BAUMEISTER DIPL.-ING. RUDOLF REINHARD SÜSS ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER BEWERTUNGSGUTACHTEN

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1 BAUMEISTER DIPL.-ING. RUDOLF REINHARD SÜSS Baumeister Dipl.Ing. Süß, A-3130 Herzogenburg, Wienerstr. 6 An das Bezirksgericht St. Pölten Schießstattring 3100 St. Pölten FACHGRUPPEN BAUWESEN Hochbau Tiefbau IMMOBILIEN kl. landw. Liegenschaften Kleingärten gewerblich od. industriell genutzt größere Wohnhäuser (Baugründe) kleinere Wohnhäuser (Baugründe) Wohnungseigentum Geschäftsräumlichkeiten Herzogenburg, Nr. 1. Ausfertigung BEWERTUNGSGUTACHTEN in der Exekutionssache Auftraggeber: Bezirksgericht St. Pölten Aktenzeichen: 10 E 50/10p Betreibende Partei: Oberbank AG, Untere Donaulände 28, 4020 Linz Verpflichtete Partei: Dkfm. Hans-Joachim Grundmann, Jubiläumstraße 7, 3130 Herzogenburg Zweck der Bewertung: Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 1434, GB Herzogenburg samt den darauf bestehenden Baulichkeiten in 3130 Herzogenburg, Jubiläumstraße 7 A-3130 Herzogenburg, Wienerstraße 6, Tel / oder 82970, Telefax / , suess@aon.at Volksbank NÖ - Mitte, Kto-Nr , BLZ / Sparkasse Herzogenburg, Kto-Nr , BLZ 20219, IBAN: AT , BIC: VBOEATWWNOM / IBAN: AT , BIC: SPHEAT21XXX, UID-Nummer: ATU

2 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Inhaltsverzeichnis A. Allgemeines: Gerichtsauftrag: Augenschein: Bestandsverhältnisse: Pläne: Kontaminationen: Anforderung von Unterlagen: Energieausweis:...5 B. Grundlagen:...6 C. Befund: Grundbuchstand: Lage und Beschreibung der Grundstücke: Verkehrsverhältnisse, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen: Beschreibung der auf der Liegenschaft bestehenden Baulichkeiten: Wohnhaus: Garagenanbau: Außenanlagen: Anschlüsse:...41 D. Technische Kenngrößen: Allgemeines: Bruttogrundrissflächen verbaute Flächen: Bruttorauminhalte umbauter Raum:...43

3 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: E. Bewertung: Allgemeines: Grundwert: Bauwert: Allgemeines: Herstellkosten: Zeitwert: Verkehrswert:...54

4 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: A. ALLGEMEINES: 1. Gerichtsauftrag: Dem gefertigten SV wurde mit Beschluss (Anordnung der Schätzung einer Liegenschaft, ON 6) aufgetragen, ein Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft EZ 1434, GB Herzogenburg samt den darauf bestehenden Baulichkeiten in 3130 Herzogenburg, Jubiläumstraße 7 zu erstatten. 2. Augenschein: Der Termin für die Befundaufnahme wurde vom Gericht für den , um 16:00 Uhr an Ort und Stelle in 3130 Herzogenburg, Jubiläumstraße 7 festgesetzt. Da bei diesem Augenschein niemand zugegen war, wurde vom gef. SV mit dem Verpflichteten ein weiterer Termin für die Befundaufnahme am um 15:00 Uhr an Ort und Stelle vereinbart. Bei diesem Augenschein waren der Verpflichtete und der gef. SV zugegen. 3. Bestandsverhältnisse: Vom Verpflichteten wird angegeben, dass er die Liegenschaft selbst nutzt und dass diesbezüglich keine Bestandsverhältnisse bestehen. 4. Pläne: Bei den - im Gutachten enthaltenen - Plänen handelt es sich um Kopien von im Bauakt inne liegenden Plänen (Einreich-, Auswechslungs- oder Bestandspläne). Diese Pläne sollen nur zur besseren Übersicht dienen. Eine 100 %-ige Übereinstimmung mit dem Bestand kann nicht garantiert werden.

5 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Kontaminationen: Die bewertungsgegenständlichen Grundstücke scheinen im Verdachtsflächenkataster bzw. Altlastenkataster des Umweltbundesamtes nicht auf. Weitergehende Untersuchungen hinsichtlich einer Kontaminierung können nur von Sonderfachleuten durchgeführt werden. Das vorliegende Gutachten wird unter der Annahme, dass keine wertmindernden Bodenkontaminationen gegeben sind, erstellt. 6. Anforderung von Unterlagen: Nach dem neu gefassten 140 Abs.2 EO hat der Sachverständige die für die Schätzung benötigten Unterlagen anderer Behörden, die sich auf die zu versteigende Liegenschaft beziehen, insbesondere über den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und Abgabenbescheide mit dinglicher Wirkung beizuschaffen. Vom gefertigten SV wurden daher entsprechende Schreiben an das zuständige Gemeindeamt sowie an das Finanzamt verfasst. Die Antwortschreiben wurden dem Gericht mit dem Gutachten übergeben. 7. Energieausweis: Es ist (wahrscheinlich) kein Energieausweis (gem. Energie-Ausweis- Vorlagegesetz) vorhanden.

