R atgeber. Vive la France: Eine Traumimmobilie in Frankreich. Durchschnittliche Preise in Frankreichs beliebtesten Ferienregionen.

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1 Vive la France: Eine Traumimmobilie in Frankreich Kaum jemand käme nicht ins Schwärmen, wenn es um Frankreich als Urlaubsland geht: Traumhafte Mittelmeerstrände mit noblen Städten wie St. Tropez oder Cannes, blühende Lavendelfelder in der Provence, wilde Natur in der Bretagne oder die Modemetropole Paris Frankreich verspricht für jeden Geschmack das passende Ziel. Und Delikatessen, Weine und jede Menge Kunst und Kultur gibt es noch obendrauf. Warum also nicht regelmäßig wie Gott in Frankreich leben und eine Ferienimmobilie kaufen? Inhalt Durchschnittliche Preise in Frankreichs beliebtesten Ferienregionen Auf was sollte ich im Hinblick auf eine zukünftige Vermietung an Feriengäste achten? Der erfolgt in zwei Schritten Mit diesen Kosten müssten Sie bei und Vermietung rechnen Kein Progressionsvorbehalt in Deutschland Nützliche Kontaktdaten Trotz Frankreichs unwiderstehlicher Attribute will die Anschaffung gut überlegt sein. Umfassende Information ist das A und O. In diesem Ratgeber lesen Sie die wichtigsten Punkte, auf die Sie beim Ferienhaus- in Frankreich achten müssen. Durchschnittliche Preise in Frankreichs beliebtesten Ferienregionen Côte d Azur europaweit eines der teureren Pflaster Seit Jahrzehnten gilt die Côte d Azur als Mekka der Reichen und Schönen. Auch die Immobilienpreise ziehen weiter an. Und das gilt nicht nur für noble Anwesen direkt am Meer, sondern auch für Häuser und Wohnungen im Hinterland. Selbst dort, wo die bergige Landschaft bereits in die Alpen übergeht, können die Quadratmeterpreise in manchen Orten rund Euro und darüber liegen, wie die Zeitschrift CAPITAL in ihrem Immobilien-Kompass schreibt. In den Hotspots wie Nizza oder St. Tropez legen Käufer auch mal um die Euro für den Quadratmeter Luxus-Ferienwohnung mit Meerblick hin nichts für den durchschnittlichen Geldbeutel. 1

2 Languedoc-Roussillon die günstigere Mittelmeerküste Doch für die meisten Käufer muss es keine exklusive Villa oder ein Nobel-Apartment sein. Frankreich hat noch viele weitere beliebte Urlaubsregionen, die für den Hauskauf gerade im Hinblick auf eine gewinnorientierte Vermietung interessant sind. Im Languedoc-Roussillon, das südwestlich der Côte d Azur liegt und ebenfalls einen Teil der Mittelmeerküste beansprucht, gibt es etwas im Landesinneren gelegen bereits kleinere Sommerhäuser mit drei oder vier Zimmern und mittlerer Ausstattung für rund Euro. Etwa 20 bis 30 Kilometer vom Strand entfernt finden Sie auch größere Ferienhäuser mit fünf oder sechs Zimmern inklusive Pool für rund Euro. Urlauber hier durchaus das Auto auch stehenlassen können. Vor allem für Naturliebhaber und Wanderer lohnt der Blick in die Auvergne im Herzen Frankreichs. Hier bewegen sich die Preise für Landhäuser bei einfacher und mittlerer Ausstattung zwischen und Euro je nach Lage, Alter und Renovierungszustand. Tip Tipps zur Ferienhaus-Suche: Lassen Sie sich nicht nur von einem günstigen Preis blenden. Es zählen vor allem Ihre Vorlieben und die Ihrer Gäste. Schließlich wollen Sie sich nicht nur selbst in Ihrem Ferienhaus wohlfühlen. Es sollte auch für potenzielle Gäste attraktiv sein. Wenn Sie sich vorstellen können, auch abseits des Massentourismus Ihre Ferien zu verbringen, zahlen Sie mitunter ein gutes Stück weniger und können zusätzlich noch in Ausstattungsdetails wie eine Sauna investieren. Damit können Sie später Urlauber ansprechen, die vor allem die Natur und die Ruhe bevorzugen, aber auf ein kleines Stückchen Luxus nicht verzichten möchten. Pyrenäen, Bretagne, Auvergne - beliebt und bezahlbar Ein kleines Dorfhaus mit schmuckem Fachwerk in den Pyrenäen können Sie mitunter schon für unter Euro erwerben. Günstige Häuser in ähnlicher Preisklasse finden Sie auch in der Bretagne manchmal nur wenige Kilometer von der Küste entfernt, sodass Sollten Sie den einer