als Masseverwalter im Insolvenzverfahren über den Verlass nach Theresia Frieß, 25 S 52/17k des LG für ZRS Graz Gutachten

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1 Mag. iur. Harald Ganster Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien Brandhofgasse 22, 8010 Graz Tel.: 0316/ , Fax: 0316/ , Herrn Prof. Dr. Axel Reckenzaun Rechtsanwalt Annenstraße Graz als Masseverwalter im Insolvenzverfahren über den Verlass nach Theresia Frieß, 25 S 52/17k des LG für ZRS Graz Gutachten zum Zwecke der Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 138 Grundbuch Frannach. BANKVERBINDUNGEN: RLB STEIERMARK AG, IBAN: AT , BIC: RZSTAT2G UNICREDIT BANK AUSTRIA AG, IBAN: AT , BIC: BKAUATWW, UID: ATU

2 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 2 von 20 INHALTSVERZEICHNIS 1. Allgemeines 1.1. Auftrag und Zweck Seite Bewertungsstichtag Seite Grundlagen und Unterlagen der Bewertung Seite 3 2. Befund 2.1. Gutsbestand EZ 138 Seite Grundstücke Seite 6 3. Gutachten 3.1. Allgemeines Seite Sachwert der Liegenschaft Seite Bewertung Seite 19 Beilagen Fotodokumentation Grundbuchauszug Katasterpläne Aufmaßskizzen Vergleichspreisübersichten

3 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 3 von Allgemeines 1.1. Auftrag und Zweck Auftrag des Masseverwalters im umseitig bezeichneten Verfahren zum Zwecke der Ermittlung des Verkehrswertes der Gesamtliegenschaft sowie des Verkehrswertes des Hälfteanteils B-LNR 2 als Teil der Insolvenzmasse. Eine Gewähr für die ordnungsgemäße Erstattung von Befund und Gutachten wird nur gegenüber dem Auftraggeber und im Umfang des oben beschriebenen Verwendungszwecks übernommen! 1.2. Bewertungsstichtag Bewertungsstichtag ist der 18. Oktober 2017 als Tag der Befundaufnahme Grundlagen und Unterlagen der Bewertung - Befundaufnahme durch den gefertigten Sachverständigen am 18. Oktober 2017 um 10:30 Uhr im Beisein von Herrn Raab und Herrn Hofrat DI Bauer als Hilfskräfte des SV, weiters war Herr Willibald Frieß als Miteigentümer der Liegenschaft zugegen, welcher die Waldgrundstücke in der Natur gezeigt hat, - Grundbuchauszug vom , - Katasterplan (M 1:1000), - örtliches Aufmaß der Gebäude (Brutto-Grundflächen) anlässlich der Befundaufnahme, - Rücksprache mit der Gemeinde Pirching am Traubenberg betreffend Bauakt und Flächenwidmung, - anlässlich der Befundaufnahme vom Miteigentümer Willibald Frieß erteilte Informationen, - Liegenschaftsbewertungsgesetz einschließlich Kommentar von Dr. Jürgen Schiller in Burgstaller/Deixler, Kommentar zur EO,

4 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 4 von 20 - ÖNORM B 1802 Liegenschaftsbewertung, - Heimo KRANEWITTER, Liegenschaftsbewertung, 7. Auflage, Wien 2017, - Vergleichspreissammlung des ZT-Datenforum, - weiterführende Fachliteratur, insbesondere Vortrags- und Lehrunterlagen der Liegenschaftsbewertungsakademie des Landesverbandes Steiermark der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen, - ein Energieausweis isd EAVG konnte für das Gebäude nicht erhoben werden, - der gefertigte Sachverständige ist bei der Erstellung des Gutachtens von den zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen ausgegangen; sollten sich einzelne dieser Grundlagen als nicht vollständig bzw. unzutreffend herausstellen oder weitere Umstände, wie z.b. durch Vorlage neuer Informationen und Grundlagen, auftreten, die für die Erstellung des Gutachtens relevant sind, so behält sich der Sachverständige eine Ergänzung bzw. Änderung dieses Gutachtens und eine Anpassung seiner Meinung vor, - es erfolgte lediglich eine augenscheinliche Besichtigung des Bewertungsobjektes und wurde eine weitergehende bauliche Untersuchung des Gebäudes oder seiner Teile nicht durchgeführt, sodass das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Ausführungsmängeln oder Bauschäden nicht ausgeschlossen werden kann, - weiters ist darauf hinzuweisen, dass Boden- und Gebäudeuntersuchungen über das Vorliegen von eventuellen Kontaminationen nicht beauftragt waren und auch nicht durchgeführt wurden und somit für die Bewertung von einer Altlasten- und Kontaminationsfreiheit ausgegangen wird.

