S C H A A F H E I M. Bebauungsplan Im Rittersloch 1. Änderung. Textliche Festsetzungen

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1 S C H A A F H E I M Bebauungsplan Im Rittersloch 1. Änderung im vereinfachten Verfahren gem. 13 BauGB Diese Änderung ersetzt den B-Plan Im Rittersloch in all seinen Festsetzungen (die geänderten Punkte bzw. Passagen sind hervorgehoben) Textliche Festsetzungen P L A N U N G S T E A M D i p l. I n g. D i e t e r H ö s e l D i p l. I n g. D e t l e f S i e b e r t L i e b i g s t r a ß e 2 5 A Te l e f o n D a r m s t a d t F a x i n f p l a n u n g s t e a m - h r s. d e w w w. p l a n u n g s t e a m - h r s. d e

2 A PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN Aufgrund des 9 BauGB in der Fassung der Bek.v (BGBI. I S. 2414) zuletzt geändert durch Gesetz v (BGBI. I S. 1818) m.w.v , in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.f. vom (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 466) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom (BGBl I S. 58) werden festgesetzt: 1.0 Art der baulichen Nutzung Gemäß 9 (1) 1 BauGB i. V. m. 4 (2) und (3), 6 (2) sowie 1 (5) und (6) BauNVO sind in dem Baugebiet nur die aufgeführten Nutzungen zulässig. WA Allgemeines Wohngebiet Allgemein zulässig sind: - Wohngebäude - Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke Ausnahmsweise zulässig sind Läden und nicht störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen. MI Mischgebiet Allgemein zulässig sind: - Wohngebäude - Einzelhandelsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften - Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke Die gem. 6 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind nicht Bestandteil des Nutzungskataloges. 2.0 Maß der baulichen Nutzung 2.1 Zulässige Grundfläche / Grundflächenzahl (GRZ) Kennziffer 1 und 4: Die zulässige GRZ beträgt 0,3 Kennziffer 2, 2a, 3, 4a: Die zulässige GRZ beträgt 0,4 Kennziffer 1, 2, 2a, 4 und 4a: Kennziffer 3: Darüber hinaus sind außer Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten auch Terrassen mit einer Grundfläche bis zu 30 qm sowie Nebenanlagen wie Fahrradstellplätze und Müllsammelstellen mit einer Grundfläche bis zu 12 qm zulässig. Bei Einzelhäusern: Darüber hinaus sind außer Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten auch Terrassen mit einer Grundfläche bis zu 30 qm sowie Nebenanlagen wie Fahrradstellplätze und Müllsammelstellen mit einer Grundfläche bis zu 12 qm zulässig PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 2

3 Bei Doppelhäusern: Darüber hinaus sind außer Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten auch Terrassen mit einer Grundfläche bis zu 20 qm sowie Nebenanlagen wie Fahrradstellplätze und Müllsammelstellen mit einer Grundfläche bis zu 10 qm zulässig. Für Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen i.s. des 14 BauNVO einschließlich Terrassen kann die zulässige Grundfläche gem. 19 (4) BauNVO bis zu einer GRZ von 0,6 überschritten werden. 2.2 Zulässige Geschossfläche / Geschossflächenzahl (GFZ) Kennziffer 1 und 4: Die zulässige GFZ beträgt 0,3 Kennziffer 2a: Die zulässige GFZ beträgt 0,4 Kennziffer 2, 3 und 4a: Die zulässige GFZ beträgt 0,8 3.0 Höhe der baulichen Anlagen 3.1 Die maximale traufseitige Außenwandhöhe wird gemessen zwischen der Oberkante der erschließenden Straßenachse und dem Schnittpunkt des verlängerten Außenmauerwerks mit der Dachhaut. Sie beträgt: bei 1-geschossigen Einzelhäusern: bei 2-geschossigen Einzelhäusern: bei Doppelhäusern: maximal 4,5 m maximal 6,5 m zwingend 6,0 m Ausnahmen von dieser Festsetzung sind zulässig, wenn durch eine gemeinsame Baulast eine einheitliche Höhe pro Doppelhaus gesichert ist; dann gilt zwischen 5,5 m und 6,5 m 3.2 Die maximal zulässige Firsthöhe wird gemessen zwischen der Oberkante der erschließenden Straßenachse und dem höchsten Punkt des Daches. Sie beträgt: bei 1 Vollgeschoss: - für alle Dacharten außer Pultdächer und Flachdächer: max. 9,0 m - für Pultdächer: max. 7,5 m - für Flachdächer gilt die zulässige Traufhöhe bei 2 Vollgeschossen: - für alle Dacharten außer Pultdächer und Flachdächer: max. 11,0 m - für Pultdächer: max. 9,5 m - für Flachdächer gilt die zulässige Traufhöhe PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 3