ungewöhnlich günstigen und eventuell auch renovierungsbedürftigen Immobilie in Betracht ziehen, empfiehlt es sich, einen entsprechend geschulten Gutachter dabei zu haben, der das Objekt auf seine Substanz prüft und neutrale Aussagen zur Qualität der Immobilie machen kann. Hilfe bei der Suche nach einem geeigneten Sachverständigen gibt der Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.v. ( Einen ersten Überblick über Preise und Regionen geben die üblichen Immobilienportale im Internet (z.b.: Wenn Sie bereits wissen, wo Sie gerne kaufen möchten, können Sie auch direkt einen Makler einschalten. Dieser darf in Frankreich allerdings nur mit einer sogenannten Carte Professionelle tätig sein, die amtlich ausgestellt werden. Bei der Auswahl Ihres Immobilienmaklers sollten Sie auf diese Referenz achten. 2

3 Auf was sollte ich im Hinblick auf eine zukünftige Vermietung an Feriengäste achten? Passt Ihre Ausstattung zu Ihrer Zielgruppe? Biete ich den Komfort, den zum Beispiel ältere Reisende oder Familien suchen? Passt mein Serviceangebot zu den Bedürfnissen von Aktiv-Urlaubern? Entspricht der technische Standard meines Feriendomizils den Ansprüchen jüngerer Touristen? Hat die Region genug Anlaufpunkte für Wellness oder Kultur-Liebhaber? Eventuell Ausstattung verbessern Möglicherweise können Sie mit ein paar einfachen, kostengünstigen Veränderungen Ihre Ferienimmobilie wieder für diese Zielgruppen fit machen: Ein WLAN- Anschluss, neue Kinderstühle, eine moderne Wasch- und Spülmaschine oder besonders bequeme Matratzen für Rückenkranke werten Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf. Konzentrieren Sie sich auf eine Zielgruppe Manchmal lohnt es sich aber auch, auf eine bestimmte Zielgruppe zu verzichten, um das Angebot für eine andere noch stärker zu optimieren. Ein kleiner Spielplatz mit Sandkasten und Rutsche im Garten, kindgerechtes Geschirr und Besteck in der Küche, Bücher und Spielzeug in den Kinderzimmern sind nur einige Dinge, um das Ferienhaus für Familien reizvoll zu gestalten. Gibt es in der Nähe Einrichtungen wie Schwimmbäder, einen Indoor-Spielplatz mit Betreuungsmöglichkeit, einen Ponyhof, eine Cart- oder Eislaufbahn, können Sie vielleicht durch Kooperationen vergünstigte Eintrittskarten anbieten? Damit machen Sie sich als Vermieter nicht nur für Familien mit älteren Kindern interessant, sondern auch für Paare mit Kleinkindern, die noch nicht auf die Schulferien achten müssen und deshalb auch gerne mal in der Nebensaison buchen. So lassen sich zum Beispiel nachlassende Buchungsanfragen von Senioren oder Aktiv-Urlaubern ausgleichen. Der erfolgt in zwei Schritten 1. Vorvertrag Ist die Entscheidung für ein Ferienhaus gefallen, vollzieht sich der in Frankreich üblicherweise in zwei Schritten. In der Regel gibt es einen zweiseitigen Vorvertrag (compromis de vente = gegenseitiges Verkaufsversprechen) und den abschließenden Vertrag, der vom Notar geschlossen wird (contrat définit). Darin unterscheidet sich das französische Recht zum Beispiel deutlich vom deutschen Immobilienrecht. Wie das Europäische Verbrauchernetzwerk ECC-Net erklärt, bedarf der Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer grundsätzlich keiner besonderen Form, auch nicht eines Notarstempels. Da sich allerdings der Käufer mit seiner Unterschrift schon jetzt verpflichtet, das Haus oder die Wohnung zu kaufen, rät ECC-Net, schon in dieser Phase einen Notar hinzuzuziehen. Denn im Nachhinein sind Korrekturen praktisch kaum noch durchsetzbar und selbst bei einer Rücktrittsklausel wird die übliche Anzahlung von rund zehn Prozent nicht mehr zurückerstattet. Bei der Suche nach einem Notar hilft Ihnen die Französische Notarkammer in Straßburg weiter. Eine Liste deutschsprachiger Notare aus dem Elsass oder Lothringen erhalten Sie beim Deutschen Generalkonsulat Straßburg. Wirksam wird der Vorvertrag erst dann, wenn die dort vereinbarten Bedingungen erfüllt sind. Damit wird der Käufer vor unerwarteten Überraschungen geschützt und kommt