Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite 1

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1 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite 1 1. ALLGEMEINES 1.1. AUFTRAGGEBER Herr Dr. Gerhard Kurt Kochwalter Rechtsanwalt Alter Platz 25/III 9020 Klagenfurt als Masseverwalter im Konkurs 41 S 165/12f des Herrn Josef Adami - Steinmetz, in 9560 Feldkirchen, Gurktaler Straße ZWECK Die Liegenschaft Bezirksgericht Feldkirchen soll als Basis für die Vermögensverwertung geschätzt werden BEWERTUNGSSTICHTAG Ist der der Tag der Befundaufnahme 1.4. GRUNDLAGEN DES GUTACHTEN Besichtigung der Liegenschaft Erkundigung bei der Stadtgemeinde Feldkirchen - Bauamt Kaufvertrag Farbluftbild Kagis mit Widmungsinformation und Lageplan Grundbuchauszug Fotodokumentation

2 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite 2 Heimo Kranewitter Liegenschaftsbewertung 6. Auflage Immobilienbewertung Österreich Bienert - Funk 2. Auflage Ross Brachmann Holzer Renner Ermittlung des des Verkehrswertes von Grundstücken und des Wertes von baulichen Anlagen 29. Auflage Liegenschaftsbewertungsgesetz 1.5. BEILAGEN Grundbuchauszug vom A Farbluftbild Kagis mit Lageplan und Widmungsinformation und Ortsplan B Kopie Kaufvertrag vom C Fotodokumentation 1-8 D

3 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite 3 2. BEFUND 2.1 ALLGEMEINE ANGABEN Postanschrift Josef Adami Panoramastraße Feldkirchen in Kärnten Grundbuch Einlagezahl Eigentümer Josef Adami Steinmetz Bahnhofstraße Feldkirchen ( laut Grundbuch ) Rechte und Lasten a) Pfandrechte - siehe Grundbuchauszug b) Dienstbarkeiten A 2 Blatt 12 a 2020/1997 Grundienstbarkeit Geh- und Fahrrecht an Gst 564/4 für Gst 567/9 567/10 15 a 1054/ /1999 Grunddienstbarkeit Geh- und Fahrrecht auf Gst 567/1 567/18 567/19 für Gst 567/9 567/10

4 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite BESCHREIBUNG DER LIEGENSCHAFT Bezeichnung der Liegenschaft GB Waiern, EZ 415, GST - NR 567/9 und 567/10 - Anteil 93/10000 an Garage Top 24, 93/10000 Garage Top 25 und Lage der Liegenschaft Die Liegenschaft liegt im nord/westlichen Siedlungsgebiet der Stadtgemeinde Feldkirchen im Ortsteil Metzing. Vom nord/westlichen Kreuzungspunkt der Ossiacher Bundesstraße mit der Turracher Straße fährt man die Landesstraße die L 95( Turracher Landesstraße ) Richtung Nord/Osten und erreicht nach der Ortschaft Waiern knapp vor Ende der Straßensteigung rechter Hand das Hinweisschild Metzing bzw.panoramastraße. In diesen Straßenverlauf rechts einfahrend und ca. 200 m diesen folgend und sieht man rechter Hand eine Eigentumswohnungsanlage. Geht man zur Westseite der Wohnanlage so sieht man im Nord/Westbereich einen zweigeschossigen Garagenbaukörper ( Foto 1 ). In diesem Bereich befinden sich auf dessen Südseite die 3 Garagen. Die topografische Adresse lautet Panoramastraße 6 in 9560 Feldkirchen Beschreibung der Objekte Die 3 an der westlichen Grundgrenze der Wohnhausanlage befindlichen Garagen ( Foto 2 ) wurden mit Kaufvertrag vom vom jetzigen Eigentümer Herrn Adami erworben. Die Zufahrt zu den 3 Garagen erfolgt über die befestigte Freifläche nordseitig der Wohnanlage ( Foto 3 ). Die Garagen sind mit Garagenkipptoren versehen. Die Garagenwände sind teilweise aus Beton und teilweise aus Mauerwerk. Die Garagendecke besteht aus Stahlbeton. Die Innenwandflächen sind verputzt und gemalt. Die Decke ist gemalt. Der Bodenbelag ist ein verriebener Zementestrich. In den Garagen befindet sich zur Zeit ein PKW ohne Nummernschild ( Foto 4 ), ein Dreirad ohne Nummernschild ( Foto 5 ), sowie ein abgedecktes Motorrad ( Foto 6 ). Laut Herrn Adami sind diese 3 Fahrzeuge nicht in seinem Eigentum. Die Garagen bestehen aus einer Einzelbox, sowie einer Doppelbox ( Foto 7, 8 ).

5 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite EINRICHTUNG DER OBJEKTE Die Einrichtung der Objekte der Liegenschaft sowie die technische Ausstattung wurde vom SV nicht bewertet ERKUNDUNG Bei der Stadtgemeinde Feldkirchen - Bauamt Das gegenständliche Objekt ist in seiner Art, Lage und Ausführung baugenehmigt und Benützungsbewilligt In den gegenständlichen 3 Garagen gibt es keine Strom- und Wasserversorgung. Anzumerken ist: Das eine entsprechende Querdurchlüftungsöffnung jeweils unten und oben in den gegenüberliegenden Wänden laut Kärntner Bauordnung nicht vorhanden ist.

