LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG

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Uwe Stieber
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LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG durch Raiffeisen-Immobilien Steiermark GmbH im

Kaiserfeldgasse 7, 8010 Graz Tel: 0316/8036-2593 Wohntraumcenter Ost -

Hauptplatz 20, 8530 Deutschlandsberg Tel: 03462/58 99-82 Wohntraumcenter Süd

Grazer Straße 63, 8605 Kapfenberg Tel: 05 0460-170 Wohntraumcenter Judenburg,

1 LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG durch Raiffeisen-Immobilien Steiermark GmbH im Firmenverbund der Raiffeisen-Landesbank Steiermark Wohntraumcenter Graz - Kaiserfeldgasse 7, 8010 Graz Tel: 0316/ Wohntraumcenter Ost - Florianiplatz 18 19, 8200 Gleisdorf Tel: 03112/63 39 Wohntraumcenter West Hauptplatz 20, 8530 Deutschlandsberg Tel: 03462/ Wohntraumcenter Süd Bahnhofstraße 2, 8430 Leibnitz Tel: 03452/ Wohntraumcenter Mur/Mürz Grazer Straße 63, 8605 Kapfenberg Tel: Wohntraumcenter Judenburg, Burggasse 123, 8750 Judenburg Tel: 03572/ Wohntraumcenter Liezen, Hauptplatz 11, 8940 Liezen Tel: 03612/

2 Kurzübersicht Auftraggeber Liegenschaft EYEMAXX International GmbH Parkring 12a A Wien Einfamilienhaus mit Gartengrund Wildgansgasse 5 A Hennersdorf bei Wien Einlagezahl 800, Grundbuch Hennersdorf (16112), Bezirksgericht Mödling Stichtag Sachbearbeiter Thomas Kormann Alle Preise sind angegeben in Euro und inklusive Umsatzsteuer. Zusammenfassung Sachwert ,00 Verkehrswert gerundet ,00 197

3 Allgemeine Daten Auftraggeber Liegenschaft EYEMAXX International GmbH Parkring 12a A Wien Einfamilienhaus mit Gartengrund Wildgansgasse 5 A Hennersdorf bei Wien Einlagezahl 800, Grundbuch Hennersdorf (16112), Bezirksgericht Mödling Stichtag Sachbearbeiter Eigentümer mit Eigentumsanteilen Thomas Kormann Mag. Dr. Michael Müller, 1 / 1 Alle Preise sind angegeben in Euro und inklusive Umsatzsteuer. 198

4 Gesetzliche Grundlagen Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes 1992 und der ÖNORM B Die nachstehende Bewertung erfolgt unter allen im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Sachwertverfahren Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist bei Objekten wie dem vorliegenden das Sachwertverfahren als Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Während beim Ertragswertverfahren davon ausgegangen wird, dass zwischen dem gegenwärtigen Ertrag der Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein Zusammenhang besteht, beruht das Sachwertverfahren auf der (in der Praxis erprobten) Vermutung, dass eine solche Beziehung auch zwischen dem Verkehrswert einerseits und der Summe aus Bodenwert und Wert der baulichen Substanz andererseits gegeben ist. Die nachstehende Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren, das für Ein- und Zweifamilienhäuser wie das gegenständliche das geeignete Verfahren ist. Derartige Objekte werden nämlich in der Regel zur Eigennutzung errichtet und werfen daher meist keinen Ertrag ab. Bewertungsgrundlagen Besichtigung der Liegenschaft am: Anwesende Personen: Herr Mag. Dr. Müller und seine Gattin Grundbuchsauszug vom: Einsichtnahme bzw. Auskunft in den Flächenwidmungsplan: Grund- und Aufrisse der Baulichkeit Diverse Fotos Auszug aus dem Verdachtsflächenkataster des Bundesumweltamtes 199

5 Gutachten Sachwert Bodenwert Grundstücksbeschreibung Bewertungsgegenständliches Grundstück mit der GSTNR 272/5 befindet sich im östlichen Randbereich der Gemeinde Hennersdorf, unmittelbar an der südlichen Stadtgrenze von Wien. Das Grundstück ist gegenwärtig mit der Baulichkeit eines Einfamilienhauses mit der Adresse "Wildgansgasse 5" bebaut. Gemäß rechtsgültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde "Hennersdorf" ist das Grundstück mit Bauland "Wohngebiet" sowie der Bauklassen 1 und 2 versehen. Die im Lastenblatt des Grundbuchs eingetragenen Pfandrechte können werttechnisch unberücksichtigt bleiben. Die Liegenschaft ist nicht im Verdachtsflächenkataster des Bundesumweltamtes verzeichnet. Maß der baulichen Nutzung: BK 1 und 2 Verkehrslage/Zufahrt: Sackstraßenlage mit ausschließlichem Anrainerverkehr / die Zufahrt erfolgt öffentlich über die "Hauptstraße" sodann zur Baulichkeit über den "Wildgansweg" Infrastruktur: die Erreichbarkeit der örtlichen Infrastruktur ist in kurzer Geh- bzw. Fahrdistanz gegeben Wohnlage: begehrte und sehr gut nachgefragte Lage im Großraum Wien-Süd Grundstücksumgebung: in unmittelbarer wie auch weitläufiger Nachbarschaft befinden sich überwiegend Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie unbebaute LN-Flächen Grundstücksform: rechteckig Neigung:eben Anschlüsse:die öffentliche Versorgung mit Kanal, Strom, Wasser, Telekom ist gegeben; Umweltbelastungen:keine nennenswerten Behördliche Beschränkungen: keine 200

