Mintert Anwaltskanzlei

Transkript

1 Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag BGH Urteile vom VIII ZR 185/ / /13: Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen: formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam. formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam. in chronologischer Folge: BGH VIII ZR 308/02 vom (Formularklauseln) und BGH VIII ZR 335/02 vom (Formularklausel zu Schönheitsreparaturen und Individualvereinbarung zur Endrenovierung): Eine Klausel, die den Mieter ohne Rücksicht auf zwischenzeitlich vorgenommene Schönheitsreparaturen oder einen vom Vermieter nachzuweisenden turnusgemäßen Renovierungsbedarf zur Endrenovierung bei Auszug verpflichtet, ist unwirksam (so bereits BGH VIII ZR 317/97 vom = NJW 1998, 3114 und BGHZ 101, 253, 268). Wird in dem Formularmietvertrag zusätzlich die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt, ist auch diese an sich unbedenkliche Klausel unwirksam, weil beide Klauseln wegen ihrer inhaltlichen Zusammengehörigkeit nicht getrennt betrachtet werden dürfen, sondern wegen ihres Summierungseffektes eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen. BGH VIII ZR 230/03 vom : Eine Formularklausel zur "eingeschränkten Endrenovierung" ist wirksam. Die Einschränkung müsse den Vertragsbeginn und die Zeitspanne zwischen zuletzt erledigter Renovierung und Vertragsbeendigung berücksichtigen. Der Mieter habe demnach die bei Auszug "unerledigten" Arbeiten vorzunehmen. Je nach "Fristenplan" und Grad der Abnutzung könne der Mieter also verpflichtet sein, bei Auszug endzurenovieren oder aber entsprechend dem Grad seiner bisherigen Abnutzung = "quotal" Kosten für eine spätere Renovierung durch den Vermieter zu erstatten. BGH VIII ZR 77/03 vom : Eine Klausel, die einen Mieter bei Auszug zur zeitanteiligen Entschädigung auf eine noch nicht fällig gewordene Renovierung verpflichtet und ihm die Wahl lässt, statt zu zahlen fachgerecht endzurenovieren, ist wirksam. Renovierungsarbeiten seien stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dass die Wohnung bei Bezug nicht renoviert gewesen sei, spiele keine Rolle, da die Fälligkeits- / Bedarfsfristen erst ab Mietvertragsbeginn berechnet seien. Der Mieter habe die Wahl, auf Basis eines Kostenvoranschlags anteilig für die Dauer seiner Nutzung Zahlung zu leisten oder aber - ggfs auch nur einzelne Räume - noch vor Auszug zu renovieren. Weil er zu einer Renovierung aber nicht verpflichtet werde, sei die Klausel auch nicht als "verkappte Endrenovierung" unwirksam. Die Kosten des Vermieters für ein Schadensermittlungsgutachten nach Auszug des Mieters seien erstattungsfähiger Schaden. Die Erforderlichkeit dieser Maßnahme beurteile sich aus Sicht des geschädigten Vermieters, der kurzfristig weitervermieten wolle.

