MMag. Dr. Hans Hauswurz. Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger

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1 MMag. Dr. Hans Hauswurz Insolvenz Centralbau GmbH (FN b) GZ 7 S 33/15 k - LG Innsbruck GUTACHTEN ZUR ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES EZ 1250 GRUNDBUCH RUM MMag. Dr. Hans Hauswurz Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger 6121 Baumkirchen, Oberfeldweg 1a Tel.: 05224/20330 Handy: 0664/ sachverstaendiger@hauswurz.at

2 GRUNDSTÜCKE 1804/7 UND 1804/10 EZ 1250 GRUNDBUCH RUM

3 Der Verkehrswert der Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken 1804/7 und 1804/10 beträgt zum Bewertungsstichtag insgesamt ,00 (in Worten: Euro neunhundertviertausend). I

4 Vorbemerkung Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zur grundbücherlichen Eigentümerin und zum Auftraggeber und gibt auf Grund seines abgelegten Sachverständigeneides nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen ausgearbeitetes Gutachten ab. Der unterfertigte SV haftet nicht für unrichtige bzw. unvollständige Angaben im Grundbuch. In diesem Zusammenhang wird auf das Publizitätsprinzip des öffentlichen Grundbuches verwiesen. Vom SV kann keine Stellungnahme bezüglich der Grundgrenzen bzw. der Grenzabstände gegeben werden. Dazu ist ein Sachverständiger des Vermessungswesens beizuziehen. Der Sachverständige merkt an, dass mögliche Bodenverunreinigungen, Kontaminierungen oder mögliche Belastungen im Erdreich (Relikte aus den Weltkriegen etc.), welche nur mittels eines eigenen Gutachtens feststellbar wären, nicht berücksichtigt werden können. Weiters ist festzuhalten, dass die Liegenschaft nicht auf den Verlauf etwaiger im Erdreich verlegter Versorgungs- bzw. Entsorgungsleitungen oder sonstiger Leitungen untersucht wurde. Betreffend die Erschließung der Grundstücke mit verschiedenen Versorgungsleitungen (Wasser, Kanal, Strom, Gas) und deren Verlauf werden die in den von den Versorgungsunternehmen zur Verfügung gestellten Pläne in das vorliegende Gutachten aufgenommen und deren Richtigkeit angenommen. Mangels Vornahme einer Bodenuntersuchung für die ein eigenes Bodengutachten erforderlich wäre können in diesem Gutachten somit auch keine Aussagen über eine bestimmte Bodenbeschaffenheit des Grundstückes getroffen werden, ebensowenig über den etwa zu hohen Feuchtigkeitsgehalt. Beurteilt werden können nur Gegebenheiten wie sie sich am Besichtigungstag darstellen. Unzulänglichkeiten, die nur im Zuge einer längeren Nutzung des Bewertungsobjektes festgestellt werden können, finden in der Wertermittlung keine Berücksichtigung. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt geldlastenfrei, Kaufnebenspesen sind nicht berücksichtigt. Angesichts der Unsicherheit einzelner, in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Festgehalten wird weiters, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis - auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig am Markt - realisierbar ist 1. 1 ÖNORM B 1802, Pkt. 3.3 II

5 INHALTSVERZEICHNIS INHALTSVERZEICHNIS ABBILDUNGSVERZEICHNIS TABELLENVERZEICHNIS 1 AUFTRAGGEBER 1 2 BEWERTUNGSSTICHTAG 1 3 ZWECK DES GUTACHTENS 1 4 GRUNDLAGEN UND UNTERLAGEN DER GUTACHTENSERSTELLUNG 1 5 BEFUND Grundbuchsdaten Lage, Erschließung und Beschreibung der Liegenschaft Infrastruktur Versorgungsleitungen Flächenwidmung und Bebauungsplan Gefahrenzonen Dingliche Rechte und Lasten Rechte Dienstbarkeiten 13 6 BEWERTUNG Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwert Ermittlung des Bodenwertes Verkehrswert 23 7 GUTACHTEN 25 8 BEILAGENVERZEICHNIS 26 III IV IV III

6 ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abbildung 1: Vermessungsplan... 4 Abbildung 2: TIRIS Land Tirol - tirismaps Katastralmappe; Gst. 1804/7 und 1804/ Abbildung 3: TIRIS Land Tirol - tirismaps Sonnenstunden... 7 Abbildung 4: Verlauf Wasserleitung und Kanal... 9 Abbildung 5: Verlauf Elektroleitungen Abbildung 6: Verlauf Gasleitung Abbildung 7: TIRIS Land Tirol - tirismaps Flächenwidmung TABELLENVERZEICHNIS Tabelle 1: Bodenwert Liegenschaft EZ 1250 GB Rum Dieses Gutachten besteht aus 32 Seiten Urschrift, 11 Fotos und 11 Beilagen und wurde in dreifacher Ausfertigung an den Auftraggeber übergeben. MMag. Dr. Hans Hauswurz 2015 IV

7 1 Auftraggeber Rechtsanwalt Dr. Walter WAIZER, 6020 Innsbruck, Schmerlingstraße 4 Insolvenz Centralbau GmbH, GZ 7 S 33/15 k - LG Innsbruck Auftrag vom von Herrn RA Dr. Walter Waizer 2 Bewertungsstichtag als Tag der örtlichen Besichtigung 3 Zweck des Gutachtens Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 1250 GB Rum im Rahmen des Insolvenzverfahrens der Centralbau GmbH. Laut Liegenschaftsbewertungsgesetz 2 Abs. 2 ist der Verkehrswert jener Preis, der bei Veräußerung einer Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. 4 Grundlagen und Unterlagen der Gutachtenserstellung Befundaufnahme am Grundbuchsauszug vom Kaufvertrag vom Vermessungsplan (Teilungsplan) Stellungnahme Raumplaner zum geplanten Projekt vom Aufsandungserklärung vom (Rechte A2-LNR 1, A2-LNR 2) Kaufvertrag vom (Dienstbarkeit C-LNR 2) Kaufvertrag vom (Dienstbarkeit C-LNR 3) Kaufvertrag vom (Dienstbarkeit C-LNR 4) Dienstbarkeitsvertrag vom (Dienstbarkeiten C-LNR 7 und C- LNR 8) Dienstbarkeitsvertrag vom (Dienstbarkeit C-LNR 10) Wasserleitungs- und Kanalplan, Gemeinde Rum; Gasleitungsplan, TIGAS; Stromleitungsplan, TIWAG 1

