Mag. Mario Kapp 17 S 68/09g Masseverwalter, Rechtsanwalt G U T A C H T E N

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1 Komm.-Rat Ing. Peter Kalcher MBA Ingenieurbüro für Bauphysik, Unternehmensberater Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien Franz-Eigner-Gasse 14, 8570 Voitsberg Tel.: 03142/ , Fax 0810/ , Mobil 0676/ , Mag. Mario Kapp 17 S 68/09g Masseverwalter, Rechtsanwalt LG Leoben Kärtnerstraße Graz-Seiersberg Konkursverfahren Schuldner Kogelbauer GmbH (FN 35043i) Richard-Steinhuber-Strasse 10a 8940 Liezen G U T A C H T E N zum Zweck der Feststellung des Verkehrswertes der 46/484 Anteile B-LNr. 5, verbunden mit Wohnungseigentum an Top 2, an der Liegenschaft EZ 768, KG Reitern. Voitsberg,

2 Allgemeine Daten Auftrag und Auftraggeber Herr Mag. Mario Kapp, Masseverwalter, hat den zeichnenden Sachverständigen beauftragt, ein Gutachten über den Verkehrswert der am Deckblatt genannten Liegenschaft zu erstellen. Zweck des Gutachtens Die Bewertung erfolgt zur Ermittlung des Verkehrswertes der 46/484 Anteile B-LNr. 5, verbunden mit Wohnungseigentum an Top 2, an der Liegenschaft EZ 768, KG Reitern, im Rahmen eines Konkursverfahren mit der GZ 17 S 68/09g des LG Leoben. Bewertungsstichtag Die Befundaufnahme erfolgte am um 09:00 Uhr. Bei der Befundaufnahme waren neben dem Sachverständigen Herr Klaus Peer als Mieter der Wohnung anwesend. Als Bewertungsstichtag wird der Tag der Befundaufnahme festgelegt. Bewertungsgrundlagen Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) idgf ÖNORM B 1800 und B 1802 Besichtigung der Liegenschaft Grundbuchsauszug Erhebungen im Grundbuch des zuständigen Bezirksgerichtes Vergleichspreissammlung des SV Erhebungen beim zuständigen Gemeindeamt Nutzwertgutachten der Liegenschaft Übermittelte Unterlagen durch den Mieter bzw. der Hausverwaltung Fotodokumentation Lagedarstellungen GIS-Steiermark - Digitaler Atlas Steiermark Kleiber/Simon: Wertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger, 5. Auflage Kranewitter: Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage, Sparkassenverlag Wien Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs Weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und Lehrunterlagen der "Liegenschaftsbewertungsakademie" des Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 2 von 19

3 Befund Gutsbestand (der Grundbuchauszug liegt bei; an der Liegenschaft ist Wohnungseigentum begründet;) Dingliche Rechte (Eintragungen im A 2-Blatt) Die eingetragenen Rechte wirken sich auf gegenständliche Verkehrswertermittlung nicht wertrelevant aus und werden daher nicht weiter berücksichtigt. Die einzelnen Urkunden sind den Beilagen des Guatchtens beigefügt. Eigentümer (Eintragung im B-Blatt) Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 3 von 19

4 Dingliche Lasten (Eintragungen im C-Blatt) Im C-Blatt sind unter C-LNr 1, 4, 5, 6, 7 und 27 Dienstbarkeiten für Gehen und Fahren sowie Leitungsrechte eingetragen; diese Dienstbarkeiten wirken sich auf gegenständliche Verkehrswertermittlung nicht wertrelevant aus, sodass diese nicht weiter berücksichtigt werden. Die einzelnen Urkunden sind den Beilagen des Gutachtens beigelegt. Weiters sind im C-Blatt diverse Pfandrechte einverleibt. Die Bewertung erfolgt unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit. Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 4 von 19

