vom FM- Team gelenkte Aufmerksamkeit auf den Betrieb, können bauliche Notwendigkeiten, die eine optimale Dienstleistungserbringung möglich macht, rechtzeitig in der Planung berücksichtigt werden. Immovement

7 FACILITY KONGRESS PROGRAMM, Mittwoch, 4. Juni 2008 A1 Architektur. FM beeinflusst. 1 B1 Bauforum C1 Immobilien, Entwicklung und Markt 9.00 A1.1 Wir bauen weder für Architekten, noch für Bauherren Ästhetik, Funktionalität, Wirtschaftlichkeit FM ein Miteinander? Partnersuche: Wege zu den richtigen Planern DI Gerhard Buresch, Architekturstiftung Österreich, Wien B1.1 Nachhaltiges Bauen innovative, zukunftsorientierte Lösungsansätze Beispiele aus der Praxis Bmstr. Ing. Erwin Krammer MAS, Planungsbüro Krammer, Krems Bmstr. DI Helmut Schöberl & Pöll OEG, Wien C1.1 Aktuelle Entwicklungen am internationalen Immobilienmarkt Entwicklung der Büromärkte in Europa, insbesondere in Zentralund Osteuropa Werden die Werte in Zentral- und Osteuropa noch weiter steigen? Welche Länder haben noch Potenzial? Dr. Andreas Ridder, CB Richard Ellis GmbH, Wien 9.45 Kaffeepause A1.2 Planungskonzepte für Architekten und Facility Manager Integrale Planung und facilitäre Planungsfehler in der Praxis Leitfaden/Katalog mit Lösungsansätzen für eine FM-gerechte Planung Oliver Zache, abz Architektbüro Zache GmbH, Großweitzschen, Deutschland B1.2 Public Private Partnership PPP, ein Modell mit großer Zukunft Realisierte Projekte C1.2 Linz eine starke Stadt Standort Wirtschaft Linz als soziale Musterstadt Stadtentwicklung und Verkehr Europäische Kulturhauptstadt 2009 DI Gunter Amesberger, Landeshauptstadt Linz Kaffeepause Die Zukunft der Entwicklung von Immobilien Mittagspause und Möglichkeit zum Besuch der Fachausstellung A2 Architektur. FM beeinflusst. 2 B2 Innovationsforum C2 Dienstleistungsqualität A2.1 Strategie für besser nutzbare Gebäude Wege und praktische Beispiele zur Steigerung des Nutzens von Großgebäuden Revitalisierung vs. Neubau Vorteile und Möglichkeiten DI Wolfgang Gleissner, BIG, Wien B2.1 Facility Management in Sportstätten Am Beispiel Stadion St. Jakob-Park in Basel (Schweiz) Dominik Dräyer, ISS FM Services AG, Schweiz DI (FH) Manuel Radauer, ISS Facility Services GmbH, Wien C2.1 Möglichkeiten, die Dienstleistung zu verbessern Gestern: putzen, heute: infrastrukturelles FM Service!? Woran es in der Reinigung wirklich mangelt Möglichkeiten die Dienstleistung zu verbessern Horst Pilhofer, Strabag Facility Management GmbH, Wien Kaffeepause A2.2 Generalsanierung vs. Neubau am Beispiel einer Wiener Pflichtschule Bewertungsfreie Darstellung der sozialen Aspekte Bewertungsfreie Darstellung der ökologischen Aspekte Vergleich der groben Lebenszyklusschätzungen bei beiden Varianten Michael Habitzl, MA 34 Bau- und Gebäudemanagement, Wien B2.2 Facility Services am Flughafen Am Beispiel Vienna International Airport Martin Stift, MBA, ISS Airest GmbH, Wien Harald Peterka, MSc, ISS Facility Services GmbH, Wien C2.2 Die Servicequalität sinkt Wege zur Umkehr Ing. Hermann Haslehner, Siemens VAI Metals Technologies GmbH & Co, Linz Horst Pilhofer, Strabag Facility Management GmbH, Wien Christian Höger, Facility Consulting Sicherheitskonzepte und Gebäudereinigungs GmbH, Wien Moderation: Ing. Mag. Markus Aschauer, ATGA Marketing GmbH, Wien Kaffeepause Kommunikationsforum Spielerisch Kontakt zu allen, mit denen Sie in Kontakt treten möchten Facility ZEITUNG

8 FACILITY KONGRESS PROGRAMM, Donnerstag, 5. Juni 2008 D1 Facility Management Vergabe E1 FM Asset für die Immobilie F1 Energie 9.00 D1.1 Vergabestrategie von FM Dienstleistungen mehrstufiges Verfahren Bewertung nach vorgegebenen Mindestqualitätskriterien Bewertung nach Präsentation des Angebotes Shot Out Verfahren nach Preis und Qualität Ing. Kurt Helmuth Mraz, MSc, Flughafen Wien AG, Wien E1.1 Facility Management und Projektentwicklung Betrachtungsweisen eines Immobilienprojektes Zielsetzungen und Konfliktpotenzial Beispiele und Lösungsansätze Franz Fleischmann, Immorent AG, Wien Facility Management Austria, Vize-Präsident F1.1 Energieausweis für Großgebäude Notwendigkeit, Tricks und vereinfachte Verfahren Berichte aus der praktischen Umsetzung DI Peter Holzer, Department für Bauen und Umwelt, Donau- Universität Krems Dr. Christian Pöhn, MA 39 Versuchs- und Forschungsanstalt, Wien 9.45 Kaffeepause D1.2 FM Vergabe Präsentation eines aktuellen FM Vergabeprojektes E1.2 Facility Management International Studien in D, NL, Ö und im Osten Status Quo in den Ländern Trends und Tendenzen ao. Univ-Prof. Dr. Alexander REDLEIN, IFM der TU Wien, IFMA Austria, Vize-Präsident F1.2 Strategische Fragen der Energieplanung Spannungsfeld Architekt Planer Haustechniker Facility Manager Die wichtigsten Fragen aus Sicht der jahrzehntelangen Nutzung Kriterien verschiedener Lösungsansätze Ing. Johann Linsberger, Hotmobil Vertriebs GmbH, Plainfeld Kaffeepause D1.3 Fallstudie Uniqa Tower Erfahrungsbericht Reinigung Reinigung mit Qualitätssicherung vorher/nachher Christian Höger, Facility Consulting GmbH, Wien DI Gert Kuntner, Uniqa Immobilien Service GmbH, Wien Andreas Plamann, CKV Gruppe, Wien E1.3 Professionalisierung von FM durch Aus- und Weiterbildung Impulsreferat Podiumsdiskussion Ing. Karl-Heinz Lehocky MSc, FMA Gebäudemanagement GmbH IFMA Austria Präsident DI Dr. Helmuth Floegl, Felis GmbH Facility Management Austria, Präsident F1.3 Innovative Lösungsansätze für den gewerblichen Büromarkt am Beispiel ENERGYbase ENERGYbase Innovative Lösungen verlangen integrale Planung Herausforderungen für den Bauherrn und Nutzen für Mieter DI Arch. Ursula Schneider, pos architekten ZT-KG, Wien Gregor Rauhs, Wiener Wirtschaftsförderungsfonds, Wien Mittagspause und Möglichkeit zum Besuch der Fachausstellung D2 Gebäudeintelligenz E2 Normen und Recht D2.1 CAD-(Bestands)Pläne einer neuen Generation Rückgrat effizienter CAFM-Anwendungen Berichte aus der Praxis Probleme und deren Lösungen aus Immobilienwirtschaft und Industrie Wie Plandaten die Flexibilität und Lebenszykluskostenorientierung unterstützen Wie Qualitäts-Pläne bisher unentdeckte Einspar-Potenziale erschließen DI Hannes H. Schubert, DI Hannes H. Schubert Ziviltechniker GmbH E2.1 Großgebäuderelevante Normen und Richtlinien ein Update DI Dr. Helmuth Floegl, FELIS facilitäre Forschungs- und Beratungsgesellschaft Techn. Rat Ing. Emil Windisch DI Arch. Monika Klenovec, Design for all, Wien Moderation: Ing. Mag. Markus Aschauer, ATGA Marketing GmbH, Wien Kaffeepause D2.2 CAFM als Steuerungsinstrument für den FM-Erfolg Was ist bei der Auswahl von CAFM Systemen zu beachten? Die häufigsten Fehler und Fallen bei der Implementierung Was sichert den Projekterfolg bei der Systemeinführung? Marcus Paulus, Reality Consult GmbH, Wien E2.2 Die zivilrechtliche Haftung des Facility Managers Die Haftung des Sachverständigen nach ABGB Die Betreiberverantwortung im FM (GEFMA 190) Fallkonstellationen anhand von OGH-Entscheidungen Ing. Mag. (FH) Günter Hechenberger, IGH-Immobilien, Bez. Kitzbühel Kaffeepause D2.3 Der Mensch im Zentrum der intelligenten Gebäudeautomation Was bedeutet Intelligenz im Gebäude? Wer profitiert von einem intelligenten Gebäude? Ing. Gerhard Frei, FMGT Gebäudetechnik, Kottingbrunn Christian Pillwein, Beckhoff Automation GmbH, Bürs E2.3 Minimiertes Risiko durch Rechtskonformität? Aufbau und Betrieb eines Legal Compliance Management Systems Anforderungen an eine LC-Software Erfahrungen mit einem LC-System aus der täglichen Praxis Ing. Heinrich Preiss, KWI Consultants GmbH, St. Pölten Franz Ortner, MSc, your econsultants GmbH, St. Pölten 8 facility ZEITUNG 2008

