GUTACHTEN. zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft

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1 Gutachten Zinshaus Liegenschaft 1090 Wien, Klammergasse 3/ Währinger Gürtel 86 GUTACHTEN zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft GB Alsergrund, EZ 1152, Bezirksgericht Josefstadt Bewertungsstichtag: für JP Immobilien Invest I GmbH 1060 Wien, Lehargasse 7

2 1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftrag Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Auftrag der JP Immobilien Invest I GmbH, 1060 Wien, Lehargasse 7 zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswerts bzw. Aktualisierung des Gutachtens vom der Liegenschaft 1090 Wien, Klammergasse 3/ Währinger Gürtel 86 mit dem darauf situierten Wohnund Geschäftshaus. 1.2 Befundaufnahme Die Befundaufnahme wird von den allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, Herrn Dagobert Pantschier und Dr. Josef Praschinger unter Mitwirkung von Frau DI Lydia Unger, Die Sachverständigen, 8010 Graz, Friedrichgasse 6, durchgeführt. 1.3 Liegenschaft EZ 1152, KG Alsergrund Bezirksgericht Josefstadt 1090 Wien, Klammergasse 3/ Währinger Gürtel Eigentümer GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Alsergrund EINLAGEZAHL 1152 BEZIRKSGERICHT Josefstadt ******************************************************************************* Letzte TZ 4136/2016 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 468/11 GST-Fläche 391 Bauf.(10) 325 Bauf.(20) 66 Klammergasse 3 Währinger Gürtel 86 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) ************************************* A2 ************************************** 2 b gelöscht ************************************* B *************************************** 4 ANTEIL: 3/6 JP Immobilien Invest I GmbH (FN p) ADR: Lehargasse 7, Wien 1060 c 2081/2009 IM RANG 1577/2009 Einantwortungsbeschluss , Kaufvertrag Eigentumsrecht d 22595/2012 Änderung des Firmenwortlautes e 23152/2012 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem 15a Abs 1 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, öff Notar, 1050 Wien, Krong. 14 (HG Wien, 54 Nc 5/12y) f 4136/2016 Adressenänderung JP Immobilien Invest I GmbH 2

3 7 ANTEIL: 1/2 JP Immobilien Invest I GmbH (FN p) ADR: Lehargasse 7, Wien 1060 d 67/2012 IM RANG 4915/2011 Kaufvertrag Eigentumsrecht e 22595/2012 Änderung des Firmenwortlautes f 23152/2012 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem 15a Abs 1 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, öff Notar, 1050 Wien, Krong. 14 (HG Wien, 54 Nc 5/12y) g 4136/2016 Adressenänderung 2 Befund 2.1 Allgemeines Unterlagen Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Verfügung gestellt bzw. erhoben: - Grundbuchsauszug - Katasterplan - Lageplan - Factsheet Asset JP Immobilien - Mietzinsliste September Erhebungen im Grundbuch - Liegenschaftsbewertungsgesetz - ÖNORM 1802 Liegenschaftsbewertung - Liegenschaftsbewertung Heimo Kranewitter, 7. Auflage - Besichtigung an Ort und Stelle - Fotodokumentation Bewertungsstichtag JP Immobilien Invest I GmbH 3