5 Grundstück Lage und Beschreibung der Liegenschaft Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im Ortsgebiet der Gemeinde Bad Aussee in durchschnittlicher Verkehrslage und Wohnlage. Die Liegenschaft besteht aus dem Grundstück 633/7, hat ein Gesamtausmaß von 1.700m 2 und eine rechteckige Form. Auf der Liegenschaft befindet sich ein Wohnhaus mit insgesamt 8 Wohnungseigentumsobjekten unter der Orientierungsnummer Sixleitengasse 369, wobei die bewertungsgegenständliche Wohnung Top 2 im Erdgeschoß situiert ist. Sämtliche Nahversorger sind in der näheren Umgebung erreichbar. Der gesamte Teil der Liegenschaft weist ein leichtes Gefälle nach Südost auf. Nähere Details, sowie die genaue Lage und Form des Grundstücks und des Gebäudes, sind der beigefügten Bilddokumentation und dem Lageplan zu entnehmen. Lageplan - GIS Fotodokumentation (weitere Fotodokumentation ist den Beilagen des Gutachtens zu entnehmen) Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 5 von 19

6 Adressortsplan Luftbilder - GIS Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 6 von 19

7 Aufschließung Die Liegenschaft ist versorgungstechnisch vollwertig aufgeschlossen. Flächenwidmung Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Bad Aussee ist das Bewertungsgrundstück als allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer Bebauungsdicht von 0,2-0,4 ausgewiesen. Auszug aus dem Flächenwidmungsplan ALLGEMEINES WOHNGEBIET - WA Allgemeine Wohngebiete, das sind Flächen, die vornehmlich für Wohnbauten bestimmt sind, wobei auch Gebäude, die den wirtschaftlichen, sozialen, religiösen und kulturellen Bedürfnissen der Bewohner von Wohngebieten dienen (z.b. Verwaltungsgebäude, Schulgebäude, Kirchen, Krankenanstalten, Kindergärten, Garagen, Geschäfte, Gärtnereien, Gasthäuser und Betriebe aller Art, soweit sie keine dem Wohncharakter des Gebietes widersprechenden Belästigungen der Bewohnerschaft verursachen), errichtet werden können. Bodenkontaminierung Die Bewertung erfolgt kontaminationsfrei; ob Bodenverunreinigungen vorliegen, wurde nicht erhoben. Einheitswert Der Einheitswert hat für die gegenständliche Verkehrswertermittlung keine Relevanz, und wird daher nicht erhoben. Sonstige Feststellungen keine. Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 7 von 19

8 Objektbestand Beschreibung Wohnhaus, Wohnung Top 2 Die Errichtung des in Massivbauweise ausgeführten 8-Familienwohnhauses wurde mit dem Bewilligungsbescheid der Stadtgemeinde Bad Aussee vom bewilligt. Das Objekt besteht aus einem Kellergeschoß, einem Erdgeschoß, einem 1. Obergechoß sowie aus einem ausgebauten Dachgeschoß. Der Spitzboden ist teilweise ausgebaut. Im Erdgeschoß befinden sich 4 Wohnungen bzw. Studios, im 1. Obergeschoß und im Dachgeschoß je 2 Wohnungen. Den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten ist Zubehör zugeordnet. Im südlichen Bereich der Liegenschaft befinden sich nicht überdachte KFZ-Abstellplätze. Der bewertungsgegenständlichen Wohnung sind ein Parkplatz, ein Kellerabteil sowie eine Terrasse zugeordnet. Bewertungsgegenständliche Wohnung Top 2 ist im Erdgeschoß situiert und umfasst eine Diele, eine Dusche mit WC, sowie ein Studio in dem ein offener Koch-, Wohn- und Schlafbereich situiert ist. Die Zubehörfläche ist teilweise eingefriedet, teilweise befestigt und besteht zum wesentlichen Teil aus Grün- und Verkehrsflächen. Das Objekt ist über ein Servitut erschlossen. Für die Bewertung wurde vom zeichnenden Sachverständigen beim zuständigen Bezirksgericht das Nutzwertgutachten erhoben. Bei der Befundaufnahme wurde der Plan stichprobenartig kontrolliert. Für die weiterführende Berechnung und Bewertung wird das Nutzwertgutachten als Grundlage verwendet. Das Nutzwertgutachten mit der vorhandenen Grundrissdarstellung ist den Beilagen des Gutachtens beigefügt. Zusammenfassende Aufstellung zum Objektbestand Wohnhaus/Wohnungen: Baujahr: 1996 Baujahr (fiktiv) 1999 Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre Restnutzungsdauer: 60 Jahre Instandhaltung/Sanierung: dem Alter und der Nutzung entsprechend; Heizung: Öl Baubewilligung: GZ 2/ /33/34-96 vom Benützungsbewilligung: nicht vorhanden nicht erhoben Zustandsnote für die Bewertung: Zustandsnote für die Bewertung: Note 1,5 (1,0-5,0) [Wohnhaus] lineare Alterswertminderung ohne Note [Wohnungen] Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 8 von 19

