Volkswirtschaftliches Basiswissen Immobilien

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1 Volkswirtschaftliches Basiswissen Immobilien Volkswirtschaftliches Basiswissen Immobilien

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3 Kapitel Dr. Michael Voigtländer Volkswirtschaftliches Basiswissen Immobilien

4 Kapitel

5 Kapitel Dr. Michael Voigtländer Volkswirtschaftliches Basiswissen Immobilien

6 Inhaltsverzeichnis Vorwort des Herausgebers 7 1 Volkswirtschaftliche Grundlagen Mankiws 10 Regeln Fazit BesonderheitendesImmobilienmarktes Intransparenz und Informationskosten Such- und Informationskosten Asymmetrische Information Lange Nutzungsdauer und hohe Kapitalbindung Externe Effekte Marktmacht Rolle des Staates Festlegung der Rahmenbedingungen Grundlagen der (Immobilien-)Besteuerung Subventionen für Mieter und Selbstnutzer Öffentliche Hand als Bestandshalter? Immobilienmarkt zwischen Marktversagen und Staatsversagen 42 3 BestimmungsgründefürImmobilienpreise Immobilienangebot Immobiliennachfrage Einkommen Demografie Mieten Zinsen Preisbildung auf den Immobilienmärkten Besonderheiten der Märkte für Büro- und Einzelhandelsimmobilien 57

7 Inhaltsverzeichnis 4 Immobilien- und Kapitalmarkt Grundlagen des Kapitalmarktes Immobilienanlagen im Überblick Geschlossene Immobilienfonds Offene Immobilienfonds Immobilienaktiengesellschaften Alternative Immobilieninvestments Immobilien als Assetklasse Portfolioinvestitionen und Immobilien Immobilien als Altersvorsorge Rolle der Banken Volkswirtschaftliche Funktion der Banken Immobilienfinanzierung Refinanzierung von Immobilienfinanzierungen Subprime-Krise 83 5 Zinsen,GeldpolitikundImmobilienmarkt Grundzüge der Geldpolitik Inflation Kosten der Inflation Immobilien und Inflation Wechselwirkungen zwischen Geldpolitik, Konjunktur und Immobilienmärkten Immobilienzyklen und spekulative Blasen Ursachen für Immobilienzyklen Spekulative Blasen Deutschland in der Sonderrolle 111 Literaturverzeichnis 115 Abbildungsverzeichnis 119 Tabellenverzeichnis 120 Stichwortverzeichnis 121

8 Kapitel

9 Vorwort des Herausgebers Die Volkswirtschaftslehre analysiert die gesamtwirtschaftlichen Zusammenhänge zwischen Staat, Unternehmen und privaten Haushalten. Das Spektrum der Themen ist umfassend und reicht von ganz grundsätzlichen Fragen zu Konjunktur und Wachstum über Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt, dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage und deren Auswirkungen auf die Preisbildung bis hin zu Geldpolitik, Inflation und internationalen Fragestellungen wie den Auswirkungen der Globalisierung. Volkswirtschaftliche Entwicklungen haben einen wesentlichen Einfluss auf den Immobilienmarkt. Die Akteure der Immobilienwirtschaft sollten daher mit den grundsätzlichen Wirkungszusammenhängen vertraut sein. In der vorliegenden Publikation wird das breite Themenspektrum der Volkswirtschaftslehre unter dem Fokus der Immobilien betrachtet. Der Autor, Dr. Michael Voigtländer, Leiter der Forschungsstelle Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft Köln, hat in der vorliegenden Publikation die volkswirtschaftliche Theorie direkt auf den Immobilienmarkt angewandt. Eingangs werden die wesentlichen volkswirtschaftlichen Ansätze überblicksartig und anhand von Beispielen aus der Immobilienwirtschaft erläutert. Die Besonderheiten des Immobilienmarktes werden identifiziert und die sich daraus ergebenden Auswirkungen auf die Marktakteure und insbesondere die Rolle des Staates analysiert. Des Weiteren erfolgt eine umfassende Darstellung einiger zentraler Themen der Volkswirtschaftslehre in Bezug auf den Immobilienmarkt, insbesondere dem Zusammenspiel von Angebot, Nachfrage und somit der Preisbildung, der Geldpolitik und der Konjunktur. Vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen an den internationalen Kapital- und Immobilienmärkten widmet der Autor zwei weitere Kapitel den Interaktionen zwischen diesen Märkten, insbesondere der volkswirtschaftlichen Rolle von Banken, sowie der Entstehung von Immobilienzyklen und spekulativen Blasen. Die Inhalte dieser Publikation werden auch für die Immobiliensachverständigen-Ausbildung an den kreditwirtschaftlichen Akademien in Deutschland verwendet. Diese berufsbegleitenden Programme dienen der Vorbereitung auf die HypZert-Zertifizierungsprüfung. 7 Jens Tolckmitt Hauptgeschäftsführer Achim Reif Bereichsleiter Immobilienfinanzierung Inland, Bewertung

10 Kapitel 1 Volkswirtschaftliche Grundlagen 1 Volkswirtschaftliche Grundlagen 8 Kernproblem Knappheit Leitvorstellungen Die Volkwirtschaftslehre umfasst ein weites Spektrum an Themen. Volkswirte beschäftigen sich mit dem Arbeitsmarkt, mit der Familienpolitik, mit dem Klimaschutz oder mit der Kriminalität. Im Kern geht es aber in der VWL immer wieder darum, Knappheitsprobleme zu lösen. Den Haushalten stehen nur begrenzte finanzielle Mittel zur Verfügung, und sie müssen daher immer wieder neu entscheiden, wofür sie ihr Budget verwenden. Unternehmen stehen vor schwierigen Investitionsentscheidungen und müssen sich beispielsweise zwischen einer Vielzahl von Standorten entscheiden. Und die Bundesregierung muss abwägen, welche Maßnahmen den Bürgern am meisten nützen. Immer wieder geht es darum, solche Lösungen zu identifizieren, die mit begrenzten finanziellen Mitteln den größten Nutzen stiften. Dabei kann sich der Nutzen, je nach Sichtweise und Präferenz, aus Gewinnen, Zeit oder Lebensqualität im Allgemeinen zusammensetzen. Ökonomen sind sich keineswegs immer einig. Im Gegenteil, einige Diskussionen werden mit großer Schärfe und Hartnäckigkeit geführt, beispielsweise über die Gründe für die Arbeitslosigkeit. Nichtsdestotrotz gibt es aber Leitvorstellungen und Grundgedanken, die allgemein akzeptiert sind. Mankiw (2004) hat diese Leitvorstellungen zu 10 Regeln zusammengefasst, die in hervorragender Weise einen Überblick über die VWL geben. Daher sollen diese 10 Regeln im Folgenden kurz wiedergegeben werden.

