Wertermittlungsgutachten

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1 *KARG KG* Sachverständige für Immobilien Mobil 0664/ Gutachten Nutzwertberechnungen Facility Management Wertermittlungsgutachten Geschäftszahl 8 E 272/11m Liegenschaft in EZ 956, B-LNR 10, GB Lochau FRITZ Monika, 6911 Lochau, Am Hoferfeld 12 Betreibende Partei: WEG 956 GB Lochau vertreten durch die RA Dr. Winkler-Heinzle in Bregenz Verpflichtende Partei: FRITZ Monika, 6911 Lochau, Am Hoferfeld 12 wegen 500,67

2 *KARG KG* Sachverständige für Immobilien Mobil 0664/ Gutachten Nutzwertberechnungen Facility Management BEWERTUNG I. Allgemeines 1. Auftrag: Bewertungsauftrag des Bezirksgerichtes Bregenz, Geschäftszahl 8 E 272/11m für die Liegenschaft in EZ 956, B-LNR 10, GB Lochau, verbunden mit Wohnungseigentum an Top W 10 im 3. Obergeschoß. 2. Zweck: Bewertung zur Durchführung der bewilligten Zwangsversteigerung. 3. Bewertungsstichtag: 15. März 2011 als Tag der örtlichen Besichtigung. 4. Grundlagen und Unterlagen der Bewertung: - Örtliche Besichtigung am 15. März 2011 in Anwesenheit von Frau Monika Fritz, Frau Mag. Nagel von der Rechtsanwaltspartnerschaft Dr. Winkler- Heinzle und des Sachverständigen Horst Karg - Grundbuchsauszug vom 25. März Erhebungen beim Bauamt der Gemeinde Lochau - Vorarlberger Sparkassen Immobilien Preisspiegel Erhebungen bei der Wohnbauselbsthilfe Bauträger und Errichter und Verwalter der Wohnanlage - Preissammlung des Sachverständigen - Einsichtnahme in das Nutzwertgutachten

3 5. Bau- und Benützungsbewilligung: Der Wohnbauselbsthilfe Vlbg. Gen.m.b.H in 6900 Bregenz, wurde mit Bescheid vom 29. September 1972 die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung einer Wohnanlage in 6911 Lochau, Am Hoferfeld erteilt. Die Benützungsbewilligung erfolgte mit Bescheid der Gemeinde Lochau am Ein Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG - BGBl. I 137/2006) und der OIB-Richtlinie 6 liegt laut Angaben der Hausverwaltung (Wohnbauselbsthilfe in Bregenz) vor. 6. Erklärung des Sachverständigen: Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften der Baulichkeit sowie des Grund und Bodens erfolgen nach den vorliegenden Unterlagen sowie dem Lokalaugenschein. Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bauteilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Der unterfertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen Sachverständigeneid das nachstehende, nach besten Wissen und Gewissen ausgearbeitete Gutachten ab. II. Beschreibung 1. Gutsbestand: Die zur Bewertung gelangten Liegenschaftsanteile in EZ 956, GB Lochau sind gemäß Erhebungen auf dem nachstehenden Grundstück errichtet: EZ 956; GST-NR 490/3 im Ausmaß von m², Wohnungseigentum an W Lochau, Am Hoferfeld 12/III

4 2. Eigentümer: GRUNDBUCH Lochau EINLAGEZAHL 956 BEZIRKSGERICHT Bregenz besondere Abschrift ********************************** ABFRAGEDATUM Letzte TZ 1693/2011 W = Wohnung Top-Nr G = Garage Top-Nr WOHNUNGSEIGENTUM ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 490/3 GST-Fläche 8318 Baufl.(Gebäude) 1739 Baufl.(begrünt) 4704 Sonstige 1875 (Straßenanlage) Am Hoferfeld 8 Am Hoferfeld 10 Am Hoferfeld 12 Am Hoferfeld 14 Am Hoferfeld 16 Am Hoferfeld 18 ************************************* A2 ************************************** 4 a gelöscht ******************************** B - LNR 10 *********************************** 10 ANTEIL: 125/15192 Böhler Monika GEB: ADR: Am Hoferfeld 12, Lochau 6911 b 3765/1974 Veräußerungsverbot c 4011/1975 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ 924 d 5785/1977 Veräußerungsverbot e 4180/1979 Wohnungseigentum an W 10 h 5478/1999 Kaufvertrag Eigentumsrecht