9 Aufstellung der Nutzflächen: Die Aufstellung der Nutzflächen wurde aus dem beigelegten Nutzwertgutachten entnommen; Wohnung TOP 2 (EG) - B-LNr. 5: 1 Diele 4,27 m² 1 Dusche mit WC 3,97 m² 1 Studio 33,40 m² Summe Wohnung TOP 2 (lt. Nutzwertgutachten und Plan - Wird für die Berechnung verwendet) 41,64 m² Der Wohnung ist eine Terrasse mit 10,00 m 2 lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist ein Kellerabteil mit 2,60 m 2 lt. NWGA zugeordnet. Der Wohnung ist ein KFZ-Abstellplatz mit 12,00 m 2 lt. NWGA zugeordnet. Allgemeinteile: Die Hausallgemeinteile umfassen Stiegenhaus, Geh- und Fahrflächen, Heizraum sowie Verkehrs- Abstell- und Grünflächen. Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 9 von 19

10 Ausstattung Sämtliche Räume sind verputzt und gefärbelt. In allen Räumen befinden sich elektrische Installationen und Radiatoren. Die Wohnräume verfügen über Parkett- oder PVC-Böden bzw. sind verfliest; Dusche und WC sind verfliest. Die Innentüren sind Holztüren, die Fensterkonstruktionen sind aus Kunststoff. Beiheizt wird das Objekt mit einer Öl-Zentralheizung. Die Sanitärausstattung umfasst in der bewertungsgegenständlichen Wohnung eine Dusche, einen Waschtisch, einen Waschmaschinenanschluss und ein WC; Die Ausstattung der gesamten Wohneinheiten kann als durchschnittlich gut bezeichnet werden. Bau- und Instandhaltungszustand Der Bau- und Instandhaltungszustand kann im Bereich des gesamten Objektes als gut und dem Alter und der Nutzung entsprechend bezeichnet werden. Als Gesamtzustandsnote nach E. Heideck wird die Note 1,5 für die Bewertung des Wohnhauses festgesetzt. Bei der Bewertung der Wohnung wird die lineare Alterswertminderung ohne Zustandsnote angesetzt. Zubehör Kein bewertungsrelevantes Zubehör und Inventar vorhanden; lt. Mieter ist sämtliches Zubehör und Inventar sein Eigentum. Nutzung, Sonstiges Die Wohnung ist derzeit vermietet; der Mietvertrag ist den Beilagen des Gutachtens beigefügt; Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 10 von 19

11 Betriebskosten Hausverwaltung Die Verwaltung des Wohnhauses erfolgt durch die Hausverwaltung Dr. Reinhard Griesshofer, Chlumeckyplatz 3, 8990 Bad Aussee. Nachstehende Vorschreibung wurde seitens der Hausverwaltung übermittelt: Nutzfläche der Wohnung Top 2 41,64m 2 Aufwandsvorschreibung *) Investitionsrücklage (0% Ust) * Vorschreibung Kogelbauer 9,00 EUR Aconto Betriebskosten (10% Ust) * Vorschreibung Kogelbauer 7,00 EUR Aconto Betriebskosten (10% Ust) * Vorschreibung Mieter 75,00 EUR Aconto Heizkosten (20% Ust) * Vorschreibung Mieter 36,00 EUR Ust 10% * Vorschreibung Kogelbauer 1,00 EUR Ust 10% * Vorschreibung Mieter 7,00 EUR Ust 20% * Vorschreibung Mieter 7,00 EUR Gesamtsumme 142,00 EUR *) gemäß Mitteilung seitens der Hausverwaltung weist die Instandhaltungsrücklage derzeit einen Stand per von 2.565,81 auf; lt. Vorschau gemäß 20 (2) WEG 2002 sind keine Investitionen geplant; Sanierungs- oder Wohnbaudarlehen bestehen laut Mitteilung der Hausverwaltung keine. Außenanlagen Zu den Außenanlagen zählen Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern usw. Durchschnittlich betragen die Außenanlagen je nach Art der Anlage nachstehende Prozentsätze der Herstellungskosten. Bauwert der Außenanlagen Art der Anlage einfach durchschnittlich aufwändig Prozent der Herstellungskosten 2,0 4,0 % 5,0 7,0 % 8,0 12,0 % Bei der hier zu bewerteten Liegenschaft ist keine bewertungsrelevante Außenanlage vorhanden. Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 11 von 19

