Verkehrswertgutachten. EZ 33 KG March BG Freistadt

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1 Verkehrswertgutachten EZ 33 KG March BG Freistadt 4271 St. Oswald bei Freistadt, Ortschaft March Land- und forstwirtschaftliche Flächen Schuldner: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17h LG Linz) (1/1 Anteil an der Liegenschaft) Auftraggeber: Masseverwalterin RA Dr. Eva-Katrin Meusburger-Streicher, Stelzhamerstraße 12/3, 4020 Linz Bewertungsstichtag: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 1 von 17

2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines Bewertungszweck und Auftraggeber Bestandsverhältnisse Grundlagen Befundaufnahme Grundbuchsstand Grundstücke Vermarktungsgruppe Grünland Einzelverkauf Gutachten - Verkehrswertermittlung Vergleichswertverfahren Verkehrswert Grünland Verkehrswert Einzelverkauf Zusammenfassung der Verkehrswerte Fotodokumentation Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 2 von 17

3 1. Allgemeines 1.1. Bewertungszweck und Auftraggeber Ermittlung des Verkehrswertes des Grundbesitzes Mag. Harald Wurm im Rahmen des Insolvenzverfahrens. Schriftlicher Auftrag der Masseverwalterin, Rechtsanwältin Dr. Eva-Katrin Meusburger- Streicher vom Bestandsverhältnisse Die Waldflächen werden eigengenutzt. Die als Landwirtschaft genutzten Flächen wurden verpachtet. Verpachtet KG-Nr GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch Pum Martin / Pum Martin Pachtvertrag Pum Martin Datum des Vertrages Pachtfläche 6,01 ha (inkl. Flächen der EZ 66) Dauer unbestimmt Kündigungsverzicht des Verpächters, früheste Kündigung per Kündigungsfrist 6 Monate zum Ende des Pachtjahres Pachtzins EUR 634,00 p.a., im vorhinein, nicht wertgesichert (inkl. Flächen der EZ 66) Nach Rücksprache mit der Masseverwalterin wird für Bewertungszwecke der Pachtvertrag mit Martin Pum wie folgt berücksichtigt: Aus dem Pachtvertrag werden die Flächenanteile der EZ 33 herausgerechnet: EZ 33 Fläche Flächenanteil 13% Pachtanteil 84 Verkehrswert % Bodenwertverzinsung 406 Anm: der Verkehrswert wird im Punkt 4. näher erläutert Der Pachtertrag ist so gering, dass nicht einmal die Bodenwertverzinsung (=Verzinsungsanspruch des Boden) verdient wird. Insofern liegt eine unterpreisige Verpachtung vor, die der Käufer, zumindest bis zum rechtlich dulden muss. In Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 3 von 17

4 der Bewertung wird somit ein Betrag von EUR 406 EUR 84 = EUR 322 p.a. mal 3 Jahre (für 2018 bis 2020) = EUR 966 für diese Flächen abgezogen. Der Abzug erfolgt in Form einer Reduktion des Verkehrswertes von EUR 0,12 pro m² an Herrn Pum verpachtete Fläche. 2. Grundlagen Erhobene Grundlagen Grundbuchsauszug vom Auszug aus der digitalen Katastermappe Digitales Orthofoto mit überlagertem digitalem Kataster Flächenwidmungsplan Örtliches Entwicklungskonzept Eintragungen im Altlastenatlas und Verdachtsflächenkataster (Internetabfrage vom vom Umweltbundesamt): keine Eintragung Kaufpreissammlung (ImmonetZT-Abfrage) Erkundigungen beim Bauamt Einheitswertbescheid vom Erkundigungen bei der Landwirtschaftskammer für den Bezirk Freistadt Einheitswertbescheid vom für den Grundbesitz EZ 66 und EZ 33 o Einheitswert: EUR 3.600,00 o Landwirtschaftlich genutzte Fläche: 7,2 ha Hektarsatz 374,4 Ertragswert 2.695,68 o Forstwirtschaftlich genutzte Flächen: 5,082 ha Hektarsatz 196,0 Ertragswert 996,07 Grundsteuermessbescheid vom : Steuermesszahl: 5,76 Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 4 von 17

