W MR G U T A C H T E N

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1 Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf 1) Geschäftsstelle (Amt für Bodenmanagement Marburg) Robert-Koch-Straße Marburg W MR G U T A C H T E N nach 194 Baugesetzbuch in Verbindung mit 154 zur Ermittlung der zonalen Anfangs- und Endwerte im Sanierungsgebiet der Stadt Kirchhain Der Gutachterausschuss hat in seiner Beschlussfassung am 10. August 2011 in der Besetzung Vorsitzender Gutachter Gutachter Gutachter Leitender Vermessungsdirektor Dipl.-Ing. Gerhard Lips Baurat Dipl.-Ing. Otfried Engelbach Fachdienstleiter Dipl.-Ing. Walter Ruth Dipl.-Ing. (FH) Hans-Jürgen Weigel zum Stichtag 10. August 2011 die zonalen Anfangs- und Endwerte beschlossen Telefon: 06421/ Telefax: 06421/ afbmarburg.gs-gutachterausschuss@hvbg.hessen.de 1) mit Ausnahme des Bereichs der Stadt Marburg

2 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt... Seite 1 Vorbemerkung zum Gutachten Allgemeine Vorbemerkungen Stichpunkte zum Sanierungsverfahren Chronologie der Sanierung Unterlagen und Informationen Planungsrechtliche Festsetzungen Flächennutzungsplan Bebauungspläne Gesetzliche Grundlagen Allgemeines Bemessung von Ausgleichsbeträgen Bodenwerterhöhung aufgrund der Sanierungsmaßnahme Allgemeines Regelung der Wertermittlungsverordnung zur Bemessung der Ausgleichsbeträge Bodenwerterhöhung Anfangswert maßgebliche Qualität Endwert Wertermittlung Allgemeines Wertermittlungsmethode der Zonen Erhebung von Ausgleichsbeträgen Ausgleichsbetrag Ablösung, Ermittlung, Anrechnung Ablösung Ermittlung Anrechnung Abzinsung bei vorzeitiger Zahlung Zusammenstellung der Anfangs- und Endwerte Beurkundung / Übereinstimmung Beurkundung Übereinstimmung Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung - Literatur Anlagenverzeichnis...26 Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 2

3 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Vorbemerkung zum Gutachten 1.1 Allgemeine Vorbemerkungen Der Gutachterausschuss hat zum Stichtag 1. April 2009 die zonalen Anfangs- und Endwerte im Sanierungsgebiet der Stadt Kirchhain nach dem Modell Niedersachsen ermittelt. Hierbei wurden auch bereits beschlossene Maßnahmen, die noch nicht durchgeführt waren in der berücksichtigt. Aus noch zur Verfügung stehenden Mitteln der Stadtsanierung soll darüber hinaus noch für einen Teilbereich der Straße Hinterm Kirchhof die Erschließungsanlage erneuert und umgestaltet werden. Das hier zu erstellende Gutachten berücksichtigt sowohl die im Bereich der Straße Hinterm Kirchhof durchgeführten Maßnahmen als auch die noch geplanten Maßnahmen (Ausbaupläne siehe Anlage 3). Mit Schreiben vom 20. April 2011 hat die WOHNSTADT Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbh den Gutachterausschuss beauftragt, eine zeitnahe Prüfung und Fortschreibung des oben angegebenen Gutachtens durchzuführen. Die Erstellung der Wertermittlung erfolgt auf Grundlage des Gutachtens aus dem Jahr Mit Schreiben vom 14. April 2011 hat die WOHNSTADT Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbh den Gutachterausschuss beauftragt, für im Sanierungsgebiet gelegene Grundstücke der Kirchengemeinde Einzelgutachten zu erstellen. Die Ergebnisse der zonalen fließen in die Einzelbewertung ein. Die Anforderungen an das Gutachten auch Anfangs- und Endwerte für das Kirchengrundstück zu ermitteln, führt zur Bildung neuer Zonen. Erläuterungen zur Wertermittlungsmethode und zur Eignung dieses Verfahrens siehe Abschnitt Stichpunkte zum Sanierungsverfahren Am 12. Dezember 1974 hat die Stadt Kirchhain der Hessischen Landgesellschaft mbh Kassel den Auftrag zur vorbereitenden Untersuchung entsprechend 4 des Städtebauförderungsgesetzes für das Gebiet der Altstadt erteilt. Dieser Untersuchungsbericht wurde in 1978 abgeschlossen. Beauftragt mit der Durchführung der Sanierung und der Beratung der Betroffenen wurde dann am 19. Februar 1985 die Hessische Heimstätte GmbH in Kassel. Im Frühjahr 1986 wurde nach Abstimmung mit der Bauabteilung der Stadt Kirchhain dem Magistrat, dem Bau- und Planungsausschuss und dem Ausschuss für Stadtsanierung der Planteil des Rahmenplanes zur Kenntnis gebracht. Das Regierungspräsidium in Gießen hat mit Verfügung vom die von der Stadtverordnetenversammlung am beschlossene Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Altstadt" in Kirchhain nebst Verfahrensunterlagen und den Bericht über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen geprüft und genehmigt. Diese Satzung ist aufgrund der ortsüblichen Bekanntmachung seit dem rechtsverbindlich. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 3

4 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Chronologie der Sanierung 1978 Vorbereitende Untersuchungen (Hessische Landgesellschaft) 1984 Ergänzung der Vorbereitenden Untersuchung (Hessische Heimstätte GmbH, Kassel, heute Wohnstadt GmbH) 1984 Aufnahme in das Stadtsanierungsprogramm 1985 Durchführung erster Maßnahmen 1986 Beschluss zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes durch die Stadtverordnetenversammlung 1988 Vorlage des Rahmenplanes - Stand: Januar Erarbeitung von Teilbebauungsplänen im Sanierungsgebiet zur Unterstützung und langfristigen Sicherung der Sanierungsziele 1992 Beschluss der Gestaltungssatzung für den historischen Stadtkern durch die Stadtverordnetenversammlung 1993 Vorlage eines Gutachtens der zonalen Anfangs- und Endwerte zum Stichtag 1. Januar Fortschreibung der Rahmenplanung mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15. Oktober Stand: November Erste Fortschreibung des Gutachtens der zonalen Anfangs- und Endwerte zum Stichtag 1. Januar Wesentliche Änderung der Bauleitplanung im Bereich Borngasse, Blaue Pfütze, Mühlgasse mit Ausweisung eines Sondergebietes gem. 13a Baugesetzbuch Zweite Fortschreibung des Gutachtens der zonalen Anfangs- und Endwerte zum Stichtag 13. August Erstellung eines Gutachtens zur Feststellung der zonalen Anfangsund Endwerte zum Stichtag 1. April Unterlagen und Informationen 1. Vorbereitende Untersuchung Altstadtsanierung Kirchhain 1978/1979, Hessische Landgesellschaft 2. Rahmenplan Altstadt Stadtsanierung Kirchhain 1988, Hessische Heimstätte GmbH 3. Fortschreibung Rahmenplan 2000, Wohnstadt Stadtentwicklungsund Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbh 4. Aktualisierte Daten zu den durchgeführten Maßnahmen, Stand: 26. Mai 2009 (Maßnahmenkarte Anlage 3) 5. Kopien der Bebauungspläne 6. Liste mit Kosten der Maßnahmen (Ergänzung) 7. Unterlagen zum Ausbau eines Teilbereichs der Erschließungsanlage Hinterm Kirchhof. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 4

