Sachverständigenbüro Kalcher Komm.-Rat Ing. Peter Kalcher MBA

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1 Komm.-Rat Ing. Peter Kalcher MBA Ingenieurbüro für Bauphysik, Unternehmensberater Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger Franz-Eigner-Gasse 14, 8570 Voitsberg Tel.: 03142/ , Fax 0810/ , Mobil 0676/ , Mag. Mario Kapp 17 S 78/09b Masseverwalter, Rechtsanwalt LG Leoben Kärntnerstraße Graz-Seiersberg Konkursverfahren Schuldner Hako Unternehmensgruppe GmbH Richard-Steinhuber-Strasse 10a, 8940 Liezen FN 32447t Liegenschaft Grundstück unbebaut, Gst. 1582/7 und 1582/10 EZ 2933, KG Fürstenfeld Liegenschaftseigentümer Kogelbauer Unternehmensgruppe GmbH G U T A C H T E N zur Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 2933, Grundbuch Fürstenfeld. Voitsberg,

2 Allgemeine Daten Auftrag und Auftraggeber Herr Mag. Mario Kapp, Masseverwalter, hat den zeichnenden Sachverständigen beauftragt, ein Gutachten über den Verkehrswert der am Deckblatt genannten Liegenschaft zu erstellen. Zweck des Gutachtens Die Bewertung erfolgt zur Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 2933, KG Fürstenfeld, im Rahmen eines Konkursverfahrens mit der GZ 17 S 78/09b des LG Leoben. Bewertungsstichtag Die Befundaufnahme erfolgte am und am Bei der Befundaufnahme war neben dem Sachverständigen Herr Thomas Bonstingl MBA anwesend. Als Bewertungsstichtag wird der Tag der Befundaufnahme festgelegt. Bewertungsgrundlagen Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) idgf ÖNORM B 1800 und B 1802 Besichtigung der Liegenschaft Grundbuchsauszug Erhebungen im Grundbuch des Bezirksgerichtes Fürstenfeld Vergleichspreissammlung des SV Erhebungen m zuständigen Gemeindeamt Fotodokumentation Lagedarstellungen GIS-Steiermark - Digitaler Atlas Steiermark Kleiber/Simon: Wertermittlung von Grundstücken, Bundesanzeiger, 5. Auflage Kranewitter: Liegenschaftsbewertung, 5. Auflage, Sparkassenverlag Wien Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreichs Weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und Lehrunterlagen der "Liegenschaftsbewertungsakademie" des Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 2/12

3 Befund Gutsbestand (der Grundbuchauszug liegt ;) GRUNDBUCH Fürstenfeld EINLAGEZAHL 2933 BEZIRKSGERICHT Fürstenfeld ****************************************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 2974/2009 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 1582/7 G Baufl.(begrünt) * /10 G Sonstige * 4265 (Straßenanlage) GESAMTFLÄCHE Dingliche Rechte (Eintragungen im A 2-Blatt) ************************************* A2 ************************************** 2 a 2446/2006 Grunddienstbarkeit Geh- und Fahrrecht über Gst 1582/ /12 für Gst 1582/7 1582/10 b 2448/2006 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ a 2447/2006 Grunddienstbarkeit Geh- und Fahrrecht über Gst 1582/9 für Gst 1582/7 1582/10 b 2448/2006 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ a 2802/2006 Grunddienstbarkeit Geh- und Fahrrecht über Gst 1582/8 für Gst 1582/7 1582/10 Die eingetragenen Rechte wirken sich auf gegenständliche Verkehrswertermittlung nicht werterelevant aus, sodass diese nicht weiter berücksichtigt werden. Eigentümer (Eintragung im B-Blatt) ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Kogelbauer Unternehmensgruppe GmbH ADR: Werkstraße 30 Liezen 8940 b 1447/2007 Kaufvertrag Eigentumsrecht e 2974/2009 Ablehnung der Anmerkung des Konkurses LG Leoben - GZ: 17 S 78/09 b Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 3/12

4 Dingliche Lasten (Eintragungen im C-Blatt) ************************************* C *************************************** 1 b 2701/2007 IM RANG 2449/2006 Pfandurkunde , Urkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 2, ,-- für Volksbank Graz-Bruck registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung c 2701/2007 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ a 1796/2007 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Volksbank Graz-Bruck registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung b 1796/2007 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ a 1279/2008 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Volksbank Graz-Bruck registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung b 1279/2008 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ a 57/2009 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Volksbank Graz-Bruck registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung b 57/2009 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ a 1910/ /2009 DIENSTBARKEIT der Duldung der Oberflächenwässerableitung gem Pkt 5.) 5.1. lit A) Dienstbarkeitsvertrag über Gst 1582/10 für Gst 1582/3 1582/20 6 a 1927/2009 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für Volksbank Graz-Bruck registrierte Genossenschaft mit beschränkter Haftung FN t b 1927/2009 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 2932 Im C-Blatt sind diverse Geldlasten eingetragen; weiters ist unter C-LNr 5 die Dienstbarkeit der Duldung der Oberflächenwässerableitung einverleibt; diese Dienstbarkeiten wirkt sich auf gegenständliche Verkehrswertermittlung nicht werterelevant aus, sodass diese nicht weiter berücksichtigt wird. Die Bewertung erfolgt unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit. Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 4/12