5 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 5 von Befund 2.1. Gutsbestand EZ 138 Die Liegenschaft mit der Einlagezahl 138 Grundbuch Frannach, Bezirksgericht Feldbach, besteht aus den nachstehend angeführten Grundstücken: GST-NR 740/3 GST-Fläche 827 m2 GST-NR 860/1 GST-Fläche m2 GST-NR 860/2 GST-Fläche m2 GST-NR 886/5 Landw 229 m2 GST-NR 1315 Wald m2 GST-NR 1316 Wald m2 GST-NR 1326 Wald 216 m2 GST-NR 1327 Wald m2 GST-NR 1328 Wald m2 Gesamtfläche m2 Eigentumsverhältnisse, B-Blatt B-LNR 2 1/2-Anteil Theresia Friess geb. B-LNR 3 1/4-Anteil Willibald Frieß geb B-LNR 4 1/4-Anteil Helga Ulrich geb Lasten, C-Blatt Im C-Blatt sind zahlreiche Pfandrechte eingetragen und erfolgt die Bewertung unter der Voraussetzung der Geldlastenfreiheit.

6 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 6 von Grundstücke Lage Die bewertungsgegenständliche Liegenschaft befindet sich im nunmehrigen Gemeindegebiet von Pirching am Traubenberg, im Süden des Ortsteils Frannach, wobei das alte Wohnhaus und das alte Wirtschaftsgebäude westlich der Dorfkapelle, nahe der Schule liegen, die Waldgrundstücke liegen rund 1,1 km Luftlinie nordwestlich dieser ehemaligen Hofstelle, das kleine Ackergrundstück Nr. 740/3 liegt rund 0,5 km Luftlinie südöstlich der ehemaligen Hofstelle. Die Zufahrt zur Hofstelle erfolgt über die Landesstraße Nr. 247 und über den Kleinfrannachweg, die Dorfstraße begrenzt dann die Grundstücke Nr. 860/1 und 860/2 unmittelbar im Osten Beschaffenheit Grundstücke Nr. 860/1 und 860/2 Beide Grundstücke sind im Grenzkataster eingetragen, das Grundstück Nr. 860/1 hat ein Ausmaß von m2, das Grundstück Nr. 860/2 ein Ausmaß von m2. Diese beiden Grundstücke sind als Bauland der Kategorie Dorfgebiet (Sanierungsgebiet Kanal) mit einer Bebauungsdichte von 0,2 bis 0,8 ausgewiesen, laut Information der Gemeinde liegen diese beiden Grundstücke innerhalb der Belästigungsgrenze eines Tierhaltungsbetriebes mit einer Geruchszahl von 183,3. Dies bedeutet gemäß 27 Stmk. ROG 2010, dass innerhalb des Belästigungsbereiches Wohnnutzungen mit Ausnahme betriebszugehöriger Wohnnutzungen des Tierhaltungsbetriebes baurechtlich nicht bewilligt werden dürfen. Trotz Ausweisung dieser beiden Grundstücke als Bauland bedeutet dies ein Neubauverbot auf die Bestandsdauer dieses Tierhaltungsbetriebes mit dem derzeitigen Belästigungsbereich.