4 3.3 Die Geschosszahl wird wie folgt festgesetzt: - Kennziffer 1, 2a und 4: maximal 1 Vollgeschoss - Kennziffer 2 und 4a: maximal 2 Vollgeschosse - Kennziffer 3 für Einzelhäuser maximal 2 Vollgeschosse 4.0 Bauweise - Kennziffer 1, 2, 2a, 4 und 4a: offen als Einzelhaus für Doppelhäuser zwingend 2 Vollgeschosse - Kennziffer 3: offen als Einzelhaus oder Doppelhaus 5.0 Mindest- und Höchstmaße der Baugrundstücke Die Mindestgröße der Baugrundstücke beträgt: für Einzelhäuser 400 qm für Doppelhäuser 300 qm Die Maximalgröße der Baugrundstücke beträgt: für Einzelhäuser 650 qm für Doppelhäuser 450 qm 6.0 Zulässigkeit von Garagen, Carports, Stellplätzen und Nebenanlagen 6.1 Garagen, Stellplätze, offene Carports sowie Zufahrten sind auf der überbaubaren sowie auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche bis zur Verlängerung der hinteren Baugrenze zulässig. Entlang der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Erschließungsstraßen müssen Garagen einen Mindestabstand von 3,0 m zur äußeren Begrenzung der jeweiligen Erschließungsstraße einhalten. 6.2 Nebenanlagen gemäß Pkt. 2.1 sind auf den gesamten Grundstücksflächen zulässig. 7.0 Höchstzulässige Zahl der Wohnungen Gemäß 9 (1) 6 BauGB wird die Zahl der Wohneinheiten pro Hauseinheit wie folgt festgesetzt: bei Einzelhäusern mit 1 Vollgeschoss bei Einzelhäusern mit 2 Vollgeschossen bei Doppelhäusern pro Doppelhaushälfte 8.0 Führung von Versorgungsleitungen max. 2 Wohneinheiten, max. 3 Wohneinheiten, max. 2 Wohneinheiten Die erforderlichen Versorgungsleitungen sind unterirdisch zu führen. PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 4

5 9.0 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind Die für die Herstellung des Straßenkörpers erforderlichen Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern sind auf den privaten Grundstücksflächen zu dulden. Abgrabungen am Straßenkörper sind nur zulässig, wenn dadurch nachweislich die Tragfähigkeit des Straßenkörpers nicht beeinträchtigt wird. PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 5

