Übungsfall Nr Instandhaltung der Mieträume

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1 Repetitorium Vertragsrecht Übungsfall Nr. 5 Prof. Dr. Florian Jacoby Sachverhalt Teil 1 M hatte von V ab dem eine 4-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad gemietet. Die Miete hierfür betrug 600 Euro. Bei Abschluss des Mietvertrages hat V einen Formularmietvertrag verwendet, der unter anderem folgende Klauseln enthielt: 8 Instandhaltung der Mieträume Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. 10 Intervalle für Schönheitsreparaturen Schönheitsreparaturen sind erforderlich, wenn das Aussehen der Mieträume nicht bloß unerheblich beeinträchtigt ist. Im Allgemeinen ist dies in folgenden Zeitabständen der Fall: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Drei der vier Zimmer der Wohnung waren zum Zeitpunkt des Vertragsbeginns unrenoviert. Aus diesem Grund ergänzten M und V den Vertrag handschriftlich um die Vereinbarung, dass dem M im Gegenzug für die Renovierungsarbeiten dieser drei Räume im ersten Monat 50 % der Miete erlassen werden sollen. M kündigte das Mietverhältnis später wirksam zum und gab dem V die Wohnung zu diesem Zeitpunkt zurück. Am meldete sich der V und forderte den M auf, die notwendigen Schönheitsreparaturen gem. 8 ihres Mietvertrags durchzuführen. Nachdem der M mit Schreiben vom erklärt hatte, die Schönheitsreparaturen auf gar keinen Fall durchzuführen, da er selbst die Wohnung schließlich größtenteils unrenoviert übernommen

2 -2- habe, beauftragte der V am den Maler H mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen. Dieser stellte ihm hierfür eine Rechnung über Euro. Kann V von M die Euro ersetzt verlangen? Teil 2 Nach dem Ärger mit V freut sich der M nun auf das Leben in seiner neuen und renovierten Wohnung, die er ab dem vom E gemietet hat. E bestand auf die Verwendung eines Formularmietvertrags, der folgende Klausel enthielt: 8 Schönheitsreparaturen 1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Nr. 2 und 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln. 2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich, wenn das Aussehen mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. 3. Abgeltung bei Auszug (Quotenklausel). Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen. Diese berechnet sich nach der seit der letzten Vornahme von Schönheitsreparaturen verstrichenen Zeit bis zur Erreichung der unter Nr. 2 genannten Fristen: für Nassräume (Küchen, Bädern und Duschen) 1/3 der Renovierungskosten je verstriche-

3 -3- nem Jahr, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten 1/5 je verstrichenem Jahr, für alle anderen Nebenräume länger als ein Jahr zurück, 1/7 je verstrichenem Jahr, für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln 1/6 je verstrichenem Jahr. Mit Schreiben vom 23. November 2012 kündigte E wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai Zur Begründung gab E an, er benötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. M widersprach der Kündigung. In dem anschließenden Räumungsprozess wurde M durch Urteil vom 5. April 2014 zur Herausgabe der Wohnung verurteilt. Ihm wurde jedoch eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2014 gewährt. Am 25. Juni 2014 verstarb die Schwiegermutter des E. M räumte die Wohnung Ende September Zu diesem Zeitpunkt waren noch keine Renovierungsarbeiten notwendig. Schönheitsreparaturen führte M daher nicht aus. Erst nach seinem Auszug erfuhr M vom Tod der Schwiegermutter des E und dem dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs. E und M nehmen sich gegenseitig in Anspruch. M meint, E sei verpflichtet gewesen, ihm den Wegfall des Eigenbedarfs mitzuteilen. Da er dieser Verpflichtung nicht nachgekommen sei, sei er ihm zum Ersatz des durch die Räumung der Wohnung entstandenen Schadens verpflichtet. Dieser bestehe in den Aufwendungen für den Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen sowie für die höhere Miete für die neue Wohnung. Insgesamt belaufe sich sein Schaden auf Euro. E hat von M eine Beteiligung an den Kosten für die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach der Quotenklausel in 8 Nr. 3 des Mietvertrags verlangt. Zwar seien die Fristen in 8 Nr. 2 des Mietvertrags noch nicht verstrichen und das Aussehen der Mieträume mache auch eine vorzeitige Renovierung nicht notwendig, M müsse sich aber an den Kosten der Renovierung nach der Quote in dem Umfang beteiligen, in dem er die Wohnung abgewohnt habe. M hat seine Beteiligung an den Kosten endgültig abgelehnt. Er werde sich nach dem unerwünschten Auszug keinesfalls auch noch an der Renovierung der Wohnung beteiligen. Daraufhin hat V die Wohnung herrichten lassen und verlangt nun von M anteilig nach der Quote in 8 Nr. 3 des Mietvertrags Ersatz von Kosten in Höhe von Euro. Bestehen die geltend gemachten Ansprüche der Parteien untereinander?