7 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 7 von 20 Es wird jedoch (ungesichert) angenommen, dass eine umfassende Sanierung (die auch den Abbruch und die Neuerrichtung von Gebäudeteilen umfasst) des auf dem Grundstück Nr. 860/2 bestehenden, ca. 100 Jahre alten, baufälligen Wohnhauses grundsätzlich möglich ist. Für dieses Wohnhaus besteht aufgrund des Baualters kein Bauakt bei der Gemeinde, es konnte auch anlässlich der Befundaufnahme nicht von innen besichtigt werden, laut Information steht es seit Längerem leer und wurde es durch einen Bretterverschlag verschlossen, um ein Betreten durch Unbefugte zu verhindern. Dieses Wohnhaus ist laut Information nicht unterkellert und besteht aus einem Erdgeschoss, der Dachraum soll nicht ausgebaut sein, den oberen Abschluss des Gebäudes bildet ein Satteldach mit einer von Ost nach West verlaufenden Firstrichtung und einer Deckung mit Eternitrhomben. Laut Aufmaß anlässlich der Befundaufnahme ergibt sich für dieses Gebäude eine Brutto-Grundfläche von 144,52 m2. Dieses Gebäude hat offensichtlich das Ende der technischen und wirtschaftlichen Nutzungsdauer erreicht, sodass dieses im überwiegenden Maße erneuerungsbedürftig ist und keinen Bauwert mehr aufweist. Bei den umgebenden Grundstücksflächen handelt es sich um Grünflächen mit teilweise höherstämmigen Bäumen, nennenswerte Außenanlagen sind nicht vorhanden. Laut Information war das Gebäude an die öffentliche Kanalisation und an das Leitungsnetz des örtlichen EVU angeschlossen, die Wasserversorgung erfolgte über einen Brunnen. Das Grundstück Nr. 860/1 schließt im Norden an das vorbeschriebene Grundstück an, es ist vielecksförmig und weitgehend eben, infolge der Lage an einem Hangfuß dürfte es ebenso wie das vorbeschriebene Grundstück zur Vernässung neigen.

8 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 8 von 20 Auf diesem Grundstück befindet sich ein langgestrecktes Stall- und Wirtschaftsgebäude, welches teilweise massiv, teils in Holzkonstruktion, bestehend aus Erdgeschoss und Dachraum, errichtet ist, das Satteldach weist eine Deckung mit Tonziegeln auf. Dieses Gebäude mit einem Bestandsalter von etwa 100 Jahren und einer Brutto-Grundfläche (laut Aufmaß) von rund 388,00 m2 ist stark baufällig und objektiv abbruchreif. Von der Gemeinde wurde infolge der Einsturzgefahr ein Betretungsverbot für das Gebäude und die umgebenden Grundstücksflächen ausgesprochen, ein Abbruchbescheid wurde laut Information der Gemeinde (noch) nicht erlassen. Grundstück Nr. 886/5 Bei diesem Grundstück im unverbürgten, katastralen Ausmaß von 229 m2 handelt es sich in der Natur um einen Teil des das Grundstück Nr. 860/2 im Süden begrenzenden Meierweges, welcher im öffentlichen Gut steht. Auf diesem Grundstück befinden sich asphaltierte Parkplätze, eine Straßenrandbepflanzung, die Straßenbeleuchtung, Verkehrszeichen und der Teil einer öffentlichen Grünfläche. Eine Anfrage bei der Gemeinde, ob bzw. wann dieses Grundstück an die Gemeinde übertragen wurde, konnte von dieser mit dem Hinweis darauf nicht beantwortet werden, dass die gegenständliche Liegenschaft im ehemaligen Gemeindegebiet von Frannach liegt, welche Gemeinde mit der Gemeinde Pirching am Traubenberg zusammengelegt wurde und noch nicht sämtliche Altunterlagen aufgearbeitet worden sind. Die Nutzung dieses Grundstücks als Verkehrsfläche lässt jedoch darauf schließen, dass dieses Grundstück seinerzeit an die Gemeinde übertragen wurde bzw. eine dauerhafte Nutzung als Verkehrsfläche gestattet wurde, weshalb diesem Grundstück kein Wert zu unterstellen ist und dieses daher unbewertet bleibt.