2 Der Vermieter könne nicht darauf verwiesen werden, Schäden durch Begehung mit Zeugen und eigene Fotos kostengünstiger zu dokumentieren. BGH VIII ZR 360/03 vom : Unwirksamkeit insgesamt bei innerem Zusammenhang zweier Formularklauseln (generelle Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie Bindung an Mindestfristen). BGH VIII ZR 361/03 vom : Eine Formularklausel für Schönheitsreparaturen nach starrem Fristenplan" (zb "mindestens alle 2 Jahre") ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ( 307 I, 1 BGB / 9 I AGBG) unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt. Die starre Klausel führe zu einer unzulässigen Beweislastumkehr. Grundsätzlich habe der Vermieter zu beweisen, dass tatsächlich Renovierungsbedarf bestehe. BGH VIII ZR 339/03 vom : Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, ist dahin auszulegen, dass der Mieter verpflichtet ist, solche Arbeiten bei Fälligkeit vorzunehmen. Es entspreche der Verkehrssitte, dass die Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden und dieser berechtigt, aber auch verpflichtet sei, die Arbeiten in Eigenleistung vorzunehmen. Dies sei für den Mieter eine Selbstverständlichkeit, vor allem, wenn er laut Vertrag verpflichtet sei, die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu halten. Auch wenn ein "Fristenplan" fehle, sei hilfsweise auf den vom Bundesjustizministerium 1976 veröffentlichten Mustermietvertrag abzustellen und daraus abzuleiten, ab wann Renovierungsbedarf bestehe. BGH VIII ZR 378/03 vom : Ein "weicher" Fristenplan nach Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums Fassung 1976 ist wirksam. Die Klausel schafft keine starre Regelung, weil sie auf den Zustand und den Grad der Renovierung abstellt. Die Befugnis zur Feststellung liegt beim Vermieter. BGH VIII ZR 48/04 vom : Ein formularmäßiges Renovierungsintervall von 4 Jahren benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Ein formularmäßiger "starrer" Fristenplan (Renovierung nach Ablauf bestimmter Zeiträume) wird durch die Zusatzklausel, dass der Vermieter je nach Zustand einzelner Räume und seinem billigen Ermessen die Fristen verlängern oder verkürzen kann, "aufgeweicht", darin liegt kein Verstoß gegen die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen. BGH VIII ZR 17/04 vom : Eine Formularklausel, nach der der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und in der die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeiträumen (3, 5, 7 Jahre) erforderlich werden, ist wirksam. Die Klausel knüpft nicht unabhängig vom Mietvertragsbeginn an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf an. Auf deutsch: Vorvertragliche Abnutzungen werden auf den Fristenlauf nicht angerechnet.

3 BGH VIII ZR 192/04 vom : Ist im Mietvertrag kein Fristenplan vereinbart, hat der Mieter aber die Schönheitsreparaturen übernommen, wird der Anspruch fällig, sobald aus Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht, eine Substanzgefährdung der Mietsache ist nicht Voraussetzung. BGH VIII ZR 351/04 vom : Die Klausel, dass Schönheitsreparaturen "in der Regel" nach # Jahren fällig werden, ist kein starrer, sondern ein "weicher" Fristenplan, auch wenn dies mit einem Termin als "spätestens" kombiniert wird. Auch die Formulierung "im Allgemeinen" lässt genügend Spielraum, um eine Anpassung an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen. BGH VIII ZR 178/05 vom : Formularmäßiger Fristenplan für Schönheitsreparaturen durch Mieter mit quotenmäßiger Kostenbeteiligung bei angefangenen Renovierungsintervallen unwirksam. a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.s.d. 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind. b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist. BGH VIII ZR 106/ / /05 vom : Die Klausel "Der Mieter ist verpflichtet" unter Bezugnahme auf "die üblichen Fristen" beinhaltet einen starren Fristenplan und ist daher unwirksam. Eine vorformulierte Klausel, die den Mieter zur Beseitigung aller angebrachten oder ü- bernommenen Tapeten bei Auszug verpflichtet, ist unwirksam. BGH VIII ZR 163/05 vom : Ein zur Unwirksamkeit führenden Summierungseffekt liegt auch dann vor, wenn eine Klausel formularmäßig ausgestaltet ist (weicher Fristenplan) und die andere individuell ausgehandelt ist (Tapetenentfernung bei Mietende). Für sich genommen sind beide Klauseln allerdings unbedenklich. BGH VIII ZR 106/05 vom : Die Bezugnahme auf "übliche Fristen" für Schönheitsreparaturen sei aus dem Verständnis des Mieters heraus verbindlich, daher eine starre und unwirksame Regelung (im übrigen zur Quotenabgeltungsklausel und zur Endrenovierungsverpflichtung). KG Berlin 8 U 99/05 Urteil vom : Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit, dass er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Mieters gesehen werden (dann käme es nicht mehr auf die Frage an, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist oder nicht). BGH VIII ZR 124/05 vom : Bestätigung der Rechtsprechung zur starren Fristenregelung. Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum

4 (der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung auf den Mieter abzuwälzen und eine individuelle Vereinbarung auf die Beseitigung von Nikotinablagerungen spätestens bei Beendigung des Mietvertrags zu erstrecken). Zum Inhalt einer Verpflichtung zur besenreinen" Rückgabe der Wohnung (Endrenovierung). BGH VIII ZR 52/06 vom : Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln nach starren" Fristen Formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, sind unwirksam ( 307 I, 1 BGB). Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Abgeltungsklauseln auf einer starren" Berechnungsgrundlage benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine starre" Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Soweit der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen und Prozentsätzen in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen hat (z.b. Urteil vom 6. Oktober 2004 VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663), hält er daran nicht fest. BGH VIII ZR 316/06 vom : Unwirksamkeit isolierter (Formular-) Endrenovierungsklausel. Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Renovierung, auch wenn Mieter zur Renovierung nicht verpflichtet war. BGH NJW 2007, 3632 vom : Die eigentlich unwirksame Vereinbarung einer "regelmäßigen" Dekorationsfrist wird aufgeweicht und zulässig, wenn weiter vereinbart ist, dass von den Fristen abgewichen kann, wenn der Zustand der Räume die Einhaltung der Fristen noch nicht erfordert. BGH VIII ZR 95/07 vom : Unwirksamkeit einer unverständlichen Quotenabgeltungsklausel mit "weichem" Fristenplan. Die Klausel, dass der Mieter bei Auszug verpflichtet sei, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist für den Mieter unverständlich und daher wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Frühere höchstrichterliche Urteile zur Wirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln geben dem Vermieter keinen Vertrauensschutz. BGH VIII ZR 37/07 vom : Raucherexzess und "Dekorationsadäquanz" Rauchen des Mieters ist vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (Kündigungsgrund!), wenn die Folgen nicht mehr durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind, sondern eine darüber hinaus gehende Instandsetzung der Mietsache notwendig ist. BGH VIII ZR 224/07 vom :

5 Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel" Neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten" - "hellblau" und "lindgrün" sind zwar hell, aber nicht neutral. Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss. BGH VIII ZR 181/07 vom : Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel, auch nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung oder wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage, weil das Ergebnis "Vermieter trägt Reparaturen" das gesetzliche Leitbild ist. KG 8 U 205/07 vom = NJW 2008, 2787: Die Vereinbarung einer "regelmäßigen" Ausführung ist eine starre Dekorationsfrist und daher unwirksam, weil verpflichtend, nicht aber die Formulierungen "in der Regel" oder "im Allgemeinen", die für den Mieter nur eine Orientierungshilfe seien. BGH VIII ZR 283/07 vom (Hamburger Mietvertrag) = NJW 2009, 62 (Anmerkung Blank NJW 2009, 27): Farbdiktat des Vermieters zulässig - "üblicherweise" ist weiche Klausel. Wirksamkeit einer Klausel über die Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung BGH VIII ZR 71/08 vom : Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst. Die freie Vereinbarung im "Einzugsprotokoll" geht also vor und bleibt wirksam. BGH VIII ZR 210/08 vom : Eine Formularklausel, die den Mieter zum Anstrich von Türen und Fenstern auch von außen verpflichtet, ist insgesamt unwirksam. Schönheitsreparaturen beinhalten nach 28 IV 3 der II.BV nur den Innenanstrich. BGH VIII ZR 166/08 vom : Eine Formularklausel, die den Mieter allgemein ohne Beschränkung auf den Zeitpunkt der Rückgabe zu Schönheitsreparaturen in einer ihm vorgegebenen Farbwahl (neutrale Farbtöne) verpflichtet, ist insgesamt unwirksam. Während der Mietzeit kann der Mieter die Farben frei bestimmen. BGH VIII ZR 210/08 vom : Schönheitsreparaturen beziehen sich nicht auf Arbeiten im Außenbereich der Wohnung ("Streichen der Außenfenster, der Balkontür und der Loggia"). 28 IV 3 der II.Berechnungsverordnung definiert den Umfang der Schönheitsreparaturen, bezieht sich aber nicht auf den Außenbereich. Die Teilunwirksamkeit der Vertragsklausel für zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelung.