4 -4- Lösungshinweise Teil 1 (Fall gebildet nach BGH NJW 2015, 1594) Anspruch des V gegen M aus 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB Ein Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten ergibt sich aus 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB, wenn die Nichtvornahme der Renovierung durch M die Nichterfüllung einer vertraglichen Pflicht darstellt. A. Schuldverhältnis Ein Schuldverhältnis liegt im zwischen M und V geschlossenen Mietvertrag vom B. Pflichtverletzung Anmerkung: vgl. zur Kontrolle von Schönheitsreparaturklauseln StuKo, 535, Rn. 2 ff. Problematisch ist, ob M die Pflicht zur Vornahme der Renovierungsarbeiten traf. Nach 535 Abs. 1 S. 2 Fall 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Vornahme von Schönheitsreparaturen. Zu prüfen ist, ob V und M abweichend von dieser gesetzlichen Regelung die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen mit dem Mietvertrag dem M auferlegt haben. Diese Pflicht könnte aus 8 i.v.m. 10 des Mietvertrags folgen. 8 des Mietvertrags verpflichtet M, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Seine Renovierungspflicht folgt aus dieser Klausel, soweit sie wirksam in den Vertrag einbezogen worden ist. I. Da es sich bei dem von V und M abgeschlossenen Formularvertrag nach 305 Abs. 1 BGB um vom V gestellte vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, ist die AGB-Kontrolle nach 305 ff. BGB eröffnet. Da V und M den Formularvertrag zum Abschluss des Vertrages verwendet haben, ist in lebensnaher Auslegung davon auszugehen, dass die Klauseln entsprechend nach 305 Abs. 2 BGB in den Vertrag einbezogen wurden. II. Die Regelung in 8 des Vertrags ist aber nach 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn sie den M unangemessen benachteiligt.

5 -5-1. Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Allgemeinen Zu erwägen ist, ob sich eine unangemessene Benachteiligung durch die Klausel in 8 des Vertrags sowie durch jede andere Schönheitsreparaturklausel schon aus 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ergibt, indem von der gesetzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters in 535 Abs. 1 S. 2 Fall 2 BGB abgewichen wird. Zu bedenken ist aber zweierlei. Zum einen bedeuten die Instandhaltungspflichten, die von einer Schönheitsreparaturklausel erfasst sind, nur einen kleinen Bereich der Instandhaltungspflichten. Zum anderen würde ein Festhalten an der gesetzlichen Verteilung der Pflicht zur Schönheitsreparatur sich auf die Höhe der Miete auswirken. Der Vermieter würde versuchen, seine Aufwendungen über eine höhere Miete dem Mieter aufzubürden. Daher wird zu Recht eine Schönheitsreparaturklausel nicht stets für eine unangemessene Benachteiligung gehalten (BGHZ 92, 363, 367; 101, 253, 261). 2. Wirksamkeit von 8 des Mietvertrags Eine unangemessene Benachteiligung könnte 8 des Mietvertrags aber deswegen darstellen, weil die Klausel eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unabhängig vom Zustand der Wohnung im Zeitpunkt des Einzugs anordnet. Da Schönheitsreparaturklauseln von der gesetzlichen Regelung abweichen, unterliegt ihr Inhalt nach 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB besonderer Prüfung. Insbesondere stellt es eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Mieter aufgrund der Klausel zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, die angesichts der Abnutzung der Wohnung noch nicht erforderlich sind. Die Unangemessenheit einer entsprechenden Klausel ergibt sich daraus, dass dem Mieter so mehr auferlegt würde, als der Vermieter nach 535 Abs. 1 S. 2 BGB an Renovierungen vorzunehmen hätte. Gleichzeitig ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung einer Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert. Für die Entscheidung, ob die Klausel die Gefahr birgt, den Mieter zu unnötigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten, kommt es freilich nicht darauf an, ob im konkret in Rede stehenden Streitfall eine Renovierung erforderlich ist. Zu einer unangemessenen Benachteiligung führt eine Klausel vielmehr schon dann, wenn sie abstrakt die Gefahr begründet, dass der Mieter zu einer nicht erforderlichen Renovierung verpflichtet ist.

