Sachverständigenbüro Kalcher Komm.-Rat Ing. Peter Kalcher MBA

Transkript

1 Komm.-Rat Ing. Peter Kalcher MBA Ingenieurbüro für Bauphysik, Unternehmensberater Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien Franz-Eigner-Gasse 14, 8570 Voitsberg Tel.: 03142/ , Fax 0810/ , Mobil 0676/ , Mag. Mario Kapp 25 S 20/10v Masseverwalter, Rechtsanwalt LGZ Graz Kärntnerstraße Graz-Seiersberg Konkursverfahren Schuldner Beatrix Ertel, geb. am Unterberg 32, 8143 Dobl Liegenschaft Liegenschaftseigentümer 8 ETW, 1 Cafe, 1 Geschäftsraum Unterberg 32 und 32a, 8143 Dobl Beatrix Ertel (vormals Beatrix Pommer) G U T A C H T E N zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes der 86/865 Anteile B-LNr. 8, verbunden mit WE an W 1, der 49/865 Anteile B-LNr. 9, verbunden mit WE an W 2, der 51/865 Anteile B-LNr. 10, verbunden mit WE an W 4, der 45/865 Anteile B-LNr. 11, verbunden mit WE an W 5, der 127/865 Anteile B-LNr. 12, verbunden mit WE an W 3, der 39/865 Anteile B-LNr. 13, verbunden mit WE an SR 8, der 204/865 Anteile B-LNr. 14, verbunden mit WE an SR 9, der 61/865 Anteile B-LNr. 15, verbunden mit WE an W 10, der 73/865 Anteile B-LNr. 16, verbunden mit WE an W 11, der 73/865 Anteile B-LNr. 17, verbunden mit WE an W 7, an der Liegenschaft EZ 193, Grundbuch Dobl. Voitsberg,

2 Allgemeine Daten Auftrag und Auftraggeber Herr Mag. Mario Kapp, Masseverwalter, hat den zeichnenden Sachverständigen beauftragt, ein Gutachten über den Verkehrswert der am Deckblatt genannten Liegenschaft zu erstellen. Zweck des Gutachtens Die Bewertung erfolgt zur Ermittlung des Verkehrswertes der 86/865 Anteile B-LNr. 8, verbunden mit WE an W 1, der 49/865 Anteile B-LNr. 9, verbunden mit WE an W 2, der 51/865 Anteile B-LNr. 10, verbunden mit WE an W 4, der 45/865 Anteile B-LNr. 11, verbunden mit WE an W 5, der 127/865 Anteile B-LNr. 12, verbunden mit WE an W 3, der 39/865 Anteile B-LNr. 13, verbunden mit WE an SR 8, der 204/865 Anteile B-LNr. 14, verbunden mit WE an SR 9, der 61/865 Anteile B-LNr. 15, verbunden mit WE an W 10, der 73/865 Anteile B-LNr. 16, verbunden mit WE an W 11, der 73/865 Anteile B-LNr. 17, verbunden mit WE an W 7, an der Liegenschaft EZ 193, Grundbuch Dobl, im Rahmen eines Konkursverfahren mit der GZ 25 S 20/10v des LGZ Graz. Bewertungsstichtag Die Befundaufnahme erfolgte am und am Bei der Befundaufnahme war neben dem Sachverständigen Frau Beatrix Ertel anwesend. Als Bewertungsstichtag wird der letzte Tag der Befundaufnahme festgelegt. Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 2/60

3 Bewertungsgrundlagen Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) idgf ÖNORM B 1800 und B 1802 Besichtigung der Liegenschaft Grundbuchsauszug Erhebungen im Grundbuch des zuständigen Bezirksgerichtes Vergleichspreissammlung des SV Erhebungen beim zuständigen Gemeindeamt Nutzwertgutachten der Liegenschaft Übermittelte Unterlagen der Hausverwaltung Fotodokumentation Lagedarstellungen GIS-Steiermark - Digitaler Atlas Steiermark Kleiber/Simon: Wertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger, 5. Auflage Kranewitter: Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage, Sparkassenverlag Wien Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs Weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und Lehrunterlagen der "Liegenschaftsbewertungsakademie" des Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 3/60

4 Befund Gutsbestand (der Grundbuchauszug liegt bei; an der Liegenschaft ist Wohnungseigentum begründet;) GRUNDBUCH Dobl EINLAGEZAHL 193 BEZIRKSGERICHT Graz-Ost ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 14199/2009 Schmied WOHNUNGSEIGENTUM Plombe 3478/2010 Plombe 5502/2010 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 178 GST-Fläche 2184 Baufl.(Gebäude) 804 Baufl.(begrünt) 1380 Unterberg 32 Unterberg 32a Dingliche Rechte (Eintragungen im A 2-Blatt) ************************************* A2 ************************************** 8 a gelöscht keine. Eigentümer (Eintragung im B-Blatt) ************************************* B *************************************** 8 ANTEIL: 86/865 Pommer Beatrix GEB: ADR: Unterberg 32/ d 8195/1998 Wohnungseigentum an W 1 Unterberg 32 i 12803/2003 IM RANG 4789/2002 Kaufvertrag Eigentumsrecht j gelöscht 9 ANTEIL: 49/865 Pommer Beatrix GEB: ADR: Unterberg 32/ d 8195/1998 Wohnungseigentum an W 2 Unterberg 32 i 12803/2003 IM RANG 4789/2002 Kaufvertrag Eigentumsrecht j gelöscht 10 ANTEIL: 51/865 Pommer Beatrix GEB: ADR: Unterberg 32/ d 8195/1998 Wohnungseigentum an W 4 Unterberg 32 i 12803/2003 IM RANG 4789/2002 Kaufvertrag Eigentumsrecht j gelöscht 11 ANTEIL: 45/865 Pommer Beatrix GEB: ADR: Unterberg 32/ d 8195/1998 Wohnungseigentum an W 5 Unterberg 32 i 12803/2003 IM RANG 4789/2002 Kaufvertrag Eigentumsrecht j gelöscht Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 4/60