12 Bewertung Für die Bewertung ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz von Bedeutung. Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. Für die Bewertung sind im Sinne des 3 Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Für die Bewertung von Grundstücken, kommt in erster Linie das Vergleichswertverfahren in Betracht. Im Vergleichswertverfahren ist der Wert des Grundstückes durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Grundstücke sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe jedes Einflusses auf den Wert durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen ( 4 in Abs. 1). Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr, in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag, in vergleichbaren Gebieten, erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechende der Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf oder abzuwerten. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. In jedem einzelnen Bewertungsfall ist zu überprüfen, welche Bewertungsmethode ziel führend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist bei Objekten wie dem vorliegenden das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren als Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Während beim Ertragswertverfahren davon ausgegangen wird, dass zwischen dem gegenwärtigen Ertrag der Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein Zusammenhang besteht, beruht das Sachwertverfahren auf der (in der Praxis erprobten) Vermutung, dass eine solche Beziehung auch zwischen dem Verkehrswert einerseits und der Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Substanz andererseits gegeben ist. Die Anwendung beider Verfahren und deren Abwägung gegeneinander muss bei einem Objekt wie dem vorliegenden das aussagekräftigste Ergebnis bringen, wobei dem ermittelten Ertragswert das größere Gewicht zukommen wird. Es wird eine Gewichtung von Sachwert:Ertragswert mit 1:3 vom zeichnenden Sachverständigen festgelegt. Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 12 von 19

13 Sachwert Bodenwert Zu ermitteln ist der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. Der Bodenwert ergibt sich üblicherweise aus dem Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke, wobei die die Vergleichbarkeit beeinflussenden Umstände durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen sind. Zum Vergleich geeignet sind nur Kaufpreise, die in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag im redlichen Geschäftsverkehr bezahlt wurden. Der Bodenwert ist als Wert des unbebauten Grundstückes zu ermitteln. Ergeben sich aus der Bebauung Wertänderungen, sind sie zu berücksichtigen. Bauwert Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich somit aus dem Herstellungswert, abzüglich der altersbedingten und einer allfälligen außerordentlichen Wertminderung. Der Herstellungswert wird aus den gewöhnlichen Kosten auf der Basis der Flächenmeterpreise bzw. Raummeterpreise ermittelt. Die altersbedingte Wertminderung findet durch einen prozentuellen Abschlag vom Herstellungswert nach der Ross'schen Abschreibung bzw. nach der linearen Alterswertminderung Berücksichtigung. Außerordentliche Wertminderungen werden nach den Kosten ihrer Beseitigung bzw. nach der Zustandswertminderung nach E. Heideck ermittelt. Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 13 von 19

14 Ertragswert Ertragswert Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebsaufwand, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand, Verwaltungsaufwand) sowie der Abschreibung und des Ausfallswagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. Bei einem Mietobjekt wie dem vorliegenden wird der Reinertrag aus dem Hauptmietzins abzüglich Instandhaltungskosten, Instandsetzungskosten und Mietausfallswagnis ermittelt, die Abschreibung ist bereits in dem anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt. Der Ertragswert des Gesamtobjektes schließlich ist die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und dem Bodenwert. Wahl des Zinssatzes: Der Vorstand des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen hat die unten angeführte Liste der Richtwerte als Empfehlung veröffentlicht. Empfehlung des Sachverständigenverbandes Liegenschaftsart Lage in Prozent hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 2,0 4,0 2,5 4,5 3,0 5,0 3,5 5,5 Geschäftsliegenschaft 4,0 6,0 4,5 6,5 5,0 7,0 5,5 7,5 gewerbliche genutzte Liegenschaft 5,5 8,5 6,0 9,0 6,5 9,5 7,0 10,0 Im gegenständlichen Fall werden 4,0% angesetzt. Er orientiert sich an den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes. Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 14 von 19

