Beratungsdossier: Auswirkungen einer unwirksamen Abgeltungsklausel in Altmietverträgen auf die Überwälzung der Renovierungspflicht

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1 Beratungsdossier: Auswirkungen einer unwirksamen Abgeltungsklausel in Altmietverträgen auf die Überwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst, geschäftsführender Vorstand und Vorsitzender des Landesverbandes Niedersächsischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.v. Haus & Grund Niedersachsen Langenhagen, den Copyright by LV Haus & Grund Niedersachsen wir bitten um Verständnis für den Hinweis, dass diese Beratungsunterlage nur für den internen Gebrauch unserer Mitgliedsvereine bestimmt ist. Auf das Copyright des Unterzeichners weisen wir hin.

2 Stellungnahme: Auswirkungen einer unwirksamen Abgeltungsklausel Seite 2 von 7 Beratungssituation Das Mietverhältnis ist beendet. Der Vermieter geht aus der Abgeltungsklausel vor. Er verlangt vom Mieter eine Zahlung für anteilig abgelaufene Renovierungsintervalle, ohne dass die Renovierungspflicht selbst aus der Vornahmeklausel fällig ist. Der Mieter wendet sich gegen diesen Zahlungsanspruch. Im Zuge dessen erweist sich die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel. Nunmehr geht der Mieter aus 812 BGB gegen den Vermieter vor: Er macht Aufwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche für Renovierungsleistungen geltend, die während der Mietzeit angefallen sind. Dazu trägt er vor, die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel ziehe auch die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturverpflichtung des Mieters nach sich. Damit wird entscheidend, ob die unwirksame Abgeltungsklausel auch die Übernahme der Renovierungspflicht schlechthin in einer Vornahmeklausel erfassen kann. Dann müsste der Abgeltungsklausel eine Infektionswirkung auf die Vornahmeklausel beigemessen werden können. Weiter ist zu untersuchen, ob ein Summierungseffekt zu einer Gesamtunwirksamkeit der Renovierungsverpflichtung führen kann. I. Vorüberlegungen Von vornherein ausgeschieden werden können die Fälle, in denen auch die Klausel zur Überbürdung und zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses einen starren Fristenplan entfällt. Dann nämlich ist bereits die Vornahmeklausel unwirksam. Ebenso wenig muss man sich Gedanken über die Infektion einer Schönheitsreparaturklausel in der Gestaltung machen, dass der separat zu beurteilenden wirksamen, weil flexiblen Quotenabgeltungsklausel eine unwirksame ü- bertragene Schönheitsreparaturpflicht zugrunde liegt. Hier greift die Abgeltungsklausel ins Leere. Denn sie bezieht sich auf eine nicht bestehende Pflicht und begründet keine eigenständige Pflicht zur Vornahme von Renovierungsarbeiten. Dann stellt sich weder die Frage der Infektion, noch das Problem des Summierungseffekts. Hier entscheidend ist aber der Fall, dass der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel mit einem flexiblen Fristenplan enthält, die Abgeltungsklausel aber auf starren Berechnungsgrundlagen aufbaut und deshalb unwirksam ist. Dann ist zu klären, ob die wirksame Dekorationsklausel allein Bestand haben kann oder von dem Verstoß der Quotenabgeltungsklausel gegen 307 BGB infiziert wird. Zu einer solchen Vertragsgestaltung hat der BGH mit Urteil vom (VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778 = NZM 2006, 924 = DWW 2007, 17) entschieden, die hier zu prüfende Frage aber offen gelassen (ebenso offen gelassen in BGH, Urteil vom VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113 = NZM 2006, 620 = WuM 2006, 377 zu der hier problematisierten Vertragskonstellation). II. Meinungsstand in der Rechtsprechung Höchstrichterlich ist die Frage wie ausgeführt nicht entschieden. Für eine getrennte Beurteilung von unwirksamer Abgeltungsklausel und Überwälzung der Renovierungspflicht ansich, votieren das LG Berlin (Urteil vom S 41/00,

