Mag. Eveline Jonke Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für das Immobilienwesen. Johann-Strauß-Straße Wels

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1 Mag. Eveline Jonke Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für das Immobilienwesen Johann-Strauß-Straße Wels Insolvenzverfahren GZ 7 S 8/17z Thomas Burgstaller und 7 S 9/17x Michaela Burgstaller Bezirksgericht Grieskirchen BEWERTUNGSGUTACHTEN über den Verkehrswert der Liegenschaft EZ 293 Grundbuch Bezirksgericht Grieskirchen Obermeggenbach Haag im Hausruck Verkehrswert: EUR ,-- Wels, am Kopie Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 1

2 I. ALLGEMEINES 1. Auftrag: Ermittlung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 293, Grundbuch 44116, Bezirksgericht Grieskirchen, Obermeggenbach 18, 4680 Haag im Hausruck. 2. Auftraggeber: Dr. Eva Meusburger als Insolvenzverwalterin. 3. Zweck: Verwertung im Insolvenzverfahren. 4. Bewertungsstichtag: Tag der Besichtigung am Teilnehmer an der Befundaufnahme: Herr Thomas Burgstaller. 6. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung: Örtliche Besichtigung am Letzter Grundbuchauszug vom Lageplan und Flächenwidmungsplan Kopie des Einreichplans Kaufpreissammlung unbebauter Grundstücke Erhebungen auf dem Grundstücksmarkt Auskünfte der zuständigen Behörden Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 2

3 7. Verwendete Fachliteratur: STABENTHEINER LBG Liegenschaftsbewertungsgesetz, 2. Auflage Verlag Manz, Wien 2005 Sonderausgabe 78 KRANEWITTER Liegenschaftsbewertung Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, Wien 2010, 6. Auflage BIENERT/FUNK (HRSG.) Immobilienbewertung in Österreich ÖVI Immobilienakademie, Wien 2009, 2. Auflage ROSS - BRACHMANN HOLZNER Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken Theodor Oppermann Verlag, Hannover 1997, 28. Auflage SIMON/KLEIBER Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten Luchterhand Verlag, Berlin 1996, 7. Auflage FEIL Österreichisches Grundbuchsrecht Springer-Verlag, Wien 1972 Österreichische Zeitung für Immobilienbewertung Manzsche Verlags- und Universitätsbuchhandlung, Wien Aktuelles IMMOBILIENHANDBUCH der österreichischen Immobilienmakler, Bauträger und Immobilienverwalter WEKA Verlag Wien, Lose Blattsammlung IMMOBILIEN-PREISSPIEGEL der Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder KEILER/KOCH Immobilienpreisanalyse, Trends-Regionen-Nutzungen Fachhochschule Kufstein, 2010 Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 3

4 II. BEFUND 1. Beschreibung der Liegenschaft 1.1. Grundbuchauszug: Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 4

5 Nach Rücksprache mit der Insolvenzverwalterin wird das eingetragene Fruchtgenussrecht in gegenständlicher Bewertung nicht berücksichtigt, im Zuge des Insolvenzverfahrens verzichten die Begünstigten auf die Geltendmachung Art der Liegenschaft: Die zu bewertende Liegenschaft besteht aus dem Grundstück und dem darauf errichteten Wohnhaus. Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 5

6 1.3. Lage: Das Objekt befindet sich im südöstlichen Gemeindegebiet von Haag am Hausruck, in ländlicher Umgebung an der Straße von Weibern nach Haag Maße und Form, Topographie: Das Grundstück im Gesamtausmaß von m² ist annähernd rechteckig und weist eine Hanglage von Südost nach Nordwest auf. Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 6

7 1.5. Widmung und Bebauung: Gemäß dem aktuellen Flächenwidmungsplan befindet sich die Liegenschaft im Bauland mit der Widmung D = Dorfgebiet. Definition gemäß 22 (2) O.ö. ROG: (2) Als Dorfgebiete sind solche Flächen vorzusehen, die vorrangig für Gebäude land- und forstwirtschaftlicher sowie berufsgärtnerischer Betriebe, im übrigen aber nur für Bauten und Anlagen bestimmt sind, die auch im Wohngebiet (Abs. 1) errichtet werden dürfen, wobei jedoch als Wohngebäude nur Kleinhausbauten und nur insoweit zulässig sind, als die dörfliche Struktur des Gebietes sichergestellt ist. Darüber hinaus dürfen in Dorfgebieten bestehende land- und forstwirtschaftliche Gebäude für Wohn-, Verwaltungs-, Schulungs-, Seminar- und Lagerzwecke sowie für Klein- und Mittelbetriebe, die die Umgebung nicht wesentlich stören, unter den Voraussetzungen des 30 Abs. 6 verwendet werden; 30 Abs. 7, 8 und 9 gelten sinngemäß. (Anm: LGBl.Nr. 83/1997) Die umliegenden Flächen sind als Dorfgebiet, Grünland und Verkehrsflächen ausgewiesen. Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 7