5 12 ANTEIL: 127/865 Pommer Beatrix GEB: ADR: Unterberg 32/ d 8195/1998 Wohnungseigentum an W 3 Unterberg 32 i 12803/2003 IM RANG 4789/2002 Kaufvertrag Eigentumsrecht j gelöscht 13 ANTEIL: 39/865 Pommer Beatrix GEB: ADR: Unterberg 32/ d 8195/1998 Wohnungseigentum an SR 8 Geschäft Unterberg 32a i 12803/2003 IM RANG 4789/2002 Kaufvertrag Eigentumsrecht j gelöscht 14 ANTEIL: 204/865 Pommer Beatrix GEB: ADR: Unterberg 32/ d 8195/1998 Wohnungseigentum an SR 9 Geschäft Unterberg 32a i 12803/2003 IM RANG 4789/2002 Kaufvertrag Eigentumsrecht j gelöscht 15 ANTEIL: 61/865 Pommer Beatrix GEB: ADR: Unterberg 32/ d 8195/1998 Wohnungseigentum an W 10 Unterberg 32a i 12803/2003 IM RANG 4789/2002 Kaufvertrag Eigentumsrecht j gelöscht 16 ANTEIL: 73/865 Pommer Beatrix GEB: ADR: Unterberg 32/ d 8195/1998 Wohnungseigentum an W 11 Unterberg 32a i 12803/2003 IM RANG 4789/2002 Kaufvertrag Eigentumsrecht j gelöscht 17 ANTEIL: 73/865 Pommer Beatrix GEB: ADR: Unterberg 32/ b 8195/1998 Wohnungseigentum an W 7 Unterberg 32 d 12802/2003 IM RANG 21063/2002 Kaufvertrag Eigentumsrecht e gelöscht 18 ANTEIL: 57/865 Fuchsbichler Elisabeth GEB: ADR: Unterberg 32/ a 8195/1998 IM RANG 25648/1997 Kaufvertrag Eigentumsrecht b 8195/1998 Wohnungseigentum an W 6 Unterberg 32 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 5/60

6 Dingliche Lasten (Eintragungen im C-Blatt) ************************************* C *************************************** 24 auf Anteil B-LNR 18 a 8195/1998 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT ,-- 5,875 % Z 5 % VZ NGS ,-- für Bausparkasse Wüstenrot Aktiengesellschaft 35 auf Anteil B-LNR 8 bis 17 a 12908/2003 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Steiermärkische Bank und Sparkassen Aktiengesellschaft b 12908/2003 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 988 KG Gösting 36 auf Anteil B-LNR 8 bis 17 a 24343/2005 Urkunde PFANDRECHT EUR 302,96 s.anhang für Edler Johann geb (49 E 7387/05d) 37 auf Anteil B-LNR 8 bis 17 a 1142/2006 Urkunde PFANDRECHT vollstr EUR ,41 Kosten 582,40 für Republik Österreich (FA Graz-Umgebung, StNr /3211 (02/07) (49 E 384/06b) 38 auf Anteil B-LNR 8 bis 17 a 24957/2006 Urkunde PFANDRECHT vollstr. EUR 320,69 s.a. lt. Ex.bew. vom für Glas Franz Mauerhofer, Glaserei & Glashandels GmbH (49 E 7747/06x) 41 auf Anteil B-LNR 8 bis 17 a 14199/2009 Urkunde PFANDRECHT vollstr. EUR 816,-- 4 % Z seit , Kosten EUR 209,50, EUR 203,10, EUR 231,18 für Christian Schmölzer KEG - FN t (242 E 5346/09g) Im C-Blatt sind diverse Geldlasten eingetragen; Die Bewertung erfolgt unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit. Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 6/60

7 Grundstück Lage und Beschreibung der Liegenschaft Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich in der Gemeinde Dobl in durchschnittlich guter Verkehrs- und Wohnlage. Die Liegenschaft besteht aus dem Grundstück 178, hat ein Gesamtausmaß von 2.184m 2 und eine unregelmäßige Form. Auf der Liegenschaft befinden sich ein Wohngebäude mit den Wohnungen W 1 7 und ein weiteres Wohngebäude mit den Geschäftsräumlichkeiten SR 8-9 und den Wohnungen W 10 11, welche sich direkt an der Gemeindestraße befinden. Im westlichen Bereich des Innenhofes befinden sich noch insgesamt 9 überdachte KFZ-Abstellplätze, 3 nicht überdachte KFZ-Abstellplätze sowie ein Müllplatz. Der Hofbereich ist teilweise geschottert und teilweise asphaltiert. Die Gebäude sind unter der Orientierungsnummer Unterberg 32 und Unterberg 32a situiert. Die üblichen Nahversorger sind in der näheren Umgebung erreichbar. Der gesamte Teil der Liegenschaft ist nahezu ebenerdig. Nähere Details, sowie die genaue Lage und Form des Grundstückes und der Gebäude sowie der einzelnen Wohnungen, sind der beigefügten Bilddokumentation, den Grundrissdarstellungen und dem Lageplan zu entnehmen. Lageplan - GIS Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 7/60

8 Fotodokumentation (weitere Fotodokumentation ist den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 8/60

9 Adressortsplan Luftbilder - GIS Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 9/60

10 Aufschließung Die Liegenschaft verfügt über einen Stromanschluss sowie über Anschlüsse an das örtliche Wasser-, Kanal und Gasnetz. Flächenwidmung Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Dobl ist das Bewertungsgrundstück 178 als Kerngebiet (KG) mit einer Bebauungsdicht von 0,5-1,0 ausgewiesen. Auszug aus dem Flächenwidmungsplan KERN-, BÜRO- UND GESCHÄFTSGEBIET - KG Das sind Flächen, die vornehmlich für Verwaltungsgebäude, Büro- und Kaufhäuser, Hotels, Theater, Kirchen, Versammlungsräume, Gast- und Vergnügungsstätten u.dgl. bestimmt sind, wobei auch die erforderlichen Wohngebäude und Garagen in entsprechender Verkehrslage sowie Betriebe, die sich der Eigenart des Büro- und Geschäftsgebietes entsprechend einordnen lassen und keine diesem Gebietscharakter widersprechenden Belästigungen verursachen, errichtet werden können. Bodenkontaminierung Die Bewertung erfolgt kontaminationsfrei; ob Bodenverunreinigungen vorliegen, wurde nicht erhoben. Einheitswert Der Einheitswert hat für die gegenständliche Verkehrswertermittlung keine Relevanz, und wird daher nicht erhoben. Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 10/60