5 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Planungsrechtliche Festsetzungen 2.1 Flächennutzungsplan Zu Beginn der Sanierungsmaßnahme ist für den gesamten Bereich des Sanierungsgebietes die Art der baulichen Nutzung (ohne öffentliche Flächen) im Flächennutzungsplan als M (gemischte Bauflächen) dargestellt. Der Flächennutzungsplan wurde im Rahmen der Aufstellung der Bebauungspläne geändert. 2.2 Bebauungspläne Rechtskräftige Bebauungspläne waren zu Beginn der Sanierungsmaßnahme nicht vorhanden. Aus dem Entwurf des Gesamtplanes Nr. 22 für den Bereich des Sanierungsgebietes wurden die Teilbebauungspläne entwickelt. Für den Bereich des Sanierungsgebietes liegen folgende rechtswirksame (Teil-) Bebauungspläne vor: Teilbebauungsplan Rechtskraft Nr Nr Nr Nr Nr Nr Nr Nr Nr SO-Gebiet Borngasse / Blaue Pfütze Der Bebauungsplan Borngasse / Blaue Pfütze trifft für Teilbereiche der Bebauungspläne Nr und 22.3 neue Festsetzungen. Die Geltungsbereiche der v. g. Bebauungspläne sind aus der Anlage 4 (Übersicht über die rechtsverbindlichen Bebauungspläne) ersichtlich. Soweit rechtskräftige Bebauungspläne vorliegen, regeln diese die bauliche Nutzbarkeit der Grundstücke. In den Bereichen, für die keine Bebauungspläne vorliegen, ist die Zulässigkeit von Vorhaben nach 34 Baugesetzbuch in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung zu beurteilen. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 5

6 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Gesetzliche Grundlagen 3.1 Allgemeines Die Grundlagen zu den städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen finden sich im Baugesetzbuch (BauGB) in den 136 ff. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Sanierungsmaßnahmen sind wie Entwicklungsmaßnahmen gebietsbezogene Gesamtmaßnahmen. Sie dienen dem Wohle der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass 1. die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebietes nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, 2. die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, 3. die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder 4. die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird. 3.2 Bemessung von Ausgleichsbeträgen Die Durchführung der Sanierungsmaßnahme erfordert den Einsatz erheblicher öffentlicher Mittel, die von der Allgemeinheit durch Besteuerung aufzubringen sind. Städtebauliche Maßnahmen können erfahrungsgemäß bereits nach Bekanntwerden zu Preissteigerungen für Grundstücke führen, die an solchen Maßnahmen teilnehmen. Damit von der Sanierungsmaßnahme Begünstigte an dem Einsatz öffentlicher Mittel nicht ungerechtfertigt partizipieren, hat der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks einen Ausgleichsbetrag in Geld an die Gemeinde zur Finanzierung der Maßnahmen zu entrichten. Dieser Betrag bemisst sich gemäß dem Baugesetzbuch (BauGB) nach der durch die Sanierungsmaßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwerts. Die gesetzlichen Regelungen finden sich u.a. im 154 Baugesetzbuch: 154 BauGB - Ausgleichsbetrag des Eigentümers - (1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht; Miteigentümer sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des 127 Abs. 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 6

7 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag (2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). (3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung ( 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann auch ein höherer Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann. (4).(6). Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 7

8 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Bodenwerterhöhung aufgrund der Sanierungsmaßnahme 4.1 Allgemeines Nach den 154 ff. BauGB ist die Gemeinde grundsätzlich verpflichtet, für alle in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, Ersatz- und Ergänzungsgebiet gelegenen Grundstücke nach Maßgabe der Vorschriften der Wertermittlungsverordnung Ausgleichsbeträge zu erheben. Ausgleichsbetragspflichtig ist der Eigentümer im Zeitpunkt der Entstehung des Ausgleichsbetrages. 4.2 Regelung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Der Bodenwert ist in der Regel ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ( 16 Abs. 1 der ImmoWertV). Dies ist auch bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwertes zu berücksichtigen. Nach 16 Abs. 5 der ImmoWertV sind bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach 154 Absatz 1 des Baugesetzbuchs die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. 4.3 Bodenwerterhöhung 154 Abs. 2 BauGB bestimmt die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung des Grundstücks als Differenz zwischen zwei Bodenwerten. Diese Bodenwerte (Anfangs- und Endwert) sind unter Zugrundelegung verschiedener Qualitätsmerkmalen (wertbeeinflussende Umstände) unabhängig voneinander aber für denselben Wertermittlungsstichtag zu bestimmen. Die Anfangs- und Endwerte sind für jedes Grundstück im Sanierungsgebiet besonders zu ermitteln. Es genügt nicht, nur auf die jeweils maßgebenden Qualitätsmerkmale des Gebietes abzustellen. Denn in die Ermittlungen sind auch die wertbeeinflussenden Umstände des einzelnen Grundstücks einzubeziehen. Das ist nur durch Einzelwertermittlung des Anfangswerts und des Endwerts für jedes Grundstück möglich. Dabei ist nicht ausgeschlossen, dass die maßgebenden wertbeeinflussenden Umstände, die bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts jeweils zu berücksichtigen sind, für mehrere Grundstücke im Sanierungsgebiet übereinstimmen und für diese Grundstücke insoweit dieselben Bodenwerte je Quadratmeter aufweisen Anfangswert maßgebliche Qualität Als Anfangswert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Als wertbeeinflussende Umstände sind mithin die von der Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung nicht beeinflussten Verhältnisse zugrunde zu legen. Das sind dieselben Verhältnisse, die auch für Wertermittlungen nach 153 Abs. 1 BauGB maßgebend sind. Bei diesen Wertermittlungen, bei denen es um Entschädigungsleistungen im Sanierungsverfahren geht, sind Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt zu beachten. Das gilt ebenso für die Ermittlung des Anfangswerts. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 8