9 CAFM als Steuerungsmittel für den Unternehmenserfolg Computerunterstützung im Facility Management ist heute nicht mehr wegzudenken. Dennoch passieren immer noch gravierende Fehler bei der Auswahl und Implementierung solcher Systeme, die im Vorhinein durch bessere Vorbereitung und Planung zu vermeiden wären. Die Folge sind unzufriedene Anwender, überzogene Budgets und letztlich ungeeignete Systeme, welche die Erwartungen nicht erfüllen. Was läuft hier falsch? Marcus Paulus ist seit 2000 Niederlassungsleiter der Reality Consult GmbH, Wien. Er beschäftigt sich seit über 15 Jahren mit der Implementierung von CAFM Systemen in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Unternehmen beschäftigen sich im Vorfeld der Systemauswahl mit vielen Dingen, aber viel zu wenig mit den tatsächlichen Anforderungen die an ein System gestellt werden. Die Implementierung eines CAFM Systems ist jedoch nichts anderes als die Einführung eines IT-Systems zur Unterstützung ausgewählter Geschäftsprozesse. Der Gedanke und die Zielsetzung müssen daher auch hier in der Identifikation der Prozesse liegen, die mit dem System unterstützt werden sollen. Wir brauchen ein System für die Instandhaltung ist einfach zu wenig. Je nach Rolle Eigentümer, Betreiber und Nutzer unterscheiden sich hier die Anforderungen die an ein System gestellt werden grundlegend. Neben der Frage nach den relevanten und in der Folge zu unterstützenden Prozessen, sind während einem Evaluierungsvorgang die Fragen nach Input und Output eines CAFM Systems, nach Aufwand und Nutzen für die Organisation oftmals unbeantwortet. Im Auswahlprozess wird viel zu viel Gewicht auf die Software selbst gelegt und zu wenig auf die Beschaffung der Ausgangsdaten, die Implementierung des Systems, die Schulung der Mitarbeiter und die Organisation der künftigen Datenpflege. Auf Projektmanagement wird häufig komplett verzichtet, das soll ein Mitarbeiter nebenher machen. Dabei kann durch professionelles Projektmanagement so mancher Misserfolg vermieden und der Personalaufwand, sowie die Budgets für die Implementierung in dem dafür vorgesehenen Rahmen gehalten werden. Kein Wunder also, wenn sich bei der Implementierung herausstellt, dass die Erwartungshaltung und die tatsächliche Umsetzung zwei völlig unterschiedliche Dinge sind. Was ist also zu tun? Ein Kochrezept für die CAFM Einführung gibt es nicht, aber es gibt viele Ansatzpunkte, um die Implementierung eines CAFM Systems erfolgreich zu machen. Nämlich zu einem System, mit dem Gebäude- und Prozessdaten sinn- voll zu Informationen vereint werden, die eine Steuerung und Kontrolle im Facility Management möglich machen. Durch Planung, Durchführung, Messbarkeit und Kontrolle kann somit der Beitrag zum Unternehmenserfolg sichergestellt werden. Marcus Paulus Der Mensch im Zentrum der intelligenten Gebäudeautomation Im Zentrum der Lösungen im Gebäude steht der Mensch. Für ihn werden Themen wie Komfort, Sicherheit, Energieeffizienz und Bedienungsmöglichkeiten in das Gebäude integriert. Beckhoff bietet dafür die effektivsten und flexibelsten Möglichkeiten, diesen Anforderungen nachzukommen und sieht sich als offene Plattform für intelligente Lösungen. Doch was bedeutet eigentlich intelligente Gebäudeautomation? Die Definition von Intelligenz bezeichnet im weitesten Sinne die Fähigkeit, Zusammenhänge zu erkennen und Problemlösungen zu finden. Auf das Gebäude übertragen, bedeutet Intelligenz das Nutzen von Zusammenhängen und Informationen der einzelnen Themenbereiche rund um das Gebäude (HKL, Sicherheit, Beleuchtung,...). Erst der Einsatz von intelligenter Gebäudeautomation ermöglicht zum Beispiel das Reagieren auf bestimmte Wettervorhersagen. Die Voraussetzung für Intelligenz im Gebäude ist eine durchgängige Kommunikation der Gewerke und Anlagen. Beckhoff realisiert diese Durchgängigkeit durch die Nutzung des Ethernets. Mit dem Medium Ethernet, einem weltweiten Standard, werden die verschiedenen Gewerke miteinander verbunden. Bei der herkömmlichen Gebäudeautomation kommunizieren die verschiedenen Gewerke über eigene Schnittstellen und Koppler mit einer eigenen Steuerung. Möchte man diese Gewerke nun untereinander kommunizieren lassen, so ist das mit großem Aufwand verbunden. Das Beckhoff System bietet die Möglichkeit, sämtliche Sensoren, Aktoren und alle bekannten Feldbussysteme in ein System zu integrieren. Das Anwendungsspektrum ist vielfältig, von Industrie- und Bürogebäuden über Hotel und Shopping Center bis hin zum Eigenheim oder Small Office, findet das Beckhoff System seinen Einsatz. In diesen Bereichen wird dann, je nach Anforderung und Bedürfnis, eine dem Benutzer angepasste Lösung generiert. Das Beckhoff System punktet mit den Eigenschaften Offenheit Durchgängigkeit und Sicherheit und nimmt einen immer wichtiger werdenden Stellenwert in der Gebäudeautomation ein. Alle Anforderungen werden von der intelligenten Gebäudeautomation von Beckhoff erfüllt und bilden so die effizienteste Basis für Lösungen im Komfortbereich, einfacher Bedienung, Energieeffizienz und Sicherheit. Beckhoff The New Automation Technology Facility ZEITUNG

10 A U S S T E L L E R Erstmals auf dem ATGA Kongress: conject verstärkt Engagement in Österreich Auf Grund des starken Interesses an conject-systemen zur Unterstützung von Prozessen entlang des Lebenszyklus von Immobilien und Liegenschaften, baut das Münchner Softwarehaus sein Engagement auch in Österreich aus. Über Unternehmen und Anwender arbeiten erfolgreich mit conject. Mit Hauptsitz in München ist conject in Duisburg, Dresden, St. Petersburg, Den Haag, Boston, Dubai und nun auch in Österreich vertreten. Tel: Nicht einfach, ein gutes Haus zu finden Beckhoff realisiert offene Automatisierungssysteme, die weltweit in fast allen Bereichen der Industrie eingesetzt werden. Die PC- und Ethernet-basierte Steuerungslösung von Beckhoff ist, aufgrund der offenen Schnittstellen, die auf IT- und Windows- Standards basieren, bestens für die Gebäudetechnik geeignet. Der Einsatz des erfolgreichen Konzepts kommt sowohl in industriellen Büro- und Produktionsgebäuden, als auch in der Automatisierung von Wohnhäusern (Home Automation) zum Einsatz. Tel: / Das blendfreie und kühlere Büro. Das Blendschutzrollo von Glasgard erlaubt die Aufstellung eines Computers direkt am Fenster. Dieses Folienrollo schont die Augen, schirmt die Hitze ab und sie können trotzdem noch nach aussen sehen. Viele PC-Benutzer klagen über rasche Ermüdung der Augen oder wenn