6 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: B. GRUNDLAGEN: 1.) Der im Zuge des Augenscheines aufgenommene Befund 2.) Grundbuchsauszug vom ) Auszug aus der digitalen Kastastalmappe (DKM) vom ) Otho-Foto vom ) Erhebungen am Gemeindeamt der Stadtgemeinde Herzogenburg: a.) Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan b.) Einsichtnahme in den Bauakt 6.) Bewertungsstichtag: Als Stichtag der Bewertung gilt gemäß LBG der Tag der Befundaufnahme ( ) 7.) Zubehör: Die Bewertung einer Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich alle auf den Grundstücken errichteten Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, sowie auch alle Gebäudeausstattungen, wie vorhandene Installationen, Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlage, etc. Weiters sind alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke wie Außenanlagen, Einfriedungen und sonstige Gartengestaltungsbauwerke, sowie auch alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen und Anlagen etc. im ermittelten Verkehrswert berücksichtigt. Die auf der Liegenschaft oder in den Gebäuden sonst noch vorhandenen Fahrnisse, wie spezielle Wohnungseinrichtungen, Möblierungen, Gerätschaften, Haus- bzw. Zierrat, ev. lagernde Materialien oder ähnliches sind im nachfolgend errechneten Verkehrswert nicht enthalten.

7 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: ) Literaturhinweise: Stabentheiner: Liegenschaftsbewertungsgesetz, Manz Verlag Wien, 2. Auflage 2005 Dr. Richard Jäger: Wertermittlung von Grundstücken und Häusern, 1. und 2. Heft, 3. Auflage Wien 1973 Simon/Kleiber: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Luchterhand Verlag Darmstadt 1996 Roß/Brachmann: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden, 24. Auflage, Oppermann Verlag Hannover 1983 Vogels: Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, 5. Auflage Bauverlag Wiesbaden 1996 Dr. Hilger: Liegenschaftsbewertung, Sparkassenverlag Wien 1985 Kranewitter: Liegenschaftsbewertung, Sparkassenverlag, 5. Auflage 2007 Immobilienbewertung Österreich, ÖVI Immobilienakademie, Stand Juli 2007

8 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: C. BEFUND: 1. Grundbuchstand: Die im C-Blatt des Grundbuches eingetragenen Pfandrechte werden in diesem Gutachten nicht bewertet.

9 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Lage und Beschreibung der Grundstücke:

10 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite:

11 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite:

12 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Die gegenständlichen, die Liegenschaft bildenden Grundstücke (Grst.Nr..329 und 134/7) bilden zusammen eine arrondierte Fläche, die im Bereich des westlichen Randes des Stadtkerns von Herzogenburg liegt. Die Grundstücke bilden zusammen ein unregelmäßiges Vieleck, das südöstlich des Kreuzungsbereiches der Julibäumstraße mit dem Schillering liegt. Die Liegenschaft wird aus ungefähr nördlicher Richtung von der Julibäumstraße aus aufgeschlossen. Es grenzt an den übrigen Seiten (ausgenommen einer kleinen Länge, die an den Schillering grenzt) an in Privatbesitz befindliche Nachbargrundstücke. Die Liegenschaft liegt in leichter Hanglage an einem in ungefähr östlicher Richtung hin abfallenden Hang. Gemäß Flächenwidmungsplan der Stadtgemeinde Herzogenburg liegen die Grundstücke zur Gänze im Bauland-Kerngebiet. Die Stadtgemeinde Herzogenburg verfügt über keinen Bebauungsplan.

13 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Verkehrsverhältnisse, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen: Die nächstgelegene Bushaltestelle liegt im Bereich des Stadtkerns von Herzogenburg (Rathausplatz) rd. 100 m von der gegenständlichen Liegenschaft entfernt. Die nächstgelegene Bahnstation (Haltestelle Wielandsthal) liegt rd. 300 m entfernt. In Herzogenburg bestehen Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen und teilweise auch des gehobenen Bedarfes. Weitere Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des gehobenen Bedarfes bestehen in der rd. 11 km entfernten Landeshauptstadt St. Pölten. In Herzogenburg bestehen ein Kindergarten und sämtliche Grundschulen. Höhere Schulen befinden sich in St. Pölten (ca. 11 km entfernt) und Krems (ca. 24 km entfernt).