11 Sonstige Feststellungen Im Zuge der Befundaufnahme konnten Abweichungen vom Einreichplan bzw. Parifizierungsplan festgestellt werden. Im Bereich des Innenhofes ist z.b. der PKW- Abstellplatz als solcher nur eingeschränkt nutzbar und wird derzeit als Müllinsel verwendet. Die Grünflächen sind als solche wie im Nutzwertgutachten angeführt nicht entsprechend abgegrenzt und werden augenscheinlich derzeit auch nicht genutzt. Für die weiterführende Berechnung und Bewertung werden ausschließlich die im Nutzwertgutachten angeführten Flächen und Werte als Grundlage verwendet. Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 11/60

12 Objektbestand Beschreibung Wohnhaus und WE-Objekte Wohnungen W1, W2, W3, W 4, W 5, W 7, W 10 und W 11 Geschäftsräumlichkeit SR 8 und SR 9 Für die gegenständlichen Objekte wurde im Jahr 1990 um den Innenumbau des bestehenden Wohnhauses Unterberg 32 und im den Umbau der alten Schmiede für Geschäftsräume und Wohnungen bei der zuständigen Baubehörde, der Gemeinde Dobl, angesucht. Im Jahr 1995 wurde um die Baubewilligung für die Errichtung eines Zubaues von 3 Wohnungen und 1 Lagerraum angesucht; weiters wurde im Jahr 1999 um die Baubewilligung für die Errichtung eines Flugdaches und Lagerraumes angesucht. Die beiden Gebäude sind nicht unterkellert, und bestehend jeweils aus einem Erdgeschoß und einem Obergeschoß bzw. ausgebautem Dachgeschoß. Im Haus Unterberg 32 sind im Erdgeschoß 4 Wohnungen und im Dachgeschoß 3 Wohnungen untergebracht; im Haus Unterberg 32a sind im Erdgeschoß 2 Geschäfte ein Kaffee und ein Friseur und im Dachgeschoß 2 Wohnungen situiert. Die Restnutzungsdauer wird durch den Sachverständigen mit 30 Jahren festgelegt. Die Raumaufteilung und Größen der einzelnen Wohnungen ist der nachstehenden Nutzflächenaufstellung zu entnehmen. Die Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet, teilweise befestigt und besteht zum wesentlichen Teil aus Grün- und Verkehrsflächen. Die Liegenschaft ist über eine asphaltierte Zufahrt erschlossen. Insgesamt befinden sich laut Nutzwertgutachten 2 selbstständige Geschäftsräumlichkeiten, und 9 selbständige Wohnungen auf der Liegenschaft. Den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten sind laut Nutzwertgutachten Zubehör, insbesondere KFZ-Abstellplätze und Grünflachen, zugeordnet. Die einzelne Anordnung der Gebäude und die Grundrisse der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte sind aus den Beilagen beigelegten Nutzwertgutachten und Plänen zu entnehmen. Für die Bewertung wurden vom zeichnenden Sachverständigen die Einreichpläne bei der zuständigen Baubehörde erhoben. Weiters wurde im Bezirksgereicht das Nutzwertgutachten erhoben. Bei der Befundaufnahme wurden die Pläne stichprobenartig kontrolliert und Kontrollmessungen durchgeführt, sodass der zeichnende Sachverständige teilweise Abweichungen feststellen konnte. Das Nutzwertgutachten ist den Beilagen des Gutachtens beigefügt; die Flächenmaße und Werte des Nutzwertgutachtens werden als Grundlage für die weiterführende Bewertung verwendet. Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Wohnhaus/WE-Objekte: Baujahr: - Baujahr (fiktiv) 1980 Gesamtnutzungsdauer: 60 Jahre Restnutzungsdauer: 30 Jahre Instandhaltung/Sanierung: dem Alter und der Nutzung entsprechend; Nettonutzflächen*: (lt. NWGA) siehe nachstehender Nutzflächenaufstellung Heizung: Gas; Baubewilligung: GZ: 131-9/ / / / Benützungsbewilligung: GZ: 131-9/ / / / Zustandsnote für die Bewertung: lineare Alterswertminderung mit Zustandsnote Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 12/60

13 Aufstellung der Nutzflächen und Ausstattungsbeschreibung: W 1 (EG) Haus Unterberg 32 Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung W 1 1 Vorraum 2,20 m² 1 Küche 8,17 m² 1 Abstellraum 1,01 m² 1 Vorraum 2,53 m² 1 WC 1,15 m² 1 Bad 3,22 m² 1 Zimmer 23,31 m² 1 Zimmer 11,82 m² 1 Wintergarten 16,79 m² Summe Wohnung W 1 (lt. Nutzwertgutachten - Wird für die Berechnung verwendet) 70,20 m² Der Wohnung ist ein Garten mit 164,49 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist ein KFZ-AP mit 18,75 m² lt. NWGA zugeordnet. Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Räume verfügen über Laminat- und Parkettböden bzw. sind verfliest; Bad und WC sind verfliest. Die Innentüren sind einfache Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind aus Kunststoff. Beiheizt wird das Objekt mit Gas. Im Bereich des Innenausbaues sind die Wandoberflächen sowie die Bodenbelege teilweise überarbeitungsbedürftig, im Bereich des Wintergartens sind die Glasscheiben zu erneuern. Die Ausstattung der Wohnung kann als einfach bis durchschnittlich bezeichnet werden. Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,5 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 13/60

14 W 2 (EG) Haus Unterberg 32 Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung W 2 1 Küche 13,56 m² 1 Zimmer 8,49 m² 1 Vorraum 1,28 m² 1 WC 1,27 m² 1 DU 3,84 m² 1 Zimmer 11,74 m² 1 Abstellraum 1,96 m² Summe Wohnung W 2 (lt. Nutzwertgutachten - Wird für die Berechnung verwendet) 42,14 m² Der Wohnung ist ein Garten mit 50,25 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist ein KFZ-AP mit 18,75 m² lt. NWGA zugeordnet. Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Räume verfügen über Laminatböden; Bad und WC sind verfliest. Die Innentüren sind einfache Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind ebenfalls aus Holz. Beiheizt wird das Objekt mit Gas. Im Bereich des Innenausbaues sind die Wandoberflächen sowie die Bodenbelege teilweise überarbeitungsbedürftig. Die Ausstattung der Wohnung kann als einfach bis durchschnittlich bezeichnet werden. Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,5 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 14/60