9 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 9 von 20 Grundstück Nr. 740/3 Das landwirtschaftlich genutzte Grundstück Nr. 740/3 im unverbürgten, katastralen Ausmaß von 827 m2 wird behaupteterweise seit Jahrzehnten vom landwirtschaftlichen Betrieb Stradner genutzt und ist auch von seinem Grundstück Nr. 743 dreiseitig umgeben und besitzt keine eigene Zufahrt. Darüber hinaus ist festzustellen, dass eine 827 m2 große Fläche für sich allein als Acker auch nicht nutzbar ist, weil die wirtschaftlich sinnvolle Ackernutzung nur bei Flächen von zumindest m2 und darüber gelegen ist. Es erscheint daher plausibel, dass dieses Grundstück seinerzeit von der Familie Stradner miterworben wurde, eine Übertragung im Grundbuch jedoch unterblieben ist. Eine Bewertung dieses Grundstücks unterbleibt daher. Grundstück Nr Wald Bei diesem handelt es sich um eine mäßig in Richtung Süden geneigte Mischwaldfläche zwischen dem Ulzweg im Süden und einem nördlich gelegenen Aufschließungsweg, der in der Natur kaum ersichtlich ist. Dazwischen befindet sich ein traktorbefahrbarer, unbefestigter Streifweg. Der Bestand besteht zum überwiegenden Teil aus Hainbuchen und einzelnen älteren Fichten. Vereinzelt finden sich auch Kiefern. Das Durchschnittsalter beträgt ca. 50 Jahre. Im nördlichen Bereich ist das Gelände kupiert und weist eine Neigung zwischen 10 und 15 Grad auf. Der Bestockungsgrad beträgt ca. 0,75. Die Ertragsklasse liegt bei 11 Fichte/Bruck.

10 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 10 von 20 Grundstück Nr Wald Dieses Grundstück befindet sich zwischen dem in der Natur nicht mehr ersichtlichen Forstaufschließungsweg 1920/1 und dem Langleitenweg. Das Grundstück weist eine durchschnittliche Neigung von 25 Grad auf und ist ebenfalls mit Hainbuchen und Fichten mittleren Alters bestockt. Der Bestockungsgrad beträgt ca. 0,75. Es handelt sich um ein harvestertaugliches Gelände. Hiebreife Fichten und Buchen finden sich hier kaum. Im nördlichsten Bereich befinden sich Kiefern und Hainbuchen als überwiegende Holzart, wobei das Durchschnittsalter bei ca. 35 Jahren liegt und im Wesentlichen keine hiebreifen Bäume bestehen. Im nördlichen Bereich der Grundgrenze befindet sich ein ebener Streifweg, der in den Langleitenweg einmündet. Grundstück Nr Das Grundstück weist ähnliche Bestandesverhältnisse wie die vorherigen Parzellen auf. Ebenso gleich sind die Geländeverhältnisse, Ertragsklassen und der Bestockungsgrad. Im südlichen Bereich des Grundstückes befindet sich auf einer Länge von ca. 50 m ein kleiner, nahezu reiner Fichtenbestand mit einem Durchschnittsalter von ca. 80 Jahren. Grundstück Nr Das Grundstück weist wiederum einen überwiegenden Hainbuchen- und Fichtenbestand mit einem lockeren Bestockungsgrad von rund 0,5 auf. Die Fläche ist eben bzw. mäßig in Richtung Süden geneigt. Auf dieser Fläche finden sich kaum hiebreife Bäume. Grundstück Nr Das Grundstück stellt eine mit Hainbuchen und Hasel verstaudete bzw. unbestockte Fläche zwischen der Straße und dem Bach dar. Insgesamt befinden sich auf den ersten vier Waldparzellen ca. 50 fm

11 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 11 von 20 hiebreifes Holz Flächenwidmung Zur Flächenwidmung der Grundstücke Nr. 860/1 und 860/2 siehe die obigen Feststellungen, die übrigen Grundstücksflächen liegen allesamt im Freiland Nutzung Die Hofstellenflächen samt Gebäuden sind derzeit ungenutzt, die Waldgrundstücke werden laut Information eigengenutzt, zur Nutzung der Grundstücke Nr. 740/3 (kleine Ackerfläche) und 886/5 (Teil der öffentlichen Straßenanlage) siehe die obigen Feststellungen Steuerlicher Einheitswert Der Einheitswert wurde mangels Relevanz für die Verkehrswertermittlung nicht erhoben Rechte und Lasten Siehe Punkt 2.1.