6 -6- Die Renovierungsklausel in 8 des von M und V geschlossenen Mietvertrags begründet eine Pflicht des M zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unabhängig von dem Umstand, dass ihm die Wohnung bei Vertragsbeginn in großen Teilen unrenoviert übergeben und der ihm gewährte Ausgleich nicht angemessen gewesen ist. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des M liegen, sodass die Klausel gem. 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist (vgl. BGH, NJW 2015, 1594): [24] ( ) Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. [25] a) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme während des Mietverhältnisses anfallender Schönheitsreparaturen lässt sich bereits nach dem Wortlaut derartiger Regelungen nicht auf nach Mietbeginn entstehende Abnutzungsspuren beschränken. Denn sie stellen nicht auf den Zeitpunkt der Verursachung, sondern auf den Zeitpunkt der Renovierungsbedürftigkeit ab und schließen damit den vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarf ein. Auch das hier verwendete Klauselwerk ermöglicht ein solches Verständnis nicht nur, sondern legt es sogar nahe. In der für einen Mieter als Gegner des Klauselverwenders ungünstigsten Auslegung könnte der Mieter bei entsprechendem Zustand der Mieträume sogar bereits unmittelbar nach Mietbeginn zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl die Abnutzung der Wohnung nicht auf ihn zurückgeht. [26] Noch deutlicher würde die Benachteiligung des Mieters, wenn die Dekoration der Wohnung bei der Übergabe an diesen bereits so abgewohnt oder verbraucht ist, dass eine weitere Verschlechterung während der Vertragslaufzeit schon aus diesem Grund praktisch nicht mehr in Betracht kommt. Führt der Mieter in diesem Fall bei Vertragsbeginn eine Renovierung durch, zu der er nicht verpflichtet ist, müsste er spätestens bei Vertragsende gleichwohl renovieren, obwohl sich die Wohnung in keinem schlechteren Zustand befindet, als sie ihm bei Nutzungsbeginn überlassen worden war. Auch diese Konstellation ist nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zu Grunde zu legen und führt zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, weil diese dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die Wohnung gegebenenfalls in einem gegenüber dem Vertragsbeginn verbesserten Zustand zurückzugeben.

7 -7- Aus diesen Gründen sind Renovierungsklauseln bei unrenoviert übergebenen Wohnungen regelmäßig gem. 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Etwas anderes könnte sich jedoch bei Gewährung eines angemessenen Ausgleichs für den Mieter ergeben. Ein solcher Ausgleich kann darin liegen, dass der Mieter zum Ausgleich für den Renovierungsaufwand für eine bestimmte Zeit weniger oder gar keine Miete zu entrichten hat (BGH, NJW 2015, 1594 Tz. 35). Hier hat der V dem M als Gegenleistung für die Renovierungsarbeiten eine halbe Monatsmiete (300 Euro) erlassen. Dabei müsste es sich um einen angemessenen Ausgleich zur unangemessenen Benachteiligung i.s.v. 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB handeln. Ein Nachlass im Umfang einer halben Monatsmiete ( ) stellt ( ) mit Rücksicht darauf, dass hier drei von vier Zimmern der Mietwohnung betroffen waren, keine taugliche Kompensation dar (BGH, a.a.o. Tz. 37). Die Klausel ist somit mangels eines hinreichenden Ausgleichs für den M unwirksam. Fraglich ist jedoch, ob die Unwirksamkeit für sämtliche Räume der Wohnung gilt oder sich auf die drei zu Beginn des Mietverhältnisses unrenovierten Räume beschränkt. Eine Aufrechterhaltung für den renovierten Teil der Wohnung verstieße allerdings gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion (BGH, a.a.o. Tz. 38). Die Klausel ist somit insgesamt unwirksam. An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt gem. 306 Abs. 2 BGB die verdrängte gesetzliche Vorschrift des 535 Abs. 1 S. 2 Fall 2 BGB, wonach der V als Vermieter für den Erhalt der Mietsache verantwortlich ist. Den M traf somit keine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen an der Wohnung. C. Ergebnis V hat keinen Anspruch auf Ersatz der Euro gegen den M aus 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB.