5 ***************************** C ZU B - LNR 10 ********************************* 1 a 1564/1929 DIENSTBARKEIT der Höchstspannungsleitung gem Pkt 2 Dienstbarkeitsvertrag auf Gst 490/3 für EZ 418 GB Bürs BG Bludenz b 4011/1975 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ a 818/1931 DIENSTBARKEIT der Höchstspannungsleitung gem Pkt 2 Dienstbarkeitsvertrag auf Gst 490/3 für EZ 418 GB Bürs BG Bludenz b 4011/1975 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ a 4180/1979 Vereinbarung über die Aufteilung der Aufwendungen gem 19 WEG 22 auf Anteil B-LNR 10 a 3765/1974 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT ,-- 1 % Z, 7 % VuZZ, NGS ,-- für Land Vorarlberg c 5785/1975 Löschungsverpflichtung zugunsten Land Vorarlberg i gelöscht 23 auf Anteil B-LNR 10 a 3765/1974 VERÄUSSERUNGSVERBOT für Land Vorarlberg c 5785/1975 VORRANG von LNR 147 vor 23 h gelöscht 147 auf Anteil B-LNR 10 a 5785/1975 Schuldschein und Pfandurkunde PFANDRECHT ,-- 1 % Z, 7 % VuZZ, NGS 3.000,-- für

6 Land Vorarlberg b 5785/1975 VORRANG von LNR 147 vor 23 h gelöscht 148 auf Anteil B-LNR 10 a 5785/1975 VERÄUSSERUNGSVERBOT für Land Vorarlberg f gelöscht 448 a 1564/1929 DIENSTBARKEIT der Höchstspannungsleitung gem Pkt 2 Dienstbarkeitsvertrag auf Gst 490/3 für EZ 418 GB Bürs BG Bludenz b 6096/1987 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ a 818/1931 DIENSTBARKEIT der Höchstspannungsleitung gem Pkt 2 Dienstbarkeitsvertrag auf Gst 490/3 für EZ 418 GB Bürs BG Bludenz b 6096/1987 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ a 1558/1929 DIENSTBARKEIT der Höchstspannungsleitung gem Pkt 2 Dienstbarkeitsvertrag auf Gst 490/3 für EZ 418 GB Bürs BG Bludenz b 6096/1987 Übertragung der vorangehenden Eintragung(en) aus EZ auf Anteil B-LNR 10 a 6164/2008 Pfandurkunde PFANDRECHT Höchstbetrag EUR ,-- für BAWAG P.S.K. Bank für Arbeit und Wirtschaft und Österreichische Postsparkasse Aktiengesellschaft

7 643 auf Anteil B-LNR 10 a 4397/2009 Urkunde PFANDRECHT vollstr EUR ,71 6% Z aus EUR ,71 seit , Kosten EUR 1.364,23 samt Zinsen seit , EUR 1.137,28 für Markant Handels GmbH, FN y (8E 1924/09z) 644 auf Anteil B-LNR 10 a 6301/2009 Urkunde PFANDRECHT vollstr. EUR 7.270,-- 0,800 % Z (monatlich) aus EUR 7.270,-- seit ; Titelkosten EUR 786,16 samt 4 % Z seit ; Exekutionskosten EUR 530,58 für VB Leasing Finanzierungsgesellschaft m.b.h., FN 87244a, Andreas-Hofer-Str. 2, 6330 Kufstein (8 E 2732/09y) b 6301/2009 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 645 GB Bildstein 647 auf Anteil B-LNR 10 a 7596/2009 Urkunde PFANDRECHT vollstr EUR ,22 0,800 % Z monatl. aus EUR ,05 vom bis ; 0,800 % Z monatl. aus EUR ,22 seit ; Titelkosten EUR 1.451,24 samt 4 % Z seit ; Exekutionskosten EUR 839,84 für VB Leasing Finanzierungsgesellschaft m.b.h., Andreas-Hofer-Str. 2, 6330 Kufstein (FN 87244a) (8 E 3527/09k) b 7596/2009 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 645 GB Bildstein