8 Einholung von Informationen betreffend Grundstückserschließung, Flächenwidmung, Bebauungsplan und Projektplanung im Bauamt der Gemeinde Rum Erhebungen am Grundbuch Hall betreffend Vergleichspreise Einholung einer TIRIS-Auswertung über die Internetseite des Landes Tirol Langjährige Erfahrung des gefertigten Sachverständigen auf dem Gebiet der Vermittlung des Verkaufes/Kaufes von Liegenschaften Fachliteratur 2 - Hauswurz-Prader, Liegenschaftsbewertungsgutachten, Verkehrswertermittlung von Immobilien anhand des Ertragswertverfahrens, LexisNexis Verlag, Heimo Kranewitter, "Liegenschaftsbewertung", Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, 6. Auflage, Bienert, Funk (Hrsg.), "Immobilienbewertung Österreich", Edition ÖVI Immobilienakademie, 3. Auflage, Stand August Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) BGBl 1992/150 - Stabentheiner, Liegenschaftsbewertungsgesetz mit erläuternden Anmerkungen und Rechtsprechung, Manz Verlag Wien 2005, 2. erweiterte Auflage - Ross-Brachmann-Holzner, Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, Theodor Oppermann Verlag Hannover, 27. Auflage - Rössler-Langer-Simon-Kleiber-Joeris-Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, Luchterhand Verlag, 8., überarbeitete und erweiterte Auflage Hauswurz Hans, Das Liegenschaftsbewertungsgutachten und die Verantwortlichkeit des Sachverständigen für Gutachtensmängel, Dissertation Universität Innsbruck 2010 Tag der Besichtigung der Liegenschaft , 15 Uhr bis Uhr Teilnehmer am Ortstermin Herr MMag. Dr. Hans HAUSWURZ als Sachverständiger Umfang der Besichtigung Grundstücke, Zufahrt zur Liegenschaft 2 Die seitens des Gutachters verwendeten Gesetzestexte, Fachliteratur und weitere Dokumente liegen in der jeweils aktuellen Version vor. 2

9 Aufgrund der vorgenannten Grundlagen und Unterlagen erstellt der Sachverständige den nachstehenden 5 Befund 5.1 Grundbuchsdaten 3 Gemäß Grundbuchsauszug vom ist die bewertungsgegenständliche Liegenschaft im Grundbuch Rum des Bezirksgerichtes Hall (i.t.) unter der Einlagezahl 1250 eingetragen. Zur Liegenschaft gehören die beiden Grundstücke 1804/7 und 1804/10. Der Grundbuchsstand stellt sich wie folgt dar: 3 Im Einzelnen siehe beiliegenden Grundbuchsauszug (Beilage 1). 3

10 5.2 Lage, Erschließung und Beschreibung der Liegenschaft Die Liegenschaft EZ 1250 GB Rum besteht aus den Grundstücken 1804/7 und 1804/10, die laut Grundbuchsauszug (siehe Beilage 1) insgesamt eine Größe von m² haben. Beide Grundstücke sind im Grenzkataster eingetragen, wobei das Grundstück 1804/7 eine Grundstücksgröße von 609 m² und das Grundstück 1804/10 eine Grundstücksgröße von 710 m² hat. Laut Vermessungsplan (siehe Beilage 3) haben die beiden Grundstücke folgende Grundrissform und Grenzen: Abbildung 1: Vermessungsplan 4

11 Die beiden Grundstücke liegen Luftlinie ca. 620 m nordwestlich des Gemeindezentrums von Rum (Gemeindeamt, Pfarrkirche) und werden über öffentliche Straßen erschlossen. Von der Dörferstraße gelangt man zur Murstraße und zum Moosweg, der direkt an der Liegenschaft westseitig vorbeiführt. Murstraße Moosweg Vom Moosweg führt nordseitig des Gebäudes Moosweg 6 ein ca. 4 m breiter Grundstücksstreifen, der zum Grundstück 1804/7 gehört, zum eigentlich bebaubaren Grundstücksbereich des Grundstückes 1804/7. Dieser Bereich hat eine rechteckige Form mit einem Ausmaß von ca. 25 m x 20 m. 5

12 An das Grundstück 1804/7 schließt das Grundstück 1804/10 an, welches eine unregelmäßige Grundstücksform hat und nur über das vorgenannte Grundstück 1804/7 erschlossen werden kann. Die umliegenden Grundstücke sind mit Ein- oder Mehrfamilienhäusern bebaut. Ostseitig schließen an das Grundstück 1804/10 Freilandflächen an. Im ostseitigen Bereich dieses Grundstückes besteht ein stark ansteigender Hang, der zum Teil mit Bäumen und Büschen bewachsen ist. Die an das Grundstück 1804/7 südseitig angrenzenden Grundstücke sind ebenfalls mit Wohngebäuden bebaut. Derzeit wird gerade das nordseitig angrenzende Grundstück im unmittelbaren Bereich zum bewertungsgegenständlichen Grundstück 1804/7 bebaut. Dazu werden auch die beiden bewertungsgegenständlichen Grundstücke als Lagerfläche für Baumaterial und Container genutzt. 6

13 Die nachfolgende Abbildung zeigt die Lage und die Grundstücksform der beiden bewertungsgegenständlichen Grundstücke 1804/7 und 1804/10 und die Bebauung der umliegenden Liegenschaften. Abbildung 2: TIRIS Land Tirol - tirismaps Katastralmappe; Gst. 1804/7 und 1804/10 4 Laut den Angaben von Tiris 5 besteht für den Bereich, in dem die bewertungsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine ganzjährige Sonneneinstrahlung. Abbildung 3: TIRIS Land Tirol - tirismaps Sonnenstunden 6 4 Vgl. Tiris, URL: 5 Besonnungssituation für BMN-Koordinate: MS / Vgl. Tiris, URL: 7