15 Aufstellung der Nutzflächen und Ausstattungsbeschreibung: W 3 (DG) Haus Unterberg 32 Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung W 3 1 Diele 16,70 m² 1 Vorraum 3,78 m² 1 WC 1,49 m² 1 Bad 9,21 m² 1 Küche 16,47 m² 1 Zimmer 24,57 m² 1 Zimmer 15,50 m² 1 Zimmer 17,33 m² Summe Wohnung W 3 (lt. Nutzwertgutachten - Wird für die Berechnung verwendet) 105,05 m² Der Wohnung ist ein Garten mit 137,13 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist ein KFZ-AP mit 18,75 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung sind noch eine Terrasse, ein Balkon und ein Spitzboden lt. NWGA zugeordnet. Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Räume verfügen über Parkett-, Teppich und Korkböden; Bad und WC sind verfliest. Die Innentüren sind einfache Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind ebenfalls aus Holz. Beiheizt wird das Objekt mit Gas. Im Bereich des Innenausbaues sind die Wandoberflächen sowie die Bodenbelege teilweise überarbeitungsbedürftig. Die Fenster sind teilweise undicht; über das Dachgeschoß gelangen lt. Frau Ertel immer wieder Mäuse in die Wohnräume. Die Ausstattung der Wohnung kann als einfach bis durchschnittlich bezeichnet werden. Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,5 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 15/60

16 W 4 (EG) Haus Unterberg 32 Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung W 4 1 Vorraum 8,89 m² 1 WC 1,20 m² 1 DU 3,17 m² 1 Zimmer 10,61 m² 1 Küche 7,90 m² 1 Zimmer 6,93 m² 1 Abstellraum 5,63 m² Summe Wohnung W 4 (lt. Nutzwertgutachten - Wird für die Berechnung verwendet) 44,33 m² Der Wohnung ist ein Garten mit 60,00 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist ein KFZ-AP mit 18,75 m² lt. NWGA zugeordnet. Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Räume verfügen über Laminatböden; Bad und WC sind verfliest. Die Innentüren sind einfache Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind aus Kunststoff. Beiheizt wird das Objekt mit Gas. Im Bereich des Innenausbaues sind die Wandoberflächen sowie die Bodenbelege teilweise überarbeitungsbedürftig. Die Ausstattung der Wohnung kann als einfach bis durchschnittlich bezeichnet werden. Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,5 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 16/60

17 W 5 (EG) Haus Unterberg 32 Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung W 5 1 Vorraum 2,13 m² 1 WC 1,06 m² 1 Küche 13,67 m² 1 Zimmer 11,26 m² 1 DU 3,02 m² 1 Zimmer 6,30 m² Summe Wohnung W 5 (lt. Nutzwertgutachten - Wird für die Berechnung verwendet) 37,44 m² Der Wohnung ist ein Garten mit 48,88 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist ein KFZ-AP mit 18,75 m² lt. NWGA zugeordnet. Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Räume verfügen über Laminat-, PVC- und Teppichböden; Bad und WC sind verfliest. Die Innentüren sind einfache Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind aus Kunststoff. Beiheizt wird das Objekt mit Gas. Im Bereich des Innenausbaues sind die Wandoberflächen sowie die Bodenbelege teilweise überarbeitungsbedürftig. Im Bereich des Vorraums ist Feuchtigkeit vorhanden. Die Ausstattung der Wohnung kann als einfach bis durchschnittlich bezeichnet werden. Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,5 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 17/60

18 W 7 (DG) Haus Unterberg 32 Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung W 7 1 Diele 11,54 m² 1 WC 1,54 m² 1 DU 4,19 m² 1 Zimmer 10,07 m² 1 Zimmer 9,61 m² 1 Küche 13,46 m² 1 Zimmer 11,87 m² Summe Wohnung W 7 (lt. Nutzwertgutachten - Wird für die Berechnung verwendet) 62,28 m² Der Wohnung ist ein Garten mit 81,12 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist ein KFZ-AP mit 18,75 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung sind noch ein Balkon und ein Spitzboden lt. NWGA zugeordnet. Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Räume verfügen über Laminatböden bzw. sind verfliest; Bad und WC sind verfliest. Die Innentüren sind einfache Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind aus Kunststoff. Beiheizt wird das Objekt mit Gas. Im Bereich des Innenausbaues sind die Wandoberflächen sowie die Bodenbelege teilweise überarbeitungsbedürftig. Die Ausstattung der Wohnung kann als einfach bis durchschnittlich bezeichnet werden. Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,0 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 18/60

19 SR 8 (EG) Haus Unterberg 32A Friseurgeschäft Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung SR 8 1 Friseur-Geschäft 22,17 m² 1 Vorraum 1,30 m² 1 WC 1,03 m² 1 Abstellraum 3,24 m² Summe Wohnung SR 8 (lt. Nutzwertgutachten - Wird für die Berechnung verwendet) 27,74 m² Dem Geschäft sind zwei KFZ-AP mit 25,30 m² lt. NWGA zugeordnet. Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Räume verfügen über Fliesenböden; das WC ist verfliest. Die Innentüren sind einfache Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind ebenfalls aus Holz. Beiheizt wird das Objekt mit Gas. Im Bereich des Innenausbaues sind die Wandoberflächen sowie die Bodenbelege teilweise überarbeitungsbedürftig. Insgesamt sind im Geschäftslokal 5 Friseurplätze, 2 Waschtische und eine Theke untergebracht. Die Ausstattung des Geschäftslokals kann als durchschnittlich und der Nutzung entsprechend bezeichnet werden. Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,0 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 19/60