sie einen Sonnenschutz am Fenster haben und diesen verwenden sitzen sie im dunkeln und müssen das Licht einschalten. All das vermeiden sie mit diesem Transparentrollo für den optimalen Blend- und Hitzeschutz von J&P Tel: facility ZEITUNG 2008 Neben dem Titel des Facility Managers des Jahres und dem Innovationspreis wird auch am 16. Facility Kongress die Vergabe des Facility Preises nicht fehlen. Dieser über lange Jahre etablierte und begehrte Preis wird bereits zum 5. Mal in folge von M+W Zander Facility Management GmbH, einem der größten heimischen FM Komplettanbieter gesponsert. Der Preis steht in einzigartiger Weise für Nachhaltigkeit und Entwicklung im FM Bereich, so wird nicht einfach das Gebäude mit dem besten Kosten/ Nutzen Verhältnis zu einem gegebenen Zeitpunkt ausgezeichnet, sondern es erfolgt eine Bewertung des Gebäudes über die gesamte Lebensdauer hinweg. Dabei wird auch das mit der Immobilie verbundene Konzept des Gebäudebetriebes und damit verbundener Dienstleistungen in der Beurteilung berücksichtigt. Die Errichtungskosten stellen zwar einen wichtigen, aber im Verhältnis zu den Gesamtkosten im Laufe eines Gebäudelebens relativ geringen Teil dar. Die Kosten, die im Betrieb verursacht werden, haben damit wesentlich größere Bedeutung als die Errichtungskosten. Daher müssen die Gesamtkosten in Relation zum Gesamtnutzen gesehen werden. Maßgeblichen Einfluss auf das Verhältnis Gesamtkosten zu Gesamtnutzen einer Immobilie haben die Planungs- und Einrichtungsphase. Hier werden die Weichen gestellt und die Rahmenbedingungen für die jahrzehntelange Nutzung des Objektes gegeben. Nur eine möglichst integrierte Planung unter Einbeziehung aller betroffenen Perspektiven, vor allem der Eigentümer-, Nutzer- und Betreibersicht sichert den langfristigen Erfolg. In den letzten Jahren sind unter anderem bereits das Europlaza wie auch die Zentrale der Verbundgesellschaft als Gewinner des Facility Preises hervorgegangen. Die Jury besteht unter dem Vorsitz von Ing. Herbert Taborsky und Mag. Gerhard Schenk von M+W Zander aus folgenden weiteren Fachleuten: Dr. Franz Hofbauer Verbund Management und Service GmbH DI Herbert Logar BA CA Real Invest GmbH Erich Schober Steweag Steg GmbH Eine kleine Kostprobe der für dieses Jahr nominierten Objekte: Der Kongressveranstaltungsort: Florido Tower Der Uniqua Tower Das Landesdienstleistungszentrum Linz Das Haus der Forschung Der Preis wird während des Kongresses im Rahmen der Abendveranstaltung am 4.Juni verliehen. Zuvor werden die 3 besten Objekte in einer Kurzpräsentation vorgestellt. FB

11 was können Sie für mich tun?«wir können alles. Unser Job ist es, Ihnen alle Arbeiten in und um Ihr Unternehmen herum abzunehmen, die Sie von Ihrer eigentlichen Aufgabe abhalten. Das tun wir auch verlässlich und rasch. Was immer Sie brauchen. Überlassen Sie es uns. Wir können es. GEBÄUDEMANAGEMENT BÜRODIENSTE GEBÄUDEREINIGUNG ZEITARBEIT SICHERHEIT Näheres über sämtliche ISS Facility Services erfahren Sie bei ISS Facility Services GmbH Brünner Straße 85 A-1210 Wien Tel: Fax: Facility ZEITUNG

12 Die Diener des Kerngeschäfts Da hat sich ja in den letzten Jahren wirklich einiges getan. Dass Facility Management mehr Dienstleistung als Technik ist, dürfte mittlerweile weitgehend dem allgemeinen Verständnis entsprechen. Aber Leben wir das wirklich bereits? Sind wir tatsächlich bereits eine Dienstleistungsgesellschaft? So komisch es klingen mag: Die Dienstleistungsqualität dürfte in vielen Bereichen sinken. Und das in einer Dienstleistungsgesellschaft. Kein Handwerker kümmert sich mehr wirklich aufopfernd um Ihre Schuhe, für viele ist Outsourcing im Gebäudebetrieb leider allzu oft ein Synonym für sinkende Qualität und wenn Sie eine Hotline mittlerweile beinahe egal welcher Branche anrufen, meldet sich eine junge Stimme mit den Worten Alpha Technologies Dienstleistungsgesellschaft Guten Tag, Sie sprechen mit Sabine Töpfermann, was kann ich für Sie tun? und fast immer kommt beim Servicesuchenden etwas gänzlich anderes an als der reine Inhalt der Worte aussagt. Ob die nette junge Dame im Callcenter in Glasgow oder Bukarest wirklich etwas für mich tun möchte? Was ist eigentlich eine gute Dienstleistung? Christian Höger von Facility Consulting, ein Dienstleister der alten Schule von dem gesagt wird, dass er mit größtem Engagement und Ausdauer seine Kunden anhaltend glücklich stimmt hat dazu, was eine gute Dienstleistung ist, eine ausgeprägte Meinung: Wie das Wort schon sagt, kommt Dienstleistung von dienen, nur darunter will oder kann jeder etwas anderes verstehen! Ich verstehe unter guter Dienstleistung, dass ich für MEIN Problem einen Speziallisten habe, der MEIN Problem von meinem Standpunkt aus betrachtet und mit seinem Fachwissen oder/und Erfahrungsschatz, es so löst, als wäre er an meiner Stelle und es daher ab diesem Zeitpunkt SEIN Problem ist. Die Lösung ist pragmatisch einfach, rasch, günstig und anhaltend. Gute Dienstleistung ist, wenn man für seinen Kunden voraus denkt und ihm dadurch Ärger, Arbeit und Zeit erspart. Na warum bin ich da nicht so ganz sicher, dass sich alle als Diener verstehen und das auch noch gerne. Einige gibt es sicher. Und ich wäre auch gerne manchmal Butler, da hat man so viele Möglichkeiten und überlegt ständig, wie man seinen Auftraggebern eine Freude machen kann. Aber ich glaube nie und nimmer, dass dieses 12 facility ZEITUNG 2008 Denken im Bauch aller Dienstleister am Markt so ist. Und Sabine Töpfermann sagt nach dem Telefonat auch immer einen schönen Tag noch. Meint die das wirklich? Anhören tut es sich nicht danach. Klingt ein bisschen nach dem Kellner, der nicht einmal bemerkt, dass sein Gast auf die Frage hat s geschmeckt klar und deutlich nein antwortet. Jene, die als Auftraggeber von guten Dienstleistern und guten Dienstleistungen abhängig sind, sind sich da meist einig: Dr. Eveline Balogh von der Oesterreichischen Kontrollbank: Eine gute Dienstleistung muss sich an die Bedürfnisse des Unternehmens anpassen. Auch für Mag. Friedrich Sustr von der Oesterreichischen Nationalbank muss die Dienstleistung mit dem Kunden gut abgestimmt werden. Sustr: Ein wesentlicher Bestandteil guter Dienstleistung ist die Kommunikation der Erwartungshaltung. Ein guter Dienstleister versucht seine Leistung im positiven Sinne abzugrenzen. Er übernimmt eine beratende Funktion und hilft so dem Kunden dabei, sich über Vor- und Nachteile seiner Wünsche zu informieren und diese genauer zu definieren. Der Dienstleister par excellence ist der Friseur. Ein guter Friseur wird mit dem Kunden die Möglichkeiten des neuen Schnitts besprechen und ihn entsprechend seines Typs beraten. Ein schlechter Friseur stimmt sich nicht mit dem Kunden ab und beginnt einfach zu schneiden. Auch zahlreiche Studien zeigen, dass die Dienstleistungsqualität weniger von den technischen, klar festlegbaren Fakten abhängt, als von der Art wie sie abgewickelt wird. Freundlichkeit, sich des Problems annehmen, Kontakt, Schnelligkeit, Verlässlichkeit und Am besten ist die Dienstleistung, wenn sich der Dienstleister mehr überlegt hat als der Kunde Christian Höger zahlreiche weitere Softfacts sind eher der Schlüssel zum Erfolg, als das richtige Schmieren der Lager. Wieder einmal dürfte dabei der Kommunikation die zentrale Rolle zukommen. DI Walter Cihal, Main technische Dienstleistung GmbH, meint, dass die Ansprache der Personen mit ihrem Namen eine sehr gute Methode ist. Ich merke auch immer wieder, dass ich mich anerkannt und wichtig fühle, wenn ich jemanden anrufe und sofort mit meinem Namen begrüßt werde. Oh, er hat meine Nummer eingespeichert, für ihn muss ich wichtig sein, so Cihal. Was interessiert den Kunden? Höger sagt zu der Frage was einen Kunden wirklich interessiert: Der Kunde möchte keine G schichterln oder gar Ausreden hören. Der Kunde möchte rasche und einfache Ergebnisse, die er sich auf seine Fahnen heften kann. Am Besten ist die Dienstleistung, wenn sich der Dienstleister mehr überlegt hat als der Kunde vorher! Die Grenze zum Ausnutzen muss der