8 648 auf Anteil B-LNR 10 a 8187/2009 Urteil PFANDRECHT vollstr EUR ,99 4 % Z aus EUR ,89 ab ; 4 % Z aus EUR 1.225,10 ab ; Titelkosten EUR 2.155,12; Exekutionskosten (8 E 2858/09b) EUR 1.034,96; Antragskosten EUR 1.584,64 für Kienreich GesmbH (FN 74014w), Wolfurterstr. 36, 6923 Lauterach (8 E 3736/09w) b 8187/2009 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 645 GB Bildstein 651 auf Anteil B-LNR 10 a 2286/2010 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (4 C 581/10s) 658 auf Anteil B-LNR 10 a 3381/2010 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (4 C 911/10w-3) 663 auf Anteil B-LNR 10 a 6485/2010 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (3 C 1204/10 a) 664 auf Anteil B-LNR 10 a 6559/2010 Klage auf Zahlung von EUR ,49 samt 2,313 % Z vierteljährlich bei vierteljährlicher Kapitalisierung seit für BAWAG P.S.K. Bank für Arbeit und Wirtschaft und Österreichische Postsparkasse (006 Cg 195/10d-2; LG Feldkirch) 665 auf Anteil B-LNR 10 a 6775/2010 Urkunde PFANDRECHT vollstr EUR ,65 10 % Z aus EUR ,65 ab ;

9 Titelkosten EUR 2.886,08 samt 4 % Z seit ; Exekutionskosten EUR 1.305,23 für BAWAG P.S.K. Leasing Gmbh, FN 93471h, Georg-Coch-Platz 2, 1010 Wien (8 E 3203/10i) b 6775/2010 NEBENEINLAGE (Änderungen des Pfandrechts werden nur in der HE eingetragen), Simultanhaftung mit HE EZ 645 GB Bildstein 666 auf Anteil B-LNR 10 a 7130/2010 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (5 C 1170/10 s) 667 auf Anteil B-LNR 10 a 7644/2010 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (4 C 1708/10 a) 670 auf Anteil B-LNR 10 a 314/2011 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (8C 52/11b) 671 auf Anteil B-LNR 10 a 320/2011 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstreckbar EUR 500,67 4,88 % Z aus EUR 227,70 seit und aus EUR 272,97 seit EUR 264,45 samt 4 % Z seit EUR 181,36 für WEG 956 GB Lochau (8E 272/11m) 672 auf Anteil B-LNR 10 a 586/2011 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur Hereinbringung von vollstreckbar EUR 227,70 4,88 % Z seit EUR 276,53 4 % Z seit EUR 144,80 für

10 WEG EZ 956 GB Lochau (8E 600/11x) 673 auf Anteil B-LNR 10 a 887/2011 Klage gem 27 Abs 2 WEG 2002 (4C 134/11g) 675 auf Anteil B-LNR 10 a 1340/2011 Urkunde PFANDRECHT vollstreckbar EUR 81,70 9 % Z ab EUR 74,24 4 % Z seit EUR 116,26 EUR 25,-- EUR 104,64 für Vogler KEG (FN h) (8E 982/11y) ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS GEBÜHR: EUR 5,88 ********** :14, I ********** ZEILEN: 202 Entgelt der Verrechnungsstelle: EUR 0,71 Gesamtentgelt: EUR 7,90 (inkl. 20% USt) Top W 10 in 6911 Lochau, Am Hoferfeld 12/III 3. Rechte und Lasten: Siehe angeführten Grundbuchsauszug vom 25. März Im Grundbuch sind keine Eintragungen vorhanden, welche eine beeinflussende Wirkung auf die Verwertbarkeit haben. 4. Lage: Die Wohnanlage Am Hoferfeld 8,10,12,14,16 und 18 befindet sich in zentraler Lage der Gemeinde Lochau in unmittelbarer Nähe zum Sportplatz. Die Versorgung mit den Erfordernissen des täglichen Lebens ist im Nahbereich sicher gestellt.