11 Volkswirtschaftliche Grundlagen Kapitel Mankiws 10 Regeln (1) Alle Menschen stehen vor Zielkonflikten Eine wichtige Folge der Knappheit ist, dass nicht alle Bedürfnisse befriedigt werden können. Viele Familien müssen sich entscheiden, ob sie ein Haus erwerben, ein größeres Auto kaufen oder aber häufiger in die Ferien fahren. Jeder Euro, der für den Urlaub ausgegeben wird, fehlt bei der Finanzierung des Eigenheims und umgekehrt. Dabei können die Zielkonflikte ganz unterschiedliche Dimensionen haben: Ein selbständiger Taxifahrer muss beispielsweise entscheiden, ob er länger arbeitet und so mehr Geld verdient oder ob er mehr Freizeit genießt. Der Staat wiederum sieht sich oft widerstrebenden Interessen verschiedener Gruppen gegenüber. Zur Finanzierung seiner Aufgaben braucht er Einnahmen. Erzielt er diese primär durch Kapitalsteuern, riskiert er, dass Kapitaleigner abwandern bzw. ihr Geld eher im Ausland anlegen. Finanziert er sich hingegen primär über Lohnsteuern, sinkt die Motivation der Bürger, arbeiten zu gehen. Diese Zielkonflikte sind die Basis aller volkswirtschaftlichen Überlegungen. Folgen der Knappheit (2) Opportunitätskosten 9 Zielkonflikte erfordern Entscheidungen und diese wiederum erfordern, Kosten und Nutzen gegeneinander abzuwägen. Die Kosten einer Maßnahme bleiben jedoch oftmals verborgen. Dies kann man etwa an dem Kauf einer Immobilie illustrieren. Der Nutzen aus einer selbst genutzten Immobilie setzt sich aus den zukünftig gesparten Mieten sowie aus der Freiheit zusammen, unabhängig von einem Vermieter agieren zu können. Die Kosten hingegen werden von den Finanzierungslasten, die mit dem Erwerb der Immobilie verbunden sind, bestimmt. So betrachten viele Hauseigentümer die Nutzen-Kosten-Rechnung. Sie vergessen dabei jedoch die Kosten ihres Eigenkapitals. Hätten sie ihr Eigenkapital nicht für eine Immobilie verwendet, sondern beispielsweise in Aktien angelegt, würden sie laufende Erträge erzielen. Diese Erträge sind Opportunitätskosten, d. h., es sind Kosten, die entstehen, wenn alternative Aktionen nicht mehr gewählt werden können. Nur wenn die Opportunitätskosten einbezogen werden, können Haushalte, Unternehmen und Regierungen rationale Entscheidungen treffen. Oft vergessen: Opportunitätskosten

12 Kapitel 1 Volkswirtschaftliche Grundlagen (3) Grenzbetrachtungen Denken in Grenzbegriffen Ökonomen denken nur in seltenen Fällen in Durchschnittskosten oder in Durchschnittserlösen, sondern sie betrachten Grenzkosten und Grenznutzen. Dahinter steht die Erkenntnis, dass Maßnahmen oder Aktionen solange vorteilhaft sind, wie der Nutzen der nächsten Einheit die Kosten der nächsten Einheit übersteigt. So überlegt beispielsweise der Taxifahrer, ob er noch eine weitere Stunde fahren soll, oder der Schüler steht vor der Entscheidung, ob ihm ein weiteres Schuljahr oder ein weiterer Abschluss einen Vorteil erbringt, der die Kosten (Opportunitätskosten!) rechtfertigt. Die Rationalität des Denkens in Grenzbegriffen verdeutlicht auch das folgende Beispiel: BEISPIEL 10 Ein Hotel hat 100 Zimmer, deren Bewirtschaftung am Wochenende kostet, also 100 pro Zimmer. Hieraus abzuleiten, dass der Zimmerpreis nicht unter 100 liegen darf, wäre falsch. Sind zum Wochenende noch einige Zimmer frei, lohnt es sich noch Gäste aufzunehmen, auch wenn diese beispielsweise nur 50 zahlen. Relevant ist für das Hotel nur, ob die zusätzlichen Kosten, die die Gäste verursachen, also etwa die Reinigungskosten und die Kosten für das Frühstück, geringer sind als die zusätzlichen Einnahmen. Solange die Grenzerlöse die Grenzkosten übersteigen, leisten die Last-Minute -Gäste einen Beitrag zum Gewinn bzw. zur Verlustminimierung. (4) Anreize bestimmen das Verhalten Menschen reagieren auf Anreize Anreizüberlegungen Es ist eine Grundprämisse der VWL, dass Menschen ihre Entscheidungen auf der Basis von Kosten-Nutzen-Abwägungen treffen. Daraus folgt, dass sie auch auf Veränderungen des Nutzens und der Kosten reagieren. Steigen die Immobilienpreise in einer Stadt, werden die Bürger und Unternehmen weniger Wohn- und Büroflächen nachfragen. Gleichzeitig bestehen Anreize für die Bauwirtschaft, mehr Immobilien zu bauen, da die Gewinne steigen. Von zentraler Bedeutung sind Anreizüberlegungen nicht nur für Haushalte und Unternehmen, sondern auch für die Wirtschaftspolitik. Gerade im Bereich der Immobilienmärkte hat der Staat oftmals durch Anreize versucht, die Marktergebnisse zu verändern. So hat die Bundesregierung nach der Wiedervereinigung durch Sonderabschreibungen die Bautätigkeit in Ostdeutschland deutlich gesteigert. Die

13 Volkswirtschaftliche Grundlagen Kapitel 1 Anreize waren dabei jedoch so stark, dass ein Überangebot entstand, welches nur langsam abgebaut wird. Doch nicht nur die Feinsteuerung der Anreize ist oftmals schwierig, auch mit Nebeneffekten muss gerechnet werden. Viele Länder haben nach dem Zweiten Weltkrieg versucht, die Wohnungsmärkte durch eine strenge Regulierung der Mieten zu stabilisieren. Sie fürchteten stark anziehende Mieten und damit verbunden soziale Probleme. Die regulierten Mieten waren für die Haushalte sehr attraktiv, doch die Investoren zogen sich mehr und mehr aus dem Markt zurück, wodurch das Angebot an Wohnraum noch knapper wurde. Darüber hinaus führte der Mietstopp dazu, dass die Haushalte eine einmal bewohnte Wohnung, gerade in attraktiver Lage, nicht mehr verlassen wollten, auch wenn sie unter anderen Umständen schon lange ausgezogen wären. In Wien entwickelte sich hieraus die Praxis, dass Mieter ihre Wohnung nur verließen, wenn die Nachmieter einen Teil des Inventars zu völlig überzogenen Preisen kauften. Auf diese Weise wurden die neuen Mieter letztlich doch mit höheren Mietkosten belastet. Aufgrund der daraus entstehenden Unübersichtlichkeit des Marktes, der fehlenden Investitionsanreize und der weiteren Umgehungskosten wurden letztlich alle mit höheren Kosten belastet. Beispiel Wohnungsmarkt (5) Wirtschaft lebt von der Arbeitsteilung 11 Bis vor einigen Jahren war es bei den großen Industrieunternehmen üblich, dass sie ihre Immobilien selbst bewirtschafteten. Ebenso wie der Produktionsprozess wurde auch der Betrieb der eigenen Immobilien organisiert, d. h., die Immobilien wurden selbst gewartet, die Versorgungsverträge wurden selbst ausgesucht und auch die Reinigung wurde von eigenen Mitarbeitern vorgenommen. Darüber hinaus verfügten viele Unternehmen auch noch über größere Wohnungsbestände, beispielsweise für ihre Mitarbeiter. Mittlerweile hat sich das Bild jedoch gewandelt. Große Industriebetriebe beauftragen Unternehmen mit dem Facility Management. Sie wenden sich beispielsweise an externe Gebäudereiniger, und sie überlassen die Verwaltung großer Bestände spezialisierten Asset Managern. Kurzum: Sie haben die Vorteile der Arbeitsteilung entdeckt. Durch Spezialisierungen können oftmals beträchtliche Fortschritte erzielt werden. Wer sich nur nebenbei um die Bewirtschaftung einer Immobilie kümmert, hat in der Regel Nachteile gegenüber demjenigen, der sich hierauf spezialisiert. Zentral für die Idee der Arbeitsteilung sind komparative Kostenvorteile. Dies lässt sich am besten an einem Beispiel illustrieren. Facility Management Komparative Kostenvorteile

