Immobilienmarktbericht Hamburg 2014 Gutachterausschuss für Grundstückswerte

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1 Immobilienmarktbericht Hamburg 24 Gutachterausschuss für Grundstückswerte

2 Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Telefonische Auskunft für Bodenrichtwerte und Schätzwerte: (Gebühr:,24 / Min. + 4 / Auskunft aus dem deutschen Festnetz) Montag Freitag Uhr Hier finden Sie uns Neuenfelder Straße 9 29 Hamburg Telefon: info@gv.hamburg.de Öffentliche Verkehrsmittel: SBahn S3 / S3 Haltestelle Wilhelmsburg Kundenzentrum Neuenfelder Straße 9 29 Hamburg Öffnungszeiten: Montag, Dienstag Mittwoch und Freitag Uhr Donnerstag Uhr Telefon: Telefax: Besuche nur nach Terminvereinbarung unter o. g. Telefonnummer. Auskünfte im Rahmen von Besuchen sind ebenfalls gebührenpflichtig. Telefon: Montag Freitag Uhr Telefax: gutachterausschuss@gv.hamburg.de Internet: Die Anschriften der Gutachterausschüsse in den an Hamburg angrenzenden Landkreisen sind auf der hinteren Umschlag Innenseite aufgeführt. Berichtszeitraum Herausgeber Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg 24 Verwendung und Weiterverbreitung der in diesem Immobilienmarktbericht enthaltenen Daten unter Angabe der Quelle gestattet. Gestaltung Geodatendesign, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung Titelfoto Sonja Andresen ISBN

3 Inhaltsverzeichnis Der Grundstücksmarkt im Überblick. Vertragszahlen 4.2 Flächenumsatz 5.3 Geldumsatz 6.4 Preisentwicklung 7 2 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke 2. Übersicht 2.. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Ein und Zweifamilienhäuser 2.2. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Gesamtkaufpreise Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Indexreihen Mehrfamilienhäuser 2.3. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Ertragsfaktoren Indexreihe Büro und Geschäftshäuser 2.4. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Preise pro Quadratmeter Wohn / Nutzfläche Ertragsfaktoren Produktions und Logistikgebäude 2.5. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Preise pro Quadratmeter Nutzfläche Ertragsfaktoren 39 3 Der Eigentumswohnungsmarkt 3. Vertragszahlen Geldumsatz Gesamtkaufpreise Kaufpreise pro m² Wohnfläche Indexreihe 47 4 Der Baulandmarkt 4. Übersicht 4.. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau 4.2. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Gesamtkaufpreise Quadratmeterpreise Indexreihen Bauplätze für den Geschosswohnungsbau 4.3. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Quadratmeterpreise Indexreihe Bauplätze für Büro und Geschäftshäuser 4.4. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Quadratmeterpreise Indexreihen Bauplätze für Produktion und Logistik 4.5. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Quadratmeterpreise Indexreihe Erbbaurechte 88 5 Der landwirtschaftliche Grundstücksmarkt 5. Vertragszahlen Flächenumsatz Geldumsatz Quadratmeterpreise Bodenrichtwerte Ortsüblicher Pachtzins im Obst und Gemüseanbau 9 6 Zwangsversteigerungen 92 7 Für die Wertermittlung erforderliche Daten 7. Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser 7.3 Büro und Geschäftshäuser Produktions und Logistikgebäude 7.5 Eigentumswohnungen Einfamilienhausbauplätze Geschosswohnungsbauplätze Büro und Geschäftshausbauplätze Produktions und Logistikbauplätze 2 7. Erbbaurechtsgrundstücke 2 7. Landwirtschaftliche Flächen 2 Abkürzungsverzeichnis 22 Glossar 23 Karte der Stadtteile 32 Unsere Dienstleistungen und Produkte 33 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

4 2 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

5 Vorbemerkungen Liebe Leserin, lieber Leser, auch in diesem Jahr können wir Ihnen mit dem Immobilienmarktbericht Hamburg 24 wieder umfangreiche Statistiken und Analysen des Hamburger Grundstücksmarkts des Jahres 23 präsentieren und damit so wie es das Baugesetzbuch vorsieht zur Transparenz auf dem Grundstücksmarkt beitragen. 23 wechselten insgesamt.97 Grundstücke (bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen) den Eigentümer. Das waren geringfügig (%) mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg jedoch um 4 % auf 7, Milliarden Euro. Allein diese Zahl macht deutlich, welche wirtschaftliche Bedeutung dem Immobilienmarkt zukommt. Den Hauptanteil an den Verkäufen hatten mit 56% erneut die Verkäufe von Eigentumswohnungen. Auf dem Wohnungsmarkt ist es 23 erneut zu Preissteigerungen gekommen. Sowohl die Preise für Mehrfamilienhäuser, als auch für Einund Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben deutlich angezogen. So wurde z.b. beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern pro m² Wohnfläche 5% mehr erzielt. Bei Eigentumswohnungen lagen die Preise % über dem Niveau des Vorjahres. Bei den gewerblich genutzten Grundstücken gab es eher rückläufige Tendenzen. Dies ist nur eine kleine Auswahl. Alle Informationen über die der registrierten Immobilienverkäufe und den damit erzielten Flächen und Geldumsatz finden Sie in den Kapiteln 2 bis 5. Im Kapitel 6 sind Informationen zu Zwangsversteigerungen zusammengefasst. Das Kapitel 7 umfasst die für die Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne von 93 Ansatz 5 des Baugesetzbuches. Diese richten sich in erster Linie an Expertinnen und Experten der Wertermittlung. Es handelt sich dabei beispielsweise um Liegenschaftszinssätze, Gebäudefaktoren, Ertragsfaktoren und verschiedene Umrechnungskoeffizienten. Erstmals sind dort Sachwertfaktoren für Ein und Zweifamilienhäuser gemäß den Vorgaben der neuen Sachwertrichtlinie und den damit verbundenen Normalherstellungskosten 2 wiedergegeben. Sie wurden aus 764 Verkäufen aus den Jahren 22 und 23 abgeleitet. Gleichfalls erstmalig enthalten sind Gebäudefaktoren zur Ermittlung von Stückpreisen von Stellplätzen. Die Gebäudefaktoren für Ein und Zweifamilienhäuser (auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser) wurden vollständig neu ermittelt und beruhen jetzt auf 3925 Verkäufen aus den Jahren 2 und 22. Ferner enthält das Kapitel 7 jetzt Ergebnisse umfangreicher Untersuchungen zu Erbbaurechten. Am Ende des Berichts finden Sie einen Überblick über weitere Produkte des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle. Ausführliche Informationen zu den einzelnen Produkten und Dienstleistungen gibt es im Internet unter hamburg.de. Dort finden Sie auch einen Link zur neuen interaktiven Bodenrichtwertkarte BORIS.HH, die 23 in Betrieb gegangen ist und den kostenfreien Zugang zu aktuellen und allen älteren Bodenrichtwerten bietet. Ich danke allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, die die Kaufverträge registriert und ausgewertet haben sowie die Informationen zusammengetragen und für diesen Immobilienmarktbericht aufbereitet haben. Mein Dank gilt ebenfalls den ehrenamtlichen Mitgliedern des Gutachterausschusses für ihr unermüdliches Engagement. Berend Döhle Vorsitzendes Mitglied des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg Immobilienmarktbericht Hamburg 24 3