8 -8- Lösungshinweise Teil 2 (Fall gebildet nach BGH, NJW 2015, 1871 und nach BGH NJW 2006, 220; vgl. ferner BVerfG, Beschl. v BvR 31/06; BGH, Urt. v VIII ZR 178/05) A. Anspruch des M gegen E M könnte gegen E ein Anspruch auf Schadensersatz aus 280 Abs. 1 BGB daraus erwachsen sein, dass E ihm den Wegfall des Eigenbedarfs nicht mitgeteilt und die Wiederbegründung des Mietvertrages nicht angeboten hat. Ein Schuldverhältnis liegt im zwischen M und E geschlossenen Mietvertrag. Der Anspruch setzt zudem den Verstoß des E gegen die Pflicht, M auch nach Ablauf der Kündigungsfrist noch auf den Wegfall des Eigenbedarfs aufmerksam zu machen, voraus. I. Meinungsstand Wie lange nach einer Eigenbedarfskündigung ( 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) die Pflicht besteht, den Vertragspartner auf den Wegfall des Eigenbedarfs aufmerksam zu machen, ist umstritten. 1. Die eine Ansicht geht dahin, den Vermieter könne nur so lange eine Aufklärungspflicht treffen, wie der Mietvertrag noch andauert (BGH NJW 2003, 2604, 2605; 2006, 220, 221). Nur dann könne der Mieter wegen des Wegfalls des Kündigungsgrundes die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Falle der Kündigungsgrund nach Beendigung des Mietverhältnisses weg, habe das keine rechtlichen Auswirkungen. Der Mietvertrag zwischen E und M endete aufgrund der Eigenbedarfskündigung des E zum 31. Mai Der Eigenbedarf des E ist indessen mit dem Tod der Schwiegermutter erst im Juni 2014 weggefallen. Also bestand nach dieser Ansicht keine Pflicht des E, den M auf den Wegfall des Eigenbedarfs aufmerksam zu machen. 2. Eine Gegenauffassung hält hingegen den Wegfall des Eigenbedarfs so lange für beachtlich, wie ein Räumungsurteil gegen den Mieter noch nicht rechtskräftig oder eine dem Mieter gesetzte Räumungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Da die dem M eingeräumte Räumungsfrist erst Ende Juli 2014 ablief, hätte E den Wegfall des Kündigungsgrundes im Juni mitteilen müssen.