3 Stellungnahme: Auswirkungen einer unwirksamen Abgeltungsklausel Seite 3 von 7 NJW-RR 2001, 658 = NZM 2001, 231) und das LG Nürnberg-Fürth (Urteil vom X 12672/04, ZMR 2005, 622, vgl. dazu die nachfolgende Revisionsentscheidung des BGH vom VIII ZR 106/05, a. a. O. die die hier interessierende Frage offen lässt). Die zitierten Fachgerichte erhalten die Vornahmeklausel jeweils aufrecht. III. Meinungsstand in der Literatur Im Gegensatz dazu kommen die Mehrzahl der auffindbaren Literaturstimmen im Falle einer wirksamen Dekorationsklausel, kombiniert mit einer unwirksamen Abgeltungsklausel, zu einer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelungen im Formularmietvertrag insgesamt (Klimke-Lehmann-Richter, Unwirksame starre Abgeltungsklauseln und ihre Folgen, WuM 2006, 653, ; Goch, Abgeltungsklauseln in Formularmietverträgen, WuM 2004, 133 (135); Langenberg, in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 9. Auflage 2007, 538 BGB Rn 190 m. w. N.; andeutend auch: ders. in a. a. O., 538 BGB Rn 200 bis 202; Heinrichs, Gesamtunwirksamkeit oder Teilaufrechterhaltung von Formularklauseln in Mietverträgen unter besonderer Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturund Kautionsklauseln, WuM 2005, 155, 162). Zumindest dann, wenn sich die Renovierungspflicht bei Fälligkeit mit einer zu hohen oder nicht variablen Abgeltungsquote summiere, verschaffe die Klausel dem Vermieter einen übermäßigen Erfüllungsanspruch, der den Mieter mit der Folge der Unwirksamkeit der Gesamtregelung nach 307 BGB unangemessen belaste. IV. Eigene Stellungnahme 1. Infektionswirkung Höchstrichterlich geklärt ist der zu dem hier betrachteten Fall umgekehrte Sachverhalt: Ist die Überwälzung von Renovierungsverpflichtungen auf den Mieter durch Formularklausel bereits unwirksam, dann ergreift diese Unwirksamkeit sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Quotenabgeltungsklausel (BGH, Urteil vom VIII ZR 235/02, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, WuM 2003, 561; BGH-Urteil vom VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728). Bis zum Urteil des BGH vom (VIII ZR 52/06 a. a. O.) war höchstrichterlich die Frage noch nicht beantwortet, ob eine Abgeltungsklausel auch für sich genommen unwirksam sein kann, wenn zwar die Renovierung selbst nur noch nach flexiblen Fristen geschuldet wird, aber die Quote für die Abgeltung vor Fristenablauf starr zu berechnen ist. Die Frage wurde vom BGH bejaht. In den genannten Entscheidungen hat der BGH grundlegende Ausführungen zur Zulässigkeit einer Abgeltungsklausel sowie zur Infektionswirkung unwirksamer Klauseln auf andere, thematisch verwandte Passagen des Mietvertrages gemacht. Zunächst kann als gesicherte Erkenntnis festgehalten werden, dass eine Abgeltungsklausel wirksam vereinbart werden kann, wenn der maßgebliche Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wird, wenn dem Mieter die kostengünstige Renovierung in Eigenarbeit nicht untersagt wird, und wenn die Frist für die Quote nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnt. Denn es handelt sich bei der Quotenentschädigung rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil des

4 Stellungnahme: Auswirkungen einer unwirksamen Abgeltungsklausel Seite 4 von 7 Entgelts, das der Mieter für die Gebrauchsüberlassung schuldet und das er sonst mit der Bruttomiete im Voraus erbringen muss. Die Quotenklausel darf allerdings genauso wenig an starre Fristen anknüpfen, wie die Abwälzung der Renovierung selbst (BGH, Urteil vom , a.a.o.; BGH, Urteil vom VIII ZR 247/05, NZM 2007, 355 = WuM 2007, 260; BGH, Urteil vom VIII ZR 153/06, bisher nicht veröffentlicht). In der letztgenannten Entscheidung ließ der BGH ausdrücklich offen, ob oder mit welchem Inhalt Quotenabgeltungsklauseln auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen zulässig sind. Dem Vernehmen nach hat der 8. Zivilsenat aber Bedenken selbst gegen weiche Quotenabgeltungsklauseln, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Der BGH betont schließlich, die Quotenabgeltungsklausel auch mit weichen Fristen müsse klar und verständlich bleiben (Transparenzgebot aus 307 Abs. 1 Satz 2 BGB; vgl.: BGH, Urteil vom VIII