GZ: G 30/10-3 HO/KS Klagenfurt, 2. Dezember Graf Hannes Konkurs 4 S 116/09z, HG Wien EZ 112, GB Schiefling am See SCHÄTZUNGSGUTACHTEN

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1 Baurat h.c. DIPL.-ING. HEINRICH OBERRESSL Baumeister und Zivilingenieur für Bauwesen Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger 9020 KLAGENFURT Rechtsanwälte OG Schleppe Platz 8 Dr. Engelhart & Partner Tel.: +43(0) Esteplatz 4 Mobil: +43(0) Wien Fax: +43(0) k.schweizer@okzt.at GZ: G 30/10-3 HO/KS Klagenfurt, 2. Dezember 2010 Betreff: GrafHa3/KONK,X Graf Hannes Konkurs 4 S 116/09z, HG Wien EZ 112, GB Schiefling am See SCHÄTZUNGSGUTACHTEN über den Verkehrswert der Liegenschaft EZ 112, Grundbuch Schiefling am See, bestehend aus dem Baulandgrundstück 2/2 mit einem Flächenausmaß von 788 m 2 und den darauf befindlichen Gebäuden mit der Postanschrift Auen, Süduferstraße 31, 9535 Schiefling am See.

2 9020 Klagenfurt, Schleppe Platz 8 EZ 112, GB Schiefling am See Blatt 2 1. AUFTRAG: Die Dr. Engelhart & Partner, Rechtsanwälte OG, als Masseverwalter in der Konkurssache 4 S 116/09z, HG Wien, hat mich mit Schreiben vom beauftragt, ein Schätzungsgutachten über den Verkehrswert der o.a. Liegenschaft zu erstatten. 2. GRUNDLAGEN UND UNTERLAGEN DES GUTACHTENS: 2.1. Die vom Sachverständigen am und durchgeführten Befundaufnahmen sowie die dabei verfasste fotografische Dokumentationen Der Grundbuchsauszug der Liegenschaft vom Der Auszug aus der digitalen Katastralmappe M 1 : Die Erhebungen des Sachverständigen beim Grundbuch BG Klagenfurt, Einsicht in den Kaufvertrag vom , Urkunde 10006/ Die Erhebungen des Sachverständigen beim Gemeindeamt Schiefling, Einsichtnahme in den Bauakt Zahl /03 und Erstellung von Plankopien Der Kaufvertrag über den Erwerb der Liegenschaft vom , Urkunde 6807/01, BG Oberwart Literatur: Liegenschaftsbewertung, Heimo Kranewitter, 5. Auflage. Liegenschaftsbewertungsgesetz, BGBl. Nr. 150/1992.

3 9020 Klagenfurt, Schleppe Platz 8 EZ 112, GB Schiefling am See Blatt 3 3. BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT: 3.1. GRUNDBUCH UND KATASTER: Einlagezahl: 112 Grundbuch: Schiefling am See Bezirksgericht: Klagenfurt Bestand: Grundstück 2/2 Baufläche (Gebäude) 200 m 2 Baufläche (begrünt) 588 m 2 Gesamtfläche 788 m 2 Postanschrift: 9535 Schiefling am See, Auen-Süduferstraße 31 Eigentümer: Hannes Graf 1/1 Anteil 3.2. LAGE UND ERSCHLIESSUNG: Die Liegenschaft befindet sich in der Ortschaft Auen, direkt südlich anschließend an die Süduferstraße. Das zur Liegenschaft gehörende Grundstücke 2/2 hat vieleckige Form, ist in der nördlichen Hälfte annähernd waagrecht und steigt in der südlichen Hälfte von Norden nach Süden an. Die Figuration des Grundstückes ist auf der angeschlossenen Mappenblattkopie dargestellt. Das Grundstück 2/2 ist als Bauland-Kurgebiet gewidmet. Die Straßenfrontlänge entlang der Süduferstraße beträgt ca. 16 m, die Tiefe des Grundstückes in Nordsüdrichtung beträgt rund 45 m. Die Entfernung zum Südufer des Wörtersees beträgt rund 130 m. Das öffentliche Schwimmbad der Gemeinde Schiefling ist von der Liegenschaft rund 200 m entfernt und befindet sich nordöstlich der Liegenschaft.