9 -9-3. Eine dritte Meinung erklärt den Zeitpunkt für maßgeblich, in dem der Mieter tatsächlich auszieht. Bis zu diesem Zeitpunkt könne der Mieter noch Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Kündigungsgrund weggefallen ist (Schmidt-Futterer-Blank, 12. Aufl. 2015, 573, Rn. 74; MünchKommBGB-Häublein, 6. Aufl. 2012, 573, Rn. 81). Da M erst im September 2014 aus der Wohnung auszog, wäre E auch nach dieser Ansicht zur Mitteilung verpflichtet gewesen, dass der Kündigungsgrund weggefallen ist. II. Stellungnahme Da die unterschiedlichen Ansichten zu unterschiedlichen Ergebnisse kommen, ist eine Stellungnahme erforderlich. Ausgangspunkt dieser Stellungnahme muss die Regelung in 573 BGB sein. Diese Bestimmung enthält keine ausdrückliche Regelung, wie lange der Kündigungsgrund vorliegen muss. 573 Abs. 3 S. 2 BGB verhält sich nur zu der umgekehrten Situation, dass Gründe nachträglich entstehen. Bei der daher erforderlichen Auslegung ist zu berücksichtigen, dass durch 573 BGB Rechte der Beteiligten in Ausgleich zu bringen sind, die beide unter dem besonderen Schutz von Art. 14 GG stehen. Angesichts der bedeutenden Rechtsposition auch des Mieters hat der Vermieter sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs so schonend wie möglich auszuüben. Er muss daher dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten, falls er darüber verfügt (zur Grenze dieser Anbietpflicht vgl BGH NJW 2009, 1141). Eine ganz bedeutende Zäsur stellt allerdings die Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf der Kündigungsfrist (BGH NJW 2006, 220) dar. Ungeachtet des tatsächlichen Umstands, ob der Mieter die Wohnung räumt, entfällt zu diesem Zeitpunkt das Recht des Mieters zum Besitz der Wohnung. Die in die Interessenabwägung einzustellende Rechtsposition des Mieters wird dadurch erheblich geschwächt. Ab diesem Zeitpunkt verhält sich der in der Wohnung verbleibende Mieter vertragsuntreu. Eine Pflicht des Vermieters ließe sich nunmehr auch nicht mehr als vertragliche, sondern nur als nachvertragliche Pflicht erklären. Inhalt der Pflicht wäre nicht nur die Fortsetzung des zwar schon gekündigten, aber noch nicht beendeten Mietvertrags, sondern die Wiederbegründung eines bereits beendeten Mietvertrags. Angesichts dessen ist der ersten Ansicht zu folgen. Auf den Wegfall des Kündigungsgrunds hat der Vermieter nur bis zur Beendigung des Mietverhältnisses hinzuweisen. Daher traf den E keine Mitteilungspflicht.

10 -10- III. Ergebnis Mangels einer Pflichtverletzung besteht kein Anspruch des M gegen E auf Ersatz der Euro aus 280 Abs. 1 BGB. B. Anspruch des E gegen M Ein Anspruch auf anteilige Übernahme der Renovierungskosten i.h.v Euro könnte sich aus 8 Nr. 3 des Mietvertrags ergeben. Dies ist der Fall, wenn die Klausel wirksamer Bestandteil des Mietvertrags zwischen M und E ist. Da es sich bei dem von V und M abgeschlossenen Formularvertrag nach 305 Abs. 1 BGB um vom V gestellte vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, ist die AGB-Kontrolle nach 305 ff. BGB eröffnet. Indem V und M den Formularvertrag zum Abschluss des Vertrages verwendet haben, ist in lebensnaher Auslegung davon auszugehen, dass die Klauseln entsprechend nach 305 Abs. 2 BGB in den Vertrag einbezogen wurden. Eine Unwirksamkeit der Kostenübernahmeklausel könnte sich aber aus 307 BGB ergeben. Diese Pflicht zur Kostenübernahme ist unwirksam, wenn schon die von ihr vorausgesetzte Überwälzung der Schönheitsreparaturen nach 8 Nr. 1 u. 2 unwirksam sind oder wenn die Abgeltungsklausel selbst isoliert unwirksam ist. I. Regelung in 8 Nr. 1 und 2 des Mietvertrags 8 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet M, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan in 8 Nr. 2 des Mietvertrags und der jeweiligen Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung durchzuführen. Seine Renovierungspflicht ergibt sich somit aus diesen Klauseln, soweit sie keine unangemessene Benachteiligung i.s.v. 307 Abs. 1 BGB darstellen. 1. Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Allgemeinen Schönheitsreparaturklauseln stellen nicht stets eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (vgl. Teil 1 S. 6). Die Regelung in 8 Nr. 1 des Mietvertrags ist somit zunächst nicht zu beanstanden.