9 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Damit die allgemeinen Wertverhältnisse richtig erfasst werden, muss Klarheit über den Stichtag bestehen, für den der Anfangswert zu ermitteln ist. Dafür sind Kaufpreise über unbebaute Grundstücke aus solchen Gebieten heranzuziehen, die in ihrem Charakter mit dem Charakter des Sanierungsgebietes vor der förmlichen Festlegung hinreichend übereinstimmen und die um den Wertermittlungsstichtag beurkundet worden sind. Dabei dürfen die zum Preisvergleich herangezogenen Kaufpreise nicht durch die Aussicht auf die Sanierung oder ihre Vorbereitung beeinflusst sein. Vom Gutachterausschuss wird als Zeitpunkt für die Feststellung der maßgeblichen Qualität der Tag vor Inkrafttreten der Satzung, der angehalten. Vorwirkungen sind vom Gutachterausschuss nicht festgestellt worden Endwert Der Endwert ist der Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt. Wertbeeinflussende Umstände für die Ermittlung des Endwerts sind dem gemäß die Verhältnisse nach durchgeführter Neuordnung des Sanierungsgebietes. Abzustellen ist dabei auf die gebietstypischen Verhältnisse, die durch strukturelle Verbesserung des Gebietes infolge der durchgeführten Sanierung eingetreten sind. Außerdem sind die wertbeeinflussenden Umstände des einzelnen Grundstücks nach der Neuordnung zu berücksichtigen. Diese Verhältnisse sind auch für die Kaufpreise bei der Grundstücksveräußerung nach 153 Abs. 4 BauGB zugrunde zu legen. Strukturelle Verbesserungen infolge durchgeführter Sanierung können eingetreten sein durch z.b. günstige Erschließung mit Abschirmung zwischen Wohn- und Gewerbegebieten, Schaffung von Wohnfolge-, Erholungs- und Freizeiteinrichtungen sowie durch Baumaßnahmen, die den Gebietscharakter darüber hinaus positiv beeinflussen. Solche Verbesserungen gegenüber dem Zustand vor der Sanierung bewirken eine höhere Lagewertigkeit der Grundstücke und haben entsprechende Bodenwerterhöhungen zur Folge. Für die Ermittlung des Endwerts kommt das Verfahren des Preisvergleichs unter Verwendung von Kaufpreisen unbebauter Grundstücke aus solchen Gebieten in Betracht, die in ihrem Charakter und den zulässigen Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke mit dem Charakter des Sanierungsgebietes nach durchgeführter rechtlicher und tatsächlicher Neuordnung hinreichend übereinstimmen. Die Bodenwerte sind unter Zugrundelegung verschiedener Qualitätsmerkmale unabhängig voneinander für denselben Wertermittlungsstichtag und damit mit denselben Währungsverhältnissen zu bestimmen. Als (neuer) Wertermittlungsstichtag zur Feststellung der zonalen Anfangs- und Endwerte wird der 10. August 2011 angehalten. Dabei werden konkret geplante Maßnahmen, auftragsgemäß, bereits als durchgeführt unterstellt. Der Endwert gilt also nur insofern, als die Planung auch tatsächlich im geplanten Umfang realisiert wird. Der Ausgleichsbetrag, dessen Berechnung dem Entwicklungsträger oder der Gemeinde vorbehalten ist, wird in der Regel dann fällig, wenn das Verfahren abgeschlossen ist oder wenn einzelne Grundstücke aus dem Verfahren entlassen werden sollen. Deshalb besteht insbesondere wegen 155 (3) BauGB die Notwendigkeit, Anfangs- und Endwertbestimmungen schon (relativ früh) im laufenden Verfahren vorzunehmen. Dies ist immer dann möglich, wenn die Planung erkennen lässt, welche tatsächliche und rechtliche Neuordnung sich im Verfahren bei Durchführung der Planungsvorgaben einstellen wird. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 9

10 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Wertermittlung 5.1 Allgemeines Der Bodenwert ist in der Regel durch Preisvergleich zu ermitteln. Hierbei sind zur Wertermittlung (nach 153 Abs. 1 des Baugesetzbuches) Vergleichsgrundstücke und Ertragsverhältnisse möglichst aus Gebieten heranzuziehen, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird. Aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung dürfen Vergleichsgrundstücke und Ertragsverhältnisse nur herangezogen werden, wenn die entsprechenden Kaufpreise oder Ertragsverhältnisse nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann. 5.2 Wertermittlungsmethode Für die Feststellung von Anfangs- und Endwerten in Sanierungsgebieten wurden von unterschiedlichen Stellen verschiedene Verfahren entwickelt. Die Wohnstadt, Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen hat den Gutachterausschuss beauftragt, die sanierungsbedingten (zonalen) Bodenwertsteigerungen im förmlich festgestellten Sanierungsgebiet der Stadt Kirchhain nach dem sogenannten Niedersachsenverfahren zu ermitteln. In der Zeitschrift für Vermessungswesen (ZfV 6/1985 und 9/1985) haben Erich Kanngieser, Hamburg, und Hermann Bodenstein, Hannover, ein praktisch handhabbares Verfahren zur Ermittlung der Bodenwertsteigerung in Sanierungsverfahren ausführlich vorgestellt. An dieser Stelle erfolgt nur eine zusammengefasste und verkürzte Darstellung zum Verständnis: Aus den Untersuchungsergebnissen der Datensammlung ergab sich eine Abhängigkeit zwischen der Bodenwerterhöhung und den städtebaulichen Missständen sowie den durchgeführten Maßnahmen. Einige Jahre später veröffentlichte Bodenstein eine Regressionsformel, die aus mehr als 200 Datensätzen abgeschlossener Sanierungen abgeleitet worden war. Die Bodenwerterhöhung konnte nun aus den drei Eingangswerten Anfangswert (sanierungsunbeeinflusster Bodenwert), einer die Missstände repräsentierenden Kennzahl und einer die Maßnahmen repräsentierenden Kennzahl ermittelt werden. Das Niedersachsenverfahren ist auch in neuerer Zeit weiterentwickelt und optimiert worden und als Modell der DSW (Datensammlung sanierungsbedingte Werterhöhungen) Hamburg und als Kollokationsmodell sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen des BIS (sinformationszentrums) Hamburg veröffentlicht worden. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 10

