Errichtungs- und Bewirtschaftungskosten großvolumiger PH und NEH im Vergleich. Wiener Wohnbauforschungstage Wien,
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- Sofia Frank
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1 Errichtungs- und Bewirtschaftungskosten großvolumiger PH und NEH im Vergleich Wiener Wohnbauforschungstage Wien,
2 Primäre Fragestellungen Bauliche Mehrkosten im Vergleich PH NEH Klärung der Mehrkostenfrage Ermittlung von Mehrkostenfaktoren Beitrag zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit Einschätzung Kostenentwicklung Kostenperformance Bewirtschaftung Evaluierung in früher Nutzungsphase Markteinschätzung Wartungs- und Servicekosten Auswirkungen in der Periode der Refinanzierung Ermittlung der Mietenentwicklung/Leistbarkeit von PH Auswirkungen der Fördermodelle NeubauVO 2001 und 2007
3 Methodik Auswahl von jeweils 8 PH und NEH; Berücksichtigung von Baupreisentwicklungen (Indexierungen), Objektgrößen und baulicher Konzeption; Analysen von Bau- und Bewirtschaftungskosten zum Teil unter Heranziehung detaillierter Kostenkalkulationen bzw Abrechnungen; Gespräche va mit Bauträgern, Projektleitern der GU und Zulieferfirmen Durchrechnung des Mietenverlaufs in der Refinanzierungsperiode auf Basis typischer Eckdaten
4 Preis/Kosten-Verhältnis seit Baukostenindex insgesamt 130 BKI Lohn 120 BKI Sonstiges 110 BPI Baupreisindex 100 VPI 2000 Ø2000 Ø2001 Ø2002 Ø2003 Ø2004 Ø2005 Ø2006 Ø2007 Ø2008 Quelle: Statistik Austria, FGW
5 Quelle: MA 25, MA 50, BOKU Wien
6 Quelle: MA 25, MA 50, BOKU Wien
7 Beispiele
8 Hauptergebnisse Baukostenanalyse Moderate Baukostenentwicklungen trotz dynamischer Preissteigerungen va seit 2003; PH-Mehrkosten zwischen 4 und 12% va je nach Kompaktheit und Art der Haustechnik; vereinzelt sehr geringe, aber auch erhebliche Kostenunterschiede; relevante Mehrkostenfaktoren: Fensterqualitäten, Dämmstärken, Haustechnik, spez. Konstruktionserfordernisse, Messgeräte; hinsichtlich künftiger Preisentwicklungen unterschiedliche Einschätzungen, kurzfristige Kostensenkungen eher unwahrscheinlich
9 Bewirtschaftungskosten als entscheidende Kostenkomponente im Gebäudelebenszyklus (ca 80% der Gesamtkosten); Unterscheidung in periodisch und nicht periodisch anfallende Kosten (strukturierte Erfassung); bisher kurze Nutzungsdauer problematisch (Zusatzkosten im Bezugsjahr, keine zuverlässigen Datenmengen); Schwerpunkt Wartungs- und Servicekosten: auch hier hohe Preisunterschiede: unterschiedliche Vertragsgestaltungen, Vollwartungsverträge, aktuell geringe Erfahrungswerte hinsichtlich Preisgestaltung überwiegend Annahme von erheblichen Kostensenkungen durch Neuverhandlung von Verträgen bzw mehr Preistransparenz
10 PH-Mietenverlauf NeubauVO ,00 8,00 Kapitaldienst Hypothekardarlehen 7,00 6,00 Kapitaldienst Landesdarlehen 2 VO Eu ro 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Gesetzliche Obergrenze für Kapitalrückzahlung gem. 63 WW FSG 1989 Refinanzierungsbelastung auf Basis der v ertraglich v ereinbarten Mietobergr enze Jahre
11 PH-Mietenverlauf NeubauVO ,00 8,00 7,00 Kapitaldienst Hypothekardarlehen (unter Berücksichtigung der Zusatzförderung gem. 7 (2) NbVO) 6,00 Kapitaldienst Landesdarlehen 2 VO Eu ro 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Gesetzliche Obergrenze für Kapitalrückzahlung gem. 63 WW FSG 1989 Refinanzierungsbelastung auf Basis der v ertraglich v ereinbarten Mietobergr enze Jahre
12 Ergebnisse Mietenentwicklung vertragliche und gesetzliche Mietenlimits bis zum 15. bzw. 35. Jahr; Finanzierungsbedingungen im Rahmen der Wr. WBF; Objekte ohne Zuschlagsförderung uu dynamische Mietenentwicklung ab dem 16. Jahr; Objekte mit Zuschlagsförderung flacher Mietenverlauf; Steigerungen in Höhe der (angenommenen) allgemeinen Inflation; Zuschlagsförderung verhindert daher Mehrbelastung in der 2. Hälfte der Refinanzierungsperiode
13 Kontaktdaten FGW, Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen Adresse: 1050 Wien, Schlossgasse 6-8 Tel.: Web:
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