6 Grundstück Nr. 272/5, Baugrundstück Bauland, Wohngebiet, bebaut, BA 644,00 m² Grundfläche á 320, ,00 10,00 % Abwertung (1) ,00 Grundstückswert ,00 (1) Abwertung 10,00 % Bebauungsabschlag ,00 Bodenwerte ,00 Gebäudebeschreibung Gebäudewert Bei nachfolgend beschriebenem Baukörper handelt es sich das, im Jahr 2002 in Holzriegel-Fertigbauweise (Fa. "Brauchl-Haus") errichtete, zweigeschossiges, voll unterkellerte Wohnhaus, mit kompaktem (quasi quadratischen) Grundriss und Satteldach. Als Liegenschaftsadresse ist "Wildgansgasse 5" ausgewiesen. Die Baulichkeit selbst besteht im EG aus einem Vorraum (mit Garderobe), einem WC mit Waschbecken, einem sehr großzügigen offenen Wohn-, Ess- und Küchenbereich sowie einem Wintergarten mit ca. 15,25m². Im Dachgeschoss befinden sich eine Diele, 2 Schlafzimmer ein Schrankraum sowie ein großes Badezimmer mit WC. Der Dichtbeton-Vollkeller ist überwiegend verfliest und beheizt und könnte auch wohntechnisch genutzt werden Überhaupt stellt die Baulichkeit (mit einer Wohnfläche von insgesamt knapp 146m² gemäß Architektur, Bauausführung, Qualität und Raumaufteilung einen typischen Vertreter von zeitgemäßer wie ansprechender Baukultur dar und vermag daher sämtlichen Anforderungen von modernem Wohnkomfort zu entsprechen. Zum Zeitpunkt der Besichtigung präsentierte sich die gesamte Liegenschaft in einem überaus gepflegten und sehr guten Gesamtzustand. Diverse gepflasterte Zugangs- und Zufahrtsbereiche sowie eine direkt am Haupthaus angebaute Doppelgarage (mit Terrasse) komplettieren das bauliche Ensemble. 201

7 Baujahr: 2006 Bau- und Erhaltungszustand: sehr gut Nutzfläche: ca. 146m² Baumängel/Bauschäden: keine erkennbaren Bauausführung: fachmännisch Fundamente: Beton Aussenmauern: Holzriegel mit Schafwolldämmung Fassade: Vollwärmeisolierung; geputzt und gemalt Keller: Vollkeller in Dichtbeton; verfliest und beheizt Innenwände: Leichtbau-Ständerwände Balkon/Terrasse: im EG verfliest und überdacht; eine Terrasse über der Doppelgarage (in Lärche) Dach: Satteldach mit "Eternit" Beton-Ziegel Eindeckung Fenster: Holz mit Kunststoff-Beklipsung und Thermoisolierverglasung Türen: Holz bzw. Holz-Glas Böden: in den Wohnbereichen überwiegend Parkett; in den Nebenbereichen Feinsteinzeug Heizung: Elektro-heizung über Fußboden; ein Kaminofen im WZ Garage: massive Doppelgarage Sonstiges: Wintergarten Einfamilienwohnhaus Baujahr 2002, Alter des Objektes 9 Jahre, Lebensdauer 70 Jahre, Restlebensdauer 61 Jahre gewöhnliche Herstellungskosten Wohnfläche im EG und DG 145,74 m² á 1.600, ,00 Wohnkeller 83,39 m² á 800, ,00 Neubauwert ,00 Bauwert Neubauwert ,00 13,00 % linear mit Zustandsnote, (Zustandsnote: 1,0) ,48 Zwischensumme ,52 7,67 % Aufwertung (2) ,00 Bauwert zum Stichtag ,52 (2) Aufwertung Doppelgarage mit Terrasse ,00 Gebäudewerte ,00 202

8 Sachwert der Liegenschaft Grundwert ,00 Gebäudewert ,00 Sachwert der Liegenschaft ,00 Verkehrswert Sachwert ,00 Verkehrswert zum (gerundet) ,00 Schlusskommentar Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorliegenden Unterlagen sowie unter Berücksichtigung der Preise für vergleichbare Grundstücke und Baulichkeiten, sowie der besonderen Verhältnisse. Insbesondere wurde auch Bedacht genommen auf die Lage, Aufschließung, Widmung, Nutzungsmöglichkeit und die bestehende Verbauung. Graz, am Thomas Kormann Auf Plausibilität geprüft: 203

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