11 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Beim Niedersachsenverfahren gliedert sich die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in mehrere Schritte. Im ersten Schritt erfolgt die Qualifizierung der Missstände in zehn abgestuften n (von 1 z.b. überwiegend intakt bis 10 z.b. verfallen siehe Tabelle 3 Seite 14) für jeweils vier Komplexe (Bebauung, Struktur, Nutzung und Umfeld) und bilden den Klassifikationsrahmen. Aus den nwerten der vier Komplexe erhält man die sogenannte mittlere Kennzahl Missstände (MI). Hierbei werden die Komplexe Bebauung und Struktur als gebietsbezogene Parameter und Nutzung und Umfeld als grundstücksbezogene Parameter verstanden. Im zweiten Schritt wird dann für die Maßnahmen (siehe Tabelle 4 Seite 14) in entsprechender Weise die mittlere Kennzahl Maßnahmen (MA) ermittelt. Auch hier gibt es dieselben vier Komplexe und zehn n, die von einzelnen Maßnahmen ( 1) bis zu umfassenden Maßnahmen ( 10) gegliedert sind. Beide Größen, MI und MA bilden die Grundlage zur Bestimmung der Bodenwerterhöhung (in der Regel in Prozent des Anfangswerts). Diese Bodenwertsteigerung kann mit diesen Größen MI und MA anhand der anfangswertspezifischen Tabellen ermittelt werden (siehe Tabellen 1 und 2). Dieses auf statistischen Grundlagen beruhende Verfahren wird seit Jahren auch in Hessen bei vielen Gutachterausschüssen in zahlreichen Sanierungsverfahren zur Ermittlung von Bodenwertsteigerungen angewandt. Die ersten Ableitungen stammen aus Niedersachsen (daher der Name), wurden aber später durch Erhebungen aus anderen Bundesländern, u.a. Hessen, erweitert. Dieses Verfahren ist in Niedersachsen bereits höchstrichterlich anerkannt (OLG Celle). Es hat nach der Erweiterung um weitere Bundesländer die insgesamt breiteste Datenbasis und kann damit auch in diesen erweiterten Regionen angewendet werden. Dies ist in Rheinland- Pfalz durch eine Untersuchung von Hans-Peter Strotkamp bereits 1988 nachgewiesen worden und fand Aufnahme in der Wertermittlungsliteratur bzw. in Lehrbüchern (Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen, Lehrbuch, 25. Ergänzungslieferung). Das Niedersachsenverfahren ist damit auch nach Auffassung des Gutachterausschusses grundsätzlich geeignet, sanierungsbedingte Werterhöhungen in Kirchhain zu ermitteln. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 11

12 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Literaturhinweis Tabellen 1 und 2: Zeitschrift Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG), Heft 5, 2005, Luchterhand-Fachverlag Stochastische Algorithmen der Grundstücksbewertung, Seiten 280 bis 285 Mittlere Kennzahl Maßnahmen Mittlere Kennzahl Missstände Tabelle 1: Matrix sanierungsbedingter Werterhöhungen (Wertsteigerungen in % des Anfangswertes) für Anfangswerte bis 150 /m² 10 Mittlere Kennzahl Maßnahmen Mittlere Kennzahl Missstände Tabelle 2: Matrix sanierungsbedingter Werterhöhungen (Wertsteigerungen in % des Anfangswertes) für Anfangswerte von mehr als 150 /m² bis 300 /m² Die Tabellen 3 und 4 (nächste Seite) bilden die Orientierungsgrundlage zur Einordnung in die 10 n je Komplex für die Missstände und Maßnahmen. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 12

13 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Literaturhinweis Tabellen 3 und 4: Nachrichten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung, Heft 3/1988 Modell Niedersachsen aktualisiert ; von Hermann Bodenstein Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände Komplex Bebauung überwiegend intakt geringe Mängel einzelne gering instand- Mängel setzungs- und (z. B. Heizung, modernisie- Fenster) rungsbedürftig (z. B. äußere Beschaffenheit) instandsetzungsund modernisierungsbedürftig (z. B. innere Beschaffenheit) im Wesentlichen instandsetzungsund modernisierungsbedürftig grundlegend instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig zeitgemäße Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gewährleistet gesunde Wohn-verfalleund Arbeitsverhältnisse nicht gewährleistet Struktur (Eigentumsverhältnisse, Erschließung überwiegend günstig vorhandene Erschließung in Teilen ergänzungsbedürftig Zugänglichkeit der Grundstücke ungünstig unzweckmäßig Grundstückszuschnitt ungünstig Erschließungssituation unzureichend stark zersplitterte Grundstücksstruktur Erschließungswie Ver- und Entsorgungseinrichtungen unzureichend mangelhafte Gesamtsituation unzumutbare Gesamtsituation Nutzung (Verdichtung, Gemengelage) überwiegend funktionsgerecht geringe Beeinträchtigungen im Wohnbereich geringe Gemengelage mit Beeinträch- geringen tigungen im Beeinträchti- Gewerbebe- gungen reich, störende bauliche Nebenanlagen hohe Verdichtung übermäßige Verdichtung störende Gemengelage hohe Verdichtung und störende Gemengelage, Beeinträchtigung durch Altbausubstanz übermäßige Verdichtung und störende Gemengelage unzumutbare Verhältnisse Umfeld (Verkehr, Infrastruktur) überwiegend gut in Teilen ergänzungsbedürftig einige Infrastruktureinrichtungen fehlen Verkehrssituation verbesserungsbedürftig Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig Verkehrsanbindungen mangelhaft, Parkmöglichkeiten nicht in ausreichendem Umfang Behinderungen durch den Verkehr, Infrastruktur unzureichend keine Parkmöglichkeiten, fließender Verkehr überlastet, Infrastruktur im Prinzip nicht vorhanden ungenügende Gesamtsituation keine funktionsgerechte Ausstattung Tabelle 3 Klassifikationsrahmen für städtebauliche Maßnahmen Komplex Bebauung einzelne Maßnahmen gezielte Behebung der Mängel einzelne Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen einfache Modernisierung und Instandsetzung mittlere Modernisierung und Instandsetzung umfassende Modernisierung und Instandsetzung durchgreifende wie 7 Modernisierung und und Neubebauung Instandsetzung einzelner Grundstücke überwiegend Neubebauung oder aufwändige Modernisierung Neubebauung Struktur (Eigentumsverhältnisse, Erschließung einzelne Maßnahmen gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsanlagen Verbesserung der Zugänglichkeit von Grundstücken Verbesserung der Erschließungssituation Grenzausgleich (Grenzregelung, Umlegung) Ergänzung der Erschließungsanlagen Neuaufteilung (Umlegung) durchgreifende Maßnahmen grundlegende Umstrukturierung (Umlegung) umfassende Neuordnung und Erschließung (Umlegung) Nutzung (Verdichtung, Gemengelage) einzelne Maßnahmen gemeinsame Hofgestaltung mehrerer Grundstücke u.a. Verbesserung der Nutzung, Beseitigung baulicher Nebenanlagen Maßnahmen mit einem geringen Aufwand Reduzierung des Maßes der baulichen Nutzung Entkernung Maßnahmen zur Beseitigung oder Verringerung von Emissionen Anpassung hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung und Maßnahmen zur Beseitigung oder Verringerung von Emissionen, Freilegung von Grundstücken Anpassung hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung und Umsetzung von Betrieben Auflockerung und Umnutzung Umfeld (Verkehr, Infrastruktur) einzelne Maßnahmen geringfügige gezielte Ergänzung Ergänzung der der Infrastruktur Infrastruktur, geringfügige Verbesserungen für den ruhenden Verkehr Ausbau von Radund Fußwegen, Verbesserungen für den ruhenden Verkehr Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur Erweiterung des öffentlichen Verkehrsnetzes Umlenkung des fließenden Verkehrs, und Verbesserung Ausstattung mit der Anschluss- Infrastrukturmöglichkeiten für einrichtungen den Individualverkehr, Schaffung von weiteren Parkmöglichkeiten Schaffung von Parkplätzen, Parkhäusern, Verkehrsumleitungen, Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen Anlage verkehrsbe- ruhigter Zonen, auch Füßgängerzonen, und Ergänzung der Infrastruktur umfassende Verbesserung der Verkehrssituation und Neuausstattung mit Infrastruktureinrichtungen Tabelle 4 Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 13