ZR 153/06). Genügt eine Quotenabgeltungsklausel den dargelegten Kriterien nicht, dann stellt sich die Frage, ob ihr Infektionswirkung im Hinblick auf die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ansich beigemessen werden muss. Eine solche Infektionswirkung wird zunächst in Fällen angenommen, in denen die Klausel sprachlich nicht trennbar ist, unwirksame Teile also nicht mit der Folge herausgelöst werden können, dass der Klauselinhalt auf einen zulässigen Kern reduziert wird (Verbot der geltungserhaltenden Reduktion). Diese Grundsätze sollen dann anwendbar sein, wenn es sich nicht um eine einheitliche Klausel, sondern um zwei verschiedene Klauseln handelt, die allerdings inhaltlich eng miteinander verflochten sind (BGH, Urteil vom VIII ZR 199/06, DWW 2007, 245 = NJW 2007, 1743 = NZM 2007, 398; BGH, Urteil vom VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 unter II 1 c). So liegt der Fall hier nicht. Es mag zwar sein, dass die Quotenabgeltungsklausel logisch und sachlich auf der Vornahmeklausel aufbaut, mit der die Schönheitsreparaturverpflichtung insgesamt und überhaupt auf den Mieter überwälzt wird. Dies kann aber umgekehrt nicht angenommen werden. Streicht man die Quotenabgeltungsklausel mit ihrem Anwendungsbereich nur bei Ende des Mietverhältnisses, so kann die Renovierungs-Vornahmeklausel, mit der für das laufende Mietverhältnis die Renovierungspflicht insgesamt auf den Mieter überwälzt wird, ohne Weiteres bestehen bleiben. Die Abgeltungsklausel ist nicht Grundlage der Vornahmeklausel, sondern umgekehrt die Vornahmeklausel für die Abgeltungsklausel. Deshalb kann die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel unabhängig von einer Quotenabgeltungsklausel betrachtet werden (ebenso: Artz, Quotenabgeltungsklausel, NZM 2007, 265, 269; a.a. und für eine einheitliche Regelung mit der Folge der Gesamtunwirksamkeit: Langenberg in Schmidt-Futterer, 538 BGB Rn 190). Auch die Entscheidungen des BGH vom (VIII ZR 52/06) und vom (VIII ZR 153/06) belegen das hier gefundene Ergebnis. Denn in beiden Fällen wird über die unwirksame Abgeltungsklausel hinaus die Frage der Gesamtwirksamkeit der Renovierungsklausel nicht aufgeworfen. 2. Summierungseffekt Zu untersuchen bleibt, ob eine Gesamtbetrachtung der Renovierungsvornahmeklausel und der hier unwirksam unterstellten Quotenabgeltungsklausel zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters als Klauselgegner mit der Folge führt, dass die Gesamtregelung aufgrund eines Summierungseffekts unwirksam werden

5 Stellungnahme: Auswirkungen einer unwirksamen Abgeltungsklausel Seite 5 von 7 kann. Innerhalb der von 307 BGB aufgegebenen Inhaltskontrolle von Formularklauseln nimmt der BGH eine Gesamtwürdigung einer Klausel unter Einbezug thematisch verwandter sonstiger Vertragsbestimmungen vor (Summierungseffekt), wenn sich aus der Gesamtschau eine (verstärkte) Benachteiligung des Mieters als Klauselverwendungsgegner ergeben kann (BGH, Urteil vom VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743 = WuM 2007, 259; BGH, Urteil vom VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116 = ZMR 2006, 913 = NZM 2006, 623; BGH, Urteil vom VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 = NZM 2004, 901; BGH, Urteil vom VIII ZR 243/03, NJW 2004, 345 = NZM 2004, 613 = WuM 2004, 473; BGH, Urteil vom VIII ZR 335/02 = NZM 2003, 755 ff; BGH, Urteil vom VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436 ff). Dabei kann sich der Summierungseffekt im Einzelnen mit der Folge einer AGB rechtlichen Unwirksamkeit aus dem Zusammenspiel zweier für sich isoliert betrachtet bereits unwirksamer Klauseln, dem Zusammenspiel einer unwirksamen und einer für sich betrachtet wirksamen Klausel sowie aus dem Zusammenwirken zweier für sich gesehen wirksamer Klauseln ergeben. Auch Anlagen zum Mietvertrag und sonstige Individualvereinbarungen unterliegen der Gesamtwürdigung mit vertraglichen Formularklauseln und können in den aufgezeigten Alternativen ebenso zu einem Summierungseffekt führen. So hat der BGH mit Urteil