12 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 12 von Gutachten 3.1. Allgemeines Aufgrund der allgemeinen Feststellungen (Punkt 1.) und des dargestellten Befundes (Punkt 2.) wird das nachstehende Gutachten erstattet: Ziel dieses Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Bewertungsliegenschaft. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der im redlichen Geschäftsverkehr für das Bewertungsobjekt erzielt werden kann, seine Ermittlung setzt daher einen Grundstücksmarkt mit freier Preisbildung voraus. Alle den Preis und damit den Verkehrswert beeinflussenden Umstände dieses Marktes sind daher vom Sachverständigen objektiv auszuwerten und ist auf ungewöhnliche Verhältnisse auf Seiten des Veräußerers oder Erwerbers nicht Bedacht zu nehmen. Aus diesem Grund muss schließlich der bei einer Veräußerung tatsächlich erzielte Preis nicht dem in diesem Gutachten ermittelten Verkehrswert entsprechen, da dieser Preis nämlich nicht unwesentlich von subjektiven Momenten bestimmt wird, die in den Einflussbereichen der Vertragsteile liegen, wie etwa persönliche Vorstellungen, Wünsche, Spekulationsabsichten, etc. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht für die Ermittlung des Verkehrswertes grundsätzlich drei Bewertungsmethoden vor: 4 Vergleichswertverfahren 5 Ertragswertverfahren 6 Sachwertverfahren

13 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 13 von 20 In jedem einzelnen Bewertungsfall ist nun zu überprüfen, welche Bewertungsmethode zielführend ist bzw. ob gegebenenfalls auch mehrere Bewertungsmethoden nebeneinander anzuwenden sind. Liegenschaften, wie die bewertungsgegenständliche, werden überwiegend zur Eigennutzung erworben. Das heißt, solche Kaufinteressenten orientieren sich vorwiegend am Substanzwert (Sachwert) und halten diesen für wertbestimmend, indem sie sich bei der Preisbildung an den Anschaffungskosten für vergleichbare Objekte unter Berücksichtigung von Lage, Ausstattung, Baualter und Bauzustand orientieren. Daher erfolgt die Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft nach dem Sachwertverfahren, bei welchem der Sachwert aus der Summe von Bodenwert und baulicher Substanz ermittelt wird und welches davon ausgeht, dass ein - in der Praxis vielfach erprobter - Zusammenhang zwischen dem Sachwert und dem Verkehrswert besteht.

14 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 14 von Sachwert der Liegenschaft Verfahren Beim Sachwertverfahren wird der Sachwert aus dem Bodenwert, der durch das Vergleichswertverfahren ermittelt wird, und dem Bauwert des Gebäudes sowie dem Wert der Außenanlagen bestimmt. Der Bodenwert wird mittels Vergleichswertverfahrens von den ortsüblichen Verkaufspreisen für Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale (Lage, Erschließung, Grundstücksform, Nutzungsmöglichkeit, etc.) mit dem zu bewertenden Grundstück möglichst übereinstimmen. Sind die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke verschieden, so sind die Differenzen durch Zu- bzw. Abschläge auszugleichen. Kaufpreise, die auf den Wert der besonderen Vorliebe schließen lassen, sind bei diesem Preisvergleich ebenso wenig zu berücksichtigen, wie Preisgestaltungen unter Verwandten oder Arrondierungskäufe. Ausgangsbasis für den Bauwert des Gebäudes sind jene Herstellungskosten, die aufzuwenden sind, um zum Wertermittlungsstichtag ein dem Bewertungsgegenstand gleiches Objekt an selber Stelle, mit selber Größe, Konstruktionsart, Bauweise und Ausstattung zu errichten (= Neubauwert). Der Neubauwert wird üblicherweise nach Kubikmeter umbauten Raumes, multipliziert mit einem angemessenen Preis je Kubikmeter, bzw. anhand von Flächenmeterpreisen (Brutto-Grundfläche, Wohnnutzfläche), multipliziert mit einem angemessenen Preis je Quadratmeter, berechnet.

15 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 15 von 20 Dieser Neubauwert wird um die technische Wertminderung reduziert, in welcher die Minderung des Neubauwertes infolge Alters und allfälliger Baugebrechen sowie Bau- bzw. Instandhaltungsmängel zum Ausdruck kommt. (Der Beurteilung des Bau- und Erhaltungszustandes liegt eine eingehende Befundaufnahme zu Grunde, es kann aber dennoch das Vorliegen von durch den Augenschein nicht erkennbaren Ausführungsmängeln und Bauschäden nicht ausgeschlossen werden). Der Abschlag für diese technische Wertminderung erfolgt in Prozent vom Neubauwert. Neben der technischen ist auch die wirtschaftliche Wertminderung zu berücksichtigen, die all jene Faktoren umfasst, die die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Bewertungsgegenstandes zum Wertermittlungsstichtag und für die Restnutzungsdauer vermindern. Diese berücksichtigt daher eine veraltete Bauweise, Anlage, Funktionsart ebenso, wie eine unwirtschaftliche Bauausführung oder persönliche Baugestaltung. Auch enthält die wirtschaftliche Wertminderung den verlorenen Bauaufwand, der sich im Verkaufsfall aufgrund der Verhältnisse auf dem Realitätenmarkt nicht realisieren lässt. Der Abschlag für die wirtschaftliche Wertminderung erfolgt ebenfalls in Prozent vom Neubauwert.