14 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag der Zonen 6.1 Allgemeines / Anfangswerte Bei der der Zonen werden die zonalen Missstände und Maßnahmen aufgeführt und hinsichtlich der vier Komplexe den n zugeordnet. Aus der Summe der n der vier Komplexe (Bebauung, Struktur, Nutzung und Umfeld) ergibt sich durch Division durch vier die jeweilige mittlere Kennzahl der Missstände bzw. Maßnahmen und daraus aufgrund der Tabelle die relative Bodenwertsteigerung bezogen auf den (sanierungsunbeeinflussten) Anfangswert. Bei Anwendung des Niedersachsenverfahrens ist es in der Regel erforderlich, dass das Wertniveau des zonalen Bodenanfangswerts (Bodenrichtwerts) vor Beginn der Sanierungsmaßnahme (ohne Sanierungseinfluss oder Einfluss auf die Aussicht auf Sanierung) bestimmt wird. Dies ist für das Sanierungsverfahren Kirchhain bereits frühzeitig erfolgt. Hierbei wurden die zonalen Bodenrichtwerte als Anfangswerte festgestellt und in der Folge vom Gutachterausschuss aufgrund der außerhalb des Sanierungsgebietes festgestellten Bodenpreisentwicklung fortgeschrieben. Zum wurden die zonalen Anfangs- und Endwerte im Sanierungsgebiet als Bodenrichtwerte festgesetzt. Da sich aus dem Grundstücksmarkt keine Veränderung der Werte feststellen lässt, werden die zum festgestellten (zonalen) Bodenanfangswerte ohne Änderung zum Stichtag 10. August 2011 übernommen. Für die der Bodenwertsteigerung wurden weitgehend nutzungs- und wertgleiche Zonen zusammengefasst. Abweichungen von den wertbestimmenden Merkmalen zwischen dem zonalen Wert und dem Ansatz für ein Einzelgrundstück können bei Erörterung mit den Eigentümern berücksichtigt werden. Da das Kirchengrundstück nicht direkt mit dem zonalen Wert angesetzt werden kann, hat der Sanierungsträger für dieses Grundstück ein Einzelgutachten beantragt. Das hier zu erstellende Gutachten berücksichtigt - die auf Grund weiterer (zusätzlicher) Maßnahmen im Sanierungsgebiet eingetretenen Wertänderungen durch Neuabgrenzung einzelner Zonen - die Aktualisierung der (unveränderten) Zonen sowie - eine differenzierte zonale der Gemeinbedarfsfläche Kirche zum Stichtag 10. August 2011 Die Zusammenstellung bzw. Ermittlung der Anfangswerte - ist aus der Anlage 2 ersichtlich. Für die Fortschreibung des Gutachtens werden die gleichen Tabellen/Matrizen angehalten wie beim Gutachten aus dem Jahr Laut einer Veröffentlichung in der Zeitschrift Grundstücksmarkt und Grundstückswert 6/2009 führen neue verbesserte Auswertungsmethoden von neuen Modellen sanierungsbedingter Wertsteigerungen (MSW-Hamburg) zu Genauigkeitssteigerungen um den Faktor 2 gegenüber den Vorgängermodellen. Die veröffentlichte neue Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 14