20 SR 9 (EG) Haus Unterberg 32A Cafe Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung SR 9 1 Flur 12,80 m² 1 Vorraum 6,19 m² 1 DU/Damen 3,43 m² 1 WC/Damen 1,58 m² 1 Spielraum 26,39 m² 1 Pissoir 2,94 m² 1 WC/Herren 1,62 m² 1 Cafe 44,22 m² 1 Theke 5,31 m² 1 Küche 6,96 m² Summe Wohnung SR 9 (lt. Nutzwertgutachten - Wird für die Berechnung verwendet) 111,44 m² Dem Geschäft ist ein KFZ-AP mit 71,97 m² lt. NWGA zugeordnet. Dem Geschäft sind zehn KFZ-AP mit 126,50 m² lt. NWGA zugeordnet. Dem Geschäft ist eine Terrasse mit 31,43 m² lt. NWGA zugeordnet. Dem Geschäft ist ein Abstellraum mit 4,58 m² lt. NWGA zugeordnet. Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Räume verfügen über Fliesenböden; das WC ist verfliest. Die Innentüren sind einfache Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind ebenfalls aus Holz. Beiheizt wird das Objekt mit Gas. Im Bereich des Innenausbaues sind die Wandoberflächen sowie die Bodenbelege teilweise überarbeitungsbedürftig. Im Bereich des Cafe sind ca. 45 Sitzplätze vorhanden. Die Ausstattung des Geschäftslokals kann als durchschnittlich und der Nutzung entsprechend bezeichnet werden. Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,0 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 20/60

21 W 10 (DG) Haus Unterberg 32A Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung W 10 1 Vorraum 4,53 m² 1 DU/WC 5,97 m² 1 Küche 12,52 m² 1 Abstellraum 1,51 m² 1 Zimmer 12,85 m² 1 Zimmer 12,13 m² 1 Schrankraum 6,26 m² Summe Wohnung W 10 (lt. Nutzwertgutachten - Wird für die Berechnung verwendet) 55,77 m² Der Wohnung ist ein Garten mit 71,63 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist ein KFZ-AP mit 18,75 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist noch ein Spitzboden lt. NWGA zugeordnet. Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Räume verfügen über Parkett-, Teppich- und Laminatböden bzw. sind verfliest; Bad und WC sind verfliest. Die Innentüren sind einfache Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind ebenfalls aus Holz. Beiheizt wird das Objekt mit Gas. Im Bereich des Innenausbaues sind die Wandoberflächen sowie die Bodenbelege teilweise überarbeitungsbedürftig. Die Fenster sind teilweise defekt und zu tauschen; im Bereich der Nasszelle ist die Dusche defekt. Die Ausstattung der Wohnung kann als einfach bis durchschnittlich bezeichnet werden. Zustandsnote für die Bewertung: Note 3,0 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 21/60

22 W 11 (DG) Haus Unterberg 32A Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung W 11 1 Vorraum 5,93 m² 1 WC 1,82 m² 1 DU 7,92 m² 1 Küche 9,67 m² 1 Zimmer 19,65 m² 1 Zimmer 8,96 m² 1 Zimmer 12,46 m² Summe Wohnung W 11 (lt. Nutzwertgutachten - Wird für die Berechnung verwendet) 66,41 m² Der Wohnung ist ein Garten mit 81,98 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist ein KFZ-AP mit 18,75 m² lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist noch ein Spitzboden lt. NWGA zugeordnet. Sämtliche Räumlichkeiten sind der Nutzung und dem Alter entsprechend ausgestattet. Die Räume verfügen über Parkett-, Teppich- und Laminatböden bzw. sind verfliest; Bad und WC sind verfliest. Die Innentüren sind einfache Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind ebenfalls aus Holz. Beiheizt wird das Objekt mit Gas. Im Bereich des Innenausbaues sind die Wandoberflächen sowie die Bodenbelege teilweise überarbeitungsbedürftig. Die Ausstattung der Wohnung kann als einfach bis durchschnittlich bezeichnet werden. Zustandsnote für die Bewertung: Note 2,0 (von 1,0-5,0) Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 22/60

23 Allgemeinteile Die Hausallgemeinteile umfassen Stiegenhaus, Geh- und Verkehrsflächen, Öllagerraum sowie Heizraum. Bau- und Instandhaltungszustand Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Objektes als mäßig bis durchschnittlich und dem Alter und der Nutzung entsprechend bezeichnet werden. Der Instandhaltungsrückstau wird durch die Zustandsnote im Bereich der Sachwertermittlung berücksichtigt; im Bereich der Ertragswertberechnung findet der Instandhaltungsrückstau im Bereich der erhöhten Bewirtschaftungskosten seinen Niederschlag. Es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Bewertungsobjektes und keine weitere bauliche Untersuchung des Gebäudes, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann. Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck werden für die unterschiedliche Zustandsnoten für die Bewertung festgesetzt. einzelnen Wohnungen Zubehör Inventar Im Zuge der Befundaufnahme konnte festgestellt werden, dass in sämtlichen Wohnungen die vorhandnen Küchen im Eigentum der Liegenschaftseigentümerin stehen; die Einrichtung des Friseurgeschäfts steht ebenfalls im Eigentum der Liegenschaftseigentümerin. Sämtliches Zubehör weist jedoch keinen Verkehrswert mehr aus, sodass dieses nicht weiter berücksichtigt wird. Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 23/60