13 Dienstleister auch erkennen und dem entsprechend entgegenwirken, die Definition der Höhe der Schmerzgrenze macht es aber aus, ob man richtig liegt, oder nur zum übergroßen Lager der Quasi Dienstleister gehört. Cihal meint, dass den Kunden das Doing, die Tätigkeit, die erforderlich ist um eine Dienstleistung zu liefern, eigentlich nicht interessiert. Wichtig sei das Ergebnis, so Cihal. Aber ist das in unserer Branche heute wirklich bereits Realität? Oder schreiben wir noch immer viel öfter Tätigkeiten, die zu einem Ergebnis führen sollten aus als Ergebnisse, die wir eigentlich haben möchten? Wollen wir wirklich eine bestimmte Anzahl von Personenstunden kaufen oder wäre uns nicht eine freundliche kompetente Lösung unserer Aufgabenstellungen lieber? Wer ist ein guter Dienstleister? Für Balogh ist ein guter Dienstleister jener, der Verständnis für das Unternehmen hat und nennt auch gleich ganz konkrete Beispiele: Exzellente Dienstleister sind z.b: die Firma Stolz (Installateur) und die Firma Elexia (Reinigung), bei diesen Firmen ist ein schnelles Klären von etwaigen Problemen möglich, diese Dienstleister verstehen es sich auf Ihre Kunden einzulassen. Wie man gute Dienstleister findet Optimierte Lösungen vom Start weg. Facility Management in der Projektentwicklung Die Life-Cycle- Betrachtung zeigt, dass die Errichtungskosten erfahrungsgemäß nur rund 30% der Gesamtkosten eines Projektes betragen, so Karl-Heinz Lehocky, Geschäftsführer der FMA Gebäudemanagement GmbH. Die verbleibenden 60% werden für Betriebskosten, wie zum Beispiel Instandhaltung, Energie und Sicherheit aufgewendet. Die Erfahrung aus umgesetzten Projekten zeigt, dass nicht nur die Miete, sondernd vor allem auch die Betriebskosten reduziert werden können, so Lehocky weiter. Optimierte Abläufe, Funktionalität, geeignete Haustechnik und die Wahl der Materialien stehen im Vordergrund. Nachhaltig Betriebskosten minimierende Faktoren sollten daher bereits im frühen Planungsstadion identifi- ziert und berücksichtigt werden. Für eine erfolgreiche Verwertung ist die Optimierung der Nebenkosten neben der Raumgestaltung, Lage und Anbindung eines der wichtigsten Kriterien bei der Langzeitbetrachtung. Finanzielle Einsparungen können direkt an die Kunden weitergegeben werden. Durch die Nähe der FMA als Tochtergesellschaft der PORR Solutions zur Projektentwicklung und Bauausführung von Objekten ergeben sich relevante Synergien, auch im Bereich der Planung. Von der Idee, über die Planung und Ausführung bis hin zum Betrieb. Der Facility Manager begleitet das Projekt durch alle Phasen und übernimmt - im optimalen Fall - danach das gesamte Facility Management des Objektes. Die Vorteile für den Kunden: Werterhalt der Immobilie, kostenorientierter Betrieb, reibungsloser Ablauf, Zufriedenheit der Nutzer durch reichhaltiges Angebot an Dienstleistungen und Services, welche den Bedürfnissen der Kunden angepasst sind. Karl-Heinz Lehocky Dann hätten wir jetzt eine Idee, was einen guten Dienstleister ausmacht. Das dürfte aber der einfachere Teil der Übung sein. Es reicht ja nicht zu wissen was wir suchen. Woher nehmen, wenn nicht stehlen. Wie findet man einen guten Dienstleister? Wir hören dazu immer wieder das ist eine gute Frage!. Höger meint sogar, dass viele behaupten: Es gibt keine Zufälle, jeder erhält das was er verdient. Er denkt aber, dass Geduld und viele Gespräche helfen und dass es anfangs erforderlich ist, dem Dienstleister Vertrauen entgegenzubringen. Horst Pilhofer, Strabag Facility Management, ein wahrer Dienstleistungsprofi, von denen man gerade im Reinigungsbereich gerne viele mehr hätte, meint, dass man sich die Referenzen ansehen sollte. Alleine in Wien gibt es an die 800 Reinigungsfirmen, die Auswahl ist daher riesengroß. Womit wir wieder einmal bei der Kommunikation wären. Auch Höger bestätigt, dass Netzwerke sehr wichtig sind. Ja gibt es denn überhaupt Themen in unserem Fachbereich, der sich mit so komplexen Fragen wie Großgebäude, Gebäudebetrieb und die Organisation unzähliger Dienstleistungen beschäftigt, die ohne miteinander reden optimiert werden können? Auch Sustr betont die Wichtigkeit von Referenzen und bezeichnet es als eines der Hauptkriterien in der Auswahl eines geeigneten Dienstleisters. Höger sagt sogar: Kommunikation und Dokumentation sind 2 Wörter, die zwar jeder kennt, manche wissen auch, was sie bedeuten, doch gelebt wird es nur von ganz Wenigen, denn dahinter steckt sehr viel Arbeit, konsequente Arbeit. Aber nur über diesen Weg können Unternehmen die eigenen Leistungen evaluieren und verbessern, um danach den Kundenwunsch mit der adäquaten Anstrengung zu erreichen. Alle Anderen werden eher früher als später daran scheitern und sind damit einfach nur austauschbar. Und wenn er nicht der billigste ist? Schwierig wird es meist dann, wenn der Auserwählte nicht der Billigstbieter ist. Wenn gleich praktisch jeder wie aus der Pistole geschossen betont, dass ja ohnehin immer der Bestbieter ermittelt wird, zeigen unsere Erfahrungen, dass es deutlich leichter ist, eine Entscheidung mit einer Einsparung von einigen tausend Euro zu argumentieren als mit der Feststellung, dass man aufgrund von Erfahrungen und Referenzen annehmen muss, dass es mit dem günstigsten Anbieter zu erheblichem Mehraufwand aufgrund der zu erwartenden kommunikativen Schwierigkeiten kommen wird. Oft nicht einmal hinter vorgehaltener Hand berichten Gebäudebetreiber auch, dass sie schon einmal wissentlich den schlechteren aber billigeren Anbieter nehmen mussten, um einer internen Konzern- oder Einkäuferkritik ( sag habt ihr da irgendwelche Zuwendungen erhalten, dass Euch das so wichtig ist? ) zu entgehen. Ich sehe keine andere Möglichkeit, als es zu akzeptieren und dann mit den eigenen Erfahrungen nach einigen Monaten wieder zu beenden; mit all dem Aufwand und den Kosten, die durch einen Wechsel entstehen, so einer der Gebäudebetreiber. Höger sieht den Weg wieder in Kommunikation und Dokumentation: In der Dienstleistung, egal welche Branche, geht der Kunde sowieso immer davon aus, dass die Leistungen der einzelnen Anbieter immer qualitativ vergleichbar durchgeführt werden. Im Preis ist auch ein natürlicher Grenzbereich, der nicht von einem alleine überschritten werden kann. Daher bleibt nur noch das Service am Kunden mit Kommunikation und Dokumentation als Unterscheidungskriterium zur Verfügung. Schade! Da hätten wir dann wieder einmal unnötig viel Zeit, Geld und Nerven investiert. Es ist der einzelne Mensch Und was aus all den Meinungen immer wieder herauszuhören ist: Es liegt an der einzelnen Person. Die entscheidet, ob es eine gute oder schlechte Dienstleistung ist. Cihal sagt weiter auch, dass in unserem Bereich eine gute Dienstleistung nur von kleinen Organisationen geliefert werden kann. Wird ein Team zu groß, dann habe in der Anonymität keiner mehr Interesse seinem Kunden wirklich zu dienen. Na dann hätten wir ja die Lösung: Gute Dienstleistung = Mensch + Kommunikation! MA Facility ZEITUNG