8 1.6. Ver- und Entsorgung: Öffentliche Aufschließung mit Strom und Kanal, die Wasserversorgung erfolgt über die Wassergenossenschaft Aubach Verkehrsverhältnisse: Die Zufahrt erfolgt von der Landesstraße L519, die Infrastruktur entspricht der ländlichen Lage. Wenige Minuten zum Autobahnanschluss A8 Haag am Hausruck, ca. 2 km in die Marktgemeinde Haag, ca. 16 km nach Ried im Innkreis, ca. 38 km nach Wels. Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 8

9 2. Beschreibung der Baulichkeiten: Baujahr 1978 Geschoße Kellergeschoss (in den Hang gebaut), Erdgeschoss Nutzfläche Wohnnutzfläche ca. 170 m² (inkl. ca. 40 m² im Kellergeschoss) Fundierung Streifenfundamente Kellermauerwerk Stampfbeton Außenwände Ziegelmauerwerk Innenwände Ziegelmauerwerk Stiegen Massivtreppe Fußbodenbelag Holz, Fliesen, PVC, Terrazzo Fassade verputzt, nördlich und westlich Heraklith Dachform Walmdach Dachkonstruktion Pfettendachstuhl Dacheindeckung Eternitschindeln Fenster Holz-Kunststofffenster, Rollläden Raumhöhe EG 2,58 m KG 2,38 m Heizung Zentralheizung Pellets Garage Doppelgarage im KG eingebaut Außenanlagen Begrünung, Einfriedung, Pflasterungen Straßenseite Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 9

10 Nordostansicht Südostansicht Nordwestansicht (Garten) Südwestansicht Küche Esszimmer Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 10

11 Einreichplan Kellergeschoss Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 11

12 Einreichplan Erdgeschoss Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 12

13 Einreichplan Schnitt 3. Bau- und Erhaltungszustand: Der Bau- und Erhaltungszustand ist durchschnittlich und entspricht dem Alter des Gebäudes. 4. Zubehör: Das Zubehör, wie bewegliches Inventar, Gebrauchsgegenstände, etc., ist nicht Gegenstand der Bewertung. Sanitäranlagen und Küche sind in den Herstellkosten berücksichtigt. 5. Bestandsverhältnisse: Das Objekt wird von den Eigentümern bewohnt. Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 13

14 6. Umweltschutz: Die Sachverständige hat keine Möglichkeit, Kontaminierungen des Erdreichs festzustellen. Die Bewertung erfolgt ohne Rücksicht auf Wertminderungen aufgrund eventuell vorhandener Umweltschäden. 7. Haftung der Sachverständigen: Die Sachverständige hat für die Bewertung die zur Verfügung stehenden Unterlagen und Angaben herangezogen. Sie ist jedoch nicht berechtigt, diese inhaltlich und formal zu überprüfen. Sie haftet weder für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der übernommenen Informationen, noch für die Einhaltung bau- oder gewerberechtlicher Vorschriften. Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 14

15 III. BEWERTUNG 1. Bewertungsmethoden: Das Gutachten wird nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes über die gerichtliche Bewertung von Liegenschaften (LiegenschaftsbewertungsG) erstellt Begriff des Verkehrswertes ( 2 LBG): Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache (Liegenschaft) üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung außer Betracht zu bleiben Gewähltes Wertermittlungsverfahren: Die gegenständliche Bewertung erfolgt ausschließlich nach dem Sachwertverfahren ( 6 LBG), von einer Ertragswertberechnung wird Abstand genommen, da es sich um kein typisches Ertragsobjekt handelt. 2. Sachwertermittlung ( 6 LBG): 2.1. Bodenwert: Der Grundwert wird auf der Basis aktueller Vergleichspreise unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren wie Lage, Größe, Widmung, Bebauungsmöglichkeit und Aufschließung ermittelt. Ein Wert von EUR 35,--/m² für die Widmung Dorfgebiet wird nach der Erhebung vergleichbarer Grundpreise in zeitlicher und räumlicher Nähe als angemessen und realistisch erachtet, abzüglich eines Bebauungsabschlags von 15 % beträgt der Bodenwert EUR ,-- Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 15

