Ich freue mich, Ihnen die nunmehr 5. Auflage der Baubroschüre des Rheinisch-Bergischen Kreises präsentieren zu können.

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1 Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger! Ich freue mich, Ihnen die nunmehr 5. Auflage der Baubroschüre des Rheinisch-Bergischen Kreises präsentieren zu können. Als modernes Dienstleitungsunternehmen gehört es zu unserem Selbstverständnis, unseren Bürgerinnen und Bürgern nützliche Tipps rund um das Thema Bauen zu geben und Ihnen den Weg zur Realisierung des Bauwunsches zu erleichtern. Es ist für angehende Bauherren meistens sehr schwierig, sich durch das Dickicht von Gesetzen, Verordnungen und Bestimmungen hindurchzuarbeiten, die bei einer Baugenehmigung, der Gewährung von Fördermitteln oder der Durchführung der Baumaßnahmen zu beachten sind. Die vorliegende Broschüre soll Ihnen helfen, möglichst viele Ungewissheiten im Vorfeld Ihres Bauvorhabens zu klären. Sie beantwortet Fragen, klärt auf und gibt praktische und unmittelbar verwertbare Tipps zu baubehördlichen Fragen und allgemeinen Problemen, die während des Bauens auftreten können. Damit wollen wir erreichen, Ihr Baugenehmigungsverfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen. In der Broschüre finden Sie Informationen zum Bauantrag, zur Wohnungsbauförderung, zu den zuständigen Genehmigungsstellen bis hin zum umweltverträglichen Bauen und Wohnen. Ein besonderes Augenmerk wird zudem auf das energiesparende Bauen und Sanieren gelegt. Darüber hinaus nennt Ihnen die Broschüre die Ansprechpartner in den Bauämtern und viele hilfreiche Internetadressen. Für weitergehende Fragen stehen Ihnen die Bau- und Finanzierungsexperten bei den Banken und Sparkassen, bei den Wohnungsbaugenossenschaften und Verbraucherverbänden sowie natürlich bei den qualifizierten Baufachbetrieben der heimischen Wirtschaft zur Verfügung. Für Ihr Bauvorhaben wünsche ich Ihnen ein gutes Gelingen und eine glückliche Hand! Ihr Landrat Rolf Menzel 1

2 Bauen und Sanieren 2007 Vorwort 1 Inhaltsverzeichnis 2 Das Baugrundstück Grundstücksmarkt Grundstückskauf Erbbaurecht Wohnungseigentum Grundstückspreise, Gutachterausschuss Nebenkosten Vermessungen und Liegenschaftskataster 4 Die finanzielle Förderung Förderung durch Land und Kommune Familienheime und Eigentumswohnungen Förderung des Mietwohnungsbaus Renovieren und Barrieren abbauen Barrierefrei bauen Landrat Lucas Stiftung 7 Die allgemeinen Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch Voraussetzungen für die Bebaubarkeit Bauleitplanung Flächennutzungsplan Bebauungsplan Umlegung 10 Das Antragsverfahren Genehmigungsbedürftige Vorhaben Genehmigungsfreie Vorhaben und Anlagen Freistellungsverfahren Vereinfachtes Genehmigungsverfahren Bauvoranfrage/ Vorbescheid 12 Die Baugenehmigung Bauberatung Bauantrag Bauantrag und Vorprüfung Baulasten/ Baulastenverzeichnis Teilbaugenehmigung Geltungsdauer der Baugenehmigung Bauausführung und Bauüberwachung Baugenehmigungsgebühren Statik Nachbarbeteiligung/ Nachbarrecht Ordnungswidrigkeiten 19 Bauen und Umweltschutz Umweltgerechte Entwässerung Gewässerschutz Bodenschutz und Altlasten Bauen und Abfallentsorgung 26 Bauen und Landschaftschutz Landschaftsbild Bauen und Naturschutz 29 Bauen und Denkmalschutz Aufgaben der Denkmalbehörde Erlaubnispflicht Denkmalförderung 31 Energiesparendes Bauen Umwelt schonen - Geld sparen Energieeinsparverordnung Energiepass Thermographie Wärmeschutz im Detail Effiziente Heizungsanlagen Wärmepumpen Solarthermie-Wärme aus der Sonne Photovoltaik-Strom vom eigenen Dach Holz als Brennstoff Förderprogramme 40 Kreiskarte und Städte und Gemeinden 41 Adressen und Ansprechpartner 42 2 Das Baugrundstück

3 1. Das Baugrundstück 1.1 Grundstücksmarkt Der Kauf eines geeigneten Grundstücks erfolgt normalerweise auf dem freien Markt über Zeitungsannoncen oder durch das Einschalten von Immobilienmaklern. Daneben können auch Anfragen bei Gemeinden, gemeinnützigen, insbesondere kirchlichen Institutionen zum Ziel führen. Eine weitere Möglichkeit besteht in der persönlichen Einsichtnahme örtlicher Bebauungspläne beim Bauamt der jeweiligen Stadt- oder Gemeindeverwaltung. 1.2 Grundstückskauf Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennen lernen. Eine wichtige Rolle spielt die Beschaffenheit des Untergrundes. Bei felsigem Grund oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie von der Stadt- oder Gemeindeverwaltung, von Baugeschäften vor Ort oder von Nachbarn. Die Gewähr dafür, dass sich keine schädlichen Bodenverunreinigungen, sogenannte Altlasten, im Bereich Ihres Grundstücks befinden, sichert eine Anfrage bei der Abteilung für Umwelt, Wasser- und Abfallwirtschaft der Kreisverwaltung. Manchmal sind Grundstücke mit Rechten Dritter belastet. Es gibt öffentlich-rechtliche Baulasten wie zum Beispiel die Zuwegungs- oder Abstandsflächenbaulast. Ob eine solche Baulast vorhanden ist, darüber informiert die Baugenehmigungsbehörde. Privatrechtliche Lasten können beim Amtsgericht erfragt werden, dabei handelt es sich oft um sogenannte Grunddienstbarkeiten, wie Wegerechte von Nachbarn oder Leitungsrechte. Lassen Sie sich von dem Grundstücksveräußerer hierzu einen Grundbuchauszug neueren Datums zeigen und fragen Sie ihn nach bestehenden Miet- oder Pachtverhältnissen. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es zwar nirgends, doch kann man bei der Genehmigungsbehörde erfahren, ob in der Nähe eine Autobahn, Industrieanlagen oder Ähnliches geplant sind. Grundstückskaufverträge werden erst wirksam, wenn sie von einem Notar beurkundet worden sind. Das Eigentum am Grundstück geht erst nach der Beurkundung und mit der Umschreibung im Grundbuch über. Das Grundbuch wird bei den Amtsgerichten geführt. Ein Notar Ihrer Wahl berät Sie über alle mit einem Kauf verbundenen Rechte und Pflichten. 1.3 Erbbaurecht Nicht selten werden auch Grundstücke mit Erbbaurecht angeboten, welches sich vom Grundstückskauf dadurch unterscheidet, dass man nicht Eigentümer sondern nur Nutzer des Grundstückes wird. Mit der Bestellung eines Erbbaurechts erwirbt man das grundbuchlich gesicherte Recht, ein fremdes Grundstück zu bebauen. Der Grundstückseigentümer erhält hierfür eine Pacht, den sogenannten Erbbauzins. Traditionelle Anbieter von Erbbaurechten sind die Städte und Gemeinden sowie die Kirchengemeinden. Die Erschließungskosten für das Grundstück trägt in der Regel der Erbbauberechtigte. 1.4 Wohnungseigentum Grundstücke können auch mit Eigentumswohnungen bebaut werden, die dann wohnungsweise zum Verkauf angeboten werden. Hierbei wird ein der Wohnungsgröße entsprechender Miteigentumsanteil am Grundstück erworben, sowie am Gemeinschaftseigentum des Hauses und zum Beispiel an einem Garagenplatz. Auch diese Verträge müssen notariell beurkundet werden. Das Baugrundstück 3

