A-4020 Linz, Rainers trasse 20 tel.: , fax: off geierlehner. com BEWERTUNGSGUTACHTEN

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1 DR. ANDREAS GEIERLEHNER Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Liegens chaf tsschät zungen Konzessionierter Immobilientreuhänder und Mitglied des Haupt verbandes der Sachverständigen A-4020 Linz, Rainers trasse 20 tel.: , fax: off ice@ geierlehner. com BEWERTUNGSGUTACHTEN über den Verkehrswert der Eigentumswohnung Schmiedegasse 18, 4040 Linz, mit 1678/ Anteilen an EZ 500, GB Urfahr Verkehrswert ,00 zum

2 2 Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines Grundlagen der Schätzung Befund (Beschreibung) Gutachten (Bewertung) Beilagen: Lageübersicht Grundrissplan und Raumbuch Fotos Grundbuchauszug

3 3 1. A L L G E M E I N E S 1.1 Auftraggeber Der Auftraggeber zur Erstellung dieses Bewertungsgutachtens ist RA Mag. Wilhelm Deutschmann, Stelzhamerstraße 12/3, 4020 Linz. 1.2 Gegenstand der Bewertung Gegenstand dieser Bewertung ist die Eigentumswohnung Schmiedegasse 18, 4040 Linz, mit 1678/ Anteilen an EZ 500, GB Urfahr, im Ausmaß von 98,24 m² + 8,14 m² Loggia 1.3 Begriffsbestimmungen Unter Verkehrswert versteht man jenen Betrag, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften und Beschaffenheit der Liegenschaft ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. 1.4 Wertermittlungsstichtag und Zweck der Bewertung Der Wertermittlungsstichtag ist auftragsgemäß der Der Zweck dieser Bewertung ist die Feststellung des Verkehrswertes für einen geplanten Verkauf.

4 4 1.5 Grundbuch Im Grundbuch Urfahr ist in der EZ 500, B-LNr. 121, mit 1678/ Anteilen, Herr Mag. Alois Josef Höfler als Wohnungseigentümerin eingetragen. 1.6 Haftung des Sachverständigen Der Sachverständige hat sämtliche vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen nach bestem Wissen und Gewissen geprüft. Der Sachverständige haftet jedoch nicht für deren Richtigkeit.

5 5 2. G R U N D L A G E N D E R S C H Ä T Z U N G 2.1 Eingehende Besichtigung der Eigentumswohnung am Stadtplan, Grundrissplan und Fotos 2.3 Grundbuchauszug, Informationen der Hausverwaltung 2.4 Fachliteratur ROSS/BRACHMANN Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken Theodor Oppermann Verlag, Hannover NAEGELI Die Wertberechnung des Baulandes Polygraphischer Verlag, Zürich GERADY Praxis der Grundstücksbewertung Verlag Moderne Industrie, München SALAMON/STEINDL Berechnung von Gebäudeversicherungswerten im Bundesland Oberösterreich KRANEWITTER Liegenschaftsbewertung Immobilienpreisspiegel 2014 der WKO

