BAUMEISTER DIPL.-ING. RUDOLF REINHARD SÜSS ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER BEWERTUNGSGUTACHTEN

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1 BAUMEISTER DIPL.-ING. RUDOLF REINHARD SÜSS Baumeister Dipl.Ing. Süß, A-3130 Herzogenburg, Wienerstr. 6 An das Bezirksgericht Krems J. Wichner Straße Krems FACHGRUPPEN BAUWESEN Hochbau Tiefbau IMMOBILIEN kl. landw. Liegenschaften Kleingärten gewerblich od. industriell genutzt größere Wohnhäuser (Baugründe) kleinere Wohnhäuser (Baugründe) Wohnungseigentum Geschäftsräumlichkeiten Herzogenburg, Nr. 1. Ausfertigung BEWERTUNGSGUTACHTEN in der Exekutionssache Auftraggeber: Bezirksgericht Krems Aktenzeichen: 9 E 14/10b Betreibende Partei: Johann Fink, Wiedengasse 6/2, 3500 Krems Verpflichtete Partei: Alfred Altmann, Scheichergasse 4, 3108 St. Pölten-Wagram Zweck der Bewertung: Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 541, GB Höbenbach samt den darauf bestehenden Baulichkeiten in 3508 Höbenbach, Theyernerstraße 98 A-3130 Herzogenburg, Wienerstraße 6, Tel / 82293, Telefax / , suess@aon.at Bankverbindung: Volksbank NÖ Mitte, Kto-Nr , BLZ 47150, Sparkasse Herzogenburg, Kto-Nr , BLZ 20219, UID-Nummer: ATU

2 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Inhaltsverzeichnis A. Allgemeines: Gerichtsauftrag: Augenschein: Bestandsverhältnisse: Pläne: Kontaminationen: Anforderung von Unterlagen: Energieausweis:...6 B. Grundlagen:...6 C. Befund: Grundbuchstand: Lage und Beschreibung des Grundstücks: Verkehrsverhältnisse, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen: Beschreibung der auf der Liegenschaft bestehenden Baulichkeiten: Wohnhaus: Außenanlagen: Anschlüsse: Bauliche Ausführung, Bau- und Erhaltungszustand: Dienstbarkeit der elektrischen Leitung:...29 D. Technische Kenngrößen: Allgemeines: Bruttogrundrissflächen verbaute Flächen: Bruttorauminhalte umbauter Raum:...31

3 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: E. Bewertung: Allgemeines: Grundwert: Bauwert: Allgemeines: Herstellkosten: Zeitwert: Dienstbarkeit: Verkehrswert:...43

4 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: A. ALLGEMEINES: 1. Gerichtsauftrag: Dem gefertigten SV wurde mit Beschluss (Akt ON 22) aufgetragen, ein Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft EZ 541, GB Höbenbach samt den darauf bestehenden Baulichkeiten in 3508 Höbenbach, Theyernerstraße 98 zu erstatten. 2. Augenschein: Der Termin für die Befundaufnahme wurde vom Gericht für den , um 10:00 Uhr an Ort und Stelle in 3508 Höbenbach, Theyernerstraße 98 festgesetzt. Beim Augenschein waren anwesend: Für die betreibende Partei: Hr. Dr. Hammerer Für verpflichtete Partei: - Der gefertigte SV Ende des Augenscheines: 10:25 Uhr 3. Bestandsverhältnisse: Das gegenständliche Haus steht derzeit leer.

5 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Pläne: Bei den - im Gutachten enthaltenen und auch im Anhang an das Gutachten beiliegenden - Plänen handelt es sich um Kopien von im Bauakt inne liegenden Plänen (Einreich-, Auswechslungs- oder Bestandspläne). Diese Pläne sollen nur zur besseren Übersicht dienen. Eine 100 %-ige Übereinstimmung mit dem Bestand kann nicht garantiert werden. 5. Kontaminationen: Das bewertungsgegenständliche Grundstück scheint im Verdachtsflächenkataster bzw. Altlastenkataster des Umweltbundesamtes nicht auf. Weitergehende Untersuchungen hinsichtlich einer Kontaminierung können nur von Sonderfachleuten durchgeführt werden. Das vorliegende Gutachten wird unter der Annahme, dass keine wertmindernden Bodenkontaminationen gegeben sind, erstellt. 6. Anforderung von Unterlagen: Nach dem neu gefassten 140 Abs.2 EO hat der Sachverständige die für die Schätzung benötigten Unterlagen anderer Behörden, die sich auf die zu versteigende Liegenschaft beziehen, insbesondere über den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und Abgabenbescheide mit dinglicher Wirkung beizuschaffen. Vom gefertigten SV wurde daher ein entsprechendes Schreiben an das zuständige Gemeindeamt verfasst. Das Antwortschreiben wurde dem Gericht mit dem Gutachten übergeben. Die Erhebungen beim zuständigen Finanzamt wurden bereits vom Gericht getätigt.

6 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Energieausweis: Es ist kein Energieausweis (gem. Energie-Ausweis-Vorlagegesetz) vorhanden. B. GRUNDLAGEN: 1.) Der im Zuge des Augenscheines aufgenommene Befund 2.) Grundbuchsauszug vom ) Auszug aus der digitalen Kastastalmappe (DKM) vom ) Erhebungen am Gemeindeamt der Marktgemeinde Paudorf: a.) Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan b.) Einsichtnahme in den Bauakt c.) Erhebung von Grundstückspreisen 5.) Bewertungsstichtag: Als Stichtag der Bewertung gilt gemäß LBG der Tag der Befundaufnahme 6.) Zubehör: Die Bewertung einer Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich alle auf den Grundstücken errichteten Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, sowie auch alle Gebäudeausstattungen, wie vorhandene Installationen, Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlage, etc. Weiters sind alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke wie Außenanlagen, Einfriedungen und sonstige Gartengestaltungsbauwerke, sowie auch alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen und Anlagen etc. im ermittelten Verkehrswert berücksichtigt. Die auf der Liegenschaft oder in den Gebäuden sonst noch vorhandenen Fahrnisse, wie spezielle Wohnungseinrichtungen, Möblierungen, Gerätschaften, Haus- bzw. Zierrat, ev. lagernde Materialien oder ähnliches sind im nachfolgend errechneten Verkehrswert nicht enthalten.