5 Grundstück Lage der Liegenschaft Die Bewertungsliegenschaft befindet sich im Gemeindegebiet Fürstenfeld und ist direkt an der Begleit- bzw. Zufahrtstraße zum geplanten Einkaufzentrum und parallel zur Körmenderstraße situiert. Die genaue Lage und Form kann dem liegenden Lageplan bzw. dem Adressortsplan entnommen werden. Auszug Adressortsplan Lageplan - GIS * Hofer Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 5/12

6 Beschaffenheit und Nutzung Die Grundstücke 1582/7 und 1582/10 können als nahezu ebenerdig bezeichnet werden. Die Grundstücke weisen eine rechteckige Form auf. Das Grundstück 1582/7 ist als Baufläche zu nutzen; das Grundstück 1582/10 wird als Zufahrtstraße bzw. als Teil des ausgeführten Gerinnes genutzt. Die genaue Lage und Form kann dem gelegten Lageplan entnommen werden. Fotodokumentation Flächenwidmung Gemäß derzeit gültigem Flächenwidmungsplan der Gemeinde Fürstenfeld ist das Bewertungsgrundstück als J/I (Industrie- und Gewerbegebiet 1) mit einer Bebauungsdichte von 0,2-0,8 ausgewiesen. Auszug Flächenwidmungsplan Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 6/12

7 Bodenkontaminierung Die Bewertung erfolgt kontaminationsfrei; ob Bodenverunreinigungen vorliegen, wurde nicht erhoben. Einheitswert Der Einheitswert hat für die gegenständliche Verkehrswertermittlung keine Relevanz und wurde daher nicht erhoben. Sonstige Feststellungen Der zeichnende Sachverständige möchte darauf hinweisen, dass sich aufgrund der geplanten und laut Gemeinde Fürstenfeld bereits fixierten Trasse S7 sich die Standortqualität der bewertungsgegenständlichen Flächen nach Fertigstellung der Schnellstraße S7 verändern kann. Die geplante Schnellstraße spiegelt sich in der Vergleichspreisanpassung nicht wieder. Es ist ein Bebauungsplan für bewertungsgegenständliches Grundstück vorhanden. Der Bebauungsplan ist den Beilagen des Gutachtens gefügt. Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 7/12

8 Bewertung Für die Bewertung ist das Liegenschaftsbewertungsgesetz von Bedeutung. Sofern durch Gesetz oder Rechtsgeschäft nichts anderes bestimmt wird, ist der Verkehrswert der Sache zu ermitteln. Der Verkehrswert ist der Preis, der einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben der Ermittlung des Verkehrswertes außer Betracht zu bleiben. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der beschriebenen Liegenschaft. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr einer Veräußerung zu erzielen wäre. Da sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. Für die Bewertung sind im Sinne des 3 Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen Stand der Wissenschaft entsprechen. Für die Bewertung von Grundstücken, kommt in erster Linie das Vergleichswertverfahren in Betracht. Im Vergleichswertverfahren ist der Wert des Grundstückes durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Grundstücke sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe jedes Einflusses auf den Wert durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen ( 4 in Abs. 1). Zum Vergleich sind Kaufpreise heranzuziehen, die im redlichen Geschäftsverkehr, in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag, in vergleichbaren Gebieten, erzielt wurden. Soweit sie vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechende der Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf oder abzuwerten. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden, dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfasst werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. In jedem einzelnen Bewertungsfall ist zu überprüfen, welche Bewertungsmethode zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. In der Bewertungslehre und in der Praxis ist Waldflächen wie den vorliegenden das Sachwertverfahren als Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes anerkannt. Der Sachwert von Waldflächen (= Waldwert) errechnet sich aus der Summe von Bodenwert und Bestandeswert. Da werden nach heutigem Stand der Bewertungslehre der Bodenwert mit Hilfe der Vergleichswertmethode und der Bestandeswert unter Heranziehung geeigneter Berechnungsverfahren ermittelt. Lindemann, Preisbildung 103f, hat in umfangreichen Untersuchungen nachgewiesen, dass sich Boden- und Bestandeswert durchschnittlichen Bonitätsverhältnissen im Verhältnis 1:1 darstellen. Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 8/12