4 2.2 Gutsbestand Grundbuch Gemäß dem vorliegenden Grundbuchsauszug besteht die Einlagezahl aus nachstehend angeführtem Grundstück: EZ 1152 GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Alsergrund EINLAGEZAHL 1152 BEZIRKSGERICHT Josefstadt ******************************************************************************* Letzte TZ 4136/2016 Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 468/11 GST-Fläche 391 Bauf.(10) 325 Bauf.(20) 66 Klammergasse 3 Währinger Gürtel 86 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) ************************************* A2 ************************************** 2 b gelöscht ************************************* B *************************************** 4 ANTEIL: 3/6 JP Immobilien Invest I GmbH (FN p) ADR: Lehargasse 7, Wien 1060 c 2081/2009 IM RANG 1577/2009 Einantwortungsbeschluss , Kaufvertrag Eigentumsrecht d 22595/2012 Änderung des Firmenwortlautes e 23152/2012 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem 15a Abs 1 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, öff Notar, 1050 Wien, Krong. 14 (HG Wien, 54 Nc 5/12y) f 4136/2016 Adressenänderung 7 ANTEIL: 1/2 JP Immobilien Invest I GmbH (FN p) ADR: Lehargasse 7, Wien 1060 d 67/2012 IM RANG 4915/2011 Kaufvertrag Eigentumsrecht e 22595/2012 Änderung des Firmenwortlautes f 23152/2012 Bestellung zum gemeinsamen Vertreter gem 15a Abs 1 KuratorenG: Dr. Michael Mauler, öff Notar, 1050 Wien, Krong. 14 (HG Wien, 54 Nc 5/12y) g 4136/2016 Adressenänderung ************************************* C *************************************** 6 a 225/2013 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien - 790/2013) Pfandbestellungsurkunde PFANDRECHT EUR 47, ,-- samt 3,5 % Z für Anleihegläubiger der Teilschuldverschreibungen der Pfandbestellerin gem. Pfandurkunde vom (Vertreter gem. 15a Abs 1 KuratorenG siehe B-LNR 4e und 7f) b 225/2013 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien - 790/2013) Simultanhaftung mit EZZ 614, 860 je KG Mariahilf, EZ 1398 KG Neubau, EZ 1059 KG Josefstadt, EZZ 1152, 1557 je KG Alsergrund, EZ 32 KG Weinhaus, EZ 3833 KG Landstraße c 1076/2014 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2014) Vollstreckbarkeit gem 3 NotO 7 a 706/2013 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2013) Pfandbestellungsurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Am Modenapark 1-2 Immobilienentwicklung und -verwertung JP Immobilien Invest I GmbH 4

5 GmbH (FN p) b 706/2013 (Entscheidendes Gericht BG Innere Stadt Wien /2013) Simultanhaftung mit EZZ 614, 860 GB Mariahilf EZ 1308 GB Neubau EZ 1059 GB Josefstadt EZ 1557 GB Alsergrund EZ 32 GB Weinhaus *********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS. ******************************************************************************* Grundbuch :05:55 Anmerkung: Auf die im Grundbuch angemerkten Pfandrechte wird hingewiesen. Diese haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung erfahren Einheitswert Der Einheitswert wurde nicht erhoben, da dieser Wert für die Ermittlung des Verkehrswertes nicht relevant ist. JP Immobilien Invest I GmbH 5

6 2.3 Grundstück Lage Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im 9. Wiener Stadtbezirk Alsergrund. Vom Stadtzentrum kommend erreicht man die Liegenschaft über den Gürtel stadtauswärts. Im Bereich des Schottenrings zweigt man links in die Schottengasse ab und fährt weiter auf die Währinger Straße. Von dieser zweigt man nach ca. 1,3km links in die Schlagergasse ab und von dieser rechts in die Klammergasse. Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft ist auf der südlichen Seite der Klammergasse, im Kreuzungsbereich mit dem Währinger Gürtel situiert Beschaffenheit und Nutzung Die Bewertungsliegenschaft umfasst eine rechteckige, ebene Eckparzelle, welche auf der westlichen Seite durch den Währinger Gürtel und auf der nördlichen Seite durch die Klammergasse begrenzt wird. Die Liegenschaft ist mit einem um das 1900 Jahrhundert errichtete Gebäude bebaut, welches unterkellert ist und fünf Obergeschosse umfasst. Aufgrund der Straßenneigung befindet sich JP Immobilien Invest I GmbH 6

7 im Bereich der Klammergasse ein Souterrain. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Die Erschließung erfolgt über das von der Klammergasse aus erreichbare Stiegenhaus, eine PKW-Einfahrt besteht nicht. JP Immobilien Invest I GmbH 7