15 Bewirtschaftungskosten: Jedes Objekt erfordert zur Bewirtschaftung, Aufrechterhaltung seiner Funktion und Werterhaltung laufende Aufwendungen. Richtsätze Österreich: Betriebskosten (üblicherweise sind die Betriebskosten vom Mieter zu tragen und daher für die Reinertragswertermittlung nicht zu berücksichtigen) Erhaltungskosten (Instandhaltungs- und Restaurierungsaufwand) werden in % der Herstellungskosten am Bewertungsstichtag berechnet: Wohnhäuser: 0,5-1,5 %; Geschäftshäuser: 0,5-2 %; sehr alte, vielfach bereits unter Denkmalschutz stehende Objekte: ca. 4 %, Tourismusbetriebe: 1/30 Das Mietausfallwagnis ist stark von der Mieterstruktur und -bonität sowie der Branche abhängig und wird mit einem Prozentsatz des Jahresrohertrags berechnet. Laut einschlägiger Fachliteratur (vgl. Kranewitter) sind für Mietwohnobjekte 3,0-5,0%, für Büros und Praxen 4,0-8,0% und für gewerblich genutzte Objekte 5,0-10,0% anzusetzen. Verwaltungskosten: durchschnittlich 3-8 % des Rohertrags, bei einem oder wenigen gewerblichen Großmietern kann dieser Satz auf 1-2 % des Rohertrags sinken. Bei detaillierter Darstellung der Bewirtschaftungskosten sind somit lediglich der Instandhaltungsaufwand, die Verwaltungskosten und das Mietausfallswagnis zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Reinertrages wird in der Praxis für den Bewirtschaftungsaufwand oft ein pauschaler Prozentsatz (Bewirtschaftungskostenpauschale) von ca. 15 % - 30 % vom Rohertrag in Abzug gebracht. Im gegenständlichen Fall wird die Summe von Erhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Verwaltungskosten, also die Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag, mit 20,00% angesetzt. Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 15 von 19

16 Vergleichspreise In der Urkundensammlung des zuständigen Bezirksgerichtes sowie in der Vergleichspreissammlung des zeichnenden Sachverständigen wurden Preise für die Vergleichspreisermittlung erhoben. Vergleichspreise KGNR KG- Name TZ Jahr EZ GNR NA Verkäufer Käufer GN- Größe m² Kaufpreis Preis/m² in Bad Burian & Burian Holding Haim- Aussee /6 B GmbH Strennberger Bad Aussee /1; 322/3 B Haim Burian und Burian GmbH , Reitern /3 B Frömmel, Scheiflinger Kunze Reitern /3; t. v. 643/3 B Haim Marold Bad Haim Aussee /1 B Haim Stremmberger , Bad Aussee B Bärtschi Schönauer , Bad Aussee B Stein, Eckstein, Alt, Mayer, Unrath, Pinell, Madalinski, Stüger, Illner-Merkel, Peindl, Mattes uvm Bad Aussee /1 B Haim-Strennberger NA/B... Bauland NA/E... Eigentumswohnung Erläuterung: Stadtgemeinde Bad Aussee Sledec, Seledec- Hauser ,06 Unter Berücksichtigung der Lage, Größe, Form, Flächenwidmung, Beschaffenheit und Verkaufszeitpunkt, wurden für die Vergleichsgrundstücke entsprechende Abschläge/Zuschläge angesetzt und für die zu bewertenden Liegenschaften ein Vergleichspreis von 80,--/m² abgeleitet. Die gegebene Bebauung wurde dabei bereits berücksichtigt. Angepasster Vergleichspreis: 80,00 / m² Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 16 von 19