6 BGH VIII ZR 302/07 vom : Dem Mieter kann bei unwirksamer Endrenovierungsklausel ein Kostenerstattungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (Leistung ohne Rechtsgrund) gegen den Vermieter wegen der im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung durchgeführten Renovierung zustehen. Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs hat der BGH dagegen verneint, weil dem Beklagten nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden könne. Ebenso scheidet auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Denn mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen ist. KG 8 U 190/08 vom : Die obergerichtliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit starrer Dekorationsfristen muss einer vom Vermieter eingesetzten professionellen Hausverwaltung bekannt sein. Fordert diese den Mieter bei Mietende dennoch zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, macht sich der Vermieter (auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten) schadensersatzpflichtig. BGH VIII ZR 344/08 vom = NJW 2009, 3716: Farbvorschriften des Vermieters für Decken und Wände in einer Renovierungsklausel sind während Mietzeit unwirksam / weißen als Synonym für weiß streichen Der BGH führt seine Rechtsprechung fort, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Die formularvertragliche Pflicht des Mieters zu "weißen" sei selbst bei kundenfeindlichster Auslegung der Bedingungen dahin zu verstehen, dass der Mieter in weißer Farbe zu streichen habe. Ein etymologisches (sprachwissenschaftliches) Gutachten hielt der BGH für nicht erforderlich. LG München 15 S 6274/09 vom = NJW 2010, 161: verkappte Fachhandwerkerklausel in Dekorations-AGB unwirksam Der Mieter ist nach AGB nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen "ausführen zu lassen", die Abwälzungsklausel ist daher insgesamt unwirksam. BGH VIII ZR 48/09 vom : Außenanstrich von Türen und Fenstern ist keine Schönheitsreparatur. Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung ist keine Schönheitsreparatur, sondern Instandsetzung nach 28 IV 3 der II.Berechnungsverordnung BV statt Instandhaltung.

7 Ist die Mietvertragsklausel in einem Punkt teilunwirksam, ist sie insgesamt unwirksam, weil es sich um eine einheitliche Rechtspflicht handelt. BGH VIII ZR 351/08 vom : Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel bei besonderem Interesse an alsbaldiger Klärung zulässig (Fall: während der noch laufenden Kündigungsfrist nach Nachfrage beim Vermieter). BGH VIII ZR 50/09 vom : Die Farbvorgabeklausel "nur weiß" für den Innenanstrich von Türen und Fenstern ist unwirksam. Damit ist die gesamte Klausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Die Rechtspflicht des Mieters muss einheitlich betrachtet werden und lässt sich nicht in eínzelne Maßnahmen als teilwirksam aufspalten. "Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen." BGH VIII ZR 280/09 vom : Hat der Mieter nach vertraglicher Vereinbarung anteilige Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen (Quotenabgeltungsklausel), schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich Umsatzsteuer. BGH VIII ZR 218/10 Hinweisbeschluss vom : Farbwahlvorgabe"weiß" auch für Auszugsrenovierung unwirksam, Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam. Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (VIII ZR 224/07 + VIII ZR 283/07). Das Interesse des Vermieters an rascher Neuvermietung erfordere es nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in "anderen dezenten Farbtönen" eine Weitervermietung nicht erschwert. BGH vom monatige Verjährung ab Beendigung des Mietverhältnisses für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Klausel getätigt hat. BGH VIII ZR 205/11 vom : Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18. Juni VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.). Aus der Rubrik "Kurioses" das Urteil des Kammergerichts (KG) 8 U 211/04 vom = NJW 2005, 3150 zur "Villa Kunterbunt":