8 2.3.3 Aufschließung Die Liegenschaft ist entsprechend der Stadtzentrumslage sehr gut aufgeschlossen. Die Beseitigung der Fäkalien und Schmutzwässer erfolgt über Einleitung in den städtischen Schwemmkanal. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über Anschluss an das öffentliche Wasserleitungsnetz. Die Mehrungsbeseitigung (Müllabfuhr) erfolgt durch die Stadtgemeinde Wien. Die Stromversorgung erfolgt durch das zuständige EVU, die Beheizung über Gasanschluss Flächenwidmung Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Stadt als Gemischtes Baugebiet, Bauklasse IV, geschlossene Bauweise, ausgewiesen. JP Immobilien Invest I GmbH 8

9 2.4 Wohn- und Geschäftshaus Allgemeines Das gesamte Objekt wurde in Vollziegelmauerwerk errichtet, die Innenwände bestehen aus Ziegelmauerwerk. Im Souterrain ist ein Theater untergebracht, in den Obergeschossen befinden sich Wohnungen. Das Dach umfasst ein Satteldach mit Holzdachstuhl und Tonziegeleindeckung. Die Decken bestehen aus Gewölbedecken im Kellerbereich und Holztramdecken in den Hauptgeschossen. Die Straßenfassade weist eine Gliederung mit reichlichen Zierelementen in Form von Fensterüberdachungen, Fensterumrahmungen, Stuck- und Reliefarbeiten sowie auskragenden Dachgesimsen auf. Die Hoffassade ist mit einem Reibputz versehen. Der Eingangsbereich ist, wie auch die Gänge, mit einem Feinklinkerfußboden ausgeführt. An den Wänden und Decken sind Stuckarbeiten vorhanden. Das Stiegenhaus besteht aus einer freitragenden, halbgewendelten Steintreppe mit gusseisernem Geländer und Holzhandlauf. Die Fenster umfassen Kunststofffenster mit Isolierverglasung straßen- und hofseitig sowie im Stiegenhausbereich. Das Gebäude umfasst: - Kellergeschoss / Souterrain - Erdgeschoss Obergeschoss Nutzfläche: Wohnungen: 1.161,16m² JP Immobilien Invest I GmbH 9

10 Auf eine detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird aus Kostengründen verzichtet. Alle für die Bewertung notwendigen Aufnahmen und Erhebungen sind erfolgt Bauzustand Der Bauzustand des Objektes entspricht dem Baualter und weist einen guten Erhaltungszustand auf. JP Immobilien Invest I GmbH 10

11 2.5 Mietzins Entsprechend der nachstehend eingefügten Mietzinsliste werden nachstehende Mieten vorgeschrieben. Für die Leerbestände ist eine fiktive Miete anzusetzen, welche sich aufgrund der Größe, der Ausstattung, der Lage etc. ergibt. Monatsnettomiete Hauptmietzins 6.370,14 Erhalt.Beitrag 0,00 Benützungsentgelt 0,00 Freie Vereinb. 462,52 Summe Monatsnettomiete 6.832,66 Jahresnettomiete ,92 Jahresnettomiete (gerundet) ,-- JP Immobilien Invest I GmbH 11

12 3 Gutachten 3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für jedermann, losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Eigentümers. Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte. Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder als Marktwert bezeichnet Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Verwendbarkeit des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen. Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, der Situation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte oder sonstige subjektive Faktoren Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. Die gängigsten sind: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. JP Immobilien Invest I GmbH 12

13 Es wird in jedem einzelnen Bewertungsfall zu prüfen sein, welche Bewertungsmethode zielführend ist Der Bodenwert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Grundstücke abgeleitet. Hierfür bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit übereinstimmen. Sie müssen im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besitzen wie die zu bewertende Grundfläche. Darunter sind zu verstehen: die allgemeine und besondere Lage, der Erschließungszustand und die Erschließungskosten, die Grundstücksform und gestalt, eine bereits vorhandene Bebauung, Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten, die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die Entfernung zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den nächsten öffentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfsstellen, den öffentlichen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen usw. Wenn die Eigenschaften der wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichsgrundstücke von jenen des Bewertungsgegenstandes abweichen, so sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen. Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind ebenso vom Preisvergleich auszuschließen wie Preise unter Verwandten und Arrondierungskäufe Der Bauzeitwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet. Die Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an der gleichen Stelle, in gleicher Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung am Wertermittlungsstichtag zu errichten. JP Immobilien Invest I GmbH 13

