GUTACHTEN. zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft. GB Webling, EZ 1165 Bezirksgericht Graz-West

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1 Gutachten Wohnungseigentumsobjekt Liegenschaft 8054 Graz, Schwarzer Weg 64, G2 GUTACHTEN zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes nachstehend angeführter Liegenschaft GB Webling, EZ 1165 Bezirksgericht Graz-West für Herrn Karl Stocker z. H. Herrn Mag. Mario Kapp Kapp & Partner Rechtsanwälte GmbH 8055 Graz-Seiersberg, Feldkirchner Straße 111

2 1 Allgemeine Angaben 1.1 Auftrag Die Bewertung der Liegenschaft erfolgt über Auftrag des Masseverwalters im Insolvenzverfahren (GZ 27 S 2/17x), Mag. Mario Kapp, Kapp & Partner Rechtsanwälte GmbH, 8055 Graz-Seiersberg, Feldkirchner Straße 111, zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswerts des Wohnungseigentumsobjekts G2 mit der Adresse 8054 Graz, Schwarzer Weg Befundaufnahme Grundlage der Befundaufnahme bildet die Besichtigung am durch den allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Dr. Josef Praschinger, Die Sachverständigen, 8010 Graz, Friedrichgasse 6. An der Befundaufnahme haben folgende weitere Personen teilgenommen: Karl Stocker (Schuldner) Thomas Praschinger 1.3 Bewertungsgegenstand EZ 1165, GB Webling Bezirksgericht Graz-West 8054 Graz, Schwarzer Weg 64, G2 Anteil B-LNR 4 (G 2) 1.4 Eigentümer ************************************* B *************************************** 4 ANTEIL: 344/937 Karl Stocker GEB: ADR: Schwarzer Weg d 19692/1996 Wohnungseigentum an G 2 g 18791/2003 Urkunde Eigentumsrecht h 874/2008 Adressenänderung Karl Stocker Seite 2

3 2 Befund 2.1 Allgemeines Unterlagen Dem Sachverständigen werden nachstehend angeführte Unterlagen zur Verfügung gestellt bzw. von ihm erhoben: Grundbuchsauszug Katasterplan Flächenwidmungsplan Liegenschaftsbewertungsgesetz Fotodokumentation ÖNORM B 1802 Liegenschaftsbewertung Besichtigung an Ort und Stelle Nutzwertgutachten Wohnungseigentumsvertrag Bewertungsstichtag Gutsbestand Grundbuch Gemäß Grundbuchsabfrage besteht die Einlagezahl aus nachstehend angeführtem Grundstück: GB REPUBLIK ÖSTERREICH GRUNDBUCH Auszug aus dem Hauptbuch KATASTRALGEMEINDE Webling EINLAGEZAHL 1165 BEZIRKSGERICHT Graz-West ******************************************************************************* Letzte TZ 7421/2016 WOHNUNGSEIGENTUM G=GESCHÄFT Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE.1043 GST-Fläche 1167 Bauf.(10) 477 Bauf.(20) 278 Gärten(10) 412 Schwarzer Weg 64 Legende: Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude) Bauf.(20): Bauflächen (Gebäudenebenflächen) Gärten(10): Gärten (Gärten) Karl Stocker Seite 3

4 ************************************* A2 ************************************** 1 a 1273/1951 Grunddienstbarkeit des Gehens, Fahrens und Viehtreibens in EZ a 3556/1964 Sicherheitszone des Flughafens Graz hins. Gst ************************************* B *************************************** 3 ANTEIL: 593/937 Roswitha Leodolter GEB: ADR: Schrötten 43, Hengsberg 8411 a 19692/1996 IM RANG 7637/1996 Kaufvertrag Eigentumsrecht b 19692/1996 Zusammenziehung der Anteile c 19692/1996 Wohnungseigentum an G 1 4 ANTEIL: 344/937 Karl Stocker GEB: ADR: Schwarzer Weg d 19692/1996 Wohnungseigentum an G 2 g 18791/2003 Urkunde Eigentumsrecht h 874/2008 Adressenänderung ************************************* C *************************************** 20 auf Anteil B-LNR 4 a 803/2008 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Volksbank für die Süd- und Weststeiermark registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung 25 auf Anteil B-LNR 4 a 10023/2014 IM RANG 7364/2014 Zahlungsbefehl PFANDRECHT vollstr EUR 2.041,96 12 % Z aus EUR 1.673,96 seit , 4 % Z aus EUR 368,-- seit , Kosten EUR 27,70 für Konica Minolta Business Solutions Austria GmbH (309E 44/14f) 26 auf Anteil B-LNR 4 a 7421/2016 Zahlungsbefehl PFANDRECHT vollstr EUR 463,50 sa lt Beschluss für Ing. Fladerer Rauchfangkehrer KG (FN f) (609 E 4171/16a) *********************************** HINWEIS *********************************** Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS. ******************************************************************************* Grundbuch :17:25 Anmerkung: Auf die im Grundbuch angemerkten Pfandrechte wird hingewiesen. Diese haben bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine Berücksichtigung erfahren. Karl Stocker Seite 4