14 Kapitel 1 Volkswirtschaftliche Grundlagen BEISPIEL In einem Büro arbeiten sowohl ein Buchhalter als auch ein Assistent, der sich unter anderem um die Ablage kümmert. Obwohl der Buchhalter die Aufgaben seines Assistenten selbst besser erledigen kann, macht es Sinn, dass sie ihre bisherige Aufgabenteilung beibehalten. Denn während der Buchhalter vielleicht nur geringe Vorteile bei den Sekretariatsarbeiten hat, sind seine Vorteile im Bereich der Buchhaltung umso größer. Da beiden nur begrenzte Zeit zur Verfügung steht, können sie in der gewählten Aufgabenteilung ihre Arbeitsleistung maximieren. Die Idee der Arbeitsteilung bzw. das Konzept der komparativen Kostenvorteile hat weitreichende Konsequenzen. Es ermöglicht beispielsweise, dass in einer Gesellschaft auch weniger gut ausgebildete Personen am Arbeitsmarkt einen Platz finden. Außerdem liefert es eine Begründung für die Globalisierung. Im internationalen Kontext geht es vor allem um eine Spezialisierung der Länder auf die Herstellung bestimmter Güter und das Erbringen bestimmter Dienstleistungen, durch die insgesamt ein höherer Wohlstand für alle erzielt werden kann. 12 Der Preis steuert die Märkte (6) Die unsichtbare Hand Ökonomen sind in aller Regel leidenschaftliche Anhänger der Marktwirtschaft. Die Marktwirtschaft zeichnet sich aus durch die dezentrale Entscheidung über die Produktion der Güter und Dienstleistungen. Während in einer Planwirtschaft ein zentraler Planer versucht, die Bedürfnisse seiner Bürger zu antizipieren, überlässt man diese Entscheidung in Marktwirtschaften dem freien Spiel der Kräfte. Die Historie hat mittlerweile eindrucksvoll die Vorteilhaftigkeit der Marktwirtschaft gegenüber der Planwirtschaft verdeutlicht. Dennoch bleibt für viele rätselhaft, wie dieses System funktioniert. Zentral für die Funktionsfähigkeit des Marktes ist der Preis, denn er stellt den wichtigsten Knappheitsindikator dar. Er gibt den Wert eines Gutes wieder, und die Haushalte richten ihre Konsumentscheidungen hieran aus. Steigt beispielsweise der Ölpreis, weil die Ölvorräte immer knapper werden, passen die Haushalte ihre Entscheidungen an und wechseln etwa vom Auto zum Zug. Preise lenken jedoch nicht nur die Haushalte. Sie signalisieren auch Unternehmen Knappheiten. Steigende Preise in einem Markt bedeuten, dass das Angebot der Nachfrage hinterherhinkt. Durch eine Ausweitung der Produktion können dann Gewinne realisiert werden, wie dies schon unter Regel 4 kurz skizziert wurde. Adam Smith hat diesen Mechanismus als die unsichtbare Hand des Marktes bezeichnet. Obwohl letztlich alle Haushalte und Unternehmen ihre

15 Volkswirtschaftliche Grundlagen Kapitel 1 eigenen Ziele und Interessen verfolgen, werden die Güter und Dienstleistungen über den Preismechanismus so verteilt, dass für alle der größtmögliche Nutzen entsteht. Auf Seiten der Anbieter setzen sich die kostengünstigsten Wettbewerber durch, und auf Seiten der Nachfrager kommen diejenigen zum Zug, für die die Güter und Dienstleistungen ausgedrückt in der jeweiligen Zahlungsbereitschaft den größten Wert darstellen. Vor diesem Hintergrund stehen Ökonomen Eingriffen in den Preismechanismus, wie etwa in Form eines Mietstopps, grundsätzlich kritisch gegenüber. (7) Aufgaben des Staates Die Vorteilhaftigkeit des freien Marktes impliziert nicht, dass der Staat überflüssig ist. Im Gegenteil, erst dadurch, dass der Staat einen Rechtsrahmen schafft und diesen auch durchsetzt, kann die unsichtbare Hand überhaupt wirken. Wenn ein Vermieter nicht sicher sein kann, dass Mieter auch tatsächlich die Miete bezahlen, wird er nicht bereit sein, ein Gebäude überhaupt zu errichten. Wenn ein Bauer davon ausgehen muss, dass sein Getreide gestohlen wird, wird er erst gar nichts anbauen. Ohne den Rechtsstaat kann die Arbeitsteilung nicht funktionieren, da wir uns dann wieder als Selbstversorger betätigen und zudem einen erheblichen Teil unserer Ressourcen für den Selbstschutz aufwenden müssten. Darüber hinaus gibt es auch einige wichtige Ausnahmen von der Vorteilhaftigkeit der unsichtbaren Hand. So bestehen verschiedene Marktunvollkommenheiten, die sich unter Umständen nur mit staatlicher Hilfe heilen lassen. Ein wichtiger Bereich sind hier externe Effekte, d. h., der Nutzen oder die Kosten Dritter unterliegen Einflüssen, die nicht über den Preismechanismus abgebildet werden. Umweltverschmutzungen sind wohl das wichtigste Beispiel für so genannte negative externe Effekte. Eine andere Unvollkommenheit ist Marktmacht. Stehen den Haushalten nur einige oder im Extremfall sogar nur ein Unternehmen gegenüber, wird die unsichtbare Hand außer Kraft gesetzt, weil die Eigeninteressen der Unternehmen dann nicht mehr begrenzt werden. In der Folge können die Haushalte ausgebeutet werden. Das ist gerade dann der Fall, wenn es um Güter geht, die nicht leicht substituiert werden können. In diesen und anderen Fällen kann der Staat durch Eingriffe das Marktergebnis verbessern. Allerdings bedingt eine Marktunvollkommenheit nicht zwangsläufig einen Eingriff. Gerade der Immobilienmarkt, der in vielerlei Hinsicht Unvollkommenheiten aufweist, ist ein Beispiel dafür, dass übermäßige Eingriffe mehr schaden als nutzen. Dies soll im nächsten Kapitel vertieft werden. Staat setzt Rahmenbedingungen Marktunvollkommenheiten und externe Effekte 13