6 Der Grundstücksmarkt im Überblick. Vertragszahlen der Kaufverträge Jahr Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke landwirtsch. Flächen sonstige Flächen SUMME der Kaufverträge des Jahres 23 Eigentumswohnungen 5 bebaute Grundstücke 2 unbebaute Grundstücke landwirtschaftliche Flächen 9 sonstige Flächen Immobilienmarktbericht Hamburg 24

7 .2 Flächenumsatz Jahr bebaute Grundstücke [ m²] unbebaute Grundstücke [ m²] landwirtsch. Flächen [ m²] sonstige Flächen [ m²] SUMME (ohne Eigentumswohnungen) [ m²] Flächenumsatz des Jahres 23 in m² bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke 8 landwirtschaftliche Flächen sonstige Flächen Immobilienmarktbericht Hamburg 24 5

8 .3 Geldumsatz Jahr Eigentumswohnungen [Millionen Euro] bebaute Grundstücke [Millionen Euro] unbebaute Grundstücke [Millionen Euro] landwirtsch. Flächen [Millionen Euro] sonstige Flächen [Millionen Euro] SUMME [Millionen Euro] ,6 3, ,9 4, ,8 3, ,4, ,, , 2, ,5 2, , 6, ,6 8, ,4, ,3 4, Geldumsatz des Jahres 23 in Millionen Euro Eigentumswohnungen bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke landwirtschaftliche Flächen sonstige Flächen ,3 4, Immobilienmarktbericht Hamburg 24

9 .4 Preisentwicklung Die Preise von bebauten Grundstücken zogen im Jahr 23 überwiegend an. Der Durchschnittspreis von Ein und Zweifamilienhäusern lag im Jahr 23 rund 2 % höher als 22. Dies darf jedoch nicht direkt als Preissteigerung gedeutet werden. Der Durchschnittspreis hängt nämlich von der Größe, der Ausstattung und der Lage der jeweils verkauften Häuser ab. Um diese Einflüsse bereinigt, ergibt sich eine Preissteigerung von 5% bei freistehenden Einfamilienhäusern und 7 % bei Reihenhäusern. Neubauten von freistehenden Einfamilienhäusern in mittlerer Lage kosteten im Jahr 23 einschließlich Grundstück rund 3.3 / m² Wohnfläche. Bei Eigentumswohnungen stieg der durchschnittliche Kaufpreis gegenüber dem Vorjahr um 9 %, lage, größen und ausstattungsbereinigt stieg er um %. Die NeubauEigentumswohnungen kosteten in mittlerer Lage rund 3.95 / m² Wohnfläche. Damit kosten sie pro Quadratmeter Wohnfläche rund 2 % mehr als freistehende Einfamilienhäuser und rund 24 % mehr als Reihenhäuser. Die Preise von Mehrfamilienhäusern stiegen im Jahr 23 ebenfalls deutlich an. Sie kosteten im Schnitt rd pro m² Wohnfläche, 5 % mehr als im Vorjahr. Lagebereinigt ergibt sich dagegen lediglich eine Preissteigerung von 9 %. Die Rendite der verkauften Mehrfamilienhäuser (hier: Verhältnis der Mieteinnahmen zum Kaufpreis) ist leicht gesunken. Im Mittel wurde das 8,7fache der Jahresnettokaltmiete bezahlt. Die überwiegend steigende Tendenz zeigte sich 23 auch auf dem Baulandmarkt. Bei den Preisen von Bauplätzen ergaben sich folgende durchschnittliche Veränderungen: Einfamilienhausbauplätze in mittlerer Lage: + % Geschosswohnungsbauplätze alle Lagen +4 % Immobilienmarktbericht Hamburg 24 7

10 2 Der Immobilienmarkt bebauter Grundstücke 2. Übersicht 2.. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Immobilienmarktbericht Hamburg 24

11 Umsätze von bebauten Grundstücken Vertragszahlen 23 (22± Prozent) Flächenumsatz 23 [in m² Grundstücksfläche] (22 ± Prozent) Geldumsatz 23 [in Millionen Euro] (22 ± Prozent) Gesamt 4.68 ( %) 4.266,7 (4.34,4 2 %) 4.699, (4.457,3 + 5%) Ein und Zweifamilienhäuser siehe Kapitel ( %).929,2 (.982,6 3 %).35,2 (.32,4 + %) Mehrfamilienhäuser siehe Kapitel ( %) 55,5 (5, + 8 %).87,8 (873, %) sonstige Wohngebäude 5 ( %) 294,5 (32, %) 27, (2,9 + %) Büro und Geschäftshäuser siehe Kapitel ( %) 785,8 (96,3 3 %).83, (.937,5 6 %) Produktions und Logistikgebäude siehe Kapitel (75 4 %) 69,6 (759,8 2 %) 22,5 (296,9 25 %) sonstige Gebäude 36 ( %) 96, (47,6 35 %) 34,4 (34, %) Vertragszahlen von bebauten Grundstücken 23 Flächenumsatz [ m²] von bebauten Grundstücken 23 Geldumsatz [Mio. Euro] von bebauten Grundstücken Ein und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser sonstige Wohngebäude Büro und Geschäftshäuser Lager und Produktionsgebäude sonstige Gebäude Immobilienmarktbericht Hamburg 24 9