vom (VIII ZR 308/02 a. a. O.) entschieden, dass eine unwirksame Endrenovierungsklausel automatisch auch zur Unwirksamkeit aller anderen Klauseln führt, in denen Regelungen über Schönheitsreparaturen getroffen werden (Summierungseffekt). In dem entschiedenen Fall konnte der Mieter also nicht nur ausziehen, ohne zu renovieren, sondern musste auch die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen nicht ausführen, weil auch die an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel nicht mehr galt. Allerdings kann der Fall der entschiedenen Endrenovierungsklausel nicht mit dem der Quotenabgeltungsklausel verglichen werden. Denn hier fehlt es an einer Verstärkungswirkung. Während es bei der Endrenovierungsklausel in Kombination mit der Renovierungsvornahmeklausel während des vollzogenen Mietverhältnisses jeweils um Renovierungsaufwendungen geht, handelt es sich bei der Quotenabgeltungsklausel um einen Anspruch eigenständigen Inhalts, nämlich gerichtet auf eine Geldzahlung. Selbst wenn man aber davon ausgeht, dass die von der Abgeltungsklausel ausgehende unangemessene Benachteiligung des Mieters durch eine separat wirksame Dekorationsklausel noch verstärkt wird, weil sich die Wohnung im Zeitpunkt des Auszugs dadurch in einem besseren Zustand befindet, dass der Mieter die turnusmäßig notwendigen Renovierungsarbeiten vorgenommen hat, so ist ein Verstärkungseffekt nicht nachweisbar, so dass ein Summierungseffekt nicht angenommen werden kann: Unterstellt, die unwirksame Quotenabgeltungsklausel würde die Dekorationsklausel und damit die Überbürdung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter schlechthin mit sich ziehen, so gilt für die Ausführung von Schönheitsreparaturen das Gesetz. 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ordnet die Pflicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten für den Vermieter an. Dann hätte also der Vermieter während des Mietverhältnisses die Wohnung für den Mieter renoviert, nachdem auf entsprechende Notwendigkeiten hingewiesen worden wäre. Die Wohnung weist also bei Ende des Mietverhältnisses einen identischen Zustand auf, sei es, dass der Mieter während des Mietverhältnisses renoviert hat, sei es, dass der Vermieter seiner Renovierungspflicht nachgekommen ist. Dann aber verstärkt sich die von der Abgeltungsklausel ausgehende Benachteiligung nicht. Denn die Wohnung befindet sich in beiden Fällen in einem identischen Zustand. Er ergibt sich daraus, dass bei Bedarf renoviert wurde. Eine Gesamtschau beider Klauseln Vornahmeklausel und Quotenabgeltungsklausel führt mithin nicht zu einem Verstärkungs-

6 Stellungnahme: Auswirkungen einer unwirksamen Abgeltungsklausel Seite 6 von 7 effekt in der Benachteiligung des Mieters über die unwirksame Abgeltungsklausel hinaus (im Ergebnis ebenso: Artz, WuM 2007, 265, 271). Auf die finanzielle Belastung des Mieters durch die Dekorationsklausel kann es nicht ankommen. Dies birgt keine Verschärfungswirkung, sondern beschreibt den Normalfall. Denn die Überwälzung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter mit Kostenfolge entspricht einer jahrzehntelangen Verkehrssitte (bestätigend: BGH, Urteil vom VIII ZR 339/03, NJW 2004, 2961 = NZM 2004, 734 = DWW 2004, 256 = WuM 2004, 529). Der Entgeltcharakter der Klausel wird in ständiger Rechtsprechung betont (vgl. zuletzt BGH, Urteil vom VIII ZR 52/06; NJW 2006, m. u. N.). Dem entsprechend ist die Nettomiete unter Berücksichtigung, der Dekorationsklausel (niedriger) kalkuliert. Trägt der Vermieter ohne die Klausel die gesetzliche Renovierungslast ( 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), fiele die Miete dem entsprechend aus. Der Mieter ist auch hier identisch wirtschaftlich belastet. Dem wird zusätzlich durch die Zuerkennung eines Mieterhöhungsrechts bei unwirksamer Dekorationsklausel Rechnung getragen (OLG Karlsruhe, Urteil vom U 186/06, NJW 2007, 3004; LG Düsseldorf, Urteil vom , NJW 2006, 3071 = NZM 2006, 657, m. u. N.). Die wertende Betrachtung zur Verschärfungswirkung der Dekorationsklausel als