4 1.5 Grundstückspreise Die Grundstückspreise variieren je nach Ortslage und Anbindung. Der Gutachterausschuss des Rheinisch- Bergischen Kreises ermittelt jedes Jahr die für die einzelnen Ortslagen im Kreisgebiet maßgebenden Grundstückspreise und fasst diese in der Bodenrichtwertkarte zusammen. In Bergisch Gladbach gibt es einen eigenen Gutachterausschuss bei der Stadtverwaltung. Kontaktdaten finden Sie im Anhang der Broschüre. Die Gutachterausschüsse sind Einrichtungen des jeweiligen Bundeslandes. Die wesentlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse sind unter anderem: die jährliche Ermittlung von durchschnittlichen Grundstückspreisen (Bodenrichtwerten), das Erstellen von Gutachten über den Verkehrswert, dies ist der angemessene Preis von Gebäuden und Grundstücken, das Erteilen von Auskünften über durchschnittliche Preise von Grundstücken. Die Einsicht in die Bodenrichtwertkarte sowie allgemeine Informationen aus den Grundstücksmarktberichten sind kostenlos. Auszüge aus der Bodenrichtwertkarte und der vollständige Grundstücksmarktbericht sind kostenpflichtig. Nach Anmeldung und Registrierung können diese auch im Internet heruntergeladen werden. Die Bodenrichtwerte für den Rheinisch- Bergischen Kreis können unter eingesehen werden. Unter sind die Bodenrichtwerte aller Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen veröffentlicht. 1.6 Nebenkosten Bei jedem Grundstückskauf kommen neben den reinen Grundstückskosten noch die Nebenkosten hinzu. Dazu zählen die Grunderwerbssteuer (circa 3,5 Prozent vom Kaufpreis), die Notariats- und Grundbuchkosten (circa 1 Prozent vom Kaufpreis), die Vermessungsgebühren (circa 1,5 2 Prozent des Kaufpreises) und eventuell die Maklerprovision zuzüglich Mehrwertsteuer. 1.7 Vermessungen und Liegenschaftskataster Zu dem Baugenehmigungsverfahren werden Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und der Liegenschaftskarte benötigt. Diese Auszüge und weitere Informationen, beziehungsweise Auskünfte aus dem Liegenschaftskataster, aber auch Stadtkarten, Grundkartenblätter im Maßstab 1:5000 und Luftbilder sind beim Vermessungsund Katasteramt der Kreisverwaltung erhältlich. Bei gegebenenfalls erforderlichen Teilungs- oder Grenzvermessungen, dem Lageplan, Bauabsteckungsvermessungen und der gesetzlich vorgeschriebenen abschließenden Gebäudeeinmessung helfen die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure gerne weiter. Es gibt auch private Vermessungsbüros, die zumindest einige Teilleistungen erbringen können. Ansprechpartner für den Rheinisch-Bergischen Kreis finden Sie zum Beispiel unter oder in den Gelben Seiten. Auszug aus der Deutschen Grundkarte 4 Das Baugrundstück

5 2. Die finanzielle Förderung 2.1 Förderung durch Land und Kommune Der Bau des eigenen Heims und auch der Bau von Mietwohnungen wird durch das Land Nordrhein-Westfalen gefördert. Die vom Rheinisch-Bergischen Kreis verwaltete Landrat-Lucas-Stiftung fördert ebenfalls den Eigenheimbau. Die Abteilung Wohnungsbauförderung der Kreisverwaltung berät über die Fördermöglichkeiten und bewilligt die Zuschüsse. 2.2 Familienheime und Eigentumswohnungen Fördermittel des Landes Nordrhein-Westfalen werden unter bestimmten Bedingungen für den Neubau von Familienheimen, selbst genutzten Eigentumswohnungen oder den Kauf einer neuen Immobilie gewährt. Gefördert werden Familien zu deren Haushalt mindestens ein Kind unter 18 Jahren oder ein schwerbehindertes Familienmitglied mit einer mindestens 50-prozentigen Erwerbsminderung zählt. Die Förderung ist an Einkommensgrenzen gebunden. Seit dem Jahr 2006 fördert das Land Nordrhein Westfalen auch Haushalte, deren Einkommen die gesetzlich vorgesehenen Grenzen um bis zu 40 Prozent überschreitet. So kann beispielsweise ein Vier-Personenhaushalt mit einem Gesamtjahresbruttoeinkommen von rund ,00 Euro noch mit einer Förderung rechnen. Es werden in den Fördermodellen A und B unterschiedlich hohe Grundpauschalen gewährt. Beim Modell A liegt das Einkommen der Antragsteller innerhalb der Einkommensgrenzen und beim Modell B bis zu 40 Prozent darüber. Beim Modell A beträgt die Fördersumme ,00 Euro und beim Modell B ,00 Euro. Für jedes Kind gibt es bei beiden Modellen zusätzlich 5.000,00 Euro. Im Modell A wird außerdem noch ein sogenanntes Starterdarlehen von Euro bewilligt, wenn das notwendige Eigenkapital von 10 Prozent der Gesamtko- sten nicht vorhanden ist. Die Darlehen werden zunächst für die Dauer von fünf Jahren unverzinst beziehungsweise im Modell B mit zwei Prozent verzinst, der laufende Verwaltungskostenbeitrag beträgt 0,5 Prozent jährlich, die Tilgung ein Prozent. Beim Starterdarlehen beträgt die Tilgung fünf Prozent. Die Darlehen werden mit 99,6 Prozent ausgezahlt. Nach Ablauf von fünf Jahren werden die Zinsen angehoben. Dies geschieht aber nur dann, wenn das Haushaltseinkommen deutlich höher ist als zum Zeitpunkt der Förderung. Neben der Neubauförderung wird auch der Erwerb einer vorhandenen Immobilie gefördert. Die Darlehenshöhe beträgt bei der Grundpauschale und dem Kinderzuschlag 70 Prozent der Neubauförderung. Die Konditionen sind die gleichen, jedoch ist hier eine vier-prozentige Tilgung vorgesehen. Zweite Wohnungen in Familienheimen werden grundsätzlich nicht gefördert. 2.3 Förderung des Mietwohnungsbaus Im Mietwohnungsbau fördert das Land Nordrhein- Westfalen das Errichten von Miet- und Genossenschaftswohnungen durch Neubau oder Umbau bisher nicht als Wohnraum genutzter Flächen. Die Wohnungen sind den Personen vorbehalten, die den sogenannten Wohnberechtigungsschein erhalten und deren Ein- Die finanzielle Förderung 5