12 2.2 Ein und Zweifamilienhäuser 2.2. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Immobilienmarktbericht Hamburg 24

13 Umsätze von Ein und Zweifamilienhäusern Vertragszahlen 23 (22± Prozent) Flächenumsatz 23 [in m² Grundstücksfläche] (22± Prozent) Geldumsatz 23 [in Millionen Euro] (22 ± Prozent) Gesamt 3.99 ( %).929,2 (.982,6 3 %) 35,2 (.32,2 + %) Mittelreihenhäuser 682 (6 + 2 %) 55,4 (8,8 4 %) 8,2 (59,6 + 3 %) Endreihenhäuser 332 (328 + %) 7,2 (9,9 + 7 %),7 (3,5 %) Doppelhaushälften 593 ( %) 293,5 (278,5 + 5 %) 97, (86,8 + 5 %) freistehende Einfamilienhäuser.26 ( %).68,9 (.3,7 + 4 %) 575,8 (539, + 7 %) Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung 5 (53 6 %) 4,9 (44, 5 %) 24, (27,4 2 %) Zweifamilienhäuser, ganze Doppelhäuser 5 (6 6 %) 4,8 (58,3 %) 88,5 (76,3 + 6 %) Villen 46 (5 8 %) 42,4 (43,6 3 %) 92,2 (7,7 22 %) Sonstige 29 (25 48 %) 79, (53,7 49 %) 56,8 (8,8 3 %) Immobilienmarktbericht Hamburg 24

14 2 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

15 Horn Hamm Sasel Lurup Cranz Veddel Rissen Osdorf Eilbek Neuwerk Neuland Jenfeld Harburg Francop Wilstorf Wandsbek Tonndorf Sülldorf Sinstorf Ottensen Ohlsdorf Niendorf Neustadt Moorburg Lokstedt Heimfeld Gut Moor Dulsberg Curslack Bramfeld Volksdorf Tatenberg Schnelsen St. Pauli St. Georg Rönneburg Reitbrook Rahlstedt Moorfleet Marmstorf Lohbrügge Langenbek Iserbrook Hausbruch HafenCity Eppendorf Eißendorf Borgfelde Billstedt Billbrook Bergstedt Bergedorf Allermöhe Winterhude Waltershof Uhlenhorst Stellingen Steilshoop Spadenland Rotherbaum Neuengamme Neuenfelde Marienthal Langenhorn Hohenfelde Eimsbüttel Eidelstedt Duvenstedt Blankenese Billwerder Bahrenfeld Altengamme Alsterdorf Steinwerder Othmarschen Nienstedten Kirchwerder Hammerbrook Fuhlsbüttel BarmbekSüd AltonaNord Altenwerder Wilhelmsburg Sternschanze Poppenbüttel Ochsenwerder Neuallermöhe HoheluftOst Harvestehude Groß Borstel Finkenwerder BarmbekNord Hummelsbüttel HoheluftWest Groß Flottbek FarmsenBerne Hamburg gesamt Wellingsbüttel Rothenburgsort AltonaAltstadt HamburgAltstadt WohldorfOhlstedt Kleiner Grasbrook NeugrabenFischbek LemsahlMellingstedt Verteilung der Verkäufe von Ein und Zweifamilienhäusern 23 3 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

16 2.2.4 Gesamtkaufpreise Ein und Zweifamilienhäuser Gesamtkaufpreise Kaufpreise in Euro Veränderung Ein und Zweifamilienhäuser insgesamt % Mittelreihenhäuser % Endreihenhäuser % Doppelhaushälften % freistehende Einfamilienhäuser % Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnungen % Zweifamilienhäuser, ganze Doppelhäuser % Villen % 4 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

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18 6 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

19 2.2.5 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Freistehende Einfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 23 Baujahre Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage bis bis bis bis bis bis bis ab Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Immobilienmarktbericht Hamburg 24 7

20 Mittelreihenhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 23 Baujahre Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage bis bis bis bis bis bis bis ab Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 8 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

21 Eine Untersuchung der Verkäufe von Einfamilienhäusern der Jahre 2 22 hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Bodenwert: Je höher der Bodenwert pro Quadratmeter Wohnfläche, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Alter: Gebäudealter bis 35 Jahre : Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Bei Gebäuden, die älter als 35 Jahre sind, ist nur noch eine geringe baujahrsspezifische Abhängigkeit zum Alter feststellbar. Lagequalität: Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Keller: Unterkellerte Häuser erzielen einen höheren Quadratmeterpreis als nicht unterkellerte. Garage: Eine Garage auf dem Grundstück erhöht den Quadratmeterpreis. Stellung des Gebäudes: Freistehende Einfamilienhäuser erzielen z. B. einen höheren Quadratmeterpreis als Reihenhäuser. Immobilienmarktbericht Hamburg 24 9

22 2.2.6 Indexreihen Preisindex von 6 freistehenden Einfamilienhäusern (Jahresmittel 2 = ) Preisindex von Reihenhäusern (Jahresmittel 2 = ) Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel. 2 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

23 2.3 Mehrfamilienhäuser Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Immobilienmarktbericht Hamburg 24 2

24 22 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

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26 2.3.4 Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche Vertragsjahr Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage alle Lagen mit Sozialbindung ohne Teilungsabsicht mit Teilungsabsicht alle Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Eine Untersuchung der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern der Jahre hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Wohnfläche (Quadratmeterpreis) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Mietniveau: Je höher die Miete relativ zum Mietenspiegel, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Lagequalität: Je besser die Lage, desto höher ist der Quadratmeterpreis. Bebauungsdichte: Je höher die Wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ), desto höher ist der Quadratmeterpreis. 24 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