14 5.2.1 Infrastruktur Die Marktgemeinde Rum hat auf Grund der Nähe zu Innsbruck und der Größe eine sehr gute Infrastruktur. Die nachfolgende Tabelle zeigt die Luftlinien- Entfernungen von der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft zu den verschiedenen Versorgungseinrichtungen. 7 Bildungseinrichtungen Kinderbetreuung: Kindergarten: Volksschule: Sonderschule: AHS: Universität: Nahversorgung Bäckerei: Lebensmittel, Supermarkt: Apotheke: Postamt: Gesundheitsversorgung Arzt für Allgemeinmedizin: Altenheim: Rettungsdienst: Sonstiges Friseur, Frisiersalon: Drogerie: Bank, Sparkasse: Polizei: Rechtsanwalt: Tankstelle: 842 m 428 m 842 m 3,2 km 3,5 km 4,1 km 389 m 389 m 293 m 1,6 km 424 m 1,7 km 1,8 km 300 m 1,9 km 461 m 1,7 km 424 m 1,4 km Versorgungsleitungen Für die Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung liegen die entsprechende Leitung bzw. der Kanalstrang im Moosweg in unmittelbarer Nähe zum Erschließungsbereich des Grundstückes 1804/7. Laut eingeholter Auskunft im Bauamt der Gemeinde Rum muss ein Grundeigentümer die Leitungen für 7 Datenquelle: Herold; Datenstand: halbjährlich aktuell 8

15 Wasser- und Kanal vom bestehenden Leitungsverlauf bis auf die bewertungsgegenständlichen Grundstücke auf eigene Kosten verlegen. Die nachfolgende Abbildung zeigt den Verlauf der Wasserleitung (dunkelblau; Hausanschlüsse: hellblau) und des Kanals (braun). Abbildung 4: Verlauf Wasserleitung und Kanal 8 Derzeit wird gerade von dem unmittelbar auf dem nördlich angrenzenden Grundstück 1805/1 errichteten Gebäude der Kanal auf dem Erschließungsbereich des Grundstückes 1804/7 verlegt. Zu Gunsten des vorgenannten Grundstückes 1805/1 lastet auf dem bewertungsgegenständlichen Grundstück 1804/7 eine Dienstbarkeit des Anschlusses, der Benützung und der Erhaltung eines Abwasserkanales gem. Pkt. II. des Dienstbarkeitsvertrages vom (siehe Beilage 9). Auch das Grundstück 1805/7 hat das Recht den vorgenannten Abwasserkanal auf der Liegenschaft laut Dienstbarkeitsvertrag vom samt Ergänzung vom zu nutzen (siehe Beilage 10). Die Stromversorgung erfolgt für die Liegenschaften im Bereich der bewertungsgegenständlichen Grundstücke durch die TIWAG/TINETZ. Als Anschlussmöglichkeit besteht gegenüberliegend des Einfahrtsbereiches des Gst. 1804/7 westlich des Moosweges eine eigene Station bzw. im unmittelbaren Einfahrtsbereich ein Stromkasten. 8 Übersichtsplan Wasserleitungs- und Kanalanlagen Gemeinde Rum 9

16 Laut erteilter Auskunft (siehe Beilage 11) ist der Verlauf der Elektroleitungen im Bereich der bewertungsgegenständlichen Grundstücke zum vorhin abgebildeten Stromkasten wie folgt: Abbildung 5: Verlauf Elektroleitungen 9 Sollte die Beheizung eines auf den bewertungsgegenständlichen Grundstücken errichteten Gebäudes mit Gas erfolgen, so besteht nach eingeholten 9 Leitungsauskunft TINETZ 10

17 Auskünften die Möglichkeit an die im Moosweg verlaufende Leitung anzuschließen. Der Verlauf der Gasleitung ist wie folgt: Abbildung 6: Verlauf Gasleitung Flächenwidmung und Bebauungsplan Laut Mitteilung des Bauamtes der Gemeinde Rum sind die bewertungsgegenständlichen Grundstücke als Wohngebiet gewidmet. Die nachfolgende Abbildung zeigt diese Widmung der bewertungsgegenständlichen Grundstücke und die Widmungen der Nachbargrundstücke. Abbildung 7: TIRIS Land Tirol - tirismaps Flächenwidmung Leitungsauskunft TIGAS 11 Vgl. Tiris, URL: 11

18 Einen Bebauungsplan oder einen ergänzenden Bebauungsplan für die bewertungsgegenständlichen Grundstücke gibt es laut eingeholter Auskunft im Bauamt der Gemeinde Rum derzeit nicht. Die derzeitige grundbücherliche Eigentümerin hat ein Bebauungsprojekt für das Grundstück 1804/10 eingereicht, zu dem es Stellungnahmen von dem von der Gemeinde Rum bestellten Hochbausachverständigen und vom Sachverständigen für Raumplanung der Gemeinde Rum gibt. Der Hochbausachverständige führt unter anderem in seiner Stellungnahme aus, dass das eingereichte Bauvorhaben nicht zur Gänze den Bestimmungen der TBO entspricht und auch noch verschiedene Gutachten wie z.b. das RO- Gutachten des Ortsplaners und ein geotechnisches Gutachten einzuholen sind. Laut Stellungnahme des Sachverständigen für Raumplanung und Raumordnung ist bei der Genehmigung eines Projektes insbesondere auf die Baustruktur des Umfeldes, auf die gebietsbezogene Bebauungsdichte und die topografische, naturräumliche Situation des steil ansteigenden Hanges mit besonderer landschaftlicher Bedeutung Bedacht zu nehmen. Weiters ist in der Stellungnahme ausgeführt, dass die Obergrenze der gebietsbezogenen Dichte mit 0,4 bis 0,45 NFD anzusetzen sei. Dadurch ergäbe sich eine maximale Wohnnutzfläche für die beiden Grundstücke mit einer Gesamtfläche von m² von 450 m², die nicht wesentlich überschritten werden soll. Ausgeführt wird weiters, dass für die konkrete Bebauung das Setzen einer hinteren Baugrenzlinie und damit eine Beschränkung der Bautiefe bei der seinerzeitigen Widmung bis zur Grundgrenze (Hangoberkante) angedacht war. Hingewiesen wird insbesondere, dass die gestalterische Ausführung der Hangbebauung wichtig ist. In seiner Stellungnahme hat der Raumplaner die Empfehlung ausgesprochen, dass nur ein Doppelhaus auf der Liegenschaft errichtet wird, welches dann auch mehr in die Breite gehen kann und die Baudichte und Baukörnung der umgebenden Bebauungstypologie eher entspricht. Auf Grund der Stellungnahme des Raumplaners wurde das ursprünglich eingereichte Projekt überarbeitet und dazu eine neuerliche Stellungnahme seitens der Gemeinde Rum eingeholt. In dieser hat der Raumplaner festgehalten, dass infolge der Grundteilung die Bebauung des Grundstückes 1804/10 noch dichter geworden ist und nun eine Nutzflächendichte von 0,53 aufweist. Der Raumplaner hält fest, dass er nicht in der Lage ist über ein 55 Gutachten eine positive Stellungnahme zur Einreichplanung vorlegen zu können. Begründet hat er dies, dass er bei den vergangenen und bereits zahlreichen Vorprojekten und Studien klare und restriktive Aussagen getroffen hat, an welche er raumordnungsfachlich gebunden ist. Abschließend meint der Raumplaner, dass im Falle der Erlangung der Zustimmung zum Projekt im technischen Ausschuss, die Erlassung eines Bebauungsplanes erforderlich wäre. Laut der der Einreichplanung beigeschlossenen Berechnung beträgt die Baumassendichte für das vom Raumplaner zu begutachtende Projekt für das Grundstück 1804/10 auf Grund der geplanten Bebauung 1,82. Zum Vergleich beträgt die von der Gemeinde Rum festgelegte maximale Baumassendichte für das auf der nördlichen Nachbarschaft derzeit errichtete Gebäude 1,00. Zu berücksichtigen ist, dass die vorhin genannte Dichte für 2 Einfamilienhäuser auf getrennten Grundstücken gilt und eine Extrapolation auf einen Wohnbau nicht möglich ist. Mitgeteilt wurde auch, dass ein Bebauungs- 12