14 A U S S T E L L E R Die Your econsultants GmbH lebt seit 2001 den Gedanken, ganz Berater im Sinne und auf der Seite ihrer Auftraggeber zu sein. Dies verwirklichen wir auf dem Gebieten der Computer Aided Legal Compliance, bei der IT-Beratung, Softwareentwicklung und Netzwerkbetreuung kleinerer und mittlerer Unternehmen. Das Streben nach Kundenzufriedenheit soll aber nicht nur im Firmennamen zum Ausdruck kommen, sondern wird auch tagtäglich durch ein zertifiziertes Qualitätsmanagementsystem gewährleistet. Tel: Die Bundesinnung Bau hat seit jeher Facility Management als Tätigkeitsfeld des Baumeisters propagiert. Dies vor dem aktuellen Hintergrund, dass mit der Forcierung nachhaltigen Bauens auch Fragen wie Ressourcen schonende Gebäudebewirtschaftung, Contracting sowie Schnittstellen zur Haustechnik immens an Bedeutung gewonnen haben. Die Bundesinnung Bau vertritt rund aktive Baumeisterbetriebe, ist Mitglied der EURO FM, des Trägervereines FH Kufstein, fördert FM Ausbildungen an der Donau Uni Krems und ist im zuständigen ON-Normungsausschuss vertreten. Tel: Strategische Fragen der Energieplanung Das Spannungsfeld zwischen Architekt - Planer - Haustechniker - Facility Manager wird immer stärker. Die wichtigsten Fragen aus Sicht der jahrzehntelangen Nutzung, können aber nur bei reibungsloser Kommunikation an den Schnittstellen geklärt werden. Die Gebäude-Energieplanung (Heizung, Lüftung, Klima Warmwasser...) und die dazugehörigen praktischen Lösungen haben sich in den vergangenen 20 Jahren vom selbstverständlichen Nebenthema, - Energie hat ja kaum etwas gekostet - zum Hauptthema für einen Neubau oder Umbau entwickelt. Die untergeordnete, für die meisten Architekten unwichtige Gebäudetechnik wurde zum einem Schlüsselfaktor im Hochbau. Die Folgen dieser Entwicklung sind vielfältig: der höhere Stellenwert der haustechnischen Planungsbüros und der Haustechnik - Unternehmen, die geänderten gesetzlichen Bestimmungen (Energiesparen), NORMEN und Vorschriften die veränderten Technologien und die gestiegenen Platzansprüche für die Haustechnik haben die Architekten vor neue Herausforderungen gestellt. Waren die Haustechnik-Planer für die Architekten früher eher die Fachidioten, so sind sie heute zum bedeutenden Partner für Energieplanung am Bau avanciert. Ähnlich auch die diversen Handwerker (Elektriker und Installateure), welche sich zu haustechnischen Unternehmen mit hoher Qualität entwickelt haben. Und NUN? Zum Dreigestirn Architekt - Planer -Installateur - gesellt sich heute zunehmend mehr die früher in der Bauphase wenig bedeutende Gruppe der Hausmeister, welche sich mit hoher Geschwindigkeit zum Facility - Manager entwickeln und das ohnehin oftmals große Spannungsfeld der erstgenannten Gruppe noch verstärken. Umso wichtiger werden die Schnittstellen, umso bedeutender wird ein möglichst reibungsloses Zusammenwirken dieser Berufsgruppen und deren Interessenslagen. An einem praktischen Beispiel demonstriert der Vortragende, der 30 Jahre Entwicklung in der Haustechnik an vorderster Front miterlebt und mitgestaltet hat in teilweise humorvoller Betrachtung die unterschiedlichen Energielösungsansätze in der Gebäudetechnik und deren Schnittestellenproblematik. Johann Linsberger Der Energiepass - verlässliches Mittel zur Bewertung der energetischen Bonität? Sauberkeit hat einen Namen: Stangl Mit über 20 Jahren Branchenerfahrung und profundem Know-how gilt Stangl als kompetenter, verlässlicher und flexibler Partner in Sachen Reinigung von gewerblichen und öffentlichen horizontalen Flächen und Absaugung von Medien jeglicher Art. Unsere Kunden erhalten bei uns genau auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Lösungen bei absoluter Kostentransparenz. Verlassen Sie sich darauf! Tel: Die EU hat es sich zur Aufgabe gemacht, die Emissionen der Treibhausgase bis zum Zeitraum von 2008 bis 2012 gegenüber dem Referenzjahr 1990 um 8 % zu senken. Ein wichtiger Schritt auf diesem Weg im Immobiliensektor ist die Einführung einer vergleichbaren Bewertung der Energieeffizienz. Der Energieausweis - ein Gütesiegel für Immobilien Steigende Energiekosten sind für Jedermann ein Ärgernis, mit dem Energiepass kann jeder in Zukunft die Energieeffizienz seiner Immobilie einschätzen, beurteilen und gegebenenfalls Maßnahmen zur Kostenreduktion ergreifen. Der Energieausweis bietet für alle Beteiligten eine verlässliche Grundlage zur energetischen Bewertung eines Hauses. Und davon profitieren wir alle: Auf der einen Seite die Eigentümer, die eine Wertsteigerung ihrer Immobilie durch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen erreichen und deren Engagement durch einen Energieausweis dokumentiert wird. Auf der anderen Seite die Mieter, die vor Anmietung über die Wohnung bereits Auskunft über die zu erwartende sogenannte zweite Miete erhalten. Und nicht zuletzt natürlich auch die Umwelt, wenn es durch die Einführung des Energieausweis zu geringeren Emissionen kommt. DI Peter Holzer, Donau-Uni Krems und Dr. Christian Pöhn, MA 39, werden am 5. Juni im Rahmen des Kongresses den Energieausweis in Großgebäuden näher beleuchten. FB 14 facility ZEITUNG 2008