24 Nutzung, Mieteinnahmen, Betriebskosten Die Verwaltung des Wohnhauses erfolgt durch die Hausverwaltung Elke-Maria Knitl, Leonhardstrasse 5/II/10, 8010 Graz. Die Mietzinsliste ist den Beilagen des Gutachtens beigefügt. Nachstehende Mietzinse wurden der vorhandenen Mietzinsliste, den vorhandenen Mietverträgen bzw. den übermittelten Unterlagen von Frau Ertel entnommen, auf Plausibilität geprüft und als Grundlage für die weiterführende Bewertung verwendet. Für die leer stehenden bzw. eigen genutzten Wohnungen werden fiktive Mietzinse unterstellt. Die zugeordneten KFZ-AP werden in der monatlichen Miete mitberücksichtigt. TOP Bezeichnung Mieter Fläche (m2) mtl. Miete ( ) mtl. Miete/m2 ( ) W 1 (EG) Natter Gerold 70,20 375,86 5,35 W 2 (EG)** Dengg Markus, Ing. 42,14 **460,00 **10,92 W 3 (DG) Eigennutzung fiktive Miete 105,05 630,30 6,00 W 4 (EG) Zach Anton 44,33 289,00 6,52 W 5 (EG)** Skorians Michael 37,44 **420,00 **11,25 W 7 (DG) Royer Susanne 62,28 388,96 6,25 SR 8 (EG)*** Frisör Maurer Dagmar 27,74 418,03 15,07 SR 9 (EG) Cafe Klinger Markus 111,44 776,13 6,96 W 10 (DG) Micanovic Mara 55,77 204,80 3,67 W 11 (DG)** Genser Thomas 66,41 **565,00 **8,73 Summe 622, ,08 Die ermittelten Nettogrundrissflächen laut Planunterlagen stimmen weitgehend mit den in den Mietverträgen vereinbarten Flächenausmaßen überein. Die oben angeführten Mieten (**) sind Pauschalmieten inklusive Steuern und Betriebskosten; lt. Auskunft von Frau Ertel gibt es hier Vorverträge, aber noch keine aktuellen Mietverträge; für die weiterführende Ertragswertberechnung werden daher marktübliche Nettokaltmieten als Grundlage verwendet. *** im gegenständlichen Pachtzins wurde damals auch die Einrichtung mitvermietet; da dieser Pachtzins nachhaltig schwer erzielbar sein wird, wird für die Ertragswertberechnung ein fiktiver Pachtzins von 10,00 pro m 2 unterstellt. Außenanlagen Zu den Außenanlagen zählen Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern usw. Durchschnittlich betragen die Außenanlagen je nach Art der Anlage nachstehende Prozentsätze der Herstellungskosten. Bauwert der Außenanlagen Art der Anlage einfach durchschnittlich aufwändig Prozent der Herstellungskosten 2,0 4,0 % 5,0 7,0 % 8,0 12,0 % Bei der hier zu bewerteten Liegenschaft ist keine bewertungsrelevante Außenanlage vorhanden. Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 24/60

25 Bewertung Für die Bewertung ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz von Bedeutung. Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. Für die Bewertung sind im Sinne des 3 Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Für die Bewertung von Grundstücken, kommt in erster Linie das Vergleichswertverfahren in Betracht. Im Vergleichswertverfahren ist der Wert des Grundstückes durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Grundstücke sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe jedes Einflusses auf den Wert durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen ( 4 in Abs. 1). Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr, in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag, in vergleichbaren Gebieten, erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechende der Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf oder abzuwerten. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. In jedem einzelnen Bewertungsfall ist zu überprüfen, welche Bewertungsmethode ziel führend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist bei Objekten wie dem vorliegenden das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren als Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Während beim Ertragswertverfahren davon ausgegangen wird, dass zwischen dem gegenwärtigen Ertrag der Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein Zusammenhang besteht, beruht das Sachwertverfahren auf der (in der Praxis erprobten) Vermutung, dass eine solche Beziehung auch zwischen dem Verkehrswert einerseits und der Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Substanz andererseits gegeben ist. Die Anwendung beider Verfahren und deren Abwägung gegeneinander muss bei einem Objekt wie dem vorliegenden das aussagekräftigste Ergebnis bringen, wobei dem ermittelten Ertragswert ein höheres Gewicht zukommen wird. Es wird eine Gewichtung von Sachwert:Ertragswert mit 1:3 vom zeichnenden Sachverständigen festgelegt. Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 25/60

26 Sachwert Bodenwert Zu ermitteln ist der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. Der Bodenwert ergibt sich üblicherweise aus dem Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke, wobei die die Vergleichbarkeit beeinflussenden Umstände durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen sind. Zum Vergleich geeignet sind nur Kaufpreise, die in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag im redlichen Geschäftsverkehr bezahlt wurden. Der Bodenwert ist als Wert des unbebauten Grundstückes zu ermitteln. Ergeben sich aus der Bebauung Wertänderungen, sind sie zu berücksichtigen. Bauwert Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich somit aus dem Herstellungswert, abzüglich der altersbedingten und einer allfälligen außerordentlichen Wertminderung. Der Herstellungswert wird aus den gewöhnlichen Kosten auf der Basis der Flächenmeterpreise bzw. Raummeterpreise ermittelt. Die altersbedingte Wertminderung findet durch einen prozentuellen Abschlag vom Herstellungswert nach der Ross'schen Abschreibung bzw. nach der linearen Alterswertminderung Berücksichtigung. Außerordentliche Wertminderungen werden nach den Kosten ihrer Beseitigung bzw. nach der Zustandswertminderung nach E. Heideck ermittelt. Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 26/60

27 Ertragswert Ertragswert Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebsaufwand, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand, Verwaltungsaufwand) sowie der Abschreibung und des Ausfallswagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. Bei einem Mietobjekt wie dem vorliegenden wird der Reinertrag aus dem Hauptmietzins abzüglich Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten und Mietausfallswagnis ermittelt, die Abschreibung ist bereits in dem anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt. Der Ertragswert des Gesamtobjektes schließlich ist die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und dem Bodenwert. Wahl des Zinssatzes: Der Vorstand des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen hat die unten angeführte Liste der Richtwerte als Empfehlung veröffentlicht. Empfehlung des Sachverständigenverbandes Liegenschaftsart Lage in Prozent hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 2,0 4,0 2,5 4,5 3,0 5,0 3,5 5,5 Geschäftsliegenschaft 4,0 6,0 4,5 6,5 5,0 7,0 5,5 7,5 gewerbliche genutzte Liegenschaft 5,5 8,5 6,0 9,0 6,5 9,5 7,0 10,0 Im gegenständlichen Fall werden 4,5% für die Wohnungen und 6,0% für die Geschäfte angesetzt. Er orientiert sich an den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes. Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 27/60