19 plan in Rum immer projektbezogen vom Raumplaner erarbeitet und vom Infrastrukturausschuss bzw. dem Gemeinderat beschlossen wird Gefahrenzonen Eine Gefahrenzonenfestlegung besteht laut eingeholter Auskunft im Bauamt der Gemeinde Rum für den Bereich der bewertungsgegenständlichen Grundstücke nicht. 5.3 Dingliche Rechte und Lasten Im Grundbuch der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft EZ 1250 sind im A2-Blatt das Recht des Fahrens mit Wirtschaftsfuhren (A2-LNR 1), das Recht der Einhaltung eines Feldweges (A2-LNR 2) und im C-Blatt sieben Dienstbarkeiten (C-LNR 1, C-LNR 2, C-LNR 3, C-LNR 4, C-LNR 7, C-LNR 8, C-LNR 10) einverleibt. Ob darüber hinaus außerbücherliche Rechte und Dienstbarkeiten bestehen, konnte vom Sachverständigen nicht ermittelt werden. Beim Ortsaugentermin gab es aber keine Hinweise für das Bestehen von außerbücherlichen Rechten oder Dienstbarkeiten Rechte Recht des Fahrens mit Wirtschaftsfuhren Unter A2-LNR 1 ist das Recht des Fahrens mit Wirtschaftsfuhren auf Grund der Aufsandungsurkunde vom einverleibt (siehe Beilage 5). Auf Grund der Umgebungsbebauung und der Lage der bewertungsgegenständlichen Grundstücke hat dieses Recht keine aktuelle Bedeutung und führt nicht zu einer Werterhöhung. Recht der Einhaltung eines Feldweges Unter A2-LNR 2 ist das Recht der Einhaltung eines Feldweges auf Grund der Aufsandungsurkunde vom einverleibt (siehe Beilage 5). Auf Grund der Bebauung der Nachbargrundstücke, der Nutzungsart und der Lage der bewertungsgegenständlichen Grundstücke hat dieses Recht keine aktuelle Bedeutung und führt nicht zu einer Werterhöhung Dienstbarkeiten Im Grundbuch sind verschiedene Dienstbarkeiten einverleibt. DIENSTBARKEIT der unterirdischen Wasserleitung Unter C-LNR 1 ist im Grundbuch der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft die DIENSTBARKEIT der unterirdischen Wasserleitung gegen Ersatz des bei Reparaturen entstehenden Schadens auf Gst 1804/7 und 1804/10 für EZ einverleibt. 13