im Notfall ohne finanzielle Einbußen wieder aus dem Vertrag heraus. Hierzu gehören die gesicherte Finanzierung sowie die Bedingungen, dass keine beeinträchtigenden Auflagen der Baubehörden, keine ausgeübten Vorkaufsrechte oder belastende Hypotheken bestehen. Achten Sie darauf, dass der Vorvertrag möglichst in zweisprachiger Fassung abgeschlossen wird und alle folgenden Punkte beinhaltet: Käufer und Verkäufer preis Grundstücks- und Nutzfläche Ausstattungsdetails der Immobilie mit Wertangaben Nachweis, dass die Immobilie tatsächlich dem Verkäufer gehört Bestehende Ansprüche Dritter, die z.b. durch Grunddienstbarkeiten abgesichert sind Zeitpunkt der endgültigen Vertragsunterzeichnung Datum des Eigentums- und Nutzungsübergangs 3

4 2. Der endgültige Vertrag Der endgültige Vertrag, der dann detailliert die Zahlungsmodalitäten festlegt, wird im Anschluss beim Notar geschlossen. Er ist Voraussetzung für die Registrierung beim Hypothekenamt. Für die notarielle Beurkundung müssen verschiedene Dokumente wie Geburtsurkunden, Eigentümerurkunde und Stadt- oder Landplanungsbescheinigungen vorliegen. Doch Vorsicht: Anders als etwa in Deutschland geben die dortigen Eintragungen keine sichere Auskunft über die Eigentumsverhältnisse. 3. Einmalige Steuern und Abgaben Handelt es sich um eine neue Immobilie, die weniger als fünf Jahre alt ist und seit Fertigstellung nicht an eine Privatperson oder nur an einen Immobilienhändler verkauft wurde, so kassiert der französische Staat eine Mehrwertsteuer (TVA) von 19,6 Prozent. Dazu trägt der Käufer in der Regel noch die Kosten für die Grundbucheintragung sowie deren Berechnung und Einholung, die sich auf insgesamt Prozent des preises belaufen. Mit diesen Kosten müssen Sie bei und Vermietung rechnen Neben den Kosten für die Immobilie selbst müssen Sie auch noch Kosten des Maklers, des Notars und verschiedene Steuern in Ihre Planungen einbeziehen. Da die französischen Steuergesetze sehr komplex sind, gerade wenn ausländische Personen eine Immobilie auch gewerblich nutzen wollen, sollten Sie sich bereits vor dem Vorvertrag über die jeweiligen Bestimmungen von einem Fachmann ausführlich beraten lassen. Es gibt auf Frankreich spezialisierte Kanzleien oder Beratungsbüros, die sowohl in Deutschland als auch in Frankreich selbst entsprechende Dienstleistungen anbieten. 1. Maklerkosten Französische Makler sind verpflichtet, ihre Vergütungssätze öffentlich auszuhängen. Ist das Geschäft abgeschlossen, werden zwischen 5 und 12 Prozent des preises fällig. Dabei können Käufer und Verkäufer frei vereinbaren, wer in welchem Verhältnis für die Kosten einstehen muss. Wichtig: Viele Makler sind in der Fédération Nationale des Agences Immobiliers (FNAIM) angeschlossen, der ihnen auch im Todes- oder Invaliditätsfall des Käufers alle Kosten versichert egal ob der Vertrag am Ende vollzogen wird oder nicht. 2. Notarkosten Erst nach Abschluss des vertrages erhält der Notar seine Gebühr, die sich wie in Deutschland auch nach dem preis der Immobilie richtet. Das Geld muss bei Beurkundung bezahlt werden, da andernfalls die Beurkundung nicht vorgenommen wird. Der Notar berechnet außerdem die Grunderwerbsteuer, die Mehrwertsteuer sowie die Registergebühr. Er leitet sie automatisch an die jeweiligen Behörden weiter. Ist die neue Immobilie innerhalb von fünf Jahren mindestens einmal an eine Privatperson verkauft worden oder ist das Objekt bereits älter als fünf Jahre und der Käufer eine natürliche Person, fällt eine Grunderwerboder auch Registersteuer (droit d enregistrement) von rund 5,09 Prozent des preises an. Dieser Wert kann variieren, da je nach Region- bzw. Kommune gesonderte Steuersätze ausschlaggebend sein können. Das sollten Sie also vor einem durch einen Fachmann prüfen lassen. 