27 Die folgende Tabelle wurde mit Hilfe der im Kapitel 7.2 dargestellten Formel unter folgenden Annahmen erstellt: Nettokaltmiete wie Mietenspiegelmittelwert WGFZ =,5 Stadtteilfaktor =, Kaufpreis / Wohnfläche 23 [ Euro / m² ] RW4 [ Euro / m² ] Baujahr RW4= Bodenrichtwert..24 für Geschosswohnungsbau mit WGFZ=, Diese Tabelle dient nur der Übersicht und ist zur Wertermittlung nicht geeignet, siehe hierzu Kap Immobilienmarktbericht Hamburg 24 25

28 Mehrfamilienhäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 23 Baujahre Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage bis bis bis bis bis bis bis 29 2 ab Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 26 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

29 2.3.5 Ertragsfaktoren Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete Vertragsjahr Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage alle Lagen mit Sozialbindung ohne Teilungsabsicht mit Teilungsabsicht 9, 9,4 3, ,7 3,8 6,5 26 6,4 22,6 8,7 3 4,2 28, 8,3 2 8,2 22,3 9,8 4 8,8 32,5 2,5 27 4, 23,6 2,7 7 2,2 38, 25,8 2 6,7 38, 8,4,6 35, 2,7 8 alle 9, 9,4 4, 2 6,7 3,8 6,8 29 4,2 28, 8,6 24 8,8 32,5 2,5 34 2,2 38, 26,9 2 6,7 38, 8,7 2 Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Eine Untersuchung der Mehrfamilienhausverkäufe der Jahre hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis /Jahresnettokaltmiete (Ertragsfaktor) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Lagequalität : Je besser die Lage, desto größer ist der Ertragsfaktor. Verhältnis der tatsächlichen Mieten zum Mietenspiegelmittelwert: Je höher die Mieten, desto kleiner ist der Ertragsfaktor. Immobilienmarktbericht Hamburg 24 27

30 Die folgende Tabelle wurde mit Hilfe der im Kapitel 7.2 dargestellten Formel unter folgenden Annahmen erstellt: Nettokaltmiete wie Mietenspiegelmittelwert WGFZ =,5 Stadtteilfaktor =, Ertragsfaktor (EF) 23 RW4 ( ) [ Euro / m² ] Alter J. 2 J. > 3 J ,2 8, 6, 2,7 9,6 7,5 23,2 2, 9, 24,7 22,6 2,4 26, 24, 2,9 27,6 25,5 23,4 29, 27, 24,9 3,6 28,5 26,4 32, 3, 27,9 () RW4 = Bodenrichtwert zum..24 für Geschosswohnungsbau mit WGFZ =, Diese Tabelle dient nur der Übersicht und ist zur Wertermittlung nicht geeignet, siehe hierzu Kap Immobilienmarktbericht Hamburg 24

31 Mehrfamilienhäuser Verhältnis des Kaufpreises zur Jahresnettokaltmiete 23 Baujahre Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage bis 99 9, 7,8 3,2 7,7 7, 2,6 4 4,8 9,9 7,8 3 7,5 24,6 9,5 7 2,2 48,6 3, bis 939 6,7 3,8 7, 6 4,2 28, 9,8 6 5,4 3, 22, bis 959 3,3 4,4 3, , 8,2 6,2 3 8,5 23,6 2,6 8,8 3,7 24, bis 979,6 5,3 3, 3 2,5 22,6 7,6 4,2 22,3 8,5 5 8,8 22,8 8, bis bis bis 29 2 ab 2 Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Immobilienmarktbericht Hamburg 24 29

32 2.3.6 Indexreihe Preisindex von 6 Mehrfamilienhäusern (Jahresmittel 2 = ) Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel. 3 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

33 2.4 Büro und Geschäftshäuser Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Immobilienmarktbericht Hamburg 24 3

34 32 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

35 Horn Hamm Sasel Lurup Cranz Veddel Rissen Osdorf Eilbek Neuwerk Neuland Jenfeld Harburg Francop Wilstorf Wandsbek Tonndorf Sülldorf Sinstorf Ottensen Ohlsdorf Niendorf Neustadt Moorburg Lokstedt Heimfeld Gut Moor Dulsberg Curslack Bramfeld Volksdorf Tatenberg Schnelsen St. Pauli St. Georg Rönneburg Reitbrook Rahlstedt Moorfleet Marmstorf Lohbrügge Langenbek Iserbrook Hausbruch HafenCity Eppendorf Eißendorf Borgfelde Billstedt Billbrook Bergstedt Bergedorf Allermöhe Winterhude Waltershof Uhlenhorst Stellingen Steilshoop Spadenland Rotherbaum Neuengamme Neuenfelde Marienthal Langenhorn Hohenfelde Eimsbüttel Eidelstedt Duvenstedt Blankenese Billwerder Bahrenfeld Altengamme Alsterdorf Steinwerder Othmarschen Nienstedten Kirchwerder Hammerbrook Fuhlsbüttel BarmbekSüd AltonaNord Altenwerder Wilhelmsburg Sternschanze Poppenbüttel Ochsenwerder Neuallermöhe HoheluftOst Harvestehude Groß Borstel Finkenwerder BarmbekNord Hummelsbüttel HoheluftWest Groß Flottbek FarmsenBerne Hamburg gesamt Wellingsbüttel Rothenburgsort AltonaAltstadt HamburgAltstadt WohldorfOhlstedt Kleiner Grasbrook NeugrabenFischbek LemsahlMellingstedt Verteilung der Verkäufe von Büro und Geschäftshäusern Immobilienmarktbericht Hamburg 24

36 2.4.4 Preise pro Quadratmeter Wohn / Nutzfläche Büro und Geschäftshäuser Preise in Euro pro Quadratmeter Wohn /Nutzfläche 23 INNENSTADT INNENSTADT RAND SONSTIGE LAGEN GESAMT Büro und Geschäftshäuser insgesamt Geschäftshäuser und Läden Bürohäuser gemischte Büro und Geschäftshäuser gemischte Wohn, Büround Geschäftshäuser Hotels, Gaststätten und andere Beherbergungen Unter INNENSTADT sind hier die Stadtteile HamburgAltstadt, Neustadt und die westliche HafenCity (Ortsteile 3, 5 8) zusammengefasst, unter INNENSTADTRAND die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammerbrook (City Süd) und die östliche HafenCity (Ortsteile 4, 9 7, 27, 3 32). = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 34 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