17 Gutachten Sachwert Bodenwert Grundstück Nr. Gst. 633/7 Bauland, allgemeines Wohngebiet 0,2-,04, bebaut 1.700,00 m² Grundfläche á 80, ,00 davon 46 / 484 Anteile ,62 Bodenwerte ,00 Gebäudewert Eigentumswohnung "Top 2" Baujahr 1996, fiktives Baujahr 1999, fiktives Alter des Objektes 10 Jahre, Lebensdauer 70 Jahre, Restlebensdauer 60 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten Top 2 41,64 m² á 1.500, ,00 Neubauwert ,00 Bauwert Neubauwert ,00 14,00 % lineare Alterswertminderung ,40 Bauwert zum Stichtag ,60 Gebäudewerte ,00 Sachwert der Liegenschaft Grundwert ,00 Gebäudewert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 17 von 19

18 Ertragswert Top 2 60 Jahre wirtschaftliche Restnutzungsdauer, Kapitalisierungszinssatz 4,00 % Jahresroherträge Top 2 monatlich 209, ,00 Jahresrohertrag 2.508,00 20,00 % Bewirtschaftungskosten (1) -501,60 Jahresreinertrag 2.006,40 (1) Bewirtschaftungskosten 20,00 % Pauschale Bewirtschaftungskosten -501,60 Ertragswert des Objektes Bodenwertanteil 100,00 % bzw ,00, Bodenwertverzinsung 4,00 %, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 60,00 Jahre, Kapitalisierungszins 4,00 %, Vervielfältiger 22,6235 Jahresreinertrag 2.006,40 Bodenwertverzinsung -517,04 Gebäudereinertrag 1.489,36 Zwischensumme ,52 anteiliger Bodenwert ,00 Ertragswert ,52 Ertragswert der Liegenschaft Ertragswerte ,00 Ertragswert der Liegenschaft ,00 Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 18 von 19

19 Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes der Wohnung Top 2 Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine "Nachkontrolle" anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Für die Nachkontrolle wurde der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs der Immobilien- und Vermögenstreuhänder herangezogen, wobei hier ein Preis für gebrauchte Eigentumswohnungen mit gutem bis sehr gutem Wohnwert in der Höhe von 1.147,60 bis 1.325,00 je Quadratmeter hervorgeht. Bei der gegenständlichen Wohnung ist daher im Rahmen der Nachkontrolle keine weitere Anpassung erforderlich. Somit wird der gewichtete Wert von Sachwert und Ertragswert dem Verkehrswert gleichgesetzt. Sachwert ,00 Ertragswert ,00 Gewichtung Sachwert zu Ertragswert = 1: ,25 Marktanpassung -0,00 % -0, ,25 Der Verkehrswert der 46/484 Anteile, B-LNr. 5, an der Liegenschaft EZ 768 KG Reitern, mit welchen untrennbar das Wohnungseigentum an der Wohnung Top 2 - Sixleitengasse 369, 8990 Bad Aussee- verbunden ist, beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet ,00 Schlusskommentar Gemäß ÖNORM B 1802 wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein kann. Der ermittelte Verkehrswert bedeutet nicht notwendigerweise, dass ein entsprechender Preis auch bei gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorliegenden Unterlagen sowie unter Berücksichtigung der Preise für vergleichbare Grundstücke und Baulichkeiten, sowie der besonderen Verhältnisse. Insbesondere wurde auch Bedacht genommen auf die Lage, Aufschließung, Widmung, Nutzungsmöglichkeit und die bestehende Verbauung. Voitsberg, am der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Beilagen: Lichtbilder Grundbuchauszug Grundrissdarstellung Lageplan - DKM Auszug aus dem Flächenwidmungsplan Auszug aus dem Nutzwertgutachten TZ 797/00 Mietvertrag Urkunden TZ 1350/94 TZ 1988/07 TZ 582/93 TZ 1179/93 TZ 1349/94 683/ / /07 Mitteilungen der Hausverwaltung Verkehrswertgutachten; LG Leoben - 17 S 68/09g; Kogelbauer GmbH Seite 19 von 19