5 2.2.2 Kataster Einheitswert Zum Einheitswert wurden keine Unterlagen übergeben. Es wurden auch keine weiteren Erhebungen durchgeführt, da dieser Wert für die Ermittlung des Verkehrswertes nicht relevant ist Kontaminierung Im Zuge der Befundaufnahme zur Gutachtenserstattung erfolgten keine Untersuchungen auf Kontaminierungen und Altlasten. Das Grundstück ist nicht im Verdachtsflächenkataster oder Altlastenatlas verzeichnet. Karl Stocker Seite 5

6 2.3 Grundstück Lage Die Bewertungsliegenschaft befindet sich in Graz im Bezirk Puntigam. Auf der Kärntner Straße stadtauswärts fahrend biegt man nach dem Knoten Graz- Webling links in den Schwarzen Weg ein. Nach ca. 850 m befindet sich die Liegenschaft auf der rechten Straßenseite an der Ecke mit dem Lacherweg Beschaffenheit und Nutzung Das Grundstück weist einen nahezu rechteckigen Grundriss auf und ist als eben zu bezeichnen. Das bewertungsrelevante Wohnungseigentumsobjekt befindet sich im zweigeschossigen Gebäude, welches sich im nördlichen Bereich des Grundstückes befindet. Der südliche Zubau betrifft nur das nicht bewertungsrelevante Wohnungseigentumsobjekt. Die Zufahrt zu den zum bewertungsgegenständlichen Objekt gehörenden Außenflächen erfolgt an der nördlichen Grundstücksgrenze. Der Zugang zum überwiegenden Teil des Erdgeschosses erfolgt an der Nordseite des Gebäudes und der Zugang zu den restlichen Geschossen erfolgt an der Ostseite des Gebäudes. Karl Stocker Seite 6

7 Luftbild Karl Stocker Seite 7

8 2.3.3 Aufschließung Die Liegenschaft ist entsprechend ihrer Lage sehr gut aufgeschlossen. Die Versorgung mit Strom erfolgt über die öffentlichen Versorgungsunternehmen ebenso wie die Ableitung der Fäkal- und Schmutzwässer sowie die Müllentsorgung. Die Wasserleitungen sind an einen Brunnen auf der Liegenschaft angeschlossen Flächenwidmung Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan als reines Wohngebiet mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,4 ausgewiesen. Karl Stocker Seite 8

9 2.4 Wohnungseigentumsobjekt G 2 Das Wohnungseigentumsobjekt besteht laut Nutzwertgutachten aus folgenden Räumlichkeiten sowie dem angeführten Zubehör: Beschreibung Das bewertungsgegenständliche Wohnungseigentumsobjekt befindet sich in einem Gebäude, das 1951 als Wohn- u. Geschäftshaus bewilligt wurde. Der Benützungsbewilligungsbescheid wurde 1955 für den durchgeführten Neubau des Wohnhauses erteilt. Der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken Karl Stocker Seite 9