4. Laufende Steuern Zu den laufenden Steuern in Frankreich zählt die Grundsteuer (taxe foncière), die als Lokalsteuer für bebaute Grundstücke an die Kommunen fließt und die der Eigentümer zum 1. Januar eines Jahres zu zahlen hat. Ihre Zusammensetzung ist kompliziert. Ausschlaggebend sind unter anderem die Lage, die Ausstattung und die Wohnfläche. Die Berechnung wird jährlich vom Staat durch die Veröffentlichung eines Koeffizienten angepasst. Hinzu kommen noch spezielle örtliche Besonderheiten, die im Einzelfall vorher geprüft werden sollten. Außerdem erhebt jede Gemeinde noch eine Müllabfuhrsteuer. Wer eine möblierte Wohnstätte hat, muss egal ob selbstgenutzt oder vermietet auch noch eine Wohnsteuer (taxe d habitation) berappen. Sie fließt ebenfalls an die Gemeinde und richtet sich nach dem katasteramtlich festgestellten Wert. Die Vermögenssteuer müssen diejenigen zahlen, deren Vermögen in Frankreich nach Abzug aller Verbindlichkeiten mehr als 1,3 Millionen Euro beträgt. Hier sind vor allem ausländische Immobilieneigentümer gut beraten, vorher alle Probleme, insbesondere die zum Teil sehr schwierige Berechnung des versteuerbaren Nettover- 4

5 mögens zusammen mit einem Experten genau unter die Lupe zu nehmen. Weitere Infos zum Thema Steuern finden Sie auch in unserem Ratgeber Spanien, Italien, Frankreich: Stolperfallen bei der Steuer vermeiden. Tip Geben Sie in jedem Fall eine (einfache oder ausführliche) Steuererklärung ab, um mögliche Nachforschungen der französischen Finanzbehörden und etwaige Nachforderungen oder sogar Strafen zu vermeiden. 5. Vermietung Zwischen Deutschland und Frankreich besteht seit Langem ein Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen (DBA). Dennoch sollten Vermieter mit Wohnsitz in Deutschland besondere Vorsicht walten lassen. Werden Einkünfte aus einer in Frankreich liegenden Immobilie erzielt, werden diese gemäß dem dortigen Einkommenssteuerrecht versteuert. Vermieter müssen demnach eine französische Steuererklärung machen. Kein Progressionsvorbehalt in Deutschland Die Einkünfte und Kosten, die Vermietern aus einer Ferienimmobilie in Frankreich entstehen, führen in Deutschland mittlerweile nicht mehr zu negativen oder positiven Auswirkungen auf die Steuerprogression. Das bedeutet aber auch, dass Verluste hierzulande auf die Verlustrechnung oder die Ermittlung des Steuersatzes keinen Einfluss mehr haben. Hierbei sind zwei Fälle zu unterscheiden: Personen, die ihren Steuersitz im Ausland haben und mit ihrer Ferienimmobilie nicht mehr als Euro im Jahr einnehmen, können eine vereinfachte Steuererklärung abgeben. Hierbei werden vom erzielten brutto-mieteinkommen ohne jeden weiteren Nachweis 30 Prozent als pauschale Betriebsausgaben abgezogen. Die restlichen 70 Prozent werden mit dem Mindeststeuersatz für Steuerausländer von 20 Prozent besteuert. Wer möchte, kann jedoch auch in diesem Fall die kompliziertere Realversteuerung wählen. Wer mehr als Euro brutto-mieteinnahmen pro Jahr hat, für den gilt automatisch die aufwendigere Realversteuerung. Hierzu muss eine Einnahmeüberschussrechnung vorgelegt werden, die den tatsächlichen Gewinn wiedergibt. Als ansatzfähige Ausgaben werden unter anderem Darlehenszinsen, Aufwendungen zum Unterhalt, Reparaturkosten, Grundsteuern und andere öffentliche Abgaben und Gebühren anerkannt. Da es aber auch hier einige Ausnahmen gibt, empfiehlt sich unbedingt die Beratung durch einen Steuerberater. Das netto-mieteinkommen wird dann wieder mit 20 Prozent besteuert. Nützliche Kontaktdaten: Europäisches Verbraucherzentrum Frankreich: Deutsches Generalkonsulat in Straßburg: Notarkammer Straßburg: (nur in frz. Sprache) Internationaler Immobilienfachverband: FNAIM verband französischer Immobilienmakler: (nur in frz. Sprache) Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA): Alle Angaben im Ratgeber wurden sorgfältig geprüft. Wir übernehmen jedoch keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit, Rechtskonformität oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Für alle Inhalte oder Aussagen auf verlinkten Internet-Seiten ist ausschließlich der Betreiber der jeweiligen Website verantwortlich. Für die Informationen von Dritten übernehmen wir daher keine Haftung. Oktober