G U T A C H T E N. Verkehrswertermittlung. Verkehrswert. Wert des Zubehörs: 3.100,00 (inkl. USt.) zur. Ried/Innkreis, 5.

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1 REALITÄTEN-, UND SACHVERSTÄNDIGENBÜRO FELIX FRUHSTORFER Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien Sachverständigenbüro: 4910 Ried im Innkreis, Hannesgrub /85885 oder 0664/ Fax: 07752/ Ried/Innkreis, 5. November 2010 GZ: 10 E 16/10 d G U T A C H T E N zur Verkehrswertermittlung Grundbuch: Geiersberg Einlagezahl: 361 Bezeichnung der Liegenschaft: Wohnhaus Adresse: 4922 Geiersberg 57 Verkehrswert bei Wegfall der Lasten (ohne Zubehör): ,00 Wert des Zubehörs: 3.100,00 (inkl. USt.)

2 - Seite 2-1. SACHVERHALT 1.1 Zweck und Umfang des Gutachtens: Ermittlung des Verkehrswertes in der Exekutionssache GZ: 10 E 16/10 d 1.2 Gutsbestand: siehe beiliegenden Grundbuchsauszug 1.3 Auftraggeber: Bezirksgericht Ried im Innkreis Bahnhofstraße 56, 4910 Ried im Innkreis 1.4 Stichtag der Bewertung: 28. September Grundlagen und verwendete Unterlagen: - Lokalaugenschein am 28. September 2010 in Anwesenheit von Frau Melitta Merkscha - Dauer des Lokalaugenscheins: 1 Stunde - Grundbuchsauszug des Bezirksgerichtes Ried im Innkreis mit Abfragedatum 24. August Mappenkopie von WebMedix im Maßstab 1:1000 mit Abfragedatum 27. September Einreichplan vom 29. Jänner 2001 im Maßstab 1:100 für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage bewilligt mit Bescheid vom 18. Mai 2001, Zl. Bau 1/ Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan und Bauakt der Gemeinde Geiersberg - Richtwerte zur Ermittlung des Neubauwertes je m² Nutzfläche - Immobilienpreisspiegel 2010 der Bundeswirtschaftskammer - Richtsätze und Empfehlungen der Vereinigung der gerichtlich beeideten Sachverständigen für das Realitätenwesen Landesverband Oberösterreich/Salzburg - Vergleichswerte aus eigener Vergleichswertesammlung - Fachliteratur: Heimo Kranewitter: Liegenschaftsbewertungen (5. Auflage) Stabentheiner: Liegenschaftsbewertungsgesetz (4. Auflage) Metzmacher/Krikler: Gebäudeschätzung (2. Auflage) Ross/Brachmann: Friedrich Mirna: Lebensdauer von Gebäuden Schätzung des Bauzustandes und der Nutzungsdauer von Gebäuden 2. BEFUND Im Gutachten verwendete Beurteilungen erfolgen gemäß nachstehender Skala: vorzüglich sehr gut gut minder gut schlecht LAGE- UND OBJEKTBESCHREIBUNG: 2.1 Flächenwidmung: Bauland (Dorfgebiet) 2.2 Lage: Das Grundstück liegt am Ortsrand der ländlichen Gemeinde Geiersberg. Grundstücksform: siehe beiliegenden Lageplan Das spitzwinkelige Grundstück ist Richtung Norden leicht geneigt. Wohnlage: gut