11 5. Topographie: Das Grundstück ist vom Hoferfeld zur Landstraße/Hofriedenstraße leicht abfallend. 6. Flächenwidmung: Gemäß Flächenwidmungsplan der Gemeinde Lochau ist die Liegenschaft als BW Bauwohngebiet ausgewiesen. 7. Ver- und Entsorgung: Wasser-, Strom- und Kanalanschlüsse sind vorhanden. Die Beheizung erfolgt mittels Erdgas. 8. Verkehrsverhältnisse: Die Liegenschaft ist verkehrsmäßig voll aufgeschlossen. Von der Hofer Straße in die Straße Am Hoferfeld ist die Liegenschaft mit Fahrzeugen aller Art erreichbar. 9. Beschreibung der Wohnung Top W 10 Auf dem GST-NR 490/3, GB Lochau, wurde eine Wohnanlage mit Tiefgarage von der Wohnbauselbsthilfe errichtet. In der Wohnung wurden nach Angaben von Frau Fritz vor ca. 2 Jahren im Vorraum, WC, Bad, Wohnzimmer und Küche diverse Adaptierungsarbeiten durchgeführt (Decken, Verfliesung, Bodenbeläge etc.). Am Tag der Besichtigung befanden sich in der Wohnung mehrere Hunde, Vögel und am Balkon ein Hase. Die Grundverhältnisse sind gut und das Objekt ist an die Kanalisation der Gemeinde Lochau angeschlossen. Die Wasserversorgung erfolgt über das Ortsnetz der Gemeinde Lochau. Gründung: Fundament: Kellermauerwerk: Decken: Flachgründung Stahlbeton Beton leicht armiert Stahlbeton

12 Außermauerwerk: Stiegen: Mantelbetonwiese Stahlbeton mit Steinbelag Wände: nichttragendes Mauerwerk in Isoliermauerwerk bzw. Gipsmauerwerk, Stahlbeton-Säulen und Stahlbetonwände lt. Statik und Bauphysik Dachkonstruktion: Heizung: Warmwasser: Türen: Fenster: Sonnenschutz: Flachdach mit Wärmedämmung zentrale Warmwasserheizung mit Erdgas beheizt. Zentral Holztüren mit Stahlzargen, wobei die Türe vom Vorraum in die Küche (Türöffnung wurde geschlossen) und die Türe ins Wohnzimmer nicht vorhanden waren. Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung (vor ca. 2 Jahren erneuert) Jalousien Bodenbeläge: Keller: Beton Schlafräume: Parkett Vorraum, Küche und Wohnzimmer Stein Nasszelle: Fliesen bzw. Stein Βalkon: Wände: Bad/WC: Lift: Steinplatten, an der Fassade beim Balkon fehlt ein Fassadenteil Putz bzw. in den Nassräumen verfliest bis zur Decke Badewanne, beheizbarer Handtuchhalter, Handwaschbecken und WC mit eingebautem Spülkasten durch alle Geschosse

13 10. Außenanlagen: Zufahrt ist asphaltiert ansonsten begrünt und bepflanzt 11. Zubehör: Neuwertige Einbauküche mit Geschirrspüler, Induktionsherd mit Cerankochfeld, Dunstabzug, Kühlschrank, Dampfgarer mit Kaffeemaschine, großteils der Marke Miele. Rückwand zwischen den Ober- und Unterschränken aus Glas. Heizbarer Handtuchhalter im Bad. 12. Bau- und Erhaltungszustand: Nach Auskunft des Herrn Nägele von der Hausverwaltung ist in den nächsten Jahren mit Sanierungsarbeiten zu rechnen (u. a. Fassade, Βalkone, Heizung). 13. Mietverhältnisse: Am Tag der Besichtigung, am 15. März 2011, wird die Wohnung Auskunft von Frau FRITZ selbst bewohnt. nach 14. Hausverwaltung: Die Hausverwaltung wird durch die Wohnbauselbsthilfe in Bregenz abgewickelt. Die monatlichen Zahlungen an die Hausverwaltung betragen nach Auskunft von Herrn Nägele von der Wohnbauselbsthilfe für die Wohnung Top W 10 derzeit (inkl. Reparaturfond) 230, Raumeinteilung: Die Nutzflächen sind aus dem Nutzwertgutachten ungeprüft entnommen: Top W 10 3-Zimmer Wohnung im 3. Obergeschoß Vorraum Abstellraum Kinderzimmer Schlafzimmer WC Bad Wohnzimmer Küche Wohnnutzfläche 72,65 m² Balkon 6,04 m² Kellerabteil 4,05 m²