6 B GRÜNORDNERISCHE FESTSETZUNGEN Aufgrund 4 Hessisches Naturschutzgesetz (HENatG) i.d.f. vom (GVBl. I S. 145), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBl. I S. 305) i.v.m. 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 BauGB werden folgende Inhalte der Landschaftsplanung festgesetzt: 1.0 Flächen zum Anpflanzen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstiger Bepflanzung 1.1 Erhaltung vorhandener Gehölzbestände Die festgesetzten Einzelbäume sowie das Feldgehölz auf der in der Planzeichnung mit A gekennzeichneten Fläche sind grundsätzlich zu erhalten und während der Bauphase wirksam vor Beschädigungen zu schützen. Abgegangene Gehölze sind durch standorttypische Arten der Pflanzliste 2 (Pkt. 5.0) zu ersetzen. 1.2 Bäume in der öffentlichen Straßenverkehrsfläche Im Bereich der öffentlichen Straßenverkehrsfläche sind 57 kleinkronige Laubbäume der Pflanzliste 1 (Pkt. 5.0) in einer unbefestigten Baumscheibe anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Bäume müssen einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungskabeln/-leitungen aufweisen. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind die Kabel bzw. Leitungen wirksam vor Wurzeleinwirkungen zu schützen. 1.3 Öffentliche Grünflächen Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstiger Bepflanzung Die in der Planzeichnung mit B gekennzeichneten Flächen sind gärtnerisch anzulegen. Dabei sind Bäume und Sträucher der Pflanzlisten 2 und 3 (Pkt. 5.0) zu verwenden. Der Gehölzanteil sollte dabei mind. 40 % betragen. Ein detailliertes Konzept zur Gestaltung der Grünfläche und des integrierten Kinderspielplatzes wird im Rahmen der Anlage der Grünflächen erstellt. Auf den in der Planzeichnung mit C gekennzeichneten Flächen sind aus einheimischen Sträuchern der Pflanzliste 3 (Pkt. 5.0) dichte Gebüsche zu entwickeln und dauerhaft zu unterhalten. 2.0 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft 2.1 Maßnahmenfläche innerhalb des Plangebietes Die in der Planzeichnung mit D gekennzeichneten Flächen sind gärtnerisch anzulegen, mit hochstämmigen Obstbäumen (Pflanzabstand ca. 10 m) zu bepflanzen und dauerhaft zu erhalten. Auf der an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze angeordneten Maßnahmenfläche sind die Obstbäume an der südlichen Grenze der Maßnahmenfläche anzuordnen. Die Obstbäume sind in den ersten Jahren nach Pflanzung durch entsprechende Erziehungsschnitte zu pflegen. Düngemittel und Biozide sollten nicht eingesetzt werden. Auf den Flächen ist durch Einsaat einer schwachwüchsigen Rasenmischung eine Extensivwiese zu entwickeln und dauerhaft zu erhalten. Düngemittel und Biozide sollten nicht eingesetzt werden. PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 6

7 2.2 externe Ausgleichsfläche Die Ausgleichsfläche in der Gemarkung Schlierbach soll in 2 Schritten von Intensivgrünland in intensive Frischwiese bzw. extensive Frischwiese aufgewertet werden. Dabei sollen folgende, im Pachtvertrag getroffene Bewirtschaftungsregelungen eingehalten werden: - frühester Mahdzeitpunkt 1.6. d. Jahres, - danach Nachbeweidung, - Ausschluss von Düngemitteleinsatz, - keine Pferchhaltung der Weidetiere. 3.0 Gestaltung der unbebauten Flächen bebauter Grundstücke Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke (Grundstücksfreiflächen im Sinne des 8 Abs. 1 HBO) sind zu 70 % gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Bestandteil der zu begrünenden Fläche sind auch Kinderspielplätze und Einrichtungen zum Wäschetrocknen und Teppichklopfen. Stellplätze, Carports und Garagen sowie sonstige Nebenanlagen im Sinne des 14 der BauNVO sind nicht Teil der zu begrünenden Grundstücksflächen. 4.0 Maß der Bepflanzung der zu begrünenden Grundstücksflächen Die nach Pkt. 3.0 gärtnerisch anzulegenden und zu erhaltenden Flächen sind zu 30 % mit standortgerechten Bäumen und Sträuchern der Pflanzlisten 2 und 3 nach Pkt. 5.0 zu bepflanzen. Tiefwurzelnde Bäume müssen einen Mindestabstand von 2,5 m zu Versorgungskabeln/- leitungen aufweisen. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind die Kabel bzw. Leitungen wirksam vor Wurzeleinwirkungen zu schützen. 5.0 Bäume und Sträucher auf öffentlichen Flächen und privaten Grundstücksfreiflächen Pflanzlisten einheimischer Bäume und Sträucher 1 Einheimische Laubbäume für den Straßenraum (kleinkronig) Wildapfel Vogelkirsche Elsbeere Wildbirne Speierling Feld-Ahorn Sand-Birke 2 Einheimische Laubbäume Hänge-Birke Hainbuche Eßkastanie * Rotbuche Walnuß - Malus sylvestris - Prunus avium - Sorbus torminalis - Pyrus communis - Sorbus domestica - Acer campestre - Betula pendula - Betula pendula - Carpinus betulus - Castanea sativa - Fagus selvatica - Juglans regia PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 7