14 Der Herstellungswert wird in der Regel nach dem Kubikmeter umbauten Raum, multipliziert mit einem angemessenen Preis /m³, berechnet. Bei Objekten mit unterschiedlichen Bewertungsmerkmalen, mit einer unterschiedlichen Bauweise, Ausstattung usw. wird zur Präzisierung der Herstellungskosten eine Unterteilung mit den adäquaten Preisansätzen vorgenommen. Bei Objekten mit einer einfachen Bauausführung kann der Nennwert auch nach der verbauten Fläche, multipliziert mit einem angemessenen Preis /m², berechnet werden Von den Herstellungskosten wird für die bisherige Bestandsdauer des Bewertungsgegenstandes und dessen Folgen ein Abschlag für die technische Wertminderung vorgenommen. In diesem Abschlag kommen die Wertminderung des Herstellungswertes infolge des Alters, allfälliger Baugebrechen, von Baumängeln und Instandhaltungsmängeln zum Ausdruck. Der Abschlag für die technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des Herstellungswertes Die wirtschaftliche Wertminderung wird neben der technischen Wertminderung zusätzlich durch einen Abschlag vom Herstellungswert berücksichtigt. Die wirtschaftliche Wertminderung umfasst alle jene Faktoren, welche eine verminderte wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Bewertungszeitpunkt und in der Restnutzung verursachen. Darunter sind eine veraltete Bauweise, Anlage und Funktionsart, eine unwirtschaftliche Bauausführung oder eine persönliche Baugestaltung zu verstehen. Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen lässt, noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite abwirft. Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz des Herstellungswertes. JP Immobilien Invest I GmbH 14

15 3.2 Wahl und Erläuterung der Wertermittlungsverfahren Ermittlung: Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Bedacht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist bei Objekten wie dem vorliegenden das Ertragswertverfahren als Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Ertragswert: Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebskosten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten, Verwaltungskosten) sowie der Abschreibung und des Ausfallwagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. (Bei einem Mietobjekt wie dem vorliegendem wird der Reinertrag aus dem Jahresnettomietzins abzüglich Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten sowie Mietausfallwagnis ermittelt, die Abschreibung ist bereits in dem anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt). Der Ertragswert des Gesamtobjektes ist schließlich die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und Bodenwert. Ein wesentlicher Punkt für die Ermittlung des Ertragswertes ist die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes. Vom Sachverständigenverband werden folgende Mittelwerte für den Ansatz des Kapitalisierungszinssatzes für Objekte empfohlen: JP Immobilien Invest I GmbH 15

16 Liegenschaftsart Lage hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 1,5-3,5 % 2,0-4,0 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Büroliegenschaft 3,0-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Geschäftsliegenschaft 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Einkaufszentrum, Supermarkt 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % Gewerblich genutzte Liegenschaft 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0 % Industrieliegenschaft 5,5-9,5 % 6,0-10,0 % 6,5-10,5 % 7,0-11,0 % Landwirtschaftliche Liegenschaft 2,0-4,0 % Forstwirtschaftliche Liegenschaft 2,0-4,0 % Unter Beachtung der örtlichen Lage, der Verkehrserschließung sowie der Gesamtinfrastruktur wird der Kapitalisierungszinssatz im gegenständlichen Fall mit 4,0% angesetzt, eine bei der gegenständlichen Liegenschaft erzielbare Kapitalverzinsung. Er orientiert sich an oben angeführten Feststellungen und den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes. 3.3 Bewertung Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nach dem Sachwertverfahren bzw. dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren. Aus diesen Werten ist, unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse, der Verkehrswert abzuleiten. JP Immobilien Invest I GmbH 16