3 - Seite Verkehrsverhältnisse / Infrastruktur: Parkmöglichkeiten: 2.4 Ver- und Entsorgung: Wasser: Kanal: Heizung: gut ausreichend vorhanden öffentliches Wassernetz öffentliches Kanalnetz Fußboden-Zentralheizung (Luftwärmepumpe) Die Warmwasseraufbereitung erfolgt über die Zentralheizung. 2.5 Beschreibung des Gebäudes: Baujahr: Das Gebäude (Bungalow) ist zur Gänze ausgebaut. Anzahl der Geschoße: Kellergeschoß und Erdgeschoß Flächenaufstellung: Kellergeschoß Windfang 8,50 m² Büro 5,62 m² Erdgeschoß Diele 11,44 m² WC 2,62 m² Küche 13,44 m² Wohnzimmer 27,29 m² Bad 5,96 m² Zimmer 12,72 m² Zimmer 11,13 m² Zimmer 10,50 m² WNFl. gesamt 109,22 m² NFl. KG 51,16 m² NFl. Garage 35,36 m² Bauweise: Massivbau (Liapor-Fertigteilhaus, Firma Romberger) Geschoßdecken: Massivdecken Art des Daches: Walmdach mit Betonschindeln (Bramac) gedeckt Dachboden: Der Dachboden ist mittels Ausziehtreppe erreichbar und nicht ausbaufähig. Zustand der Deckung: gut bis sehr gut 2.6 Ausstattung der Räumlichkeiten und Qualität der Ausbauteile wie Böden, Fenster, Türen, Bad/WC: Beurteilung der Raumfolge: gut bis sehr gut Die Raumfolge sowie deren Nutzung ist sehr gut gelöst. 2.7 Außenanlage: Nebengebäude: Gartenhaus (Holzblockbauweise) mit Satteldach und Bitumenschindeln gedeckt

4 - Seite 4 - Swimmingpool: Terrasse: Verkehrsflächen: Sonstige Flächen: (Rohbau) 8,0 m x 4,0 m x 1,4 m Tiefe 16,76 m² (Rohbeton) (Hauszufahrt) mit Natursteinplatten befestigt gärtnerisch sehr gut gestaltet und gepflegt 3. GUTACHTEN 3.1 Bewertungsgrundsatz: a) Der zu ermittelnde Verkehrswert ist jener Preis, der bei einer Veräußerung der gegenständlichen Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für diese erzielt werden kann. b) Den Verkehrswert beeinflussende Anlagen und Umstände wie die gute Aussichtslage Richtung nord/nordwest, die geringe Wohnnutzfläche, die Umgebungsbebauung wie der angrenzende Fußballplatz sowie die leichte Hanglage des ursprünglichen Grundstückes Richtung Norden und dergleichen sind bei der Wertermittlung entsprechend zu berücksichtigen. 3.2 Bewertungsmethode (Gewichtung): SW 100 % (Sachwert) 3.3 Begründung: Da derartige Objekte in der Regel zur Eigennutzung errichtet werden, ist der Verkehrswert nur vom Sachwert abzuleiten. 3.4 Technische und wirtschaftliche Wertminderung: a) Die technische und wirtschaftliche Wertminderung ist unter Berücksichtigung des Bau- und Erhaltungszustandes im Zuge des Lokalaugenscheines vom Sachverständigen zu schätzen. b) Die Funktionalität der gesamten Haustechnik, die statische Qualität der tragenden und konstruktiven Bauteile sowie allfällige Kontaminierungen werden im Gutachten nur berücksichtigt, sofern sie offensichtlich und ohne Zuhilfenahme von speziellen Untersuchungsmethoden erkennbar sind. c) Bei einem Abschlag für verlorenen Bauaufwand oder Anfangswertminderung (AWM) wird das Verhalten der Käufer am Immobilienmarkt berücksichtigt. Wie auch bei beweglichen Investitionsgütern (zb PKW, Mobiliar, ) ist auch bei Gebäuden oft ein erheblicher Abschlag zu berücksichtigen. Die Anfangswertminderung (AWM) ist wie ein allfälliger Abschlag wegen verlorenem Bauaufwand vom berichtigten Gebäudesachwert in Abzug zu bringen. In der Fachliteratur werden Abschläge bis zu 20 % empfohlen. 3.5 Betriebsgewöhnliche Restnutzungsdauer a) Nach der laufenden Rechtssprechung des VWGH kann die betriebsgewöhnliche Restnutzungsdauer regelmäßig nur geschätzt werden (VWGH /15/0127) und hängt im Wesentlichen vom Bauzustand zum Zeitpunkt der Bewertung ab (VWGH /15/0127). b) Die betriebsgewöhnliche Restnutzungsdauer berücksichtigt die Dauer sowohl der technischen als auch die Dauer der wirtschaftlichen Nutzbarkeit (VWGH /15/0127), wobei die Dauer d. wirtschaftlichen Nutzbarkeit meist erheblich kürzer ist.