8 Obwohl noch nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hatte der Mieter die Zimmer gestrichen, und zwar gelb, zweifarbig braun, blau, rot, rot+gelb+grün (Flur), moosgrün (Küche), hellblau (Bad). Das KG sieht in kräftigen Farben die Grenzen des "normalen Geschmacks" überschritten, sieht aber Pastellfarben (hellblau) im Rahmen des allgemein Üblichen. Es gehöre zu den Nebenpflichten des Mieters, Arbeiten außerhalb seines Pflichtenkreises so zu erledigen, dass der Vertragspartner daraus keinen Schaden im Sinne einer "Verschlimmbesserung" erleide ( 241 II, 280 I BGB). Die Revision wurde nicht zugelassen. Dem Vermieter bleibt die Möglichkeit, die Farbgestaltung jedenfalls für eine Endrenovierung vertraglich zu fixieren. BGH VIII ZR 285/12 vom : Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: "Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts", ist gemäß 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 6. Oktober VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663). Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge ist die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel schlechthin. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht. An die Stelle der unzulässigen Klausel tritt die dispositive gesetzliche Bestimmung des 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt. BGH VIII ZR 416/12 vom : Übernahme der Wohnung in "neutral dekoriertem Zustand", Rückgabe mit farbigem Anstrich (rot, gelb, blau): Der BGH hat entschieden, dass der Mieter gemäß 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Rechtsprechungsänderung des BGH bei Vermietung unrenovierter Wohnungen Am hat der VIII.Senat des BGH in einem Beschluss (ZMR 2104, 196) eine mündliche Verhandlung aus November 2013 wiedereröffnet und Bedenken geäußert, ob bei einer unrenoviert übergebebenen Wohnung Schönheitsreparaturen überhaupt auf den ietzer abgewälzt werden können, ob eine Quotenabgeltungsklausel der Inhaltskontrolle standhalten kann und ob eine Quotenabgeltungsklausel dem Transparenzgebot genügt. Das könnte stark darauf hindeuten, dass der BGH in Zukunft Quotenabgeltungsklauseln nicht mehr verwendbar sind. Ebenso sollte in Zukunft der Mietvertrag den Hinweis enthalten, dass die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur bei Vermietung renovierter Wohnungen gilt.

9 BGH Urteil vom 3. Dezember VIII ZR 224/13 Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel "Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist." berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen. BGH Urteil vom VIII ZR 21/13 Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH Urteil vom VIII ZR 48/09). II. Klauseln in Gewerbe-/Geschäftsraummietverträgen: BGH XII ZR 15/07 vom = NJW 2009, 510: Teppichboden-Grundreinigung zählt zu Schönheitsreparaturen BGH XII ZR 84/06 vom = NJW 2008, 3772: starre Dekorationsfristen im Gewerbemietvertrag unwirksam BGH XII ZR 158/01 vom : In einem Gewerbemietvertrag verstößt die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach gegen 9 AGBG/ 307 Abs. 1, 2 BGB. OLG Düsseldorf 10 U 174/05 vom = NJW 2006, 2047 = BGH XII ZR 84/06 Unwirksamkeit eines starren Fristenplans Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 2.Auflage 2005 RN 773 Ahlt (Richter im XII.Zivilsenat des BGH) DWW 2005, 96 BGH XII ZR 380/02 vom = NJW 2005, 2006 = NZM 2005, 504 Unwirksamkeit einer Endrenovierungsklausel BGH VIII ZR 294/09 vom Unwirksamkeit einer Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme in Eigenleistung offen steht. Die Klausel lautete: " Mieter ist verpflichtet... ausführen zu lassen." BGH XII ZR 108/13 vom Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet,

10 die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt. Mieterhöhung / Vertragsanpassung: Im Zweifel hat der Vermieter bei Bemessung der Nettomiete die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, die nach BGH ja Verkehrssitte ist, mit kalkuliert. Die Übernahme durch den Mieter ist geldwerte Teilleistung (neben der Zahlung des Mietzinses). Die meisten Mietspiegel enthalten Nettomietwerte, die die - wirksame - Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter voraussetzen. Danach könnte also der Vermieter, der von einer unwirksamen Klausel ausgegangen ist, einen Zuschlag zur Miete verlangen. Nach aktueller Rechtsprechung soll der Vermieter allerdings verpflichtet sein, dem Mieter vor Geltendmachung einer solchen Zuschlags-Mieterhöhung eine Vertragsänderung /-anpassung hin zu einer wirksamen Klausel anzubieten. Mintert Röttgen Wuppertal Tel Fax web Mail info@ra-mintert.de Mit uns kommen Sie zurecht