16 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 16 von Berechnung des Sachwertes Bodenwert Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt, zu welchem Zwecke Kaufpreiserhebungen durchgeführt wurden. Baulandflächen Unter Verweis auf die dem Gutachten beiliegende Vergleichspreiserhebung und -auswertung kann für den Bewertungsstichtag für ausgewiesenes und bebaubares Bauland von einem Bodenwert von durchschnittlich gerundet 26,00 je m2 ausgegangen werden. Das mit dem Wohnhaus bebaute Grundstück Nr. 860/2 wird unter Berücksichtigung der bestehenden Bebauung und der eingeschränkten Nutzbarkeit mit rund 2/3 dieses Durchschnittswertes, gerundet mit 17,00 je m2, bewertet, das mit dem Wirtschaftsgebäude bebaute Grundstück Nr. 860/1 wird aufgrund der im Befund getroffenen Feststellungen zur Nutzungs- und Verwendungsmöglichkeit als Zubehörfläche mit 1/3 des Wertansatzes, also mit gerundet 9,00 je m2, bewertet. Beim Grundstück Nr. 860/1 sind zusätzlich die Freimachungsaufwendungen (Abbruch und Entsorgung) wertmindernd zu berücksichtigen. Die Freimachungskosten werden mit rund 47,00 je m2 Brutto-Grundfläche als Richtwert eingeschätzt. Diesbezüglich ist darauf zu verweisen, dass derartige Preisangebote von Professionisten relativ starken Schwankungen unterliegen und somit diese Kostenposition sowohl unter als auch über dem angesetzten Richtwert liegen kann. Der Höhe nach orientiert sich dieser Richtwert an einschlägigen Veröffentlichungen für derartige Aufwendungen im landwirtschaftlichen Bereich.

17 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 17 von 20 Freimachungsaufwand ca. 388,00 m2 x 47,00 je m2 = ,00 Waldflächen Der Waldwert wird mittels Vergleichswertverfahrens von den ortsüblichen Preisen für Grundstücke abgeleitet, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale (Lage, Erschließung, Grundstücksform, Nutzungsmöglichkeiten, Bestandesverhältnisse, Ertragsklasse, Alter, Bestockungsgrad, usw.) mit den zu bewertenden Grundstücken möglichst übereinstimmen. Nachdem die Vergleichsgrundstücke in den Wertbestimmungsmerkmalen weitgehend mit den zu bewertenden Waldflächen übereinstimmen, sind die geänderten Marktverhältnisse und abweichende Eigenschaften nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- und Abschläge zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Vergleichsgrundstücke in unmittelbarer Nähe zu den bewertungsgegenständlichen Waldflächen wird auf die Beilage zum Gutachten verwiesen. Die bewertungsgegenständlichen Waldgrundstücke erscheinen gegenüber den Vergleichsgrundstücken mit einem geringeren Bestockungsgrad ausgestattet, was sich bei den einzelnen Parzellen mit einem Abschlag von rund 15% des Bestandeswertes (= 50% des Gesamtwertes) bzw. mit einem Abschlag von rund 0,10 je m2 auswirkt. Dies trifft auf die Parzellen Nr. 1315, 1316 und 1328 zu. Diese werden daher mit einem Vergleichswert von 1,20 je m2 bewertet.