11 Wirksamkeit des Fristenplans in 8 Nr. 2 des Mietvertrags Eine unangemessene Benachteiligung könnte sich jedoch aufgrund des Fristenplans in 8 Nr. 2 des Mietvertrags ergeben, indem der M zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in bestimmten Intervallen verpflichtet wird. Da die Schönheitsreparaturklausel von der gesetzlichen Regelung abweicht, unterliegt ihr Inhalt nach 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB besonderer Prüfung. Insbesondere stellt es eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Mieter aufgrund der Klausel zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, die angesichts der Abnutzung der Wohnung noch nicht erforderlich sind. Die Unangemessenheit einer entsprechenden Klausel ergibt sich daraus, dass dem Mieter so mehr auferlegt würde, als der Vermieter nach 535 Abs. 1 S. 2 BGB an Renovierungen vorzunehmen hätte. Gleichzeitig ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung einer Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert. Für die Entscheidung, ob die Klausel die Gefahr birgt, den Mieter zu unnötigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten, kommt es freilich nicht darauf an, ob im konkret in Rede stehenden Streitfall eine Renovierung erforderlich ist. Zu einer unangemessenen Benachteiligung führt eine Klausel schon dann, wenn sie abstrakt die Gefahr begründet, dass der Mieter zu einer nicht erforderlichen Renovierung verpflichtet ist. Der Fristenplan in 8 Nr. 2 des Mietvertrags begründet für den M eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist und führt dazu aus, dass dies im Allgemeinen nach drei Jahren in Nassräumen, nach fünf Jahren in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, nach sieben Jahren in allen anderen Nebenräumen und nach sechs Jahren bei Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln der Fall ist. Hierin müsste eine unangemessene Benachteiligung des M liegen, sodass die Klausel nach 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Fristenpläne sind allerdings dann wirksam, wenn und soweit die in der Vornahmeklausel enthaltenen Renovierungsfristen nicht unveränderbar sind, sondern durch ihre flexible Gestaltung Raum lassen, den konkreten Renovierungsbedarf der angesprochenen Mieträume zu

12 -12- berücksichtigen, so dass die genannten Fristen letztlich nur den Charakter einer Richtlinie oder unverbindlichen Orientierungshilfe haben (BGH NJW 2015, 1874 Tz. 14). Besonders die Verwendung der Worte im Allgemeinen lassen für die Beurteilung des Einzelfalls genügend Raum, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen. Soweit dadurch ein gewisser Auslegungsspielraum eröffnet wird, ist dies mit Rücksicht auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die Schwierigkeiten einer genaueren, aber noch hinreichend flexiblen Formulierung sachgerecht und hinnehmbar (BGH NJW 2005, 3416). Diesen Anforderungen genügt die Klausel in 8 Nr. 2 des Mietvertrags. Denn sie geht nicht über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus, weil die in 8 Nr. 2 MV aufgeführten Renovierungsintervalle nach dem Wortlaut der Bestimmung nur für einen im Allgemeinen entstehenden Renovierungsbedarf gelten sollen (BGH NJW 2015, 1871 Tz. 17), sondern beschränkt die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf das erforderliche Maß, sodass der M nicht der Gefahr ausgesetzt gewesen ist, überflüssige Schönheitsreparaturen vornehmen zu müssen. Eine solche Klausel benachteiligt [sie] den Mieter nicht unangemessen; denn mit dieser Formulierung wird nur die für den durchschnittlichen und verständigen Mieter ohne Weiteres erkennbare Selbstverständlichkeit ausgesprochen, dass unerhebliche Gebrauchsspuren eine Renovierungsverpflichtung nicht auslösen (BGH a.a.o. Tz. 18) Nach alledem stellt der flexible Fristenplan in 8 Nr. 2 des Mietvertrags keine unangemessene Benachteiligung des M i.s.v. 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Die Klausel ist somit wirksamer Vertragsbestandteil. 3. Zwischenergebnis Durch die Regelungen in 8 Nr. 1 und 2 des Mietvertrags wurde dem M wirksam die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen übertragen. Diese beschränkte sich jedoch darauf, dass solche Arbeiten nur vorzunehmen sind, wenn der Zustand der Wohnung es erfordert. Die Unwirksamkeit der quotalen Abgeltung ergibt sich somit nicht aus der Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel.