15 A U S S T E L L E R Die zivilrechtliche Haftung des Facility Managers Kunden der FMB Facility Management Burgenland GmbH sind Teilhaber an einem reichen Schatz aus Erfahrung, Partner in der Nutzung umfassenden Knowhows und Gewinner durch hervorragende Kontakte zu Institutionen und Lieferanten. Der starke Background, über den wir im Verbund der Unternehmensgruppe der WiBAG verfügen, sowie die außergewöhnliche Flexibilität unseres Services hat die FMB zum erfolgreichen regionalen Dienstleister reifen lassen. Tel: Ein gut gemeinter Rat ist schnell erteilt. Dass sich daraus Rechtsfolgen ergeben können, daran wird nur selten gedacht! Der Facility Manager (FM) ist Sachverständiger isd 1299 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB). Er haftet daher für Schäden die bei Mangel seines Fleißes sowie seiner Kenntnisse während des gesamten Lebenszyklus einer ihm anvertrauten Immobilie auftreten. Obwohl er in der österreichischen Judikatur noch nicht explizit verankert ist, wird er in der Ausübung seiner vielseitigen Tätigkeit mit einem genauso vielseitigen Haftungsumfeld konfrontiert. Nicht immer sind sich Führungskräfte von Unternehmen, deren Kerngeschäft im Facility Management liegt, über ihren gänzlichen Haftungsumfang bewusst. Um Übersicht über den zivilrechtlichen Haftungsumfang des FM zu bekommen, muss vorweg sein Leistungsumfeld, welches sich vom strategischen über das taktische bis hin zum operativen Management der Unterstützungsprozesse einer Organisation erstreckt, anhand der im Vorjahr neu erschienenen Norm EN analysiert werden. Das österreichische Schadenersatzrecht zeigt Haftungsgrundlagen auf, die auch auf das Leistungsumfeld des FM umzulegen sind. So sind die Wegehalterhaftung und die Bauwerkshaftung ua wichtige Bestandteile des ABGB. Der FM kann beim Betreiben von Gebäuden auch für andere haften, wie z.b. für seine Erfüllungsgehilfen oder Mitarbeiter. Nicht nur dass er für andere zur Haftung gezogen werden kann, haftet er unter Umständen zusätzlich gegenüber Dritten. Somit beschränkt sich die Haftung nicht nur auf seine Vertragspartner sondern in speziellen Fällen auch auf jedermann. Die GEFMA 190 zeigt die umfangreiche Verantwortung von Gebäudebetreibern auf und legt gezielt Pflichten auf den FM, für deren Verletzung er einzustehen hat, um. Von Entscheidungen des (österreichischen) obersten Gerichtshofes (OGH) lassen sich Haftungsfälle auf das Facility Management ableiten. Eine Recherche von OGH-Entscheidungen über branchenverwandte Berufsfelder zeigt eine scheinbar uneingeschränkte Haftung des FM auf. So kann er z.b. für die durch eine Baumwurzel verursachte Erhöhung des asphaltierten Weges zur vollen Verantwortung gezogen werden; ein Loch in der Regenrinne kann ihm genauso zum Verhängnis werden, wie fehlende Handläufe im Stiegenhaus; Schadenersatzansprüche können sogar bei Großzügigkeit in der Gewährung von Zahlungszielen entstehen. Meist werden an derartige Haftungsfälle existenzbedrohliche Schadenersatzforderungen geknüpft, welche von zivilrechtlicher sowie z.t. auch von strafrechtlicher Herkunft sein können. Berufsverbände, wie zb die Fachgruppe der österreichischen Immobilientreuhänder, reagieren bereits auf den Anstieg an Haftungsfällen und fordern vom Gesetzgeber eine diesbezügliche Pflichtversicherung in Gewerbeordnungen zu verankern. Die ständige Zunahme der Haftungsrisiken lässt sich zum einen durch die Verschärfung der Anforderungen des Gesetzgebers an Unternehmen (sowie die darin handelnden Personen) und durch die fortschreitende Harmonisierung der europäischen Gesetze erklären. Zum anderen liegt die Begründung in der immer kritischer werdenden Konsumenten- und Vertragspartnerhaltung. Grundsätzlich stehen dabei die Verpflichtungen von Unternehmen gegenüber Beschäftigten, Dritten, Umwelt, Behörden und Trägern der gesetzlichen Unfallsversicherung im Fordergrund. Günter Hechenberger Durch laufende Anpassung an die Markterfordernisse entwickelte die KWI Consultants GmbH eine breite Palette an hoch qualifizierten Beratungsdienstleistungen. Gemeinsam mit Kunden und Partnern werden Visionen, Szenarien und Strategien in den Themenbereichen Umwelt, Klima, Energie, Legal Compliance, Innovation und Technologie bis hin zur Standortentwicklung und Betriebsansiedlung entwickelt. Erweitert wird das KWI Consultants Dienstleistungsangebot durch ein vielfältiges Aus- und Weiterbildungsprogramm. Tel: ACP bietet Ihnen die gesamte IT-Palette: Dienstleistungen, Hardware, Software, Lösungen und IT-Finanzierungen. Als eines der führenden Systemhäuser stehen wir Ihnen für sämtliche IT-Anforderungen zur Verfügung. Sie haben in ACP einen Ansprechpartner für Ihre gesamte IT. Wir können Ihnen die gesamte IT-Infrastruktur liefern und Konzepte für Virtualisierung, hoch verfügbare Server, Storage und Backup entwickeln und umsetzen. Tel: Facility ZEITUNG

16 ISS Innovationsforum present Plattform für die Entwi Werte im Facility Mana 10 and 11 June 2008, Manchester / UK, The Palace Hotel Keynote Speakers Entwicklung verlangt nach innovativen Ideen und Menschen die den Mut haben diese zu realisieren Hamish McRae, Prominent Economist and Futurist (UK) Paul Tiffany, Expert on Business and Management (US) Key Themes 1) Strategies in a Global World 2) Change Management and Process Orientation 3) Adding Business Value and The Economics of FM 4) Business Continuity and Risk Management 5) Sustainability and Energy Management 6) Customer Services and Quality Management 7) Future Developments: Business & Technology Trends 8) Partnership across Borders 9) Workplace Management 10) Usability Plus 1) Exhibition 2) Students Poster Session 3) European FM Award Ceremony 4) Social Programme and Side Events 5) Welcome Reception 6) Gala Dinner With the support of Conference Management Company Do you have further questions? Please contact: Stephanie Rodowski (Project Assistant) Phone: +49/2 11/ stephanie.rodowski@euroforum.com 16 facility ZEITUNG 2008 w w w. e f m c c o m Nachhaltige Planung erleichtert den Betrieb Die Facilicom Zentrale Seit Anbeginn kämpft Facility Management im deutschsprachigen Raum mit dem Problem der richtigen Wahrnehmung bzw. dem inhaltlich richtigen Verständnis. Neben dem Bedürfnis FM für viele verständlicher zu machen, war meine Motivation für die Begründung des fmcomplete Innovationsforums, das zweifellos vorhandene FM-Innovationspotential in Österreich zu heben. Der Veranstalter und Erfinder des ATGA-Kongress Markus Aschauer hat mir mit meiner Idee erstmals 2006 dafür Platz in seinem Kongressprogramm eingeräumt. Bereits im ersten Jahr war die Idee mit zahlreichen Einreichungen zu FM - Innovationspreis bzw. durch viele Besucher mit Erfolg verwöhnt worden. Heuer heißt das Forum erstmals ISS-Innovationsforum. Der Name hat sich durch die Fusion von fm-complete mit ISS geändert, jedoch die Idee ist die gleiche geblieben. Heute bin ich für Facility Management beim globalen Marktführer ISS verantwortlich und vertrete auch in dieser Eigenschaft meine 2005 entwickelte Idee für das Forum. Als Berufsvisionär war und ist es mir ein ständiges Bedürfnis unserer Branche weiter zu entwickeln. Das Innovationsforum soll innovativen Denkern die Möglichkeit bieten ihre Gedankenansätze publik zu machen. Mein alljährlicher Aufruf: Facilitäre und innovative Visionäre gesucht. Systemische, ganzheitliche und nachhaltige Gedankenansätze sowie Lebenszyklusorientierung sollten dabei mehr als nur Schlagworte sein. Das Richtige machen, das Richtige richtig machen, Auseinandersetzung mit Wert und Nutzen im Zusammenhang mit Facility Management stehen im Zentrum der Innovationssuche. Der ISS-Innovationspreis Das ISS - Innovationsforum bietet heuer bereits zum dritten Mal im Rahmen des größten österreichischen Facility Kongresses der ATGA