9 Vergleichspreise In der Urkundensammlung des Bezirksgerichtes Fürstenfeld sowie in der Vergleichspreissammlung des zeichnenden Sachverständigen wurden Preise für die Vergleichspreisermittlung erhoben. Vergleichspreise KGNR KG-Name TZ Jahr GNR NA Verkäufer Käufer GN- Größe m² Kaufpreis Preis/m² in Fürstenfeld B Fürntratt Mag.Zsifkovics ,41 16, Fürstenfeld /32 B Kleinschuster Herbert ÖAMTC Stadtgemeinde Fürstenfeld /34 B Fürstenfeld Supper Fürstenfeld /6 B Teubl Bettina Fürstenfeld /4 B Himler Horst Fürstenfeld /6 B ProjektenrwicklungsGmbH WPS Vermögensverwaltungs GmbH ,37 72,67 WPS Vermögensverwaltungs GmbH ,6 72,67 Fürstenfeld /1 B KWA Anlagenbau GmbH Ing. Wagner ,74 WPS Vermögensverwaltungs GmbH ,3 72, Fürstenfeld /11 B Herrgesell Gabriele Stangl Claudia Ostermann, Stadtbergen /9 B Samer Breitenthaler Fürstenfeld /4 B Ems Brandl , Fürstenfeld /40 B Knesl Thomaser ,29 Kogelbauer Unternehmensgruppe Fürstenfeld /7 B Überbacher GmbH ,95 Stadtgemeinde Fürstenfeld B Fürstenfeld Bruger ,67 890/8; Feix Gerda und Fürstenfeld /6 B Steger Karlheinz Richard , Fürstenfeld /3 B Felber Stadtwerke Ff Gmbh ,31 7,68 Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 9/12

10 62212 Fürstenfeld /4 B Werinos Tradepol Handelsgmbh ,86 72, Speltenbach /6 B Steßl Wilfling Fürstenfeld /2 B Sammer Rudolf und Maria Brandl Sonja Fürstenfeld /2 B Hanfstingl,LW Rath Karl- Heinz KEG ,7 8,72 Stadtgemeinde Supper Fürstenfeld /37 B Fürstenfeld Hermann Fürstenfeld /36 B Stadtgemeinde Fürstenfeld Ing. Urschler Gem Fürstenfeld /9 B Hutterer LW Fürstenfeld ,64 10, Fürstenfeld /17 B Comu Deichgräber GmbH Schieder PM Projektmanagment Fürstenfeld /3; GmbH Hofer ,98 Erläuterung: Die Grundstücke 1582/7 und 1582/10 stellen eine wirtschaftliche Einheit dar, und werden daher auch als solche betrachtet und bewertet. Daher wird der Vergleichspreisermittlung ein gemeinsamer Preis für de Grundstücksflächen abgeleitet. Unter Berücksichtigung der Lage, Größe, Form, Flächenwidmung, Beschaffenheit und Verkaufszeitpunkt, wurden für die Vergleichsgrundstücke entsprechende Abschläge/Zuschläge angesetzt und für die zu bewertenden Liegenschaften ein Vergleichspreis von 30,--/m² abgeleitet. Da wurde die bestehende Bebauung und Nutzungsmöglichkeit berücksichtigt. Angepasster Vergleichspreis: 30,00 / m² Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 10/12

11 Gutachten Sachwert Bodenwert Grundstück Nr. Gst. 1582/7 und 1582/10 Baufläche, unbebaut; inkl. Verkehrsfläche und Gerinnefläche ,00 m² Grundfläche á 30, ,00 Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 11/12

12 Marktanpassung zur Ermittlung des Verkehrswertes Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine "Nachkontrolle" anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Der ausgewiesene Sachwert wurde durch Anwendung des Vergleichswertverfahrens ermittelt, welchem von tatsächlichen, am Immobilienmarkt erzielten Kaufpreisen ausgegangen wurde. Eine weitere Korrektur des Sachwertes ist daher nicht erforderlich, sodass dieser als Verkehrswert ausgewiesen wird. Sachwert ,00 Marktanpassung -0,00 % -0, ,00 Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ 2933 KG Fürstenfeld beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet ,00 Schlusskommentar Gemäß ÖNORM B 1802 wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein kann. Der ermittelte Verkehrswert bedeutet nicht notwendigerweise, dass ein entsprechender Preis auch gleich bleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Die Bewertung erfolgte auf Basis der vorliegenden Unterlagen sowie unter Berücksichtigung der Preise für vergleichbare Grundstücke und Baulichkeiten, sowie der besonderen Verhältnisse. Insbesondere wurde auch Bedacht genommen auf die Lage, Aufschließung, Widmung, Nutzungsmöglichkeit und die bestehende Verbauung. Voitsberg, am der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Beilagen: Grundbuchauszug Lageplan DKM Bebauungsplan Automeile Plan, Wortlaut und Erläuterungsbericht Verkehrswertgutachten; 17 S 78/09b LG Leoben; Hako Unternehmensgruppe GmbH Seite 12/12