28 Bewirtschaftungskosten: Jedes Objekt erfordert zur Bewirtschaftung, Aufrechterhaltung seiner Funktion und Werterhaltung laufende Aufwendungen. Richtsätze Österreich: Betriebskosten (üblicherweise sind die Betriebskosten vom Mieter zu tragen und daher für die Reinertragswertermittlung nicht zu berücksichtigen) Erhaltungskosten (Instandhaltungs- und Restaurierungsaufwand) werden in % der Herstellungskosten am Bewertungsstichtag berechnet: Wohnhäuser: 0,5-1,5 %; Geschäftshäuser: 0,5-2 %; sehr alte, vielfach bereits unter Denkmalschutz stehende Objekte: ca. 4 %, Tourismusbetriebe: 1/30 Das Mietausfallwagnis ist stark von der Mieterstruktur und -bonität sowie der Branche abhängig und wird mit einem Prozentsatz des Jahresrohertrags berechnet. Laut einschlägiger Fachliteratur (vgl. Kranewitter) sind für Mietwohnobjekte 3,0-5,0%, für Büros und Praxen 4,0-8,0% und für gewerblich genutzte Objekte 5,0-10,0% anzusetzen. Verwaltungskosten: durchschnittlich 3-8 % des Rohertrags, bei einem oder wenigen gewerblichen Großmietern kann dieser Satz auf 1-2 % des Rohertrags sinken. Bei detaillierter Darstellung der Bewirtschaftungskosten sind somit lediglich der Instandhaltungsaufwand, die Verwaltungskosten und das Mietausfallswagnis zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Reinertrages wird in der Praxis für den Bewirtschaftungsaufwand oft ein pauschaler Prozentsatz (Bewirtschaftungskostenpauschale) von ca. 15 % - 30 % vom Rohertrag in Abzug gebracht. Im gegenständlichen Fall wird die Summe von Erhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten, also die Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag, mit 23,00% bzw. 25,00% angesetzt. Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 28/60

29 Vergleichspreise In der Urkundensammlung des zuständigen Bezirksgerichtes sowie in der Vergleichspreissammlung des zeichnenden Sachverständigen wurden Preise für die Vergleichspreisermittlung erhoben. Vergleichspreise KGNR KG-Name TZ Jahr GNR NA Verkäufer Käufer GN- Größe m² Kaufpreis Preis/m² in Dobl /0 B A Raid Payer , Dobl /1 B B Graf Ranger , Dobl /1 B C Janger Gruber, Schrotter , Dobl /4 B D Baumgartner Horvat, Sommer- Horvat , Dobl /3 B E Florian Rypka Dobl /3 B F Müller Zmugg , Unterpremstätten /13 B G Aflenzer Grasser , Dobl /2 B H Krenn Sampt, Krenn , Dobl /2 B I Murgg Hasler, Hasler- Kalchschmied ,25 Erläuterung: Unter Berücksichtigung der Lage, Größe, Form, Flächenwidmung, Beschaffenheit und Verkaufszeitpunkt, wurden für die Vergleichsgrundstücke entsprechende Abschläge/Zuschläge angesetzt und für die zu bewertenden Liegenschaften ein Vergleichspreis von 40,--/m² abgeleitet. Die gegebene Bebauung wurde dabei bereits berücksichtigt. Angepasster Vergleichspreis: 40,00 / m² Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 29/60

30 Gutachten (WE an W 1) Sachwert Bodenwert Grundstück Nr. 178 Bauland, Kerngebiet, 0,5-1,0, bebaut 2.184,00 m² Nutzfläche á 40, ,00 davon 86 / 865 Anteile 8.685,50 Bodenwerte 8.686,00 Gebäudewert W 1 Baujahr 0, fiktives Baujahr 1980, fiktives Alter des Objektes 30 Jahre, Lebensdauer 60 Jahre, Restlebensdauer 30 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten W 1 70,20 m² á 1.250, ,00 Neubauwert ,00 Bauwert Neubauwert ,00 54,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 2,5) ,00 Bauwert zum Stichtag ,00 Gebäudewerte ,00 Sachwert der Liegenschaft Grundwert 8.686,00 Gebäudewert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 30/60

31 Ertragswert W 1 30 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 4,50 % Jahresroherträge W 1 70,20 m² á monatlich 5, ,84 Jahresrohertrag 4.506,84 23,00 % Bewirtschaftungskosten (1) ,57 Jahresreinertrag 3.470,27 (1) Bewirtschaftungskosten 23,00 % Pauschale Bewirtschaftungskosten ,57 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw ,00, Bodenwertverzinsung 4,50 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 30,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,50 %, Vervielfältiger 16,2889 Jahresreinertrag 3.470,27 Bodenwertverzinsung -390,87 Gebäudereinertrag 3.079,40 Zwischensumme ,01 anteiliger Bodenwert 8.686,00 Ertragswert ,01 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte ,00 Ertragswert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 31/60

32 Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes W 1 Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine "Nachkontrolle" anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Für die Nachkontrolle wurde der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herangezogen, wobei hier ein Preis für gebrauchte Eigentumswohnungen mit einfachem bis mittlerem Wohnwert in der Höhe von 788,80 bis 985,60 je Quadratmeter hervorgeht. Dieser Umstand plausibilisiert die ermittelten Werte; weiters scheint das Bewertungsobjekt um den gewichteten Wert zwischen Sachwert und Ertragswert absetzbar, sodass dieser ohne weitere Marktanpassung als Verkehrswert ausgewiesen wird. Sachwert ,00 Ertragswert ,00 Gewichtung Sachwert zu Ertragswert = 1: ,25 Marktanpassung -0,00 % -0, ,25 Der Verkehrswert 86/865 Anteile B-LNr. 8, verbunden mit Wohnungseigentum an W 1, an der Liegenschaft EZ 193, GB Dobl, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 32/60

33 Gutachten (WE an W 2) Sachwert Bodenwert Grundstück Nr. 178 Bauland, Kerngebiet, 0,5-1,0, bebaut 2.184,00 m² Nutzfläche á 40, ,00 davon 49 / 865 Anteile 4.948,72 Bodenwerte 4.949,00 Gebäudewert W 2 Baujahr 0, fiktives Baujahr 1980, fiktives Alter des Objektes 30 Jahre, Lebensdauer 60 Jahre, Restlebensdauer 30 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten W 2 42,14 m² á 1.250, ,00 Neubauwert ,00 Bauwert Neubauwert ,00 54,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 2,5) ,50 Bauwert zum Stichtag ,50 Gebäudewerte ,00 Sachwert der Liegenschaft Grundwert 4.949,00 Gebäudewert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 33/60

34 Ertragswert W 2 30 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 4,50 % Jahresroherträge W 2 42,14 m² á monatlich 6,00 (fiktiv) 3.034,08 Jahresrohertrag 3.034,08 23,00 % Bewirtschaftungskosten (1) -697,84 Jahresreinertrag 2.336,24 (1) Bewirtschaftungskosten 23,00 % Pauschale Bewirtschaftungskosten -697,84 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw ,00, Bodenwertverzinsung 4,50 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 30,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,50 %, Vervielfältiger 16,2889 Jahresreinertrag 2.336,24 Bodenwertverzinsung -222,71 Gebäudereinertrag 2.113,54 Zwischensumme ,14 anteiliger Bodenwert 4.949,00 Ertragswert ,14 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte ,00 Ertragswert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 34/60