8 Wildapfel Vogelkirsche Traubenkirsche Wildbirne Stiel-Eiche Speierling Elsbeere Wald-Kiefer - Malus sylvestris - Prunus avium - Prunus padus - Pyrus communis - Quercus robur - Sorbus domestica - Sorbus torminalis - Pinus sylvestris 3 Einheimische Sträucher Hartriegel Hasel Weißdorn Pfaffenhütchen* Liguster* Wolliger Schneeball Kreuzdorn Hunds-Rose Wein-Rose Haselnuß Wacholder Gewöhnliche Felsenbirne Zwergmispel Bibernell-Rose Besenginster Besenheide Feldahorn - Cornus sanguinea - Corylus avellana - Crataegus monogyna/levigata - Euonymus europaeus - Ligustrum vulgare - Viburnum lantana - Rhamnus catharticus - Rosa canina - Rosa rubiginosa - Corylus avellana - Juniperus communis - Amelanchier ovalis - Cotoneaster integerrimus - Rosa pimpinellifolia - Sarothamnus scoparius - Calluna vulgaris - Acer campestre * = giftige Gehölze 6.0 Befestigung der Grundstücksfreiflächen Die Befestigung der privaten Grundstücksfreiflächen ist nur zulässig, wenn dies wegen Art und Nutzung dieser Flächen zwingend erforderlich ist (z.b. Zuwegungen); und zwar in der Art, dass wasserdurchlässige Baustoffe verwendet werden. Die notwendigen Zufahrten innerhalb der Grundstücke sind ebenfalls wasserdurchlässig auszuführen (z.b. Rasensteine oder Pflastersteine mit weitem Fugenabstand). 7.0 Gestaltung der privaten Stellplätze Die Flächen der privaten Stellplätze sind wasserdurchlässig auszuführen (z.b. Rasensteine, Pflastersteine mit weitem Fugenabstand o.ä.). 8.0 Grundstückseinfriedigungen Werden lebende Einfriedigungen angelegt, so sind die Sträucher aus Pkt. 5.0 festgesetzt. Nadelgehölze sind unzulässig. PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 8

9 9.0 Grünflächenpflege Aus Gründen des Gewässerschutzes sollten im gesamten Plangeltungsbereich keine Pflanzenbehandlungsmittel (Pestiziden) eingesetzt werden. Der Einsatz von mineralischen Düngern sollte vermieden werden Mutterboden Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist gem. 202 BauGB in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung und Vergeudung zu bewahren (DIN 18915, Blatt 3 ist zu beachten). PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 9

10 C BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN Aufgrund 81 Abs. 1 und 4 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.f. vom (GVBl. I S. 274), zuletzt geändert durch Gesetz vom (GVBl. I, Nr. 23, S. 662), i.v.m. 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 1.0 Dachgestaltung 1.1 Dachform Es wird folgende Dachform festgesetzt: Kennziffer 1 und 4: Kennziffer 2, 2a, 3 und 4a: Die verbindliche Dachform ist das Satteldach. Die Dachform ist frei wählbar. Für freistehende Garagen sind auch Flachdächer zulässig. 1.2 Dachneigung Die Dachneigung beträgt maximal 40 ; bei Pultdächern Bei Doppelhäusern ist durch eine gemeinsame Baulast eine einheitliche Dachform pro Doppelhaus sicherzustellen. Bei Doppelhäusern: zwingend 35 bei Satteldächern un d versetzten Satteldächern. Ausnahmen von dieser Festsetzung sind zulässig, wenn durch eine gemeinsame Baulast eine einheitliche Dachneigung pro Doppelhaus bzw. Hausgruppe sichergestellt ist. Dann gilt: bis 40. zwingend 15 bei Pultdächern. Ausnahmen von dieser Festsetzung sind zulässig, wenn durch eine gemeinsame Baulast eine einheitliche Dachneigung pro Doppelhaus bzw. Hausgruppe sichergestellt ist. Dann gilt: Dacheindeckung Es sind nur feste einfarbige Dacheindeckungen in rot, rotbraun, braun und anthrazit sowie Blecheindeckungen zulässig. Solardächer sind zulässig. Gründächer sind erwünscht. 1.4 Dachaufbauten Auf einer Dachfläche darf nur 1 Gaubenform zur Ausführung kommen. Die Gaubenaußenwand ist 0,50 m von der Außenwand zurückzusetzen. Die Länge der gesamten Gauben einer Dachseite darf 60 % der darunter liegenden Wandlänge nicht überschreiten. Zwerchgiebel sind zulässig. Ihre maximale Breite beträgt 4,0 m. 2.0 Fassadengestaltung Es sind Putze in hellen Farben sowie Holz- und Blechverkleidungen zulässig. PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 10