5 - Seite 5 - SACHWERTVERFAHREN Grundstückswert: Unter Berücksichtigung der ortsüblichen Grundstückspreise, welche zwischen 30,00/m² und 45,00/m² liegen sowie der Lage, der Grundstücksform und Bebauungsmöglichkeit eines unbebauten Grundstückes ist ein Wert von 33,00/m² in Ansatz zu bringen ,00 m² x 33,00/m² = ,00 Auf Grund der bestehenden Bebauung ist gegenüber einem unbebauten Grundstück eine Nutzungsbeschränkung und somit eine Wertänderung zu berücksichtigen bzw. ein Bebauungsabschlag von 15 % 5.277,00 in Ansatz zu bringen. Grundstückswert ,00 Gebäudewert: 109,22 m² Wohnnutzfläche 51,16 m² Nutzfläche Keller 35,36 m² Nutzfläche Garage Herstellungswert: (Neubaukosten) Die Neubaukosten wurden unter Berücksichtigung der Bauweise und Ausstattung sowie der angemessenen Gesamtbaukosten ermittelt. Da derartige Objekte primär zur Eigennutzung errichtet werden, sind die Neubaukosten inkl. USt zu berücksichtigen. 109,22 m² x 1.740,00/m² ,00 35,36 m² x 760,00/m² ,00 51,16 m² x 760,00/m² , ,00 Wert der Außenanlage (7 %): ,00 Summe Herstellungswert ,00 Zur Berechnung der Wertminderung sind Durchschnittswerte wie folgt in Ansatz zu bringen: Ø betriebsgewöhnliche Gesamtlebensdauer: ca. 75 Jahre Ø Alter des Gebäudes und der Ausbauteile: ca. 8 Jahre Ø betriebsgewöhnliche Restnutzungsdauer: ca. 67 Jahre Abschlag für techn. und wirtschaftl. Wertminderung unter Berücksichtigung des Alters, Bau- und Erhaltungszustandes. Technische Wertminderung (twm)(linear): 10,70 % Wirtschaftliche Wertminderung (wwm): 10,00 % techn. u. wirtsch. Wertminderung gesamt: 20,70 % , ,00 Abschlag wegen Berücksichtigung der Anfangswertminderung und nicht fertig gestellter Fassade und Swimmingpool: 20,00 % ,00 Gebäudewert ,00 SACHWERT / VERKEHRSWERT ,00

6 - Seite 6 - BESCHREIBUNG und BEWERTUNG des ZUBEHÖRS Erdgeschoß Küche Alter ca. 7 Jahre Einbauküche bestehend aus: ein E-Herd Marke Bosch, ein Geschirrspüler Marke Bosch, eine einteilige Geschirrspüle, diverse Küchenkästchen, ein Kühlschrank Marke Bosch, Backrohr Marke Bosch, ein Dampfgarer Marke Bosch - Gesamtwert 3.100,00 Das Gutachten basiert auf den mir zur Verfügung gestellten Unterlagen und erteilten Informationen. Sollten Unterlagen oder Informationen sich als unvollständig oder unrichtig herausstellen oder andere Umstände auftreten, die für das Ergebnis dieses Gutachtens von Relevanz sind, behalte ich mir eine Änderung oder Ergänzung des Gutachtens vor. Dem Sachverständigen wurde seitens des Auftraggebers kein Energieausweis im Sinne des Energieausweis-Vorlagegesetzes übergeben. Daher erfolgt die Bewertung unter der Prämisse einer dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechenden Gesamtenergieeffizienz gemäß 5 EAVG. Weiters weist der Sachverständige darauf hin, dass die Kosten der Errichtung eines für Verkauf oder Bestandgabe erforderlichen Energieausweises bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt wurden.