37 2.4.5 Ertragsfaktoren Büro und Geschäftshäuser Ertragsfaktoren Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 23 INNENSTADT INNENSTADT RAND SONSTIGE LAGEN GESAMT Büro und Geschäftshäuser insgesamt 7,3 43,5 25, 6 4,3 24,7 8,8 4 6,6 33, 5, 7 6,6 43,5 6,9 9 Geschäftshäuser und Läden 2 6,7 8,3,9 5 6,7 22,9 4,5 7 Bürohäuser 2 4,3 24,7 8,9 3 6,6 2, 4, 2 6,6 24,7 5,3 7 gemischte Büro und Geschäftshäuser 7,3 43,5 28,2,4 6,5 3,2 4,4 43,5 23,9 4 gemischte Wohn, Büround Geschäftshäuser 2 8,4 33, 5,5 48 8,4 33, 5,8 5 Hotels, Gaststätten und andere Beherbergungen Unter INNENSTADT sind hier die Stadtteile HamburgAltstadt, Neustadt und die westliche HafenCity (Ortsteile 3, 5 8) zusammengefasst, unter INNENSTADTRAND die Stadtteile St. Pauli, Sternschanze, Rotherbaum, St. Georg, westl. Hammerbrook (City Süd) und die östliche HafenCity (Ortsteile 4, 9 7, 27, 3 32). = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Immobilienmarktbericht Hamburg 24 35

38 2.5 Produktions und Logistikgebäude 2.5. Vertragszahlen Dieser Abschnitt befasst sich mit Gewerbegrundstücken, die nicht hauptsächlich als Büro oder Laden genutzt werden, sondern überwiegend mit Industrie und Lagerbauten sowie Werkstät ten und ähnlichen Gebäuden bebaut sind Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Immobilienmarktbericht Hamburg 24

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41 2.5.4 Preise pro Quadratmeter Nutzfläche Eine Untersuchung der Verkäufe von mit Produktions und Logistikgebäuden bebauten Grundstücken aus den Jahren hat ergeben, dass das Verhältnis Kaufpreis / Nutzfläche (Gebäudefaktor) von folgenden Einflussgrößen abhängig ist: Größe: Je größer das Objekt, desto geringer ist der Gebäudefaktor. Alter: Je älter das Gebäude, desto geringer ist der Gebäudefaktor. Bodenwert: Je höher der Bodenwert pro Quadratmeter Nutzfläche, desto höher ist der Gebäudefaktor. Vertragsdatum: Je jünger der Verkauf, desto höher ist der Gebäudefaktor. Darüber hinaus müssen noch je nach Vertragsjahr Zu oder Abschläge vorgenommen werden. Für ein durchschnittliches Objekt (Alter 8 Jahre, Größe 2. 8 m² Nutzfläche, Bodenwert 25 / m² Nutzfläche) ergab sich nach der im Kapitel 7.4 dargestellten Formel folgender Wert: Jahr Kaufpreis pro m² Nutzfläche [Euro/m²] Ertragsfaktoren Produktions und Logistikgebäude Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete Jahr Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete 23,3 Immobilienmarktbericht Hamburg 24 39

42 3 Der Eigentumswohnungsmarkt 3. Vertragszahlen Der Grundstücksmarkt für Eigentumswohnungen ist, gemessen an der der Verkäufe, dominant. Mehr als jeder zweite Grundstückskaufvertrag dokumentiert den Verkauf einer Eigentumswohnung Geldumsatz in Millionen Euro 2 Die angegebenen Zahlen sind vorläufige Werte. Sie wurden aus den ausgewerteten Verträgen auf die Gesamtzahl hochgerechnet Immobilienmarktbericht Hamburg 24

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44 Horn Hamm Sasel Lurup Cranz Veddel Rissen Osdorf Eilbek Neuwerk Neuland Jenfeld Harburg Francop Wilstorf Wandsbek Tonndorf Sülldorf Sinstorf Ottensen Ohlsdorf Niendorf Neustadt Moorburg Lokstedt Heimfeld Gut Moor Dulsberg Curslack Bramfeld Volksdorf Tatenberg Schnelsen St. Pauli St. Georg Rönneburg Reitbrook Rahlstedt Moorfleet Marmstorf Lohbrügge Langenbek Iserbrook Hausbruch HafenCity Eppendorf Eißendorf Borgfelde Billstedt Billbrook Bergstedt Bergedorf Allermöhe Winterhude Waltershof Uhlenhorst Stellingen Steilshoop Spadenland Rotherbaum Neuengamme Neuenfelde Marienthal Langenhorn Hohenfelde Eimsbüttel Eidelstedt Duvenstedt Blankenese Billwerder Bahrenfeld Altengamme Alsterdorf Steinwerder Othmarschen Nienstedten Kirchwerder Hammerbrook Fuhlsbüttel BarmbekSüd AltonaNord Altenwerder Wilhelmsburg Sternschanze Poppenbüttel Ochsenwerder Neuallermöhe HoheluftOst Harvestehude Groß Borstel Finkenwerder BarmbekNord Hummelsbüttel HoheluftWest Groß Flottbek FarmsenBerne Hamburg gesamt Wellingsbüttel Rothenburgsort AltonaAltstadt HamburgAltstadt WohldorfOhlstedt Kleiner Grasbrook NeugrabenFischbek LemsahlMellingstedt Verteilung der Verkäufe von Eigentumswohnungen Immobilienmarktbericht Hamburg 24