15 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Tabelle 1 Matrix sanierungsbedingter Werterhöhungen (Wertsteigerunen in Prozent des Anfangswertes) für Anfangswerte bis 250 /m² - zeigt keine wesentlichen Änderungen gegenüber den bisher angesetzten Werten. Aufgrund weiterer durchgeführter bzw. anstehender Sanierungsmaßnahen werden die Zonen Nr. 521 und 531 durch die Zonen 532, 533, 534, 535 und 536 ersetzt. Zone 532 Die Zone 532 umfasst den Bereich der bisherigen Zone 531 und einen Teilbereich aus der Zone 521. Für den Bereich der Zone 532 sind bzw. werden noch Erschließungsmaßnahmen durchgeführt, die bei der Wertermittlung berücksichtigt werden. Für den Bereich der (bisherigen) Zone 531 war bereits die Durchführung der Erschließungsmaßnahme berücksichtigt, so dass sich die Wertänderung beim Endwert lediglich auf die Teilfläche aus der Zone 521 auswirkt. Der zonale Anfangswert der bisherigen Zonen 521 und 531 lag bei 90,00 /m² und kann auch als Anfangswert für die Zone 532 übernommen werden. Zone 533 Der Bereich der (neuen) Zone 533 umfasst einen Teilbereich der (alten) Zone 521. Für diesen Bereich kann ebenfalls der Anfangswert aus Zone 521 in Höhe von 90,00 /m² angesetzt werden. Zone 534 Im Bereich der Zone 534 wurden die Grundstücksflächen zusammengefasst, die zum historischen Kirchengrundstück und Kirchplatz zugeordnet werden. Bei diesem Bereich handelt es sich um ein Grundstück des sogenannten Gemeinbedarfs, welches auf Grund seiner Historie und Nutzung auch auf absehbare Zeit dem öffentlichen Bedarf vorbehalten bleiben wird. Derartige Grundstücke sind den bestehen bleibenden Gemeinbedarfsflächen zuzuordnen. Diese sind dem privaten Gewinnstreben entzogen und stehen somit dem Grundstücksmarkt nicht zur Verfügung. Aus diesem Grund ist auch keine Bodenwertsteigerung auf Grund der Sanierungsmaßnahme anzusetzen. Zone 535 Der Teilbereich der Zone 535 zählt eigentumsmäßig zum Kirchengrundstück, ist aber örtlich erkennbar im Zusammenhang mit den angrenzenden bebauten Grundstücken genutzt. Die Tatsache der privatrechtlichen Nutzbarkeit lässt sich auch daraus ableiten, dass die Flächen überwiegend an die jeweils benachbarten Grundstückseigentümer verpachtet sind. Die Grundstücksqualität kann quasi als nicht bebaubares Hinterland eingestuft werden mit 25 % bis 50 % des Bodenwertes ohne Erschließungskostenanteil. Anfangswert = (90,00 /m² - 20,00 /m²) x 50 % = 35,00 /m² Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 15

16 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Tabelle der Anfangswerte zum Stichtag 10. August 2011 Zone AW ( /m²) AW ( /m²) Bemerkung fällt aus aufgeteilt - siehe Zonen 532 bis fällt aus in der Zone 532 aufgegangen bisher: Zone 531 und Zone 521(Teilbereich) bisher: Zone 521 (Teilbereich) kein Anfangswert festgesetzt Hinterlandflächen - Kirchengrundstück bisher: Zone 521 (Teilbereich) Hinterlandflächen - Kirchengrundstück bisher: Zone 521 (Teilbereich) 6.2 Wertermittlungsmethode In den en des Niedersachsenverfahrens sind Missstände und Maßnahmen in der Regel zonal angegeben. Für die Zuordnung zu den n (1 bis 10) werden allerdings, soweit für die zu bewertende Zone wertrelevant, auch die angrenzenden Zonen berücksichtigt. Die Komplexe Bebauung und Umfeld sind gebietsbezogen zu beurteilen. Sie bilden somit einen Mittelwert für die gesamte Zone. Die Komplexe Struktur und Nutzung sind grundstücksbezogen. Sie können im Einzelfall grundstücksbezogen variieren. Bezüglich der zonalen werden aber auch diese Merkmale für ein durchschnittliches zonales Grundstück beurteilt. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 16

17 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Die Einstufung bezieht sich insofern insgesamt auf ein zonentypisches Grundstück. Soweit für das (jeweilige) Einzelgrundstück andere Eigenschaften gelten, ist dies (ggf.), z. B. bei der Erörterung mit dem Eigentümer, sachgerecht zu berücksichtigen. Für die zonalen Anfangs- und Endwerte wird unterstellt, dass sie als baureifes Land, erschließungsbeitragsfrei hinsichtlich 127 Abs. 2 BauGB einzustufen sind. Für Grundstücke, die in ihrem Entwicklungszustand bzw. ihrer Nutzbarkeit rechtlich hiervon abweichen, ist dies bei der der Einzelgrundstücke angemessen zu berücksichtigen. Die der Einzelgrundstücke ist auftragsgemäß nicht Gegenstand dieses Gutachtens. In der Tabelle 5 (nächste Seite) sind die zonalen Anfangswerte zum Wertermittlungsstichtag 10. August 2011, die Mittelwerte der Missstände- und Maßnahmenklassen sowie die zonalen Bodenwertsteigerungen zusammenfassend dargestellt. Differenzierte Einzelbewertung der zonalen Endwerte siehe Anlage 5. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 17