16 Kapitel 1 Volkswirtschaftliche Grundlagen 14 Produktivität ist ausschlaggebend für den Wohlstand (8) Wachstum hängt von der Produktivität ab Von allen ökonomischen Themen wird der Konjunktur und dem Wirtschaftswachstum wohl die meiste Beachtung geschenkt. Begierig stürzen sich die Medien auf jede neue Wachstumsprognose und berichten ausführlich über die konjunkturelle Entwicklung. In der Tat ist das Wirtschaftswachstum eine wichtige Größe für die Volkswirtschaft, da hierüber der Lebensstandard bestimmt wird. Und auch für den Immobilienmarkt hat die konjunkturelle Entwicklung wichtige Implikationen, wie in Kapitel 6 gezeigt wird. Doch wovon hängt das Wirtschaftswachstum bzw. unser Lebensstandard insgesamt ab? Zur Beantwortung dieser Frage ist es wie so oft in der VWL hilfreich, ein einfaches Beispiel zu betrachten. Bauern waren in der Geschichte lange Zeit Selbstversorger. Sie bauten alle für sie wichtigen Getreidesorten an, verarbeiteten die Ernte und züchteten und schlachteten Nutztiere. Ihr Lebensstandard hat sich daher danach bemessen, was sie in der Lage waren zu produzieren. Dies gilt auch für die Volkswirtschaft insgesamt: Je mehr Waren und Dienstleistungen wir produzieren können, desto höher fällt unser Lebensstandard aus. Die Fähigkeit zur Produktion hängt wiederum von den eingesetzten Produktionsfaktoren ab. Eine Gesellschaft, die es sich leistet, einen größeren Teil ihres Arbeitskräftepotenzials beschäftigungslos zu lassen, verschenkt somit einen Teil ihres Lebensstandards. Die Kosten der Arbeitslosigkeit bestimmen sich daher nicht primär durch die Ausgaben für Arbeitslose, sondern durch das ungenutzte Produktionspotenzial. Zum anderen hängt unser Lebensstandard davon ab, wie gut wir mit den vorhandenen Ressourcen umgehen können, d. h. von unserer Produktivität. Je mehr Güter oder Dienstleistungen wir pro Arbeitsstunde herstellen oder erbringen können, desto wohlhabender sind wir. So beruhen die internationalen Unterschiede in den Lebensstandards vor allem auf den unterschiedlichen Produktivitäten. Dass die Produktivität in West-Europa deutlich höher ist als beispielsweise in vielen afrikanischen Ländern, liegt vor allem an der besseren Ausbildung der Arbeitskräfte und dem höheren Kapitaleinsatz. Auch dies lässt sich einfach anhand des Bauernhofes illustrieren. Der Übergang von Sensen zu automatisierten Erntemaschinen stellt einen Quantensprung für die Produktivität dar. So konnte die Arbeitsleistung pro Stunde durch den Einsatz von mehr Kapital (der Erntemaschine) deutlich erhöht werden. Die gesparte Zeit kann dann genutzt werden, um weitere Güter zu produzieren.

17 Volkswirtschaftliche Grundlagen Kapitel 1 Hier wird teilweise eingewandt, dass der Einsatz von mehr Kapital zu Arbeitskräfteeinsparungen und damit zu Arbeitslosigkeit führt. Solange die Menschen jedoch noch unerfüllte Bedürfnisse haben, muss dies nicht sein. Gerade bei steigendem Lebensstandard wächst die Nachfrage nach arbeitsintensiven Dienstleistungen. Mit der zunehmenden Verbreitung von Conciergediensten und Reinigungsservices bei großen Wohnungsgesellschaften liefert gerade die Immobilienwirtschaft hierfür ein anschauliches Beispiel. (9) Inflation lässt sich steuern In den 1920er-Jahren erlebte Deutschland eine der schlimmsten Geldentwertungen der Geschichte. Noch 1921 kostete eine Tageszeitung in Deutschland etwa 0,30 Mark; zwei Jahre später waren es ,00 Mark. Inflation in diesem Ausmaß hat dramatische Folgen. Niemand ist mehr bereit zu sparen und Geld zu verleihen, d. h., es steht kein Geld mehr für Investitionen bereit. Die Menschen gehen wieder zum Tausch von Sachleistungen und Waren über, was deutlich umständlicher und aufwändiger ist als der Weg über Geld. Kurzum, ausufernde Inflation lähmt die Volkswirtschaft. Doch auch eine schleichende Inflation kann die wirtschaftliche Entwicklung hemmen. Nicht zuletzt aufgrund der damaligen schlimmen Erfahrungen hat die Geldwertstabilität für die Deutsche Bundesbank immer die höchste Priorität. Inflation entsteht vor allem dadurch, dass die Geldmenge schneller steigt als die Produktion der Güter und Dienstleistungen. Immer wieder haben Staaten in der Vergangenheit die Geldmenge deutlich ausgeweitet, um etwa ihre Schulden zu finanzieren oder um Investitionen zu tätigen. Um dies zu verhindern, wurden die Zentralbanken in allen OECD-Staaten unabhängig, d. h., die Politik hat hinsichtlich der Geldpolitik keine Weisungsbefugnis. Darüber hinaus sind die Zentralbanken daran gebunden, die Geldwertstabilität zu gewährleisten. Tatsächlich haben die Zentralbanken in den letzten Jahrzehnten große Fortschritte in der Inflationsbekämpfung erzielt, auch wenn die Inflation immer noch nicht vollständig beherrscht wird. Auch für die Immobilienwirtschaft hat die Inflation eine hohe Bedeutung. Schließlich gilt Immobilienvermögen als inflationsgeschützt. Hierauf soll näher in Kapitel 5 eingegangen werden. Nachteilige Inflationswirkungen Ursache der Inflation 15

18 Kapitel 1 Volkswirtschaftliche Grundlagen 16 Phillips-Kurve: Zielkonflikt zwischen Inflation und Arbeitslosigkeit (10) Zielkonflikt zwischen Inflation und Arbeitslosigkeit Ein Grund, warum Inflation nicht vollständig eingedämmt wird, liegt in dem kurzfristigen Zusammenhang zwischen Inflation und Arbeitslosigkeit. Inflation bedeutet, dass die Verbraucherpreise steigen. Wenn die Löhne kurzfristig unflexibel sind, weil sie etwa durch Tarifverträge definiert werden, wird es für Unternehmen attraktiver, mehr Menschen einzustellen. Gerade um konjunkturelle Abwärtsbewegungen zu moderieren, kann daher ein gewisses Maß an Inflation durchaus hilfreich sein, zumal die Zentralbanken als Nebenziel auch die gesamtwirtschaftliche Entwicklung beachten sollen. Umgekehrt gilt entsprechend, dass bei rückläufiger Inflation die Arbeitslosigkeit ansteigen kann. Dieser Zusammenhang wird nach seinem Entdecker mit der Phillips-Kurve beschrieben, die den Zielkonflikt zwischen Inflation und Arbeitslosigkeit funktional darstellt. Die Phillips-Kurve wurde gerade in den 1970er-Jahren sehr intensiv und kritisch diskutiert. Konsens ist mittlerweile, dass es für die Politik keine dauerhafte Entscheidung zwischen Inflation und Arbeitslosigkeit gibt. Wenn die Arbeitnehmer wissen, dass die Inflation jedes Jahr steigt oder stärker steigt, werden sie ihre Lohnforderungen entsprechend anpassen und die Beschäftigungsausweitung bleibt aus die Inflationsfolgen bleiben jedoch. Kurzfristig und bei überraschenden Änderungen bleibt der Zusammenhang allerdings bestehen. 1.2 Fazit Unterschiedliche Ansätze Die 10 Regeln geben einen guten Überblick über die Denkweise und die Leitvorstellungen der VWL. Ökonomen versuchen immer wieder, Zielkonflikte herauszustellen und Konfliktlösungen anzubieten oder zumindest eine vernünftige Entscheidungsgrundlage zu schaffen. Neben diesem normativen Ansatz, der mit Hilfe der Theorie Handlungsempfehlungen entwickelt, verfolgt die volkswirtschaftliche Forschung auch zunehmend einen so genannten positiven Ansatz, d. h., Entwicklungen und Handlungsweisen sollen frei von Bewertungen erklärt werden. So kann die ökonomische Theorie etwa anhand der Analyse der Marktakteure begründen, warum der Immobilienmarkt immer wieder zu ausgeprägten Preiszyklen neigt.