7 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: ) Literaturhinweise: Stabentheiner: Liegenschaftsbewertungsgesetz, Manz Verlag Wien, 2. Auflage 2005 Dr. Richard Jäger: Wertermittlung von Grundstücken und Häusern, 1. und 2. Heft, 3. Auflage Wien 1973 Simon/Kleiber: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Luchterhand Verlag Darmstadt 1996 Roß/Brachmann: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden, 24. Auflage, Oppermann Verlag Hannover 1983 Vogels: Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, 5. Auflage Bauverlag Wiesbaden 1996 Dr. Hilger: Liegenschaftsbewertung, Sparkassenverlag Wien 1985 Kranewitter: Liegenschaftsbewertung, Sparkassenverlag, 5. Auflage 2007 Immobilienbewertung Österreich, ÖVI Immobilienakademie, Stand Juli 2007

8 BAUMEISTER DIPL. ING. RUDOLF REINHARD SÜSS 3130 HERZOGENBURG, W IENERSTRAßE 6 C. BEFUND: 1. Grundbuchstand: Seite: - 8 -

9 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Lage und Beschreibung des Grundstücks:

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11 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Das gegenständliche, die Liegenschaft bildende Grundstück (Grst.Nr. 726/2) liegt im Bereich des südöstlichen Randes der Bebauung der Ortschaft Höbenbach. Das Grundstück bildet in der Natur ein unregelmäßiges Vieleck, das ungefähr südwestseitig an die von Höbenbach Richtung Theyern führende Landesstraße (Theyernerstraße) grenzt. An den übrigen Seiten grenzt das Grundstück an in Privatbesitz befindliche Nachbargrundstücke. Das Grundstück liegt in leichter Hanglage an einem in ungefähr westlicher Richtung hin abfallenden Hang. Gemäß Flächenwidmungsplan liegt das Grundstück zur Gänze im Bauland-Wohngebiet.

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13 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Verkehrsverhältnisse, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen: Höbenbach liegt rd. 3 km östlich von Paudorf. Die nächstgelegene Bushaltestelle befindet sich einige Gehminuten entfernt im Bereich des Ortsraumes von Höbenbach. Die nächstgelegene Bahnstation befindet sich in Paudorf in einer Entfernung von rd. 4 km. Die nächstgelegenen Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfes bestehen in Paudorf. Die nächstgelegenen Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des gehobenen Bedarfes bestehen in der ca. 11 km entfernten Statutarstadt Krems. Der Kindergarten besteht in Eggendorf (ca. 2 km entfernt). Die Volksschule befindet sich in Paudorf (ca. 3 km entfernt). Die Hauptschule besteht in Furth (ca. 6 km entfernt). Höhere Schulen befinden sich in Krems.

14 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Beschreibung der auf der Liegenschaft bestehenden Baulichkeiten: 4.1. Wohnhaus: Allgemeine Beschreibung: Foto 1, 8579

15 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Foto 2, 8580 Foto 3, 8581

16 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Foto 4, 8582 Die vorstehenden Fotos zeigen das gegenständliche, auf der Liegenschaft bestehende Wohnhaus. Wie auch aus den Fotos ersichtlich, ist das Gebäude ebenerdig errichtet. Es ist zur Gänze unterkellert. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Erbaut wurde das Gebäude um Die Baubewilligung wurde 1969 erteilt. Die Benützungsbewilligung wurde 1975 erteilt. Das Wohnhaus weist einen rechteckigen Grundriss auf. Infolge der Hanglage liegt das Kellergeschoss im ungefähr westseitig gelegenen Bereich annähernd auf gleicher Höhe wie das außen angrenzende Niveau.

17 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Ungefähr ostseitig liegt das Fußbodenniveau im Erdgeschoss auf ungefähr gleichem Niveau wie das angrenzende Gelände. Die Fundamentierung des Gebäudes erfolgte auf Streifenfundamente. Die Umfassungswände im Kellergeschoss sind 30 cm dick. Sie sind wahrscheinlich aus Schalsteinmauerwerk errichtet. Die tragenden Wände und die Zwischenwände sind ebenfalls massiv errichtet. Die Decke über KG ist eine Massivdecke. Im Erdgeschoss sind die Umfassungswände wiederum ca. 30 cm dick. Sie sind wahrscheinlich aus Hohlblockmauerwerk erstellt. Die tragenden Wände und die Zwischenwände sind massiv errichtet. Die Decke über EG ist ebenfalls eine Massivdecke. Bedeckt wird das Wohnhaus durch einen hölzernen Satteldachstuhl, der mit Welleternitplatten eingedeckt ist. Unterdach ist keine vorhanden. Die Niederschlagswässer werden über Hängerinnen und in frei vor der Fassade geführten Abfallrohren abgeleitet. Die Fassadenflächen sind mit einem Edelputz versehen. Die Fenster sind Holzverbundglasfenster aus der Zeit der Errichtung des Gebäudes. Die Beheizung des Gebäudes erfolgt durch eine Warmwasserzentralheizung mit Wandradiatoren. Der Festbrennstoffkessel ist im KG untergebracht.