13 -13- Exkurs: Starre Fristenpläne Eine andere Beurteilung ergibt sich jedoch für die sog. starren Fristenpläne. Dabei handelt es sich um Klauseln, die die Pflicht zur Vornahme von Renovierungsarbeiten nicht vom konkreten Zustand der Wohnung abhängig machen, sondern feste Zeiträume zur Vornahme von Schönheitsreparaturen vorgeben. Solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen i.s.v. 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn durch die Pflicht zur Vornahme von Renovierungsarbeiten nach starren Fristenplänen und damit unabhängig vom Zustande der Wohnung würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gem. 535 I 2 BGB schulden würde (BGH NJW 2004, 2586, 2587). Folge unwirksamer starrer Fristenpläne ist, dass nicht bloß die einzelne den Fristenplan beinhaltende Klausel unwirksam gem. 307 Abs. 1 S. 1 BGB ist, sondern sich die Unwirksamkeitsfolge auf die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter insgesamt (erstreckt). Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt (Senat, NJW 2010, 674 = NZM 2010, 157 Rn. 14). Denn Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde (Senat, NJW 2010, 674 = NZM 2010, 157); eine solche inhaltliche Umgestaltung der Vornahmepflicht widerspräche dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener formularvertraglicher Regelungen (BGH NJW 2015, 1874 Tz. 17).

14 -14- II. Regelung in 8 Nr. 3 des Mietvertrags Fraglich ist jedoch, ob sich aus 8 Nr. 3 des Mietvertrags die Pflicht des M ergibt, sich im dort genannten Umfang an den Kosten der von E durchgeführten Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Dazu kommt es darauf an, ob die Quotenklausel des 8 Nr. 3 des Mietvertrags eine unangemessene Benachteiligung des M i.s.v. 307 Abs. 1 BGB darstellt und unwirksam ist. Hier könnte sich eine unangemessene Benachteiligung des M i.s.v. 307 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB (Transparenzgebot) daraus ergeben, dass es für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht möglich gewesen ist, die bei Vertragsende auf ihn zukommenden Kosten realistisch abzuschätzen (BGH NJW 2015, 1871 Tz. 30): [30] Denn es ist für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Senat, BGHZ 200, 362 = NJW 2014, 2269 = NZM 2014, 481 Rn. 37; BGHZ 165, 12 [21 f.] = NJW 2006, 996; jew. mwn) nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, unter Zugrundelegung seines (möglicherweise Veränderungen unterworfenen) individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird. Aber nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Vertragsende ist für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Um eine Kostenquote ermitteln zu können ist darüber hinaus die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten wird. Quotenabgeltungsklauseln verlangen vom Mieter daher bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht auf Grund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen. Derartige Bestimmungen benachteiligen den Mieter nach 307 I 1 BGB unangemessen und sind unwirksam (vgl. auch V. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., 535 Rn. 62). Der M konnte also im maßgeblichen Zeitpunkt der Wohnungsübergabe am nicht abschätzen, in welchem Zustand er die Wohnung bei Vertragsende an den E zurückgeben wird und in welchem Zeitpunkt überhaupt ein Renovierungsbedarf aufgrund seines Wohnund Abnutzungsverhalten entstehen würde. Aufgrund dieser beiden unbekannten Variablen

15 -15- war es ihm zu diesem Zeitpunkt nicht möglich, abzuschätzen, mit welchen Kosten er bei Beendigung des Mietverhältnisses zu rechnen hat, sodass die Klausel ihn unangemessen benachteiligt und gem. 307 Abs. 1 Nr. 1 BGB unwirksam ist (StuKo, 535, Rn. 3). Den M traf somit keine Pflicht zur quotalen Kostenübernahme aus 8 Nr. 3 des Mietvertrags mit E. III. Ergebnis Zwar ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen ( 8 Nr. 1 des Mietvertrags) anhand des flexiblen Fristenplans in 8 Nr. 2 des Mietvertrags wirksam. Jedoch ist die Verpflichtung des M zur anteiligen Kostenübernahme aus 8 Nr. 3 des Mietvertrags gem. 307 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB unwirksam. Der E hat daher keinen Anspruch gegen M auf Beteiligung an den Kosten der Renovierung aus dem Mietvertrag. C. Endergebnis E und M haben keine Ansprüche gegeneinander.