10 wurde 1962 bewilligt. Für den Umbau des im 1. OG gelegenen Balkons in einen Wintergarten konnten keine Genehmigungen erhoben werden. Das Wohnungseigentumsobjekt ist derzeitig in zwei Wohnungen untergliedert und wird auch zum Wohnen genutzt. Eine Wohnung umfasst den Großteil des Erdgeschosses und der Zugang erfolgt an der Nordseite des Hauses. Die zweite Wohnung erstreckt sich über das 1. Obergeschoss und das Dachgeschoss, wobei der Zugang an der Ostseite des Gebäudes über das dort gelegene Stiegenhaus erfolgt. Der Hofbereich ist ab dem Einfahrtstor asphaltiert und im Bereich zwischen Straße und Einfahrtstor geschottert. Das Gebäude wurde in Massivbauweise errichtet und verfügt über ein Walmdach mit Eterniteindeckung. Die Fassade ist mit einem Reibputz versehen. Bei den Fenstern handelt es sich um Isolierglasfenster aus Kunststoff, welche überwiegend mit Rollläden versehen sind. Teilweise wurden anstelle von Außenfensterbänken die Laibungen gefliest. Als Dachflächenfenster sind Isolierglasfenster aus Holz versetzt. Die Innentüren und Türstöcke sind überwiegend aus Holz. Als Bodenbeläge sind im Wohnbereich PVC-, Laminat- und Parkettböden und in den Badezimmern und im Stiegenhaus Fliesenböden verlegt. Die Badezimmerwände sind raumhoch verfliest. Die Beheizung erfolgt über Radiatoren, welche an eine Warmwasserzentralheizung angeschlossen sind, welche laut Eigentümer sowohl mit Festbrennstoffen als auch mit Hackschnitzel beheizt wird. Zusätzlich wurden am Dach Solarthemieanlage installiert. Es sind auch noch vier Kunststofföltanks der ehemaligen Ölfeuerungsanlage vorhanden. Im Hof befindet sich eine in Massivbauweise errichtete Garage mit einem als Betondecke ausgeführtem Pultdach und mit zwei Sektionaltoren. Karl Stocker Seite 10

11 2.4.2 Fotodokumentation Gebäude außen Karl Stocker Seite 11

12 Karl Stocker Seite 12

14 Kellergeschoss Karl Stocker Seite 14

16 Erdgeschoss Karl Stocker Seite 16

20 Obergeschoss Karl Stocker Seite 20

24 Dachgeschoss Karl Stocker Seite 24

26 2.4.3 Bauzustand Der Bauzustand des Gebäude sowie der Bestände entsprechen überwiegend dem zum Errichtungszeitpunkt gegebenen Qualitäts- und Ausstattungsstandard. Der Erhaltungszustand kann insgesamt als durchschnittlich mit einem Instandhaltungsrückstau für einzelne Gebäudeteile qualifiziert werden. Karl Stocker Seite 26

27 2.5 Fiktive Mieteinnahmen Die Wohnung im Obergeschoss und im Dachgeschoss wird derzeit vom Eigentümer selbst benutzt. Die Wohnung im Erdgeschoss wird derzeit von Dritten bewohnt, wobei laut Auskunft des Eigentümers kein Mietverhältnis oder sonstiges Wohnungsrecht eingeräumt wurde. Für die Ertragswertberechnung wird daher von einer Bestandsfreiheit des Wohnungseigentumsobjekts ausgegangen und eine fiktive Miete in Ansatz gebracht. Diese errechnet sich aufgrund der Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustandes des Bewertungsgegenstandes. Fiktive Monatsnettomiete Da die im Plan dargestellte Raumteilung nicht zur Gänze dem Ist-Stand entspricht, werden für die fiktive Mietzinsrechnung gerundete Ansätze gewählt. KG: ca. 90 m² je m² 0,50 45,00 EG, OG, DG: ca 220 m² je m² 4,50 990,00 Garage 60,00 Fiktive Monatsmiete 1.095,00 x 12 Monate = Jahresnettomiete ,-- Karl Stocker Seite 27

28 2.6 Grundrissplan Die Grundrisspläne wurden dem Nutzwertgutachten entnommen, wobei die blau umrahmten Flächen dem bewertungsgegenständlichen Wohnungseigentumsobjekt zuzuordnen sind. Die Raumeinteilung wurde im Erdgeschoss verändert. Karl Stocker Seite 28

33 27 S 2/17x Graz, Schwarzer Weg 64 Wohnungseigentumsvertrag Karl Stocker Seite 33