18 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Zusammenstellung der Wertermittlungsergebnisse Zone Bezeichnung AW ( /m²) mittlere Kennzahl MI mittlere Kennzahl MA BW-St. (%) BW-St. ( /m²) EW ( /m²) 501 Bahnhofsvorplatz / Brückenstraße 125,00 1,75 0,00 0,00% 0,0 125,0 502 Am Bahnhof (20) 85,00 1,00 0,00 0,00% 0,0 85,0 503 nördliche Bahnhofstraße 165,00 2,50 1,75 5,13% 8,5 173,5 504 nördlich vom Bürgerhaus 90,00 3,00 0,75 4,50% 4,1 94,1 505 Mittelstraße / Hinter der Post / Römerstraße 110,00 2,00 1,25 6,25% 6,9 116,9 506 Mittelstraße / Hofackerstraße / Hinter der Post 135,00 2,00 1,25 6,25% 8,4 143,4 507 südliche Bahnhofstraße 175,00 2,50 1,75 5,13% 9,0 184,0 508 nordwestliche Raiffeisenstraße 145,00 2,50 1,25 6,25% 9,1 154,1 509 Mittelstraße 90,00 3,75 2,25 8,50% 7,7 97,7 510 Borngasse / Römerstraße 100,00 1,25 0,25 0,00% 0,0 100,0 511 Brießelstor 100,00 3,25 0,50 3,13% 3,1 103,1 512 Brießelstraße / Parkplatz Schulstraße 145,00 3,50 2,50 9,00% 13,1 158,1 513 Brießelstraße / Am Schefferplatz 135,00 3,25 1,50 6,75% 9,1 144,1 514 Borngasse / Raiffeisenstraße / Hofackerstraße 110,00 1,50 0,25 0,00% 0,0 110,0 515 Brießelstraße / Hinterm Kirchhof 110,00 2,75 1,25 6,25% 6,9 116,9 516 Marktplatz 150,00 2,75 2,25 7,69% 11,5 161,5 517 Brießelstraße / Borngasse 115,00 3,25 2,25 8,00% 9,2 124,2 518 Borngasse - Südostseite 85,00 3,25 1,00 6,25% 5,3 90,3 519 Mühlgasse / Marktstraße / Blaue Pfütze 80,00 3,00 0,25 0,00% 0,0 80,0 520 Hinter der Mauer 85,00 2,25 0,25 0,00% 0,0 85,0 521 Zone 521 fällt aus und wird durch die Zonen 532, 533, 534, 535 und 536 ersetzt 522 Auf dem Groth 85,00 3,25 1,75 7,00% 6,0 91,0 523 Unterm Groth / Gerichtsweg / Markttreppe 125,00 2,50 1,50 6,50% 8,1 133,1 524 Borngasse / Gerichtsweg 110,00 2,75 1,50 6,50% 7,2 117,2 525 Blaue Pfütze / Mühlgasse / Borngasse 75,00 4,25 4,00 13,50% 10,1 85,1 526 südöstliche Mühlgasse (SO-Gebiet) 75,00 Vergleichswert- 80,00% 60,0 135,0 527 Gänseburg / Am Brauhaus 75,00 3,00 2,00 7,00% 5,3 80,3 528 Unterm Groth 80,00 2,50 1,50 6,50% 5,2 85,2 529 Untergasse 70,00 3,25 0,00 0,00% 0,0 70,0 530 Blaue Pfütze / Mühlgasse 75,00 3,75 1,00 6,75% 5,1 80,1 531 Zone 531 fällt aus. Sie ist Teil der (neuen) Zone Hinterm Kirchhof (nördlicher Bereich) 90,00 3,00 1,75 6,75% 6,1 96,1 533 Hinterm Kirchhof (südlicher Bereich) 90,00 3,00 1,00 6,00% 5,4 95,4 534 "Kirchengrundstück" (wirtschaftliche Einheit / keine Marktfähigkeit) Keine Festsetzung von Anfangs- und Endwert 535 Hinterland (eingeschränkte Marktfähigkeit) 35,00 3,00 1,00 6,00% 2,1 37,1 536 Hinterland (eingeschränkte Marktfähigkeit) 35,00 3,00 1,75 6,75% 2,4 37,4 Tabelle 5 AW = Anfangswert BW-St. = Bodenwertsteigerung EW = Endwert Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 18

19 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Erhebung von Ausgleichsbeträgen Wie oben bereits beschrieben, ist die Gemeinde nach den 154 ff. BauGB grundsätzlich verpflichtet, für alle in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke Ausgleichsbeträge zu erheben. Die Ausgleichsbeträge sind nach 154 Abs. 4 BauGB nach Abschluss der Sanierung ( 162 und 163 BauGB) zu entrichten. Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an. Sie kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen. Von der Ausgleichsbetragserhebung ausgenommen sind lediglich 1. die in einem Umlegungsverfahren nach Maßgabe des 153 Abs. 5 BauGB neu geordneten Grundstücke ( 155 Abs. 2 BauGB), 2. Grundstücke, für die nach Maßgabe des 154 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB der Ausgleichsbetrag im Verlaufe des Sanierungsverfahrens abgelöst wurde (einschließlich der Fälle der vorzeitigen Festsetzung des Ausgleichsbetrages). Darüber hinaus kann die Gemeinde nach 155 Abs. 3 bis 5 BauGB unter bestimmten Voraussetzungen von der Festsetzung des Ausgleichsbetrages absehen. 155 Abs. 3 BauGB hat folgende Fassung: "(3) Die Gemeinde kann für das förmliche festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn 1. eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und 2. der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht. Die Entscheidung nach Satz 1 kann auch getroffen werden, bevor die Sanierung abgeschlossen ist." Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 19

20 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Ausgleichsbetrag Ablösung, Ermittlung, Anrechnung Ablösung Die Gemeinde kann die Ablösung des Ausgleichsbetrages im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen ( 154 Abs. 3 S. 2 BauGB) Ermittlung Der Ablösungsbetrag bezieht sich auf die sanierungsbedingten Bodenwertunterschiede, wie sie sich nach Abschluss der Sanierung ergeben werden Anrechnung Bei der Ablösung werden die Anrechnungen nach 155 Abs. 1 BauGB berücksichtigt. Das gilt insbesondere für Bodenwerterhöhungen, die der Eigentümer zulässigerweise selbst bewirkt hat. Anzurechnen sind danach Veränderungen der Qualitäten, die sich auf den Bodenwert auswirken und die der Eigentümer selbst durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Anrechnungen sind nicht Gegenstand dieses Gutachtens Abzinsung bei vorzeitiger Zahlung Durch die Ablösung zahlt der Grundstückseigentümer einen möglichen zukünftigen Ausgleichsbetrag vorzeitig. Der ermittelte Ausgleichsbetrag kann daher auf den (frühest möglichen) regulären Erhebungszeitpunkt abgezinst werden. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 20