18 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 18 von 20 Das Grundstück Nr weist lediglich einen Bestockungsgrad von rund 0,5 auf und beträgt der Minderwert rund 0,35 je m2, sodass dieses mit 0,95 je m2 bewertet wird. Das Grundstück Nr weist keinen wesentlichen Waldbestand auf und es ist in diesem Fall nur der reine Waldbodenwert als Hälfte des Gesamtwertes, das sind 0,65 je m2, in Ansatz zu bringen. Detailbewertung Grundstück Nr. 860/1: m2 x 9,00 = ,00 Freimachungsaufwendungen ,00 Grundstück Nr. 860/2: m2 x 17,00 = ,00 Grundstück Nr. 1315: m2 x 1,20 = 3.292,80 Grundstück Nr. 1316: m2 x 1,20 = 3.970,80 Grundstück Nr. 1328: m2 x 1,20 = 4.830,00 Grundstück Nr. 1327: m2 x 0,95 = 1.240,70 Grundstück Nr. 1326: 216 m2 x 0,65 = 140,40 Grundstück Nr. 740/3: 827 m2 0,00 Straßengrundstück Nr. 886/5: 229 m2 0,00 Gesamt ,70 Gesamtwert gerundet ,00

19 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 19 von Bewertung Gemäß 7 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes ist eine Nachkontrolle anhand der Marktverhältnisse vorzunehmen. Da die Bewertungsliegenschaft als Ganzes um den ermittelten Sachwert absetzbar scheint, wird dieser als Verkehrswert ausgewiesen. Der Verkehrswert der Liegenschaft EZ 138 Grundbuch Frannach beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet ,00 Für die Bewertung des ideellen Hälfteanteils B-LNR 2 ist zu berücksichtigen, dass Miteigentumsanteile an Liegenschaften in der Regel nur mit Abschlägen von den rechnerischen Anteilswerten absetzbar sind. Gemäß Bewertungsliteratur beträgt der Miteigentumsabschlag bei Hälfteanteilen zwischen 10% und 20% des rechnerischen Anteilswertes, sodass sich gegenständlich der folgende Verkehrswert für den Hälfteanteil B-LNR 2 ergibt: ,00 x 1/2 x 0,85 = ,00 Der Verkehrswert des ideellen Hälfteanteils B-LNR 2 an der Liegenschaft EZ 138 Grundbuch Frannach beträgt zum Bewertungsstichtag gerundet ,00

20 SV Mag. Harald Ganster LG für ZRS Graz - 25 S 52/17k Seite 20 von 20 Schlusskommentar Das gegenständliche Gutachten basiert auf den im Befund angeführten Informationen und Unterlagen. Sollten sich, aus welchen Gründen auch immer, Änderungen hinsichtlich von Befundvoraussetzungen ergeben, behalte ich mir vor, auch das Gutachten zu ändern. Des Weiteren wird festgehalten, dass die Liegenschaft im Zuge der Befundaufnahme nicht vermessen wurde. Grundlage der Bewertung bilden daher die im Grundbuch bzw. in der Grundstücksdatenbank ausgewiesenen Flächenmaße. Gemäß ÖNORM B 1802 wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der Unsicherheit einzelner in die Bewertung einfließender Faktoren, insbesondere der Notwendigkeit, auf Erfahrungswerte zurückzugreifen, das Ergebnis der Bewertung keine mit mathematischer Exaktheit feststehende Größe sein kann. Der ermittelte Verkehrswert bedeutet daher nicht notwendigerweise, dass ein entsprechender Preis auch bei gleichbleibenden äußeren Umständen im Einzelfall jederzeit, insbesondere kurzfristig, am Markt realisierbar ist. Bei notwendigerweise kurzfristig zu verkaufenden Liegenschaften kann dabei durchaus eine erhebliche Differenz zum ermittelten Verkehrswert entstehen und ist als marktüblich anzusehen. Graz, am 06. November der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige

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24 Fotodokumentation Gst. Nr Gst. Nr. 1328

25 Gst. Nr Gst. Nr. 1326

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41 Map data - basemap.at, Zusammenfassende Statistiken Anzahl Vergleichswerte erhoben: 9 Anzahl Vergleichswerte / Berechnung: 9 arithmetisches Mittel (Preis/m2): 24,41 Standardabweichung: 6,64 Valorisierungsfaktor: % 2,5 val. arithmetisches Mittel: 25,68