19 Volkswirtschaftliche Grundlagen Kapitel 1 Ein zentraler Begriff fehlt bislang jedoch noch: die Effizienz. Unter Effizienz verstehen Ökonomen, dass ein bestimmtes Ziel mit dem geringsten möglichen Ressourceneinsatz erreicht wird oder dass bei gegebenen Ressourcen der größtmögliche Nutzen erzielt wird. Das Anliegen der VWL ist es, allgemeine Lösungen aufzuzeigen, durch die die gesellschaftlichen Ressourcen (Arbeit, Kapital, Boden) bestmöglich eingesetzt werden. Das entscheidende Instrument ist hierbei ein funktionierender Markt, denn der Wettbewerb der Unternehmen und der Nachfrager bewirkt letztlich, dass Akteure effizient handeln müssen. Entgegen weit verbreiteten Vorurteilen muss es keineswegs einen Konflikt zwischen Gerechtigkeit und Effizienz geben. Im Gegenteil, Ökonomen können beispielsweise belegen, dass ein universeller obligatorischer Krankenversicherungsschutz oder eine soziale Mindestsicherung elementare Bestandteile einer funktionierenden Wirtschaftsordnung darstellen (vgl. z. B. Roth, 2007). Um Fragen der Gerechtigkeit soll es in dieser Broschüre jedoch weniger gehen. Auch normative Aspekte, also etwa Staatseingriffe, werden, außer in Kapitel 2, eher nachrangig behandelt. Vielmehr findet der positive Strang der volkswirtschaftlichen Theorie Anwendung, wenn es darum geht, das Verständnis für den Immobilienmarkt zu schulen. Effizienz 17

20 Kapitel 2 Besonderheiten des Immobilienmarktes 2 Besonderheiten des Immobilienmarktes 18 Bedingungen des vollkommenen Wettbewerbs Im vorigen Kapitel wurde die Funktionsweise der unsichtbaren Hand dargestellt. Im Wettbewerb setzen sich demnach nur die kostengünstigsten Anbieter sowie die Nachfrager mit der größten Zahlungsbereitschaft durch. Hierdurch werden die Ressourcen so eingesetzt, dass der größtmögliche Nutzen entsteht. Ein solches Marktergebnis kann jedoch nicht in jeder Marktkonstellation erwartet werden. Eindeutig ist das Marktergebnis im vollkommenen Wettbewerb. Sind die folgenden Bedingungen erfüllt, findet der Markt eine effiziente Lösung: Es stehen sich eine sehr große Anzahl von Anbietern und Nachfragern gegenüber. Die Güter sind gleich (homogen). Anbieter und Nachfrager verfügen über alle relevanten Informationen. Angebot und Nachfrage passen sich schnell an veränderte Rahmenbedingungen an. Auch ohne dass jeder dieser Punkte direkt erklärt wird, scheint es offensichtlich, dass es nur wenige Märkte gibt, die alle diese Bedingungen erfüllen. Am ehesten gleichen Rohstoffmärkte noch dem Ideal des vollkommenen Wettbewerbs, Immobilienmärkte dagegen sind hiervon weit entfernt.

21 Besonderheiten des Immobilienmarktes Kapitel 2 Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Markt, der von den Bedingungen des vollkommenen Wettbewerbs abweicht, nicht funktionstüchtig ist. Der vollkommene Wettbewerb ist schließlich mehr ein Ideal als ein reales Bild des Marktes. So kann auch ein Markt mit nur zwei Anbietern die beste mögliche Lösung darstellen, sofern die beiden Unternehmen intensiv miteinander konkurrieren. Aus Sicht des Staates stellt sich bei nicht vollkommenem Wettbewerb die Frage, ob durch eine Intervention das Marktergebnis verbessert werden kann. Haben die Anbieter in einem Markt z. B. eine große Marktmacht und nutzen diese zu Lasten der Nachfrager, sollte versucht werden, den Markt für neue Anbieter zugänglich zu machen. Wichtig ist jedoch, dass nicht jede Unvollkommenheit eine Intervention des Staates rechtfertigt. Schließlich findet der Markt teilweise auch eigene Lösungen für die Probleme, oder es gibt keine bessere Alternative zu den frei wirkenden Marktkräften. Eine Marktunvollkommenheit ist ein hinreichender, aber eben noch kein notwendiger Grund für eine Intervention. Schließlich gilt auch für staatliche Maßnahmen, dass sie nur bei positiver Nutzen-Kosten-Kalkulation umgesetzt werden sollten. Darüber hinaus stellt sich die Frage, welche Mittel gewählt werden. Grundsätzlich gilt, dass marktkonforme Maßnahmen besser geeignet sind als das Ordnungsrecht. Der Grund ist, dass Maßnahmen gegen den Marktmechanismus häufig unerwünschte Nebeneffekte erzeugen, wie dies am Beispiel des Mietstopps schon erläutert wurde. Im Folgenden werden die verschiedenen Marktunvollkommenheiten und mögliche staatliche und marktliche Lösungen im Bereich des Immobilienmarktes erläutert. Voraussetzungen der Staatsintervention Intransparenz und Informationskosten Nach dem Ideal des vollkommenen Wettbewerbs sollten die gehandelten Güter homogen, also gleichartig, sein. Dies gewährleistet, dass sich die Nachfrage ausschließlich nach dem Preis ausrichtet und individuelle Vorlieben oder Qualitätsunterschiede keine Rolle spielen. Dies ist auf dem Immobilienmarkt ganz offensichtlich nicht erfüllt. So bestehen zwischen den unterschiedlichen Gebäuden sehr große Unterschiede, beispielsweise hinsichtlich des Baujahrs, der Größe, der Technik oder der Ausstattung. Außerdem spielt die Lage eine große Rolle. Selbst gleichartige Gebäude erzielen am Markt ganz unterschiedliche Preise, je nach der Nähe zum Zentrum oder der Verkehrsanbindung. Letztlich ist aufgrund der unter- Abweichungen des Immobilienmarktes vom Ideal des vollkommenen Wettbewerbs