20 Im Wasserleitungsplan der Gemeinde Rum ist auf den bewertungsgegenständlichen Liegenschaften keine Leitung eingezeichnet. Auf Grund des Zeitpunktes der Begründung der Dienstbarkeit und der Bebauung der Nachbarliegenschaft ist es wahrscheinlich, dass diese Wasserleitung keine Funktion mehr hat. Ob aber eine solche Leitung nicht dennoch auf der Liegenschaft verläuft, kann vom Sachverständigen nicht beurteilt werden. Dazu müsste eine eigene Überprüfung vorgenommen werden. Bei der Bewertung wird diese Dienstbarkeit nicht berücksichtigt, weil für den Sachverständigen nicht überprüfbar ist, ob eine solche Leitung auf den bewertungsgegenständlichen Grundstücken verläuft oder nicht. DIENSTBARKEIT des Fahrweges Unter C-LNR 2 ist im Grundbuch der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft die DIENSTBARKEIT des Fahrweges auf Gst 1804/7 jedoch nur hinsichtlich der aus Gst stammenden Teilflächen von 98 m² bzw. 52 m² Gst 1804/10 für Gst in EZ 1710 auf Grund des Kaufvertrages vom einverleibt (siehe Beilage 6). Das berechtigte Grundstück 1809 gibt es nicht mehr. Das Grundstück 1810 liegt weiter nördlich im Bereich mit der Flurbezeichnung Flinn. Weil diese Dienstbarkeit keinen wertmäßig nachteiligen Einfluss auf die bewertungsgegenständlichen Grundstücke hat, wird diese bei der Bewertung nicht weiter berücksichtigt. DIENSTBARKEIT des unbeschränkten Geh- und Fahrweges samt Führung einer Kanal- und Wasserleitung Unter C-LNR 3 ist im Grundbuch der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft die DIENSTBARKEIT des unbeschränkten Geh- und Fahrweges samt Führung einer Kanal- und Wasserleitung auf Gst 1804/7 1804/10 gem. Pkt. VII und Pkt. XV des Kaufvertrag vom für Gst 1803/3 in EZ 1213 einverleibt (siehe Beilage 7). Das aus dieser Dienstbarkeit berechtigte Grundstück 1803/3 liegt südlich des Moosweges und daher nicht im Bereich der bewertungsgegenständlichen Grundstücke. Als belastete Grundstücke werden in Pkt. VII des Kaufvertrages vom die Grundstücke 1803/1, 1803/2, 1803/3 und 1803/4 genannt, auf denen auf einem 4 m breiten Streifen entlang der nördlichen Grundstücksgrenze die Dienstbarkeitsfläche verläuft. Die vorgenannten Grundstücke liegen insgesamt südlich des Moosweges, sodass die bewertungsgegenständlichen Grundstücke vom Verlauf der Dienstbarkeitsfläche nicht betroffen sind. Weil keine Wertbeeinflussung besteht wird daher diese Dienstbarkeit bei der Verkehrswertermittlung der bewertungsgegenständlichen Grundstücke nicht berücksichtigt. DIENSTBARKEIT des Geh- und Fahrweges Unter C-LNR 4 ist im Grundbuch der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft die DIENSTBARKEIT des Geh- und Fahrweges auf Gst 1804/7 1804/10 gem. Pkt IV des Kaufvertrages vom für Gst 1804/6 in EZ 1223 einverleibt (siehe Beilage 8). Das berechtigte Grundstück 1804/6 grenzt unmittelbar südlich an den Einfahrtsbereich des bewertungsgegenständlichen Grundstückes 1804/7 an und hat zur Erschließung eine eigene Einfahrt. Weil auch diese Dienstbarkeit keinen wertmäßigen Einfluss auf den Verkehrswert 14

21 der beiden bewertungsgegenständlichen Grundstücke hat, wird diese Dienstbarkeit bei der Bewertung nicht weiter berücksichtigt. DIENSTBARKEIT des Anschlusses, der Benützung und der Erhaltung eines Abwasserkanales; DIENSTBARKEIT des uneingeschränkten Gehens und Fahrens mit Fahrzeugen aller Art Unter C-LNR 7 und C-LNR 8 sind im Grundbuch der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft die DIENSTBARKEIT des Anschlusses, der Benützung und der Erhaltung eines Abwasserkanales und die DIENSTBARKEIT des uneingeschränkten Gehens und Fahrens mit Fahrzeugen aller Art gem. Pkt. II. des Dienstbarkeitsvertrages vom auf dem bewertungsgegenständlichen Grundstück 1804/7 für Gst 1805/1 in EZ 1466 einverleibt (siehe Beilage 9). Das berechtigte Grundstück 1805/1 grenzt unmittelbar nördlich an das bewertungsgegenständliche Grundstück 1804/7 an und wird derzeit mit einem Einfamilienwohnhaus bebaut. Laut beigeschlossenem Lageplan verläuft der Abwasserkanal fast auf der gesamten nördlichen Grundstückslänge in einem Abstand von der Grundstücksgrenze von ca. 2 m. Die Grundstücksfläche auf die sich die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens bezieht, betrifft fast die gesamte nördliche Grundstückslänge des Grundstückes 1804/7 in einer Breite von ca. 4 m (siehe Beilage 9) und hat laut Dienstbarkeitsvertrag eine Gesamtfläche von 138,55 m² (siehe Beilage 9). Betreffend die Kostenteilung der Errichtung, sowie der zukünftigen Erhaltung wurde in Pkt. III. des Dienstbarkeitsvertrages vom (siehe Beilage 9) folgendes vereinbart: 15

22 Wenngleich auch ein noch zu errichtendes Gebäude auf dem Grundstück 1804/7 auch an den Abwasserkanal angeschlossen werden kann und die vom Geh- und Fahrrecht betroffene Fläche auch als Zufahrtsfläche für die beiden bewertungsgegenständlichen Grundstücke genutzt werden wird und auch die Errichtungs- und Erhaltungskosten aufgeteilt werden, stellen diese Dienstbarkeiten eine wertmäßige Beeinflussung für das Grundstück dar, weil kein Käufer für solche Flächen den vollen Baulandpreis zahlen würde. DIENSTBARKEIT des Anschlusses, der Benützung und der Erhaltung eines Abwasserkanales Unter C-LNR 10 ist im Grundbuch der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft die DIENSTBARKEIT des Anschlusses, der Benützung und der Erhaltung eines Abwasserkanales gem. Pkt. II. des Dienstbarkeitsvertrages vom auf dem bewertungsgegenständlichen Grundstück 1804/7 für Gst 1805/7 in EZ 1466 einverleibt (siehe Beilage 10). Das berechtigte Grundstück 1805/7 grenzt im hintersten Bereich unmittelbar nördlich an das bewertungsgegenständliche Grundstück 1804/7 an. Betreffend die Kostenteilung der Errichtung, sowie der zukünftigen Erhaltung wurde in Pkt. III. des Dienstbarkeitsvertrages vom (siehe Beilage 10) die vorhin abgebildeten Inhalte vereinbart. Auch diese Dienstbarkeit hat einen wertmäßigen Einfluss und wird bei der Verkehsrwertermittlung des Grundstückes 1804/7 berücksichtigt. 16