6 kommen innerhalb der gesetzlichen Einkommensgrenze liegt. Für die Haushalte, deren Einkommen diese Grenze um höchstens 40 Prozent übersteigt werden unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls Mittel für die Mietwohnungsbauförderung bewilligt. Die Förderung ist regional unterschiedlich. In den Städten Bergisch Gladbach und Rösrath beträgt die Förderpauschale für Mietwohnungen beispielsweise 1.200,00 Euro pro Quadratmeter, in Burscheid, Leichlingen, Wermelskirchen, Kürten, Overath und Odenthal sind es 1.100,00 Euro pro Quadratmeter. Bauherren, die diese Förderung in Anspruch nehmen müssen sich für einen bestimmten Zeitraum verpflichten, das sind meistens 15 oder 20 Jahre, eine festgelegte Miethöhe nicht zu überschreiten. Die Mieten für die Wohnungen betragen monatlich 4,80 Euro pro Quadratmeter in Bergisch Gladbach und Rösrath und 4,55 Euro pro Quadratmeter im übrigen Kreisgebiet. Daneben werden Landesdarlehen zum Bau von Wohnheimen für Menschen mit Behinderung und die Errichtung von Einfamilienhäusern, die zur Vermietung bestimmt sind, zur Verfügung gestellt. 2.4 Renovieren und Barrieren abbauen Barrierefreies Bauen ermöglicht ein selbstbestimmtes und eigenverantwortliches Leben und Wohnen in allen Lebensräumen und Lebensphasen. Barrierefreies Bauen und Wohnen ist Bauen für die Zukunft eines jeden Einzelnen. Dabei soll der gebaute Lebensraum - privat und öffentlich - für alle Menschen sicher und unabhängig von fremder Hilfe nutzbar sein. Die Bedürfnisse vieler Menschen an die gebaute Umwelt sind vielfältig, liegen jedoch nah beieinander. Auf Grund der demographischen Entwicklung und des medizinischen Fortschritts wächst die Zahl derer die auf Barrierefreiheit angewiesen sind ständig. Kurz: Ein jeder von uns wird einmal zur steigenden Zahl der Senioren zählen. Bauen wird sich immer mehr nach der größten Nutzergruppe richten müssen, jenen die auf Barrierefreiheit angewiesen sind. 2.5 Barrierefrei bauen Barrierefrei bauen erfolgt durch: Schaffen von stufenlosen Zugängen zum Erdgeschoss, Einbauen eines Aufzugs, Verzicht auf Schwellen innerhalb der Wohnung, sowie zwischen Wohnung und Balkon oder Terrasse, ausreichend breite Türen (mindestens 90 Zentimeter), genug Platz in der Wohnung und um sie herum, Einbauen ebenerdiger Duschen, Ändern des Grundrisses, um mehr Platz zu erhalten, Verbessern der Ausstattung wie unterfahrbare Waschtische oder erhöhte Toiletten, Schaffen einer neuen Zuwegung zur Wohnung zum Beispiel durch Aufzugstürme, Laubengänge oder Erschließungsstege. Es werden Maßnahmen gefördert, die zu einer weitgehenden Barrierefreiheit führen. Das Darlehen beträgt 50% der förderfähigen Baukosten. Die maximale Darlehenshöhe beträgt ,00 Euro je Wohnung. Klassische Modernisierungsmaßnahmen wie beispielsweise der Einbau doppelt verglaster Fenster, einer neuen Heizung oder die Wärmedämmung der Fassade, werden nicht mehr über das Landeswohnungsbauprogramm gefördert. Hierfür gibt es spezielle Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Banken und Sparkassen sind hierfür der richtige Ansprechpartner. Sie 6 Die finanzielle Förderung

7 erteilen über die Fördermöglichkeiten der KfW entsprechende Auskünfte. 2.6 Die Landrat-Lucas-Stiftung Die Landrat-Lucas-Stiftung ist eine Stiftung des privaten Rechts, die vom Rheinisch-Bergischen Kreis verwaltet wird. sie verfügt über Mittel, die zur Verbesserung der Wohnverhältnisse von Familien mit Kindern oder einem behinderten Familienmitglied mit einer Erwerbsminderung von mindestens 50 Prozent eingesetzt werden. Voraussetzung ist, dass drei Kinder dem Haushalt angehören. Gehören lediglich zwei Kinder zum Haushalt, dürfen beide Ehepartner nicht älter als 35 Jahre alt und nicht länger als 6 Jahre verheiratet sein. Bauherren die seit mindestens einem Jahr im Rheinisch-Bergischen Kreis wohnen und deren Objekt ebenfalls im Kreisgebiet liegt, können ein zinsloses Darlehen von 8.000,00 Euro erhalten. Für das erste und zweite Kind gibt es zusätzlich je 1.000,00 Euro und für jedes weitere Kind 1.500,00 Euro. Adolf Lucas war von 1900 bis 1927 Landrat des Landkreises Solingen. Er gründete die Landrat Lucas Stiftung anlässlich seines 25. Amtsjubiläums: Lucas lehnte Jubiläumsgeschenke ab und schlug die Stiftung vor. Die Stiftung vergibt seitdem zinsgünstige Wohnbaudarlehen, womit die Wohnverhältnisse junger Familien verbessert werden sollen. Durch die kommunalen Neugliederungen ging die Stiftung im Jahre 1929 zunächst auf den Rhein-Wupper Kreis und 1975 auf den Rheinisch-Bergischen Kreis über. Dr. Adolf Lucas, Landrat des Kreises Solingen Die finanzielle Förderung 7

8 3. Die allgemeinen Rechtsgrundlagen 3.1 Das Baugesetzbuch Das Baugesetzbuch (BauGB) stellt die maßgebliche Vorschrift zu Fragen der Bauleitplanung und der baulichen Nutzung von Grundstücken dar. Die Bauleitplanung befasst sich mit Verfahrensfragen zur Aufstellung des Flächennutzungsplanes als vorbereitender und des Bebauungsplanes als verbindlicher Bauleitplan. Auch wird im Baugesetzbuch geregelt, welche Inhalte ein Bebauungsplan aufweisen darf. Neben diesen Bauleitplänen haben die Kommunen auch die Möglichkeit, durch den Erlass von Innen- oder Außenbereichssatzungen Baurecht zu schaffen. Das Baugesetzbuch enthält neben den bauleitplanerischen Vorschriften auch Vorgaben zur baulichen Nutzung der Grundstücke, denen in der täglichen Genehmigungspraxis erhebliche Bedeutung zukommt. Geregelt wird hier, ob ein Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Sofern kein Bebauungsplan ( 30 BauGB) vorliegt, hat die Bauaufsichtsbehörde zu entscheiden, ob das Bauvorhaben nach den Vorschriften über den Innenbereich ( 34 Baugesetzbuch) oder den Außenbereich ( 35 Baugesetzbuch) zu beurteilen ist. Da der Außenbereich nach dem gesetzgeberischen Willen grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist, sind hier Bauvorhaben nur in Ausnahmefällen zulässig. Hier sollte bei Bedarf auf das Bauberatungsangebot der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde zurückgegriffen werden. 3.2 Voraussetzung für die Bebaubarkeit Grundstückseigentümer oder -käufer sollten sich bei der Genehmigungsbehörde, dies ist die jeweilige Stadt, Gemeinde- oder Kreisverwaltung, erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist unter den folgenden Voraussetzungen bebaubar: 1. Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebau ungsplanes, so muss das Bauvorhaben im Einklang mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes stehen und die Erschließung muss gesichert sein. Dazu muss mindestens eine teilfertige Straße, Wasser- - und Kanalanschlussmöglichkeit vorhanden sein. 2. Liegt das Grundstück zwar nicht im Geltungsbe reich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, muss es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung muss gesichert sein. 3. Liegt das Grundstück im Außenbereich, also außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, ist es nur bebaubar, wenn es zum Beispiel einem land- oder forstwirtschaftlichenbetrieb dient. Für alle Bauvorhaben im Außenbereich gelten außerdem die Regelungen des Landschaftsschutzes (siehe Ziffer Naturschutz im Baugenehmigungsverfahren). Leichlingen-Witzhelden 8 Die allgemeinen Rechtsgrundlagen