22 Kapitel 2 Besonderheiten des Immobilienmarktes schiedlichen Lagen und Ausstattungen der Gebäude jede Immobilie ein Unikat. Diese Heterogenität des Marktes bereitet nicht nur Schwierigkeiten bei der Preisfindung, sondern sie hat auch erhebliche Suchkosten für die Beteiligten zur Folge. Während diese Informationsprobleme letztlich beide Marktseiten gleichermaßen betreffen, gibt es im Immobilienmarkt auch asymmetrisch verteilte Informationen, vor allem hinsichtlich der Qualität der Gebäude. Die hieraus folgenden Konsequenzen sollen nun näher betrachtet werden. 20 Matching-Problem auf dem Immobilienmarkt ausgeprägt Such- und Informationskosten Wer schon einmal ein Haus oder eine Wohnung gesucht hat, weiß, wie unübersichtlich der Immobilienmarkt ist. Aufgrund der Vielzahl der Entscheidungsparameter, wie Preis, Ausstattung, Lage oder Energieeffizienz, ist es kaum möglich, tatsächlich die optimale Wahl zu treffen. Dies gilt nicht nur für Haushalte, sondern auch für Unternehmen, die beispielsweise ein neues Bürogebäude suchen. Auf der anderen Seite ist auch der Markt für die Anbieter sehr schwierig. Für sie stellt sich die Frage, welcher Gebäudetyp zu welcher Lage passt. Oder ob die Nachfrager eher sanierte und teurere oder lieber günstige Wohnungen beziehen möchten. Im Sinne der ökonomischen Theorie gibt es auf dem Immobilienmarkt ein so genanntes Matching-Problem. Dies bedeutet, dass nicht gewährleistet ist, dass im Markt jeweils die beste Nutzen-Kosten-Konstellation gefunden wird. Matching-Probleme gibt es nicht nur im Immobilienmarkt, sondern auch auf dem Arbeitsmarkt. Auch hier ist nicht sichergestellt, dass die Arbeitskräfte jeweils dort beschäftigt werden, wo sie ihre Fähigkeiten bestmöglich einsetzen können. Eine Folge des Matching-Problems ist, dass Angebot und Nachfrage nur selten übereinstimmen. So wie auf dem Arbeitsmarkt Sucharbeitslosigkeit bestehen bleibt, ist auf dem Immobilienmarkt Leerstand kaum zu vermeiden. Selbst bei sehr starker Nachfrage werden einige Immobilien nur schwer zu verkaufen oder zu vermieten sein, weil sie nicht den aktuellen Wünschen der Nachfrager entsprechen. Eine weitere Analogie ist darin zu sehen, dass es spezialisierte Vermittler gibt, deren Beschäftigungsfeld vor allem die Überwindung des Matching-Problems ist. Auf dem Arbeitsmarkt ist der Marktführer, die Bundesagentur für Arbeit, allerdings staatlich was sinnvoll ist, weil sich die Arbeitslosen ohnehin bei der Bundesagentur registrieren lassen müssen und der Staat aus eigenem Interesse die Ernsthaftigkeit der Arbeitssuche überprüfen muss, um ein Ausnutzen der Arbeitslosenversicherung zu verhindern.

23 Besonderheiten des Immobilienmarktes Kapitel 2 Bezogen auf den Immobilienmarkt besitzt der Staat jedoch keinen Informationsvorteil und auch kein vergleichbares Interesse wie auf dem Arbeitsmarkt. Im Immobilienmarkt übernehmen daher spezialisierte Dienstleister, Makler, die Funktion, das Matching zu verbessern. Sie leben davon, dass die Anbieter und Nachfrager ihre eigenen Suchkosten, etwa in Form von Zeitkosten (Opportunitätskosten) und Kosten für Annoncen, höher einschätzen als die Gebühren der Makler. Durch neue Technologien, wie etwa die zunehmende Verbreitung von Immobilienplattformen im Internet, können sich die Kosten-Nutzen-Rechnungen der Marktakteure jedoch auch ändern. Eine weitere wichtige Konsequenz aus der Unsicherheit aufgrund der Informationsmängel betrifft die Renditen. Unter Unsicherheit verlangen Investoren Risikoprämien, d. h., sie werden nur dann bereit sein, in den Immobilienmarkt zu investieren, wenn sie durchschnittlich eine höhere Rendite erzielen als in alternativen Märkten, die eine bessere Informationsbasis bieten. Damit wird das höhere Risiko aufgrund der höheren Unsicherheit kompensiert. Typischerweise wird der Immobilienmarkt daher von lokalen Unternehmen dominiert, da diese aufgrund ihrer Marktkenntnis einen Informationsvorsprung besitzen. Erst langsam gewinnen größere Immobilienunternehmen genügend lokale Expertise, um ihre Größenvorteile auszuspielen. Es ist offensichtlich, dass der Staat zur Überwindung der Unsicherheit und der Matching-Probleme wenig besteuern kann. Allerdings könnte er den Marktteilnehmern durch die Bereitstellung von Preisinformationen Hilfestellungen geben. Oftmals sind die Marktteilnehmer sogar über die Richtung von Preisentwicklungen unsicher, was die Funktionsfähigkeit des Marktes erheblich einschränkt. Und auch für die Geldpolitik sind verlässliche Preisdaten unerlässlich, wie in Kapitel 5 noch gezeigt wird. Da letztlich alle Kaufpreise notariell festgehalten und den Gutachterausschüssen bekannt sind, könnte der Staat diese Informationen auswerten und den Marktteilnehmern zur Verfügung stellen. Allerdings dürfen dabei nicht einfach Durchschnittspreise angewendet werden. Stattdessen muss ein hedonischer Ansatz verwendet werden. Hierbei werden alle Immobilienpreise sowie alle Informationen zur Lage und der jeweiligen Ausstattung zunächst gesammelt. Mit Hilfe von ökonometrischen Verfahren werden dann Einzelpreise für bestimmte Lagen und Ausstattungen ermittelt. Daraufhin kann der Preis der Immobilien anhand der Einzelpreise nachvollzogen werden, und ausgehend von den Einzelpreisen wiederum können die jährlichen Wertänderungen bestimmt werden. Damit die Schätzungen eine hohe Genauigkeit erzielen, wird ein sehr Hohe Renditen bei hoher Unsicherheit Schaffung von Transparenz durch den Staat 21