5 Literaturnachweis Liegenschaftsbewertungsgesetz ÖNORM B 1802 Liegenschaftsbewertung Stabentheiner, Kommentar zum Liegenschaftsbewertungsgesetz Kranewitter, Liegenschaftsbewertung Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, Zeitschrift Gewinn, etc. Die Preisbasis wird inklusive Umsatzsteuer ausgegeben. 3. Befundaufnahme Die Besichtigung der Liegenschaft erfolgte am , anwesend waren Fr. Dr. Eva- Katrin Meusburger-Streicher und Herr Mag. Harald Wurm, er stand auch als Auskunftsperson zur Verfügung Grundbuchsstand Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 5 von 17

6 Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 6 von 17

7 Die unter C-LNR 1 eingetragene Dienstbarkeit für Kraftleitungen beeinträchtigen die landwirtschaftliche Nutzung in einem sehr geringen Ausmaß, sodass auf die gesonderte Bewertung dieser verzichtet werden kann. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 7 von 17

8 Zu C-LNR 2 und 3 Für die beiden Dienstbarkeiten wird beim dienenden Grundstück ein Wert von pauschal 5% abgezogen Grundstücke Der gesamte Grundbesitz stellt sich wie folgt dar: Der Grundbesitz liegt in der Katastralgemeinde March, dieser befindet sich südöstlich des Ortszentrums der Gemeinde St. Oswald bei Freistadt. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 8 von 17

9 Im Folgenden werden die einzelnen Grundstücke hinsichtlich ihrer Form (digitale Katastermappe) und ihrer Widmung (Auszug aus dem Flächenwidmungsplan) wiedergegeben. Die Reihenfolge orientiert sich aber nicht an den Grundstücksnummern, sondern am geographischen Kontext, das bedeutet, dass räumlich zusammenhängende Grundstücke zu einer Vermarktungsgruppe zusammengefasst werden Vermarktungsgruppe Grünland Teilfläche: GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG-Name Widmung Verwertungsgruppe 1180/ March Grünland gemeinsam mit 1177/ / March Grünland gemeinsam mit 1180/5 Luftbild mit Katastermappe: Katastermappe: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 9 von 17

10 Flächenwidmung: Einzelverkauf Diese Grundstücke stehen in keinem regionalen Kontext zu den anderen Grundstücken aus dieser EZ, daher könnte es zum Einzelverkauf gelangen. Teilfläche: GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG-Name Widmung Verwertungsgruppe 1926/ March Grünland Einzelverkauf March Grünland Einzelverkauf Luftbild überlagert mit der Katastermappe: Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 10 von 17

11 Mag. Christian Haidinger-Wiesinger Katastermappe Flächenwidmungsplan: Anm: das Gst 1926/2 ist als landwirtschaftliche Nutzfläche gewidmet tatsächlich ist es aber bewaldet. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) 1/1 Anteil an der EZ 33 KG March, BG Freistadt Seite 11 von 17 Stichtag:

12 Auszug aus dem örtlichen Entwicklungskonzept (ÖEK): Es sind im ÖEK keine Änderungen der Flächenwidmung geplant, welche die bewertungsgegenständlichen Grundstücke anbelangt. Hochwassergefährdung: Nach der Informationsplattform des Lebensministeriums ( ist keine Hochwassergefährdung gegeben. 4. Gutachten - Verkehrswertermittlung Die nachstehende Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz. 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Bewertungsgrundsatz 2. (1) Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. (2) Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. (3) Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. 3 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Allgemeine Regeln für die Bewertung 3. (1) Für die Bewertung sind Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 12 von 17