9 Baugebiet in der Gemeinde Kürten Fazit: Ohne die ausreichende Erschließung des Gebäudes an den öffentlichen Straßenverkehr, ist ein Grundstück nicht bebaubar. Ein Rechtsanspruch des Grundstückseigentümers auf Erschließung besteht nicht. Selbst wenn ein Grundstück baureif ist, steht damit noch nicht fest, wie es tatsächlich bebaut werden darf. Wenden Sie sich hinsichtlich der Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstückes immer an die jeweilige Genehmigungsbehörde. Sie gibt Ihnen konkrete Auskünfte, macht Sie auf alle sonstigen beim Bau zu beachtenden Vorschriften wie Baumschutz, Regenwasserversickerung, Denkmalschutz aufmerksam und empfiehlt Ihnen gegebenenfalls eine Bauvoranfrage zu stellen. Ist das künftige Baugrundstück in seinen rechtlichen Grenzen noch nicht vorhanden, so ist zunächst eine Vermessung zum Zweck der Teilung erforderlich. Auskünfte hierüber erteilen die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure sowie das Vermessungs- und Katasteramt der Kreisverwaltung. Eine Liste der Ansprechpartner finden Sie auf Seite Bauleitplanung Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde zu leiten. Dies erfolgt in den sogenannten Bauleitplänen. Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan und der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan. In beiden Bauleitplanverfahren wird die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung unterrichtet, mit der Gelegenheit zur Erörterung und Äußerung. In einem weiteren Verfahrensschritt werden schließlich die konkreten Entwürfe der Bauleitpläne für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. In dieser Zeit hat jeder Bürger die Möglichkeit zu den ausgearbeiteten Planentwürfen Anregungen vorzutragen. Alle fristgerecht vorgebrachten Anregungen werden geprüft und das Ergebnis wird mitgeteilt. Der Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung wird mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt gemacht. Bauleitpläne werden von der Gemeinde eigenverantwortlich aufgestellt. Einen Rechtsanspruch auf Aufstellung von Bauleitplänen gibt es nicht. Die allgemeinen Rechtsgrundlagen 9

10 3.3.1 Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan trifft die Gemeinde erste grundlegende Aussagen über ihre Vorstellungen und planerischen Absichten für die Nutzung des gesamten Gemeindegebietes. Die Aussagen beziehen sich auf bebaute, bebaubare oder auf die weiterhin von einer baulichen Nutzung freizuhaltenden Flächen. Er bildet die Grundlage für den verbindlichen Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan bedarf der Genehmigung der Bezirksregierung; er hat aber keine unmittelbare rechtliche Außenwirkung Bebauungsplan Der Bebauungsplan wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Im Rahmen ihrer kommunalen Planungshoheit legt die Gemeinde fest, was, wo und wie gebaut werden darf. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschließt der Rat der Gemeinde sobald es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Nach dem gesetzlich vorgeschriebenen Beteiligungsverfahren wird der Bebauungsplan von der Gemeinde als Satzung beschlossen. Mit seinem Inkrafttreten entfaltet der Bebauungsplan unmittelbare Rechtswirkung für seinen räumlich begrenzten Geltungsbereich. 3.4 Umlegung Ist ein Bebauungsplan rechtskräftig geworden, wird zur Neuordnung des Areals häufig eine Baulandumlegung erforderlich. Zweck der Umlegung ist eine Neuordnung der Grundstücke, so dass für die beabsichtigte Nutzung nach Lage, Form und Größe geeignete Grundstückszuschnitte entstehen. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen ausgewiesen und das Gebiet in bebauungsfähige Grundstücke eingeteilt. Parallel hierzu wird oft bereits mit dem Verlegen der Versorgungsleitungen und mit dem Straßenausbau begonnen, damit möglichst bald die vorgesehene Bebauung verwirklicht werden kann. Zuständig für diese Umlegung im Kreisgebiet sind die Umlegungsausschüsse in den Städten und Gemeinden. Dort werden entsprechende Auskünfte erteilt. Ausschnitt eines Bebauungsplans 10 Die allgemeinen Rechtsgrundlagen

11 4. Die Antragsverfahren 4.1 Genehmigungsbedürftige Vorhaben Alle Bauvorhaben, bei denen es um die Neuerrichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen geht, sind genehmigungsbedürftig. Das gilt auch für Sanierungen, bei denen statisch wichtige Bauteile verändert werden. Auch der Abbruch baulicher Anlagen ist genehmigungsbedürftig. Dies ist in der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen geregelt ( 63). Sofern dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stehen, besteht ein Anspruch auf die Baugenehmigung. Entwurfsplanung Rettungswache Rösrath Unter bestimmten Voraussetzungen ist ein Bauvorhaben jedoch genehmigungsfrei oder unterliegt dem sogenannten Freistellungsverfahren. Für normale Bauwerke die nicht genehmigungsfrei sind, wird das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren angewendet. Dies ist das Regelverfahren. Qualifizierte Genehmigungsverfahren gelten nur für Sonderbauten, wie Hochhäuser. Vor der Durchführung auch kleinerer baulicher Maßnahmen sollten Sie sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erkundigen, ob für das geplante Bauvorhaben oder auch die Sanierung Ihres Objekts eine Baugenehmigung notwendig ist. Die Mitarbeiter beraten Sie gerne. 4.2 Genehmigungsfreie Vorhaben und Anlagen Für die Errichtung oder Änderung kleinerer Gebäude oder baulicher Anlagen ist keine Baugenehmigung nötig. Hierzu zählen zum Beispiel Gebäude bis zu 30 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume. Im Außenbereich gilt dies jedoch nur, wenn sie einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen. Für nichttragende oder statisch nicht notwendige Bauteile ist ebenfalls keine Baugenehmigung erforderlich.für Zäune und Mauern bis zu 2 m, an öffentlichen Verkehrsflächen bis zu 1 m über Gebäudehöhe ist ebenfalls keine Baugenehmigung erforderlich. Im Außenbereich gelten hierzu andere Regelungen. Außerdem können haustechnische Anlagen wie Heizungsanlagen, Feuerungsanlagen, Wärmepumpen, Abwasseranlagen und Lüftungsanlagen ohne Baugenehmigung errichtet werden. Vor der Benutzung dieser Anlagen benötigt der Bauherr jedoch eine Bescheinigung des Unternehmers, dass die Anlagen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Entsprechendes regelt die Landesbauordnung ( 65 und 66). 4.3 Freistellungsverfahren Innerhalb eines rechtskräftigen Bebauungsplans ist für das Errichten, den Umbau oder die Änderung der Nutzungsart bei Wohngebäuden mittlerer oder geringer Höhe keine Baugenehmigung erforderlich. Hier sieht die Landesbauordnung das sogenannte Freistellungsverfahren vor. Gleiches gilt für Bauvorhaben die im Die Antragsverfahren 11