42 Nr. 1: Bauland TZ: 5877 / 2016 Grundstücksgröße: 1.162,00 m2 Vertragsdatum: Gesamtkaufpreis: ,00 EZ: 598 Preis/m2: 17,21 Katastralgemeinde: Frannach Grundstück: /4 Widmung: Allgemeines Wohngebiet Verkäufer: Helmut Pollak Käufer: Josef Trummer Adresse: aus dem Kaufvertrag: Widmung: Allgemeines Wohngebiet Nr. 2: Bauland TZ: 691 / 2017 Grundstücksgröße: 1.442,00 m2 Vertragsdatum: Gesamtkaufpreis: ,00 EZ: 556 Preis/m2: 31,21 Katastralgemeinde: Frannach Grundstück: /2 Widmung: L 0-0 Verkäufer: Käufer: Adresse: aus dem Kaufvertrag: Karl Gollner Wolfgang Schmidt Gergana Galabova Nr. 3: Bauland TZ: / 2012 Grundstücksgröße: 1.659,00 m2 Vertragsdatum: Gesamtkaufpreis: ,00 EZ: 383 Preis/m2: 24,11 Katastralgemeinde: Ziprein Grundstück: Widmung: N/A Verkäufer: Klein Käufer: Pintar Adresse: aus dem Kaufvertrag: Baufläche mit Gartenhaus

43 Nr. 4: Bauland TZ: 412 / 2015 Grundstücksgröße: 1.245,00 m2 Vertragsdatum: Gesamtkaufpreis: ,00 EZ: 478 Preis/m2: 17,00 Katastralgemeinde: Ziprein Grundstück: /3 Widmung: N/A Verkäufer: Kurzmann Käufer: Eberlein Adresse: aus dem Kaufvertrag: Nr. 5: Bauland TZ: 8540 / 2015 Grundstücksgröße: 3.245,00 m2 Vertragsdatum: Gesamtkaufpreis: ,00 EZ: 621 Preis/m2: 24,04 Katastralgemeinde: Frannach Grundstück: / /5 Widmung: Allgemeines Wohngebiet (0,2-0,3) Verkäufer: Walter Neuhold Käufer: Bernd Pratter Adresse: aus dem Kaufvertrag: Widmung: Allgemeines Wohngebiet (0,2-0,3); Aufgeschlossen. Nr. 6: Bauland TZ: 8190 / 2016 Grundstücksgröße: 1.546,00 m2 Vertragsdatum: Gesamtkaufpreis: ,00 EZ: 539 Preis/m2: 29,11 Katastralgemeinde: Frannach Grundstück: / /7 Widmung: SG(K,L)-DO 0,2-0,5 Verkäufer: Wendelin Burger Eva Burger Käufer: Gemeinde Pirching am Traubenberg Adresse: aus dem Kaufvertrag:

44 Nr. 7: Bauland TZ: 1771 / 2017 Grundstücksgröße: 1.508,00 m2 Vertragsdatum: Gesamtkaufpreis: ,00 EZ: 683 Preis/m2: 30,00 Katastralgemeinde: Frannach Grundstück: /6 Widmung: Dorfgebiet 0,2-0,3 Verkäufer: Josef Winkler Brigitte Winkler Käufer: Agnes Borbely Georgina Borbely Adresse: aus dem Kaufvertrag: Widmung: Dorfgebiet 0,2-0,3; Auslandstransaktion Nr. 8: Bauland TZ: 1773 / 2017 Grundstücksgröße: 950,00 m2 Vertragsdatum: Gesamtkaufpreis: ,00 EZ: 16 Preis/m2: 32,00 Katastralgemeinde: Frannach Grundstück: /1 Widmung: Dorfgebiet 0,2-0,3 Verkäufer: Josef Winkler Brigitte Winkler Käufer: Werner Gärtner Kerstin Zinser Adresse: aus dem Kaufvertrag: Widmung: Dorfgebiet 0,2-0,3 Nr. 9: Bauland TZ: 3 / 2014 Grundstücksgröße: 1.413,00 m2 Vertragsdatum: Gesamtkaufpreis: ,00 EZ: 136 Preis/m2: 15,00 Katastralgemeinde: Frannach Grundstück: /1 Widmung: Sonstige SG(K)-DO 0,2-0,3 Verkäufer: Weitzl/Tatsch Käufer: Schober/Manhart Adresse: aus dem Kaufvertrag: Widmung: Sonstige SG(K)-DO 0,2-0,3

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