4 9020 Klagenfurt, Schleppe Platz 8 EZ 112, GB Schiefling am See Blatt VER- UND ENTSORGUNG: Die Liegenschaft ist derzeit an keine Wasserversorgung angeschlossen. Anschluss an den öffentlichen Kanal und an das Stromnetz sind vorhanden. Für die Beheizung der Gebäude ist eine Öl-Zentralheizung installiert BESCHREIBUNG DER GEBÄUDE: Allgemeine Beschreibung: Herr Hannes Graf hat die Liegenschaft Haus Wrann mit Kaufvertrag vom zu einem Kaufpreis von EUR ,00 erworben. Die Gebäude bestehen aus einem Südtrakt (Haus 1) und einem Nordtrakt (Haus 2). Die beiden Häuser sind in Ostwestrichtung versetzt, wobei das Haus 1 nach Osten und das Haus 2 nach Westen vorsteht. Nach der Bauweise zu schließen, wurde das Haus 2 bereits vor dem 2. Weltkrieg errichtet, das Haus 1 dürfte in der Nachkriegszeit errichtet worden sein. Die Häuser bestehen aus einem Erdgeschoss, einem Obergeschoss und einem ausge- bauten Dachgeschoss. Eine Unterkellerung ist nicht vorhanden. Nach Erstellung einer Einreichplanung im September 2003 hat Herr Hannes Graf um die Baubewilligung für den Um- und Ausbau von zwei Wohnungen und sechs Ferien-Appartements angesucht.

5 9020 Klagenfurt, Schleppe Platz 8 EZ 112, GB Schiefling am See Blatt 5 Am wurde von der Gemeinde Schiefling die Baubewilligung zu Zahl /03 erteilt. Die Bauvollendungsmeldung wurde am bei der Baubehörde eingereicht. In den Jahren 2007 oder 2008 wurde an der Westseite des Hauses 1 ein unbewilligter Zubau im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss errichtet. Der zuständige Beamte der Gemeinde Schiefling, Herr Richard Bergner, hat mir im Jahre 2008 mitgeteilt, dass die Gemeinde beabsichtigt, einen Abbruchbescheid für diese unbewilligte Maßnahme zu erlassen. Bis heute ist ein derartiger Abbruchbescheid nicht ergangen Feststellungen: Am habe ich die Befundnahme durchgeführt. Herr Trattnig von der Firma Schator hat die Haustüre zu den Wohnungen 1 und 2 im Erdgeschoss des Nordtraktes geöffnet und anschließend einen neuen Zylinder eingebaut. Die Wohnungstüren der Wohnungen 1 und 2 im Erdgeschoss, 3 und 4 im Obergeschoss und 5 und 6 im Dachgeschoss des Nordtraktes waren unversperrt und wurden auch so belassen. Der Südtrakt im Erdgeschoss ist zugänglich, weil die Terrassentüre der westseitigen Wohnung im Erdgeschoss ausgebaut wurde und hier jeder zugehen kann. Die im 1. Obergeschoss befindliche Wohnung Top 10 konnte nicht besichtigt werden, weil wegen der Schneelage und der Gefährlichkeit des Zuganges über den Balkon, ein Zutritt nicht möglich war.

6 9020 Klagenfurt, Schleppe Platz 8 EZ 112, GB Schiefling am See Blatt 6 Die Wohnung Top 9 im Dachgeschoss des Südtraktes war offen und wurde offen gelassen, weil der Zustand des Türblattes den Einbau eines Zylinders derzeit nicht zulässt. Ich habe bei der Besichtigung am die Gebäude in einem katastrophalen Zustand vorgefunden. Im Erdgeschoss sind alle Holzböden bis zu 50 cm aufgewölbt, alle Wandverkleidungen und ein Großteil der Deckenverkleidungen sind von Schimmel befallen, in der Wohnung Top 2 im Erdgeschoss des Nordtraktes ist die Decke eingebrochen. Die Wohnungen 7 und 8 im Erdgeschoss des Südtraktes befinden sich ebenfalls in einem gleichartigen Zustand. Verwiesen wird auf die Bilder 1 bis 38 der angeschlossenen Bildbeilage. Im Nordtrakt befinden sich sowohl über dem Erdgeschoss als auch über dem 1. Obergeschoss Holztramdecken. Die Holzdecken sind vermorscht. Der Zustand der Wohnungen im 1. Obergeschoss des Nordtraktes ist auf den Bildern 39 bis 50 dargestellt. Die Wohnungen 5 und 6 im Dachgeschoss des Nordtraktes befinden in einem einigermaßen normalen Zustand, wobei es im Badezimmer auch einen aufgerissenen Boden gibt (Bild 60). Bild 62 zeigt das Stiegenhaus im Nordtrakt mit der Stiege vom Erdgeschoss zum Obergeschoss und der Holzstiege vom Obergeschoss zum Dachgeschoss. Am Hauptpodest des Obergeschosses ist der Elektroverteilerkasten eingebaut, alle Regelungen und Automaten sind jedoch demontiert (Bilder 62 und 63).