12 Rahmen von Vorhaben- und Erschließungsplänen verwirklicht werden sollen ( 12 ff. Baugesetzbuch). Das Bauvorhaben muss allerdings den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen und die Erschließung muss gesichert sein. Zuständig für die Durchführung des Freistellungsverfahrens sind die Städte und Gemeinden. Sofern die Stadt oder die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Einreichen der Bauunterlagen erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, kommt es zum Freistellungsverfahren. Der Architekt muss dazu schriftlich bescheinigen, dass das Bauvorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht. Ein Monat nach Eingang der Bauunterlagen bei der Gemeinde darf mit dem Bau begonnen werden. Wenn die Gemeinde dem Bauherrn zuvor schriftlich mitteilt, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, kann direkt mit dem Bau begonnen werden. Die erforderlichen bautechnischen Nachweise müssen von Fachplanern erstellt und ab Baubeginn bereitgehalten werden. Der Bauherr muss außerdem den unmittelbaren Nachbarn vor Baubeginn mitteilen, dass ein genehmigungsfreies Bauvorhaben durchgeführt werden soll. Die Bauaufsichtsbehörde muss über den Baubeginn und die Fertigstellung informiert werden ( 67 Landesbauordnung). Für Fragen stehen die Mitarbeiter der Baubehörden gerne zur Verfügung. 4.4 Vereinfachtes Genehmigungsverfahren Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren werden unter anderem Kriterien geprüft wie Abstandflächen, Anzahl der notwendigen Stellplätze, örtliche Bauvorschriften und Brandschutz. Bei den Bauzustandsbe- sichtigungen überwacht die Behörde nur die Vorschriften, die im Genehmigungsverfahren bereits geprüft worden sind. Verantwortlich für die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften insgesamt sind die Bauherren, die meistens Architekten, Fachplaner und Bauleiter für eine fachgerechte Umsetzung Ihres Bauvorhabens beauftragen. Die bautechnischen Nachweise, wie Schallschutz, Wärmeschutz und der Nachweis der Standsicherheit müssen spätestens bei Baubeginn der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Hierfür ist unter Umständen ein staatlich anerkannter Sachverständiger notwendig. Die Bauaufsichtsbehörde hat über den Bauantrag innerhalb einer Frist von 6 Wochen nach Eingang des Antrags zu entscheiden, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten (ausführlichen) Bebauungsplanes liegt, oder ein qualifizierter (ausführlicher) Vorbescheid erteilt worden ist. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren kommt zum Beispiel in Frage beim Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern oder gewerblichen Gebäuden, bei der Errichtung von Gewächshäusern und Wintergärten oder auch beim Neubau einer Garage oder eines Carports. Weitere Einzelheiten sind in der Landesbauordnung zu finden ( 68). Neubaugebiet in Kürten 12 Die Antragsverfahren

13 4.5 Bauvoranfrage / Vorbescheid Ob ein Grundstück überhaupt oder mit dem vorgesehenen Bauwerk bebaut werden kann, ist oftmals nicht einfach zu beantworten. Durch eine "Bauvoranfrage" kann jederzeit, also auch schon vor dem Kauf eines Grundstükkes, die notwendige Rechtssicherheit erreicht werden. Wichtiger Hinweis: Bitte stellen Sie in der Bauvoranfrage konkrete Fragen nach der möglichen Bebauung. Dazu zählen auch Fragen nach der Erschließung und dem Landschaftsschutz. Sollten Sie dies versäumen, wird Ihre Bauvoranfrage nur in planungsrechtlicher Hinsicht geprüft, das heißt es wird geprüft, ob das Grundstück grundsätzlich bebaubar ist. Darüber hinaus können aber noch andere Gründe, zum Beispiel aus dem Wasseroder Landschaftsschutzrecht, einer Bebauung entgegen stehen. Wenn Sie diese Kriterien auch überprüfen lassen wollen, sollten Sie konkrete Fragen stellen und einen umfassenden Vorbescheid beantragen. Zu beachten ist, dass der Vorbescheid nur im Hinblick auf die geprüften Kriterien bindende Wirkung hat. Je konkreter Ihre Fragen sind, desto weitgehender ist Ihre Rechtssicherheit. Aus Gründen weitgehender Rechtssicherheit sollten Sie auch schon bei einer Bauvoranfrage einen Architekten einschalten. Für den schriftlichen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sind mindestens folgende Unterlagen notwendig: für einen formellen Vorbescheid liegen zwischen 50,00 Euro und der vollen Höhe der künftigen Baugenehmigungsgebühr, je nach Größe und Verwaltungsaufwand. Diese Kosten können teilweise auf die spätere Baugenehmigungsgebühr angerechnet werden. Der Vorbescheid hat zwei Jahre Gültigkeit. Die von der Baugenehmigungsbehörde mit dem Vorbescheid getroffene Entscheidung ist für ein folgendes Baugenehmigungsverfahren bindend und zeitsparend; allerdings nur für die Kriterien, deren Klärung Sie in Ihrer Bauvoranfrage beantragt haben. Die Bindungswirkung des Vorbescheides gilt nicht mehr, wenn der Bauantrag von dem Vorbescheid abweicht. Wichtiger Hinweis: Der Vorbescheid ersetzt keinen Bauantrag und berechtigt nicht zum Baubeginn. Erst durch den Bauantrag werden die Voraussetzungen für das Bauvorhaben im Detail geklärt, insbesondere wird hier über die bauordnungsrechtlichen Belange entschieden zum Beispiel Nachbarrecht, Grenz- und Gebäudeabstände, technische Ausführung. Auch hier gilt: Lassen Sie sich von Ihrer Baugenehmigungsbehörde beraten! Lageplan Maßstab 1 : 250 oder 1 : 500 Baubeschreibung mit Maßangaben aus dem Baukörper Bauentwurfsskizzen im Maßstab 1 : 200 oder 1 : 100 Diese Unterlagen werden vom Bauaufsichtsamt in dreifacher Ausfertigung benötigt. Die Verwaltungsgebühren Neubau in Passivhausbauweise Die Antragsverfahren 13