24 Kapitel 2 Besonderheiten des Immobilienmarktes großer Datenstamm mit möglichst detaillierten Beschreibungen der Immobilien benötigt. Erst in den letzten Jahren hat das Statistische Bundesamt damit begonnen, die Immobilienpreisveränderungen aufgrund der Daten der Gutachterausschüsse zu erfassen, zunächst beschränkt auf den Wohnimmobilienbereich (Dechent, 2008). Der Verband deutscher Pfandbriefbanken ermittelt seit einigen Jahren ebenfalls Immobilienpreisveränderungen mit Hilfe des hedonischen Verfahrens, allerdings auf der Basis von Daten aus Hypothekendarlehen (Eilers und Hofer, 2007). Schließlich erhalten die Finanzierungsinstitute im Rahmen der Kreditprüfung Originaldaten über die Immobilien bzw. über die zugrunde liegenden Transaktionen (z. B. Kauf oder Vermietung). 22 Informationsvorteile einer Marktseite und adverse Selektion Asymmetrische Information Die bislang aufgezeigten Informationsprobleme betreffen die Immobilienanbieter und die Immobiliennachfrager gleichermaßen. In einigen Bereichen besitzen die Immobilienanbieter gegenüber den Nachfragern jedoch Informationsvorteile, insbesondere mit Blick auf die technischen und baulichen Details einer Immobilie. So können Nachfrager nur schwerlich nachvollziehen, wann eine Immobilie das letzte Mal modernisiert wurde oder aus welchem Material die Wasserrohre sind. Aus dieser Konstellation heraus kann das Problem der so genannten adversen Selektion resultieren, das Akerlof (1970) anhand des Gebrauchtwagenmarktes beschrieben hat. Gibt es auf dem Gebrauchtwagenmarkt in gleicher Zahl gute und schlechte Gebrauchtwagen ( Zitronen ), orientiert sich die Zahlungsbereitschaft an der statistischen Durchschnittsqualität der Autos. Dieser Preis ist jedoch zu gering für die guten Autos, sodass sich deren Anbieter aus dem Markt zurückziehen. Übrig bleiben nur die schlechten Gebrauchtwagen, die Zitronen. Da die Nachfrager dies antizipieren, kommt letztlich aufgrund der asymmetrischen Informationsverteilung kein Markt zustande. Diese Gefahr ist auch im Immobilienmarkt latent vorhanden. Damit würden die durch den Markt möglichen Tauschgewinne für alle Beteiligten entfallen. Tatsächlich gibt es jedoch einen sehr lebhaften Gebrauchtwagenmarkt, und auch Bestandsimmobilien werden rege gehandelt. Dies ist auf die marktlichen Lösungsmechanismen zurückzuführen, die Marktakteure zur Überwindung der Informationsasymmetrien anwenden. So versuchen die Anbieter guter Qualität, die Vorteile ihrer Angebote zu signalisieren, beispielsweise über die Vorlage von Gutachten oder durch Garantien. Die Nachfrager wiederum versuchen durch eigene Bemühungen oder eben durch das Hinzuziehen von externen

25 Besonderheiten des Immobilienmarktes Kapitel 2 Sachverständigen, die Informationsvorteile zu überwinden. Das Sachverständigenwesen leitet sich ökonomisch gesehen also aus der ungleichen Informationsverteilung zwischen Anbietern und Nachfragern ab. In der Praxis haben jedoch auch Eigentümer trotz eines gewissen Informationsvorsprungs häufig Probleme, die Qualität ihrer Gebäude richtig einzuschätzen. Der Staat versucht teilweise, die Bemühungen der Anbieter und Nachfrager durch standardisierte obligatorische Maßnahmen zu unterstützen. Der verpflichtende Energieausweis ist ein Beispiel hierfür. Anders als bei freiwilligen Lösungen stellt sich dann jedoch die Frage, ob die Umsetzung tatsächlich mit einer positiven Nutzen-Kosten-Kalkulation verbunden ist. Die adverse Selektion wird in der Literatur auch als vorvertragliches Informationsproblem bezeichnet. Darüber hinaus gibt es auch ein nachvertragliches Problem, das so genannte Moralische Risiko. Dies hat insbesondere bei Mietverträgen eine Relevanz. Der Vermieter stellt gegen ein Entgelt dem Mieter Wohnoder Geschäftsräume zur Verfügung. Dabei erwartet der Vermieter, dass mit seinem Eigentum pfleglich umgegangen wird. Dies kann der Vermieter jedoch kaum kontrollieren, und dem Mieter fehlen zunächst einmal die Anreize, sich im Sinne des Vermieters zu verhalten. Das Moralische Risiko führt nicht dazu, dass ein Markt nicht zustande kommt. Allerdings werden Vermieter gegebenenfalls Risikoprämien verlangen, sodass die Kosten insgesamt steigen und der Markt sich verkleinert. Dies ist mit einer gesamtwirtschaftlichen Wohlfahrtseinbuße verbunden. Wie bei der adversen Selektion können die Probleme durch marktliche Mechanismen gemindert werden. Insbesondere der Arbeitsmarkt bietet mit den verschiedenen personalwirtschaftlichen Anreizinstrumenten anschauliche Beispiele dafür, wie die Interessen von Arbeitgeber und Mitarbeiter harmonisiert werden können, etwa durch leistungsorientierte Vergütungssysteme oder Erfolgsbeteiligungen. Im Immobilienmarkt steht solchen Anreizen jedoch oft das Mietrecht entgegen. Ein Beispiel sind die Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Sie sollen gewährleisten, dass die Mieter die Wohnung pfleglich behandeln, weil sie wissen, dass sie ansonsten beim Auszug Renovierungsleistungen erbringen müssen. Da diese Klauseln, auch für bestehende Verträge, vom Bundesgerichtshof ausgesetzt wurden, fehlt ein Anreizinstrument, sodass die Vermieter unter sonst gleichen Umständen höhere Mieten zur Kompensation des nun höheren Moralischen Risikos verlangen müssen. Moralisches Risiko als nachvertragliches Problem 23

26 Kapitel 2 Besonderheiten des Immobilienmarktes 2.2 Lange Nutzungsdauer und hohe Kapitalbindung Immobilienmarkt ist ein Bestandsmarkt Immobilien haben eine Nutzungsdauer von teilweise mehr als 100 Jahren, je nachdem wie sie instandgehalten und modernisiert werden. Auch ohne größere Sanierungen können Wohngebäude häufig 30 bis 40 Jahre genutzt werden. Die Entscheidung für den Bau einer Immobilie erfordert also eine langfristige Perspektive. Vor allem aber ist der Immobilienmarkt durch die lange Nutzungsdauer der Gebäude ein Bestandsmarkt. Abbildung 1 zeigt, dass der Anteil des Neubaus im Wohnimmobilienmarkt nur rund 0,5 bis 1,5 % beträgt. Verhältnis von Neubau zum Wohnungsbestand in % 1,4 1,2 1,0 24 0,8 0,6 0,4 0,2 0, Quelle: Statistisches Bundesamt Abb. 1: Verhältnis von Neubau zum Wohnungsbestand in % Langsame Anpassung des Immobilienmarktes Nach dem Ideal des vollkommenen Wettbewerbs sollten sich Märkte schnell an veränderte Rahmenbedingungen anpassen können. Da im Immobilienmarkt das Angebot nur sehr langsam auf Nachfrageänderungen reagieren kann, sind Marktungleichgewichte typisch für diesen Markt. Diese Ungleichgewichte wirken sich vor allem auf die Immobilienkonjunktur aus, weshalb dies detailliert in Kapitel 6 diskutiert werden soll. Dort werden auch mögliche staatliche Einflussmöglichkeiten behandelt.