13 Als solche Verfahren kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren ( 4), das Ertragswertverfahren ( 5) und das Sachwertverfahren ( 6) in Betracht. (2) Wenn es zur vollständigen Berücksichtigung aller den Wert der Sache bestimmenden Umstände erforderlich ist, sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden. (3) Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen, sind bei der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen. Wenn eine Bewertung von Rechten und Lasten nach den in den 2 bis 7 enthaltenen Regeln nicht möglich ist, muss der vermögenswerte Vorteil des Berechtigten beziehungsweise der vermögenswerte Nachteil des Belasteten herangezogen werden. (4) Ist nur ein Teil einer Liegenschaft, ein mit einer Liegenschaft verbundenes Recht oder eine darauf ruhende Last oder ein Teil eines Rechtes oder einer Last zu bewerten, so ist auch der Wert der ganzen Liegenschaft beziehungsweise des ganzen Rechtes oder der ganzen Last zu ermitteln, wenn dies für die Bewertung von Bedeutung ist. 4 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Vergleichswertverfahren 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. (2) Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren Gebieten erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. (3) Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. 5 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Ertragswertverfahren 5. (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert). (2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrags ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen. (3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden. (4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 13 von 17

14 6 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Sachwertverfahren 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz lautet: Wahl des Wertermittlungsverfahrens 7. (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. (2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden ( 3 Abs. 2), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. Bei diesem Gutachten wird auf das Sach- und Ertragswertverfahren abgestellt. Das Ergebnis dieser Berechnungen wird mit dem aktuellen Marktgeschehen verifiziert. Diese Wertermittlung ist kein Bausubstanzgutachten. Die Gebäudebeschreibung im Befund stellt eine Kurzbeschreibung dar und basiert auf der Besichtigung. Untersuchungen hinsichtlich Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Funktion der technischen Einrichtungen, wie Heizung, Wasserversorgung, Elektroinstallationen, Befall durch tierische oder pflanzliche Schädlinge und Rohrfraß wurden nicht vorgenommen. Dieses Gutachten gilt nur für den angegebenen Zweck und ist nur für den Auftraggeber bestimmt. Lt. Sachverständigenvertrag können Dritte, auch nicht im Wege der Abtretung, irgendwelche Ansprüche aus diesem Gutachten gegen den Unterzeichner ableiten. Anmerkung Genauigkeitsanforderungen und Hinweispflicht (ÖNORM B 1802 Pkt. 3.3) Angesichts der Unsicherheit einzelner in der Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, kann das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein. Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 14 von 17

15 Weiters weise ich darauf hin, dass der ermittelte Verkehrswert nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein entsprechender Preis auch bei gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist Vergleichswertverfahren Für die Herleitung der Bodenpreise wurden folgende Quellen herangezogen: Auskunft der Landwirtschaftskammer für den Bezirk Freistadt, erteilt von DI Gruber: landwirtschaftliche Nutzung: Bandbreite EUR 2,00 EUR 3,00 forstwirtschaftliche Nutzung: EUR 1,00 plus Bestockung Aus der Kaufpreissammlung des Grundbuches und ImmonetZT können folgende Preise gefunden werden: landwirtschaftliche Nutzung: EUR 1,20 EUR 2,74 forstwirtschaftliche Nutzung: EUR 0,60 EUR 0, Verkehrswert Grünland Fläche: , GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG Widmung Preis / m² Abschlag w/verpachtung Verkehrswert Verwertungsgruppe 1180/ March Grünland 2,5 423 gemeinsam mit 1177/ / March Grünland 2,5-0, gemeinsam mit 1180/ Verkehrswert Einzelverkauf Fläche: , GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG Widmung Preis / m² Abschlag w/verpachtung Verkehrswert Verwertungsgruppe March Grünland 2,375-0, Einzelverkauf 1926/ March Grünland 2, Einzelverkauf Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 15 von 17

16 5. Zusammenfassung der Verkehrswerte Fläche: GST-Nr EZ Fläche lt. Grundbuch KG Widmung Verkehrswert Verwertungsgruppe 1180/ March Grünland 423 gemeinsam mit 1177/ / March Grünland gemeinsam mit 1180/5 1926/ March Grünland Einzelverkauf March Grünland Einzelverkauf Verkehrswert unter Berücksichtigung der Dienstbarkeiten C-LNR 1-3: EUR gerundet EUR ,00 Linz, Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 16 von 17

17 6. Fotodokumentation Gst 1926/2 Gst 1177/12 Gst 570 Gutachten: Mag. Harald Wurm (17 S 48/17 h LG Linz) Seite 17 von 17