23 6 Bewertung Bei der Bewertung werden alle im Befund angeführten Fakten berücksichtigt. Der Sachverständige merkt an, dass mögliche Bodenverunreinigungen / Kontaminierungen oder mögliche Belastungen im Erdreich (Relikte aus den Weltkriegen etc.), welche nur mittels eines eigenen Gutachtens feststellbar wären, nicht berücksichtigt werden können. Weiters ist festzuhalten, dass die Liegenschaft nicht auf den Verlauf etwaiger im Erdreich verlegter Versorgungs- bzw. Entsorgungsleitungen oder sonstiger Leitungen untersucht wurde. Mangels Vornahme einer Bodenuntersuchung für die ein eigenes Bodengutachten erforderlich wäre können in diesem Gutachten somit auch keine Aussagen über eine bestimmte Bodenbeschaffenheit des Grundstückes getroffen werden, ebensowenig über den etwa zu hohen Feuchtigkeitsgehalt. Weiters ist festzuhalten, dass mangels Vorliegens sichtbarer Vermessungspunkte nicht eindeutig feststellbar war, ob der Verlauf der Grenzen in der Natur mit dem Katasterstand übereinstimmt. Laut 3 (1) LBG 12 sind für die Bewertung Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Wertermittlungsverfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren ( 4), das Ertragswertverfahren ( 5) und das Sachwertverfahren ( 6) in Betracht. Laut 10(4) des LBG sind bei anderen als den in den 4-6 LBG geregelten - wissenschaftlich anerkannten - Wertermittlungsverfahren die zugrunde gelegten Umstände darzustellen und es ist aufzuführen, in welcher Weise die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr bei der Bewertung berücksichtigt wurden. Laut 3 (2) LBG sind, wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden. Laut 7 (1) LBG hat der Sachverständige - soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen - das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. 6.1 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bei der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft ist nach Meinung des gefertigten Sachverständigen das Vergleichswertverfahren als alleiniges Wertermittlungsverfahren anzuwenden. Nach Pkt der ÖNORM B 1802 ist das Vergleichswertverfahren insbesondere zur Ermittlung des Verkehrswertes unbebauter Liegenschaften anzuwenden Liegenschaftsbewertungsgesetz 13 Vgl. Stabentheiner, Liegenschaftsbewertungsgesetz mit erläuternden Anmerkungen und Rechtsprechung, Manz Verlag Wien 2005, S. 17, Anm

24 Kranewitter meint, dass das Vergleichswertverfahren für die Verkehrswertermittlung von unbebauten Grundstücken geeignet und der Vergleich mit Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken die marktgerechteste Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes ist. 14 Auch im Buch Immobilienbewertung Österreich wird ausgeführt, dass das Vergleichswertverfahren insbesondere zur Ermittlung des Verkehrswertes unbebauter Liegenschaften anzuwenden ist. 15 Weiters wird in der Literatur angeführt, dass das Vergleichswertverfahren bei der Ermittlung des Wertes von unbebauten Grundstücken seine größte Bedeutung hat. 16 Auch J. Simon und Th. Simon sind im Buch Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten der Auffassung, dass das Vergleichswertverfahren besonders für die Ermittlung des Verkehrswertes unbebauter Grundstücke geeignet ist Bodenwert Auf Grund der Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ( 6 Abs. 2 LBG). Laut 4 LBG ist im Vergleichswertverfahren der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen. Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass diese durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. 18 Diese Methode setzt freilich voraus, dass entweder ein Markt besteht, der brauchbare Vergleichsobjekte bietet, oder doch zumindest einige vergleichsfähige Veräußerungsfälle unter annähernd gleichen Verhältnissen im näheren Umkreis herangezogen werden können. 14 Vgl. Kranewitter Heimo: Liegenschaftsbewertung, Wien 2010, 6. Aufl., S Vgl. Bienert, Funk (Hrsg.): Immobilienbewertung Österreich, ÖVI, Wien 2014, 3. Aufl., S Vgl. Ross-Brachmann-Holzner, Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, Theodor Oppermann Verlag Hannover, 27. Aufl., S. 65 f 17 Vgl. Rössler-Langer u.a., Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, München 2004, S. 35 f 18 Vgl. 4 (3) LBG (BGBl. Nr. 150/1992). 18

25 Allgemein wird bei Anwendung der Vergleichswertmethode unterschieden zwischen dem direkten oder unmittelbaren Preisvergleich, bei dem der Wert direkt aus Vergleichswerten abgeleitet wird, die zeitgleich mit dem Wertermittlungsstichtag zustande gekommen sind und die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehende Übereinstimmung mit der zu bewertenden Liegenschaft aufweisen; sowie dem indirekten oder mittelbaren Preisvergleich, bei dem die Vergleichswerte zunächst auf den Wertermittlungsstichtag und/oder auf die Zustandsmerkmale der zu bewertenden Liegenschaft umgerechnet werden. Dabei stellt der unmittelbare Preisvergleich eine idealtypische Wunschvorstellung dar, die praktisch kaum jemals Bedeutung erlangt, weil theoretisch und meistens wohl auch praktisch keine Liegenschaft einer anderen zur Gänze gleicht; selbst bei unmittelbarer Nachbarschaft können sie sich erheblich unterscheiden; dass dabei zudem der Vergleichswert etwa zeitgleich zum Wertermittlungsstichtag zustande gekommen sein muss, um für einen unmittelbaren Preisvergleich geeignet zu sein, ist dann schon ein Glücksfall, der sicherlich auch nicht gleich für eine hinreichende Anzahl von Vergleichswerten eintreten wird. In Rum wurden und werden auch derzeit immer wieder Grundstücke mit der Widmung Wohngebiet verkauft bzw. zum Kauf angeboten. Gekauft wurden Grundstücke von Privaten aber auch Bauträgern zur Errichtung von Wohnanlagen. Die verkauften Grundstücke unterschieden sich in der Lage, der Größe und der Bebaubarkeit auf Grund der Vorgaben der Bebauungspläne. Die nachfolgend angeführten Grundstücke wurden aus einer Vielzahl von Kauftransaktionen herausgefiltert, weil sich diese nach Meinung des Sachverständigen als Vergleichsgrundstücke eignen und die Grundstücke innerhalb eines Umkreises von maximal 1 km zu den bewertungsgegenständlichen Grundstücken liegen: Nr KV-Datum Adresse Kaufpreis Fläche m²-preis Rum, Kat Gem. Rum, KGNr , EZ 1274, GStNr. 1674/5; 1674/6; Entfernung 966 m 6064 Rum, Kat Gem. Rum, KGNr , EZ 238, GStNr. 1601/1; Entfernung 517 m 6064 Rum, Kat Gem. Rum, KGNr , EZ 666, GStNr. 1926; Entfernung 547 m 6064 Rum, Kat Gem. Rum, KGNr , EZ 1717, GStNr. 1419/8; Entfernung 763 m 6064 Rum, Kat Gem. Rum, KGNr , EZ 1705, GStNr. 1419/2; Entfernung 726 m 6064 Rum, Kat Gem. Rum, KGNr , EZ 1153, GStNr. 1657/11; Entfernung 802 m 6063 Rum, Kat Gem. Rum, KGNr , EZ 1714, GStNr. 1807/3; Entfernung 176 m , m² 450,98/m² ,00 312,67 m² 502,57/m² , m² 560,25/m² , m² 560,00/m² , m² 465,12/m² , m² 600,00/m² , m² 700,64/m² Wenngleich auch einige der Vergleichsgrundstücke eine kleinere Grundstücksfläche als die der im Grundbuch ausgewiesenen Flächen der bewer- 19