17 3.4 Verkehrswert Sachwert Bodenwert Die Bewertung der Grundstücke erfolgt entsprechend der Verkehrslage, der Verwertbarkeit und Nutzungsmöglichkeit im Mittel und es sind alle vorhandenen Aufschließungen und Anschlusskosten im nachstehenden Einheitspreis enthalten. Bei der Bewertung werden Kaufvorgänge in zeitlicher Nähe und vergleichbarer Lage herangezogen. Bei der Bewertung ist zu beachten, dass einerseits ein Mittelwert der Preise aus dem Grundstücksverkehr herangezogen wird und andererseits Zu- und Abschläge bzw. eine Gewichtung des Grundstückspreises unter Beachtung auf die örtlichen Gegebenheiten vorzunehmen sind. Nutzflächen Obergeschosse 1.161,16 m² je m² 950, ,-- Summe Bodenwert ,-- Bauwert Die Bewertung erfolgt nach m² Nettonutzfläche. In der Folge wird die technische und wirtschaftliche Wertminderung in Abzug gebracht und so der Bauzeitwert ermittelt. Herstellungskosten (exkl. MWSt.): Obergeschosse 1.161,16 m² je m² 1.850, ,-- Summe Herstellungskosten ,-- Bauzeitwert: Für die technische und wirtschaftliche Wertminderung wird unter Zugrundelegung einer Restnutzungsdauer von 80 Jahren, bei einem fiktiven Baualter von 50 Jahren, eine Lebensdauer von 38,5% errechnet. Bei einer Zustandsnote JP Immobilien Invest I GmbH 17

18 von 2,0 ergibt sich aufgrund der erweiterten Wertminderungstabelle nach Ross eine Wertminderung von 39,99% ,-- Summe Bauzeitwert ,-- Summe Sachwert (Bodenwert und Bauwert) , Ertragswert Für die Ertragswertrechnung wird die unter Punkt 2.5 angeführte Miete zugrunde gelegt. Jahresnettomieteinnahmen ,-- abzüglich: Instandhaltungskosten 0,3% v. Bauzeitwert ,-- Instandsetzungskosten 0,3% v. Herstellungswert ,-- Leerstehungsrisiko (Mietausfallwagnis) 2% ,-- Liegenschaftsreinertrag ,-- Kapitalisierungszinssatz Der Kapitalisierungszinssatz wurde im Sinne der Feststellungen mit 4,0% festgelegt. Die Verzinsung des Bodenwertes ist vom Jahresnettomietenüberschuss in Abzug zu bringen. Jahresnettomietenüberschuss ,-- abzüglich Verzinsung des Bodenwertes: bei einem Grundstückspreis von ,-- und einem Kapitalisierungszinssatz von 4,0% = ,-- Reinertrag der baulichen Anlagen ,-- Kapitalisierungszinssatz 4,0%, Faktor (Vervielfältiger) 23,92 Restnutzungsdauer 80 Jahre 23,92 x ,-- = Gebäudeertragswert ,-- JP Immobilien Invest I GmbH 18

19 Ertragswert der Liegenschaft Gebäudeertragswert ,-- zuzüglich Bodenwert ,-- Ertragswert der Liegenschaft , Verkehrswert Anpassung Gemäß 7 Liegenschaftsbewertungsgesetz ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes eine Überprüfung der Marktverhältnisse vorzunehmen. Diese Überprüfung ergibt, dass aufgrund der Tatsache, dass es sich ausschließlich um eine Ertragsliegenschaft handelt, der Verkehrswert vom Ertragswertverfahren abzuleiten ist. Diese Überprüfung ergibt, dass aufgrund des großen Anteiles an Kategorie B, C und D Wohnungen (ca. 45%) bei Umbau in Kategorie A Wohnungen ein Potenzial für die Steigerung des Mietzinses vorhanden ist. Dieses wird mit 15% des Ertragswertes als wertangemessen bestimmt. Weiters ist zum vor ermittelten Wert noch die Wertsteigerung im Zuge des geplanten Dachgeschossausbaus zu berücksichtigen, wobei diese mit 2.105,-- je m² Nutzfläche in Ansatz zu bringen ist. Ertragswert ,-- zzgl. Marktanpassung 15% ,-- zzgl. Wertsteigerung durch DG-Ausbau 350,00m² je m² 2.105, , ,-- JP Immobilien Invest I GmbH 19

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21 Fotodokumentation: JP Immobilien Invest I GmbH 21

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