11 Glatte, glänzende, polierte Platten oder Fliesen sowie Kunststoffverkleidungen sind außer im Sockelbereich unzulässig. 3.0 Einfriedigungen Die Höhe der Einfriedigungen beträgt: an der Straßenseite: max. 1,2 m, an den Nachbargrenzen: max. 1,5 m. geschlossene Mauern sind hier bis max. 1,0 m zulässig. Bezugshöhe ist die Oberkante der angrenzenden Erschließungsstraße. Alternativ sind auch lebende Einfriedigungen in Form von Hecken zulässig. Dabei sind Maßnahmen zu ergreifen, dass die Wurzeln der anzupflanzenden Hecken das Nachbargrundstück nicht beeinträchtigen. Sichtschutzanlagen im Terrassenbereich sind bis 2,0 m Höhe und bis 5,0 m Länge auf der Grundstücksgrenze zulässig. 4.0 Außenanlagen / Geländeaufschüttungen / Geländeabgrabungen Das gewachsene Gelände der Baugrundstücke ist so weit aufzuschütten, dass kein zusätzliches Vollgeschoss im Kellerbereich möglich ist. Dabei darf die Oberkante des neu herzustellenden Geländes bis zu im Mittel 1,3 m unterhalb der Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss liegen. Entlang der Nachbargrenzen ist auf Höhe der Oberkante der erschließenden Straßenachse ein Geländestreifen von mind. 1,0 m oberer Dammbreite (pro Grundstück) anzuschütten bzw. abzuböschen. Ausnahmsweise kann davon abgesehen werden, wenn eine gemeinsame Regelung der betroffenen Grundstückseigentümer getroffen wird. Im Bereich der nördlichen Anpflanzfläche D ist das Gelände zur nördlich angrenzenden Wegeparzelle auf das natürliche Niveau der Wegeparzelle abzuböschen. Alternativ sind Stützmauern bis zu einer Höhe von 0,5 m bezogen auf die in der Mitte des Grundstükcs gemessene Höhe der Wegeparzelle zulässig. An den Nachbargrenzen ist die Oberkante von Zufahrten, Garagenplätzen, Stellplätzen und Zugängen innerhalb eines 3 m-streifens entlang der Nachbargrenze an die Oberkante der erschließenden Straßenachse anzugleichen. 5.0 Behandlung von Niederschlagswasser Das von Dachflächen abfließende Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu sammeln. Der Überlauf sollte dabei in die Kanalisation geleitet werden. Das Niederschlagswasser ist als Gartenwasser weiterzuverwenden. 6.0 Neue Geländeoberfläche Als neue Geländeoberfläche wird gem. 2 (5) HBO die Oberkante der erschließenden Straßenachse festgelegt. PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 11

12 D HINWEISE UND EMPFEHLUNGEN Bodendenkmäler Bei Erdarbeiten können jederzeit Bodendenkmäler wie Mauern, Steinsetzungen, Bodenverfärbungen und Fundgegenstände, z.b. Scherben, Steingeräte, Skelettreste entdeckt werden. Diese sind nach 20 DSchG unverzüglich der Denkmalschutzbehörde zu melden. Fund und Fundstellen sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise bis zu einer Entscheidung zu schützen ( 20 (3) DSchG). Solaranlagen - Solardächer zur Stromgewinnung: Photovoltaik-Anlagen werden über das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) gefördert. Bei Planung und Errichtung einer Photovoltaik-Anlage sollten örtliche Installations- Fachbetriebe hinzugezogen werden. - Solardächer zur Wärmeversorgung: Solarthermie-Anlagen werden über ein Förderprogramm des Landes Hessen gefördert. Bei Planung und Errichtung einer Solarthermie-Anlage sollten örtliche Installations- Fachbetriebe hinzugezogen werden. Nähere Informationen sind über die Fördermittelhotline Tel / oder 040 / zu erhalten. Hebeanlagen Es wird empfohlen, die im Keller anfallenden Abwässer über eine Hebeanlage zu entwässern. PLANUNGSTEAM-HRS Satzungsb-Fests-PR Seite 12