14 III. Bewertung Die nachstehende Bewertung erfolgt unter Bedachtnahme auf allen im Befund getroffenen Feststellungen und unter Bedachtnahme auf die Verhältnisse am Realitätenmarkt. Die Bewertung erfolgt in zweifacher Weise, nämlich nach dem Sachwert- und nach dem Ertragswertverfahren. Der Verkehrswert wird aus den Ergebnissen der Bewertungsgänge und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Immobilienmarkt abgeleitet. Für die Ermittlung des Sachwertes werden folgende m²-preise als Neubaupreise herangezogen: Wohnnutzfläche 2.600,00/m², wobei der Keller und Balkon mitberücksichtigt sind. Aufgrund des Alters der Wohnanlage von 35 Jahren und des sich darstellenden Zustandes der Wohnung wird eine lineare Wertminderung von 45 % unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren vorgenommen. Für die Ermittlung des Ertragswertes wird der monatlich, fiktive Nettomietzins als längerfristig erzielbare Miete herangezogen. 1. Schätzwertberechnung: Die Bewertung der Liegenschaft in EZ 956, GB Lochau, B-LNR 10 die unter Top W 10 vorkommende Wohneinheit in 6911 Lochau, Am Hoferfeld 12 erfolgt mit dem Tag der Besichtigung und es sind Preise von vergleichbaren Objekten als Grundlage verwendet. EZ 956 GB Lochau, B-LNR 10 - Wohnung Top W 10 Wohnnutzfläche 72,65 m² x 2.600, ,00 Terrassen- und Kellerfläche sind in den angeführten m²-preisen mitberücksichtigt. abzgl. Alterungs- und Abnützungsabschreibung Gemäß Punkt III in Höhe von 45 % , ,00 Sachzeitwert der 3-Zimmer Wohnung Top W 10 gerundet ,00 ==========

15 2. Außenanlage Der Zeitwert der im Befund geschilderten Außenanlage ist beim Bauwert mitberücksichtigt. 3. Ertragswert: Monatliche Nettomiete 520,00 (in Anlehnung an den Vorarlberger Sparkassen Immobilien Preisspiegel 2011 und die Richtlinien der Abt. Wohnbauförderung beim Amt der Vlbg. Landesregierung), ohne Kfz-Abstellplatz in der Tiefgarage. Wohnung Top W ,00 x 12 Monate 6.240,00 abzgl. 1 % Instandhaltungskosten von ,00 (Herstellungswert) 1.888,90 abzgl. 2 % Mietausfallwagnis 124,80 Liegenschaftsreinertrag am Top W ,30 ========= Der nachhaltig erzielbare Jahresnettoertrag wird mit 3,5 % kapitalisiert. Dieser Zinsfuß wird bei Wohnungskäufen derzeit zum Zwecke der Vermietung zumindest erwartet. Wegen der langen Restnutzungsdauer des Objektes erübrigt sich der getrennte Ansatz von Grundanteil und Gebäudeanteil. Restnutzungsdauer 45 Jahre, Gebäudeertragswert 4.226,30 x (Vervielfältiger) = ,75 Ertragswert der 3-Zimmer Wohnung Top W 10 gerundet ,00 ========== 4. Zubehör: Das im Befund geschilderte Zubehör (neuwertige Einbauküche und beheizbarer Handtuchhalter im Bad, Sonnenmarkise auf dem Balkon) wird mit ,00 bewertet. 5. Verkehrswert: Objekte, wie das gegenständliche, werden in der Regel zur Eigennutzung oder zur Vermietung erworben. Für die gegenständliche Eigentumswohnung ist daher das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren das geeignete Verfahren, da ein potentieller Käufer die Wohnung sowohl zur Eigennutzung als auch zur Erzielung von Mieteinkünften nutzen kann.

16 Daher ist ein Mittelwert zur Erzielung von marktkonformen Ergebnissen ansetzbar: 104,000,00 (Sachwert) ,00 (Ertragswert) ,00 Verkehrswert der 3-Zimmer Wohnung Top W ,00 ========== V. Zusammenfassung Den Verkehrswert der Eigentumswohnung Top W 10 in 6911 Lochau, Am Hoferfeld 12/III, Anteil: 125/15192 an W 10 in EZ 956, GB Lochau, B- LNR 10, schätze ich aufgrund obiger Annahmen inkl. MwSt. sowie der Lage auf dem Immobilienmarkt auf gerundet ,00 Zubehör , ,00 =========== Bregenz, am 24. März 2011 Horst Karg Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige Wohnungsplan, Fotos, Energie-Ausweis, Benützungsbewilligung Bei einer Bewertung bleibt unberücksichtigt, dass aus welchem Grunde immer bei Notwendigkeit einer raschen Veräußerung der Verkehrswert unterschritten und bei genügender Verkaufszeit überschritten werden kann. Ebenfalls unberücksichtigt bleiben insbesondere ideelle Wertzumessungen gemäß LBG 2 Abs. (3).