14 5. DIE BAUGENEHMIGUNG 5.1 Bauberatung Die Bauämter bieten eine qualifizierte Bauberatung an um dem Bauherren zu helfen sein Wunschhaus im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu verwirklichen. Bauwillige werden umfassend über die technischen und rechtlichen Möglichkeiten des Bauens informiert. Eine intensive Beratung zahlt sich schließlich für alle Beteiligten aus, wie die verhältnismäßig geringe Zahl der Streitverfahren ausweist. Nutzen Sie daher den Service den die Bauämter Ihnen mit ihrem Beratungsangebot bieten, um möglichst schnell und rechtssicher Ihr gewünschtes Bauvorhaben verwirklichen zu können. die Unterlagen in dreifacher Ausfertigung benötigt, weil eine Ausfertigung an die Kommune geht. Genehmigungsplanung Grundriss M 1: Bauantrag Ein vollständiger Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen ist die Voraussetzung für eine zügige Bearbeitung und Genehmigung. Für den Umfang und den Inhalt der Bauantragsunterlagen gilt die Bauprüfverordnung. Vorlageberechtigte Entwurfsverfasser - das sind Architekten, Innenarchitekten und Bauingenieure können bei der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen ( oder der Ingenieurkammer Bau NRW ( erfragt werden. Die Bauvorlagen werden in zweifacher Ausfertigung bei den Städten Bergisch Gladbach, Leichlingen, Overath, Rösrath und Wermelskirchen eingereicht. Für Burscheid, Kürten und Odenthal ist die Kreisverwaltung die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Hier werden Für einen vollständigen Antrag werden mindestens folgende Bauvorlagen benötigt: 1. im Innen- oder Außenbereich ein Auszug aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte und ein Auszug aus der Deutschen Grundkarte 1:5000 ( 2 BauPrüfVO) 2. der Lageplan ( 3 BauPrüfVO) 3. die Bauzeichnungen ( 4 BauPrüfVO), 4. die Baubeschreibung, bei gewerblichen oder landwirtschaftlichen Betrieben die Betriebsbeschreibung ( 5 BauPrüfVO), 5. Berechnungen und Angaben zur Kostenermittlung ( 6 BauPrüfVO) 6. Bautechnische Nachweise ( 8 BauPrüfVO) Die Bauaufsichtsbehörde kann in Einzelfällen weitere Unterlagen fordern, wenn es zur Beurteilung des Bau- 14 Die Baugenehmigung

15 vorhabens erforderlich ist. Sie kann auch auf Bauvorlagen verzichten, wenn diese zur Beurteilung des Bauvorhabens nicht erforderlich sind. Unabhängig hiervon können weitergehende Genehmigungen und Erlaubnisse bei Fachbehörden zum Beispiel für Wasserrecht (siehe Kapitel 6.1), Landschaftsrecht (siehe Kapitel 7.2) oder Denkmalrecht (siehe Kapitel 8.1) notwendig sein. Empfehlenswert ist deshalb immer eine Vorabstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Dort berät man Sie gerne. 5.3 Bauantrag und Vorprüfung In einigen Fällen sieht das Baurecht vor, dass die Bauaufsichtsbehörde innerhalb einer Frist von 6 oder 12 Wochen zu entscheiden hat. Dies ist beim vereinfachten Genehmigungsverfahren der Fall, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt oder für das Bauvorhaben bereits ein umfassender positiver Vorbescheid erteilt wurde. Alle Bauanträge werden zuerst dahingehend geprüft, ob das Grundstück grundsätzlich bebaut werden kann. Hierfür ist entscheidend, ob sich das Grundstück innerhalb eines Bebauungsplans, im Innenbereich oder im Außenbereich befindet. Erst wenn geklärt ist ob und in welcher Form ein Grundstück bebaut werden kann, erfolgt die bautechnische Prüfung. Der Bauantrag kann erst dann abschließend bearbeitet werden, wenn alle notwendigen Bauunterlagen vorliegen. Sollte der Bauantrag nicht vollständig sein, was leider häufig der Fall ist, verzögert sich also die Bearbeitung. Welche Unterlagen dem jeweiligen Bauantrag oder der Bauvoranfrage beigefügt werden müssen, regelt im Einzelnen die Verordnung über bautechnische Prüfungen (Bauprüfverordnung). Erkundigen Sie sich bei Ihrer Baubehörde, welche Unterlagen für Ihr Projekt benötigt werden. Wenn Sie einen Bauantrag gestellt haben erhalten Sie eine Eingangsbestätigung. Falls dann noch Unterlagen fehlen, wird Ihnen dies mitgeteilt. Erst wenn die Unterlagen vollständig sind, kann der Bauantrag von dem zuständigen Gebietssachbearbeiter technisch und baurechtlich bearbeitet werden. Unvollständige Anträge und solche mit wesentlichen Mängeln können gebührenpflichtig zurückgewiesen werden. Sofern Ihr Bauantrag komplett vorliegt, die Erschließung gesichert ist und Ihr Bauvorhaben auch sonst keine besonderen Probleme aufwirft, können Sie mit einer kurzfristigen Bearbeitungszeit rechnen. Der Bearbeitungszeitraum beginnt jedoch erst mit der Vollständigkeit der Antragsunterlagen. Längere Bearbeitungszeiten können auftreten bei Bauanträgen, bei denen Ausnahme- und Befreiungsentscheidungen von ge- Die Baugenehmigung 15

16 setzlichen Vorgaben notwendig werden oder Anträgen, bei denen andere Dienststellen und Behörden zu beteiligen sind. Dies können etwa sein: Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen, wird der Bauantrag von der Bauaufsicht umfassend geprüft. Die Entscheidung erfolgt dann entsprechend der aktuellen Gesetzeslage. die Untere Wasserbehörde bei Abwasserbeseitigung ohne Kanalanschluss oder bei Bauvorhaben in Wasserschutzgebieten, die Straßenbaubehörde bei Bauvorhaben entlang von Kreis-, Landes- oder Bundesstraßen, wenn sie außerhalb einer festgesetzten Ortsdurchfahrt liegen die Bezirksregierung Köln bei Gewerbebauten in Fragen des Immissionsschutzes und des Arbeitsschutzes die Untere Landschaftsbehörde hinsichtlich des Natur- und Landschaftsschutzes, die Denkmalbehörden, sofern denkmalrechtliche Belange betroffen sein können Genehmigungsplanung Schnitt/Ansicht M 1:100 in Odenthal 16 Die Baugenehmigung