Voraussetzung eines Summierungseffekts mit einer (unwirksamen) Abgeltungsklausel kann sich somit von der wirtschaftlichen Belastung des Mieters lösen. Das Ergebnis der Eigenständigkeit von Dekorationsklausel und Quotenabgeltungsklausel mit der Folge, dass eine unwirksame Abgeltungsklausel nicht zu einer Infektionswirkung auf die Dekorationsklausel oder zu einer Gesamtunwirksamkeit beider Klauseln aufgrund eines Summierungseffekts führen, kann deshalb gerechtfertigt werden. Hinweis: Ein völlig andere Frage ist es, wie die Rechtsprechung in Zukunft zu dieser Frage votiert. Hier ist selbstverständlich auch zu beachten, dass eine andere Auffassung höchstrichterlich entwickelt werden kann, noch dazu, wenn man sich die in den genannten Entscheidungen des BGH zur Quotenabgeltungsklausel seit dem abzulesende Tendenz vor Augen führt, Abgeltungsklauseln langfristig kaputt zu schreiben. Daraus folgt: Aktuell kann die vorstehende Argumentation einem Anspruch des Mieters aus 812 BGB auf Rückerstattung von Renovierungsaufwendungen während des Mietverhältnisses bei unwirksamer Quotenabgeltungsklausel entgegengehalten werden. Ergänzend gelten die Hinweise in dem vorliegenden Beratungsdossier Abwehrstrategien gegen Mieteransprüche aus den unwirksamen Renovierungsklauseln. Im Hinblick auf Empfehlungen für zukünftige Vertragsgestaltungen muss aber die unternommene Prognose zum Schicksal von Quotenabgeltungsklauseln beachtet werden, die den bis jetzt vorliegenden höchstrichterlichen Entscheidungen entnommen werden kann.

7 Stellungnahme: Auswirkungen einer unwirksamen Abgeltungsklausel Seite 7 von 7 V. Empfehlungen Auch wenn sich eine klare Trennung zwischen Dekorationsklausel und Quotenabgeltungsklausel rechtfertigen lässt, so muss in diesem Bereich doch eine rechtlichen Unsicherheit attestiert werden. Zu dieser Unsicherheit führt die Tatsache, dass die hier untersuchte Frage höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, nach Richterrecht und nicht nach kodifizierten Gesetzesnormen entschieden werden wird und dazu noch auf der Basis unbestimmter Rechtsbegriffe fußt. Hinzu tritt die in der Praxis verminderte Handhabbarkeit von Quotenabgeltungsklauseln mit weicher Berechnungsgrundlage, worauf bereits zurecht Heinrichs (a.a.o., Seite 162) hinweist. Dabei können Transparenzprobleme und zu beachtende Regel- Ausnahme-Prinzipien bei der Berechnungsgrundlage noch gelöst werden. Die Klausel kann verständlich bleiben, sie muss nur weich aber nicht pflaumenweich sein. Das Problem stellt sich aber in der zeitlichen Abwicklung beendeter Mietverhältnisse. Abgeltungsklauseln kommen typischerweise nur in diesen Phasen zum Tragen. Auf der einen Seite ist dem Vermieter selbst im Zuge einer fortwährend gesicherten Immobilienbewirtschaftung an einer möglichst nahtlosen Anschlussvermietung gelegen. Andererseits obliegt ihm eine Weitervermietungspflicht, die er sich schadendmindernd im Falle von Rechtstreitigkeiten zu Mietausfallschäden entgegen halten lassen muss. Hinzu kommen Schwierigkeiten mit dem Anschlussmieter, wenn bereits zu einem festen Zeitpunkt die Wohnung zugesagt wurde, sich dann aber die Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses infolge von Streitigkeiten aus der Abgeltungsklausel verzögert. Denn wenn der weichende Mieter den geltend gemachten Zahlungsanspruch (Abgeltung) aufgrund des von ihm für neuwertiger gehaltenen Renovierungszustandes der Wohnung hinterfragt, so muss der Wohnungszustand als Beweis und als Anspruchsvoraussetzung für den Vermieter gesichert werden. Dies erfolgt im Regelfall durch ein selbstständiges Beweisverfahren ( 485 ZPO), das zeitaufwendig werden kann. Aus den genannten Gründen ist dem Vermieter an einer schnellen Weitervermietung der Wohnung gelegen. Aus den genannten Umständen sollte die praktische Handhabbarkeit der Quotenabgeltungsklausel, abgesehen von ihrer rechtlichen Bewertung, hinterfragt und bei der zukünftigen Vertragsgestaltung berücksichtigt werden. Langenhagen, 26. November 2007 Dr. Hans Reinold Horst - Verbandsvorsitzender-