26 tungsgegenständlichen Grundstücke haben, ist aber zu berücksichtigen, dass bei dem Grundstück 1804/7 auf Grund der Dienstbarkeitsfläche nur eine Fläche von ca. 470 m² für die Bebaubarkeit übrig bleiben und bei Grundstück 1804/10 eine steile Hangfläche besteht, die nach Vorstellung der Raumplanung nicht bebaut werden soll (siehe Ausführungen Pkt dieses Gutachtens). Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft wurde mit Kaufvertrag vom (siehe Beilage 2) um einen Preis von 710,00 pro m² gekauft. Hinzuweisen ist, dass beim Kauf die Dienstbarkeiten C-LNR 7, 8 und 10 noch nicht bestanden. Die in der vorigen Tabelle angeführten Vergleichsgrundstücke haben folgende Lage im Gemeindegebiet von Rum: 19 Anpassung der Vergleichsobjekte an die Bewertungsobjekte 20 Abweichende Eigenschaften der Vergleichsobjekte zum Bewertungsobjekt wurden nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert berücksichtigt, indem dem Bewertungsobjekt pauschal Zu- bzw. Abschläge aufgrund seiner Abweichung zum Durchschnitt der Vergleichsobjekte vergeben wurden: Begründung für Zu- bzw. Abschläge Lärmbeeinträchtigung: sehr ruhige Lage (+2%) Soziales Wohnumfeld: sehr gute Wohnlage (+1%) Zuschnitt: unregelmäßige Grundstücksform, Hanglage (-3,5%) durchschnittlicher m²-preis der Vergleichsobjekte Zu- bzw. Abschlag korrigierter m²-preis 548,51/m² -0,5% 545,77/m² 19 Quelle: Immovaluation, IMMOunited GmbH, Börseplatz 4, 1010 Wien 20 Quelle: Immovaluation, IMMOunited GmbH, Börseplatz 4, 1010 Wien 20

27 Preisvalorisierung 21 Da die Kaufpreise nicht zum Bewertungsstichtag vereinbart wurden, ist eine Preisvalorisierung zu berücksichtigen. Entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes wurden die harmonisierten Preise für den Zeitraum zwischen dem jeweiligen Kaufvertragsdatum und dem Bewertungsstichtag auf- bzw. abgewertet. Zur Bestimmung der Höhe der Preisschwankung wurde anhand der ausgewählten Vergleichswerte eine Regressionsanalyse durchgeführt bzw. wurde ein allgemein verfügbarer Preisindex dafür heranzogen. Angewendete Preissteigerung pro Jahr: + 6,38 % Der harmonisierte, preisvalorisierte Verkehrswert ermittelt sich rechnerisch daraus mit: 713,98 pro m² Statistische Auswertung 22 Statistische Methoden bieten beim Vergleichswertverfahren eine Hilfestellung, um die Aussagekraft der herangezogenen Vergleichswerte besser einschätzen zu können. Folgende Werte wurden statistisch ermittelt: Anzahl der statistisch ausgewerteten Vergleichsobjekte: 7 In der Bewertungsliteratur wird empfohlen, dass aufgrund statistischer Erfahrungswerte rund sieben bis acht Vergleichswertpreis vorliegen sollten. Arithmetisches Mittel: 545,77 Das wichtigste Maß in der Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist der Mittelwert. Es erfolgt keine Gewichtung der einzelnen Vergleichsobjekte in Abhängigkeit ihrer Aussagekraft, da alle gleichermaßen dem gleichen Teilmarkt angehören. Median: 557,20 Der Zentralwert gibt den Wert an, bei dem 50% der Werte darüber und 50% der Werte darunter liegen. Standardabweichung: 85,82 Die Standardabweichung des arithmetischen Mittels gibt an, um wie viel die Vergleichswerte (als mutmaßliche Mittelwerte eines großen Datensatzes) vom tatsächlichen Mittelwert abweichen. Die geringe Standardabweichung deutet auf eine hohe Treffsicherheit des abgeleiteten Verkehrswertes mit Hilfe des arithmetischen Mittels hin. 90%-Konfidenzintervall: 383,17 708,37 Die in der Liegenschaftsbewertung anzuwendende Student-Verteilung führt zum Ergebnis, dass mit einer Wahrscheinlichkeit von 90% ausgesagt werden kann, dass sich der Verkehrswert innerhalb dieser Bandbreite bewegt. Bereichsgrenzen Ausreißertest: 354,75 736,78 Die Anwendung der in der Bewertungsliteratur empfohlenen Bereichsgrenzen von +- 35% des arithmetischen Mittels ergibt, dass keine Vergleichswerte außerhalb dieses Bereiches liegen und daher aufgrund ungewöhnlicher Umstände oder persönlicher Verhältnisse auszuscheiden gewesen wären. Variationskoeffizient v: 0,157 Der Variationskoeffizient misst die relative Streuung der Vergleichswerte. Ein Variationskoeffizient von 0,00 bis 0,05 wird in der Bewertungsliteratur als sehr guter Bereich, 0,05 bis 0,10 als noch guter Bereich, 0,10 bis 0,15 als unter Umständen noch ordentlicher 21 Quelle: Immovaluation, IMMOunited GmbH, Börseplatz 4, 1010 Wien 22 Quelle: Immovaluation, IMMOunited GmbH, Börseplatz 4, 1010 Wien 21