27 Besonderheiten des Immobilienmarktes Kapitel 2 Immobilien haben nicht nur eine lange Nutzungsdauer, sondern sie erfordern auch einen hohen Kapitaleinsatz. Gewöhnlich geht man davon aus, dass Nachfrager genau so viele Einheiten eines Gutes erwerben, wie für sie optimal sind. Dies ist im Immobilienmarkt mitunter nicht gegeben. Aufgrund der Heterogenität des Marktes müssen die Nachfrager teilweise Abweichungen von ihren optimalen Konsumplänen vornehmen, d. h., sie müssen entweder zu große bzw. teure oder zu kleine Wohnungen kaufen oder mieten. Insbesondere bei Änderungen des Bedarfs, etwa wegen des Auszugs eines Familienmitglieds, können die Konsumpläne nur unzureichend geändert werden. Ein Wohnungswechsel stellt eine Alternative dar, jedoch stehen dieser Lösung häufig hohe Umzugs- und Transaktionskosten entgegen. Dementsprechend muss der Konsum anderer Güter gegebenenfalls reduziert werden. Diese Situation ist letztlich unabänderlich, bietet jedoch auf der anderen Seite den Anbietern immer wieder die Chance, durch zielgruppenspezifische Angebote Markterfolge zu erzielen. Der Staat kann zur Beseitigung dieser Marktunvollkommenheit nur dadurch beitragen, indem er die von ihm verursachten Transaktionskosten möglichst gering hält. Insbesondere die Grunderwerbsteuer steht einer effizienten Allokation der Immobilien entgegen. Schließlich hat die hohe Kapitalbindung auch Konsequenzen für die Altersvorsorge. Da selbst genutzte Immobilien einen Großteil des Kapitals binden, steht weniger Kapital für alternative Anlagen zur Verfügung. Der Immobilienwert kann daher auch ein Klumpenrisiko darstellen. Hierauf soll in Kapitel 4 eingegangen werden. Optimale Konsumpläne Kapitalbindung als Klumpenrisiko Externe Effekte Externe Effekte sind unkompensierte Auswirkungen ökonomischen Handelns auf den Nutzen oder die Kosten unbeteiligter Dritter. Entscheidend ist dabei, dass die Auswirkungen der Produktion oder des Konsums auf Dritte nicht über das Preissystem erfasst werden. Die externen Effekte können dabei sowohl positiv als auch negativ sein, d. h. den Nutzen Dritter erhöhen oder vermindern. Dies klingt sehr technisch, lässt sich aber leicht verdeutlichen: Externe Effekte sind nicht über Preissystem erfasst

28 Kapitel 2 Besonderheiten des Immobilienmarktes BEISPIEL Wer eine Eintrittskarte für ein Fußballspiel kauft, erzielt einen Nutzen daraus, ein Spiel live und unmittelbar zu verfolgen. Sitzt nun vor dem Fußballfan ein starker Zigarrenraucher, wird der Nutzen mitunter getrübt. Der Zigarrenkonsum des Vordermanns mindert den Nutzen des Fußballfans, ohne dass sich dies in irgendeiner Weise auf das Eintrittsgeld auswirken würde. 26 Externe Effekte und Investitionsentscheidungen Gefangenen- Dilemma Dies macht zwei Dinge deutlich: Erstens sind externe Effekte allgegenwärtig. Und zweitens bedürfen sie nicht generell einer staatlichen Lösung. Gewichtig sind externe Effekte vor allem im Umweltbereich und auf dem Bildungssektor. Kohlendioxid-Emissionen schädigen die Umwelt und damit alle Menschen. Im Marktsystem werden den Kohlendioxid-Emittenten diese Kosten jedoch nicht in Rechnung gestellt. Anders sieht es auf dem Bildungssektor aus. Das Wissen, das Studenten erwerben, kommt nicht nur ihnen selbst zugute, sondern auch ihren Mitmenschen. Durch Gespräche und Kooperation geben sie ihr Wissen weiter, was sich positiv auf den Nutzen dieser Personen auswirkt. Dieser Nutzen wird von den Studenten bei ihrer Studiumsentscheidung jedoch nicht mit berücksichtigt. Generell gilt, dass bei negativen externen Effekten die am Markt gehandelte Menge gemessen am gesellschaftlichen Optimum zu groß ist und bei positiven externen Effekten zu klein. Im Immobilienmarkt sind externe Effekte vor allem bei Investitionsentscheidungen relevant (Eekhoff, 2006). Steht in einem Stadtviertel ein verlassenes Gebäude, womöglich noch mit zerstörten Scheiben, wirkt sich dieses Gebäude negativ auf die Vermietungschancen der angrenzenden Immobilien aus. Von hohem Leerstand können also negative externe Effekte ausgehen. Ein anderes Beispiel bieten Modernisierungen. Möchte ein Eigentümer seine Immobilie modernisieren und die Fassade verschönern, kommt dies auch den anderen Eigentümern zugute. Der größte Vorteil würde erzielt werden, wenn alle Eigentümer modernisierten. Diese Lösung stellt sich jedoch oft nicht ein, da es individuell rational ist, zunächst abzuwarten. Dies lässt sich mit dem so genannten Gefangenen-Dilemma verdeutlichen. Das Gefangenen-Dilemma beschreibt eine Situation, in der zwei Gefangene verhört werden und durch die Belastung des jeweils anderen Haftvorteile erhalten. Am besten stellen sie sich jedoch, wenn sie beide schweigen.

29 Besonderheiten des Immobilienmarktes Kapitel 2 Diese Situation lässt sich auf Immobilieneigentümer, die vor einer Modernisierungsentscheidung stehen, übertragen. Angenommen, es stehen sich zwei Immobilieneigentümer gegenüber (Tabelle 1). Modernisiert keiner, erzielen beide Mieteinnahmen von jeweils 5 Geldeinheiten. Modernisieren dagegen beide, können die Mieteinnahmen trotz der Investitionskosten auf 7 Geldeinheiten gesteigert werden. Dieses Ergebnis ist jedoch unwahrscheinlich. Eigentümer 1 wird wie folgt überlegen: Modernisiert Eigentümer 2, stellt sich Eigentümer 1 besser, wenn er nicht modernisiert, weil er die Investitionskosten spart und gleichzeitig von der Modernisierung des anderen profitiert. Verzichtet Eigentümer 2 auf die Modernisierung, stellt sich Eigentümer 1 ebenfalls mit einem Verzicht besser, sodass nicht modernisieren die dominante Strategie ist. Da dies auch für Eigentümer 2 gilt, wird letztlich nicht investiert, obwohl es für beide besser wäre. Aufgrund der externen Effekte führt individuell rationales Verhalten also zu einem gesellschaftlich unerwünschten Ergebnis. Tabelle 1: Gewinne aus der Immobiliensanierung in Geldeinheiten Eigentümer 2 Eigentümer 1 modernisieren nicht modernisieren modernisieren 7; 7 4; 6 nicht modernisieren 8; 4 5; 5 27 Dieses Dilemma kann jedoch überwunden werden. Eine Möglichkeit besteht in Verhandlungen, wie sie etwa Coase (1960) vorgeschlagen hat. Wenn sich die Eigentümer absprechen und kooperieren, können sie die für beide Parteien beste Lösung erzielen. Dies dürfte vor allem dann Erfolg versprechend sein, wenn die Eigentümer häufiger in eine Situation kommen, in der sie kooperieren müssen. Allerdings gibt es in der Immobilienwirtschaft in der Regel nicht nur zwei, sondern eine Vielzahl von Verhandlungspartnern. Je mehr Partner miteinander verhandeln, desto größer sind die Verhandlungskosten. Darüber hinaus bestehen bei vielen Partnern für Einzelne Freifahreranreize, d. h. Anreize, sich der Kooperation zu entziehen und von den Maßnahmen der anderen zu profitieren. In einer solchen Situation kann der Staat helfen, indem er den Verhandlungsprozess moderiert und Interessen zusammenführt. Außerdem kann schon die Aussicht, Maßnahmen mit dem Planungsrecht durchzusetzen, die Verhandlungsbereitschaft vergrößern. Verhandlungslösungen