17 5.4 Baulasten / Baulastenverzeichnis Grundstücke sind oft ungünstig geschnitten, zu klein, ohne Zufahrtsmöglichkeit oder haben einen sonstigen bauordnungsrechtlichen Mangel, der eine Bebauung verhindert. Hier kann es Schwierigkeiten geben, sein Wunschhaus entsprechend den gesetzlichen Vorschriften auf dem Grundstück zu planen. Oft ist es ein Problem, die erforderlichen Abstandsflächen vom Gebäude auf dem eigenen Grundstück unterzubringen. 5.6 Geltungsdauer der Baugenehmigung Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit dem Bau begonnen oder der Bau länger als ein Jahr unterbrochen wurde. Auf schriftlichen Antrag kann die Frist jedoch jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden. In vielen Fällen gibt es die Möglichkeit, dieses Problem mit einer sogenannten Baulast zu lösen. Sind auf dem Nachbargrundstück Freiflächen vorhanden und ist der Nachbar bereit, die fehlende Abstandfläche auf seinem Grundstück zu übernehmen, kann in das Baulastenverzeichnis eine Baulast eingetragen werden. Dieses Baulastenverzeichnis wird bei Ihrer Baugenehmigungsbehörde geführt. Vor dem Erwerb eines Grundstückes ist es in jedem Falle ratsam, sich mit dieser Dienststelle in Verbindung zu setzen. Hier bekommen Sie nicht nur Auskunft über eventuell bereits bestehende Belastungen Ihres Grundstückes, sondern auch über die Möglichkeiten, bauordnungsrechtliche Probleme durch Eintragung einer Baulast zu beseitigen. Lassen Sie sich von Ihrer Baugenehmigungsbehörde entsprechend informieren und beraten. 5.5 Teilbaugenehmigung Für Teile des Bauvorhabens kann eine Vorausgenehmigung als sogenannte Teilbaugenehmigung erteilt werden. Damit können Bauarbeiten für die Baugrube und für einzelne Bauteile, zum Beispiel die Fundamente, bereits schriftlich gestattet werden. Allerdings können in der eigentlichen Baugenehmigung später für bereits begonnene Bauteile falls nötig zusätzliche Anforderungen gestellt werden zum Beispiel Brandschutzauflagen. Fachwerkhaus in Kürten 5.7 Bauausführung und Bauüberwachung Während der Bauzeit übernimmt der Bauherr verschiedene Verpflichtungen. Der Beginn des Bauvorhabens, die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung müssen der Baugenehmigungsbehörde mindestens eine Woche vorher schriftlich mitgeteilt werden. Das gleiche gilt bei einer Unterbrechung der Bauarbeiten von mindestens drei Monaten. Das Bauvorhaben unterliegt der behördlichen Bauüberwachung. Neben den Bauherren sind im Rahmen ihres Wirkungskreises die Entwurfsverfasser, die Fachplaner, die Bauleiter und die Bauunternehmer für die Einhaltung aller Bauvorschriften verantwortlich. Erkundigen Sie sich bei der Baubehörde, welche Personen hierzu bestellt werden müssen. Die genehmigten Baupläne und der Bauschein müssen von Anfang an auf der Baustelle vorhanden sein. Nur Die Baugenehmigung 17

18 wenn Bescheinigungen über Stichprobenkontrollen durch staatlich anerkannte Sachverständige vorliegen, findet für diesen Bereich eine bauaufsichtliche Überwachung nicht mehr, beziehungsweise in einem deutlich geringeren Umfang statt. Baustellenschild für die Ausführung eines genehmigungspflichtigen Vorhabens forderlichen Berechnungen, Konstruktionszeichnungen, Bewehrungs- und Schalungsplänen. Von der Vorlage eines Nachweises der Standsicherheit kann im Einvernehmen mit der Bauaufsichtsbehörde abgesehen werden. Die statische Berechnung ist vom Aufsteller zu unterschreiben, der damit die Haftung für die Sicherheit der gewählten Konstruktion übernimmt. Außer bei Wohngebäuden geringer Höhe und wenigen weiteren untergeordneten Gebäuden ist der Standsicherheitsnachweis von einem staatlich anerkannten Sachverständigen zu prüfen. 5.8 Baugenehmigungsgebühren Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen und Abnahmen werden nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land Nordrhein-Westfalen festgesetzt. Gebühren fallen auch an, wenn der Bauantrag abgelehnt oder zurückgezogen wird. Auch für das Zurückweisen eines Antrags wegen unvollständigen Bauvorlagen müssen Gebühren erhoben werden. Neben der Baugenehmigung sind auch für die Bearbeitung anderer baurechtlicher Bescheide wie Vorbescheid, Teilungsgenehmigung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Gebühren zu erheben. Gleiches gilt für den Erlass von ordnungsbehördlichen Verfügungen. 5.9 Statik Der Nachweis der Standsicherheit besteht aus einer Darstellung des gesamten statischen Systems, den er Nachbarbeteiligung/Nachbarrecht Die Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen sieht eine Beteiligung der Nachbarn im Baugenehmigungsverfahren nur dann vor, wenn von einer gesetzlichen Vorschrift abgewichen werden soll, die eine nachbarschützende Funktion hat. So sind zum Beispiel die Vorschriften des Abstandflächenrechtes streng nachbarschützend. Zu beachten ist jedoch, dass nicht jegliche Rechtsverstöße mit Nachbarzustimmung "geheilt" werden können. Die Nachbarbeteiligung erfolgt in der Regel durch den Bauherrn selbst. Er stellt seinem Nachbarn das Bauvorhaben vor, erläutert die Abweichung und bittet den 18 Die Baugenehmigung

19 Nachbarn um sein Einverständnis durch Unterschrift auf dem Abweichungsantrag beziehungsweise den dazugehörigen Bauzeichnungen. Liegt die Nachbarzustimmung nicht schon den eingereichten Bauantragsunterlagen bei, wird die Baubehörde Sie darauf aufmerksam machen. Sie ist auch gerne bereit, den um Zustimmung gebetenen Nachbarn rechtlich zu beraten, die Gründe aufzuzeigen und die rechtlichen Folgen der Nachbarzustimmung zu erläutern. Soweit die Nachbarn es wünschen, werden Sie in das Baugenehmigungsverfahren eingebunden und über das Bauvorhaben sowie das anzuwendende Baurecht informiert. Sie werden über die Genehmigung des Bauantrags informiert und haben dann die Möglichkeit ihre Rechtsmittel auszuschöpfen. Grundsätzlich ist ein Bauvorhaben mit der gebotenen Rücksichtnahme auf die bereits bebauten Nachbargrundstücke zu planen. Der Nachbar sollte über das geplante Bauvorhaben informiert werden; besonders sensible Punkte, zum Beispiel die Gestaltung der gemeinsamen Grenze, die Höhe des Geländes im Grenzbereich oder die Möglichkeiten der Einsichtnahme auf das Nachbargrundstück, sollten vorab geklärt werden. Auf diese Weise lassen sich viele Nachbarstreitigkeiten vermeiden. Die Klage eines Nachbarn gegen ein Bauvorhaben hat keine aufschiebende Wirkung. Das heißt, mit dem Bau darf begonnen werden auch wenn der Nachbar dagegen klagt. Nur im Wege eines sogenannten Eilantrages beim Verwaltungsgericht kann ein Bauvorhaben durch gerichtliche Anordnung gestoppt werden, wenn Nachbarrecht verletzt wird. Darüberhinaus können Baugenehmigung und Vorbescheid nur durch eine Klage angefochten werden. Für alle unteren Bauaufsichtsbehörden im Kreisgebiet ist das Verwaltungsgericht in Köln zuständig Ordnungswidrigkeiten Die Bauaufsichtsbehörde hat sämtliche ungenehmigten baulichen Anlagen als "Ordnungswidrigkeiten" zu verfolgen. Die Landesbauordnung zählt die Tatbestände auf, die als Ordnungswidrigkeiten anzusehen sind ( 84). Dies sind beispielsweise ohne Baugenehmigung bauen, falsche Unterlagen vorlegen oder Auflagen nicht einhalten. Die jeweiligen Verstöße können mit Geldbußen bis zu ,00 Euro geahndet werden. Die Höhe wird durch einen von der Unteren Bauaufsichtsbehörde aufgestellten Bußgeldkatalog bestimmt. Mit Zahlung dieser Geldbuße wird der Bauherr jedoch nicht von den sonstigen Folgen seines Vergehens freigestellt. Ist es nicht möglich, den Verstoß durch eine nachträgliche Genehmigung auszuräumen, so kann die Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile beziehungsweise ihr Abbruch zu Lasten des Bauherrn angeordnet oder ein Nutzungsverbot ausgesprochen werden. Wer darüber hinaus wider besseren Wissens unrichtige Angaben macht oder unrichtige Pläne und Unterlagen vorlegt, um einen positiven Bescheid zu erwirken, muss mit einer Zurücknahme der erteilten Genehmigung rechnen. Die Baugenehmigung 19