21 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Zusammenstellung der Anfangs- und Endwerte 501 Bahnhofsvorplatz / Brückenstraße 125,0 0,0 125,0 502 Am Bahnhof (20) 85,0 0,0 85,0 503 nördliche Bahnhofstraße 165,0 8,5 173,5 504 nördlich vom Bürgerhaus 90,0 4,1 94,1 505 Mittelstraße / Hinter der Post / Römerstraße 110,0 6,9 116,9 506 Mittelstraße / Hofackerstraße / Hinter der Post 135,0 8,4 143,4 507 südliche Bahnhofstraße 175,0 9,0 184,0 508 nordwestliche Raiffeisenstraße 145,0 9,1 154,1 509 Mittelstraße 90,0 7,7 97,7 510 Borngasse / Römerstraße 100,0 0,0 100,0 511 Brießelstor 100,0 3,1 103,1 512 Brießelstraße / Parkplatz Schulstraße 145,0 13,1 158,1 513 Brießelstraße / Am Schefferplatz 135,0 9,1 144,1 514 Borngasse / Raiffeisenstraße / Hofackerstraße 110,0 0,0 110,0 515 Brießelstraße / Hinterm Kirchhof 110,0 6,9 116,9 516 Marktplatz 150,0 11,5 161,5 517 Brießelstraße / Borngasse 115,0 9,2 124,2 518 Borngasse - Südostseite 85,0 5,3 90,3 519 Mühlgasse / Marktstraße / Blaue Pfütze 80,0 0,0 80,0 520 Hinter der Mauer 85,0 0,0 85,0 521 Zone Nr. 521 ausgefallen, ersetzt durch die Zonen 532 bis Auf dem Groth 85,0 6,0 91,0 523 Unterm Groth / Gerichtsweg / Markttreppe 125,0 8,1 133,1 524 Borngasse / Gerichtsweg 110,0 7,2 117,2 525 Blaue Pfütze / Mühlgasse / Borngasse 75,0 10,1 85,1 526 südöstliche Mühlgasse (SO-Gebiet) 75,0 60,0 135,0 527 Gänseburg / Am Brauhaus 75,0 5,3 80,3 528 Unterm Groth 80,0 5,2 85,2 529 Untergasse 70,0 0,0 70,0 530 Blaue Pfütze / Mühlgasse 75,0 5,1 80,1 531 Zone Nr. 531 ausgefallen, aufgegangen in der Zone Hinterm Kirchhof (nördlicher Bereich) 90,0 6,1 96,1 533 Hinterm Kirchhof (südlicher Bereich) 90,0 5,4 95,4 534 "Kirchengrundstück"(wirtschaftliche Einheit) - 0,0-535 Hinterland - angrenzend an Zone ,0 2,1 37,1 536 Hinterland - angrenzend an Zone ,0 2,4 37,4 Anmerkung: Die Bodenwertsteigerung wird mit einer Dezimalstelle angegeben. Die Angabe in der Anlage 1, Karte der Bodenanfags- und Bodenendwerte erfolgt gerundet auf einen Euro. Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 21

22 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Die Anfangs- und Endwertbestimmung der Einzelgrundstücke ist mit den jeweiligen Eigentümern zu erörtern. Hierbei sind ggf. abweichende wertrelevante Merkmale zu berücksichtigen und auch ggf. (zulässige) Maßnahmen des Eigentümers anzurechnen. Denkmalbedingte Wertbeeinflussungen sind bei der zonalen nicht berücksichtigt. Sie müssen ggf. bei der Einzelbewertung der Grundstücke beachtet werden. Insgesamt kann das Sanierungsgebiet grundsätzlich in folgende Bereiche eingeteilt werden: a) Zonen ohne sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen: Zonen: 501, 502, 510, 514, 519, 520 und 529 b) Zonen mit sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen: Zonen: 503, 504, 505, 506, 507, 508, 509, 511, 512, 513, 515, 516, 517, 518, 521 (ersetzt durch Zonen 532 bis 536), 522, 523, 524, 525, 526, 527, 528, 530 und 531 (aufgegangen in der Zone 532) neu: Zonen 532, 533, 534, 535 und 536 Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 22

23 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Beurkundung / Übereinstimmung 9.1 Beurkundung Die Bodenanfangs- und Bodenendwerte werden zum Wertermittlungsstichtag 10. August 2011 festgesetzt. Marburg, den 10. August 2011 gez. Lips Vorsitzender gez. Engelbach gez. Ruth gez. Weigel gez. Ott Gutachter Gutachter Gutachter Gutachter 9.2 Übereinstimmung Die Übereinstimmung dieser Ausfertigung mit der Urschrift wird beglaubigt. Marburg, den 7. September 2011 (Siegel) Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf - Geschäftsstelle - Amt für Bodenmanagement Marburg Im Auftrag... (Weigel) Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 23

24 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung - Literatur BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 12. April 2011 (BGBl. I S. 619) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639). WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006) in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Gesetz vom (BGBl. I S. 1600) Einschlägige sliteratur: Gerardy / Möckel / Troff: Praxis der Grundstücksbewertung, Loseblattsammlung, Olzog-Verlag Sprengnetter, Immobilienbewertung - Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter GmbH Kleiber / Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Auflage 2010, Bundesanzeiger Verlag Zeitschrift für Vermessungswesen (ZfV) Prof. Dr. E. Kanngieser, H. Bodenstein Sanierungsbedingte Werterhöhungen Nr. 6/1985 S Teil 1: Gebietsklassifikation Nr. 9/1985 S Teil 2: Empirische Bestimmung Prof. Dr. E. Kanngieser, H. Bodenstein Methoden zur Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhungen Nr. 10/1986 S Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 24

25 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Zeitschrift für ssachverständige WertermittlungsForum Aktuell (WFA); Hrsg. Wertermittlungsforum Zeitschrift Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG) Luchterhand-Fachverlag Veröffentlichungen: Erich Kanngieser, Hamburg Walter Schur, Magdeburg GuG 2/2004 Kollokationsmodelle sanierungsbedingter Werterhöhungen des sinformationssystem (BIS) Hamburg und GuG 5/2005 Stochastische Algorithmen der Grundstücksbewertung sinformationssystem (BIS) Hamburg GuG 6/2009 Optimierung des ssystems Modell sanierungsbedingter Wertsteigerungen MSW-Hamburg des sinformationssystems Hamburg (BIS) Hamburg Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 25

26 Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Anlagenverzeichnis Anlage 1 - Karte der Anfangs- und Endwerte im Sanierungsgebiet der Stadt Kirchhain, Stichtag Anlage 2 - Maßnahmenkarte, Stand Mai 2009 Anlage 3 - Planunterlagen (3 Blätter) zum Ausbau eines Teilbereichs der Straße Hinterm Kirchhof (Stand: August 2011) Anlage 4 - Übersicht über die rechtsverbindlichen Bebauungspläne Anlage 5 - Einzelbewertung der Zonen Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 26

27 Karte der Anfangs- und Endwerte im Sanierungsgebiet der Stadt Kirchhain Landkreis Marburg-Biedenkopf Stichtag: Zonen-Nr. AW /m ² erschließungsbeitragsfrei EW /m ² erschließungsbeitragsfrei Abkürzungen: Entwicklungszustand (Qualität) AW: Anfangswert EW Endwert (gerundet auf volle ) Der Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf mit Ausnahme der Stadt Marburg

28 Anlage 2 - Gutachten W MR-Sanierungsgebiet Kirchhain - Stichtag Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Marburg-Biedenkopf Seite 28

29 Gutachten W MR Anlage 3.1 Seite 29

30 Gutachten W MR Anlage 3.2 Seite 30

31 Gutachten W MR Anlage 3.3 Seite 31