7 9020 Klagenfurt, Schleppe Platz 8 EZ 112, GB Schiefling am See Blatt 7 Die Bilder 64 und 65 zeigen noch die Wohnung Top 1 im Erdgeschoss. Der Zustand der Wohnung Top 9 im Dachgeschoss des Südtraktes ist auf den Bildern 69 bis 80 dargestellt. Die Wohnungen 7 und 8 im Erdgeschoss des Südtraktes wurden im Verhältnis zum Einreichplan in Richtung Süden erweitert. Zusammenfassend zum Bauzustand ist Folgendes festzustellen: Die Böden im Erdgeschoss haben keine horizontale Abdichtung. Feuchtigkeit steigt in den Böden und an den Wänden auf. Alle Bodenkonstruktionen sind mehr oder weniger zerstört. Die Parketten sind bis zu 50 cm aufgestiegen. Bei den Fenstern sieht man, dass kein fachgerechter Einbau erfolgt ist, weil die Schimmelbildungen auf fehlende Einbauabdichtungen hinweisen. Die Tramdecken im Nordtrakt über dem Erdgeschoss und über dem Obergeschoss sind nicht mehr tragfähig. Im Erdgeschoss ist bereits ein Deckenfeld eingebrochen (Bilder 31 und 32). An einigen Stellen sieht man freigelegte Elektroleitungen, die nicht fachgerecht ausgeführt wurden. Die sanitären Einrichtungsgegenstände im Erdgeschoss sind z.t. beschädigt. Bei den beiden Dachgeschoss-Ausbauten sind zu niedrige Raumhöhen vorhanden, sodass sie nicht genutzt werden können. Auf Bild 77 ist eine Wandöffnung im Dachgeschoss dargestellt, dahinter befindet sich ein Leitungssalat.

8 9020 Klagenfurt, Schleppe Platz 8 EZ 112, GB Schiefling am See Blatt 8 Ich habe in meinem Gutachten für die BKS-Bank vom schon unter Berücksichtigung des Verdachtes die Nutzflächen der Wohnungen mit nur EUR 1.000,00 je m 2 bewertet. Das tatsächliche Ausmaß der mangelhaften Ausführung konnte ich damals nicht erkennen, weil rein optisch ein gefälliger Zustand vorhanden war. 4. BEWERTUNG: 4.1. ALLGEMEINES ZUR BEWERTUNG: Die Grundwertsituation entlang der Süduferstraße in der Ortschaft Auen liegt derzeit zwischen EUR 100,00 und EUR 110,00 je m 2. Die Bewertung erfolgt mit einem Mittelwert von EUR 105,00 je m 2. Den Bauwert der gesamten Gebäudesubstanz kann man unter Berücksichtigung des derzeitigen Zustand zwischen EUR ,00 und EUR ,00 einschätzen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes wird ein Mittelwert von EUR ,00 für die gesamte verwertbare Bausubstanz angesetzt. Damit ergibt sich folgender Sachwert: Grundwert: Grundstück 2/2, Bauland-Kurgebiet, Flächenausmaß 788 m 2, bewertet mit EUR 105,00 je m m 2 à EUR 105,00/m 2 EUR ,00 Grundwert rund EUR ,00

9 9020 Klagenfurt, Schleppe Platz 8 EZ 112, GB Schiefling am See Blatt 9 Bauwert: Verwertbare Bausubstanz geschätzt EUR ,00 Sachwert: Grundwert EUR ,00 Bauwert geschätzt EUR ,00 Sachwert EUR ,00 5. ERGEBNIS: Es beträgt somit der Schätzwert der Liegenschaft EZ 112, Grundbuch Schiefling am See, BG Klagenfurt, bestehend aus dem Grundstück 2/2 mit einem Flächenausmaß von 788 m 2 und den darauf befindlichen Gebäuden Haus 1 und Haus 2 mit der Postanschrift Auen- Süduferstraße 31, 9535 Schiefling am See, EUR ,00 (i.w. einhundertdreiunddreißigtausend EUR) Der allgem. beeid. u. gerichtl. zertif. Sachverständige Baurat h.c. Dipl.-Ing. Heinrich Oberressl Anlagen: Grundbuchsauszug vom Lageplan M 1 : 500 Auszug aus der digitalisierten Katastralmappe M 1:1000 Plankopien der Einreichpläne Bildbeilage des SV vom