16 2.2. Bauwert: Für die Wertermittlung werden die zur Verfügung stehenden Unterlagen und Pläne herangezogen, wobei die Genauigkeit den vorliegenden Angaben entspricht. Der Bauwert ergibt sich aus dem aktuellen Stand der Wohnbaukosten-Richtwerte, unter Berücksichtigung der tatsächlichen Bauweise und Ausstattung (= fiktive Herstellungskosten). Sonstige Wertänderungen und wertbeeinflussende Umstände, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen oder erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten sind gesondert zu berücksichtigen. Für die technische Abnutzung während der bisherigen Bestandsdauer erfolgt ein der gewöhnlichen Lebensdauer entsprechender Abschlag. Der Wertminderung durch Baumängel und Bauschäden, evtl. erforderlicher Sanierung, sowie der wirtschaftlichen Wertminderung wird bei gegenständlicher Liegenschaft pauschal durch einen Abschlag von 25 % Rechnung getragen. Die Außenanlagen, wie Einfriedung, Pflasterungen oder Grünanlagen werden als Prozentsatz des Gebäudezeitwertes ausgewiesen. Bauwert EUR , Sachwert Bodenwert und Bauwert gemeinsam ergeben den Sachwert. Sachwert EUR ,-- Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 16

17 3. Verkehrswertermittlung ( 7 LBG): Der Verkehrswert wird aus den Ergebnissen der Sachwertermittlung abgeleitet, Zu- oder Abschläge hängen von Lage, Art, Größe, Widmung und Marktgängigkeit der Liegenschaft ab. Der Verwertungsabschlag von 10 % ergibt sich nach kritischer Würdigung der im Befund getroffenen Feststellungen sowie nach eingehender Prüfung der aktuellen Marktlage und der Verwertungsmöglichkeiten. Verkehrswert EUR ,-- Verkehrswert gerundet EUR ,-- Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 17

18 4. Zusammenfassung: Unter Berücksichtigung aller wertbildenden Faktoren und der Unterstellung der grundbücherlichen Lastenfreiheit beträgt der nach den Bestimmungen des LBG ermittelte Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaft (gerundet): Verkehrswert: EUR ,-- (i.w.: Euro einhundertdreißigtausend) Es soll darauf hingewiesen werden, dass der tatsächlich erzielbare Verkaufswert erfahrungsgemäß innerhalb einer Streuung von +/- 15 % des errechneten Wertes liegt. Der Wert wird an der unteren Grenze des Spektrums liegen, wenn aus wie immer gearteten Gründen die Notwendigkeit besteht, die Liegenschaft in kurzer Zeit veräußern zu müssen. Der Wert wird an der oberen Grenze liegen, wenn genügend Zeit für den Verkauf zur Verfügung steht und die Verkaufsabsicht entsprechend kundgetan werden kann. Wels, am Die allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Mag. Eveline Jonke Bewertung Burgstaller Kopie Seite 18

19 SACHWERTBERECHNUNG Bodenwertberechnung Grundgröße in m² Preis / m² 35 Freigrundwert Bebauungsabschlag 15% Grundwert Gebäudewertberechnung KG Nutzfläche Kellergeschoss mit Garage in m² ca. 135 (davon ca. 40 m² Wohnfläche) Herstellungswert / m² (Mischwert) 780 EG Nutzfläche in m² lt. Plan 129,55 Herstellungswert / m² Balkon Nutzfläche in m² ca. 18,00 Herstellungswert / m² 20% Baujahr 1978 Alter in Jahren 39 abzgl. technische Wertminderung (gewöhnliche Lebensdauer 80 Jahre) 49% Außenanlagen (Terrasse, Pflasterungen, 2% Bepflanzung, Einfriedung) abzgl. wirtschaftliche Wertminderung, Baumängel und Bauschäden, Sanierung 25% Sachwert VERKEHRSWERTBERECHNUNG Sachwert Verwertungsabschlag 10% Verkehrswert VERKEHRSWERT (gerundet) Berechnung Burgstaller