45 3.3 Gesamtkaufpreise Die folgenden Zahlen geben die e der in den jeweiligen Jahren verkauften Eigentumswohnungen an, soweit sie bisher ausgewertet wurden. Jahr Gesamtkaufpreis [Euro] Baujahr Wohnfläche [m²] Quadratmeterpreis [Euro] Größe der Stichprobe Preise für Standardwohnungen Jahr Altbau Neubau Altbau: Baujahr 9,. Obergeschoss, ohne Fahrstuhl und Einbauküche, 8 m² Wohnfläche, Stadtteilfaktor,, RW92 = 5 DM / m² RW4 = 42 / m² RW = 53 / m² Neubau: Erstbezug,. Obergeschoss, mit Fahrstuhl und Einbauküche, 8 m² Wohnfläche, Stadtteilfaktor,, RW92 = 5 DM / m² RW4 = 42 / m² RW = 53 / m² Immobilienmarktbericht Hamburg 24 43

46 3.4 Kaufpreise pro m² Wohnfläche Eigentumswohnungen Preise in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche 23 Baujahre Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage bis bis bis bis bis bis bis ab Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 44 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

47 Immobilienmarktbericht Hamburg 24 45

48 Mittlere Kaufpreise pro qm Wohnfläche von Eigentumswohnungen (ohne Neubau) 23 [in Euro / Quadratmeter] Allermöhe HamburgAltstadt Ochsenwerder Alsterdorf Hamm 2.72 Ohlsdorf 2.69 Altengamme Altenwerder Hammerbrook Harburg.72 Osdorf Othmarschen AltonaAltstadt Harvestehude Ottensen 4.7 AltonaNord 3.29 Hausbruch.379 Poppenbüttel Bahrenfeld 2.88 Heimfeld.83 Rahlstedt 2.67 BarmbekNord HoheluftOst 4.88 Reitbrook BarmbekSüd HoheluftWest Rissen Bergedorf 2.5 Hohenfelde 2.95 Rönneburg Bergstedt Horn.768 Rothenburgsort 2.89 Billbrook Hummelsbüttel Rotherbaum Billstedt.6 Iserbrook 2.83 St. Georg 4.52 Billwerder Jenfeld.82 St. Pauli 3.55 Blankenese Kirchwerder.776 Sasel Borgfelde 2.8 Kleiner Grasbrook Schnelsen 2.2 Bramfeld Cranz 2.97 Langenbek Langenhorn.946 Sinstorf Spadenland Curslack Dulsberg 2.25 LemsahlMellingstedt Lohbrügge Steilshoop Steinwerder.36 Duvenstedt 2.47 Lokstedt 2.8 Stellingen Eidelstedt 2.37 Lurup.975 Sternschanze 3.82 Eilbek 2.64 Marienthal Sülldorf 2.6 Eimsbüttel Marmstorf.545 Tatenberg Eißendorf 2.45 Moorburg Tonndorf.89 Eppendorf Moorfleet Uhlenhorst 4.34 FarmsenBerne 2. Neuallermöhe Veddel Finkenwerder Francop 2.83 Neuenfelde Neuengamme Volksdorf Waltershof Fuhlsbüttel.849 NeugrabenFischbek.458 Wandsbek 2.6 Groß Borstel Neuland Wellingsbüttel 2.82 Groß Flottbek Neustadt 3.73 Wilhelmsburg.68 Gut Moor Neuwerk Wilstorf 2.5 HafenCity 8.29 Niendorf Winterhude Nienstedten WohldorfOhlstedt 2.8 = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Hamburg gesamt Immobilienmarktbericht Hamburg 24

49 3.5 Indexreihe Preisindex von Eigentumswohnungen (Jahresmittel 2 = ) Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel. Immobilienmarktbericht Hamburg 24 47

50 4 Der Baulandmarkt 4. Übersicht 4.. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Immobilienmarktbericht Hamburg 24

51 Umsätze von unbebauten Bauflächen 23 Vertragszahlen 23 (22 ± %) Flächenumsatz 23 [in m² Grundstücksfläche] (22 ± %) Geldumsatz 23 [in Millionen Euro] (22 ± %) Gesamt 2 ( %) 396,7 (534, 9%) 633,8 (648,2 2%) Bauerwartungsland 5 (7 + 29%) 3, (8,7 5%) 7,4 (6,9 + 7%) Rohbauland 4 (6 33%) 5, (89,9 83%) 2, (7,8 97%) unselbstständiges Bauland 52 (62 6%) 9,8 (277,2 3%) 65,8 (78, 6%) selbstständiges Bauland 855 ( %) 94,5 (,6 7%) 53, (484,2 + 9%) mit Erbbaurechten belastete Grundstücke siehe Kapitel (4 + 83%) 68,2 (34,4 + 98%) 2,7 (5, + 54%) Erbbaurechte ohne Bausubstanz (Begründung, Verkauf, Verlängerungen ) siehe Kapitel (3 + 62%) 77,4 (3, %) 6,2 (3,3 + 39%) Umsätze von selbstständigen Baugrundstücken 23 Vertragszahlen 23 (22 ± %) Flächenumsatz 23 [in m² Grundstücksfläche] (22 ± %) Geldumsatz 23 [in Millionen Euro] (22 ± %) Gesamt 855 ( %) 94,5 (.,6 7%) 53, (484,2 + 9%) individueller Wohnungsbau siehe Kapitel (6 ± %) 359,4 (39,7 8%) 37, (33,2 + 3%) Geschosswohnungsbau siehe Kapitel (65 ± %) 3,5 (43, 23%) 269,4 (27,7 %) sonstige Wohnungsnutzung 7 (5 + 24%) 3,7 (4, %) 7,7 (, %) Büro und Geschäftshausgrundstücke siehe Kapitel (3 ± %) 88,8 (2, 27%) 74,7 (58, %) Gewerbeflächen siehe Kapitel (6 + 25%) 27,2 (7,2 + 79%) 8, ( + 64%) sonstige Baugrundstücke 2 ( + 82%) 23,4 (9,7 + 9 %) 2,9 (8,2 + 57%) Immobilienmarktbericht Hamburg 24 49