6 6 3. B E F U N D 3.1 Objekt Das Haus Schmiedegasse 18, 4040 Linz ist ein mehrgeschossiges Mehrfamilienwohnhaus (Wohnungseigentum), welches entlang der Schmiedegasse in geschlossener Bauweise errichtet wurde. Dieses Gebäude ist ein Teil des Wohn- Büro- und Geschäftskomplexes Lentia Der Gebäudekomplex Lentia 2000, benannt nach dem römischen Kastell Lentia, wurde in den Jahren 1973 bis 1977 als Mischkomplex im Linzer Stadtteil Urfahr errichtet und von 2007 bis 2010 erweitert. Die Anlage beinhaltet ca. 470 Wohnungen, eine Tiefgarage mit drei Ebenen, zahlreiche Geschäfte und Büros sowie eine berufsbildende höhere Schule wurde mit der Erneuerung und Erweiterung der Geschäftspassage zur Lentia City begonnen. Die gegenständliche Eigentumswohnung befindet sich im 2. OG des Hauses. Da das Gebäude auf dem Geschäftstrakt steht, liegt die Eigentumswohnung von der Straße aus betrachtet im 4. Obergeschoß. Sie besteht aus Vorraum, Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, 2 Kinderzimmer, Bad, WC, Abstellraum und Loggia nach Norden Richtung Pöstlingberg ausgerichtet. Die Wohnfläche beträgt laut Grundrissplan 98,24 m², die Loggia weist eine Fläche von 8,14 m² auf. Zur gegenständlichen Eigentumswohnung gehören ein Kellerabteil und ein Garagenstellplatz in der Tiefgarage. 3.2 Lagebeschreibung Die Schmiedegasse ist eine Querstraße zur Hauptstraße und verbindet die Hauptstraße mit der Gstöttnerhofstraße. Die Schmiedegasse ist eine verkehrsberuhigte Straße. Es handelt sich um eine gute Wohnlage im Stadtteil Urfahr. Öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzte und Schulen sind fußläufig gut erreichbar. 3.3 Grundstück Das Gebäude befindet sich auf dem Grundstück Parzelle 383/3 im Gesamtausmaß von derzeit m² (Änderung in Vorbereitung).

7 7 3.4 Aufschließung Das Gebäude ist an die öffentliche Versorgung mit Strom, Fernwärme, Wasser und Telefon angeschlossen. Ein Kanalanschluss und die öffentliche Müllabfuhr sind vorhanden. 3.5 Hausverwaltung, Sanierungen Die Hausverwaltung der gesamten Anlage wird derzeit von der Firma GVVG Gem.Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft m.b.h, Blütenstraße 15/1, 4040 Linz durchgeführt. Laut Auskunft der Hausverwaltung gibt es folgende aushaftende Darlehen: Raiffeisenlandesbank- Darlehen zur Wohnhaussanierung Restkapital per ,42 Monatliche Annuitäten 27,45 Land OÖ. Restkapital per ,22 Das Darlehen des Landes OÖ. wurde mit 2015 auf Wunsch des Landes OÖ. abgespalten und wird somit direkt dem jeweiligen Wohnungseigentümer vorgeschrieben. Der Instandhaltungsfonds der Eigentümergemeinschaft weist per ein Guthaben in Höhe von ca ,-- auf. Derzeit sind der Hausverwaltung keine Rückstände anderer Liegenschaftseigentümer und sonstige Zahlungsverpflichtungen, aus denen Mithaftungen für einen allfälligen Käufer bestehen könnten, bekannt. Die monatliche Vorschreibung für die Wohnung beträgt 276,15. Die monatliche Vorschreibung für den Garagenstellplatz beträgt 13, Derzeitige Nutzung Die gegenständliche Eigentumswohnung ist derzeit an Herrn Faik DEARI, geb vermietet, der die Wohnung mit seiner Familie bewohnt. Dieser Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (Beilage). Der Auftraggeber teilte mit, dass dieser Mietvertrag seitens des Vermieters unkündbar ist. Die derzeitige Monatsnettomiete für die Wohnung beträgt 606,14, die derzeitige monatliche Nettomiete für den Garagenstellplatz beträgt 24,-, jeweils zzgl. USt. und Nebenkosten.

8 8 3.7 Baubeschreibung Das Gebäude ist in Stahlbetonbauweise errichtet. Die Fassade weist durchgehende Fensterbänder auf. Die Wandflächen sind mit vorgehängten Beton-Fertigteilen verkleidet. Das Gebäude verfügt über einen Personenaufzug, der das EG mit den Obergeschossen verbindet. Das EG ist von der Straße über eine 2-geschossige Stiege erreichbar. Die Wohnung verfügt über Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Klebeparkett- Böden, Radiatoren, ursprüngliche Holztüren mit teilweiser Glasfüllung, verfliestes Bad und WC mit einfacher Ausstattung und eingerichteter Küche. Der Bauzustand ist gut, der Grundriss ist familiengerecht. Die Ausstattung ist großteils ursprünglich und entspricht nicht mehr dem heutigen Zeitgeist.