17 ckler neuer gement die optimale Plattform, innovative Ideen, Konzepte oder Praxisprojekte aus dem umfassenden Bereich Facility Management vor Fachbesuchern, FM-Anbietern, Investoren, Projektentwicklern und der Fachpresse mit Erfolg zu präsentieren. Für diese Präsentation werden die innovativsten Einreichungen von einer unabhängigen Jury, besetzt mit Vertretern aus den Bereichen Lehre, Wirtschaft und Praxis ausgewählt. Neben den Hauptbewertungskriterien wie Innovationsgrad, Nachhaltigkeit oder Markttauglichkeit ist auch der Mut zur Veröffentlichung einer zunächst scheinbar schrägen Idee ein Bewertungskriterium wurde ein von DI Susanne Hauk eingereichtes Projekt mit dem Titel Wirtschaftlichkeit von FM als Sieger nominiert. Sie erhielt dafür den begehrten ISS-Innovationsforum Wanderpokal. Der Pokal, ein 3 Kg schwerer massiver Glaskörper wird jährlich an den Preisträger für die Dauer eines Jahres übergeben. Die Siegereinreichung 2006 war die erste fundierte wissenschaftliche Arbeit, die die Wirtschaftlichkeit von FM statistisch betrachtet hat. Die Aussagen der Studie haben noch heute große Bedeutung in der Argumentation für die Einführung von FM in Betrieben übernahm den Preis Paul Janssen aus den Niederlanden für eine Projekteinreichung mit dem Titel Gebäudevisionen. Die Firma Facilicom wurde für die besonders facilitär gestaltete eigengenutzte Immobilie ausgezeichnet. Beide Preisträger sind am Sockel des Wanderpokals verewigt worden und sind als besondere Vorausdenker der Branche zu bezeichnen. Aber nicht nur die Preisträger verdienen den Dank der gesamten Branche, sondern all jene, die den Mut und die Zeit für die Einreichung aufgebracht haben. Neben Fachvorträgen bietet das halbtägige Forum auch Platz um kritische Themen vor Interessierten zu diskutieren wurden Themen wie Eine prominente Immobilie im Wandel Bedürfnisänderung versus Bedarfsänderung im Spannungsfeld zwischen Nutzer und Nutzung einer Immobilie ebenso angeregt diskutiert, wie die Frage, welche Einflussfaktoren den Wert und Nutzen einer Immobilie beeinflussen und welcher Input für deren Nachhaltigkeit erforderlich ist. Philosophisch betrachtet blieb 2006 wohl eines zurück: Es gibt keine endgültigen Lösungen! 2008 steht das Forum ganz im Zeichen der Fussball Europameisterschaft 2008 so werden im diesjährigen Forum unter anderem Schwerpunktreferate zu Facility Management in Sportstätten am Beispiel von FM im St. Jacobs Stadion in der Schweiz und Facility Servicemanagement auf Flughäfen am Beispiel Flughafen Wien Schwechat sein. Beide Referate sollen die Vielschichtigkeit von Facility Management für jedermann transparent machen. Das Forum dient dabei auch heuer wieder als allparteilicher Wissensmultiplikator abseits konkurrenzierenden Denkens ganz im Gegenteil es soll jeden zum nachmachen einladen damit Facility Management möglichst rasch an Stellenwert gewinnt. Harald Peterka Wohncomfort erleichtert den Alltag Tatkräftige Heinzelmännchen unterstützen Sie Die neue Energiecomfort-Tochter Hauscomfort, die im Bereich infrastrukturelle Dienstleistungen tätig ist, schließt mit ihrem Produkt Wohncomfort eine Marktlücke. Gemeinsam mit den Partnern Samariterbund und Fortuna werden im Raum Wien handwerkliche Leistungen und soziale Betreuungsdienste geboten. Die Heinzelmännchen von Wohncomfort bauen zum Beispiel Möbel zusammen, reinigen Siphons, hängen Bilder oder Lampen auf und betreuen Blumen. Außerdem machen sie sich im Haushalt oder im Garten nützlich. Das Angebot richtet sich besonders an Wiener Privathaushalte, berufstätige Personen mit wenig Zeit, Pensionisten und PensionistInnen und all jene, die soziale Dienste oder Nahversorgung benötigen. Wohncomfort setzt ausschließlich erfahrene Arbeitskräfte aus unterschiedlichen Professionen ein. Die Heinzelmännchen sind Montag bis Samstag (ausgenommen Feiertage) von 7.00 bis Uhr im Einsatz. Die Abwicklung erfolgt nach Terminvereinbarung und die Abrechnung der erbrachten Leistungen im 15-Minuten-Takt - für Vorteilskunden zu vergünstigten Tarifen. Wer die branchenübergreifenden Dienstleistungen in Anspruch nehmen will ganz gleich ob bei einmaligem Bedarf oder als dauerhafter Vorteilskunde - kann sich von Montag bis Samstag (ausgenommen Feiertage) von 7.00 bis Uhr an die kostenlose Hotline 0800/ wenden. Neben Handwerksarbeiten wird auch die Vermittlung und Organisation von Hilfe wie etwa die Installation eines Heimnotrufs, die Zustellung von Vitalmenüs oder die Besorgung von Medikamenten geboten. Nähere Informationen erhalten Sie unter der kostenlosen Hotline 0800/ oder auch im Internet unter eu. Doris Fallnbügl Facilitäres Vorzeigeprojekt in der Seiten- und Innenansicht Facility ZEITUNG

18 A U S S T E L L E R Die Firma FMGT Gebäudetechnik GmbH ist aus der Firma FREI Automatisierungstechnik hervorgangen. Wir realisieren sowohl Standardlösungen als auch kundenspezifische Sonderlösungen in der Gebäudeautomation. Leistungsspektrum: Energie- und Heizungsoptimierung, fernbedienbare Heizungs- und Klimaregelungen,Leittechnik und automatische Störmeldesystem,Ener giezählerfernauslesung (MBUS) DDC- Steuerungen für Heiz- und Kesselhäuser Tel: In den vergangenen 10 Jahren sind Mobile Heizanlagen zum fixen Bestandteil im Facility Bereich geworden. HOT- MOBIL, Österreichs größter Anbieter von mobilen Heizgeräten hat Maßstäbe gesetzt und bietet Mietheizungen zwischen 3 kw und kw. Das Angebot an Geräten und Dienstleistungen ist groß. HOTMOBILE eignet sich beispielsweise für Baustellen - Winterbeheizung, Sportevents (Duschen nach Radmarathons oder Crossveranstaltungen), Zeltfeste und Open-Air Bühne (Wärme und Warmwasser), Aufheizung von Altöl und Teer zu Entsorgungszwecken Tel: Die FM Auftragnehm eines Auftraggebers. Eingegangen wird hier vorrangig auf Unternehmen welche technisches Gebäudemanagement anbieten. Im Zuge mehrere Ausschreibungen mit dem Schwerpunkt technisches Gebäudemanagement haben sich folgende Aspekte heraus kristallisiert: einzelne Spezialisten sehen sich außer Stande auch nur einfach gestaltete LV auszupreisen und finden es nicht einmal der Mühe wert eine Absage zu senden, andere wiederum suchen das Heil in der Übernahme von Mitbewerbern um sich Marktanteile zu erkaufen, und dann stehen wir noch am Vorabend einer Verkaufswelle bzw. höflicher ausgedrückt am Vorabend der großen Marktbereinigung. Diese kommt bestimmt, nachdem der österreichische Markt, zwar ständig kontinuierlich wächst aber nicht in dem von vielen Insidern prognostiziertem Ausmaß. Bei den heutigen niedrigen Margen können nicht mehr alle mithalten, die Folge ist der an- Die eigenkapitalfinanzierte REIWAG Facility Services, mit knapp 50 Mio EUR Umsatz (2007) ist in 7 Ländern (A, CZ, SK, H, RO, HR, UA) vertreten folgen noch Russland und Dubai erhielt REIWAG bereits zum vierten Mal, als eines der dynamischsten Unternehmen Europas, die Auszeichnung Europe s Top 500. Das umfassende REIWAG All by one Angebot beinhaltet alle Facility Management Dienstleistungen (kaufmännisches FM, technisches FM, infrastrukturelles FM) - auf die Kundenanforderungen maßgeschneidert. Tel: facility ZEITUNG 2008 Kurt Helmut Mraz schildert seine Eindrücke von der FM Anbieterszene in Österreich