52 4.2 Bauplätze für den 9 individuellen Wohnungsbau 4.2. Vertragszahlen Bei den Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus handelt es sich um selbstständig bebaubare Eigenheimgrundstücke, die typischerweise vom Eigentümer selbst genutzt werden mit Betonung der Gartennutzung und der Abgrenzung vom Nachbarn. Die Bebauung ist üblicherweise ein, seltener auch zweigeschossig Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Immobilienmarktbericht Hamburg 24

53 Jahresumsätze von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 23 individueller Wohnungsbau Vertragszahlen 23 (22 ± %) Flächenumsatz 23 [in m² Grundstücksfläche] (22 ± %) Geldumsatz 23 [in Millionen Euro] (22 ± %) Gesamt 62 (6 ± %) 359,4 (39,7 8%) 37, (33,3 + 3%) Reihenhäuser 72 (82 2%) 9,2 (22,8 6%) 7,5 (6,3 + 9%) Doppelhaushälften 68 ( %) 64, (56,8 + 3%) 23, (2, + 5%) freistehende Einfamilienhäuser 288 (36 9%) 22,5 (25, 5%) 8,9 (83,9 4%) Ein / Zweifamilienhäuser mit mehr als einer Wohnung 62 (52 + 9%) 52,7 (5, + 5%) 22, (9, + 6%) Landvillen (), (,), (,) Stadtvillen ( ), (,), (,) Wohnhäuser mit teilgewerblicher Nutzung (),2 (,),3 (,) sonstige und nicht näher spezifizierte Wohnhäuser (5 27%) 9,5 (,9 3%) 3,3 (4, 2%) Immobilienmarktbericht Hamburg 24 5

54 52 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

55 Horn Hamm Sasel Lurup Cranz Veddel Rissen Osdorf Eilbek Neuwerk Neuland Jenfeld Harburg Francop Wilstorf Wandsbek Tonndorf Sülldorf Sinstorf Ottensen Ohlsdorf Niendorf Neustadt Moorburg Lokstedt Heimfeld Gut Moor Dulsberg Curslack Bramfeld Volksdorf Tatenberg Schnelsen St. Pauli St. Georg Rönneburg Reitbrook Rahlstedt Moorfleet Marmstorf Lohbrügge Langenbek Iserbrook Hausbruch HafenCity Eppendorf Eißendorf Borgfelde Billstedt Billbrook Bergstedt Bergedorf Allermöhe Winterhude Waltershof Uhlenhorst Stellingen Steilshoop Spadenland Rotherbaum Neuengamme Neuenfelde Marienthal Langenhorn Hohenfelde Eimsbüttel Eidelstedt Duvenstedt Blankenese Billwerder Bahrenfeld Altengamme Alsterdorf Steinwerder Othmarschen Nienstedten Kirchwerder Hammerbrook Fuhlsbüttel BarmbekSüd AltonaNord Altenwerder Wilhelmsburg Sternschanze Poppenbüttel Ochsenwerder Neuallermöhe HoheluftOst Harvestehude Groß Borstel Finkenwerder BarmbekNord Hummelsbüttel HoheluftWest Groß Flottbek FarmsenBerne Hamburg gesamt Wellingsbüttel Rothenburgsort AltonaAltstadt HamburgAltstadt WohldorfOhlstedt Kleiner Grasbrook NeugrabenFischbek LemsahlMellingstedt Verteilung der Verkäufe von Ein und Zweifamilienhausbauplätzen Immobilienmarktbericht Hamburg 24

56 4.2.4 Gesamtkaufpreise Es handelt sich in dieser Gesamtübersicht um selbstständig bebaubare Grundstücke, die mit Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Doppelhäusern, freistehenden Ein und Zweifamilienhäu sern, Landvillen, Stadtvillen bzw. mit Wohnhäusern mit teilgewerblicher Nutzung bebaut werden sollen. Die Kauf preise enthalten nur zum Teil Anliegerbeiträge. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse wurden, im Gegensatz zur Umsatzstatistik, ausgeschlossen. Alle Vertragsparteien wurden berücksichtigt. Bauweise Verkäufer Privat FHH alle Reihenhaus Größe m² m² 4 Doppelhaushälfte Größe m² m² 22 Freistehendes Einfamilienhaus Größe m² m² m² 25 Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Größe m² m² 6 Sonstige Bauweisen Größe m² m² 9 = mittlerer Preis in Euro pro Bauplatz Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern = der Fälle = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 54 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

57 Gesamtkaufpreise in Euro von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 23 Bauweise Schlechte Lage Mäßige Lage Lagequalität Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage alle Lagen Reihenhaus Größe m² m² m² m² 4 Doppelhaushälfte Größe m² m² m² m² m² 22 Freistehendes Einfamilienhaus Größe m² m² m² m² m² m² 25 Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Größe m² m² m² m² m² m² 6 Sonstige Bauweisen Größe m² m² 9 Alle Bauweisen Größe m² m² m² m² m² m² 482 = mittlerer Gesamtkaufpreis in Euro Größe = mittlere Grundstücksgröße in Quadratmetern = der Fälle = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar Immobilienmarktbericht Hamburg 24 55

58 4.2.5 Quadratmeterpreise Es handelt sich in dieser Gesamtübersicht um Grundstücke, die mit Reihenhäusern, Doppelhaushälften, Doppelhäusern, freistehenden Einund Zweifamilienhäusern, Landvillen, Stadtvillen bzw. mit Wohnhäusern mit teilgewerblicher Nutzung und sonstigen, nicht näher spezifizierten individuellen Wohnhäusern bebaut werden. Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 23 Bauweise Verkäufer Privat FHH alle Reihenhaus Doppelhaushälfte Freistehendes Einfamilienhaus Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Sonstige Bauweisen Alle Bauweisen Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche = der Fälle = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle 56 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

59 Quadratmeterpreise von Bauplätzen des individuellen Wohnungsbaus 23 Bauweise Schlechte Lage Mäßige Lage Lagequalität Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage alle Lagen Reihenhaus Doppelhaushälfte Freistehendes Einfamilienhaus Ein / Zweifamilienhaus mit mehr als einer Wohnung Sonstige Bauweisen Alle Bauweisen Mittel = mittlerer Preis in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche = der Fälle = keine Angabe, da weniger als 3 Kauffälle Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar Immobilienmarktbericht Hamburg 24 57