6 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite 6 3. GUTACHTEN 3.1. EINLEITUNG Dieses Gutachten hat den Zweck, den Verkehrswert der Liegenschaft für einen eventuellen Verkauf zu ermitteln. Hierbei haben besondere Vorlieben oder Ideelle Werterhöhungen außer Betracht zu bleiben. Die Bewertung Erfolgt unter Bedachtnahme aller getroffenen Feststellungen, wobei zum Befund festgehalten wird, dass dieser sich auf die Feststellung der Vorgefundenen und beschrieben Ausstattungen und Anlagen beschränkt, jedoch keine Aussagen auf deren Funktionstüchtigkeit abgeben. Weiters erstreckt sich der Befund nicht auf die Prüfung allfälliger maßgeblicher rechtlicher Gegebenheiten. Der Grundwert Wird unter Berücksichtigung der in der Umgebung feststellbaren Grundstückspreise geschätzt. Als eine Grundlage dienen auch die Werte der Immobilienpreise die über Internet aktuell angeboten werden. Die Wertermittlung Erfolgt nach dem Sachwert und nach dem Ertragswertverfahren bzw. werden Vergleichswerte dafür herangezogen. Das Sachwertverfahren Dient vorrangig zur Wertermittlung bebauter Grundstücke, wenn deren Eigennutz vorrangig ist, also keinen Ertrag abwerfen. Der Bodenwert Wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt.

7 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite 7 Beim Sachwertverfahren Wird der Neubauwert mit Hilfe veröffentlichter Richtwerte ermittelt, wobei jedoch bezogen auf die Ausstattung Korrekturfaktoren Eingang finden. Weiters erfolgt eine Abschreibung für das Alter und die Abnutzung des Gebäudes. Diese ist abhängig von der Bestandsdauer und dem Zustand des Gebäudes, dies wird mittels Benotung aus den Tabellenwerten von Ross ermittelt, sowie auch über aktuelle Baukennzahlenvergleiche aus dem Immobilienspiegel Österreich. Das Ertragswertverfahren Ermittelt den Ertrag, welcher bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung langfristig erzielbar ist und errechnet den Ertragswert aus dessen Kapitalisierung. Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden ( Rohertrag ). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwandes für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache ( Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen.

8 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite SACHWERT BODENWERT Anteil 93/10000 an Garage Top 24, Garage Top 25 und Garage Top 26 Auf Grund der vorhanden Angebote welche aus Inseraten der örtlichen Tageszeitungen, dem Kärntner Immobilienspiegel und der Erfahrung des SV aus seiner sonstigen Tätigkeit und der Auskunft beim Bauamt der Stadtgemeinde Feldkirchen kann davon ausgegangen werden das für die gegenständliche Liegenschaft 55,-- je m2 als angemessen zu bewerten ist. 1683,00 m2 a 55, ,-- Abzüglich Bebauungsabschlag - 10% ,50 Bodenwertanteil: Bodenwert ,50 93/10000 x 3 = 279/10000 ( ,50 : ) x 279 = 2.325,14 Bodenwert gerundet 2.325,--

9 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite ERTRAGSWERT Durch den vorgefundenen einfachen Bauzustand der Garage, sowie fehlender Strom- und Wasseranschluss wird für die Vermietung der Garagen 52,-- je Garage und Monat bewertet. Ermittlung Monatsrohertrag 52,-- x 3 = 156,-- Ergibt Jahresrohertrag 156 x 12 = 1.872,-- Abzüglich Bewirtschaftungskosten ( ohne Betriebskosten ) Verwaltungskosten 2% - 37,44 Instandhaltung 0,5 % vom Neupreis. 138,11 Mietausfallwagnis 3% - 56, ,29 Abzüglich Verzinsung Bodenwert ( 2.325,-- x 4,5% ) : ,62 Jahresrohertrag der baulichen Anlage 1.535,67 ============

10 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite Gebäudeertragswert Vervielfältigter laut Kapitalisierungstabelle der Barwertfaktoren mit einem Zinssatz von 4,5% bei gewerblich genutzten Objekten in durchschnittlicher Lage laut Empfehlung des Hauptverbandes der allgemein gerichtlich beeideten und gerichtlich zertifizierten SV. Die Restnutzung beträgt bei Gestehungsjahr 1977 und Lebensdauer von gewerblich Objekten( Garagenbaukörper ) mit 50 Jahren, somit 15 Jahre. Faktor laut Tabelle der Barwertfaktoren für die Kapitalisierung 10, ,67 x 10,74 = ,10 Gebäudeertragswert gerundet ,--

11 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite Ertragswertermittlung Ertragswert Gebäude ,-- zuzüglich Bodenwert 2.325, ,-- ============= Ertragswert ,--

12 Liegenschaftsbewertung - Josef Adami Konkurs 41 S 165/12f Seite VERKEHRSWERT Im allgemeinen wird für die Verkehrswertermittlung der Sachwert und der Ertragswert ermittelt, wobei dem Ertragswert mehr Gewichtung beigemessen wird. Im gegenständlichen Fall - vermietbare Garagen wird der Verkehrswert aus dem Ertragswert gebildet. Ertragswert = ,-- Abzüglich Marktanpassung - 20% 3.765,-- Ertragswert = Verkehrswert , ,-- Verkehrswert Anteil 93/10000 an Garage Top 24, 93/10000 Garage Top 25 und ,-- Maria Wörth am, SV Georg Diexer