19 erszene 2008 aus der Sicht gesprochene Konzentrationsprozess. Einzelne Anlagenerrichter besinnen sich wieder auf ihre Kernkompetenz und wollen sich von den Servicebereichen trennen. Dienstleister aus der Facility Service Szene (Gebäudereinigung, Bewachung und Catering) versuchen sich auch auf dem Sektor des technischen Gebäudemanagements erste Erfolge zu erarbeiten, indem über die FM Services ein erster Fuß in die Türe zum Kunden gestellt wird... Alteingesessene Anbieter müssen schauen, dass ihnen die Felle nicht davon schwimmen, nachdem neue Anbieter u.a. Tochterunternehmen von deutschen Großanbietern, am österreichischen Markt Fuß fassen wollen. Für die gesamte Branche gilt, akuter Mangel an Fachpersonal. Speziell am Sektor Objektleiter ist der österreichische Markt ziemlich leer gesaugt, ausgebildete Kräfte kommen nur schleppend nach. Woher auch, gibt es doch leider bis heute keine spezifische Fachausbildung, die Unternehmen sind gezwungen ihr Fachpersonal selber heran zu erziehen. Erste Ansätze in Sachen spezifischer Ausbildung werden derzeit gerade wieder unternommen. Der heutige Markt verlangt ein hohes Maß an Flexibilität und mehr denn je ein rasches reagieren auf zusätzliche Kundenanforderungen. An dieser Stelle sei festgehalten, dass auch die Auftraggeberszene sich professioneller aufgestellt hat. Soweit von mir beurteilbar ist bei vielen Auftraggebern doch ein langsamer Umdenkprozess im Gange, weg von Vertragslaufzeiten mit max. drei Jahren. Der Trend geht zu Verträgen mit Mindestlaufzeiten von 5 Jahren (ev. mit entsprechenden Verlängerungsoptionen)mit Fixpreisen auf die gesamte Vertragslaufzeit. In vielen Fällen wird beispielsweise, begleitend zum operativen Auftrag, ein entsprechender Controlling- Auftrag an einen Fachkonsulenten, mit stichprobenartigen Kontrollen während der gesamte Vertragslaufzeit, ausgesprochen. Die von mehreren Seiten angekündigte Revolution am Anbietermarkt, TFM alles aus einer Hand lässt entsprechend der österreichischen Mentalität nach wie noch auf sich warten. Dies liegt aber weniger an den Anbietern, diese haben großteils schon ihre fertigen spezifischen Konzepte in der Schublade, sondern viel mehr an dem, dem Österreicher eigenen Misstrauen. Begebe ich mich in die Abhängigkeit von einem Unternehmen, oder wähle ich lieber den Weg der kleinen Schritte. Will heißen, der Servicepartner muss sich erst langsam das Vertrauen erarbeiten. Mittelfristig betrachtet wird sich TFM durchsetzen, aber eben mit dem spezifischen Österreichbezug entsprechend schaumgebremst. Die erste große Firmenübernahme im Zuge der Verschmelzung zweier Konzerne vor mittlerweile 2 Jahren hat einen interessanten Nebeneffekt gebracht, nämlich dass der Übernehmer keineswegs auf länger Sicht seine Umsätze stark erhöhen konnte. Sondern durch den nicht ganz unerwarteten Aderlass an Know how Trägern hat eher der Mitbewerb profitiert und einzelne Unternehmen kamen zu Aufträgen welche Sie in diesem Ausmaß nicht erwarten konnten. Gesamtresümee, die Anbieterszene des Jahres 2008 ist mehr den je in Bewegung und bereitet sich auf die Marktbereinigung vor, wobei keine einheitliche Strategie erkennbar ist. Ein Szenario der Zukunft könnte sein, dass sich einerseits Spezialisten bzw. Nischenanbieter auf der einen Seite und Töchter von Anlagenbauern oder von Energieversorgern auf der anderen Seite den Markt mit unterschiedlichen Produkten aufteilen. Auf jeden Fall bleibt es spannend... Kurt Helmut Mraz Our SOLUTIONS keep your Facility fit for business. FMA Gebäudemanagement GmbH Absberggasse 47, A-1103 Wien Tel.: +43 (0) Mail: fma@porr.at Facility ZEITUNG

20 Volksschule in 1090 Wien, Galileigasse 3-5 Generalsanierung oder Neubau? Festlegung der optimalen Vorgangsweise durch den Vergleich Generalsanierung vs. Neubau bei Wiener Pflichtschulen Für einige Schulobjekte der Stadt Wien wurde in den letzten Jahren bzw. Jahrzehnten nur das notwendigste an Arbeiten zur Aufrechterhaltung des Schulbetriebs durchgeführt. Doch nun ist bei manchen Schulen aus der Gründerzeit (erbaut um 1900) eine Erhaltung ohne größere Umbaumaßnahmen und erhöhtem Budgetaufwand nicht möglich. Daher beschäftigt sich diese Projektarbeit mit dem nachhaltigen Bauen für die Zukunft der Wiener Pflichtschulen. Es werden die drei Dimensionen der Nachhaltigkeit (Ökonomie, Ökologie und soziales) durchleuchtet und miteinander verglichen ob es facilitär betrachtet besser ist, dass bestehende Objekt auf dem selben Grundstück neu zu Bauen oder eine Generalsanierung anzustreben. Um die Dimensionen gut darstellen zu können bezieht sich die Arbeit auf ein aktuelles Schulobjekt. Die Schule 1090 Wien, Galileigasse 3-5 beherbergt zurzeit 8 Volksschulklassen, 20 facility ZEITUNG 2008 sowie 2 Sondererziehungsklassen und einen Hort. Die sozialen Aspekte beschäftigen sich mit den Grundbedürfnissen der Nutzer. Es wird geprüft ob das notwendige Raumprogramm, um einen zeitgemäßen Unterricht gestalten zu können, sowohl bei einer Generalsanierung als auch bei einem Neubau untergebracht werden kann. Weiters werden Vor- und Nachteile bei den beiden angenommenen Objekten, für die barrierefreie Erschließung bzw. behindertengerechtes Bauen, sowie die Prüfung durchgeführt, ob Veranstaltungen bei beiden Projekten problemlos durchgeführt werden können. Zum Schluss beschäftigt sich der soziale Aspekt noch mit der Behaglichkeit sowohl der Schüler, als auch des Lehrpersonals in den Räumlichkeiten beider Varianten. Der Hauptschwerpunkt bei der ökonomischen Dimension beschäftigt sich klarerweise mit den direkten Kosten bzw. dem Kostenver- gleich der Errichtung eines Neubaus bzw. einer Generalsanierung. Zusätzlich werden die Nutzungskosten nach der ÖNORM B verglichen. Der Fokus wird dabei auf die Kostentreiber (Reinigungskosten, Heizungs- und Stromkosten, sowie Wasserverbräuche und Instandhaltungskosten) gelegt. Den Schluss bildet der ökologische Aspekt. Diese Dimension hat ein sehr umfangreiches Spektrum, da hier nicht nur der Aufwand an Heizenergie bzw. elektrischer Energie und deren Ursachen betrachtet werden. Es wird weiters auf CO2-Emissionen und deren Quellen eingegangen. Der Vergleich zwischen Generalsanierung und Neubau kann über den Baustoff bzw. Bauteilvergleich stattfinden (z.b. anhand des Beispiels Außenwände mit Vollwärmeschutz). Als Ergebnis der Projektarbeit erfolgte eine bewertungsfreie Zusammenstellung der Vorund Nachteile bei der Durchführung einer Generalsanierung bzw. eines Neubaus. Diese zeigte deutlich auf, dass kein klares Ergebnis zu erzielen war. Beide Varianten zeigten in den einzelnen Teilbereichen sowohl Stärken als auch Schwächen auf. Manche Teilergebnisse sind allerdings bei genauerer Betrachtung im direkten Vergleich durch die unterschiedliche Größe (Nutzflächen, etc.) der beiden Varianten erklärbar und würde eine Weiterführung dieser Arbeit erfordern. Zusätzlich eröffnete sich als dritte Variante eine weitere Betrachtungsweise; die der einer Generalsanierung mit gleichzeitigem Zubau. Michael Habitzl