28 Bereich, 0,15 bis 0,20 als noch unbedenklicher Bereich und über 0,20 als zu verwerfender Bereich eingestuft. Korrelationskoeffizient r: 0,882 Die Anwendung einer Regressionsanalyse zeigt die Kaufpreisentwicklung der harmonisierten Vergleichsobjekte in Form einer Regressionsgeraden (Trendlinie). Je näher der Korrelationskoeffizient bei 1 bzw. -1 (bei einer negativen Entwicklung) liegt, desto höher ist der Zusammenhang zwischen Kaufpreisen und Kaufzeitpunkten. Die nachfolgende Abbildung 23 zeigt neben den harmonisierten m² Preisen nach Kaufvertragsdatum auch die ansteigende Entwicklung der Verkaufspreise für Grundstücke in Rum. Auf Grund der erhobenen Vergleichspreise, deren Anpassung an den Bewertungsstichtag und der derzeit bestehenden Verhältnisse am Grundstücksmarkt in Rum wird für die unbelasteten Grundstücksflächen ein Preis von 715,00 pro m² angesetzt. Für die Dienstbarkeitsfläche des Grundstückes 1804/7 wird auf Grund der bestehenden Dienstbarkeiten und der ausschließlichen Nutzung dieses Bereiches als Zufahrtsfläche vom vorhin angesetzten Preis ein Abschlag von 40,00% angesetzt. Daher wird die Dienstbarkeitsfläche mit einem gerundeten Preis von 430,00 pro m² angesetzt. 23 Quelle: Immovaluation, IMMOunited GmbH, Börseplatz 4, 1010 Wien 22

29 6.2.1 Ermittlung des Bodenwertes Auf Grund der Festsetzung des unbelasteten Bodenwertes mit 715,00 pro m², der Dienstbarkeitsfläche mit einem Preis von 430,00 pro m² und der Grundstücksgrößen der beiden bewertungsgegenständlichen Grundstücke 1804/7 und 1804/10 lässt sich der Bodenwert für die bewertungsgegenständliche Liegenschaft wie folgt berechnen: Bodenwert EZ 1250 GB Rum Bodenwert Gst. 1804/7 Fläche gesamt 609,00 m² davon Dienstbarkeitsfläche 138,55 m² Fläche unbelastet 470,45 m² Preis pro m² unbelastet 715,00 Preis pro m² Dienstbarkeitsfläche 430,00 Bodenwert Fläche unbelastet ,75 Bodenwert Dienstbarkeitsfläche ,50 Bodenwert Grundstück 1804/ ,25 Bodenwert Gst. 1804/10 Fläche 710,00 m² Preis pro m² 715,00 Bodenwert Grundstück 1804/ ,00 Bodenwert EZ 1250 GB Rum gesamt ,25 Bodenwert EZ 1250 EZ Rum gerundet ,00 Tabelle 1: Bodenwert Liegenschaft EZ 1250 GB Rum Verkehrswert Definitionsgemäß ist der Verkehrswert der Preis zum Wertermittlungsstichtag, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Weiters muss die zum Wertermittlungszeitpunkt auf dem Grundstücksmarkt herrschende Situation berücksichtigt werden. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungszeitpunkt für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgeblichen Umstände, wie die allgemeine konjunkturelle Situation, den Vorgaben des Kapitalmarktes und der Entwicklung im betrachteten Teilmarkt. Der Rechenwert entspricht meiner Meinung und Markterfahrung nach unter Berücksichtigung der beschriebenen Problematik eines fehlenden Bebauungsplanes und den in diesem Zusammenhang zu bereits auf den bewertungsgegenständlichen Grundstücken geplanten Projekten erfolgten Stellungnahmen der Raumplanung den aktuellen Marktverhältnissen und wird daher ohne weitere Anpassung als Verkehrswert ausgewiesen. 24 Eigene Darstellung 23

30 Der ermittelte Preis deckt sich auch mit derzeit zum Kauf angebotenen Grundstücken im Nahebereich der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft (Flinn), die eine vergleichbare Lage und auch vergleichbare Grundstücksgrößen aufweisen. Recherchen im Internet haben ergeben, dass derzeit in Rum ein 566 m² großes Grundstück um einen Preis von 658,00 pro m² zum Kauf angeboten wird. Daher wird der in Tabelle 1 errechnete Bodenwert für die bewertungsgegenständliche Liegenschaft EZ 1250 GB Rum in der Höhe von gerundet ,00 als Verkehrswert ausgewiesen. Trotzdem muss darauf hingewiesen werden, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Hinweis: Ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass dem ermittelten Verkehrswert der Liegenschaft EZ 1250 GB Rum die Annahme zu Grunde liegt, dass alle beiden Grundstücke von einem Käufer erworben werden und nicht einzeln an verschiedene Käufer verkauft werden. Sollten verschiedene Käufer die beiden Grundstücke erwerben, müssten zur Erschließung des Grundstückes 1804/10 die derzeit bereits bestehenden Dienstbarkeiten auf dem Grundstück 1804/7 erweitert werden, was zu einer wertmäßigen Beeinflussung des Verkehrswertes des Grundstückes 1804/7 führen würde. 24

31 7 Gutachten Der Verkehrswert der Liegenschaft, bestehend aus den Grundstücken 1804/7 und 1804/10 beträgt zum Bewertungsstichtag insgesamt ,00 (in Worten: Euro neunhundertviertausend). Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige MMag. Dr. Hans Hauswurz Baumkirchen, am

32 8 Beilagenverzeichnis Grundbuchsauszug vom Kaufvertrag vom Vermessungsplan (Teilungsplan) Stellungnahme Raumplaner zum geplanten Projekt vom Aufsandungserklärung vom (Rechte A2-LNR 1, A2-LNR 2) Kaufvertrag vom (Dienstbarkeit C-LNR 2) Kaufvertrag vom (Dienstbarkeit C-LNR 3) Kaufvertrag vom (Dienstbarkeit C-LNR 4) Dienstbarkeitsvertrag vom (Dienstbarkeiten C-LNR 7 und C- LNR 8) Dienstbarkeitsvertrag vom (Dienstbarkeit C-LNR 10) Wasserleitungs- und Kanalplan, Gemeinde Rum; Gasleitungsplan, TIGAS; Stromleitungsplan, TIWAG 26