1 Zwangsversteigerungen in Deutschland

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1 1 Zwangsversteigerungen in Deutschland Der Erwerb einer Immobilie über den Weg der Zwangsversteigerung ist für den Bietinteressenten unkompliziert und oftmals auch günstig. Insbesondere seit die Gerichte das Internet für Veröffentlichungen und weiterführende Informationen nutzen, ist es leichter, gewünschte Objekte zu finden. Das Gutachten kann praktisch und kostenlos über das Internet heruntergeladen werden. Der Weg, eine Immobilie per Zwangsversteigerung zu erwerben, ist kein Geheimtipp mehr. Dies zeigt auch die gestiegene Zahl von Interessenten und Besuchern von Versteigerungen. Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist weiterhin auf hohem Niveau. Der Welle der Pleiten und Insolvenzen folgt immer die der Zwangsversteigerungen. Statistiken hierzu werden von Spezialverlagen veröffentlicht. Obwohl die Grundlage dieser Datenerhebung auf den gerichtlichen Veröffentlichungen basieren, ist die Zahl der Haushalte, die ihre Immobilie verlieren noch höher. Diejenigen, die ein Zwangsversteigerungsverfahren abwenden konnten, weil sie z.b. ihr Objekt notverkauften oder der Bank zur Verwertung übergaben, erscheinen nicht in den Statistiken. Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen 15

2 16 Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen

3 2 Ablauf des Versteigerungstermins Die Versteigerung wird öffentlich abgehalten. Jeder hat gemäß Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) Zutritt. 169 GVG Öffentliche Verhandlung Die Verhandlung vor dem erkennenden Gericht einschließlich der Verkündung der Urteile und Beschlüsse ist öffentlich. Ton- und Fern seh-rundfunkaufnahmen sowie Ton- und Filmaufnahmen zum Zwecke der öffentlichen Vorführung oder Veröffentlichung ihres In halts sind unzulässig. Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) legt fest, dass eine Rechtspflegerin oder ein Rechtspfleger das Verfahren und den Termin leitet. Ein Urkundenbeamter protokolliert die Sitzung. 78 ZVG Terminprotokoll Vorgänge in dem Termin, die für die Entscheidung über den Zu schlag oder für das Recht eines Beteiligten in Betracht kommen, sind durch das Protokoll festzustellen; bleibt streitig, ob oder für welches Gebot der Zuschlag zu erteilen ist, so ist das Sachverhältnis mit den gestellten Anträgen in das Protokoll aufzunehmen. Nur Protokolliertes fließt in die Entscheidung des Gerichtes und ggf. des Beschwerdegerichtes. Protokolliert wird nur das, was für das Verfahren wesentlich ist. Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen 17

4 80 ZVG Nicht protokollierte Vorgänge Vorgänge in dem Versteigerungstermin, die nicht aus dem Protokoll ersichtlich sind, werden bei der Entscheidung über den Zuschlag nicht berücksichtigt. Es tritt zwar äußerst selten der Fall ein, dass ein Bieter auf das Protokoll zurückgreifen wird. Doch dem Autoren sind zwei Fälle bekannt, in dem ein Bieter das Protokoll heranziehen musste. Eine von ihm beratene Gesellschaft legte als unterliegende Bieterin Beschwerde ein, da die Vollmacht für den Meistbietenden fehlerhaft war. In dem anderen Fall behauptete eine Gläubigerin, sie hätte eine Hypothek gekündigt. Da weder angemeldet oder im Zuschlagsbeschluss oder dem Protokoll vermerkt, war diese Kündigung, welche tatsächlich dem ehemaligen Eigentümer erklärt worden war, dem Ersteher gegenüber unwirksam. Der Terminablauf erfolgt in drei Schritten: Bekannt machungsteil, Bietstunde oder Bietzeit und Zuschlagsentscheidung. 66 ZVG Terminablauf, Aufruf der Sache (1) In dem Versteigerungstermin werden nach dem Aufruf der Sa che die das Grundstück betreffenden Nachweisungen, die das Verfah ren betreibenden Gläubiger, deren Ansprüche, die Zeit der Be schlagnahme, der vom Gericht festgesetzte Wert des Grundstücks und die erfolgten Anmeldungen bekannt ge macht, hierauf das ge ringste Gebot und die Versteigerungsbe dingungen nach Anhö rung der anwesenden Beteiligten,... (2) Nachdem dies geschehen, hat das Gericht... sodann zur Abgabe von Geboten aufzufordern. 18 Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen

5 73 ZVG Bietungszeit, letztes Gebot (1) Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Zeitpunkt, in welchem bezüglich sämtlicher zu versteigernder Grundstücke die Versteigerung geschlossen wird, müssen 30 Minuten liegen. Die Versteigerung muß so lange fortgesetzt wer den, bis der Aufforderung des Gerichts ungeachtet ein Ge bot nicht mehr abgegeben wird. (2) Das Gericht hat das letzte Gebot und den Schluß der Ver steigerung zu verkünden. Die Verkündung des letzten Gebots soll mittels dreimaligen Aufrufs erfolgen. 74 ZVG Anhörung der anwesenden Beteiligten zum Zuschlag Nach dem Schluß der Versteigerung sind die anwesenden Beteilig ten über den Zuschlag zu hören. Zunächst wird im sogenannten Bekanntmachungsteil die Sache aufgerufen. Dann werden die genauen Grund stücksbezeichnungen verlesen. Diese sollten notiert werden, wenn sie nicht schon dem Gutachten entnommen wurden. Es folgen die teilweise seitenlange Auflistung von Schulden und Belastungen sowie die Angabe der Daten der Beschlagnahme. Es sind nur diejenigen Schulden und Belastungen wichtig, die bestehen bleiben, also nicht aus dem Grundbuch gelöscht und vom Meistbietenden übernommen werden müssen. Hierauf geht der Rechtspfleger bei der Bekanntgabe der Versteigerungsbedingungen in der Regel nochmals ein. Zu den Bedingungen, unter denen das Grundstück versteigert wird, gehören Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen 19

6 der festgesetzte Verkehrswert bestehenbleibende Rechte das geringste Gebot eventuell weggefallene Gebotsuntergrenzen (bei Zweitterminen) angemeldete Rechte, die nicht im Grundbuch aufgeführt sind. Sofern die Gebotsuntergrenzen (5/10- bzw. 7/10-Grenze) weggefallen sind, ist es durchaus von Interesse, ob der Zuschlag aus gesetzlichen Gründen (5/10) oder auf Bewilligung der Bank (7/10) versagt wurde. Ist wegen Nichterreichens der 7/10-Grenze der Zuschlag versagt worden, war mindestens ein Gebot zwischen 50 % und 70 % des Verkehrswertes. Das relativiert die Erwartung ein wenig, man könne ein Objekt unter 50 % des Verkehrswertes erwerben. 50 % waren der Bank im Vortermin nämlich zu wenig. Der Rechtspfleger stellt fest, welche Verfahrensbeteiligte anwesend sind und bittet diese, Stellung zu nehmen. Zumeist ist nur die betreibende Gläubigerin vertreten. Verfahrensbeteiligte sind: der oder die Schuldner die betreibenden Gläubiger (es können mehrere sein) die anderen Gläubiger mit eingetragenen Rechten die Gemeinden und Versorger Mieter oder Pächter Obwohl der Meistbietende nicht ausdrücklich im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) als Verfahrensbeteiligter genannt ist, hat der Bundesgerichtshof 20 Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen

7 (BGH) ihn mit seiner Entscheidung III ZR 143/05 bezüglich der Sachverständigenhaftung in diesen Kreis mit einbezogen. 9 ZVG Verfahrensbeteiligte In dem Verfahren gelten als Beteiligte, außer dem Gläubiger und dem Schuldner: 1. diejenigen, für welche zur Zeit der Eintragung des Voll streckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen oder durch Eintra gung gesichert ist; 2. diejenigen, welche ein der Zwangsvollstreckung entgegen stehendes Recht, ein Recht an dem Grundstück oder an einem das Grund stück belastenden Recht, einen Anspruch mit dem Recht auf Be friedigung aus dem Grundstück oder ein Miet- oder Pachtrecht, auf Grund dessen ihnen das Grundstück über lassen ist,... Neben den bestehenbleibenden Rechten sollte auch auf die Anmeldungen Dritter, z.b. der Mieter oder Pächter geachtet werden. Von Bedeutung wären unter anderem folgende Fragen: Hat der Mieter Instandsetzungen vorgenommen oder finanziert? Bestehen besondere Kündigungsschutzrechte? Ist eine Räumung aus sozialen oder persönlichen Gründen ausgeschlossen oder eingeschränkt? Hat der Mieter einen Baukostenzuschuss oder eine Mietvorauszahlung i. S. 547 oder 566b BGB geleistet? Das Vollstreckungsgericht prüft oder bewertet die Anmeldungen nicht. Dies ist Sache des Prozessgerichtes, wenn nach Erwerb eine Einigung mit den Anmeldern nicht möglich ist also auf Räumung geklagt werden muss. Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen 21

8 Die bestehenbleibenden Rechte sind diejenigen, die einen besseren Rang haben als das Recht, aus dem die Bank vollstrecken lässt. Die Rechte werden im Grundbuch nicht gelöscht und sie müssen übernommen werden. Handelt es sich hierbei um Hypotheken oder Grundschulden, so müssen diese ab Zuschlag bedient werden und zwar nach den Bedingungen, die im Grundbuch festgehalten wurden. Es muss ein zumeist hoher Zins gezahlt werden. Der Zinssatz, den der Schuldner mit der Bank vereinbarte, gilt nicht. Handelt es sich um Renten, so sind auch diese mit den Konditionen zu leisten, wie diese im Grundbuch festgelegt sind. 52 ZVG Bestehenbleibende und zu löschende Rechte (1) Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. Im Übrigen erlöschen die Rechte. (2) Das Recht auf eine der in den 912 bis 917 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bezeichneten Renten bleibt auch dann bestehen, wenn es bei der Feststellung des geringsten Gebots nicht be rücksichtigt ist.... Das geringste Gebot setzt sich zusammen aus dem Wert der bestehenbleibenden Rechte den Zinsen der bestehenbleibenden Rechte für die letzten drei zurückliegenden Jahre (Zinssatz gemäß Grundbucheintrag) den Verfahrenskosten den öffentlichen Grundstückslasten 22 Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen

9 44 ZVG Das geringste Gebot, Begriff (1) Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu ent nehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Das geringste Bargebot muss die Verfahrenskosten decken, das sind neben den Gerichtskosten auch die Kosten für Gutachter, Anzeigen in Tages zeitungen und aufgelaufene Grundstückslasten der letzten zwei Jahre. Bei Ob jekten mit einem sehr geringen Verkehrswert kann das vom Gericht geforderte geringste Bargebot deutlich über dem Ver kehrswert sein. Bleiben Rechte bestehen, bedeutet das Gebot, das abgeben wird, immer die Summe, die zuzuzahlen ist. Sofern also nicht alle Rechte durch den Zuschlag gelöscht werden, sollten diese bestehenbleibenden Rechte genauer angesehen werden. Handelt es sich um Wohn- oder Nießbraurechte oder gar um Altenteile, ist zu bedenken, dass diese nicht unbedingt durch eine Geldzahlung ablösbar sind. Auch nicht, wenn das Gericht hierfür einen Ersatzbetrag festsetzte. Hypotheken, Grundschulden und Rentenlasten können durch Zahlung abgelöst und gelöscht werden. Beispiel: Es wird aus einer Sicherungs hypo thek vollstreckt. Die vorherige Grundschuld fällt nach dem Zuschlag nicht weg. Der Verkehrswert ist Euro, die bestehenbleibende Grundschuld beträgt Euro. Dem Bieter ist das Haus Euro wert. Sein Gebot beträgt somit Euro, denn mit den bestehenbleibenden Rechten ergibt dies das wirtschaftliche Gebot von Euro. Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen 23