9 9 4. G U T A C H T E N 4.1. Allgemeines Die gegenständliche Eigentumswohnung eignet sich sowohl zur Eigennutzung, als auch zur Vermietung. Aus diesem Grunde wird der Verkehrswert aus dem arithmetischen Mittel von Sachwert und Ertragswert ermittelt. Bei der Ermittlung des Sachwertes werden der Grundanteil und die Neubaukosten berechnet. Von den Neubaukosten werden die technische und wirtschaftliche Wertminderung in Abzug gebracht. Dieser ermittelte Gebäudezeitwert und der Grundanteil bilden den Sachwert. Der ermittelte Sachwert versteht sich inklusive Erschließungskosten, Freiflächengestaltung und der Umsatzsteuer. Bei der Ermittlung des Ertragswertes wird der tatsächliche bereinigte Jahresnettoertrag berechnet. Der Gebäudeanteil wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer kapitalisiert und bildet gemeinsam mit dem Bodenwert den vorläufigen Ertragswert. Von diesem vorläufigen Ertragswert wird der notwendige Sanierungsaufwand in Abzug gebracht. Der Verkehrswert versteht sich lastenfrei und berücksichtigt keine aushaftenden Darlehen und andere Belastungen.

10 Sachwertermittlung Grundanteil (Bodenwert) Wohnfläche 104,35 m² inkl. 75% der Loggia 104,35 m² x 450/m² Zeitwert der Gebäudeteile Baujahr ca Baualter 38 Jahre gewöhnliche Lebensdauer 90 Jahre gewöhnliche Restnutzungsdauer 52 Jahre Neubaukosten 104,35 m² x 2.000, Garagenplatz pauschal Neubaukosten technische Wertminderung 40 % aufgrund des Baualters und des Zustandes wirtschaftliche Wertminderung 10 % aufgrund der Bauweise u. Architektur Zeitwert Wohnung und Garagenplatz Sachwert gesamt Grundwert Zeitwert Wohnung und Garagenplatz Sachwert Sachwert gerundet

11 Ertragswertermittlung Monatsnettoertrag derzeit 630,14 Jahresnettoertrag Abschlag für Leerstandsrisiko 5 % Abschlag für Instandhaltung 10,-/m²p.a bereinigter Jahresnettoertrag Abschlag für Bodenwertverzinsung 3,5 % von Gebäudereinertrag p.a Der Gebäudereinertrag wird mit 3,5 % auf eine geschätzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 52 Jahren kapitalisiert; Vervielfältiger laut Tabelle 23,80. Kapitalisierung Gebäudereinertrag x 23, zuzüglich Bodenwert Ertragswert Ertragswert rund

12 Verkehrswert Sachwert Ertragswert Summe Arithmetisches Mittels /2, Verkehrswert Der Verkehrswert der Eigentumswohnung Schmiedegasse 18, 4040 Linz, mit 1678/ Anteilen an EZ 500, GB Urfahr beträgt zum Linz, Beilagen: Lageübersicht Grundrissplan und Raumbuch Fotos Grundbuchauszug

13 Lageübersicht 13

14 Grundrissplan und Raumbuch 14

15 15 Vorraum Vorraum

16 16 Bad WC

17 17 Küche Wohnzimmer

18 18 Wohnzimmer Wohnzimmer

19 19 Schlafzimmer Kinderzimmer 1

20 20 Kinderzimmer 2 Loggia

21 21 Ausblick Ansicht

22 Grundbuchauszug Seite 1 22

23 Grundbuchauszug Seite 2 23

24 Grundbuchauszug Seite 3 24

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