20 6. Bauen und Umweltschutz 6.1 Umweltgerechte Entwässerung Grundsätzlich haben die Städte und Gemeinden das auf ihrem Gebiet anfallende Abwasser zu beseitigen. Im Einzelnen zählen hierzu das Sammeln und Fortleiten über eine Kanalisation und das Reinigen des Abwassers in einer Kläranlage. Von den circa Einwohnern im Gebiet des Rheinisch-Bergischen Kreises sind mittlerweile über 95 Prozent an eine öffentliche Kanalisation und an eine zentrale kommunale Kläranlage angeschlossen. Betreiber der Großklärwerke sind die Kommunen oder auch Abwasserverbände wie der Aggerverband oder der Wupperverband. Nach den Vorgaben der kommunalen Abwasserverordnung haben die Städte und Gemeinden in den zurückliegenden Jahren Investitionen in Millionenhöhe in den Bau und die Sanierung von öffentlichen Kanälen investiert. Für weniger dicht besiedelte Außenortschaften kann die Untere Wasserbehörde die Kommune von der Pflicht zur zentralen Abwasserbeseitigung freistellen. Sie überträgt diese dann auf den Grundstückseigentümer. In diesem Fall ist dieser für die ordnungsgemäße Beseitigung des Abwassers verantwortlich. Für die Klärschlammabfuhr bleibt weiterhin die Stadt- bzw. Gemeinde verantwortlich. Folgende Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein: das Grundstück muss im Außenbereich liegen, eine Übernahme des Abwassers durch die Gemeinde ist wegen technischer Schwierigkeiten oder wegen eines unverhältnismäßig hohen Aufwandes nicht möglich, das Wohl der Allgemeinheit steht einer dezentralen Abwasserbeseitigung durch den Nutzungsberechtigten nicht entgegen, die Abwasseranlage, muss den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Anschluß an öffentliche Kanalisation (Trennsystem) 20 Bauen und Umweltschutz

21 Genehmigung von Kleinkläranlagen Für den Neubau einer Kleinkläranlage benötigt man eine Anlagengenehmigung. Die rechtlichen Bestimmungen unterscheiden bei Kleinkläranlagen zwischen bauaufsichtlich zugelassenen und nicht bauaufsichtlich zugelassenen Kläranlagen. Anlagen mit baurechtlichem Zulassungszertifikat werden serienmäßig hergestellt und wurden bereits von einem unabhängigen Institut geprüft. Nicht bauaufsichtlich zugelassene Systeme wie zum Beispiel Klärteiche und Pflanzenkläranlagen müssen einer Einzelfallprüfung durch die Untere Wasserbehörde unterzogen werden. Wasserrechtliches Erlaubnisverfahren Damit Abwasser in ein Fließgewässer oder in das Grundwasser eingeleitet werden darf, benötigt jeder Betreiber einer Kleinkläranlage eine wasserrechtliche Erlaubnis der Unteren Wasserbehörde. Diese prüft bei ihrer Entscheidung, ob von der Abwassereinleitung eine Gefahr für das Wohl der Allgemeinheit ausgeht. Zudem kontrolliert sie, ob die Schadstofffracht des gereinigten Abwasser so gering gehalten wird, wie es nach dem Stand der Technik möglich ist. Die Anforderungen an den Stand der Technik werden durch die Abwasserverordnung bestimmt. Die erforderlichen Antragsvordrucke für das wasserrechtliche Erlaubnisverfahren und das Genehmigungsverfahren nach 58 Abs. 2 LWG finden Sie unter Die wasserrechtliche Erlaubnis wird widerruflich erteilt und kann unter besonderen Umständen von der Unteren Wasserbehörde wieder aufgehoben werden. Gründe für den Widerruf einer wasserrechtlichen Erlaubnis können sein: Biologische Kläranlage Mehrkammergruben mit Untergrundverrieselungen sind nicht mehr als biologische Reinigungsstufe zugelassen, da sie die gesetzlich festgelegten Grenzwerte nicht einhalten. Eine Mehrkammergrube kann aber als Vorklärung und eine Untergrundverrieselung als Einleitungsbauwerk genutzt werden, wenn eine biologische Reinigungsstufe nachgerüstet wird. Soweit also Abwasserbehandlungsanlagen keine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung besitzen, muss bei der Unteren Wasserbehörde ein Genehmigungsantrag gestellt werden ( 58 Abs. 2 Landeswassergesetz - LWG). Der Inhaber der Erlaubnis hat die Abwassereinleitung über den Rahmen der Erlaubnis hinaus ausgedehnt, Nebenbestimmungen werden nicht erfüllt, das Grundstück kann an die öffentliche Abwasserkanalisation angeschlossen werden. Bauen und Umweltschutz 21

22 Reinigung Verteilergerinne (Bild links) Tropfkörperschaltanlage (Bild rechts) Eigenkontrolle und Wartung von Kleinkläranlagen Der Betreiber einer Kläranlage ist verpflichtet, den Zustand, die Unterhaltung und den Betrieb der Abwasseranlage durch Eigenkontrolle selbst zu überwachen und hierüber Aufzeichnungen anzufertigen. Die Überwachung und Wartung der Kleinkläranlage wird von einer Wartungsfirma durchgeführt und soll sicherstellen, dass mindestens die dem Stand der Technik entsprechenden Ablaufwerte eingehalten werden. Die in der wasserrechtlichen Genehmigung oder Erlaubnis vorgegebenen Überwachungswerte müssen untersucht und eingehalten werden. Regenwassernutzung und dezentrale Regenwasserbeseitigung und Körperpflege fallen noch einmal rund 45 Liter an. Die Waschmaschine schluckt etwa 20 Liter un der Rest wird für Geschirrsspülen, Trinken, Kochen und Gartenbewässerung gebraucht. Durch die geschickte Nutzung des Regenwassers läßt sich der tägliche Wasserverbrauch um die Hälfte reduzieren. Doch nicht nur beim Wasserverbrauch macht sich die Regenwassernutzung bezahlt, sondern auch auf die Höhe der Kanalbenutzungsgebühren wirkt sich die dezentrale Regenwasserbeseitigung positiv aus. Denn Maßstab für die Berechnung der jeweiligen Kanalbenutzungsgebühr ist meistens die versiegelte Fläche, also je wasserdurchlässiger die Bauweise ist, um so günstiger ist die Kanalbenutzungsgebühr. Wer gleich beim Neubau seines Hauses daran denkt, das Regenwasser geschickt zu nutzen, kann später Kosten sparen. Wasser ist für den Menschen nicht nur die wichtigste Lebensgrundlage, sondern es ist auch unentbehrlich für das Gleichgewicht im Naturhaushalt. Der sparsame Umgang mit Wasser schont die Natur und gleichzeitig den Geldbeutel. In Deutschland werden täglich circa 130 Liter Trinkwasser pro Person verbraucht, davon fließen allein 20 bis 30 Liter durch die Toilettenspülung. Für Baden, Duschen 22 Bauen und Umweltschutz