60 58 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

61 Stadtteilübersicht über Bodenrichtwerte pro Quadratmeter Grundstücksfläche für Ein und Zweifamilienhausgrundstücke mit 6 Quadratmeter Grundstücksgröße zum Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert Höchster Richtwert Mittel der Richtwerte Stadtteil der Richtwerte Niedrigster Richtwert Höchster Richtwert Mittel der Richtwerte Allermöhe FarmsenBerne Alsterdorf Finkenwerder Altengamme Francop Altenwerder Fuhlsbüttel AltonaAltstadt Groß Borstel AltonaNord Groß Flottbek Bahrenfeld Gut Moor BarmbekNord HafenCity BarmbekSüd HamburgAltstadt Bergedorf Hamm Bergstedt Hammerbrook Billbrook Harburg Billstedt Harvestehude Billwerder Hausbruch Blankenese Heimfeld Borgfelde HoheluftOst Bramfeld HoheluftWest Cranz Hohenfelde Curslack Horn Dulsberg Hummelsbüttel Duvenstedt Iserbrook Eidelstedt Jenfeld Eilbek Kirchwerder Eimsbüttel Kleiner Grasbrook Eißendorf Langenbek Eppendorf Langenhorn [Euro/qm] Immobilienmarktbericht Hamburg 24 59

62 Stadtteil Stadtteil Höchster Richtwert Höchster Richtwert der Richtwerte der Richtwerte Mittel der Richtwerte Mittel der Richtwerte Niedrigster Richtwert Niedrigster Richtwert Sasel Lurup Veddel Rissen Osdorf Neuwerk Neuland Wilstorf Wandsbek Tonndorf Sülldorf Sinstorf Ottensen Ohlsdorf Niendorf Neustadt Moorburg Lokstedt Volksdorf Tatenberg Schnelsen St. Pauli St. Georg Rönneburg Reitbrook Rahlstedt Moorfleet Marmstorf Lohbrügge Winterhude Waltershof Uhlenhorst Stellingen Steilshoop Spadenland Rotherbaum Neuengamme Neuenfelde Marienthal Steinwerder Othmarschen Nienstedten Wilhelmsburg Sternschanze Poppenbüttel Ochsenwerder Neuallermöhe Hamburg gesamt Wellingsbüttel Rothenburgsort WohldorfOhlstedt NeugrabenFischbek LemsahlMellingstedt [Euro/qm] 6 Immobilienmarktbericht Hamburg 24

63 4.2.6 Indexreihen Baulandindex (Jahresmittel 2 = ) für Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau (Ein und Zweifamilienhausbauplätze) Die Indexzahlen beziehen sich jeweils auf das Jahresmittel. Datum Jahresmittel Ländliche Lage Schlechte/ Mäßige Lage Lagequalität Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage 86,4 78, 84, 82,5 9,9 86,5 82,5 83, 8,4 88, 89,9 86,9 85,7 8,8 85,9 9,8 92, 9,6 85, 88,4 86,9 94,3 92,8 87,8 94,3 8,7 92,5 93, 89,4 6, 83,9 93,8 96,7 93, 4,2,,,,, 5,5,5,8 3, 25, 8,4 2,5 2, 23,2 49,5 32, 34,3 33,2 37,4 32, Preisindex von Bauplätzen für freistehende Einfamilienhäuser in mittlerer Lage (Jahresmittel 2 = ) ,2 2,8 2, 8 84, 83, 85,7 9,6 92,8 93, 96,7, Immobilienmarktbericht Hamburg 24 6

64 4.3 Bauplätze für den 2 Geschosswohnungsbau 4.3. Vertragszahlen Flächenumsatz in m² Geldumsatz in Millionen Euro Immobilienmarktbericht Hamburg 24

65 Umsätze von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 23 Vertragszahlen 23 (22 ± %) Flächenumsatz 23 [in m² Grundstücksfläche] (22 ± %) Geldumsatz 23 [in Millionen Euro] (22 ± %) Gesamt 65 (65 ± %) 3,4 (43, 23%) 269,4 (27.7 %) Aufteilung nach gewerblichen Nutzungsanteilen mit teilgewerblicher Nutzung 7 (9 %) 2,8 (44,5 5%) 4,8 (2,4 + 9%) ohne teilgewerbliche Nutzung 48 (46 + %) 289,6 (358,8 9%) 228,6 (25,3 9%) Aufteilung nach Art der Wohnnutzung Eigentumswohnungsbau 9 (82 + %) 7,8 (6,8 33 %),5 (32,5 7%) freifinanzierter Mietwohnungsbau 53 (5 + 4%) 99,3 (54,2 36%) 9, (94,3 + 26%) öffentlich geförderter Mietwohnungsbau alle Verkäufe 22 (32 3%) 4,3 (87, + 2%) 39,8 (44,9 %) (öffentlich geförderter Mietwohnungsbau nur FHHVerkäufe) 9 (5 4%) 42,8 (47, 9%) 5, (22,7 33 %) Quadratmeterpreise Angegeben wird der mittlere Kaufpreis je m² Grundstück bzw. der mittlere Kaufpreis je m² Wohnfläche, inkl. Wege und Sielbaubeiträge. Die Preise sind jedoch nicht auf eine einheitliche Lage oder auf eine einheitliche bauliche Nutzbarkeit (wertrelevante Geschossflächenzahl WGFZ) modifiziert. Für Vergleiche sind sie daher nur unter Vorbehalt geeignet (vgl. Glossar). Nicht berücksichtigt sind Verkäufe, die für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehen sind. Quadratmeterpreise von Bauplätzen des Geschosswohnungsbaus 23 Lagequalität Schlechte Lage Mäßige Lage Mittlere Lage Gute Lage Bevorzugte Lage alle Lagen Preise pro Quadratmeter Grundstücksfläche Mittlere GSF Preise pro Quadratmeter Wohnfläche Mittlere GFZ , , , , , ,4 7 GSF = Grundstücksfläche Zur Definition der Lageklassen siehe Glossar Immobilienmarktbericht Hamburg 24 63