35 27 S 2/17x Karl Stocker 8054 Graz, Schwarzer Weg 64 Seite 35

45 3 Gutachten 3.1 Allgemeine Bewertungsgrundlagen Der Verkehrswert einer Liegenschaft wird maßgeblich von den im Grundstücksverkehr herrschenden Wertvorstellungen bestimmt. Er ist ein Wert für jedermann, losgelöst von allen persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Eigentümers. Für seine Ermittlung gelten ausschließlich objektive Gesichtspunkte. Der Verkehrswert wird auch als gemeiner Wert oder als Marktwert bezeichnet Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im redlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der Beschaffenheit, der Lage und der Verwendbarkeit des Bewertungsgegenstandes, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen ist Der redliche Geschäftsverkehr ist der Handel auf dem freien Markt, bei dem sich die Preise nach dem marktwirtschaftlichen Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmen. Er unterliegt den Gegebenheiten der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, der Situation auf dem Realitätenmarkt und dem Kapitalmarkt Bei der Wertermittlung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen, die den Wert der Liegenschaft beeinflussen können. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind bei der Wertermittlung ebenso auszuschließen, wie Affektionswerte, Spekulationsgesichtspunkte o- der sonstige subjektive Faktoren Für die Berechnung des Verkehrswertes stehen dem Sachverständigen unterschiedliche Bewertungsmethoden zur Verfügung. Die gängigsten sind: - das Vergleichswertverfahren, - das Sachwertverfahren und - das Ertragswertverfahren. Karl Stocker Seite 45

46 Es wird in jedem einzelnen Bewertungsfall zu prüfen sein, welche Bewertungsmethode zielführend ist Der Bodenwert wird in der Regel vom ortsüblichen Kaufpreis für Grundstücke abgeleitet. Hierfür bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Die zum Vergleich herangezogenen Bodenpreise müssen jedoch Grundstücke betreffen, die mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich ihrer Lage, Beschaffenheit und Nutzungsmöglichkeit übereinstimmen. Sie müssen im Wesentlichen die gleichen wertbeeinflussenden Faktoren besitzen, wie die zu bewertende Grundfläche. Darunter sind zu verstehen: - die allgemeine und besondere Lage, - der Erschließungszustand und die Erschließungskosten, - die Grundstücksform und die gestalt, - eine bereits vorhandene Bebauung, - Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten, - die Bodenbeschaffenheit und eventuell geologische Überlegungen, die Entfernung zum Ortszentrum, zur nächsten größeren Ortschaft, zu den nächsten öffentlichen Versorgungseinrichtungen und privaten Bedarfsstellen, den öffentlichen Verkehrsmitteln, Überlandstraßen, Eisenbahnen usw. Wenn die Eigenschaften der wertbeeinflussenden Faktoren der Vergleichsgrundstücke von jenen des Bewertungsgegenstandes abweichen, so sind die Differenzen durch schlüssige Zu- und Abschläge zu berichtigen. Preise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind ebenso vom Preisvergleich auszuschließen, wie Preise unter Verwandten und Arrondierungskäufe Der Bauzeitwert wird von den Herstellungskosten abgeleitet. Die Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen die erforderlich sind, um ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an der gleichen Stelle, in gleicher Größe, Karl Stocker Seite 46

47 Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung am Wertermittlungsstichtag zu errichten. Der Herstellungswert wird bei Objekten dieser Art nach Nettonutzfläche errechnet, wobei die Nebenflächen und im Regelfall das Kellergeschoss in den Preis eingerechnet werden. Bei Objekten mit unterschiedlichen Bewertungsmerkmalen, mit einer unterschiedlichen Bauweise, Ausstattung usw. wird zur Präzisierung der Herstellungskosten eine Unterteilung mit den adäquaten Preisansätzen vorgenommen Von den Herstellungskosten wird für die bisherige Bestandsdauer des Bewertungsgegenstandes und dessen Folgen ein Abschlag für die technische Wertminderung vorgenommen. In diesem Abschlag kommen die Wertminderung des Herstellungswertes infolge des Alters, allfälliger Baugebrechen, von Baumängeln und Instandhaltungsmängeln zum Ausdruck. Der Abschlag für die technische Wertminderung erfolgt als Prozentsatz des Herstellungswertes Die wirtschaftliche Wertminderung wird neben der technischen Wertminderung zusätzlich durch einen Abschlag vom Herstellungswert berücksichtigt. Die wirtschaftliche Wertminderung umfasst alle jene Faktoren, welche eine verminderte wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstands zum Bewertungszeitpunkt und in der Restnutzung verursachen. Darunter sind eine veraltete Bauweise, Anlage und Funktionsart, eine unwirtschaftliche Bauausführung oder eine persönliche Baugestaltung zu verstehen. Weiters enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, welcher sich weder im Falle eines Verkaufes als Erlös erzielen lässt, noch im Falle einer Vermietung oder Verpachtung eine angemessene Rendite abwirft. Der verlorene Bauaufwand stellt somit einen Anpassungsfaktor dar, der vom unmittelbaren Geschehen auf dem Realitätenmarkt abzuleiten ist. Karl Stocker Seite 47