35 Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes W 2 Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine "Nachkontrolle" anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Für die Nachkontrolle wurde der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herangezogen, wobei hier ein Preis für gebrauchte Eigentumswohnungen mit einfachem bis mittlerem Wohnwert in der Höhe von 788,80 bis 985,60 je Quadratmeter hervorgeht. Dieser Umstand plausibilisiert die ermittelten Werte; weiters scheint das Bewertungsobjekt um den gewichteten Wert zwischen Sachwert und Ertragswert absetzbar, sodass dieser ohne weitere Marktanpassung als Verkehrswert ausgewiesen wird. Sachwert ,00 Ertragswert ,00 Gewichtung Sachwert zu Ertragswert = 1: ,00 Marktanpassung -0,00 % -0, ,00 Der Verkehrswert 49/865 Anteile B-LNr. 9, verbunden mit Wohnungseigentum an W 2, an der Liegenschaft EZ 193, GB Dobl, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 35/60

36 Gutachten (WE an W 3) Sachwert Bodenwert Grundstück Nr. 178 Bauland, Kerngebiet, 0,5-1,0, bebaut 2.184,00 m² Nutzfläche á 40, ,00 davon 127 / 865 Anteile ,27 Bodenwerte ,00 Gebäudewert W 3 Baujahr 0, fiktives Baujahr 1980, fiktives Alter des Objektes 30 Jahre, Lebensdauer 60 Jahre, Restlebensdauer 30 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten W 3 105,05 m² á 1.250, ,50 Neubauwert ,50 Bauwert Neubauwert ,50 54,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 2,5) ,75 Bauwert zum Stichtag ,75 Gebäudewerte ,00 Sachwert der Liegenschaft Grundwert ,00 Gebäudewert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 36/60

37 Ertragswert W 3 30 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 4,50 % Jahresroherträge W 3 105,05 m² á monatlich 6,00 (fiktiv) 7.563,60 Jahresrohertrag 7.563,60 23,00 % Bewirtschaftungskosten (1) ,63 Jahresreinertrag 5.823,97 (1) Bewirtschaftungskosten 23,00 % Pauschale Bewirtschaftungskosten ,63 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw ,00, Bodenwertverzinsung 4,50 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 30,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,50 %, Vervielfältiger 16,2889 Jahresreinertrag 5.823,97 Bodenwertverzinsung -577,17 Gebäudereinertrag 5.246,80 Zwischensumme ,55 anteiliger Bodenwert ,00 Ertragswert ,55 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte ,00 Ertragswert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 37/60

38 Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes W 3 Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine "Nachkontrolle" anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Für die Nachkontrolle wurde der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herangezogen, wobei hier ein Preis für gebrauchte Eigentumswohnungen mit einfachem bis mittlerem Wohnwert in der Höhe von 788,80 bis 985,60 je Quadratmeter hervorgeht. Dieser Umstand plausibilisiert die ermittelten Werte; weiters scheint das Bewertungsobjekt um den gewichteten Wert zwischen Sachwert und Ertragswert absetzbar, sodass dieser ohne weitere Marktanpassung als Verkehrswert ausgewiesen wird. Sachwert ,00 Ertragswert ,00 Gewichtung Sachwert zu Ertragswert = 1: ,75 Marktanpassung -0,00 % -0, ,75 Der Verkehrswert 127/865 Anteile B-LNr. 12, verbunden mit Wohnungseigentum an W 3, an der Liegenschaft EZ 193, GB Dobl, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 38/60

39 Gutachten (WE an W 4) Sachwert Bodenwert Grundstück Nr. 178 Bauland, Kerngebiet, 0,5-1,0, bebaut 2.184,00 m² Nutzfläche á 40, ,00 davon 51 / 865 Anteile 5.150,71 Bodenwerte 5.151,00 Gebäudewert W 4 Baujahr 0, fiktives Baujahr 1980, fiktives Alter des Objektes 30 Jahre, Lebensdauer 60 Jahre, Restlebensdauer 30 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten W 4 44,33 m² á 1.250, ,50 Neubauwert ,50 Bauwert Neubauwert ,50 54,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 2,5) ,75 Bauwert zum Stichtag ,75 Gebäudewerte ,00 Sachwert der Liegenschaft Grundwert 5.151,00 Gebäudewert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 39/60

40 Ertragswert W 4 30 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 4,50 % Jahresroherträge W 4 44,33 m² á monatlich 6, ,38 Jahresrohertrag 3.468,38 23,00 % Bewirtschaftungskosten (1) -797,73 Jahresreinertrag 2.670,65 (1) Bewirtschaftungskosten 23,00 % Pauschale Bewirtschaftungskosten -797,73 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw ,00, Bodenwertverzinsung 4,50 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 30,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,50 %, Vervielfältiger 16,2889 Jahresreinertrag 2.670,65 Bodenwertverzinsung -231,80 Gebäudereinertrag 2.438,86 Zwischensumme ,24 anteiliger Bodenwert 5.151,00 Ertragswert ,24 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte ,00 Ertragswert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 40/60

41 Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes W 4 Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine "Nachkontrolle" anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Für die Nachkontrolle wurde der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herangezogen, wobei hier ein Preis für gebrauchte Eigentumswohnungen mit einfachem bis mittlerem Wohnwert in der Höhe von 788,80 bis 985,60 je Quadratmeter hervorgeht. Dieser Umstand plausibilisiert die ermittelten Werte; weiters scheint das Bewertungsobjekt um den gewichteten Wert zwischen Sachwert und Ertragswert absetzbar, sodass dieser ohne weitere Marktanpassung als Verkehrswert ausgewiesen wird. Sachwert ,00 Ertragswert ,00 Gewichtung Sachwert zu Ertragswert = 1: ,00 Marktanpassung -0,00 % -0, ,00 Der Verkehrswert 51/865 Anteile B-LNr. 10, verbunden mit Wohnungseigentum an W 4, an der Liegenschaft EZ 193, GB Dobl, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet ,00 Verkehrswertgutachten LGZ Graz 25 S 20/10v Beatrix Ertel Seite 41/60