10 ! Verkehrswert = Euro wirtschaftliches Gebot = Euro verbleibende Grundschuld = Euro tatsächliches Gebot = Euro Werden mehrere Grundstücke im selben Termin versteigert, kann das Gericht die Grundstücke einzeln, in Gruppen oder gesamt ausbieten (Einzel-, Gruppen-, Gesamtausgebot) 63 ZVG Einzel-, Gruppen-, Gesamtausgebot (1) Mehrere in demselben Verfahren zu versteigernde Grund stücke sind einzeln auszubieten. Grundstücke, die mit einem einheitli chen Bauwerk überbaut sind, können auch gemeinsam ausge boten wer den. (2) Jeder Beteiligte kann spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten verlangen, daß ne ben dem Einzelausgebot alle Grundstücke zusammen ausgebo ten werden (Gesamtausgebot).... Auf Antrag kann das Ge richt auch in ande ren Fällen das Gesamtausgebot einiger der Grundstücke anordnen (Gruppenausgebot).... (4) Das Einzelausgebot unterbleibt, wenn die anwesenden Betei ligten,..., hierauf verzichtet haben.... Einzelausgebot bedeutet, dass für jedes einzelne Grundstück Gebote zulässig sind. Werden eine Wohnung, ein Garten und eine Garage versteigert, kann für jedes Objekt geboten werden. Gruppenausgebot bedeutet die Möglichkeit, für mehrere zu einer Gebotseinheit zusammengefasste Grundstücke zu bieten. Im Beispiel z.b. Wohnung und Garten als eine Einheit, die Garage allein. 24 Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen

11 Ein Gesamtausgebot ist die Möglichkeit, ein Gebot für alle Grundstücke gesamt abgeben zu können. Hier Wohnung und Garten und Garage. Ob jemand ein Gebot auf eine Objektgruppe oder auf alle Objekte als Gesamtheit abgeben kann, entscheiden die anwesenden Beteiligten. Jeder von ihnen kann entsprechendes beantragen. Auf das Einzelausgebot verzichten können hingegen nur alle anwesenden Beteiligten gemeinsam. Stimmt einer der anwesenden Beteiligten dem Einzelausgebotsverzicht nicht zu, sind auch Einzelausgebote vorzunehmen. Auch Bruchteile (z.b. 1/2-Anteil) oder ideelle Anteile werden als jeweils ein Grundstück behandelt. Das Gericht beendet den Bekanntmachungsteil mit dem Hinweis, dass weitere Anmeldungen ausgeschlossen werden. Fragen können jetzt gestellt werden. Der Rechtspfleger wird sie beantworten, soweit er hierzu in der Lage und befugt ist. Aber auch spätere Auskunft im Laufe der Bietzeit ist möglich. Das Gericht eröffnet die Bietungszeit. Hierfür wird die genaue Uhrzeit festgehalten. Die Bietstunde dauert so lange, bis keine Gebote mehr abgegeben werden; mindestens jedoch 30 Minuten. Der Rechtspfleger nimmt während der Bietungszeit jedes Gebot entgegen. Er entscheidet sofort, ob es sich um ein wirksames oder unwirksames handelt. Im letztgenannten Fall weist er dieses zurück. Nicht wirksam sind Gebote unterhalb des geringsten Bargebots, Gebote, die geringer sind als ein vorheriges oder Gebote ohne Sicherheitsleistung, sofern von einem anwesenden Beteiligten eine gefordert wurde. Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen 25