48 Der Abschlag für die wirtschaftliche Alterung erfolgt ebenfalls als Prozentsatz des Herstellungswertes. 3.2 Wahl und Erläuterung der Wertermittlungsverfahren Ermittlung: Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Bedacht zu bleiben. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist bei vergleichbaren Objekten das Ertragswertverfahren als Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Beim Ertragswertverfahren wird davon ausgegangen, dass zwischen dem gegenwärtigen Ertrag der Liegenschaft und ihrem Verkehrswert ein Zusammenhang besteht. Ertragswert: Ausgangspunkt dieses Verfahrens ist der Reinertrag des Bewertungsgegenstandes (im Sinne einer Ertragseinheit), der sich aus dem nachhaltig erzielbaren Rohertrag, abzüglich des Bewirtschaftungsaufwandes (= Betriebskosten, Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten, Verwaltungskosten), sowie der Abschreibung und des Ausfallwagnisses ergibt. Dieser Reinertrag ist um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes zu vermindern, um den Reinertrag der baulichen Anlagen zu ermitteln. Letzterer wird zu einem angemessenen Zinssatz auf die Restnutzungsdauer kapitalisiert und ergibt so den Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Ertragswert des Gesamtobjektes ist schließlich die Summe aus Ertragswert der baulichen Anlagen und Bodenwert. Karl Stocker Seite 48

49 Ein wesentlicher Punkt für die Ermittlung des Ertragswertes ist die Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes. Vom Sachverständigenverband werden folgende Mittelwerte für den Ansatz des Kapitalisierungszinssatzes für Objekte empfohlen: Liegenschaftsart Lage hochwertig sehr gut gut mäßig Wohnliegenschaft 1,5-3,5 % 2,0-4,0 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 % Büroliegenschaft 3,0-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % Geschäftsliegenschaft 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 % Einkaufszentrum, Supermarkt 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % Gewerblich genutzte Liegenschaft 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0% Industrieliegenschaft 5,5-9,5 % 6,0-10,0 % 6,5-10,5 % 7,0-11,0% Landwirtschaftliche Liegenschaft 2,0-4,0 % Forstwirtschaftliche Liegenschaft 2,0-4,0 % Unter Beachtung der örtlichen Lage, der Verkehrserschließung sowie der Gesamtinfrastruktur wird der Kapitalisierungszinssatz im gegenständlichen Fall mit 3,0% angesetzt. Er orientiert sich an oben angeführten Feststellungen und den dem Sachverständigen bekannten Marktverhältnissen in Bezug auf Art und Lage des Objektes. 3.3 Bewertung Die Bewertung des Bewertungsgegenstandes erfolgt im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nach dem Ertragswertverfahren, da nicht genügend Vergleichspreise erhoben werden konnten, bei denen auch die Ausstattungsqualität der Wohnung in Verbindung mit dem Erhaltungszustand des Gebäudes zum Transaktionszeitpunkt bekannt sind. Karl Stocker Seite 49

50 3.4 Verkehrswert Ertragswert Für die Ertragswertrechnung wird die unter Punkt 2.5 angeführte Nettomiete zugrunde gelegt: Jahresnettomieteinnahmen ,-- abzüglich: Erhaltungskosten von 1,20 / m² und Monat 3.168,-- Leerstehungsrisiko (Mietausfallwagnis) 2 % 263,-- Liegenschaftsreinertrag 9.709,-- Entsprechend der Restnutzungsdauer des Gebäudes kann bei der Ertragswertrechnung auf eine gesonderte Berücksichtigung des Bodenwertes aufgrund der geringen Abweichung im Bewertungsergebnis verzichtet werden. Kapitalisierungszinssatz Kapitalisierungszinssatz 3,0%, Faktor (Vervielfältiger) 27,68 Restnutzungsdauer 60 Jahre 27,68 x 9.709,-- = ,-- Ertragswert ,-- Karl Stocker Seite 50

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