12 71 ZVG Zurückweisung eines unwirksamen Gebotes Ein unwirksames Gebot ist zurückzuweisen.... Bieten und Überbieten kann man in der geringsten Währungseinheit. Doch sollten die Bietschritte sich am Wert des Objektes orientieren. Bei der Gebotsabgabe ist es notwendig, deutlich zu sein. Ein Gebot zwo-fünf für kann u. U. vom Gericht als interpretiert werden. Geboten wird vom Platz aus. Zum Rechtspfleger oder Protokollbeamten brauchen Bieter nur gehen, um sich auszuweisen, Vollmachten vorzulegen und um ggf. die Sicherheitsleistung zu übergeben. Jedes Gebot ist für den Bieter bindend. Es erlöscht nur, wenn es von einem anderen überboten, wenn der Zuschlag versagt, der Termin aufgehoben oder das Verfahren eingestellt wird. 72 ZVG Übergebot und Erlöschen eines Gebots (1) Ein Gebot erlischt, wenn ein Übergebot zugelassen wird und ein Beteiligter der Zulassung nicht sofort widerspricht. Das Übergebot gilt als zugelassen, wenn es nicht sofort zurückge wiesen wird. (2) Ein Gebot erlischt auch dann, wenn es zurückgewiesen wird und der Bieter oder ein Beteiligter der Zurückweisung nicht so fort widerspricht. (3) Das gleiche gilt, wenn das Verfahren einstweilen eingestellt oder der Termin aufgehoben wird.... Obwohl das letzte Gebot dreimal aufgerufen wird, ist durch den letztmaligen Aufruf die Bietzeit noch nicht beendet. Es können dann immer noch Gebote abgegeben werden. Damit 26 Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen

13 die Bietzeit rechtswirksam beendet wird, muss das Ende der Bietungszeit ausdrücklich verkündet werden. Bevor dies nicht geschehen ist, darf weitergeboten werden; auch nach dem dreimaligen Aufruf. Dann gibt es nochmals einen dreimaligen Aufruf des Meistgebotes. Ist die Bietzeit beendet, ist der Meistbietende jedoch nicht automatisch Eigentümer geworden. Der Zuschlag ist ein selbständiger Verfahrensabschnitt. Das Gericht verhandelt sofort nach Ende der Bietungszeit über den Zuschlag. 87 ZVG Verkündungstermin für den Zuschlagsbeschluß (1) Der Beschluß, durch welchen der Zuschlag erteilt oder versagt wird, ist in dem Versteigerungstermin oder in einem sofort zu be stimmenden Termin zu verkünden. (2) Der Verkündungstermin soll nicht über eine Woche hinaus be stimmt werden.... Das Gericht entscheidet, nachdem es die anwesenden Beteiligten befragt hat, ob es sofort oder später den Zuschlag erteilt oder diesen versagt. Soll später entschieden werden, darf der Verkündungstermin nicht später als in einer Woche nach Versteigerung sein. Ein gesonderter Termin ist denkbar, wenn Gesamtausgebote oder Gruppenausgebote zugelassen waren, wenn abweichende Versteigerungsbedingungen zugelassen wurden; z.b. Beibehalten eines Wohnrechtes oder Wegfall desselben. Ein anderer Grund wäre ein zu geringes Meistgebot. Wurden z.b. in einem ersten Termin genau 5/10 des Verkehrswertes geboten, kann das Gericht zunächst die Stellungnahmen Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen 27

14 der Eigentümer und nachrangigen Gläubiger abwarten. Gleiches trifft zu, wenn in einem Zweittermin, in dem die Wertgrenzen gefallen sind, das Meistgebot weniger als 30 % des Verkehrswertes beträgt. Ein Zuschlag wäre mit der Begründung der Vermögensverschleuderung angreifbar. 28 Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen

15 3 Aufgabe und Rolle des Vollstreckungsgerichts Immobilien also Grundstücke, Bauwerke, Schiffe, Luftfahrzeuge und grundstücksgleiche Rechte werden im Falle der Zwangsversteigerung oder Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft unabhängig ihres Wertes vom Amtsgericht versteigert, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die Justizverwaltung eines Bundeslandes kann bestimmen, dass die Zwangsvollstreckung zentralisiert wird. Im Freistaat Sachsen sind nur an einigen Gerichten Vollstreckungsgerichte. Diese sind für mehrere Gerichtsbezirke zuständig. 1 ZVG Zuständiges Vollstreckungsgericht (1) Für die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht zu ständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, durch Rechtsver ordnung die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungssachen einem Amtsgericht für die Be zirke mehre rer Amts gerichte zuzu weisen, sofern die Zusammenfassung für eine sach dienliche För derung und schnellere Erledigung der Verfahren erforderlich ist. Die Landesregierungen können die Ermäch ti gung auf die Lan desjustizverwaltungen übertragen. Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen 29

16 Kap. 3 Aufgabe und Rolle des Vollstreckungsgerichts Luftfahrzeuge werden vom Amtsgericht Braunschweig zentral für ganz Deutschland versteigert. In Braunschweig befindet sich der Sitz des Luftfahrtbundesamts. 171b ZVG Gericht für Versteigerung von Luftfahrzeugen (1) Für die Zwangsversteigerung des Luftfahrzeugs ist als Voll streckungsgericht das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Luftfahrtbundesamt seinen Sitz hat.... Schiffe, die in Registern eingetragen sind oder eingetragen werden müssen, werden von dem Gericht versteigert, in dessen Gerichtsbezirk sie sich gerade befinden. 163 ZVG Gericht für Versteigerung von Schiffen und Schiffsbauwerken (1) Für die Zwangsversteigerung eines eingetragenen Schiffs ist als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich das Schiff befindet;... Deutsche Gerichte können auch ausländische Schiffe ver steigern. Sie müssen sich aber im Hoheitsgebiet der Bundesrepublik Deutschland befinden. Zuständig ist auch hier das Gericht, in dessen Gerichtsbezirk sich das Schiff befindet. 171 ZVG Zwangsversteigerung ausländischer Schiffe... (2) Als Vollstreckungsgericht ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich das Schiff befindet; Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen

17 Kap. 3 Aufgabe und Rolle des Vollstreckungsgerichts Die Versteigerung leitet ein Rechtspfleger. Rechtspfleger sind Beamte des gehobenen Dienstes. Sie sind unabhängig und nur Recht und Gesetz verpflichtet. Gegen deren Entscheidungen können, wie bei jeder Entscheidung eines Richters, Rechtsmittel eingelegt werden. 3 RPlfG Übertragene Geschäfte Dem Rechtspfleger werden folgende Geschäfte übertragen:... i) Verfahren nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung,... 9 RPflG Unabhängigkeit des Rechtspflegers Der Rechtspfleger ist sachlich unabhängig und nur an Recht und Gesetz gebunden. 11 RPflG Rechtsmittel (1) Gegen die Entscheidung des Rechtspflegers ist das Rechts mittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtli chen Vor schriften zulässig ist.... Das Gericht hat weder die Aufgabe, noch das Recht, eine Innenbesichtigung des zu versteigernden Grundstückes zu ermöglichen. Auch kann es dem Sachverständigen eine Besichtigung nicht per Anordnung ermöglichen. Selbst bei einem Objekt, das sich in der Zwangsverwaltung befindet, kann diese Grenze (der Ausschluss einer Besichtigung) nicht umgangen werden. Der Zwangsverwalter hat nur das einmalige Recht der Innenbesichtigung, um sich ein Bild für die Verwaltung machen zu können. Er darf dem Gutachter keinen Zugang verschaffen. Bieterhandbuch für Zwangsversteigerungen 31

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